易居中国·上房销售
《和源福邸》项目
结 案 报 告
l 项目基本情况介绍
l 企划执行过程总结
l 销售执行过程总结
l 项目成本控制总结
l 项目收益佣金发放
l 项目执行经验总结
报告时间:2010 年 11 月 20 日
结案报告人: 周帆
一. 项目基本情况介绍
一、 项目地理位置
《赢领和源企业广场》项目位于闸北区共和新路2991号,东临明园森林都市、南面是四方锅炉厂、西靠共和新路南北高架、北对永和东路,属于大宁街道管辖,位于中环线内,周边现有轨道交通1号线在营运,另有超过10条公交线路站点,交通较为便利,周边商业配套及氛围不够。
二、基本项目信息:
项目为 1幢17层的写字楼,总建筑面积约3万M2,可售总建筑面积为28457.32 M2,总套数231套,层高5.5米。底层大堂的面积约800㎡左右及11m的挑高,3F-17F为标准层,标准层建筑面积为1756㎡, 主体建筑采用框架结构,办公楼拥有独立的地下车库226个,其中(6车)机械车位165个,另为还有300个非机动车地下停车位,车辆出入口在项目的南北两个出入口,双向通车出入,人车分流设计,地面与住宅小区用天然绿篱栏分隔。
三、开发商简介:
开发商:上海北方城市发展投资有限公司
已开发项目:永和小区、永乐苑、永盛苑、越秀苑、临汾名城、北方佳苑等20余个楼盘及动迁小区,竣工面积逾200万平方米左右
公司地址:上海市天目中路380号23楼 电话:0086-21-63539800
物业管理:聘请戴德梁行担任物业管理顾问
二. 企划执行过程及总结
《和源福邸》项目为我司纯代理项目,其相关广告设计、媒体投放均由我司制作并经开发商确认后投放,主要投放的媒体及广告公司由我司建议,开发商确认后执行投放。
一、DM版面设计:
二、户型折页设计:
三、软文稿及框架广告设计:
四、硬广版面设计:
三. 销售执行过程及总结
1. 各阶段销售进展综述
2. 各阶段销售过程及经验教训总结
一、房源推量进度及销售成果汇总
1、房源推量进度
本项目合同期共推出房源231套,其中100平米以下的有85套,100平米-200平米的有142套,200平米以上的有4套。
二、销售工作中主要节点回顾
三、销售工作总结
(一)销售工作中出现的问题
1、政策影响
20##年国家出台新政后,各项针对房地产市场的调控政策,来抑制日益高涨的房价,而对写字楼的影响则是客户均以观望的态度来对待本项目,基本不再有投资客户的出现,而自用客户在区域内也基本形成饱和状态。
2、销售工作中遇到的问题
项目缺少有力的市场竞争力,同时在受到区域限制的情况下,价格成为项目最主要的销售抗性,其销售均价高于周边在售同类产品的10%左右,与开发商多次沟通,但由于作为国企的北方集团在价格灵活性方面难以操作,导致整体销售情况不佳。
其次物业费过高(25元/平米),导致使用成本过大,项目的的房率低(65.7%)拉低项目整体性价比,交房周期较长(一年半),导致不多的自用型客户抗性明显增加。
(二)销售总结
《易居中国》上海房屋销售(集团)代理公司自代理了《和源福邸》项目销售工作以来,与开发商项目组配合较好,互相协助,回顾和总结已经完成的销售工作,基本分成以下三个工作阶段:
1) 蓄水期:
《和源福邸》销售团队在未进入售楼处之后,前期蓄水主要是进行了以下的工作:
i. 与开发商项目组沟通工作进程的事宜,在短时间内就了解了项目情况、熟悉了产品;
ii. 完成了对周边房地产市场的市场调研和学习,熟悉了市场动态变化和主要竞争楼盘 的情况,对竞争对手作了充分的了解和分析,并撰写了有针对性的市场调研分析报告,主要竞争代表楼盘有《祥腾国际》、《宝华城立方》、及二手写字楼市场的调研等;
iii. 完成了项目周边的生活配套的调研,对项目周边的生活配套、交通设施等都做了充 分的了解和掌握,并手绘了生活配套机能图,加深了印象;
iv. 与发商项目组一起为销售团队准备了详尽的销售资料,并进行了有针对性的写字楼销售的知识培训,补充和完善了这方面销售知识的欠缺,大大提升了销售人员的产品熟知度的写字楼的销售技巧;
v. 制定了项目的价表框架,并制定客户接待、大定、签约的流程;
vi. 组织前期邀约客户现场实地带看房,做客户意向调查表进行反馈并修改开盘价格;
2) 销售及持续期:
i. 《和源福邸》项目在5月15日开始正式对外销售;
ii. 定人定岗,按照销售员的能力级别合理分工,每个环节留下签名;
iii. 使用客户购房确认流转单,更好的保证每个流程环节的顺畅;
iv. “走出去”——巡展及派单 “拿进来” ——客户名单电访
v. 调整心态、积蓄能量,制定多套销售方案;
vi. 进行项目竟品的市调,保持高度的市场敏锐度,及时调整销售方案;
vii. 对政府导向的密切关注,在例会是学习、分享便于更好的销售;
四. 项目收益与佣金发放
1. 代理费:
一、佣金收入及结算情况总结
由我司代理的《和源福邸》项目,从开盘20##年5月15日至20##年8月31日为止,总共销售房源房源8套。合同中双方签定项目的代理基本佣金标的为开发商确认的销售价0.5%,至20##年11月20日可结取代理佣金为120060.48 元。
目前已结算佣金计: 120060.48元,剩余款项0元。
2. 佣金分配情况:
目前为止,案场销售人员已发放个人佣金:6589.67元
未发放的销售人员的佣金为:28738.88元
3. 垫付费用回款情况:(无)
4. 项目收益情况:(无)
五. 项目执行经验总结
一、项目操作执行过程中值得借鉴的部分
Ø 开盘前制定了严密的销售执行计划、详细的营销推广方案和销售人员培训计划;
Ø 销售强销期在人员的安排上做好了充分的准备,使得开盘前后接待客户的过程中忙而不乱;
Ø 在销售过程中,我司参与《和源福邸》销售的人员都表现了很强的责任心和积极性,充分体现了集体凝聚力和公司的企业文化;
Ø 开盘前即根据销售流程与开发商、银行明确了操作流程和配合事项,并在实际工作中取得良好的配合;
Ø 及时发现销售中出现的问题,与开发商积极沟通与协调,拿出应对措施,第一时间努力解决或规避不利因素;
Ø 根据市场及楼盘实际情况制定和调整了销售计划,并严格按照计划开展各项销售和各方面协调工作;
Ø 销售过程中大定、签约、收款流程清楚;
Ø 案场动线、功能区分布合理,较大限度的利用售楼中心的各个空间布局;
Ø 跟踪维护客户工作良好,保证了客户大定房屋后及时签约,保证了销售工作的顺利进行;
Ø 针对与销售不利的不良口碑积极采取应对措施,努力维护品牌形象和保证楼盘销售工作的顺利进行
本报告由项目专案经理 周帆 于 2010 年 11 月 20 日提交,提交之前,本报告中所有内容均经过副总经理及财务经理审核无误。下述签字确认人员对本报告内容的真实性承担责任。
本报告仅供各区域总经理与集团总部审阅参考。机密文件,请勿外泄。
撰写人签字:
————————————————————本结案报告正文到此撰写结束—————————————————
1.项目的基本信息2.过程详细情况过程详细情况描述项目开发时采用的过程,并且对每个过程中详细的活动、活动的工作产品、活动参与角色等…
科研项目结题报告的基本格式和要求(之一)一、项目背景及立项(800~1000字左右)二、项目简介(500字左右)三、项目的理论依据…
河南师范大学大学生创新实验计划项目结项报告项目名称项目类别项目负责人学院年级专业联系电话指导教师指导教师所在单位河南师范大学制填表…
综合法律门户网站行政处罚结案报告湖南省食品药品行政执法文书案由案件来源被处罚单位人法定代表人负责人立案日期处罚日期处罚文书号结案日…
结案报告XXXX结案报告20xx年4月20日XXXX有限公司1结案报告一案由案名华轩大厦推广名财富公馆地点曹安路1558号形态41…
公司Logo集团有限公司团队建设年培训学员结案报告目录一培训主题错误未定义书签二培训概述3三培训定位错误未定义书签四培训项目实施5…
教育训练结案报告20xx年1月19日企業訓練通用表單範例及電子表單交換與交換標準草案第三版F02单位主管之意见作为该次训练之记录检…
戒烟公益广告结案报告11级广告1班张欣20xx1120xx一.基本情况介绍本次公益广告征集活动的主题有很多种类,例如戒烟、中国梦、…