IF社区

全程营销结案报告

金丰易居&普润地产

第一部分

产品介绍

成功的案例，掷地有声，一座座普润代理的经典楼盘，俨然是一首首无言的旋律，给开发商与消费者带来信心保障！

IF社区是由上海鹏欣（集团）有限公司开发建造的。

一．基地位置

IF社区基地位于杨浦国顺路、黄兴路口。占地面积约为7300平方米，总建筑面积2.9万平方米。地块东临黄兴路，西侧为已建多层居民楼，南面将由鹏欣公司自行建造一座星级酒店及一座星级办公房（07年底竣工）。

二．平面规划

小区规划思想为简约设计。绿地面积不多但是典雅秀丽，中心绿地设在两幢楼之间，下方为地下车库，设一个汽车出入口。两幢楼之间由一个三层裙房联系起来，会所设在裙房顶上。一切体现“以人为本”的规划原则，表现出“和谐”与“典雅”的生活气息。

本着尽可能满足人们对居住生活的直接要求，强化区域建筑特征形象，在建筑外观色彩处理、入口处设计、环境等

规划中，融汇整体风格来强调个性因素。营造出浪漫、温馨、富有激情与生命力的社区生活环境与人文氛围，成为人们繁忙工作之余养身调息的归宿。

三．建筑设计

IF社区共为2幢点式高层住宅组成，其中1幢为25层的高层，另外1幢为23层的高层住宅。总户数为350户。

四．房型规划

IF社区以二房二厅一卫（面积从74平方米—80平方米）、三房二厅二卫（面积为98平方米—111平方米）以及一房二厅一卫（面积为58平方米）为主，没有复式房。

从房型设计上看，本案以小面积房型为主，合理的利用空间大大节省了用户的成本，让更多的年轻人及低收入人群能够实现自己的“新房梦”。

五．建筑设施

小区由高层住宅、商业房、会所、及地下车库组成，功能和高度有一定的差别，但通过形体的组合和绿色的融合贯通，形成有机整合的整体形象，增加住区内居民以亲切的归属感和认同感。特别考虑到两幢楼的自然连接。

第二部分

案场基本情况

一． 案场选址

IF社区的售楼处设在小区国顺路的南面黄兴路的路口，售楼处较大且装修简洁大方。

二． 售楼电话

IF社区的售楼电话：为61230000，传真号为61230009。

三． 人员构成

IF社区的案场人员由一名专案、一名文秘、一名后勤人员和八名销售员构成。

四． 其它

由于售楼处现场条件良好，总的面积也相对较大，因此我们在空间的利用上也尽量做到不浪费。

在销售现场，我们除了常规的接待客户、洽谈和签约工作以外，还安排了模型区、展板区、绿化摆放区等等，还给银行留了办理有关贷款手续的空间。另外，在后期交房阶段，我们把售楼处又重新布置了一番，使之成为客户办理交房进户的场地。总之在不同的销售阶段，都让售楼处发挥了其良好的作用。

第三部分

销售基本情况

一． 积累客户阶段

IF社区早在20xx年9月便开始安排人员进场接待客户，尽管当时很多项目的素材都尚未明确，但我们现场销售人员还是较好地完成了介绍和登记工作，并积累了相当数量的有效意向客户。

二． 开盘准备阶段

随着时间的推移，销售素材一一确定下来，我们进入了 开盘的准备阶段。本案一幢定为全装修房，但不和客户另外签定装修合同，有关装修方面的内容从预售合同的附件及补充条款中体现出来。因此，在确定预售合同的有关条款内容时，就要求我们必须非常的完整和严密。

在我们案场和开发商的多次商议讨论后，关于全装修的内容、预售合同的内容、开盘的方式、销售价格的制定以及贷款银行的确定等开盘前的准备工作都一一完成。

三． 正式开盘阶段

本案于20xx年1月8日正式开盘（A楼全装修），对外公开销售。由于场面异常火暴出现客户提前一天排队的现象，原定的11500的销售均价立刻调整为12500的销售均价且在3日内所有全装修房即告售罄，所有签约及贷款手续也在10天内完成。本以为皆大欢喜之时，“天有不测风云”。由于签约完毕后事逢春节银行贷款审批

没有及时办理完毕突如其来的一系列调控政策导致将近120余套贷款办理不出且有数十位客户提出退房申请，经过案场销售人员的不懈努力做客户的思想工作，与其他银行联系贷款，终于在20xx年8月8日第2幢毛坯房开盘之前将120套贷款基本清理完毕只出现少量的7套退房。

随着一系列的调空政策的出台，整个房地产市场出现了疲软状态，案场适时的调整业务员的心态积极备战积累客户，在周边毛坯房均价只有9500元的情况下B楼我们以10000元的均价开盘实现两月销售60套的佳绩且最终完成99%的销售率，实现均价10250元。

四． 收尾阶段

到20xx年7月，销售工作基本完成，房源也基本销售 完毕。除了1套顶层及一套没有窗户的房源外还有4套提出退房的房源未清理完毕，我们也已通知公司二手门店将在接下去的时候接手继续销售。

五． 交房阶段

本案客户所签定的预售合同中明确的交房时间为2006 年3月31日。由于本案一幢为全装修房，且系烂尾楼改造工程质量问题较毛坯房多的多，为了确保能够顺利交房，开发商与我们组织了专门的验房小组，对所售房源进行了一遍又一遍检查工作，发现问题及时解决。为了能够减少客户之

间互相串联及减少客户的等待时间我们采取了分批通知客户的做法，为了不延误交房时间我们在3月20日之前就作好了交房的一切准备工作。为了更好的服务客户我们全体交房人员取消休假，为客户办理交房及入住手续。同时，我们在小区的会所设置了临时的特别咨询处，接受客户关于装修质量方面的报修。经过近一个月的努力，我们顺利地完成了交房工作。

六． 有关销售数据

IF社区总的销售面积为29251.78平方米，总销

售额为334928268.5元，销售均价为11448.84元/平方米。 总销售率达到98%。

第四部分

企划推广部分

在经过充分的酝酿后，IF社区于20xx年1月8日终于掀开了神秘的面纱，以“财智社区”的高起点形象出现在杨浦区。

当时市场的推广主思路大部分是以绿色生态为主打，以人为本的居住文化，而我们要体现本案是财富智慧的象征，让以前、现在、将来对杨浦这样有着浓厚文化氛围想要融入其中的人们，居住其中有一种归属感、安全感、舒适感、使居住区真正成为展示居住生活的美好空间。

一、项目所面临问题

? 与周边大盘相比，本案规模较小，产品力不够强，如：景

观、会所、建筑、智能化等方面都没有较大优势；

? 从房型面积来看，整体比较合理紧凑，但是“点式建筑”

在通风采光上影响是致命的。

? 价格也是非常重要的一部分，当时区域毛坯房均价在每平

方米9500元左右，而本案做全装修住宅，而且是在市场最火的时候推出相比定价略高于市场行情，并且总价较低。毛坯房的价格也略高于市场但是面积上的优势弥补了这一问题。

二、针对以上几点问题我们从以下几点寻找了支撑点： ? 在宣传方面着眼于杨浦的人文环境及五角场的规划

? 着眼于未来，有利于寻找全市范围内的客户及吸引投资客

的目光。

? 售楼处的整体包装及样板房的制作也带动了楼盘的销售。

三、推广策略

推广线路：围绕一条主线，展开两条包装线索，运用点与面相结合的推广方式，展开市场宣传；

以销售为一条主线，贯穿整个营销工作

卖点行销和概念包装两条包装线路围绕销售有层次的展开

卖点行销和概念包装的宣传

在宣传推广中，制造和参与各项配合活动（针对性的SP），结合参展、卖场活动等等，形成整合传播的面

四、项目推广总精神

推广定位： 财富智慧的结合社区；

广告总精神：享受杨浦书香文化，在“第二个徐家汇”旁幸福生活；

媒体运用策略：采用多阶段相对密集型媒体投放手法，软硬结合，引起受众客户的关注，同时提高开发商知名度。

第五部分

总结部分

售楼处心得点滴

如何提高团队的战斗力

在房产销售工作中，如何提高团队的战斗力，是我们今天探讨的话题。也许从“人生哲学”、“一分钟经理人”、“谁动了我的奶酪”等等一些书中也许您会领会到一些真理，您也许会发现您的能力是多么的强、能量有多么的大。IF社区销售的成功是公司整个团体的配合。有人说“好水酿好酒，好的环境造就好的人才”。的确，普润这美好的环境培养了好多优秀的房产销售新人，让很多人在这个环境中实现人生的追求。

第一 确立价值远景

每个人对自己的人生都有一个美好的规划，这就是人生的价值远景。首先，我们整个团队的每个人都要结合自己的追求确立阶段内的人生价值远景。比如说：“一年内从一般销售员做到优秀销售员，二年内从优秀销售员做到专案经理”或“五年内想买一辆车”等等，这就是人生的价值远景。假如我对这一追求有非常强烈的欲望，想在最短的时间内实现。那么，在这期间您的工作效力将会很高。工作中在大的压力，您只要时时在想我快要拥有自己的“车了”，您的工作疲劳会被快乐或兴奋取代。

第二 增强团队的意识

在楼盘的销售案场，每个人员都有团队的“意识”很重要，万科老总王石说：“万科的团队合作意识是决定万科在房地产市场上的战斗力”。 假如一个人的能力很强如果违反团队的工作规律，那么，将会影响整个团队的积极性。所以，在东方异彩案场，靠团队的力量提高销售战斗力是我追求的目标。增强团队的意识就是减少工作中单打独斗的行为，在销售过程中很多人会注重自己的业绩，忽视了与别人配合工作，在售楼处人员比较多的情况下销售员彼此之间有时为了一套业绩争论得互不让步，该类现象比较明显。那么怎样让每位人员有一种团队的意识呢？

1、 在案场工作运行过程中，首先制定相关的工作制度与工作配合程序。同时让每位员工认识到所处位置的重要性，就象足球场上运动员团队配合性质一样，培养团队意识。

2、 多一些员工交流的活动，如大家在一起唱歌、跳舞、吃饭等等让工作中的矛盾在其它环境中自然消失。

3、 案场主要负责人员要创造一个和谐轻松的工作环境，要以身作则从自身做起去感动周边的同士，要勇于先牺牲自身的得失，朝着良好的工作氛围方向迈近。

4、 在售楼案场要勇于发现工作表现优秀的员工，同时给予表扬或肯定，对一些阶段时间比较消沉员工多一些关心和鼓励。对一些不有利于团结或长期工作表现不佳的人员请

出该团队。

5、 勇于发现潜能，人在工作中就怕不能完全发挥自己的潜能。人最大的弱点就是“自悲”，每个人都希望在生活中找到自己最大的潜能，人最大的力量就是心底深处的“力量”。您能不能成功，千万不要听旁观者说您“不能”，您能不能成功不是靠别人能说的，您想要成功就会发现自己身上有很多闪光点，这心底深处撞击出的“光”和“热”，对一切都会信心，就会挑战人生的极限。

6、坚持拼搏精神，王总说过：“向解放军同志学习，学习坚持不懈的精神”。所以，成功对我们是非常的关键。我们要用强烈的生命力坚持到最后的成功。也许，有了这份坚持拼搏的精神，感动着售楼处所有人和我一样面对困难一样有足够的信心坚持到最后的成功。

7、 坚持更新知识，在新经济时代，知识的更新是非常重要的。如果想抓住机遇，您必须懂得比别人更多，懂得更多做得更好永远是真理，有扎实的内功才能迎接新的挑战。所以，想提高战斗力必须不断的吸纳新知识。

超越自我，“普润” 为您永远的成功喝彩。

金丰易居&普润地产 20xx年8月18日

 

第二篇：书香公寓结案报告(上海同策出品)

【案例共享】书香公寓结案报告（上海同策出品）

人气：735 回复：0打印 | 文字选择：TT 作者：风林山火 2003.3.30

（一） 综 述

（二）产 品 检 讨

（三）销 售 状 况 评 估

（四）价 格 检 讨

（五）企 划 检 讨

（六）案 场 管 理

（七）人 员 带 教 培 训

（八）建 议

（九）综 评

书香公寓结案报告

（一） 综述

书香公寓位于杨浦区赤峰路、四平路路口，20xx年年底公司接盘，20xx年3月初人员到位。该案基地面积23026M2，总建筑面积68178M2，共有6幢小高层组成， 其中2栋18层、2栋15层、1栋17层、1栋11层。小区总户数为439家，其中二房109户，面积从92.94M2到122.58M2，占总户数的24.8%；三房314户，面积从116.41M2到152.06M2， 占总户数的71.6%；复式16户，面积从173.54M2到202.32M2，占总户数的3.6%。从3月初业务人员到位，真正的案前准备工作只有二个星期，时间较为紧张。前期从压马路、市调基础工作开始并逐步制定了销售讲习、价目表、案场业务报表、案场规章制度等。之后，案场人员进入神往大酒店临时接待处，开始现场熟悉和销售演练，并对外预约。5月下旬，售楼处装修完工，销售道具全面到位，人员进驻，并结合销售道具进行销售演练。到6月底，1、2号楼正式开始签约。但本案并没有达到强销期应有的签约量，尤其是内部关系户数量众多，保留的多为好房源，因为折扣问题拖延签约，影响到签约量。在经过对人员心态、销售计划、销售说辞、付款方式等方面的重新调整后，成交量和签约量稳步上升，到12月底达到高潮。20xx年1月份，本案开始进入销售尾期，剩余房源由于房型、面积、景观等因素，客户抗性较大，通过和企划的配合，业务人员心态的保持，区域市场的一些利好消息，在本案全体同仁的共同努力下，在今年3月份完成了公司对本案制定的业务指标，截止3月15日案场实际共来人2256组，来电1128通，销售425套，面积为57591.99平方米，足签414套，面积为56061.47平方米。销售率达100%（其中有14套房源为开发商保留，不作为本案的考核指标）。

（二）产品检讨

1、 大环境分析

本案地处杨浦区西南部，紧邻虹口区，且周边高等学府较多，本案北面为同济大学，南向面对上海市重点中学杨浦高级中学，东西向也均为学校和科研机构，使得周边的文化氛围较为浓厚。这是本案的卖点之一，同时也为本案提供了客源。

本案位于赤峰路、四平路路口，交通顺畅，公交线路较多，如123、576、515、115等，黄浦、宝山、虹口、浦东均有直达车可到达本案。在未来的规划中附近还将有轻轨、地铁通过，给本案居民带来更多的出行方便。

本案附近属于老城区，生活设施相对来说比较成熟，如曲阳新村幼儿园、打虎山路小学、上海市铁岭中学、鞍山中学、银行、邮局、菜场、物美超市、家乐福、易买得曲阳商务中心等均在附近。周围的同济新村、曲阳新村居民的生活水平、文化素质都较高。尤其是在赤峰路被杨浦区政府规划为建筑装潢一条街后，道路状况的改变、周边环境的改善、建筑装潢公司的进入都提高了本案的升值潜力。

2、 小环境分析

本案基地面积为23026M2，由六幢小高层组成。但由于本案地块比较狭长，以至于1号楼和2号楼、2号楼和3号楼之间的间距只有30米左右，造成视觉效果较差，且日照时间较短，冬至日12楼以下日照时间只有一小时。一号楼北面为赤峰路公交车辆众多，噪音、灰尘污染较严重。6号楼南向距杨浦高级中学宿舍间距只有10~15米，视觉效果不佳。4，5，6号楼南向视野较为开阔，且为集中绿化地，为本案位置最佳的3栋楼。

此外，受基地面积影响，可用绿化面积实在太少，使得小区内部绿化不足38%，且绿化种植区不集中，只在3号楼和4、5号楼以及4、5号楼和6号楼之间有集中绿化。加之小区内的水泵房、车位位置、垃圾房、变电箱、开关站占去一定的土地面积，并且绿化方案迟迟不能确定，造成客户心里不踏实。整个小区周边物业多为老式陈旧的建筑物，较为密集，从内到外给人的感觉就是一种拥挤感。

小区的物业管理公司隶属于开发商，物业管理费1.5元/平方米/月，但具体的服务内容尚未最终确定，如：车位的租金至今未定。这个小区优势就在于除1号楼外，其他楼非常安静。

3、 产品详述

a.房型配比

本案包含2R，3R及复式3种房型，具体比例如下：

2R：109套、3R：314套、复式：16套，共439套。

本案的二房房型格局，总的来说只有两种，一种为全朝南型，含B、G1、N型，另一种为客厅朝北型，含F、A型。面积从92.94~121.95M2，从整体市场销售情况来看，100M2左右、南北通风的两房比较好卖，是客户较容易接受的房型和面积。而本案的房源中没有这种房型，只所以能去化掉，还是在于本案两房与三房的面积相差巨大，造成总价的巨大差距，加之二房房源在本案的数量很少，与三房房源比例为1：3，因此也是促成了本案二房热销因素之一。另外从周边市场两房房源的销售情况来看，也是需求量大于供应量，整个杨浦市场的二房都处于供不应求的阶段。

本案三房的房型，总的来说，可慨括为三种，一种常规的，三间朝南；一种全朝南；第三种为两间朝南。从销售情况来看第一种房源属常规房型市场接受度较高，去化上基本没有阻力，第二种房源在目前市场上较为少见，所有卧室、厅、厨房都全部朝南，在销售过程中引起了客户一定的关注度，去化上也较为顺利。但此房型在本案总共只有8套，且楼层是在1F至8F属中低楼层，所以很难有明确的考量值来确定市场真正的接受度。第三种房源是本案三房中最差的一个房型，只有二间卧室朝南，其余都朝北，此种房型是市场几乎见不到的，与市场现有三房格局完全脱离，使本案后期的销售压力全部集中于此。

复式房型在本案所占比例较小，总共只有16套，已售房源中内部关系户去化掉了大部分，对外销售只占了相当小的一部分。虽然本案的复式消化速度较快，但不能说明本区域的复式接受度就是高的，从整个来人量来看，复式询问量只有71组，占总来人量的3.15％，说明本区域的客户对复式的面积和总价承受力是有限的。

就整个销售过程而言，本区域两房的需求大于三房的需求，房型方面要求南北通风，两房两间朝南，三房三间朝南，面积适中的复式需求量较大，可适当提高其在小区中的比例。此外由于本案临近同济大学，有相当大的一部分客户购买本案房源是为了做设计室或办公室，所以在以后的房型定位中，可考虑把内部空间留给客户，让其按自身要求进行自由分隔，以此来扩大个案的客源客层。

b.面积配比

二房：

92.94M2 16套 98.36M2 7套 110.63M2 56套

114.26M2 10套 121.95M2 16套 122.05M2 2套

122.58M2 2套

三房：

116.41M2 10套 129.27M2 17套 132.31M2 7套

134.83M2 18套 135.41M2 18套 135.65M2 20套

136.23M2 20套 137.4M2 17套 143.62M2 17套

146.42M2 16套 146.59M2 34套 146.79M2 34套

149.02M2 16套 149.97M2 16套 152.06M2 56套

复式：

173.54M2 2套 174.29M2 2套 187.59M2 2套

188.40M2 2套 192.77M2 4套 202.32M2 4套

本案二房面积在93—122M2之间，面积适中，个别二房面积偏大，小面积的二房使总价控制在45万至60万之间，因此去化较为理想。大面积二房总价高于60万以上，使去化速度上远不如小面积二房。本案二房去化速度如下：92.94M2＞98.36M2＞110.63M2＞114.26M2＞121.95M2＞122.05M2，显而以见面积越大的二房去化速度越慢，说明整个区域市场客户的承受力有限，需求以两房面积集中在90M2左右为主。

本案在部分三房面积偏大，面积集中在150M2左右，总价在70万—90万之间，其最终能全部去化掉，还在于内部关系户和同济老师对该部分房源的消化。而且赤峰路被规划为建筑装潢一条街，来此投资开公司的人也对该部分房源的去化起了一定作用，如果本案不是紧挨同济大学，三房的

去化将有较大难度。

本案复式房型只有16套，基本为内部客户消化，但从来人的询问当中可看出，面积控制在180平方米左右，总价控制在110万以下的复式有一定的市场，去化难度不大。

综合上述情况及报表分析看出本区域二房面积需求集中在80M2至110M2，三房面积集中在135M2左右。本案来人中80M2至110M2询问量占了36.07％，135M2询问量占了20％左右，而在115M2至125M2的范围中出现了一个断层询问量只有8.64％。由此看出本案区域附近客户的整体购买力还是不高的，只有较少一部分人员能够购买得起大面积、高总价房源。另外本区域投资客和二次购买的客户占据了一定的比例，而对他们而言需求也是以小面积房源为多。

c.周边竞品分析

本案地处赤峰路、四平路路口，竞品主要为本区域的楼盘。本区域楼盘有虹口典范、金轩大邸、恒联新天地、雅仕兰庭、同济国康公寓等。这几个个案价格要不与本案差不多，要不就高于本案，从各案的价格、品质、规模、物管看，本案也相对偏低，成为本区域的中价位楼盘。本案吸引了本区域中等层次的客源。但本案有一个其他楼盘均没有的优势，就是紧挨同济大学。 下面是对周边竞品的综合分析：

1）、虹口典范

优势：该案靠近大连路四平路路口，属于虹口区的楼盘，交通极为方便，生活配套设施齐全，且紧邻和平公园，大环境和小环境都可以。小区三栋小高层，房型较多，面积设置较为合理。价格和本案差不多。

劣势：小区规模较小，房型较差，且紧靠四平路，噪音、灰尘污染严重。和平公园在小区东面，且在小区南面将有一片高层，视觉效果并不好，而且日照、采光均受到影响。

2）、金轩大邸

优势：该案紧靠四平路主干道，交通便捷，生活设施较为齐全，为虹口区楼盘，小区规模较大，由高层、小高层组成。

劣势：该案价格和本案不在同一层次，明显高于本案，均价在6000元/M2左右。其房型布局不合理。小区西边即为一加油站。其到目前还未开盘，且交房日期要到明年。

3）、恒联新天地

优势：小区规模略大于本案，房型、面积都较为合理，栋距宽于本案。价格低于本案。其西南向为松鹤公园，环境较好。小区周边有一小河流过，利用水景做文章。

劣势：小区地理位置不如本案，交通不方便，周边为老居民区，房屋较旧，且其生活配套设施缺乏，居民生活层次不高。

4）、雅仕兰庭

优势：地理位置和本案差不多，略优于本案，紧靠四平路。小区净水入户。更适合作办公。 劣势：该案只有一栋小高层，没有小区绿化。房型面积较大，二房均在120平方米以上，三房在140平方米以上。小区6楼以下日照、采光受到影响。其价格略高于本案。

5）、同济国康公寓

优势：这是唯一和本案类似，靠近同济大学的楼盘。两栋小高层，房型面积比较适中。其价格比本案低。临近规划中的大学园区，国康路同样也是建筑一条街。

劣势：小区较小，周边公交线路较少，生活配套设施缺乏。且临近高架，噪音、灰尘污染严重。房型不是很合理。

4、 产品卖点分析

文化氛围

本案位于赤峰路、四平路路口，周边高校林立，小区北面隔赤峰路既是同济大学的校区，南向是上海市重点中学杨浦高级中学，东面为上海市粮食学校，西面则是同济大学城建学院，为小区增添了浓厚的文化底蕴。

闹中取静

本案除北面临赤峰路外，其他三个方向均被学校环绕，不挨马路，赤峰路也非主干道，小区内部环境安静。而且，小区采用全封闭式管理，完全与外部隔绝，确保小区内部不受外界干扰，真正的闹中取静。

（3） 生活配套完善

本案地处老居民区，周边曲阳新村、同济新村、邮电新村均为成熟的生活区，生活配套齐全。家乐福、易买得、物美超市、曲阳商务中心、麦当劳、肯德基、新亚大包等为小区居民的生活购物带来极大的方便。

（4） 交通便捷

小区靠近四平路主干道，公交线路众多。123路到人民广场，515、115路到上海火车站，576、554到浦东，离轻轨赤峰路站步行二十分钟路程，距规划中的轨道交通8号线四平路站步行仅十分钟。使得小区居民的出行非常方便。

（5） 升值潜力

小区所在的同济大学周边区域已被规划为大学城高科技园区，赤峰路被杨浦区政府规划为建筑装潢一条街，将来轨道交通的投入使用，大量投资者的进入，本案所在区域的升值潜力不可估量。

5、 产品抗性检讨分析

（1） 绿化：

本案基地呈长条形，南北较长，东西较窄，无法做大型的集中绿化地，使得绿化较少。

（2） 房型：

本案房型以二房和三房为主，二房基本都是南北不通风型，尤其是122M2的A型房和98M2的F型房，客厅朝北。三房面积普遍较大，且房型也不是很好，全明房型基本没有。

（3） 价格：

本案的单价在开盘之初，与周边市场基本持平，甚至略高于周边市场，到后期，四平路沿线新盘的开出，本案的单价已显得比较低了。但由于本案房型面积普遍较大，使得总价也较高，二房总价在60—70万，三房在70—90万之间，这与本区域市场的需求有差距。区域市场的行情为

二房总价控制在60万以下，三房控制在85万以下。

（4） 幢距：

受地块限制，本案1号楼和2号楼、2号楼和3号楼之间的间距只有30米左右，使得1、2号楼12层以下的大部分房源在冬至日时，日照时间相当短。6号楼前杨浦高级中学的校舍距6号楼不足15米，严重影响了6号楼的采光及视野。由于本案周边均为老式建筑物，也影响到本案高层房源的视觉效果。