土地估价报告

项 目 名 称： 鹿泉天行健旅游开发有限公司

国有建设用地使用权价格评估

（石家庄市鹿泉市获鹿镇）

受托估价单位：山东金诚不动产评估咨询有限公司

土地估价报告编号：鲁金诚鉴[2012]（估）字第003号

提交估价报告日期：二○XX年五月二十五日

目 录

土地估价报告 ................................ 1

第一部分 摘 要 ............................ 1

一、估价项目名称 ................................... 1

二、委托估价方 ..................................... 1

三、估价目的 ....................................... 1

四、估价基准日 ..................................... 1

五、估价日期 ....................................... 1

六、地价定义 ....................................... 1

七、估价结果 ....................................... 2

八、土地估价师签名 ................................. 3

九、土地估价机构 ................................... 3

第二部分 估价对象界定 ...................... 5

一、委托估价方 ..................................... 5

二、估价对象 ....................................... 5

三、估价对象概况 ................................... 5

四、影响地价的因素说明 ............................. 6

第三部分 土地估价结果 .................... 13

一、估价依据 ...................................... 13

二、土地估价 ...................................... 14

三、估价结果和估价报告的说明 ...................... 17

第四部分 附 件 .......................... 20

土地估价报告

第一部分 摘 要

一、估价项目名称

鹿泉天行健旅游开发有限公司国有建设用地使用权价格评估

（石家庄市鹿泉市获鹿镇）

二、委托估价方

委托单位：山东省济南市中级人民法院技术室

单位地址：济南市天桥区经二路5号

联 系 人：**

联系电话：0531- 

三、估价目的

根据山东省济南市中级人民法院技术室20xx年4月24日开具的•鉴定委托函?（2012）济法技委字第78号和•鉴定委托书?（2012）济法技委字第78号要求，本次评估目的是：

为山东省济南市中级人民法院技术室提供鹿泉天行健旅游开发有限公司国有建设用地使用权价格依据。

四、估价基准日

二○XX年五月二十日

五、估价日期

二○XX年五月二十日至二○XX年五月二十五日

六、地价定义

根据委托方提供的资料及现场勘察状况，本次估价对象为鹿泉天行健旅游开发有限公司国有建设用地使用权，估价基准日为二○XX年五月二十日，证载用途为城镇住宅用地，批准土地使用权年限为70年，起止时间为(20xx年1月7日至20xx年1月6日)，截至估价基准日剩余土地使用年期为68.63年，实际开发程度宗地外“七通”（即通上水、通下水、通讯、通电、通路、通气、通暖），宗地内场地平整。

考虑到本次评估目的是为山东省济南市中级人民法院技术室提供鹿泉天行健旅游开发有限公司国有建设用地使用权价格依据，故对相关事项做以下设定：

1、用途设定：根据•国有土地使用权证?（鹿国用（2011）字第02-2154号），土地证载用途为城镇住宅用地，现场勘察实际用途为住宅用地，另根据•全国土地分类标准?城镇住宅用地属于住宅用地，故本次评估设定估价对象用途为住宅用地。

2、土地使用权价格类型设定：现待估宗地土地使用者为鹿泉天行健旅游开发有限公司，证载土地使用权类型为出让，考虑到本次评估目的是为山东省济南市中级人民法院技术室提供鹿泉天行健旅游开发有限公司国有建设用地使用权价格，故评估时土地使用权类型设定为国有出让。

3、土地开发程度设定：待估宗地实际开发程度宗地外“七通”（即通上水、通下水、通讯、通电、通路、通暖、通气），宗地内场地平整。故评估时设定待估宗地开发程度为宗地外达“七通”（即通上水、通下水、通讯、通电、通路、通暖、通气），宗地内场地平整。

4、土地使用年期设定：根据•国有土地使用权证?（鹿国用（2011）字第02-2154号），批准土地使用权年限为70年，起止时间为(20xx年1月7日至20xx年1月6日)，截至估价基准日剩余使用年期为68.63年，故设定土地使用权年限为68.63年。

5、土地现状利用设定：根据•国有建设用地使用权出让合同?（合同编号：C13018520090052）对该地块的规划建设要求，待估宗地容积率不大于2.0，建筑密度不大于25%，绿地率不小于30%，地上以低层为主，局部限高21米，地下限高3米。因此根据该地块的规划要求及最有效利用原则设定待估宗地容积率为2.0，建筑密度为25%，绿地率为30%。

七、估价结果

本着公平、公正、公开的原则，在对待估宗地进行现场查勘，并对当地土地市场价格进行调查的基础上，采用市场比较法和假设开发法分别对待估宗地进行了评估。待估宗地在上述地价定义条件下，于基准日20xx年5月20日的国有建设用地使用权价格为：

土 地 单 价：1024元/平方米

土 地 面 积：146667.4平方米

总 地 价：150,187,418元

人民币大写：壹亿伍仟零壹拾捌万柒仟肆佰壹拾捌元整

待估宗地具体估价结果详见•土地估价结果一览表?。

八、土地估价师签名

估价师姓名 资格证书号 签 名

张** 2004370492

徐** 2004370297

九、土地估价机构

估价机构负责人签章：

二○XX年五月二十五日

土地估价结果一览表

估价机构：山东金诚不动产评估咨询有限公司 估价报告编号：鲁金诚鉴[2012]（估）字第003号 估价基准日：20xx年5月20日 估价基准日设定土地使用权性质：国有出让

一、上述土地估价结果的限定条件

1.土地权利限制：无影响地价的土地权利限制 2.基础设施条件：场地平整状况：待估宗地内场地平整 周围道路状况：宗地东临翠屏大街

供水状况：宗地外已接入市政供水管网 排水状况：宗地外已接入市政排水管网 供电状况：宗地外已接入市政电网 供热状况：宗地外已接入供暖管道

电讯条件：位于营业区 供气状况：宗地外已接入天然气供气管道

3.规划限制条件：容积率不大于2.0，建筑密度不大于25%，绿地率不小于30%，地上以低层为主，局部限高21米，地下限高3米。 4.影响土地价格的其他限定条件：无影响地价的其他限定条件及具体内容。 二、其他需要说明的事项：见估价报告中其他需要特殊说明的事项

山东金诚不动产评估咨询有限公司

二○XX年五月二十五日

第二部分 估价对象界定

一、委托估价方

委托单位：山东省济南市中级人民法院技术室

单位地址：济南市天桥区经二路5号

联 系 人：**

联系电话：0531-

二、估价对象

待估宗地位于鹿泉市获鹿镇城北，土地使用权类型为国有出让，证载用途为城镇住宅，土地使用权年限为70年（起止时间：20xx年1月7日至20xx年1月6日)，截至估价基准日剩余土地使用权年限68.63年，国有土地使用证编号：鹿国用（2011）字第02-2154号，本次待估宗地面积为146667.4平方米。

三、估价对象概况

㈠ 土地登记状况

待估宗地位于鹿泉市获鹿镇城北，土地使用者为鹿泉天行健旅游开发有限公司，土地使用权类型为国有出让，本次待估宗地面积为146667.4平方米，证载用途为城镇住宅，土地使用权年限为70年（起止时间：2011年1月7日至20xx年1月6日)，截至估价基准日剩余土地使用权年限68.63年，国有土地使用证编号：鹿国用（2011）字第02-2154号。

根据现场勘察资料，确定待估宗地位臵为：西临山体绿地，东临翠屏大街，南临国防科技园，北临道路。

㈡ 土地权利状况

待估宗地土地使用权类型为国有出让，证载用途为城镇住宅，批准土地使用权年限为70年，起止时间为(20xx年1月7日至20xx年1月6日)，已使用年期1.37年，剩余使用年期为68.63年，现进行国有建设用地使用权价格评估。

待估宗地四至清楚，面积准确，权属来源合法。根据委托方提供的资料，截止估价基准日待估宗地上有两项抵押、担保权力限制：一项为20xx年1月28日鹿泉天行健旅游开发有限公司与贾楠楠签订•抵押担保借款协议?，以该宗土地作抵押物向贾楠楠贷款6000万元，抵押土地面积146667.4平方米，抵押期限自20xx年1月28日至20xx年7月27日止，他项权证证号为鹿他项（2011）第15号；另一项为20xx年2月9日鹿泉天行健旅游开发有限公司与张娟签订•抵押担保借款协议?，以该宗土地作抵押物向张娟贷款2500万元，抵押土地面积146667.4平方米，抵押期限自20xx年2月9日至20xx年2月9日止，他项权证证号为鹿他项（2012）第37号。

㈢ 土地利用状况

待估宗地内场地平整状况较好，宗地南部地区正在打造地基，地上无建筑物，宗地形状较规则有利于土地利用。根据•国有建设用地使用权出让合同?（合同编号：C13018520090052）对该地块的规划建设要求，待估宗地容积率不大于2.0，建筑密度不大于25%，绿地率不小于30%，地上以低层为主，局部限高21米，地下限高3米。根据待估宗地规划条件及现状情况，结合最有效利用原则，为发挥待估宗地的最大价值，待估宗地可建造地上建筑物总面积为293335平方米，平均建筑层数8层。

四、影响地价的因素说明

㈠ 一般因素

1、城市资源状况

鹿泉市位于河北省中南部，处于东径114°18′，北纬38°05′，属温带半湿润大陆性季风气候，总面积603平方公里，山地、丘陵、平原各占三分之一；东距河北省省会石家庄市15公里，并与正定县、 栾城县接壤，北与灵寿县、平山县为界，南接元氏县，西临井陉县；南北长、东西窄。现辖9镇3乡和2个省级开发区，208个行政村，38万人口，发展定位是“省会西花园”，境内自然、人文、历史景观达200多处。鹿泉市距北京278公里，距天津330公里，距石家庄市火车站15公里，距石家庄民航机场20公里。有8个乡镇与石家庄直接接壤，7条铁路、4条高速公路和10条国省干道穿境而过，境内共设有6个高速上下口，石家庄铁路货运编组站也位于该市，全市与省会主城区对接的主干道达到了11条，公路密度位居全国前列，成为环渤海地区南部重要的交通枢纽。

鹿泉市现有耕地42万亩，粮食作物播种面积53万亩，山场面积25万亩，森林覆盖率为33.9%。粮食、肉蛋奶、蔬菜种类齐全，是省会和京津地区的重要副食品供应基地。水资源丰富，共有13座水库，季节性河流8条，源泉渠、计三渠、引岗渠3条大型灌渠横贯全市南北。矿产和旅游资源丰富，已探明的有石灰岩、大理石等十几种矿藏，特别是石灰岩累计探明储量6.5亿吨。旅游资源丰富，境内有国家4A级景区抱犊寨、历史文化名山封龙山、千年古刹龙泉寺、石家庄动物园、植物园等旅游景区，形成了长约50华里的西山旅游景观带，年接待游客360万余人次。

2、房地产制度与房地产市场状况

20xx年国务院先后出台了一系列楼市调控政策，为响应国务院政策，鹿泉市加强建筑房地产管理，户籍式跟踪控管保征收。同时，进一步完善•建安、房地产行业管理办法?，规范代开发票管理，明确所有入账的建筑施工、租赁、销售不动产等业务发票必须按税收属地依法纳税，否则不准冲减支出、并处以相对罚款。鹿泉市认真落实国务院及河北省要求坚持房地产市场调控政策不动摇，抑制投资投机性需求，促进房价合理回归。

3、税收政策

根据•中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例?和河北省实际，河北省政府制定了•河北省城镇土地使用税实施办法?。为进一步贯彻落实国家宏观调控政策，促进土地资源有效利用，根据•国务院关于修改†中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例‡的决定?（国务院令第483号）精神，河北省人民政府发布了•河北省契税实施办法?（河北省人民政府令[2002]第14号）和•河北省县(市、区)耕地占用税适用税额表?。

4、城市规划与发展目标

根据•鹿泉市经济和社会发展十二五规划?，全市经济社会发展总的指导思想是：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，以转变发展方式为主线，主动把鹿泉全域作为省会主城区的有机组成部分，围绕“打造省会经济社会发展龙头带动区和城乡现代化建设标志区”，着力优化经济布局和产业结构，大力培育以休闲产业为主的服务业，深入实施工业化、城镇化“双轮驱动”战略，全方位加强环境建设，加快推进统筹城乡发展，积极保障和改善民生，全面建设“休闲新区、经济强市、幸福鹿泉”。

“十二五”期间，鹿泉市经济社会发展的主要预期目标主要包括：

国民经济发展。鹿泉生产总值年均增长12%以上，到20xx年达到450亿元左右；财政收入年均增长17%以上，达到30亿元，其中一般预算收入年均增长17%以上，达到15.3亿元；社会消费品零售总额年均增长16%以上；固定资产投资年均增长15%。

经济结构调整。服务业增加值年均增长14%，达到153亿元，占地区生产总值比重达到34%，20xx年三次产业增加值占地区生产总值比重分别为6%、60%、34%。

社会和谐发展。城镇居民人均可支配收入年均增长11%以上；农民人均纯收入年均增长9%以上；五年新增就业岗位1.4万个以上，城镇登记失业率控制在3.5%以下，转移农村劳动力7万人以上；人口自然增长率控制在7‰以内；新型农村合作医疗覆盖率达到100%，参合率稳定在95%以上；企业职工养老保险和新农保覆盖率达到100%，参保率分别达到100%和90%以上。

生态环境改善。城区污水处理率达到90%，主城区垃圾处理率达到100% ；全市森林覆盖率达到40%以上；单位GDP能耗累计降低18.3%，全市化学需氧量和氨氮排放总量分别控制在11308吨、1185吨以内，分别比20xx年减少12%和16.4%；二氧化硫和氮氧化物排放总量分别控制在5598吨、14503吨以内，比20xx年分别减少10%和30%；二氧化碳减排率18.3%，五年平均降低3.96%；城乡饮用水质达到国家标准；空气质量二级及以上天数达到320天以上。

科技教育发展。全社会R&D（研究与开发）经费支出占GDP的比重达到2%，高新技术企业达到20家，公民科学素质进一步提升，科技创新能力进一步增强。扩大学前教育资源，巩固九年义务教育成果，普及高中阶段教育，高中阶段毛入学率达到90%以上。积极发展职业教育。

5、城市社会经济发展状况

近年来，鹿泉市围绕打造“休闲新区、经济强市、幸福鹿泉”为目标，加快转变发展方式，提高经济运行质量，推动了经济社会又好又快发展。

20xx年，全市生产总值完成208.5亿元，财政收入完成13.6亿元，城镇居民人均可支配收入17177元，农民人均纯收入8638元，综合经济实力始终位居全省十强之列。

产业体系特色鲜明。形成了以电子信息、休闲服务、轻工食品、新型建材为主的特色产业体系。电子信息业依托中国电子科技集团13所、54所，建设了石家庄信息产业基地，被认定为国家半导体照明产业化基地和省微电子通信基地，目前，基地内已经聚集了远东通信、博威、普兴电子等20家企业入驻，电子信息业正在成为鹿泉最具潜力、活力和竞争力的产业。休闲服务业充分利用优越的区位、生态、环境等优势，不断加大休闲服务业项目建设力度，引进建设了投资300亿元的恒大金碧天下、投资101亿元的西部长青以及河北融投控股、物流大厦等一批总部项目，休闲服务业大发展态势正在形成，形成了“传统产业调优、新兴产业崛起”的良好格局，产业聚集效应日益增强。

项目建设势头强劲。一方面，全力推进两个省级工业园区建设。鹿泉经济开发区已经聚集了石家庄信息产业基地、中兴物流等一大批核心优势企业，形成了以电子信息、仓储物流为主的综合性开发区。绿岛火炬开发区先后聘请德国罗兰〃贝格公司编制了园区产业发展规划，新加坡CPG公司编制了总体规划和控制性详细规划，园区管理孵化中心、供热、供水、道路等基础设施正在加紧建设，为项目落地搭建优质平台。另一方面，加快制度机制建设。制定了项目准入评价推进制度，从产业定位、节能减排、投资强度等方面严格把关，切实提高了引进项目的质量。对重点项目实行“一套班子、一抓到底、每月集中调度一次”的制度，加快了建设进度。

发展环境持续优化。深入推进节能减排，全部关停了75座水泥机立窑、48家滑石粉，引进建设了4家污水处理厂。去年，全市优良天数达到331天，大气和水环境持续优化。成立了外来企业合法权益保护委员会，出台了招商引资等一系列优惠政策。建立了设施完善、功能齐全的政务服务中心，相关审批部门全部入驻，竭诚为广大企业、客商提供一站式服务。同时，深入开展了以优化发展环境为目标的“效能革命”，全力打造审批项目最少、程序最简、费用最低、服务最优的政务环境，不断提高行政审批效

率，吸引了更多优质生产要素聚集。

㈡ 区域因素

1、区域概况

待估宗地位于获鹿镇城北，获鹿镇位于河北省鹿泉市中部， 是鹿泉市、文化活动的中心，总面积66.52平方公里，辖28个行政村，总人口3.1万人。鹿泉市获鹿镇历史文化悠久，名胜古迹众多，交通四通八达，服务设施齐全。是市委、市政府所在地，全市政治、经济、文化、商贸的中心。

面积59.95平方公里，辖28个行政村，人口6.2万。近年来，按照“一产抓调整，二产抓引进，三产抓旅游”的整体思路，坚持可持续发展战略，大力推进“开放兴镇”和“科技兴镇”的实施，社会稳定，经济繁荣，是石家庄市50强乡镇之一。

获鹿镇名胜古迹较多，尤以金阙宫、东西会馆最为有名。建于清代康熙七年（1668年）的金阙宫，又名十方院，保存基本完整。19xx年对大门、玉皇殿、三清殿、三祖殿、药王殿、财神殿、灵宫殿等建筑进行了重修，现为河北省道教协会的直属道观。东西会馆建于清代，又叫“铁行会馆”，是清代山西经营铁行的商人集资所建，整座建筑占地1450平方米，精美华丽。会馆规模宏大，装饰精细，体现了当年获鹿工商业的繁华盛景，现为河北省重点文物保护单位。

获鹿镇矿产资源丰富。已探明的有13种，主要有：大理石、石灰石、花岗岩、安山岩等，东部平原农业生产发达，主要种植：小麦、玉米、花生、大豆等农作物，地表水和地下水资源丰富，境内有黄峪、下聂庄、 杜庄等大小水库7座源泉渠、引岗渠、计三渠贯穿其间。西依山西“煤海”，是外运的主要通道，距国家重要火力发电站一上安电厂仅几公里，北临国家“八五”重点工程西柏坡电厂，境内有八街热电厂等，能源供应充足。

2、交通条件

获鹿镇交通、通信方便、迅捷。境内有石太铁路、石太高速公路、石太公路穿过，东连省会石家庄市，西至山西境内。交汇的公路有京获公路、获（鹿）山（尹村）公路，北去与石（家庄）岗（南）公路相衔，南去与石铜公路、石南公路相通，获鹿车站、南新城车站、高速公路出入口均在

境内，因此交通承载力较好。

3、基础设施条件

待估宗地外基础设施达到“七通”，即通上水、通下水、通讯、通电、

通路、通气、通暖。

通上水：待估宗地所在区域采用集中供水方式，由市供水公司供给。

通下水：待估宗地所在区域已接入市政排水管网，排水条件好。

通电：待估宗地所在区域采用集中供电方式，由市供电公司供给。

通讯：待估宗地所在区域采用市话方式，通话较方便。

通路：待估宗地东临翠屏大街，交通方便。

通气：待估宗地周围采用集中供气，由市煤气公司供给。

通暖：待估宗地周围采用集中供暖，由市热力公司供给。

4、环境条件

⑴自然环境

获鹿镇位于河北省鹿泉市中部，属温带半润大陆季风气候，四季分明，年平均气温 13.4℃。年日照量2547小时，全年无霜期197天以上。获鹿镇属低丘陵区，地势由西向东延缓倾斜，西部太行山区，矿产资源丰富。

⑵ 区域人文环境

鹿泉市第一中学设在获鹿镇，境内有镇办中学3所、小学21所。商贸服务行业比较发达，主要有鹿泉市商厦、鹿泉市宾馆、人民商场、兴华商场、龙泉商场、鸿运商场、物资宾馆等大型商场、宾馆20余座。各大金融机构均在镇内设有支行。境内第三产业发达，商业、饮食、服务、运输等行业占全镇经济比重达50%以上，文化娱乐设施齐全，旅游资源丰富，西有天下奇寨“抱犊寨”雄奇秀美，境内九景山庄，风景怡人。

5、规划限制

随着可持续发展战略的实施，获鹿镇加快了经济结构调整步伐，制定并实施了四项新的发展战略：沿山旅游开发战略—把旅游业作为对外开放的窗口，作为招商引资、招贤纳士的纽带，作为经济发展新的增长点，重点加快九景山庄的开发进度和清幽峪度假村的整体规划和开发；环城三产带动战略—大力发展相配套的房地产开发、饮食服务、商业网点、社会公益事业等；沿路工业引进战略—把主要交通干线两侧建成不同行业的工业区，把全镇规划为四个高新技术产业园区，制定优惠政策，加大引进规模，加快产业园区的发展壮大；农业发富民战略—调整农业产业结构，实现“一村一品、一户一业”。

㈢ 个别因素

待估宗地位于石家庄市鹿泉市获鹿镇城北，土地面积146667.4平方米，证载用途为城镇住宅，规划容积率不大于2.0，建筑密度不大于25%，绿地率不小于30%，地上以低层为主，局部限高21米，地下限高3米。土地形状较为规则，因地块面积较大，有利于土地利用。根据委托方提供资料和估价人员对实地现场及周边状况了解，宗地东临翠屏大街，宗地周围对外交通状况较好，附近有318路公交车通过，交通方便。待估宗地距离鹿泉市人民政府约1300米，区域商服繁华程度有待于进一步提升；距离鹿泉一中约900米，距离海山公园约750米，基础配套设施可以满足人们的日常生活需求；宗地西南方向约2公里处为国家4A级景区抱犊寨。周围用地类型以居住用地为主，附近有龙海南苑、蓝山雅居、奥克兰风情小镇、弗莱明戈天铭怡港、蓝湾半岛等居住小区和别墅。

第三部分 土地估价结果

一、估价依据

㈠ 估价依据的有关法律、法规、政策和技术规程

1、•中华人民共和国土地管理法?

2、•中华人民共和国担保法?

3、•中华人民共和国物权法?

4、•中华人民共和国城市房地产管理法?（主席令第2 9 号）

5、•国务院关于加强国有土地资产管理的通知?（国发[2001]15号）

6、•国务院关于加强土地调控有关问题的通知?（国发[2006]31号）

7、•全国人民代表大会常务委员会关于修改†中华人民共和国城市房地产管理法‡的决定?（主席令第七十二号）

8、•城镇土地估价规程?（GB/T18508-2001）

9、•河北省土地管理法实施条例?（河北省第九届人民代表大会常务委员会公告第25号）

10、河北省人民政府关于发布•河北省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法?的通知（冀政[1990]76号）

11、•国家物价局、财政部关于发布土地管理系统部分收费项目与标准的通知?([1992]价费字597号)

12、•中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例?（中华人民共和国国务院令第483号）

13、•中华人民共和国房产税暂行条例?

14、•中华人民共和国营业税暂行条例?

15、•中华人民共和国城市维护建设税暂行条例?(19xx年2月8日国务院国发[1985]19号文件发布)

16、•国务院关于修改†征收教育费附加的暂行规定‡的决定?

17、•河北省征收教育费附加实施办法?（冀政[1986] 81号）

18、河北省人民政府关于•河北省地方教育附加征收使用管理规定的通知?（河北省人民政府令„2003?第8号）

㈡ 技术依据

1、中华人民共和国国家标准GB/T18508-2001•城镇土地估价规程?

2、 中华人民共和国国家标准GB/T18507-2001•城镇土地分等定级规程?

3、•土地利用现状分类?（GB/T 21010—2007，中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布）

㈢ 委托估价方提供的资料

1、•鉴定委托函?（（2012）济法技委字第78号）

2、•鉴定委托书?（（2012）济法技委字第78号）

3、•国有土地使用权证?（鹿国用（2011）字第02-2154号）复印件

4、•国有建设用地使用权出让合同?（合同编号：C13018520090052）复印件

5、•抵押担保借款合同?复印件

6、•抵押担保借款协议?复印件

㈣ 估价人员调查搜集的资料

1、房地产市场出租资料

2、石家庄市土地利用总体规划及图件

3、待估宗地区域正射影像图资料

4、估价人员实地踏勘资料

二、土地估价

㈠ 估价原则

本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对待估宗地进行估价。具体依据了如下原则：

1、替代原则

遵循替代原则，是指土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响和比较之后才决定的。土地价格也同样遵循替代规律，即同类型具有替代可能的土地价格相互牵制。换言之，具有相同使用价值、有替代可能的宗地之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制，而趋向一致。

2、最有效利用原则

遵循最有效利用原则，是指土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价。由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来的收益不同，且土地权利人都期望从其所占用的土地上获得更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据，所以地价是该宗地的效用作最有效的发挥为前提的。

3、供需原则

遵循供需原则，是指土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。

4、预期收益原则

遵循预期收益原则，是指土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。对于价格评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重要意义，在于为推测未来的收益变化动向提供依据。

因此，商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定。土地也是如此，它的价格也是受预期收益形成因素的变动所左右。所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。

5、贡献原则

遵循贡献原则，是指土地总收益是指由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地的价格可以由土地收益的贡献大小来决定。按经济学中的边际收益原则，衡量各生产要素的价值大小，可依据其对总收益的贡献大小来决定。

对于土地估价，这一原则是指不动产的总收益是由土地及建筑物等构成因素共同作用的结果。

6、变动原则

遵循变动原则，是指估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估价格。一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。

7、报酬递增递减原则

遵循土地报酬递增递减原则，是指土地估价要考虑在技术等条件一定得前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点利用这一原则就可找出土地的边际使用点，即最大收益点，也可称为最有效使用点。实际上，在任何给定的条件下，土地、劳动力、资金、管理水平之间都存在着一定的最优组合，超过一定限度，每一要素的继续增加，其收益却不会相应成比例增加。这一原则说明成本的增加并不一定会使土地价格增加。

㈡ 估价方法与估价过程

根据•城镇土地估价规程?，现行评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。评估方法的选择应按照地价评估技术规程，以及待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价人员收集的有关资料，根据当地地产市场发育状况，并结合该项目的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。

选择评估方法的依据：

① 鹿泉市近年来城市发展较快、土地市场比较活跃，待估宗地周边近期有可选取的交易实例，故可以采用市场比较法。

② 估价对象为住宅用地，其地价与现在及未来的开发价值关系密切，不宜采用成本累加方式得出的积算价格来替代价格水平，故本次评估不选用成本逼近法。

③ 估价对象属于住宅用地，周边鲜有租金交易，考虑到评估的可操作性，故本次评估不选用收益还原法。

④ 根据估价师调查发现，周边居住用房多以出售的形式经营，较容易取得出售资料，考虑到评估的可操作性，故采用假设开发法。

综上所述，结合评估背景资料及•城镇土地估价规程?有关要求，经过综合分析，我们决定在本报告中采用市场比较法和假设开发法进行评估。

㈢ 估价结果

经估价人员按照地价评估的基本原则和估价程序，通过上述方法的应用分析,市场比较法和假设开发法就估价对象均有一定适宜性,均具有较高的可信度，但假设开发法更贴近市场价值，故取两种评估方法的加权平均值作为估价对象的最终估价结果。其中市场比较法占权重值为40%，假设开发法占权重值为60%，由此得出待估宗地在估价设定用途、使用年限及开发程度条件下，于估价基准日的国有土地使用权评估结果为：

市场比较法测算地价：1132元/㎡

假设开发法测算地价：952元/㎡

单位面积地价确定：1024元/㎡

总 地 价：150,187,418元

人民币大写：壹亿伍仟零壹拾捌万柒仟肆佰壹拾捌元整

待估宗地具体估价结果详见•土地估价结果一览表?。

三、估价结果和估价报告的说明

1、本评估结论反映了在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行公允价格。评估报告和结果只适用于在本假设限制条件及评估目的下的价值类型，不适用于其他方面。

2、本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，若待估宗地的土地开发利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。

3、评估结论没有考虑特殊的交易对其评估值的影响。

4、本次评估设定土地使用权类型为出让，用途为住宅用地，面积为146667.4平方米；可规划建设用地容积率为2.0，建筑密度为25%，绿地率为30%；土地使用权年限为68.63年；土地开发程度为宗地外达“七通”（即

通上水、通下水、通讯、通电、通路、通暖、通气），宗地内场地平整。

5、本次评估土地还原利率的确定采用安全利率加风险调整值法。即：

还原利率＝安全利率“＋”风险调整值。安全利率选用同一时期的银行一年期定期存款年利率，风险调整值根据估价对象所处地区的社会经济发展和不动产市场等状况对其影响程度而确定。本次评估收集了近几年来银行利率和物价指数变动的资料，即依据中国人民银行20xx年4月9日公布的一年期存款利率3.25%，同时考虑市场风险后，初步确定土地还原利率在5.5％-8％之间。根据调查所得的土地市场出租、出售资料，对租金和售价之间的比例关系进行分析，进一步验证了上述计算思路与结果，最后综合取6.0％作为本次评估中土地的还原利率。

㈡ 估价结果和估价报告的使用

1、评估结果自评估基准日起有效期为半年。

2、本估价报告由评估报告和技术报告两部分组成，评估报告供委托方在本次评估目的下使用，技术报告由本评估机构备案以及提供主管机关审核使用。不经委托方和估价方同意，不得公开和散发。

3、本估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，评估报告由本评估机构负责解释。

4、本估价报告结果仅为委托方山东省济南市中级人民法院技术室提供国有建设用地使用权价格依据，不作其它使用。当用于其它目的，本报告评估结果无效。

5、本估价报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。

㈢ 需要特殊说明的事项

1、本报告不作为确定待估宗地土地权属及项目规划的依据。

2、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。

3、评估报告中涉及的土地资产原始资料、有关法律文件及相关材料，由委托方提供，委托方对其真实性、合法性承担法律责任。

4、本估价报告结果是在满足地价定义所设定条件下的使用权价格，若估价基准日、土地利用方式、土地开发状况、土地面积、土地处臵方式等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。

第四部分 附 件

1、•鉴定委托函?（（2012）济法技委字第78号）；

2、•鉴定委托书?（（2012）济法技委字第78号）；

3、•国有土地使用权证?（鹿国用（2011）字第02-2154号）复印件；

4、•国有建设用地使用权出让合同?（合同编号：C13018520090052）

复印件；

5、•抵押担保借款合同?复印件；

6、•抵押担保借款协议?复印件；

7、待估宗地位臵示意图；

8、待估宗地现场照片;

9、估价机构营业执照复印件；

10、估价机构资质证书复印件；

11、估价机构20xx年度年检合格证明；

12、估价师资格证书复印件。

鲁金诚鉴[2012]（估）字第003号