财务报表分析课程论文

20##年万科企业股份有限公司

财务分析报告

学生姓名                    

学    号        12991052            

系    别        经济管理系          

专    业        物流管理           

指导教师                       

20##年7月
目  录

一、公司概况................................................................................................................ 4

1.1公司简介（历史发展及经营范围）.................................................................... 4

1.2公司战略........................................................................................................... 5

二、行业分析................................................................................................................ 6

2.1万科地产：SWOT分析.................................................................................... 6

2.2 万科地产：宏观环境分析（PEST法）......................................................... 7

三、会计分析................................................................................................................ 8

3.1资产负债表分析............................................................................................... 8

3.1.1趋势分析................................................................................................. 8

3.1.2结构分析................................................................................................. 9

3.2利润表分析..................................................................................................... 10

3.2.1销售收入和净利润趋势分析............................................................... 10

3.2.2公司销售费用、管理费用数据变动情况........................................... 11

3.3现金流量表分析............................................................................................. 11

3.3.1现金流量表增减变动分析................................................................... 12

3.3.2现金流量结构变动分析....................................................................... 12

四、财务比率分析...................................................................................................... 13

4.1偿债能力分析................................................................................................. 13

4.2营运能力分析................................................................................................. 15

4.2.1存货周转率 ......................................................................................... 16

4.2.2总资产周转率 ..................................................................................... 16

4.2.3流动资产周转率................................................................................... 16

4.2.4固定资产周转率................................................................................... 16

4.3盈利能力分析................................................................................................. 17

4.4发展能力分析................................................................................................. 20

4.5分析结论及建议............................................................................................. 21

4.5.1财务问题：........................................................................................... 21

4.5.2改善建议............................................................................................... 21

五、总结与展望.......................................................................................................... 22

5.1总结................................................................................................................. 22

5.1.1公司综合分析....................................................................................... 22

5.1.2财务综合分析....................................................................................... 23

5.2未来展望......................................................................................................... 24

结束语.........................................................................................................................25

20##年万科企业股份有限公司

财务分析报告

摘  要

财务分析，是以财务会计资料为依据，采用一系列专门的分析技术和方法，对企业的财务状况、经营成果和现金流量情况进行分析与评价的经济管理活动。财务分析的基本内容是企业偿债能力分析、运营能力分析和盈利能力分析。财务分析的最基本功能，是将大量的报表数据转换成特定对财务报表使用者做出决策有用的信息，对企业的偿债能力、盈利能力和抵抗风险能力做出评价，预测企业未来的报酬和风险，减少决策的不确定性。本文将从财务报表分析出发，结合管理会计、财务管理、管理学等知识，以房地产龙头企业万科企业股份有限公司为例，根据房地产开发开发周期长、供给调解滞后及与金融业和政府密切相关的行业特征，对其20##年的财务报表进行系统的纵横向比较，探讨万科公司财务报表中反映出的财务信息，并尝试结合社会经济趋势对这些信息及对其的财务分析，提出一些合理化建议。

关键词：财务报表；地产行业；万科集团；

 

一、公司概况

1.1.1公司简介（历史发展及经营范围）

万科企业股份有限公司，简称万科或万科集团，证券简称：万科A、证券代码：000002，证券曾用简称：深万科A、G万科A。公司总股本1099521.02万股（20##年2季度），总部位于中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心，现任董事会主席为王石，总经理为郁亮。万科集团在地产中国网举办的红榜评选活动中，连续三次上榜。

万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，经过三十余年的发展，成为国内领先的房地产公司，目前主营业务包括房地产开发和物业服务。公司聚焦城市圈带的发展战略，截至20##年底，公司进入中国大陆65个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的成都区域。此外，公司自20##年起开始尝试海外投资，目前已经进入香港、新加坡、旧金山、纽约等4个海外城市，参与6个房地产开发项目。20##年公司实现销售面积1,806.4万平米，销售金额2,151.3亿元，销售规模居全球同行业领先地位。公司物业服务业务以万科物业发展有限公司（“万科物业”）为主体展开。万科物业始终以提供一流水准的物业服务、做好建筑打理作为企业立命之本。截至20##年底，公司物业服务覆盖中国大陆61个大中城市，服务项目457个，合同管理面积10,340万平方米。

1.1.2基本财务状况

注册资本：110.1亿                    

营业收入：1463.9亿（2014）

营业利润：249.8亿（20##年）                    

净利润：157.4亿（20##年）

公司市值：1056亿                   

1.2公司战略

 1.2.1 战略定位

根据SWOT矩阵分析，可以看出万科集团应采用ST战略。认为万科集团所采取的战略定位为：依托集团较高的内部管理水平和房地产行业的开发经验，结合房地产，采取渗透整合战略，提升房地产行业竞争力，合理规避风险；同时以资本运作方式，不断培育集团高成长性的优势产业，并借为上市的优势，充分发挥万科集团的融资平台，在3—5年内巩固万科集团在中国房产市场的优势地位。    

1.2.2战略重点

根据万科集团未来3—5年的发展战略定位，其战略重点为：“增加新的但与原业务相关的产品或服务，把产品进一步集中到住宅开发上，在地区上更加明确。在提高业务集中度的基础上，调整当前的发展路线，重视地产的主流市场，开拓与地产相关的多元业务。”

1.2.3战略建议                

  随着住宅行业不断凸显出制造业特性，精确把握客户需求变得日益重要。只有更精确把握客户需求，才能更有效地分配建造成本，才能使公司产品的价值在市场中获得更充分的认可。这也是万科集团由规模速度型增长转向质量效益型增长的最重要努力方向之一。同时集团应进一步展开成本优化措施，加强标准化规范手段，深入开展成本对标，提高集中采购度水平，以充分发挥规模优势。鉴于当前市场现状，集团应，根据销售情况随时调整推盘计划，根据推盘需要随时调整开工计划，做到“精挑细选，把握机会”。集团不妨进一步拓展融资渠道，考虑在时机成熟时进行一次股权融资，在充分考虑资本市场和投资者的承受力的情况下，选择合适的融资时机、规模、方式，确保融资为股东带来盈利增长。

 

二、行业分析

2.1万科品牌的SWOT分析

所属行业：房地产业  上市公司：148家  所属地域：广东  所属概念： 前海开发

2.1.1 优势

拥有非常高的知名度；万科公司品牌的外部公众形象良好，能够获得信赖感；具有能够与市场上主要品牌相区隔的形象利益；功能方面：以物业管理和小区服务著称；情感利益：注重文化内涵以及对自我的认同；能够培植较高的客户满意度和忠诚度。

2.1.2劣势

作为市场上的一般消费者对万科的品牌形象的看法（尤其是功能性属性）与万科住户的看法存在着较大的差异.；作为公司品牌，万科与一些外部相关利益人（如政府、媒体等）关系有必要进一步加强；而在交通便利、地理位置等消费者认为是比较重要的激励因素方面，万科的表现并不好。

2.1.3机会

随着市场的日益成熟，消费者的房地产开发商品牌意识必将逐步提高；万科以软性服务方面著称，也迎合了中高档房产消费者的需求；万科品牌形象十分丰富，为进一步塑造和强化品牌也创造了条件。

2.1.4威胁

与中国海外在品牌方面竞争性太强，两者无论在功能性及形象性属性方面都具有较高的雷同性；万科品牌形象没有完全在不同的消费者群中完全保持一致，在品牌的一贯性仍有不足；万科品牌形象十分丰富，但也同样带来品牌缺乏核心的问题。

2.2  万科地产：宏观环境分析（PEST法）

2.2.1 政治因素（Policy）

面对房地产这几年的疯涨，国家制定了很多相关的政策，政府通过法律来限制他的价格。而这些具体的政策也给房地产带来了很大的冲击。

（1）、税收政策

政府调控采取了平稳的步骤

A 前期——营业税优惠政策有力地促进二手房市场

B 部分城市的房价和成交量已经超越了历史的最高纪录，楼市投机盛行，市场已经显得过热，房地产优惠政策就要适当退出。

（2）、限制房地产开发的贷款管理

（3）、规范土地储备管理

（4）、切实调整住房供应结构

（5）、进一步整顿和规范房地产市场秩序。

2.2.2 经济因素（Economic）

从经济的角度看，发展和宏观经济依然保持着较为密切的相关性，国内房地产的周期与GDP 增长有明显关系，波动基本一致。但不管宏观环境还是微观环境的改变对于房地产这个对于经济政策敏感的行业都会造成很大的影响。 

2.2.3 社会因素（Society）

 改革开放以来，特别是1998年推行城镇住房制度改革以来，我国国民经济取得了飞速发展，住房消费占我国城镇居民消费的比重越来越高。决定房价有六个主要因素说起：(1)购买力；(2)开发成本；(3)商品供求关系；(4)货币供求关系；(5)政策导向；(6)市场预期。影响房地产需求的因素是消费者的预期 ；人口数量 ；收入水平社会安定情况 。

2.2.4技术因素（Technological）

科学技术是第一生产力，许多新技术对生产和生活方式都产生了重大深远的影响。技术对房地产企业的影响是全方位的，它将给企业带来原材料、制造工艺、生产成本、营销渠道和方式甚至整个产业的变革，进而改变房地产企业竞争优势和地位

（1）、新材料和新设计的建筑技术

（2）、融资、营销及管理技术

三、会计分析

3.1资产负债表分析

资产负债表亦称财务状况表，反映企业在某一特定日期(如月末、季末、年末)全部资产、负债和所有者权益情况的会计报表，它表明权益在某一特定日期所拥有或控制的经济资源、所承担的现有义务和所有者对净资产的要求权，它是一张揭示企业在一定时点财务状况的静态报表。资产负债表利用会计平衡原则，即“资产=负债+所有者权益”这一平衡公式，将合乎会计原则的资产、负债、股东权益交易科目分为“资产”和“负债及股东权益”两大

区块，在经过分录、转帐、分类帐、试算、调整等等会计程序后，以特定日期的静态企业情况为基准，浓缩成一张报表。其报表功用除了企业内部除错、经营方向、防止弊端外,也可让所有阅读者于最短时间了解企业经营状况。

3.1.1趋势分析

根据万科披露的20##年度、20##年度、20##年度资产负债表，编制资产负债表的趋势分析表，如下图：

表为资产负债表趋势分析表

从表可知，20##年公司的资产总额较20##年略有提高，说明公司规模扩大了。其中货币资金大幅提升，表明销售回款加快，存货较20##年有所减少，说明20##年新获取的项目较少，预收账款有一定的提高，说明销售金额增加，此外，归属于上司公司股东的股东权益增加，说明本年利润增加了。

3.1.2结构分析

表为资产负债表结构分析表

从表中可知，货币资金比例也较高，说明短期偿债能力较强。在资产总额中存货的比例最高，虽然20##年较20##年存货占资产总额百分比下降了接近7个百分点，主要原因有两点：一是随着房地产进入白银时代，机构对其的存货跌价准备计提幅度变大，导致存货净额变小。二是新获取的项目减少。万科拥有巨大的存货量，这既是未来发展的保障，又是万科风险

的主要来源，而存货的大量积存主要受国家地产调控政策的影响，也是房地产开发企业最大的风险因素。建议万科应进一步优化存货结构，适度控制好存货数量，并采取一定的促销手段，为企业筹措资金。

万科负债结构中主要以预收账款为主，说明万科有很强的销售能力，大幅先占用他人资金对万科的资金周转有利，其他应付账款减少是由于股权收购款减少。一年内到期的非流动负债略有下降，说明万科还款压力减小。

3.2利润表分析

润表是反映企业一定会计期间(如月度、季度、半年度或年度)生产经营成果的会计报表。企业一定会计期间的经营成果既可能表现为盈利，也可能表现为亏损，因此，利润表也被称为损益表。它全面揭示了企业在某一特定时期实现的各种收入、发生的各种费用、成本或支出，以及企业实现的利润或发生的亏损情况。利润表是根据“收入一费用=利润”的基本关系来编制的，其具体内容取决于收入、费用、利润等会计要素及其内容，利润表项目是收入、费用和利润要素内容的具体体现。从反映企业经营资金运动的角度看，它是一种反映企业经营资金动态表现的报表，主要提供有关企业经营成果方面的信，属于动态会计报表。

利润表综合分析

3.2.1销售收入和净利润趋势分析

由图可知，近三年来，销售收入略有增长，其中20##年的增长幅度小于20##年，表明销售收入趋于稳定。尽管业绩有所增长，但受20##年受国家政策调控的影响，盈利能力开始减弱。近三年净利润有所增长，但增长幅度明显减小，其中销售收入的增长幅度大于净利润的增长速度，表明万科的盈利能力减弱。

3.2.2公司销售费用、管理费用数据变动情况

销售和管理费用。20##年，公司继续强调费用控制，2014 年全年销售费用为45.2亿元，占销售金额的比例为2.10%，较20##年下降0.16 个百分点；管理费用为39.0 亿元，占销售金额的比例为1.81%，较 20## 年上升0.06 个百分点。

3.3现金流量表分析

现金流量表是一份显示于指定时期(一般为一个月、一季，主要是一年的年报)的现金流入和流出的财务报告。这份报告显示资产负债表及损益表如何影响现金和现金等价物,以及根据公司的经营、投资和融资角度作出分析。作为一个分析的工具，现金流量表的主要作用是决定公司短期生存能力，特别是缴付帐单的能力。现金流量表是反映一家公司在一定时期现金流入和现金流出动态状况的报表。其组成内容与资产负债表和损益表相一致。通过现金流量表,可以概括反映经营活动、投资活动和筹资活动对企业现金流入流出的影响，对于评价企业的实现利润、财务状况及财管理，要比传统的损益表提供更好的基础。

        

3.3.1现金流量表增减变动分析

20##年，万科经营活动现金流入41728万元，投资活动现金流出348737万元，筹资活动现金流入1961725万元。

经营活动方面，20##年较3013年同比增加116.9%，查余额现金流量表补充资料，主要是由于销售商品、提供劳务收到的现金增加，购买商品、接受劳务支付的现金减少。

投资活动方面，20##年较20##年同比减少56.1%， 查余额现金流量表补充资料，主要是由于取得投资收益收到的现金减少，支付的其他与投资活动有关的现金增加。

筹资活动方面， 20##年较20##年同比增加853.38%，查余额现金流量表补充资料，主要是由于取得借款收到的现金、发行债券所收到的现金减少，归还投资支付的现金、分配股利、利润或偿付利息支付的现金增加。

3.3.2现金流量结构变动分析

根据万科披露的企业年报，20##年的经营活动现金流入比20##年增加了 5.5%，经营活动流出的现金流量减少了17.35%，主要是由于购买商品接受劳务支付的现金减少，导致经营活动流出的现金流量减少，所以总体的经营活动现金净流量增长幅度较大。经营活动现金流入作为企业最主要的资金來源，增强了企业自身“造血”功能，使得企业具有较强的偿债能力和到期支付能力，大大增强了风险抵抗能力，有利于企业稳定和可持续发展。

 

四、财务比率分析

4.1偿债能力分析

┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐

｜财务指标              ｜20##-03-31｜20##-12-31｜20##-12-31｜20##-12-31｜

├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤

｜流动比率              ｜    1.3029｜    1.3447｜    1.3439｜    1.3961｜

｜速动比率              ｜    0.3914｜    0.4255｜    0.3372｜    0.4141｜

｜资产负债比率(%)       ｜   77.9098｜   77.2046｜   77.9970｜   78.3163｜

｜产权比率(%)           ｜  352.6889｜  338.6857｜  354.4840｜  361.1760｜

└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘

┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐

｜财务指标              ｜20##-03-31｜20##-12-31｜20##-09-30｜20##-06-30｜

├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤

｜流动比率              ｜    1.3029｜    1.3447｜    1.3392｜    1.3735｜

｜速动比率              ｜    0.3914｜    0.4255｜    0.3529｜    0.3572｜

｜资产负债比率(%)       ｜   77.9098｜   77.2046｜   79.5793｜   78.9308｜

｜产权比率(%)           ｜  352.6889｜  338.6857｜  389.6985｜  374.6262｜

└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘

 在此，我们将对万科公司的相关偿债能力指标进行分析，万科20##年至20##年的偿债能力指标的变化情况见表1。营运资本被称为流动负债的“缓冲垫”，是因为它是长期资本用于流动资产的部分，不需要在一年内偿还。万科的营运资本较上年有较大幅度增长，单纯从此项看其偿还流动负债的能力比较强；营运资本配置率=营运资本÷流动资产，偿还流动负债的压力还是比较大；流动比率=流动资产÷流动负债，表示假设用全部流动资产偿还流动负债的能力，20##年的比率为1.3477，相对于安全比率2略低，综合考虑速动比率，即剔除存货的影响，其比率为0.4255，属于安全范围；现金比率是运用货币资金以及交易性金融资产等流动性最强的资产偿还流动负债的能力，20##年该项比率较低，较20##年变动幅度较大，主要是货币资金较少幅度较大。现金流量比率代表用经营活动现金流量净额偿还流动负债的能力，被认为是最可靠的偿债比率，其数值越高，偿债能力越强，20##年有所下降，究其原因是流动负债上升而经营活动现金流量净额下降导致，有可能是由于经营活动收回的现金减少，导致经营资金短缺并通过短期借款缓解资金压力。

 资产负债率表示通过负债取得的资产占总资产的比例，我国企业理想的平均资产负债率一般在40%-60%，而万科公司的资产负债率刚好为77.2046%，高于这一水平，举债应当谨慎。

 产权比率和权益乘数被称为财务杠杆比率，即表面债务多少，又与偿债能力有关；产权比率=总负债÷净资产，比率在1左右说明资能抵债，首先能够保障债权人的权利；而权益乘数=总资产÷净资产，其比率大于2，说明其资产总额不仅能偿还债务，还能有效保障股东权益。

长期资本负债率是长期负债占长期资本的比率，比率越低，偿还长期资本的能力越强。 利息保障倍数=（财务费用+净利润+所得税费用）÷财务费用，其中的财务费用不仅包括利润表中费用化的财务费用，还包括资本化的利息费用，是本期发生的总的财务费用。其比率代表当期偿还利息费用的能力，比率越高越安全。万科的资产负债率总体发展趋势较平稳，说明企业运营较稳定。

现金流量利息保障倍数=经营活动现金流量÷财务费用，该比率比利息保障倍数更可靠，因为真正用于支付利息的是现金而不是利润，比率越高，利息支付越有保障。

 

4.2营运能力分析

┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐

｜财务指标              ｜20##-03-31｜20##-12-31｜20##-12-31｜20##-12-31｜

├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤

｜应收账款周转率        ｜   59.0698｜   58.8726｜   54.5437｜   60.6323｜

｜存货周转率            ｜    0.0179｜    0.3161｜    0.3166｜    0.2823｜

｜流动资产周转率        ｜    0.0188｜    0.3228｜    0.3365｜    0.3195｜

├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤

｜固定资产周转率        ｜    3.2169｜   65.9685｜   72.3773｜   64.2845｜

｜总资产周转率          ｜    0.0172｜    0.2964｜    0.3157｜    0.3055｜

｜每股现金流量增长率(%) ｜ -174.4(L)｜ 2068.2885｜  -48.4661｜    9.9578｜

└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘

┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐

｜财务指标              ｜20##-03-31｜20##-12-31｜20##-09-30｜20##-06-30｜

├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤

｜应收账款周转率        ｜    5.0698｜   58.8726｜   26.2132｜   15.4888｜

｜存货周转率            ｜    0.0179｜    0.3161｜    0.1294｜    0.0841｜

｜流动资产周转率        ｜    0.0188｜    0.3228｜    0.1374｜    0.0906｜

├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤

｜固定资产周转率        ｜    3.2169｜   65.9685｜   32.0496｜   20.8006｜

｜总资产周转率          ｜    0.0172｜    0.2964｜    0.1264｜    0.0835｜

｜每股现金流量增长率(%) ｜ -174.4(L)｜ 2068.2885｜  242.5(P)｜  135.0(P)｜

└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘

备注：以上指标P为扭亏为盈，L为持续亏损。

与企业营运能力相关的指标主要有总资产周转率、存货周转率、应收账款周转率、固定资产周转率、流动资产周转率、股东权益周转率等，万科公司20##年至20##年的营运能力指标的变化情况见表2，其中各项均是营业收入与各项资产的比值，代表了各项资产的周转速度，数值越大，周转速度越快。

4.2.1存货周转率

     

4.2.2总资产周转率

4.2.3流动资产周转率

4.2.4固定资产周转率

     

由上表的数据可知，总资产周转率非常平稳，流动资产周转率较20##年增长显著，这说明万科地产的资产运营水平比较高。应存货周转率和固定资产周转率稳定的小幅度增长，这显示出万科地产应库存管理的压力比较小，固定资产的利用率比较高。而应收账款周转率较20##年有所下降，说明，应收账款的回收速度有所下降，应引起管理人员的重视。

 应收账款周转率较上年有所上升，说明应收账款收账天数减少，周转速度上升。基于其本年营业收入有大幅度提升，相应应收账款增加，其周转速度还有小幅度上升，说明其营运能力较强。

  存货周转率较上一年下降了一倍多，应该引起重视。究其原因，营业规模扩大，销售收入提高，因此为适应较大幅度增加的销售规模而准备较多存货属正常现象，再从其经营范围看，主要是大型机械，其相关产成品、半成品、原材料等存货的价值相对较大，增加幅度大情有可原。流动资产周转率、营运资本周转率、总资产周转率与20##年相比，都有小幅下降，但幅度不大，对其营运能力没有多大影响。

 

 

 

4.3盈利能力分析

【盈利能力指标】表3

┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐

｜财务指标(%)           ｜20##-03-31｜20##-12-31｜20##-12-31｜20##-12-31｜

├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤

｜营业利润率            ｜   13.1524｜   17.0638｜   17.9158｜   20.3780｜

｜营业净利率            ｜   10.2090｜   13.1756｜   13.5118｜   15.1893｜

｜营业毛利率            ｜   34.0017｜   29.9416｜   31.4736｜   36.5555｜

├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤

｜成本费用利润率        ｜   14.6777｜   20.2360｜   21.6687｜   25.4043｜

｜总资产报酬率          ｜    0.2251｜    4.9669｜    5.0690｜    5.5623｜

｜加权净资产收益率      ｜    0.7300｜   19.1700｜   21.5400｜   21.4500｜

└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘

在本节中将对万科的盈利能力进行分析，具体分析万科公司的净资产报酬率、总资产报酬率、净利润率、毛利率等指标，万科公司20##年至20##年的盈利能力指标的变化情况见表3。20##年年报显示，万科公司(全年房地产收入占主营收入90%以上的32家公司)全年总共实现净利润182.98亿元，平均销售净利率为18.60%，净资产收益率为17.27%，比全体上市公司14.8%的净资产收益率高15%。但实际上，32家公司中只有12家的净资产收益率超过上市公司平均水平。

  近两年万科的各项盈利能力指标均有所下降，20##年万科的销售净利率为19.47%，高于32家样本公司平均销售净利率13.09%的水平；净资产报酬率为19.17%，远远高于32家样本公司10.35%的平均水平。主营业务利润率一方面受产品定位和价格的影响，另一方面更与成本、特别是拿地成本密切相关。一些在招拍挂之前拿到的上地通常比较便宜，因此主营业务利润率较高。而万科的土地大都是通过招拍挂拿到的，在土地高成本的情况下，万科能取得如此好的业绩实属不易。

按照杜邦分析，净资产报酬率=资产净利率×权益乘数=主营业务净利率×总资产周转率×权益乘数。从纯粹的数量关系看，三者都正比于净资产报酬率，但按照行业发展趋势，主营业务净利率将呈现企业难以扭转的行业性下滑、权益乘数则受到资产负债率的限制，依靠总资产周转率获得的净资产收益率更具可持续性。更显重要的是盈利模式的区别，万科的净资产收益率为17.27%，远远高于32家样本公司13.35%的平均水平，显示了万科公司20##年较强的盈利能力。 

20##年万科杜邦分析

4.4发展能力分析

┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐

｜财务指标(%)           ｜20##-03-31｜20##-12-31｜20##-09-30｜20##-06-30｜

├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤

｜营业收入增长率        ｜   -6.3479｜    8.1002｜   -0.4348｜   -1.0351｜

｜总资产增长率          ｜    6.2453｜    6.0941｜   12.7589｜   16.0864｜

｜营业利润增长率        ｜  -42.0234｜    2.9595｜   -4.1403｜   -3.5038｜

├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤

｜净利润增长率          ｜  -57.4867｜    4.1466｜    4.8361｜    5.5513｜

｜净资产增长率          ｜   20.8496｜   14.6543｜   15.0352｜   15.3709｜

└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘

备注：以上指标P为扭亏为盈，L为持续亏损。

  

与企业发展能力相关的指标注要有:主营业务收入增长率、净利润率增长率、净资产增长率、总资产增长率等，万科公司近几年的发展性指标的增长变化情况见表4。

 以万科20##年年报相关报表的数据为基础来看一下这些指标的情况。20##年万科公司业绩保持了持续增长势头，全年实现营业收入1463.9亿元，同比增长8.1%；净利润达157.5亿元，同比增长4.2%；至20##年12月31日，总资产达5084.08亿元，同比增长56.70%；在20##年万科公司又上了一个新的台阶。

 20##年房地产行业的成长能力平均得分:9.0；最高得分:10.91；最低得分:7.45。20##年万科的成长能力在房地产行业的排名中名列第22，得分为:9.00。在同行业中，成长性一般，应该注意其规模是否有适度扩张的可能，否则将面临行业领先者的巨大竟争压力。 但从另一方面看，万科公司的各项发展指标就发展速度而言均略有下降，但是总体上表现出的是上升的势头。公司的净资产和总资产增长率大幅增加，说明企业的发展后劲较强，将进入一个新的阶段。

从以上各指标的分析可以看出，万科的整体则财务状况位于行业前列，显示出了强劲的发展势头。同时，在大城市资源相对紧缺的情况下，万科公司重视二线城市的市场为业务发展提供了很大的成长空间，未来发展形势看好。

4.5分析结论及建议

4.5.1财务问题：

（1）通过详尽分析了万科地产的整体财务状况以及将其与同行业的均值进行了对比分析，我们可以看到万科地产的优势和长处，但同时也能意识到其存在的问题。

（2）从盈利能力看，该公司的营业利润率下降3.46%，总资产报酬率下降0.51%，净资产收益率下降1.94%，数据说明万科地产的盈利能力有所降低。

（3）从营运能力看，该公司的应收账款周转率减慢、周转天数加长，回收速度变慢，说明债务人拖欠时间长，增加了收账费用和发生坏账损失的风险，也使得自身的资产流动从中受损，所以有应收款的风险。

（4）从偿债能力看，该公司流动比例、速动比例和现金比例均低于20##年，说明公司短期偿债能力下降。股东权益比率有所下降，资产负债率有所上升已获利息倍数下降，说明企业支付利息的能力下降。

（5）从发展能力看，该公司净资产增长率和总资产增长率都有所提高，主营业务收入增长率和净利润增长率较20##年却有所减少，利润的增长与资产的增长不协调，说明公司发展能力较弱。

4.5.2改善建议

（1）开发项目前深入市场调查，做出符合市场需求的高品质产品，并加强对员工营销能力的培训，扩大市场份额以提高利润率。

（2）应强化应收账款的回收管理，来提高其投资的变现能力和获利能力。

（3）应增加销售额，加快存货的变现能力，以提高短期偿债能力。

（4）资产的增长应依靠权益的增长来实现，权益的增长应依靠自身的利润积累，应增加销售收入降低成本，使营业利润增加率大于资产增产率。

五、总结与展望

5.1总结

万科虽然在2008 年受金融危机的影响，净利润出现负值，财务指标下降，经营业绩受到影响，但在此后公司不断加强企业管理，快速回到了原来的轨道，又出现了欣欣向荣的发展状况，由此可见万科强大的发展实力。作为房地产业的龙头企业，为了更好的发展，万科应更加注重对自身的财务状况进行管理，尽量控制销售成本，提高利润空间，发挥财务杠杆的作用，提高管理水平，继续保持增长势头，惟有加强对资本结构的管理，实现资本结构的最优化，才能在现有发展情况的基础上，实现最大利润。

5.1.1公司综合分析

通过对上述相关内容的分析，可以发现万科具有较高的成长性，整体经营状况良好。经过近三十余年的发展，万科经历了稳健增长和迅速扩张的阶段，万科的成功有其独特性。

持续领跑。多元化向专业化再向多业化转变,先做强再做大。早期万科的业务范围包括零售、影视、投资、贸易等,20##年之后,地产业务比重逐年上升，基本保持在98%左右，幵始进入专业化快速发展轨道。专业化战略使得万科的投资扩张回归理性，开发住宅城市主要集中在重要的交通干线沿线，进行规模丌发。早些年的城乡结合部战略让力，科实现了初期高额利润的获取,逐步建立了万科的品牌影响力。20##年，万科进入千亿时代，相对进入成熟稳定时期。20##年,万科实现销售金额1709亿元，销销面积1489.9万平方米，同比分别增长21.0%和15.0%，持续领跑金额榜。增速上看，近三年万科的销售增速在加快,如果剔除整体行情回暖的影响，万科的业绩增速低于其他房企。与“招保万金”为例, 20##年万科销售增速倒数第二。但是对于一家接近2000亿规模的企业,与成长性企业比较增速，显然是不合理的。

精准把握客户需求，以客户需求为导向不断创新。随着中国城市化进程的推进，在产品线组合上，以城郊结合部大规模开发低容积率住宅社区为主线。在中心城区适当开发中咼档住宅，建造精品楼盘，保持市场影响力,提升品牌形象。万科发展方向明确，定位于适合城市白领的中档住宅。改变以往产品营销策略，转型为以客户为中心,将消费群体细分，分类设计产品,精准营销。随着城市需求多元化，多种物业类型、多样化住宅开发成为趋势，万科顺势而为，以住宅产品为主要占比，全面覆盖产品线。

秉承以现金为核心、稳健经营的财务战略。万科经历了稳健增长和迅速扩张两个阶段,合理规划经营现金、资本投资,适时提前安排融资,保证未来丌发的需要,良好的融资渠道为幵发商提供资金保障。伴随着公司不断地对其他公司进行收购与兼并,公司开始致力于居民住房,公司的营业收入增加了许多,营业利润也比同行业竞争的企业要多,保持着较好的盈利能力。万科对费用的有效控制,风险张弛有度,在不过度冒险的甜提下保持稳定增长,为公司盈利的逐步提高做出了贡献。

专注细分领域,拓展海外市场。行业普遍存在利润空间收窄趋紧，万科以住宅产品开发为主体,继续加大对品牌的建设，在品牌巩固的策略上，研究消费者未来生活需求，精细化打造企业品牌和产品，标准化产品生产流程，为万科品牌注入内涵。对建筑产品不断创新视为核心竞争力，奠定万科在中国房地产行业的品牌地位。同时，开拓海外市场，与美国龙头房企铁狮门合作，进军北美市场，并计划通过布局香港、美国和新加坡,锁定新的一波移民潮与海外置业需求。

5.1.2财务综合分析

万科自上市以来，以现金流为核心,通过合理有效的投资战略、量入为出的融资战略以及卓有成效的现金管理战略,实现对经营成本和期间费用的有效控制，不断扩大自身的经营规模，提升自身的盈利空间，逐渐成长为极代表性的蓝筹股以及房地产行业的标杆企业。纵观其及财务战略的选择，以下几点特征为广大的房地产企业以及中国的其他企业提供了诸多具有重要意义的借鉴和启示。

高周转为主，布局未来发展。以此将投资、融资和成本管控都围绕现金流这一指标，结合行业特点，缩短生产周期,提高存货周转速度，深挖'财务潜力、控制财务风险，实现快速稳定的现金循环。万科对自身的战略定位，保证了企业整体的经营效率。高周转意味着盈利能力有所下降，因此万科已谋求转型养老地产、商业地产、产业地产等，试图通过业务多元化规避未来住宅市场利润持续摊薄的风险。

良好的偿债能力。分类匹配投资，使用各种融资方法，拓宽融资渠道,在融资方式的交替使用中严控刚性成本。随着货币政策稳中趋紧，自有资金和其他资金占比稳步增加，地产信托、地产私募基金发展活跃。另外，通过搭建A+H双重融资平台，实现海外发债融资，通过创新债券融资方式获取大额低息资金，并且凭借万科品牌影响力获得较高信用评级，实现低成本融资。资金实力大大增强，有效增加企业竞争优势。

转移盈利焦点。由于政府对房价涨幅的持续关注，房价大幅上涨已难以得到需求方的支持，单纯依靠房价上涨获取利润奖难以持续。这样的前提下，坚持量入为出，在营业收入快速增长的年份适度增加开支。在不过度冒险的前提下保持稳定增长。凭借动态目标成本管理体系、制度化的经营成本管理体系和常规化的期间费用控制体系，同时进一步强化产品线组合、提升营销精准度，实现了对成本费用的有效控，,进而实现了盈利能力的提升。任何一家企业尤其是房地产幵发企业都应该重视对成本的战略管理，通过内部自身经营成本的有效控制来完善企业的经营管理，实现成本管理和战略发展的完美匹配。

企业应通过提高收入、控制支出和优化资本结构来提高EVA值。增加EVA的方式有：减少加权平均资本成本与资本投入总额，以及增加税后净营业利润三种。房地产企业在发展壮大的同时，资本的投入总额也一定会增加，所以中国房地产企业要想增加EVA值，就需要减少加权平均资本成本，增加税后净营业利润。

5.2未来展望

中国房地产市场经历三十多年的发展，无论是增长态势，还是行业格局的变化、还是政策趋势都使国房地产发生了巨大的变化。房地产暴利吋代将终结，从过去超高增长逐渐转变为中低速增长；市场格局已转变成为买房市场，一边是高昂的房价致使刚性需求的消费者举步不前，一边是政府不断打压投机炒房行为，对于中国房地产的未来，仍然是值得期待的。新一届政府对房地产调控,不再以抑制房价为主，而是将重心放心完善住房供应体系、增加住房用地和住房有效供应上。今后对房地产的调控,会根据各城市各自市场特点因地制宜。随着不动产登记、财产公示等制度出台,进一步扩大房地产税改革试点等一系列措施,政策将会向以市场倾斜，房地产业发展将会更加健康，房地产的收益分配将从极端不公状态向相对公平的状态转变。然而，中国城镇人均住房而积逐年增长，20##-20##年平均每年增加0.89平方米/人，说明城市居民有着旺盛的住房改善性需求，建设部颁布的20##年全面建设小康社会居住的21项指标中叨确提出,等到20##年，城镇人均住宅建筑面积要达到35平方米。中国城市化进程、结婚、改善性住房、投资性住房等四方面的需求仍将拉动房地产市场的增长，为中国房地产企业带来机会。但个别三四线城市投资过热，存在较大风险。早些年，万科在房地产发展中的战略布局，以坚持面向自住购房者、中小户型普通商品住宅的产品定位,不仅满足客户居住需求，还关注客户对住所的体验感、对住所带来的服务等。由初期设计到后续服务的综合服务商，这一战略在以后的时期将越来越突显出其竞争优势。随着地价在成本中占比越来越高，房企的盈利空间有限，即使是万科这样的龙头企业，面对新的发展阶段，企业的发展战略必须抛弃原来制造业的思维,需要不断细分和强化。比如万科仍然坚持以中小户型普通住宅为产品定位，同吋发展商业地产,试水国际化业务。未来房地产自身的行业细分将越来越细,住宅市场、写字楼市场、商业地产的各自属性也越來越明确。而万科的精细化战略恰巧迎合了未來市场的发展需要。万科公司整体财务稳健，在其发展中继续实施成本优化措施,加强标准化规范手段，充裕的现金流和良好的负债水平，使得经营效率不断提高。经过二十多年的摸索和革新，实践证明万科是成功的。万科地产之所以能够做大，在于其能始终保持与时俱进的洞察力并把握行业发展先机，未来万科地产的表现必将依然出色。

结 束 语

我在20##年9月到20##年1月的企业财务管理课程中和其他同学合作做了万科财务报表（20##-20##年度）分析，这是一段非常珍贵和难忘的经历，第一次接触并合作做较系统全面的上市企业财务分析，认识到了财务分析的重要性。也是由于这个原因，这个学期决定修左杰老师的财务报表分析课程，在学了财务报表分析这门课程后就一直想运用所学，写一篇关于某个企业财务报表的分析文章，借此机会，决定再次选择万科，分析其2014财务报表，由此得以完成愿望。经过两周多的资料收集与初步分析，利用两天时间完成了这篇论文，财务分析是一项综合性、信息量巨大的工作，我也只能肤浅的做自己的认知。囿于学识，行文匆忙，不足之处，请诸位师长指正。