物流仓储项目可行性研究报告

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第一章物流仓储项目总论

一、项目背景
    1．项目名称
    2．承办单位概况
    3．物流仓储项目可行性研究报告编制依据
    4．项目提出的理由与过程
二、项目概况
    1．物流仓储项目拟建地点
    2．项目建设规模与目的
    3．项目主要建设条件
    4．项目投入总资金及效益情况
    5．物流仓储项目主要技术经济指标
三、物流仓储项目可行性与必要性
四、问题与建议

第二章物流仓储项目市场预测

一、产品市场供应预测
    1．物流仓储产品市场供应现状
    2．物流仓储产品市场供应趋势预测
二、产品市场需求预测
    1．物流仓储产品市场需求现状
    2．物流仓储产品市场需求趋势预测
三、目标市场分析
    1．目标市场选定
    2．市场份额分析
四、价格现状与预测
    1．国内市场销售价格及预测
    2．国际市场销售价格及预测
五、市场竞争力分析
    1．物流仓储项目主要竞争对手情况
    2．产品市场竞争力优势、劣势
    3．营销策略
六、市场风险

第三章物流仓储项目资源条件评价

一、项目资源可利用量
二、项目资源品质情况
三、项目资源赋存条件
四、项目资源开发价值

第四章物流仓储项目建设规模与产品方案

一、建设规模
    1．建设规模方案比选
    2．推荐方案及其理由
二、产品方案
    1．产品方案构成
    2．产品方案比选
    3．推荐方案及其理由

第五章物流仓储项目场址选择

一、物流仓储项目场址所在位置现状
    1．项目地点与地理位置
    2．项目场址土地权所属类别及占地面积
    3．土地利用现状
二、物流仓储项目场址建设条件
    1．地形、地貌、地震情况
    2．工程地质与水文地质
    3．气候条件
    4．城镇规划及社会环境条件
    5．交通运输条件
    6．公用设施社会依托条件（水、电、气、生活福利）
    7．防洪、防潮、排涝设施条件
    8．环境保护条件
    9．法律支持条件
    10．征地、拆迁、移民安置条件
    11．施工条件
三、项目场址条件比选
    1．建设条件比选
    2．建设投资比选
    3．运营费用比选
    4．推荐场址方案
    5．物流仓储项目场址地理位置图

第六章物流仓储项目技术方案、设备方案和工程方案

一、技术方案
    1．生产方法（包括原料路线）
    2．工艺流程
    3．工艺技术来源
    4．推荐方案的主要工艺（生产装置）流程图、物料平衡图、物料消耗定额表
二、主要设备方案
    1．主要设备选型
    2．主要设备来源（进口设备应提出供应方式）
    3．项目推荐方案的主要设备清单
三、工程方案
    1．主要建、构筑物的建筑特征、结构及面积方案
    2．项目扩建工程方案
    3．项目特殊基础工程方案
    4．建筑安装工程量及“三材”用量估算
    5．主要建、构筑物工程一览表

第七章物流仓储项目主要原材料、燃料供应

一、主要原材料供应
    1．主要原材料品种、质量与年需要量
    2．主要辅助材料品种、质量与年需要量
    3．原材料、辅助材料来源与运输方式
二、燃料供应
    1．项目燃料品种、质量与年需要量
    2．项目燃料供应来源与运输方式
三、主要原材料、燃料价格
    1．主要原材料、燃料价格现状
    2．主要原材料、燃料价格趋势预测
四、主要原材料、燃料年需要量表

第八章总图、运输与公用辅助工程

一、物流仓储项目总图布置
    1．平面布置
    2．竖向布置
      （1）场区地形条件
      （2）竖向布置方案
      （3）场地标高及土石方工程量
    3．总平面布置图
    4．总平面布置主要指标表
二、物流仓储项目场内外运输
    1．场外运输量及运输方式
    2．场内运输量及运输方式
    3．场内运输设施及设备
三、物流仓储项目公用辅助工程
    1．给排水工程
      （1）给水工程。用水负荷、水质要求、给水方案
      （2）排水工程。排水总量、排水水质、排放方式和泵站管网设施
    2．供电工程
      （1）供电负荷（年用电量、最大用电负荷）
      （2）供电回路及电压等级的确定
      （3）电源选择
      （4）场内供电输变电方式及设备设施
    3．通信设施
      （1）通信方式
      （2）通信线路及设施
    4．供热设施
    5．空分、空压及制冷设施
    6．维修设施
    7．仓储设施

第九章物流仓储项目节能、节水措施及环境影响评价

一、节能措施及能耗指标分析
二、节水措施及水耗指标分析
三、环境影响评价
    1．场址环境条件
    2．项目建设和生产对环境的影响
      （1）物流仓储项目建设对环境的影响
      （2）生产过程产生的污染物对环境的影响
    3．环境保护措施方案
    4．环境保护投资
    5．环境影响评价

第十章物流仓储项目劳动安全与消防

一、危害因素和危害程度
    1．有毒有害物品的危害
    2．危险性作业的危害
二、安全措施方案
    1．采用安全生产和无危害的工艺和设备
    2．对危害部位和危险作业的保护措施
    3．危险场所的防护措施
    4．职业病防护和卫生保健措施
三、消防设施
    1．火灾隐患分析
    2．防火等级
    3．消防设施

第十一章物流仓储项目组织结构与人力资源配置

一、物流仓储项目组织结构
    1．法人组建方案
    2．管理机构组织方案和体系图
    3．物流仓储项目机构适应性分析
二、物流仓储项目人力资源配置
    1．生产作业班次
    2．劳动定员数量及技能素质要求
    3．职工工资福利
    4．劳动生产率水平分析
    5．员工来源及招聘方案
    6．员工培训计划

第十二章物流仓储项目实施进度

一、项目建设工期
二、项目实施进度安排
三、项目实施进度表（横线图）

第十三章物流仓储项目投资估算与融资方案

一、物流仓储项目投资估算依据
二、项目建设投资估算
    1．建筑工程费
    2．设备及工器具购置费
    3．安装工程费
    4．工程建设其他费用
    5．基本预备费
    6．涨价预备费
    7．项目建设期利息
三、流动资金估算
四、投资估算表
    1．投入总资金估算汇总表
    2．单项工程投资估算表
    3．分年投资计划表
    4．流动资金估算表

五、融资方案
    1．资本金筹措
    2．债务资金筹措
    3．融资方案分析

第十四章物流仓储项目财务评价

一、项目财务评价基础数据与参数选取
    1．财务价格
    2．计算期与生产负荷
    3．财务基准收益率设定
    4．其他计算参数
二、销售收入估算（编制销售收入估算表）
三、成本费用估算（编制总成本费用估算表和分项成本估算表）
四、财务评价报表
    1．财务现金流量表
    2．损益和利润分配表
    3．资金来源与运用表
    4．借款偿还计划表
五、财务评价指标
    1．物流仓储项目盈利能力分析
      （1）项目财务内部收益率
      （2）资本金收益率
      （3）投资各方收益率
      （4）财务净现值
      （5）投资回收期
      （6）投资利润率
    2．物流仓储项目偿债能力分析（借款偿还期或利息备付率和偿债备付率）
六、不确定性分析
    1．敏感性分析（编制敏感性分析表，绘制敏感性分析图）
    2．盈亏平衡分析（绘制盈亏平衡分析图）
七、物流仓储项目财务评价结论

第十五章物流仓储项目国民经济评价

一、项目影子价格及通用参数选取
二、项目效益费用范围调整
    1．项目转移支付处理
    2．项目间接效益和间接费用计算
三、项目效益费用数值调整
    1．项目投资调整
    2．项目流动资金调整
    3．项目销售收入调整
    4．项目经营费用调整
四、项目国民经济效益费用流量表
    1．国民经济效益费用流量表
    2．国内投资国民经济效益费用流量表
五、国民经济评价指标
    1．项目经济内部收益率
    2．项目经济净现值
六、项目国民经济评价结论

第十六章物流仓储项目社会评价

一、物流仓储项目对社会的影响
二、物流仓储项目与所在地互适性
    1．项目利益群体对项目的态度及参与程度
    2．项目各级组织对项目的态度及支持程度
    3．项目地区文化状况对项目的适应程度
三、项目社会风险分析
四、项目社会评价结论

第十七章物流仓储项目风险分析

一、主要风险因素识别
二、风险程度分析
三、风险防范和降低风险对策

第十八章物流仓储项目可行性研究结论与建议

一、项目推荐方案的总体描述
二、项目推荐方案的优缺点描述
    1．优点
    2．存在问题
    3．主要争论与分歧意见
三、项目主要对比方案
    1．方案描述
    2．未被采纳的理由
四、结论与建议

附件

一、附图
    1．物流仓储项目场址位置图
    2．物流仓储项目工艺流程图
    3．物流仓储项目总平面布置图
二、附表
    1．物流仓储项目投资估算表
      （1）物流仓储项目投入总资金估算汇总表
      （2）物流仓储项目主要单项工程投资估算表
      （3）物流仓储项目流动资金估算表
    2．物流仓储项目财务评价报表
      （1）物流仓储项目销售收入、销售税金及附加估算表
      （2）物流仓储项目总成本费用估算表
      （3）物流仓储项目财务现金流量表
      （4）物流仓储项目损益和利润分配表
      （5）物流仓储项目资金来源与运用表
      （6）物流仓储项目借款偿还计划表
    3．物流仓储项目国民经济评价报表
      （1）物流仓储项目国民经济效益费用流量表
      （2）物流仓储项目国内投资国民经济效益费用流量表

流仓储合作项目

可行性研究报告

编制时间：20##年8月

目 录

第一章 总论. 1

图1                                                                                                                                                                                                                                                                         一、物流仓储合作项目背景... 1

1．项目名称... 1

2．合作单位概况... 1

3．物流仓储合作项目可行性研究报告编制依据... 2

图2                                                                                                                                                                                                                                                                         二、物流仓储合作项目概况... 2

1．物流仓储合作项目拟建地点... 2

2．物流仓储合作项目建设规模... 2

3．物流仓储合作项目主要建设条件... 2

4．物流仓储合作项目投入总资金及效益情况... 3

5．物流仓储合作项目主要技术经济指标... 3

图3                                                                                                                                                                                                                                                                         三、项目可行性分析... 3

图4                                                                                                                                                                                                                                                                         四、问题与建议    4

第二章 市场预测. 5

图5                                                                                                                                                                                                                                                                         一、我国钢材消费市场分析... 5

1．20##年上半年钢材消费市场状况... 5

2．钢材消费市场发展利好因素分析... 6

3．钢材市场消费趋势分析... 7

图6                                                                                                                                                                                                                                                                         二、我国钢材期货交易市场的发展... 7

图7                                                                                                                                                                                                                                                                         三、钢材物流企业的效益状况... 8

1.我国钢铁物流企业总体概况... 8

2.我国钢铁物流产业发展重点与取得的成果... 9

图8                                                                                                                                                                                                                                                                         四、竞争情况分析... 11

1.主要竞争对手... 11

2.竞争对手优劣势... 11

第三章 资源条件评价. 13

第四章 物流仓储项目建设规模与产品方案. 15

图9                                                                                                                                                                                                                                                                         一、建设规模    15

图10                                                                                                                                                                                                                                                                      二、产品方案    15

第五章 物流仓储项目场址选择. 16

图11                                                                                                                                                                                                                                                                      一、物流仓储项目场址所在位置现状... 16

1．物流仓储项目地点与地理位置... 16

2．物流仓储项目场址土地权所属类别及占地面积... 17

3．土地利用现状... 17

图12                                                                                                                                                                                                                                                                      二、物流仓储项目场址建设条件... 17

1．气候条件... 17

2．城镇规划及社会经济条件... 17

3．交通运输条件... 18

4．公用设施社会依托条件... 19

5．防洪、防潮、排涝设施条件... 19

6．环境保护条件... 20

7．法律支持条件... 20

8．征地、拆迁、移民安置条件... 20

9．施工条件... 20

5．物流仓储项目场址地理位置图... 20

第六章 物流仓储合作项目设备方案和工程方案. 21

图13                                                                                                                                                                                                                                                                      一、物流仓储合作项目主要设备方案... 21

1．物流仓储合作项目主要设备选型... 21

2．物流仓储合作项目主要设备来源... 21

3．物流仓储合作项目推荐方案的主要设备清单... 21

图14                                                                                                                                                                                                                                                                      二、物流仓储合作项目工程方案... 22

第七章 物流仓储合作项目燃料动力供应. 23

图15                                                                                                                                                                                                                                                                      一、燃料、水、电供应... 23

1．物流仓储项目燃料品种、质量与年需要量... 23

2．物流仓储项目水、电供应来源... 23

图16                                                                                                                                                                                                                                                                      二、燃料、水、电价格... 23

第八章 总图与公用辅助工程. 24

图17                                                                                                                                                                                                                                                                      一、物流仓储项目总图布置... 24

图18                                                                                                                                                                                                                                                                      二、物流仓储项目公用辅助工程... 24

1．物流仓储项目给排水工程... 24

2．物流仓储项目供电工程... 24

3．物流仓储项目通信设施... 25

4．物流仓储项目供热设施... 25

5．物流仓储项目制冷设施... 25

6．物流仓储项目维修设施... 25

7．物流仓储项目仓储设施... 26

第九章 物流仓储项目节能措施. 27

图19                                                                                                                                                                                                                                                                      一、节能措施    27

图20                                                                                                                                                                                                                                                                      二、能耗指标分析... 27

第十章 物流仓储项目节水措施. 28

图21                                                                                                                                                                                                                                                                      一、节水措施    28

图22                                                                                                                                                                                                                                                                      二、水耗指标分析... 28

第十一章 物流仓储项目环境影响评价. 29

图23                                                                                                                                                                                                                                                                      一、场址环境条件... 29

图24                                                                                                                                                                                                                                                                      二、项目建设和生产对环境的影响... 29

1．物流仓储项目建设对环境的影响... 29

2．物流仓储项目生产过程产生的污染物对环境的影响... 30

图25                                                                                                                                                                                                                                                                      三、环境保护措施方案... 30

图26                                                                                                                                                                                                                                                                      四、环境保护投资... 30

图27                                                                                                                                                                                                                                                                      五、环境影响评价... 31

第十二章 物流仓储项目劳动安全卫生与消防. 32

图28                                                                                                                                                                                                                                                                      一、危害因素和危害程度... 32

1．有毒有害物品的危害... 32

2．危险性作业的危害... 32

图29                                                                                                                                                                                                                                                                      二、消防设施    32

第十三章 物流仓储合作项目组织机构及人员配置. 33

图30                                                                                                                                                                                                                                                                      一、物流仓储合作项目组织机构... 33

1．物流仓储合作项目管理机构组织方案和体系图... 33

2．物流仓储合作项目机构适应性分析... 33

图31                                                                                                                                                                                                                                                                      二、物流仓储合作项目人力资源配置... 34

1．作业班次... 34

2．劳动定员数量及技能素质要求... 34

3．职工工资福利... 34

4．劳动生产率水平分析... 34

5．员工来源及招聘方案... 34

6．员工培训计划... 34

第十四章 物流仓储合作项目实施进度. 36

图32                                                                                                                                                                                                                                                                      一、物流仓储合作项目建设工期... 36

图33                                                                                                                                                                                                                                                                      二、物流仓储合作项目实施进度安排... 36

图34                                                                                                                                                                                                                                                                      三、物流仓储合作项目实施进度表（横线图）... 36

第十五章 物流仓储合作项目合作方案. 37

图35                                                                                                                                                                                                                                                                      一、物流仓储合作项目合作模式... 37

图36                                                                                                                                                                                                                                                                      二、物流仓储合作项目合作经营方式... 37

图37                                                                                                                                                                                                                                                                      三、物流仓储合作项目合作年限... 37

图38                                                                                                                                                                                                                                                                      四、物流仓储合作项目合作方案分析... 37

第十六章 物流仓储合作项目投资估算. 38

图39                                                                                                                                                                                                                                                                      一、物流仓储合作项目投资估算依据... 38

图40                                                                                                                                                                                                                                                                      二、物流仓储合作项目建设投资估算... 38

1．物流仓储合作项目厂房及室内仓储库建筑工程费... 38

2．物流仓储合作项目设备及工器具购置费... 38

3．物流仓储合作项目工程建设其他费用... 38

图41                                                                                                                                                                                                                                                                      三、物流仓储合作项目投资估算... 39

1．物流仓储合作项目投入总资金估算汇总表... 39

2．物流仓储合作项目流动资金估算表... 39

第十七章 物流仓储合作项目财务评价. 41

图42                                                                                                                                                                                                                                                                      一、物流仓储合作项目财务评价基础数据与参数选取... 41

1．财务价格... 41

2．计算期与生产负荷... 41

3．财务基准收益率设定... 42

4．其他计算参数... 43

图43                                                                                                                                                                                                                                                                      二、物流仓储合作项目营业收入估算... 43

图44                                                                                                                                                                                                                                                                      三、物流仓储合作项目成本费用估算... 44

图45                                                                                                                                                                                                                                                                      四、物流仓储合作项目财务评价报表... 44

1．物流仓储合作项目财务现金流量表... 44

2．物流仓储合作项目损益和利润分配表... 46

图46                                                                                                                                                                                                                                                                      五、物流仓储合作项目财务评价指标... 47

图47                                                                                                                                                                                                                                                                      六、物流仓储合作项目敏感性分析... 48

图48                                                                                                                                                                                                                                                                      七、物流仓储合作项目财务评价结论... 49

第十八章 物流仓储合作项目社会评价. 50

图49                                                                                                                                                                                                                                                                      一、物流仓储项目对社会的影响分析... 50

图50                                                                                                                                                                                                                                                                      二、物流仓储项目与所在地互适性分析... 50

1．物流仓储项目利益群体对项目的态度及参与程度... 50

2．物流仓储项目各级组织对项目的态度及支持程度... 50

3．物流仓储项目地区文化状况对项目的适应程度... 50

图51                                                                                                                                                                                                                                                                      三、物流仓储项目社会风险分析... 51

图52                                                                                                                                                                                                                                                                      四、物流仓储项目社会评价结论... 51

第十九章 物流仓储项目风险分析. 52

图53                                                                                                                                                                                                                                                                      一、物流仓储项目主要风险因素识别... 52

图54                                                                                                                                                                                                                                                                      二、物流仓储项目风险程度分析... 52

图55                                                                                                                                                                                                                                                                      三、物流仓储项目风险防范和降低风险对策... 54

第二十章 物流仓储合作项目可行性研究结论与建议. 56

图56                                                                                                                                                                                                                                                                      一、物流仓储合作项目推荐方案的总体描述... 56

图57                                                                                                                                                                                                                                                                      二、物流仓储合作项目推荐方案的优缺点描述... 56

1．优点... 56

2．存在问题... 56

图58                                                                                                                                                                                                                                                                      三、结论与建议    56

附 图

图1       项目管理体系图... 33

图2       敏感性分析图... 48

附 表

表1       项目主要技术经济指标... 3

表2       上海市的钢材物流企业... 11

表3       主要设备选型表... 21

表4       项目主要设备清单... 21

表5       项目主要建、构筑工程一览表... 22

表6       项目燃料、水、电需求表... 23

表7       燃料、水、电价格现状... 23

表8       项目总投资估算表... 39

表9       项目流动资金估算表... 39

表10     项目流动资金估算表续表... 39

表11     项目营业收入及税金估算表... 43

表12     项目销售收入及税金估算表续表... 43

表13     总成本费用估算表... 44

表14     总成本费用估算表续表... 44

表15     项目财务现金流量表... 44

表16     项目财务现金流量表续表... 45

表17     项目损益和利润分配表... 46

表18     项目损益和利润分配表续表... 46

表19     物流仓储合作项目投资评价指标... 47

表20     敏感性分析表... 48

第一章 总论

一、物流仓储合作项目背景

1．项目名称

物流仓储合作项目

2．合作单位概况

合作单位名称：上海棱光股份有限公司、上海龙泾钢材市场经营管理有限公司。

上海棱光股份有限公司简介：该公司系于1992年5月19日经上海市建委(1992)第434号文批准，采用募集方式设立的股份有限公司，公司股票于1993年2月9日在上海证券交易所上市交易，是由全民所有制企业——上海石英玻璃厂改制而成。经营范围：石英玻璃，电子仪表，半导体材料，工业气体,化工产品,机电产品，汽车货运运输，日用百货，针纺织品，进出口业务(按批文)，汽车配件，出租汽车业务，跨省市公路旅客运输(以上涉及许可证经营的凭许可证经营)。公司位于吴泾工业区龙吴路4900号，共占地面积15.23万平方米。公司注册地址：上海市吴泾工业区龙吴路4900号。公司注册资本：15,138万元，营业执照注册号码：3100001000769。

上海龙泾钢材市场经营管理有限公司简介：上海龙泾钢材市场经营管理有限公司创建于20##年，位于黄浦江畔黄金水域中游，背靠氯碱万吨级深水港码头，前依交通便捷的龙吴线，占地面积238亩。龙泾公司在短短的几年中取得了骄人的业绩，成为集物流、仓储、贸易为一体的钢材现货交易市场。现在龙泾公司机构健全，人才济济，各项服务设施齐全，目前公司拥有员工160多人，其中本科、大中专学历员工占45%以上；一期投资3000万元，拥有露天仓储200余亩，室内仓储6000M2；生活、交易区21000M2，交易室300余间，配套住宅150余套；仓储货场的各类设备先进齐全，布局合理，有10台行车，气吊、电吊各2台，门机3台；公司码头吞吐量每年以30%的速度增长，现已突破15万吨/月；截止20##年底市场交易额累计达到120亿元，货物库存量3.4万吨,并以33%的速度递增；大户、名企纷纷抢驻市场，已有近260余家商企进驻，其中实力雄厚、信誉和效益良好的企业200多家。20##年，公司在天津设立办事处，为客户催办货物、集港事宜、联系船舶、汽车、火车运输等一条龙服务；同时开办统一采购、集中运载，缩短进货周期，及时为客商反馈天津、唐山等地的钢材信息，使客户在第一时间掌握市场行情，在商场竞争中更具优势。今天的龙泾钢市已实现为客户和企业全面打造市场，实现飞跃发展构筑三大优势平台：A、科学、迅速、便捷的物流交通网；B、快速反应信息的电子商务管理局域网；C、采取担保取得金融机构贷款的支持和可在工商税务申请一般纳税人的政策扶持。龙泾钢市位处新兴的城郊结合部闵行区吴泾镇，（正处于上海市的中心），地理位置非常优越。

3．物流仓储合作项目可行性研究报告编制依据

1、《国家十一五发展规划纲要》

2、《上海市国民经济和社会发展“十一五”发展规划》

3、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）

二、物流仓储合作项目概况

1．物流仓储合作项目拟建地点

本项目拟建于上海市闵行区龙吴路，距离港口很近。

2．物流仓储合作项目建设规模

经充分考虑当地经济、社会条件以及公司的综合情况，本项目拟建成集加工、配送、仓储于一体的钢材物流中心。具体建设规模如下：

（1）项目占地面积100亩，建筑面积9000万平方米；

（2）运营后，具有年卷板开平120万吨，仓储8万吨的能力。

3．物流仓储合作项目主要建设条件

本项目位于我国钢铁贸易的主要市场上海市。目前上海营业中的钢材交易市场达60个，年交易量已超过5000万吨，约占全国的1/6。

作为全国重要的精品钢基地和钢铁消费市场，上海已把钢铁服务业列为主要的生产性服务业之一。上海钢铁服务业企业总数在6000家左右，其中较为专业的钢材加工配送中心超过200家，营业中的钢材交易市场达６０个，注册在上海的钢铁电子交易公司已超过20家。除钢铁采购物流、钢铁流通业等较为成熟的领域之外，钢铁生产物流、废钢物流、原材料贸易、科研教育、金融租赁等钢铁服务业也已开始起步。

4．物流仓储合作项目投入总资金及效益情况

本项目投资额为6500万元，年实现营业收入4800万元,年实现净利润2500多万元,投资可以在3年内收回,具有很好的经济效益。

5．物流仓储合作项目主要技术经济指标

表1  项目主要技术经济指标

三、项目可行性分析

随着国家经济的企稳回升和上海市“两个中心”建设步伐的加快，钢材需求出现回暖该钢贸企业带来新的机遇。上海棱光股份有公司地处黄浦江中游沿岸，背靠万吨级深水码头，临近氯碱铁路专用线，前依交通便捷的龙吴路、外环线。在厂区内闲置的土地上建设集销售、加工、仓储、配送和售后服务的大型现代化钢材物流中心具有得天独厚的地理条件，与上海同行业相比，有着立地条件好、运输成本低、投资效益高和比较竞争力强等优势。另外，本项目的建设符合国家十大产业振兴规划，集中体现国家政策导向，能够增加国民经济收入，提高当地就业水平。另一方面，本项目具有投资回收期短，效益好，利润高的特点，有利于企业较快实现盈利，因此，从国家和企业的角度双重评价都是可行的。

四、问题与建议

目前，我国物流仓储业处于起步阶段，客户对第三方仓储物流的认可度还不是很高，本项目在运营初期具有一定的市场风险。因此，在项目经营期，公司应该注重营销策略，加强服务宣传，使营业收入得到有力的保障。

第二章 市场预测

随着国家宏观经济政策的调整和拉动内需的扩大，必将带来钢材消费新的增长，特别是钢材期货交易市场的开通，钢材物流企业的仓储、加工、销售效益十分看好。目前在上海地区投资建设钢材加工企业和钢材期货交割库定有良好收益。

一、我国钢材消费市场分析

1．20##年上半年钢材消费市场状况

据工业和信息化部发布的20##年上半年钢铁行业运行报告显示，20##年上半年，由于国内需求回升，加之钢铁生产原料、燃料价格上涨，国内钢材价格稳步上扬。

据测算，上半年，国内钢材消费总量3.1亿吨(含重复材)，比去年同期增长7.1%，增幅较一季度提高将近5个百分点。

宏观经济政策促进了国内钢铁消费量增加。20##年上半年，国内粗钢产量达到2.6658亿吨，同比增长1.23%，粗钢表观消费量达到26798万吨，同比增长10.1%。

由于国家产业政策的调整，政府4万亿投资重点主要为铁路、公路、机场、灾后恢复重建、廉租住房等，20##年以来，钢材的消费情况发生很大的变化。建筑和交通受益于政策投资，钢材消费增长明显。20##年1～5月，国内钢材消费流向为：建筑51.9%、工业33.8%、交通6.3%、其他8.0%，而20##年钢材的消费流向结构是：建筑49.3%、工业37.1%、交通5.2%、其他8.4%。

具体来看，在钢材消费大户中，今年上半年房地产开发消费钢材同比增长12.6%，铁路估计同比增长约158%，汽车行业同比增长约16.5%。

据中国物流信息中心市场监测，国内钢材市场需求1月份比去年12月上涨3.1%，2月份比1月份上涨0.4%，3月份回调7.0%，4月份比3月份下降4.5%，5、6月份连续上涨，环比涨幅分别为1.8%和2.9%。报告称，今年上半年宏观经济形势转好，工业生产加快回升、固定资产投资保持快速增长、钢材消费的汽车、房地产等主要下游行业景气回升，带动了国内钢材市场需求明显回升。

报告还显示，今年上半年，虽然国内钢铁生产总体上看依然呈现低速增长，但同一季度相比增速明显提高。上半年钢材和生铁产量增幅分别比一季度提高2.9和1.3个百分点，粗钢产量增长基本同一季度持平。

报告指出，今年上半年我国刺激经济增长的一揽子计划不断发挥效应，经济运行中积极因素不断增多，国民经济企稳回升，由此带动了国内钢材市场整体回暖。

2．钢材消费市场发展利好因素分析

钢铁是重要的工业原材料，被称为工业的“骨骼”。钢铁工业是国民经济重要的基础产业，是国民经济社会发展水平和综合实力的重要标志。徐向春认为，钢铁行业能够为汽车、石化、房地产等重要产业提供原料。如果国内钢铁行业发展的好，就不会受制于人。此外，钢铁行业也会拉动煤、电等能源行业的发展。因此钢铁行业被誉为工业“骨骼”。

国家十大产业振兴规划中，除了钢铁业振兴规划本身外，获得振兴规划席位的其他九大行业多半都与钢铁有关。其中还包括与钢铁消费密切相关的几大下游产业汽车、船舶、石化、轻工、装备制造等。

据公开数据显示，汽车行业占国内钢铁需求的3.62%，汽车的外壳、底板、车轮等要消耗大量的板材和少量特钢与钢管。装备制造业耗钢量占国内钢铁需求的16.2%，工厂机床、冶金生产设备等主要消耗板材、管材。船舶业造船加上修船、船舶分段及海洋工程的用钢量占到国内需求的2.1%。轻工业耗钢量占国内钢铁需求的7.89%。轻工业用钢主要体现在自行车用的板材、焊管，家电使用板材，五金使用线材等。此外，石化行业的大型石化设备、钻井石油管、石油天然气运输管道等也是用钢大户。这些都将用到大量高温、高压、耐腐蚀的特制钢管和板材。另外，物流业的振兴也与钢铁业有着间接关系，因为物流业涉及的铁路、公路、民航、海运等都属于钢铁业的下游行业，另外物流业振兴也将有利于钢铁原料和产品的运输和销售，将降低钢铁行业的成本。

钢铁振兴规划中提出的目标为，到20##年，国内粗钢产量5亿吨左右，表观消费量4.5亿吨左右，工业增加值占GDP的比重维持在4%的水平。十大振兴规划拟实施3年，这3年中钢铁业生产销售将受到巨大刺激作用。

3．钢材市场消费趋势分析

中钢协表示，如果没有积极地刺激经济增长的各项政策措施，预计20##年我国钢材消费量将下降为3.9亿吨左右。但随着4万亿元投资刺激政策以及十大产业振兴规划等政策的出台，预计20##年钢材消费量约为4.3亿吨。其中，装备制造、石化、船舶、汽车四大行业的用钢量比20##年将增加1000万吨。

随着钢铁下游产业的带动，加上4万亿元投资计划的实施，钢铁行业逐步复苏。据悉，十大振兴规划拟实施3年，这3年中钢铁业生产销售将受到巨大刺激作用。钢铁振兴规划中提出的目标为，到20##年，国内粗钢产量5亿吨左右，表观消费量4.5亿吨左右，工业增加值占GDP的比重维持在4%的水平。

二、我国钢材期货交易市场的发展

上海期货交易所20##年3月27日正式开始了螺纹钢和线材期货合约的交易，钢材期货终于瓜熟蒂落。作为成熟、完整市场体系的重要组成部分，钢材期货交易市场的建立，有利于中国钢材市场的长期健康发展。

中国目前已经成为全球最大的钢材生产国、消费国和出口国，在世界钢材市场份额中占据举足轻重的位置。但是，目前中国并没有因此在国际市场上拥有钢材及冶炼原料的价格话语权，未能成为全球钢材及主要原料的定价中心。同时，由于生产和流通企业过于分散，由于缺乏权威的市场价格，缺乏必需的市场避险场所，引发了钢材市场价格剧烈震荡和相关生产流通企业的重大损失。为此，迫切需要建立钢材期货交易市场。

其实，早在钢材期货交易批准之前，一些所谓“准期货”，即钢材电子交易市场已经提前登场了。有关资料显示，近些年来，国内钢材电子交易市场发展迅速。目前，仅上海地区就存在四家钢材电子交易市场，远期日均交易量达１００万吨，其价格在国内市场日益受到关注，已经成为现货市场的重要补充。

实际上，我国早在上世纪90年代就曾在全球率先推出过钢材期货。

1993年3月，苏州商品交易所首先在国内推出了φ6ｍｍ线材的期货交易，之后，包括天津联合期货交易所、沈阳商品交易所、重庆商品交易所以及上海建筑材料交易所等都相继推出了该品种的期货合约。不过，当时国内期货市场发育不成熟，线材期货交易后期出现了过分投机的违规现象，甚至出现恶性逼仓行为，该品种最终于1994年被国务院暂停。

但是，钢材期货交易市场对钢材交易的推动作用还是可以被反映出来的，1993年，钢材期货市场建立后，由于市场需求面广量大，线材期货推出后，交易异常活跃，一度成为国内交易量最大的品种，累计成交总量达4.52亿多吨，成交金额达1.32万亿多元，交割总量亦达到了250万余吨。而如今，不仅钢铁行业规模大大扩展，20##年国内螺纹钢和线材产量累计达到了1.7亿吨，占全球钢材总量的13%左右。更为重要的是，目前期货市场的参与者规模与当年相比已有过之而无不及

而钢材交易市场的发展是钢材物流仓储市场发展的基础之一，因此，上海钢材交易市场的发展对全国尤其是上海的钢材物流仓储的发展产生重要的积极作用。

三、钢材物流企业的效益状况

1.我国钢铁物流企业总体概况

钢材物流型的钢贸企业依托行业电子商务平台，以钢铁物流的供应链为主干进行资源整合，改进企业的经营模式，使企业内部的作业链上含有物流供应链上部分或全部的主要经营环节，组建集采购、配组、分装、贮存、调运、加工和信息服务于一体额钢铁物流配送中心，借助钢铁物流供应链上个功能部门之间的协同效应和成本转嫁效应，为目标企业提供点对点、门对门、零库存、一站式服务的整体解决方案，实现钢铁物流业的集约化发展。

钢材物流企业作为专业的钢材物流服务公司，不仅具有专业化的服务水平，而且还对钢材企业的成本节约有重要的作用，目前，专业物流行业的重要作用已越来越被认可，物流作为国民经济的一个重要部门也为我国经济发展发挥着越来越重要的作用。

中国物流与采购联合会的统计显示，20##年,我国社会物流总额达89.89万亿元,同比增长19.5%，增速回落了6.7个百分点。此外，中国目前流通领域发展仍显不足，物流行业发展潜力巨大，物流行业对国内经济的影响正日益显现。

为此，20##年2月25日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，审议并原则通过物流业调整振兴规划。物流业作为我国十大产业振兴规划之一被敲定。会议指出，物流业是融合运输、仓储、货运代理和信息等行业的复合型服务产业，涉及领域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费作用大。20##年中国物流总成本占GDP的比重约为18%，但是我国物流业总体水平落后。会议确定了振兴物流业的九大重点工程，包括多式联运和转运设施、物流园区、城市配送、大宗商品和农村物流、制造业和物流业联动发展、物流标准和技术推广、物流公共信息平台、物流科技攻关及应急物流等。

物流业振兴规划的出台及国家相关政策的倾斜，必将推动我国物流行业包括钢材物流行业的发展。

2.我国钢铁物流产业发展重点与取得的成果

近年来，我国的钢铁物流产业发展迅速，侧重于以下四个方面：1）传统的钢材市场注重于向现代钢铁物流发展转型；2）政府和相关企业注重钢铁物流园区的扶持和建设；3）注重第三方钢铁物流企业的成长和发展；4）注重钢铁物流的信息化建设，使钢铁物流向电子商务时代全面迈进。

同时，我国钢铁物流产业取得了较为丰硕的成果，主要表现在以下三个方面：

1）钢材加工配送中心渐显规模

我国现有300余家钢材加工配送中心，主要分布在华南、华东、中南部等经济发达地区，涉及品种有冷轧薄板、电工钢、镀锌板、镀锡板、彩涂板、不锈钢板、热轧酸洗板、热轧中厚板等，主要为汽车、家电、电子、建筑、轻工、钢窗、办公设备等行业提供服务。

当前，钢材的加工配送呈现“三高”趋势，1）剪切线的技术装备水平越来越高；2）产品加工精度越来越高；3）加工自动化程度越来越高。

我国钢材加工配送中心的投资主体主要有四种类型：1）钢铁企业投资建设钢材加工配送中心，目的是延伸产品规格范围，提高直供用户比例，为用户提供更为便捷、优质的服务。宝钢目前已拥有各类的剪切加工配送中心27家，覆盖华东、华南、东北、华北、西南、西北六大区域18个重点用钢城市。2）有实力的钢铁贸易商积极拓展经营触角，投资建设钢材剪切加工配送中心。如中钢集团天津公司在天津兴建钢材加工配送中心。3）国外企业如韩国浦项、日本商社等在我国投资建设钢材剪切加工配送中心；4）终端用户如造船、汽车、家电等生产企业自建分条、横切、冲片、套裁、激光拼焊生产线，在满足自用后，向社会提供加工配送服务。

2）钢铁物流园区不断涌现

随着钢铁工业的快速发展，钢铁物流园区作为现代钢铁物流产业发展的一个新趋势，建设速度加快，并越来越受到我国各级政府和相关企业的重视和支持。华南、华北、西南、西北、华中等区域的钢铁物流节点城市都陆续建设了钢铁物流园区。广东乐从钢铁物流基地、江苏惠龙港国际钢铁物流中心、天津国际金属物流园区等如今已成长为中国规模最大的钢铁交易园区和钢铁贸易集散地。天津北辰钢铁物流园区被列入天津市20项重大服务业项目和天津区县重大项目。“石家庄筹建大型钢铁物流中心”项目被列入20##年河北省级重点项目。

钢铁物流园区依据业态大致有三种类型：1）传统的钢铁交易市场通过设施升级改造以及钢铁贸易商的重新整合，转型为钢铁物流园区；2）大型钢铁生产企业为实现专业化、现代化管理而投资建设钢铁物流园区；3）钢铁生产企业与流通企业共同投资建设物流园区，实现生产和流通的有效衔接。

钢铁物流园区可以解决城市功能紊乱，缓解城市交通拥挤，减轻环境压力，提高钢铁经营的规模效益，满足货物联运发展的需要。

3））钢铁行业电子商务发展迅猛

我国钢铁行业的电子商务日益成熟，在促进钢铁大物流的形成、活跃钢材流通市场、降低物流成本、增加信息的透明度等方面起到应有的作用。

我国的钢铁行业的电子商务主要有以下四类：1）以钢铁资讯为主，如兰格钢铁网、我的钢铁、中国联合钢铁网、钢之家以及中华商务网等；2）以钢铁远期合约为主，国内前三甲分别是上海大宗钢铁电子交易中心、兰格钢铁电子交易市场以及中国钢铁电子交易中心； 3）以钢铁现货交易为主，如宝钢的东方钢铁在线、上海中金钢铁电子交易中心；4）以钢铁产品搜索引擎为主，如兰格搜钢、上海搜钢网等。

四、竞争情况分析

1.主要竞争对手

由于上海市的钢材交易量较大，居全国前列，因此导致了上海的钢材物流行业比较发达，钢材物流企业也较多，全市共有钢材物流企业100多家，下面仅列举其中的一部分企业。

表2  上海市的钢材物流企业

2.竞争对手优劣势

目前钢材物流企业主要包括两类：一类是实力比较强的大中型物流企业，这类企业一般从事专业的钢材物流服务，包括产品加工、配送、仓储、运输等，其服务水平比较高，服务范围也比较宽。另一类是小型钢材物流公司，这类企业主要从事钢材产品的运输，服务产品单一，实力较弱。

第三章 资源条件评价

钢材物流仓储行业主要以钢材贸易为基础的，钢材贸易形势繁荣，则钢材物流仓储行业也会受益匪浅，因此两者是一损俱损，一荣俱荣的关系。

我国是钢铁生产和流通大国，粗钢产量连续13年稳居世界第一。20##年，我国生产粗钢50048.8万吨，同比增长1.13%。20##年上半年我国累计生产粗钢26658.29万吨，同比增长1.23%。20##年全球钢铁企业排行榜中，我国的宝钢集团、河北钢铁集团、武汉钢铁集团和山东钢铁集团四大钢铁企业进入前十。

我国钢铁生产企业众多，最新的统计数据显示，我国共有钢铁企业7561家，其中，冶炼企业（炼铁、炼钢、铁合金冶炼）2691家；钢材加工企业4870家。

当前我国的钢材流通主要方式仍然是直供和分销。中国钢铁工业协会统计数据显示，20##年，中国钢铁工业协会会员企业向终端用户直供10210万吨，占销售总量的30.37%，分销14024万吨，占销售总量的41.71%，直供和分销占总销售量的72.08%

钢铁贸易在国际贸易中有着重要的地位。近年来，全球钢铁贸易的规模得到了飞速发展。中国钢铁贸易占世界钢铁贸易的比重不断上升。钢铁贸易在我国对外贸易以及钢铁工业发展中的地位也日益重要。

另外，在国内市场中，上海是我国钢铁贸易的主要市场之一。

据上海钢铁服务业协会披露，目前上海营业中的钢材交易市场达60个，年交易量已超过5000万吨，约占全国的1/6。

发展制造业与服务业融合的生产性服务业，是上海加快发展现代服务业的“重要内容”。作为全国重要的精品钢基地和钢铁消费市场，上海已把钢铁服务业列为主要的生产性服务业之一。上海钢铁服务业企业总数在6000家左右，其中较为专业的钢材加工配送中心超过200家，营业中的钢材交易市场达６０个，注册在上海的钢铁电子交易公司已超过20家。除钢铁采购物流、钢铁流通业等较为成熟的领域之外，钢铁生产物流、废钢物流、原材料贸易、科研教育、金融租赁等钢铁服务业也已开始起步。

据上海钢铁服务业协会近日透露，上海正加大力度以宝钢所在的宝山地区为核心培育发展钢铁服务产业，形成钢材贸易、信息发布、融资担保、物流配送及中介服务等多种平台。目前上海交易量中的七成在宝山完成，年交易额超过1000亿元。

依托宝钢和港口，宝山已形成钢铁延伸业和现代物流业高度集聚的产业特色，正在成为国内钢铁服务业规模最大、发展最快的地区之一。据了解，上海目前共有6000多家钢铁服务企业，其中有2800多家集聚在宝山地区。钢材配送中心、大型钢材仓库和大型钢材交易市场等服务形态“已联成产业链”。全国钢材交易量的五分之一在上海完成，而上海交易量的70%在宝山地区完成，年交易额超过1000亿元。

第四章 物流仓储项目建设规模与产品方案

一、建设规模

本项目建设规模为：

月产10万吨卷板开平；

8万吨库存量钢材仓库；

二、产品方案

作为物流仓储项目，其提供的产品是指与物流相关的各项服务，本项目的服务方案包括：

1.卷板开平服务

2.提供钢材期货交割场所服务

3.钢材仓储服务

4.螺纹钢、线材装卸服务

第五章 物流仓储项目场址选择

一、物流仓储项目场址所在位置现状

1．物流仓储项目地点与地理位置

本项目的地址是上海市闵行区龙吴路4900号。

闵行区位于上海市地域腹部，形似一把“钥匙”。北纬31.05度，东经121.25度。东与徐汇区、浦东新区、南汇区相接；南靠黄浦江与奉贤区相望；西与松江区、青浦区接壤；北与长宁区、嘉定区毗邻；虹桥国际机场位于区境边沿。吴淞江流经北境，黄浦江纵贯南北，分区界为浦东、浦西两部分。闵行是上海市主要对外交通枢纽，是西南地区主要工业基地、科技及航天新区。

本项目位于闵行区吴泾镇。

吴泾镇成立于20##年10月，在原吴泾街道办事处和塘湾镇的基础上“撤二建一”建立而成。辖区37.15平方公里，下辖8个行政村、10个居民委员会，常住人口10万。

吴泾镇地处闵行区东南部，位于黄浦江东流北折处，有“黄浦江第一弯”之称，是上海西南水运主要物流周转地。东、南两侧沿黄浦江为界，分别与闵行区浦江镇、奉贤区金汇镇隔江相望，西接闵行区江川街道、颛桥镇，北与梅陇镇接壤，东北与徐汇区华泾镇交界。A15高速公路横贯东西，拉近与浦东机场的空间距离。规划中的地铁M15号线及虹梅南路快速干道纵贯南北，将为吴泾提供又一纵向通道。

紫竹科学园区座落镇中，跨国公司及其研发中心云集，上海交通大学、华东师范大学两所知名高校人才济济，吴泾化工区正在进行综合治理，将成为集精细化工、环保化工及现代物流于一体的现代化工区。这一切使吴泾镇成为集科技、人才、管理等众多优势于一身的镇，潜力巨大，前景美好。

上海棱光股份有限公司地处黄浦江中游沿岸，背靠万吨级深水码头，临近氯碱铁路专用线，前依交通便捷的龙吴路、外环线，在厂区内闲置的土地上建设集销售、加工、仓储、配送和售后服务的大型现代化钢材物流中心具有得天独厚的地理条件，与上海同行业相比，有着立地条件好、运输成本低、投资效益高和比较竞争力强等优势，发展现代钢材物流前景广阔。

2．物流仓储项目场址土地权所属类别及占地面积

项目占地面积100亩，位于上海市闵行区龙吴路4900号，属于上海棱光股份有限公司厂区内闲置土地，属于工业用地。

3．土地利用现状

目前，此地块处于闲置状态。

二、物流仓储项目场址建设条件

1．气候条件

闵行区具有北亚热带季风气候特征，四季分明，冬夏长，春秋短，日照充足，雨量充沛。

2．城镇规划及社会经济条件

闵行区现有9个镇、3个街道，1个市级工业区，共163个村民委员会和311个居民委员会。区政府设在上海地铁1号、5号线地铁终点站—莘庄镇。

20##年末，全区户籍人口91.50万人，比上年增长3.3%。其中非农业人口81.75万人，比上年增长5.1%。出生人口9287人，出生率10.3‰，比上年下降1.3个千分点；死亡人口6381人，死亡率7.1‰，与上年持平。人口自然增长率为3.2‰。户籍人口计划生育率为99.5%。平均期望寿命81.76岁。外来流动人口87.14万人，其中居住半年以上流动人口66.75万人，人口出生总数1.12万人，流动人口计划生育率为91％。

20##年，闵行区国民经济继续保持了平稳较快发展的良好势头。初步核算，全区地区生产总值1120.40亿元，比上年增长15.0%。其中，第一产业增加值1.95亿元，增长13.3%；第二产业增加值776.80亿元，增长14.0%；第三产业增加值341.65亿元，增长17.5%。第一、第二和第三产业增加值占地区生产总值的比重分别为0.2%、69.3%和30.5%。

财政收入稳步增长。全年实现财政总收入319.30亿元，比上年增长17.3%，其中区级财政收入96.53亿元，增长12.7%。20##年完成税收收入304.23亿元（不含契税），增长19.0%。

固定资产投资总量平稳增长。20##年完成全社会固定资产投资总额295.56亿元，比上年增长5.5%。其中基本建设投资133.53亿元，增长13.2%；房地产开发投资131.96亿元，下降9.0%。从产业投向看，第二产业投资103.81亿元，增长10.6%，所占比重为35.1%；第三产业投资191.74亿元，增长3.0%，所占比重为64.9%。

20##年新增本地劳动力就业岗位3.58万个，完成全年目标的119.5%，其中农村富余劳动力非农就业5534个，完成全年目标的110.7%。“双困人员”全部得到安置，共安置571人；“零就业家庭”动态为零，累计解决170户。全区新增青年见习基地94家，新增青年见习人数1968人。至年末，全区共有交通协管、劳动监察等“万、千、百人”就业项目24个，安置从业人员1.85万人，其中就业困难人员占50%。“双困”人员就业基地18家，吸纳就业困难人员342人。年末城镇登记失业人数13348人，比上年减少668人。

3．交通运输条件

闵行区地处长江三角洲东南前沿，在上海市腹部，中心城区西南部，形似一把“钥匙”。东与徐汇区、浦东新区、南汇区相接；南与奉贤区隔江相望；西接壤于松江区、青浦区；北部长宁区、嘉定区；与虹桥经济技术开发区和漕河泾高新技术开发区相连，闵行经济技术开发区和虹桥国际机场座落区内。区域总面积371.68平方公里，占上海市总面积的5.86%，吴淞江流经北境、黄浦江纵贯南北，浦江两岸河道纵横，水网密布。境内地表为第四纪沉积层所覆盖，土层松厚肥沃，地势平坦，平均海拔4米左右。

闵行区拥有水、陆、空立体化的完备交通网络，是沿海城市中交通条件最快捷便利的地区。

空路：上海虹桥国际机场距区政府仅10分钟车程，从莘庄到浦东国际机场只需30分钟。

水路：黄浦江流经区内的黄金水道达26.8公里，沿途建有8个万吨级泊位，年吞吐量400万吨。

陆路：全区现有道路229条，总长1000多公里。318、320两条国道途经区内通往南北。坐落在莘庄的亚洲第一立交莘庄立交，与外环线、内环线、延安路高架、沪闵路高架、沪嘉高速公路、莘奉金高速公路以及始于闵行区的沪杭、沪宁两条高速公路等盘桓相连。地铁一号线、莘闵轻轨已建成通车，城市交通基本实现网络化、立体化。

4．公用设施社会依托条件

闵行区的城市环境建设名闻中外。目前，全区绿化覆盖率达38％，人均公共绿地12平方米，废污水实际集中处理率达86％左右。1999年，闵行区成为中国第一个国家保护规范城区，20##年创建成国家园林城区，20##年被授予“中国人居环境范例奖”，20##年被联合国授予“迪拜人居环境范例奖”。

闵行区投资100多亿元用于市政基础设施建设，供水、供电、供气、通讯和污水处理配套完善。

供水：全区供水总量1.9亿立方米，其中生活用水全部取自黄浦江上游，日供水量达80多万吨。

供电：区内建有7座22万伏变电站，1座11万伏变电站和33座3.5万伏变电站。

供气：区内燃气率达100％，是全市第一个达到燃气化的区。东海天然气输气管铺设已经完成。

通讯：全区拥有电话装机总量57.72万门；

排污：全区建有3座城市污水处理厂和3大截流外排工程组成的污水处理收集系统，具有日处理10万吨生活用水、50万吨工业废水、截流外排65万吨污水的能力。

5．防洪、防潮、排涝设施条件

本项目防洪、防潮、排涝设施条件成熟。

6．环境保护条件

物流仓储项目属于服务行业，完全符合我国环境保护的要求。

7．法律支持条件

本项目建设符合有关法律规定的要求。

8．征地、拆迁、移民安置条件

本项目所建地块目前为闲置地块，无拆迁、移民方面的问题。

9．施工条件

本项目所有施工条件都已经具备。

5．物流仓储项目场址地理位置图

注：图中红色标识为项目厂址

第六章 物流仓储合作项目设备方案和工程方案

一、物流仓储合作项目主要设备方案

1．物流仓储合作项目主要设备选型

表3  主要设备选型表

2．物流仓储合作项目主要设备来源

本项目设备主要选用国产设备。

3．物流仓储合作项目推荐方案的主要设备清单

表4  项目主要设备清单

二、物流仓储合作项目工程方案

本项目占地面积100亩，厂区内建筑面积约占9000平方米。主要建筑物包括：卷板开平厂房和仓储库。卷板开平厂房、仓储库均采用钢结构建筑。

表5  项目主要建、构筑工程一览表

第七章 物流仓储合作项目燃料动力供应

一、燃料、水、电供应

1．物流仓储项目燃料品种、质量与年需要量

表6  项目燃料、水、电需求表

2．物流仓储项目水、电供应来源

生产经营用电主要来源于市政供电。

二、燃料、水、电价格

表7  燃料、水、电价格现状

第八章 总图与公用辅助工程

一、物流仓储项目总图布置

场区的建筑物包括：开平车间、钢材仓库、设备仓库、储油仓库、产品仓库、办公场所及职工宿舍和食堂。本项目总体布置分两排，场区前排从西向东依次为办公场所、职工宿舍和食堂；场区后排从西向东依次为储油车间、产品仓库、开平车间、设备仓库、钢材仓库。这样既使生产区与生活办公区分开，又使职工生活区远离开平车间的噪声干扰。

各建筑单位周围根据建筑布局状况设置厂区内相应绿化及道路，物流通道6-8米宽，人流通道4米以上宽；各建筑单位和相邻建筑之间至少留有12米以上间距，保证自然采光、通风、日晒条件良好。

二、物流仓储项目公用辅助工程

1．物流仓储项目给排水工程

本项目供水主要来源于市政用水。厂区内铺设给水管道，最大给水量达到42吨/时，能充分保证项目用水需求。

全厂设有5个循环水系统，1个污水处理站。生活污水经地埋式生活污水处理处理设施，达标后排至污水处理站，与各车间排出的污水一同经处理后达到国家综合排放二级标准后回用冲渣，厂区内所有生产生活用水不外排。

本项目在厂区东南角建有蓄水池，集中收集厂区雨水，多余雨水经混凝土管排放至室外民渠。

2．物流仓储项目供电工程

本项目厂区用电的电压为220V和380V，频率为50HZ，项目用电总负荷为4870KW。项目厂区中部有3500伏的高压电缆经过，本项目供电直接从厂区中部高压柜通过电缆引入两路10KV电源，再通过6个开闭器引至厂区的3个2×800箱变，由箱变内的变压器将高压变为厂区所需电压后由地下管井引至各车间。

3．物流仓储项目通信设施

电话

本项目电话通信业务到闵行区联通营业厅办理，从距离项目所在地最近的闵行区电话局引入电话线，在公司安装“集团电话”进行电话通讯。

网络

网络通讯拟采用如下方案：从距离项目所在地最近的联通公司机房接入2M ADSL到公司机房，设置防火墙后由网线连接路由器，再由路由器连接交换机后与各台计算机相连接，从而实现网络通信。

4．物流仓储项目供热设施

拟建项目计划采用电热地膜供暖系统对场区进行供暖。

电热地膜供暖系统是一种通电后能发热的半透明聚酯薄膜,由可导电的特制油墨、金属载流条经加工、热压在绝缘聚酯薄膜间和防水、耐压绝缘套制成。工作时以电热膜为发热体,将热量由下而上送入空间，使人体和物体首先得到温暖，其综合效果优于传统的对流散热器供暖方式。电热地膜系统由电源、温控器 、连接件、绝缘层、电热膜及饰面层和防水耐压绝缘套构成。电源经导线连通电热膜，将电能转化为热能。由于电热膜为纯电阻电路，故其转换效率高，除一小部分损失外，绝大部分被转化成热能 。

5．物流仓储项目制冷设施

场区车间、宿舍、食堂采用风扇和冷气相结合的制冷措施。

6．物流仓储项目维修设施

本项目建成后，设备维修有专门的技术人员负责，另外，公司每年都会准备一定的设备维修费用，用于项目设备的维护和维修。

7．物流仓储项目仓储设施

本项目建有一个钢材仓库，，一个产品仓库和一个设备仓库。其中钢材仓库用于对外营业用，是主营业务之一；产品仓库用于暂时存放开平加工的来料及产成品；设备仓库用于存放物流设备。

第九章 物流仓储项目节能措施

一、节能措施

本项目采用以下措施进行节能：

（1）在供暖设备的选择上，采用国内先进的电热地膜供暖，电热膜地热供暖系统的节能包括三个方面：电热膜自身热转换率高达99.28%，并且能够实现建筑节能以及行为节能。

（2）本项目计划采购的生产设备均为国内先进的节能设备。

（3）本项目厂区规划图经业内专家设计，项目车间安排、物流通道科学合理，在生产过程中，能够充分节约人力、物力。

（4）培养职工节能意识。

二、能耗指标分析

（1）电热地膜供暖无需锅炉、暖气片及管道，不占室内空间，无噪音、无气体排放污染；绿色环保健康。比空调供暖节能15-40％，比锅炉供暖节能20-50％。

（2）采用以上节能措施后，估计单位产品（建筑面积）能耗比国内同类产品低20%左右。项目建成后，节能水平将达到国内先进水平。

第十章 物流仓储项目节水措施

一、节水措施

本项目采用以下节水技术进行节水：

(1)水资源重复利用，全厂设有5个循环水系统，1个污水处理站。生活污水经地埋式生活污水处理设施，达标后排至污水处理站，与各车间排出的污水一同经处理后达到国家综合排放二级标准后回用冲渣。

(2)回收利用冷凝水，在产品生产过程中，采用相关技术对冷凝水进行回收利用，以达到节水的目的。

(4)厂区内所有生产生活用水不外排，经处理后反复利用。

(5)培养公司职工的节水意识，积极进行节水宣传教育工作。

二、水耗指标分析

采用节水措施后，估计单位产品的耗水量能降低20%，水的重复利用率89%。本项目节水工艺贯彻了《中国节水技术政策大纲》规定的节水技术，重复利用率能够满足项目要求，项目采用的节水技术、节水工艺为已经达到国内先进水平。

第十一章 物流仓储项目环境影响评价

一、场址环境条件

（1）水环境

项目所在地吴泾镇河流多属潮汐型河道，在黄浦江水的补充下，水体自净能力较强，水质较好，且排入河道的生活污水和工业废水尚未超过河道的纳污能力。故而该区域的河道水质随黄浦江水质的变化呈起伏变化。

（2）环境空气

20##年，闵行区环境空气质量优良天数达333天（其中优级天数86天，良级天数247天），优良率为91.0%，较20##、20##年分别上升了2.5%和2%，是自20##年开始空气质量日报以来的最好值，且近三年的空气质量优良率呈现逐年升高的趋势，总悬浮颗粒、二氧化硫、可吸入颗粒物、二氧化氮的年均值稳定达二级标准。

（3）声环境

项目所在地噪声情况较为严重，因此本项目在施工过程中要注意采用低噪声的施工机械且做好噪声防治工作。

二、项目建设和生产对环境的影响

1．物流仓储项目建设对环境的影响

（1）项目施工期间会产生少量污水，直接排放会对当地环境造成一定的污染；

（2）施工期间会有扬尘产生，会对当地空气质量造成影响；

（3）施工期间机械设备及其它噪声会影响到当地居民生产、生活；

（4）施工期间产生的固定垃圾如果不进行处理将会严重污染当地环境。

2．物流仓储项目生产过程产生的污染物对环境的影响

本项目主要污染物为噪声、固定垃圾和少量污水。噪声可能对周围居民生活造成影响，固定垃圾和污水如果不进行处理会污染环境。

三、环境保护措施方案

（1）施工期生活污水的水量相对较少，在施工现场设置临时废水沉淀池一座，收集施工中所排放的各类废水，在沉淀一定时间后，作为施工用水的一部分重复使用，这样既节约了水资源，又减轻了对周围环境的污染。

（2）为减轻扬尘对区域环境空气质量的不利影响，根据设计方案对规划中的绿地进行合理绿化，以减少表土的裸露。

（3）在施工过程中，采用低噪声的施工机械，减少同时作业的高噪施工机械数量，尽可能减轻声源叠加影响；严格执行《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）和上海市有关建筑施工噪声管理的有关规定，避免施工扰民事件的发生。

（4）施工期垃圾宜分类回收，施工人员生活垃圾定期运至当地环卫部门指定地点处理。施工挖掘产生的土方以及施工过程中产生的渣土，由施工单位或承建单位和市容局渣土办联系外运。渣土运输过程中严格执行有关条例和规定，运土车辆应在规定的时间和规定的路线进出施工场地，沿途应注意保持道路的清洁，尽量减少装土过满、车辆颠簸等造成的渣土倾撒。

（5）针对拟建项目的主要设备噪声源特征，从声源上和传播途径上采取相应的降噪措施，这样可进一步降低车间内的整体噪声水平，同时可改善厂区内声环境状况，使厂界环境噪声达标。

（6）拟建项目在生产过程中产生的各类固体废弃物，计划分别采取回收利用、专人清理等有效的综合处理处置利用措施，妥善解决固体废弃物的污染问题。

（7）本项目产生污水较少，经处理后全部回收利用。

四、环境保护投资

针对本项目主要的噪声污染问题，选取噪声较低的机器设备，另外加大场区内的绿化投资，增强隔音效果。

五、环境影响评价

（1）拟建项目建成后可能会造成一定的噪声污染，但是经过综合处理后，预计场区噪声能够满足GB12348-2008《工业企业厂界噪声排放标准》中要求，对环境影响不会太大。

（2）拟建项目在生产过程中产生的各类固体废弃物，分别采取有效的综合处理处置利用措施后，妥善解决了固体废弃物的污染问题，固体废弃物对环境影响小。

（3）本项目产生污水较少，经处理后全部回收利用，对环境几乎不造成影响。

第十二章 物流仓储项目劳动安全卫生与消防

一、危害因素和危害程度

1．有毒有害物品的危害

本项目在生产过程中不会有有毒有害物品产生，因此不会有有毒有害物品的危害。

2．危险性作业的危害

本项目的危险性比较低，只需注意在生产过程中操作的规范性。

二、消防设施

消防工程是为防止不正常事态的蔓延和减少事故灾害损失程度的重要措施和保障，由于本项目属于物流仓储项目，其中物流配送是其一项重要业务，因此项目单位就需要为其动力设备包括各种车辆等采购大量的柴油等原料，而这些原料是易燃物品，有极大的安全隐患。

按照“预防为主，防水结合”的消防工程指导方针，本项目设计依据有关消防法规与规定，应采取如下必要的消防安全措施：

保证各建筑物之间、各露天堆场之间的安全距离，同时各主要生产建筑物场区设置了消防通道，保证消防车能够畅通无阻，及时进行安全施救；

严格遵循《建筑设计防火规范》的要求进行设计，考虑了合理的防火、防爆区、疏散通道、安全门的设置均满足安全疏散要求，并选择符合防火要求的各类耐火性能好与非燃烧的建筑材料；

根据《建筑设计防火规范》的有关规定，在办公及加工车间区域应布置一定数量的消火栓，并配备灭火器若干。

第十三章 物流仓储合作项目组织机构及人员配置

一、物流仓储合作项目组织机构

1．物流仓储合作项目管理机构组织方案和体系图

本项目管理体系图如下：

图59           项目管理体系图

总经理：全面管理本项目事务；

业务部：负责物流仓储业务的合作、洽谈、签单等；

物流部：负责钢材等货物的吊运及运输；

仓储部：负责仓库的日常管理及产品的进出统计；

加工部：负责钢材卷板开平；

财务部：负责项目资金安排以及处理相关财务事务；

行政部：负责员工的招聘、培训、考核工作以及项目的其他日常管理事务。

2．物流仓储合作项目机构适应性分析

从机构设置方案来看，该方案符合《公司法》和国家有关规定的要求，在总体设置方面，具有完善的领导机构、管理机构、办事机构和服务机构，项目的执行机构也具有指挥能力、管理能力和组织协调能力；在机构层次和运作方式上也能够满足建设和生产运营管理的要求；项目的法人代表及主要经营管理方的素质也能够适应项目建设和生产运营管理要求并具备承担项目建设、运营等责任的能力。

二、物流仓储合作项目人力资源配置

1．作业班次

本项目作业班次为3班模式，每个班次工作时间为8小时。

2．劳动定员数量及技能素质要求

本项目运营后，将招聘员工约200人，实现定岗、定职、定责、定薪。在员工招聘过程中严格控制员工素质，以保障产品生产的顺利进行。

3．职工工资福利

本项目建成后，提供给员工有竞争力的工资水平，并按照国家有关规定，给职工提供相应的福利和保险。

4．劳动生产率水平分析

由于采取了科学的管理机构和劳动方案，经专家评定，本项目劳动生产率将处于同行业较高的水平。

5．员工来源及招聘方案

在项目持续经营期间，将加强对人才培养的投入，不断引进高素质人才，在人员的增加过程中将主要针对公司现有人员结构的不足，引进一批物流管理、业务浅谈人员；并适当引入投资、财务、法律方面的专业人员。同时，进一步完善用人机制，建立“能者上、庸者下”的竞争观念。

6．员工培训计划

（1）新员工加入时，提供岗前培训，培训合格后方能上岗；

（2）在员工工作期间提供不定期培训，提高员工的管理、技术水平。

第十四章 物流仓储合作项目实施进度

一、物流仓储合作项目建设工期

本项目建设工期为6个月。

二、物流仓储合作项目实施进度安排

本项目计划从20##年1月开始建设，于20##年6月底完成建设。20##年1至20##年4月完成主要加工车间及室内仓储库房的建设，20##年2月至20##年5月完成职工办区及生活区的建设，20##年4月至20##年6月完成厂区道路的建设，设备购置于20##年3月至20##年6月完成。

三、物流仓储合作项目实施进度表（横线图）

第十五章 物流仓储合作项目合作方案

一、物流仓储合作项目合作模式

本项目由上海棱光股份有限公司和上海龙泾钢材市场经营管理有限公司合作组建。其中上海棱光股份有限公司以100亩土地作为股份入股，上海龙泾钢材市场经营管理有限公司以资金和设备作为股份入股，双方以土地无资金，资金不计利息方式合作，所得收益按各50%分成。合作期间甲方投入的土地按评估价50年折旧，乙方投入设备按10年折旧。

二、物流仓储合作项目合作经营方式

本项目日常经营由上海龙泾钢材市场经营管理有限公司负责经营管理，上海棱光股份有限公司选派财务人员监管经营收支情况。

三、物流仓储合作项目合作年限

本项目合作年限为10-30年。

四、物流仓储合作项目合作方案分析

从合作双方出资方式来看，该合作方案充分发挥了合作双方的各自优势，但也面临合作双方违约的风险，为规避合作双方在合作期满时的争议，双方应该在项目投建前充分考虑项目合作生命期后的各项事宜。总体看来该合作方案是可行的。

第十六章 物流仓储合作项目投资估算

一、物流仓储合作项目投资估算依据

物流仓储合作项目投资估算编制原则执行建设部和现行有关编制规定、办法、定额、费率标准，主要文件依据为：

1）建设部标准定额研究所《工程建设概预算编制方法》；

2）国家及地方颁发的工程建设其他费用标准；

3）设备的市场调研和询价.

二、物流仓储合作项目建设投资估算

1．物流仓储合作项目厂房及室内仓储库建筑工程费

本项目厂房及室内仓储库建筑面积为9000平方米，根据不同预算造价，本项目厂房及室内仓储库建筑工程费用为900万元。

2．物流仓储合作项目设备及工器具购置费

根据本项目工艺所需要的设备清单、数量以及各设备厂家提供的报价信息，本项目设备购置费用为1950万元。

3．物流仓储合作项目工程建设其他费用

物流仓储合作项目工程建设其他费用主要是厂区道路建设，根据项目造价，厂区道路建设费用为200万元。

三、物流仓储合作项目投资估算

1．物流仓储合作项目投入总资金估算汇总表

表8  项目总投资估算表

单位：万元

2．物流仓储合作项目流动资金估算表

表9  项目流动资金估算表

单位：万元

表10           项目流动资金估算表续表

单位：万元

第十七章 物流仓储合作项目财务评价

一、物流仓储合作项目财务评价基础数据与参数选取

1．财务价格

根据项目规划和行业情况，并原则上根据中国财政部颁布的会计准则、会计制度和有关的法律规定，对本项目进行有关的财务预测。

本预测中各种数据比例，是通过调查国内该行业的有关资料，并通过分析统计，制定出的相关比例，具有宏观性和满足统计规律的特点。在本项目的预测中，能够比较好地、大致地反映项目的收益价值状况，但在项目具体实施的过程中，还有大量的、次要的不确定因素，甚至有时还会出现重大的偶然因素，这些因素都会影响到该项目的收益，所以，具体实施可能与本预测存在一定的差异是正常的。本次财务预测将采用现值法。

现值法是通过估算建设项目未来寿命期内预期净现金流，并以适当的折现率折算成现值，借以确定被咨询项目价值的一种咨询方法。

2．计算期与生产负荷

根据预测学的原理、该项目技术水平在国内、国际领先程度、市场竞争状况和产品生命周期理论，本项目收益年限10.5年(建设期为0.5年），10.5年以后按照项目整体转让的假设前提进行计算，主要意义在于：

第一、避免企业在不同发展规模和周期内所产生的企业发展趋势变化的影响；

第二、避免由于预测期后诸如宏观经济政策、景气程度、市场结构变化、物价指数变化等不可预见因素变化的影响，尽量减少偏差，保证预测结果的相对准确性；

第三、符合投资项目为项目投资者带来直接的、即期的或者可预见的近期可获得的项目收益的原则。

项目建成后，当年达到生产负荷的50%，从第二年开始，达到100%。

3．财务基准收益率设定

评估中的折现率按照下式选取：

折现率＝无风险报酬率+风险报酬率

?（1）无风险报酬率

无风险报酬率的高低，主要受平均利润率、资金供求关系和政府调节的影响。一般来说，无风险报酬率可以参考政府发行的中长期国债的利率或同期银行存款利率确定。本次评估中，以五年期银行存款利率为基准，无风险报酬率定为3.6%。

?（2）风险报酬率

无论是投资还是经营，都面临诸多风险，承担的风险越高，要求补偿的金额也就越大，经济学中把得到的补偿相对于风险投资额的比例称之为风险报酬率。对风险报酬率一般采用累加法估算，即把面临的各种风险对风险报酬率的要求加以量化并予以累加，其公式为：

风险报酬率＝行业风险报酬率+经营风险报酬率+财务风险报酬率

行业风险报酬率。行业风险报酬率是针对特定的行业所面临的风险补偿，主要与经营项目所在行业的市场发育程度、行业景气度、行业市场特点、国家产业政策调整等因素有关。本次综合利用项目同时设计竞争性项目和非竞争性项目。本次评估中，综合行业风险报酬率取值2.4%。

经营风险报酬率：经营风险指企业因经营上的原因而导致收益发生变动的可能性，本项目影响经营风险的因素包括自然气候条件、市场需求变动、项目经营成本变动、经营单位调整与应对价格变动的能力等。经营风险具体表现在项目对经济周期的敏感性，市场需求与价格的变异性，项目的竞争能力和开拓能力，经营状况或环境变化的变动性越大，经营风险也越大。经综合考虑，本评估项目经营风险报酬率取2.5%。

财务风险报酬率：财务风险是指全部资本中债务资本比率变化带来收益减少以及由此引发的债务偿还危机的可能性。财务风险报酬率主要与企业经营过程中资金周转、资金调度及企业外部融资能力等因素有关。考虑到本评估项目外部融资额度较大，同时不可抗力和不可预测事件的可能出现，企业及项目经营存在财务风险，经综合考虑后，财务风险报酬率取1.5%。

综上分析，风险报酬率为6.4%，风险报酬率与无风险报酬率之和为10%。同时由于项目收益预测中未考虑通货膨胀的因素，因而折现率中也不考虑通货膨胀率。

4．其他计算参数

其它计算参数按国家或地方有关文件选取。

二、物流仓储合作项目营业收入估算

表11           项目营业收入及税金估算表

单位：万元

表12           项目销售收入及税金估算表续表

单位：万元

三、物流仓储合作项目成本费用估算

表13           总成本费用估算表

单位：万元

表14           总成本费用估算表续表

单位：万元

四、物流仓储合作项目财务评价报表

1．物流仓储合作项目财务现金流量表

表15           项目财务现金流量表

单位：万元

表16           项目财务现金流量表续表

单位：万元

2．物流仓储合作项目损益和利润分配表

表17           项目损益和利润分配表

单位：万元

表18           项目损益和利润分配表续表

单位：万元

五、物流仓储合作项目财务评价指标

表19           物流仓储合作项目投资评价指标

1．项目财务内部收益率

财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。它的经济合义是在项目终了时，保证所有投资被完全收回的折现率。代表了项目占用资金预期可获得的收益率，可以用来衡量投资的回报水平。

根据项目财务现金流量表计算，所得税后的财务内部收益率为53.24%远远高于行业基准收益率10%，反映出项目投资回报水平较高，说明项目具有很好的经济效益。

2．财务净现值

财务净现值是按行业基准收益率，将项目计算期10年内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和。可根据本项目现金流量表计算得到，本项目所得税后财务净现值为12347.64万元。因为项目财务净现值大于零，说明本项目从财务角度分析是可行的。

3．投资回收期

本项目所得税后动态投资回收期为3.2年（含建设期），说明本项目开始运营后，能在2.7年内收回全部资金。本项目投资回收期较短，说明项目能回收投资资金的能力强。

4．投资利润率

投资利润率是指项目达到设计生产能力后的一个正常年份的年利润总额或生产能力后的一个正常年份利润总额或生产经营期内年平均利润与投资总额的比率。它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。本项目按计算公式：

投资利润率=正常年份利润/投资总额*100%

来计算本项目的投资利润率，经计算，本项目的投资利润率为41%。由于项目具有很高的投资利润率，远远高于同行业水平，说明本项目在财务上可行。

六、物流仓储合作项目敏感性分析

项目敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析。敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析。本项目采用单因素分析法进行敏感性分析。

本项目内部收益率为53.24%，选取固定资产、经营成本以及营业收入作为变动因素进行内部收益率IRR的敏感性分析。

表20           敏感性分析表

图60           敏感性分析图

通过固定资产、经营成本、营业收入变化对IRR的影响看出，营业收入是IRR变动最敏感的因素，其次是固定资产，而经营成本对IRR的影响敏感性相对较弱。

七、物流仓储合作项目财务评价结论

财务收益评价表明，在收益计算期内，本项目财务净现值为12347.64万元，净现值大于0，同时内部收益率为53.24%，大于风险资本回报率（10%），动态投资回收期为3.2年，清偿能力强，项目效益较可观，大有市场潜力，由于受营业收入变化影响较大，故市场风险较大。

总之，该项目在经济上是可行的。本项目的实施，对于满足市场需求有重要意义。

第十八章 物流仓储合作项目社会评价

一、物流仓储项目对社会的影响分析

本项目的建设能够为当地钢铁行业提供专业化的服务，加快当地经济发展，促进居民就业，增加当地居民的收入，增加国家财政税收，因此，具有良好的社会效益，对社会产生较好的影响。

二、物流仓储项目与所在地互适性分析

1．物流仓储项目利益群体对项目的态度及参与程度

分析预测与项目直接相关的不同利益群体对项目建设和运营的态度，选择可以促使项目成功的各利益群体的参与方式，对可能阻碍项目存在与发展的因素提出防范措施。

经调查了解到，得到了当地钢材企业的认可，大多数居民对本项目建设表示支持，只有极少数居民对本项目表示排斥，其主要原因是担心项目的建设对当地环境造成破坏。

2．物流仓储项目各级组织对项目的态度及支持程度

本项目建设得到了当地政府部门的大力支持，当地政府表示，愿意为本项目的建设提供交通、电力、通讯、供水等基础设施条件。

3．物流仓储项目地区文化状况对项目的适应程度

本项目建设地为上海市闵行区，当地居民容易接受新事情，因此，当地文化对本项目的适应程度良好。

三、物流仓储项目社会风险分析

所谓社会风险，是指因个人或单位的行为，包括过失行为，不当行为及故意行为对社会生产及人们生活造成损失的风险，由于当地政府和居民对本项目的建设基本没有反对意见，因此，本项目社会风险较小。

四、物流仓储项目社会评价结论

从以上分析可以得到，本项目建设具有良好的社会效益，得到了政府和当地多数居民的认同，社会风险较小，因此，从社会评价的角度来分析，本项目是可行的。

第十九章 物流仓储项目风险分析

一、物流仓储项目主要风险因素识别

项目风险通常包括以下方面：政策风险、市场风险、环境风险、技术风险、客户风险、资金风险、配套风险、协作风险。本项目主要潜在风险包括：政策风险、市场风险、财务风险、管理风险。

二、物流仓储项目风险程度分析

1.政策风险

1）宏观政策风险

经济政策风险是指在建设期或经营期内，由于所处的经济环境和经济条件的变化，致使实际的经济效益与预期的经济效益相背离。对经济环境和经济条件，应以宏观和微观两个角度进行考察。宏观经济环境与经济条件的变化，是指国家经济制度的变革、经济法规和经济政策的修改、产业政策的调整及经济发展速度的波动。

从本项目来看，公司面临一般企业共有的政策风险，包括国家宏观调控政策，财政货币政策，税收政策，可能对项目今后的运作产生影响。

2）钢铁信贷政策风险

针对于钢铁物流行业，其与钢铁的消费量紧密相关。钢铁消费量受政策的波动也会传导给钢铁物流行业。

目前，央行已经强调，要坚定不移地继续执行适度宽松的货币政策，保持政策的连续性和稳定性，巩固经济企稳回升势头，这在一定程度上坚定了投资者的信心，市场仍有一个宽松的货币环境。

但是，银监会四度公开强调防控信贷风险：7月17日，银监会主席刘明康强调要特别防范项目资本金不实或不足风险、票据融资风险、贷款集中度风险和房地产市场风险等新的风险点。23日，对于个别商业银行二套房贷款业务中的各类违规问题，银监会强调要严格执行二套房贷，27日，银监会公布了《固定资产贷款管理暂行办法》，30日又公布了《流动资金贷款管理暂行办法》。央行四次强调防范信贷风险，让房产开发商们感觉到政策的变化，而楼市、股市热钱的流入使得政策上会更加予以控制防范，这样使得楼市热钱有逃脱的可能，楼市高涨的同时面临着风险。而建筑行业历来都是钢材的一项重要的消费市场。因此通过传导机制必然会对钢铁物流行业形成一定的风险。

2.市场风险

市场风险是指由于某种全局性的因素引起的投资收益的可能变动，这些因素来自公司外部，是公司无法控制和回避的。从本项目来看，公司面临市场风险有：

1）市场价格波动。随着潜在进入者与行业内现有竞争对手两种竞争力量的逐步加剧，我国钢铁物流行业具有营运主体多、小、散、乱，市场竞争较为激烈且处于无序状态的特点。因此物流企业为了生存及竞争的需要，会采取“价格战”策略打击竞争对手，因而引起公司产品价格波动，进而影响公司收益。

2）需求变动。由于经济的周期性波动会对市场产品需求带来行情的波动。由于本项目的盈利水平与钢铁行业的市场需求情况密切相关，因此受钢铁需求的变动，本项目的业绩也会受到影响。

3）油价风险

油价的波动影响物流企业运输的成本从而影响物流企业的运营成本。因此油价风险对于钢铁物流行业来说不容小觑。

3.财务风险

财务风险是指企业由于不同的资本结构而对企业投资者的收益产生的不确定影响。财务风险来源于企业资金利润率和借入资金利息率差额上的不确定因素以及借入资金与自有资金的比例的大小。借入资金比例越大，风险程度越大；反之则越小。

作为物流行业，本项目的财务风险主要体现在项目实施之前，实施后财务风险较小。

4.管理风险

项目的实施有一定的周期，涉及的环节也较多，在这期间如果出现一些人力不可抗拒的意外事件或某个环节出现问题以及宏观经济形势发生较大的变化，公司组织结构、管理方法可能不适应不断变化的内外环境，将会大大影响项目的进展或收益。

本项目融资成功后，相应在项目管理、资金运筹等诸多方面对合作公司均提出了高的要求。公司内部管理中存在诸如成本控制、人员变动、资金运营等方面的不确定性，将为公司的运营带来风险。如何减少管理风险是本项目运行过程中必须予以关注的。

三、物流仓储项目风险防范和降低风险对策

1.应对政策风险的对策：

?公司将在国家各项经济政策和产业政策的指导下，汇聚各方信息，提炼最佳方案，统一指挥调度，合理确定公司发展目标和战略；

?加强内部管理，提高服务管理水平，降低营运成本，努力提高经营效率，形成公司的独特优势，增强抵御政策风险的能力。

2.应对市场风险的对策：

?现代市场经济已步入以顾客为核心的3C时代（顾客、竞争、变化），面对钢铁市场的激烈竞争和飞速变化，钢铁物流企业正在不断强化内部管理，实现以服务为中心的转型，包括发展电子商务，实现网络化营销；拓展销售渠道，推进集团化管理；发展加工中心，强化生产/质量管理等等。

1）规范内部管理，固化运作流程，实现对经营流程各环节的优化和控制，提高企业管控水平，降低经营风险

2）搭建统一的业务应用平台，实现钢材采购、销售、仓储、配送、技术开发、质量、计量检斤、加工的集成管理和数据共享，帮助企业科学制定销售、采购、加工和配送计划，提高整个供应链系统的能观性和能控性……

3）财务数据从业务数据自动生成，财务业务一体化，提高财务核算、财务分析和资金周转效率。

4）建立科学、实时、准确的成本核算体系和统计分析体系，满足经营分析、绩效考核和管理决策需要

5）实现全过程的客户关系管理，密切顾客联系，科学进行顾客需求和行为分析，提高顾客满意度和忠诚度。

6）实现与供应商流程、数据集成，密切供应商联系，及时掌握资金和订货动态。

7）实现业务与工作流整合，流程推动业务，提高办公效率。

8）发展电子商务，实现网上销售、竞价、状态查询、资金结算。

9）优化人力资源管理，提升组织能力，确保战略实施

10）全面收集、整理、分析和展现数据，支持管理决策。

3.应对财务风险的对策：

?实行严格的资金借贷和运用审批制度，根据公司发展情况和资金市场成本变化，调整资本结构；

?使投资项目尽快产生效益，提高资产盈利能力，降低投资风险；

?加强对业务收入、业务支出、日常现金等的管理，在保持较高的流动性的基础上，减少资金占用，为公司扩大投资提供现金流；

?加大资本运营的力度，构筑和拓宽畅通的融资渠道，为企业的资金供应建立稳固的渠道，为公司的发展不断输入资金，同时完善公司自身的“造血”机制；

?加强对资金运行情况的监控，最大限度地提高资金使用效率；

?实施财务预决算制度；

?建立相应的风险预警机制，加强内部管理，严格规章制度，把可能发生的损失降到最低程度。

不可抗拒因素造成的风险，包括各种自然灾害、火灾、战争、政策变化、人为事故等。

为避免企业在发生意外及其它各种不可抗拒因素给企业造成损失，将在财务预算中拨出专款，购买各种保险以规避可能遇到的风险。

（4）应对管理风险的对策：

?项目融资成功后，吸收具有丰富投资管理、运营管理方面经验的专业人才进入公司管理层；

?规范公司治理，制定完善各项管理制度，保障股东和投资者的合法权益；

?加强对管理人员组织结构、管理制度、管理方法等方面的内部培训、外部培训，提高其整体素质和经营管理水平；

?推行目标成本全面管理，加强成本控制；

?倡导组织创新、思想创新，以适应不断变化的外部环境。

第二十章 物流仓储合作项目可行性研究结论与建议

一、物流仓储合作项目推荐方案的总体描述

本项目计划占地面积100亩，建筑面积9000平方米，投资6507万元，建设期为0.5年，建成运营后，年实现毛收益4800万元，利润2543万元。本项目所得税后内部收益率为53.24%，不含建设期的动态投资收回期为2.7年，具有良好的经济效益。

二、物流仓储合作项目推荐方案的优缺点描述

1．优点

本项目经济效益好，投资回收期短，具有较强的市场针对性，从财务角度分析具有良好的社会经济效益。另一方面，本项目符合国家政策及产业规划，另外，当地居民对此项目的建设也表示支持。本项目建成后能够带动当地钢材贸易发展，提高当地居民就业水平。

2．存在问题

虽然从长期来分析，本项目市场前景广阔，但是从目前形势分析，市场具有一定的不确定性。目前，钢材贸易商、期货商等对第三方物流仓储认知程度较低。

三、结论与建议

经过充分分析与论证，得到以下结论：

（1）项目建设条件良好，厂区规划科学，各种设备配置合理；

（2）项目具有很好的经济和社会效益；

综上所述，该项目立项明确，具有良好的经济和社会等各项效益，项目是可行的。

另外，对本项目的建议如下：

（1）项目承建单位应加强项目的组织管理，配备专人进行项目前期准备工作，抓好项目的考察、论证、申请立项、资金筹措、工作人员培训等工作，确保项目的健全、稳定的实施，如期取得良好的经济效益和社会效益。

（2）项目主管单位应抓紧项目有关配套工作，压缩审批程序，缩短申请周期，尽快落实配套资金，为项目的前期工作提供资金保障，加快工作进度，提高工作效率，使项目的建设少走弯路，早建设、早投产、早见