土地估价技术报告(基准地价修正、成本逼近)(10600字)

来源:m.fanwen118.com时间:2021.8.16

土地估价技术报告

(转载“评估师信息网”网页)

第一部分 总 述

一、估价项目名称

***评估师信息网imcpv.com***先生抵押土地使用权价格估价。

二、委托估价方

委托估价方:***评估师信息网imcpv.com***先生

地址:广东省佛山市xxxx号

联系人:***评估师信息网imcpv.com***

联系电话:0757-833xxxxxx

三、受托估价方

委托单位:佛山市XXX会计师事务所

地址:佛山市

执业范围:佛山市范围执业

注册号:C------佛10

资格证书获得时间:20xx年12月

四、估价目的

为委托估价方***评估师信息网imcpv.com***先生用土地使用权向银行申请抵押贷款提供参考价值。

五、估价依据

(一)有关法律、法规、文件

(1)《中华人民共和国土地管理法》;

(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》;

(3)《关于公布佛山市区国有土地定级及基准地价标准的通知》(佛府[2002]70号);

(4)《关于印发<佛山市农用地转用和征用土地管理规定>的通知》(佛府[2001]023号);

(5)地方政府及有关部门颁布的其他法规、文件。

(二)有关技术标准

(6)新版《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2001)及其附录《土地估价报告规范格式》;

(7)《佛山市区土地定级与基准地价更新成果应用指南》(佛山市国土资源局);

(三)其他

(8)《佛山市土地利用总体规划》;

(9)《佛山市统计年鉴》;

(10)《佛山市土地资源》;

(11)委托估价方提供的《国有土地使用证》;

(12)估价人员现场勘查、调查、收集的相关资料。

六、估价基准日

二○○四年八月三十一日。

七、估价日期

二○○四年九月二日到二○○四年九月五日。

八、地价定义

根据地价估价技术规程和本次估价项目的具体要求,此次估价的价格是指估价对象在20xx年8月31日,估价对象现用途为工业,本次估价设定为工业用地,开发程度为宗地红线外“五通”(即通路、供水、排水、通电、通讯)及宗地红线内“一平”(场地平整)条件下,设定土地使用年期为47.8年,土地类型为出让性质的国有土地使用权价格。估价土地使用年限、实际土地用途、估价设定用途、宗地实际开发程度等详见下表1:

表1

土地估价技术报告基准地价修正成本逼近

九、估价结果

经估价人员现场查勘和对当地市场分析,按照地价估价的基本原则和估价程序,选择合适的估价方法,估价得到***评估师信息网imcpv.com***先生所使用的一宗土地,自用土地使用权面积6,876M2在估价期日为20xx年8月31日,在估价地价定义设定用途及开发程度条件下,设定年期的出让性质的国有土地使用权价格为人民币4,469,400.00元,大写:人民币肆佰肆拾陆万玖仟肆佰元整,单位地价为650.00元/M2。 估价结果详见后附《土地估价结果一览表》。

十、需要特殊说明的事项

(一)假设条件

(1)土地使用权来源合法、产权清晰。

(2)估价对象作为工业用地,得到或将得到最有效利用,并会产生相应的土地收益;

(3)在估价基准日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。

(4)任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规的规定。

(5)委托估价方提供的资料属实。

(6)估价设定的土地开发程度为宗地红线外的基础设施开发程度及红线内场地平整状况。

(二)本报告使用限制条件

(1)本估价报告及估价结果仅为本报告的估价目的服务,当用于其他目的,本报告估价结果无效。

(2)本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的使用权价格,若估价基准日、土地利用方式、土地开发状况、土地面积、土地处置方式等影响地价的因素发生变化,该评估价格应作相应调整。本报告估价结果未考虑估价对象已设定抵押等他项权利、负债、转让成交时需承担的各种开支和税费对估价结果的影响。

(3)本报告必须完整使用,对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失,受托估价机构不承担任何责任。

(4)本报告中有关估价对象的土地权属状况、土地面积等以土地管理部门确定为准。

(5)本报告需经2名以上注册土地估价师签名、土地估价机构盖章后方能生效。

(6)本报告复印件无加盖公章无效。

(7)本报告的估价结果自估价基准日起一年内有效。

(三)资料来源说明

(1)土地利用状况等资料由委托方提供。

(2)土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。

(3)估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价估价技术标准,结合估价对象具体状况,确定估价原则、方法及参数的选取。

(四)其他说明

(1)关于土地使用年限、用途的设定:出让土地按剩余使用年限设定使用年限;土地用途按国有土地使用证上登记的用途设定。

(2)委托方对所提供资料的真实性负责,估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。 (3)任何单位和个人未经估价机构书面同意,不得以任何形式发表、肢解本报告。 (4)本报告由估价机构负责解释。 十一、土地估价师签名

估价师姓名 资格证书号 注册号 签章

十二、土地估价机构 土地估价机构负责人签字:

佛山市XXXX土地估价公司

20xx年9月5日

第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象描述 1、土地登记状况

此次估价对象为***评估师信息网imcpv.com***先生所使用的一宗土地,宗地位于佛山市***评估师信息网imcpv.com***东侧,澜石三路北侧,土地使用权面积为6,876M2。土地使用证号、地理位置、地籍图号、土地用途、面积、四至等土地登记状况详见表2: 表2

土地估价技术报告基准地价修正成本逼近

土地估价技术报告基准地价修正成本逼近

注:估价对象四至为估价人员现场察看所得,因此以土地管理部门登记为准。 2、土地权利状况

估价对象的土地所有权属国家所有,为出让土地。土地使用权状况详见表3。 表3

土地估价技术报告基准地价修正成本逼近

3、土地利用状况

估价对象基础设施开发程度为宗地红线外“五通”(即通路、供水、排水、通电、通讯),宗地红线内“场地平整”,目前地上尚无建筑物。

二、地价影响因素分析

1、一般因素

(1)城市资源状况

佛山市位于广东省中南部的珠江三角洲腹地,东倚广州,西接肇庆,南连珠海,北通清远,毗邻港澳,现辖禅城区、南海区、顺德区、三水区、高明区五个区,总面积3,848.49平方公里,目前市区(即禅城区)面积153.69平方公里,全市户籍人口338.98万人,常住人口560多万,目前市区(即禅城区)人口80.08万人。

(2)房地产制度与房地产市场状况

近年来,佛山市政府根据佛山市的城市性质定位和市区土地资源十分有限的特点,出台了一系列以控制年度房地产用地供应量,鼓励从公开拍卖方式出让、转让经营性房地产用地,规范房地产开发、经营行为等为中心内容的产业政策,同时加快了城市基础设施投资建设步伐,重点开发城南商住区;并结合公有制企业转制、脱困,对工业用地实施优惠地价政策等,这些政策和措施的出台实施,对佛山市区近两年来房地产业平稳有序发展起了积极作用。

(3)产业政策

以做大做强支柱产业和行业为中心,增强产业强市的主导力量。重点引进和发展电子信息、新材料、生物医药等高新技术产业,改造、提升、加强家用电器、陶瓷建材、塑料五金、食品饮料、金属材料加工及制品等传统产业,培育一批具有自主知识产权和较强国际竞争力的名牌产品,支持一批科技型、品牌型的骨干企业发展壮大,引导中小企业向“专、精、特、新”方向发展。走出一条科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到充分发挥的新型工业化道路。以园区建设为载体,实现产业整合聚集。提高农业和服务业发展水平,促进产业协调发展。

近几年来,佛山市的三大产业增加值比重由20xx年的6.9%、52.8%、40.4%调整为20xx年的5.5%、55.9%、38.6%。“九五”期间,第一产业以市场为导向,积极推进农业结构调整,大力发展特色农业。第二产业以发展高新技术产业和利用高新技术改造传统产业并重,对高新技术产业实施较为优惠的税收政策,大力调整工业结构;20xx年,佛山市高新技术产品产值占工业总产值比重18%。第三产业在继续拓宽商贸、交通邮电、房地产等传统产业的同时,积极培育和发展旅游业、信息服务业、社区服务业、中介服务业、科技服务业等新兴行业;第三产业增加值以年均13.1%的速度增长。

在今后的几年内,佛山市将继续按照大力发展高新技术产业,积极利用高新技术特别是信息技术改造提高传统产业的思路,继续加强第一产业,优化提高第二产业,大力发展第三产业,全面推进产业结 构优化升级。

(4)城市规划与发展目标。

20xx年11月18日,国务院做出了调整佛山市行政区划的决定,撤销原佛山市城区和石湾区以及由佛山市

代管的南海市、顺德市、三水市、高明市,形成“一市辖五区”(即辖禅城区、南海区、顺德区、三水区、高明区五区)的管理体制。未来几年,佛山市将以提高城市综合竞争力为核心,以结构调整、资源整合为主要任务,以体制创新、科技创新、扩大开放为动力,以提高人民生活水平为目的,围绕建设广东省第三大城市这个目标,建设产业强市、文化名城和现代化大城市。

A、推进区域中心城市建设

佛山新城区位于中心组团的东南部,规划范围为佛山大道以东、同济路以南、华阳路以西和三乐路以北区域,总规划面积达43.3平方公里。在强化佛山市区区域中心地位和作用的同时,抓好各市区域中心城市建设。根据省发展壮大珠江三角洲城市群的要求,各地在修编本地区城市总体规划的同时,明确定位,优化功能,提高品位,增强区域中心城市的凝聚和辐射力。注意与周边城市规划相衔接,尽量避免重复建设,造成资源浪费。

B、加快小城镇发展

把发展小城镇作为推进佛山市城市化的重要战略措施。按照区域协调发展要求,根据小城镇发展实际,在全市范围内选择10个左右具有区位优势、产业优势、规模优势的中心城镇,优先发展。小城镇发展要统一规划,合理布局,功能分区,处理好城镇发展与产业发展、经济布局、资源和环境保护以及整个区域经济发展的关系,积极组织和引导乡镇企业向小城镇和工业小区聚集。根据经济发展需要,对有条件的行政镇进行合理调整和重组。

C、建立城镇建设投融资新机制

加大政府对城市建设的投入,按规定收取的各项城建税费全部用于城镇建设和管理,提高出让土地资金用于城市基础设施建设比例。鼓励和引导外资和民间资金投资城市基础设施、教育和各种民政社会福利事业。市政公用设施部分实行有偿使用。

D、完善基础设施建设

“十五”时期佛山市的基础设施建设重点是完善和提高公路网、气网和快速轨道交通的建设,初步实现基础设施现代化。

(5)城市社会经济发展状况

20xx年全市国内生产总值1381.39亿元,比上年增长16.1%;工业总产值2823.34亿元,增长19.2%,其中高新技术产品产值578.78亿元,占工业总产值20.5%;农业总产值141.24亿元,增长3.8%;全市社会消费品零售总额452.58亿元。佛山市工业基础比较雄厚,农业基础好、交通便利、商业繁荣、城市基础设施比较完善;工业以纺织、电子、塑料、陶瓷、电器等为骨干,机械、化工、食品、饮食、医药、印刷、工艺美术等也具有相当生产能力和规模。

2、区域因素

(1)区域概况

待估宗地位于佛山市禅城区城南高新技术产业开发园内,禅城区位于佛山市中心,面积153.69平方公里,人口80.08万人。下辖一个镇:南庄镇,十二个街道办事处:张槎街道办事处、澜石街道办事处、环市街道办事处、石湾街道办事处、祖庙街道办事处、城门头街道办事处、普君街道办事处、升平街道办事处、同济街道办事处、永安街道办事处、城南街道办事处和江湾街道办事处。禅城区有着优越的地理环境和自然条件,地处珠江三角洲腹地,境内河流纵横,地势平坦,土地肥沃,气候温和,特产丰富,经济文化一向较为发达。

(2)交通条件

禅城区东距南方大都市广州仅16公里,东南距香港96公里,南距澳门135公里,广珠(海)、广湛(江)公路和广茂铁路横贯境内,距佛山机场仅6公里,是个适合发展经济的好地方。

公路:公路四通八达,公路密度89公里/百平方公里。

铁路:广茂铁路横贯东西与全国铁路联网,佛山火车站至香港九龙直通车是继广州之后第二个通香港的铁路口岸。

水路运输:河道纵横,水运便捷,拥有2个港口码头,往上游可达三水、肇庆、广西梧州等地,往下直

通香港、澳门。

航空:佛山机场已开通国内20多个大中城市的航班,距广州白云机场仅20公里。

(3)基础设施条件

A、供水

区域内分地下和地表水源,地下水源来自城市规划区内的承压城市水层,地表水源来自市区周围的河流,市区供水水源来自石湾水厂和沙口水厂,日供水量最高达72万立方米,综合生活用水指标38万立方米/日,工业用水日消耗量26万立方米,城市给水网络以环状为主,辅以支网,供水管径0.8-1.6米,用水保证率98%。

B、排水

排水设施主要靠排水管网和明沟排水两种,区域内有污水处理厂一座,污水处理能力达10万立方/日,排污管分区铺设,自成系统,以污水处理厂为终结,呈辐射状分布,排水顺畅。

C、供电

区域内电源来自110千伏及以上变电网和沙口电厂,供电量100亿千瓦时以上,电网分为高压网和中压网,有供电保证。

D、通讯

区域内通讯与市政通讯网相联,通讯线路以地下管道为主,辅以架空线路,市话普及率47.2%,长途交换机容量122.4万门,移动电话总容量69.81万门,通讯线路通畅。

(4)环境条件

待估宗地位于城南高新技术产业开发园内,西临***评估师信息网imcpv.com***,北面靠近魁奇路,属佛山市轻度污染区,主要污染物为废气、粉尘等。

(5)产业聚集度

依照规划,待估宗地所在区内支柱产业和产业发展重点为电子信息、光机电一体化技术、生物技术、新材料技术产业等,待估宗地所在区域附近有“佛山分析仪器厂”、“高浦电子公司”、“佛山特种医用导管公司”、“米高控制技术公司”和“软件产业集团公司”等,工业配套设施完备,产业集聚度高。

3、个别因素

待估宗地土地使用权面积为6,876M2,待估宗地的登记用途为工业,评估设定用途为工业,剩余土地使用年限约为47.8年,宗地权利状况详见表3。

待估宗地西临***评估师信息网imcpv.com***,南通澜石路,至估价基准日,该宗地已完成红线外“五通”和红线内“场地平整”,宗地地势平坦,呈矩形,形状较为规则,可利用程度较高。

第三部分 土地估价

一、估价原则

本次评估过程中,遵循的主要原则有:

1、最有效利用原则

土地用途具有多样性,不同的利用方式可能为权利人带来不同的收益,且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益,并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以,地价是以该宗地的最有效发挥为前提的。本次评估设定待估宗地获得最有效利用。

2、替代原则

根据市场运行规律,在同一种商品市场中,商品和提供服务的效用相同或大致相似时,价格低者吸引需求,即有两个以上互有替代性的商品和服务同时存在时,商品和服务的价格是经过相互影响和比较之后才决定的。土地价格也同样遵循替代规律,即同类型具有替代可能的土地价格相互牵制。换言之,具有相同使用

价值、有替代可能的宗地之间,会互相影响和竞争,使价格相互牵制而趋向一致。本次估价中运用的基准地价系数修正法便遵循了替代原则。 3、供需原则

土地估价要以市场供需决定土地价格为依据,并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。 4、贡献原则

土地总收益是由土地及其它生产要素共同作用的结果,土地的价格可以土地收益的贡献大小来决定。 5、变动原则

地价受自然、经济、社会及政治许多因素的影响,是各种地价形成因素相互作用的结果,而这些因素经常处于变动中。因此,在进行地价评估工作中,应综合分析各因素之间的因果关系及变动规律,把握主导因素,准确合理地进行估价。 6、预期收益原则

对于价格的评估,重要的并非是过去,而是未来。过去收益的重要意义,在于为推测未来的收益变化动向提供依据。因此,商品价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。土地也是如此,它的价格也是受预期收益形成因素的变动所左右。所以,投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价者必须了解过去的收益状况,并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测,准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和,即收益价格。 二、估价方法和估价过程

根据《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》),通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法(剩余法)、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价估价的技术《规程》,根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等,选择适当的估价方法。

本次估价对象位于城南高新技术产业开发园内,由土地使用权人以出让方式取得工业用地的使用权,证载用途为工业,据估价人员实地调查,本次估价设定为工业用途,估价时,采用基准地价系数修正法和成本逼近法。

(一)基准地价系数修正法 1、基准地价成果介绍及内涵

佛山市区的国有土地定级及基准地价标准的修订工作于20xx年12月初结束,其成果《佛山市区国有土地定级及基准地价标准》于20xx年12月4日经佛山市人民政府以佛府[2002]70号文件公布。

本次基准地价是在基准日为20xx年1月1日的法定最高土地使用年限(商业40年、住宅70年、工业50年、综合或其他用地50年)的地价,其内涵为各土地级别区域内的商业、住宅“六通一平”(工业“五通一平”)土地开发程度下,平均容积率(商业、住宅用地平均容积率为2.0,工业用地平均容积率为1.5)下,同一用途的完整土地使用权的平均价格。佛山市区(禅城区)不同级别、不同用途的国有土地定级及基准地价标准见表4。

表4 佛山市区国有土地定级及基准地价标准

面积单位:元/M2

土地估价技术报告基准地价修正成本逼近

土地估价技术报告基准地价修正成本逼近

基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价系数修正系数表等评估成果,按照替代原则,就待估宗地区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。

根据《城镇土地估价规范》和《佛山市区土地定级与基准地价更新成果应用指南》(以下简称“应用指南”),其基本公式为:

V=V1b×(1+∑K)×K1×K2×K3 其中:V—侍估宗地价格 V1b—宗地所在区域的基准地价 ∑K—某宗地全部影响地价因素总修正值 K1—期日修正系数

K2—土地使用年限修正系数

K3—容积率修正系数(只对住宅、商业用地) 2、确定估价对象的土地级别及基准地价

待估宗地登记用途为工业用地,本次估价设定待估宗地用途为工业用地。按照《关于公布佛山市区国有土地定级及基准地价标准的通知》附件4《佛山市工业用地基准地价图》(佛府[2002]70号),待估宗地的土地级别为工业一级用地,根据上表4,工业一级用地的基准地价V1b值为600元/M2。 3、确定影响地价区域因素及个别因素修正系数

根据《佛山市区土地定级与基准地价更新成果应用指南》(佛山市国土资源局)的有关规定,待估宗地工业用地的修正系数取值见下表5: 表5

土地估价技术报告基准地价修正成本逼近

4.确定期日修正系数

本次估价,因采用的基准地价为佛山市区最新(20xx年)公布的基准地价,估价基准日为20xx年8月31日,在此期间地价较为稳定,故期日修正系数K1取1。

5、确定土地使用年限修正系数

土地使用年限修正公式为:

K2=[1-1/(1+r)m]÷[1-1/(1+r)n]

K2—土地使用年限修正系数

r—土地还原率

m—待估宗地设定土地使用年限

n—基准地价设定土地使用年期

估价对象法定最高土地使用年限均50年,剩余土地使用年限为47.8年,根据市场投资调查,设定待估宗地所在区域工业用地还原率为5%,则估价对象的使用年限修正系数K2为:

K2=[1-1/(1+5%)47.8]÷[1-1/(1+5%)50]

=0.9892

6、确定待估宗地修正地价

估价对象单位地价=600×(1+0.1396)×1×0.9892

=676.36(元/M2)

(二)成本逼近法

成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。其基本公式为:

地价=土地取得费用+相关税费+土地开发费用+投资利息+投资利润+土地增值收益

估价过程如下:

1、土地取得费用及相关税费

土地取得费用及相关税费是指待估宗地所在区域为取得土地使用权而支付的各项客观费用(即征用同类用地所支付的平均费用)。根据对待估宗地所在区域(禅城区)近年来征地费用标准,该项费用主要包括土地补偿(含土地补偿和安置补助费、青苗补偿费、地上附着物补偿费)、征地管理费、耕地占用税、耕地开垦费、新增建设用地土地有偿使用费等税费。

(1)土地取得费(土地补偿费)

待估宗地位于城南高新技术开发产业园内,根据调查,该区域土地利用主要类型为菜地、耕地以及少部分鱼塘等。

根据《关于印发<佛山市农用地转用和征用土地管理规定>的通知》(佛府[2001]023号),土地取得费主要包括土地补偿费和安置补助费、青苗补偿费、地上附着物补偿费,待估宗地的取得费由以下内容构成(见下表6):

表6 待估宗地取得费计算表

金额单位:元/M2

土地估价技术报告基准地价修正成本逼近

注:“地上附着物补偿费”根据我们对待估宗地所在区域的调查,该区域征用时为菜地、耕地等,地上无建筑物,故此项费用没有。

(2)相关税费

根据《关于印发<佛山市农用地转用和征用土地管理规定>的通知》(佛府[2001]023号),取得土地应交纳的相关税费有(见下表7):

表7 待估宗地相关税费计算表

金额单位:元/M2

2、土地开发费用

根据估价人员的调查和佛山市政府有关部门的计费规定,并参照《应用指南》表4-11《工业用地宗地开发程度修正表》,结合待估宗地所在区域的具体情况,确定估价对象土地开发费为305元/M2,其中“五通”开发费用约245元/M2,平整场地开发费用60元/M2。

3、投资利息

根据对同类地产开发情况的调查,结合待估宗地的开发程度和开发规模,假定其土地开发周期为一年,投资利息率按估价基准日中国人民银行公布的短期贷款利率5.31%计算,假设土地取得费及相关税费在征地时一次投入,开发费用在开发期内均匀持续投入,则:

投资利息=(土地取得费+相关税费)×开发周期×5.31%+土地开发费用×开发周期×0.5×5.31%

=(116.25+64.49) ×1×5.31%+305×1×0.5×5.31%

=17.69(元/M2)

4、投资利润

按照有关统计资料,结合佛山高新技术开发产业园区的经济发展状况,综合考虑我国经济增长因素,本次估价,土地开发的年投资利润率确定为15%,则投资利润为:

投资利润=(土地取得费+相关税费+土地开发费)×开发周期×15%

=(116.25+64.49+305)×1×15%

=72.86(元/M2)

5、土地增值收益

根据相关市场调查,宗地处于不同区域其土地增值收益也有较大的差异,待估宗地位于佛山高新技术产业开发园区城南高新技术开发园内,本次估价,结合该区域的具体情况,确定估价对象的土地增值收益率为20%,则有:

土地增值收益=(土地取得费+相关税费+土地开发费+投资利息+投资利润)×土地增值收益率 =(116.25+64.49+305+17.69+72.86)×20%

=115.26(元/M2)

6、无限年期土地使用权价格

依照成本逼近法计算公式:

无限年期土地使用权价格=土地取得费+相关税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益 =116.25+64.49+305.00+17.69+72.86+115.26

=691.55(元/M2)

7、有限年期土地使用权价格

根据有限年期地价计算公式:

Vn=VN×[1-1/(1+r)n]

式中:Vn——待估宗地设定年期土地使用权价格(元/M2)

VN——无限年期土地使用权价格(元/M2)

r——土地还原率

n——待估宗地设定年期(年)

N——无限年期

其中:r为土地还原率,估价时,根据市场投资调查,设定待估宗地所在区域工业用地还原率为5%。 Vn=691.55×[1-1/(1+5%)47.8]

=624.41(元/M2)

(三)地价的确定

根据地价估价技术规程及估价对象的具体情况,本次待估宗地分别采用基准地价系数修正法及成本逼近法进行估价,两种方法求得的地价较为接近,均能比较客观的反映当地相应用途的市场价格水平,故采有两种方法的算术平均值作为最终价格。估价对象的价格确定见下表8:

表8 待估宗地土地估价结果确定表

金额单位:元/M2

土地估价技术报告基准地价修正成本逼近

三、估价结果

经估价人员现场查勘和对当地市场分析,按照地价估价的基本原则和估价程序,选择合适的估价方法,估价得到***评估师信息网imcpv.com***先生所使用的一宗土地,自用土地使用权面积6,876M2在估价期日为20xx年8月31日,在估价地价定义设定用途及开发程度条件下,设定年期的出让性质的国有土地使用权价格为人民币4,469,400.00元,大写:人民币肆佰肆拾陆万玖仟肆佰元整,单位地价为650.00元/M2。 估价结果详见《土地估价结果一览表》。

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