致委托人函
恒隆集团济南有限公司:
受贵方委托,我公司对位于泉城广场北的七通一平待开发空地面积为16325m2,规划建筑容积率为5,建筑密度为40%的土地价值进行了评估,为贵方资产处置提供价值参考依据。估价时点为20##年1月2日。
经过实地查看和市场调查,遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》等法律法规和技术标准,遵循独立、客观、公正、合法的原则,选用收益法,假设开发法,市场法等方法进行综合分析、测算和判断,在12%回报率下,正常的价值是:1119132044.6元
大写(人民币):壹拾壹亿壹仟玖佰壹拾叁萬贰仟零肆拾肆圆陆角整
建筑大学工管073评估有限公司
法定代表人:高* 二○XX年一月七日
注册房地产估价师声明
对本报告我们特作如下郑重声明:
1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论,但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4.我们依照国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。
5.注册房地产估价师高*已对本估价报告中的估价对象的土地状况、周边环境状况等进行了实地查看,但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况,尤其因提供资料有限,我们不承担对估价对象未来开发后的建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任,也不承担其他被遮盖,未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。
6.没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。
7.估价报告中所依据的有关估价对象建筑面积和权益资料由委托人提供,委托人应对资料的真实、可靠性负责。
8.本估价报告仅是在报告中说明的假设条件下对估价对象正常市场价格进行的合理估算,报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据,估价对象权属界定以有关管理部门认定为准。
9.参加本次估价的注册房地产估价师:
注册房地产估价师: 高* 签名:
估价的假设和限制条件
一、估价的假设前提
估价结果依据如下假设:
1.本次估价是以估价对象以估价方所提供的拟开发前景状况为假设前提。
2.任何有关估价对象运作方式、程序符合国家和地方法律、法规。
3.在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
4.在估价时点不受任何权利限制,在公开市场可以合法的进行转让。
5.假设委托方具有正常的经营管理水平,能获得正常的出租率和收益水平。
6.本报告以估价对象在估价时点处于完好状态并达到委托方所提供的使用功能为假设前提。
二、估价中未考虑的因素及一些特殊处理
1.估价结果是反映估价对象在本次估价目的下的市场价格参考,估价时没有考虑国家宏观经济政策发生重大变化、政府对市场价格的强制干预、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响。当上述条件发生变化时,估价结果一般亦会发生变化。
2.估价结果未考虑估价对象及其运营企业已承担的债务、或由债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响。
三、本报告使用的限制条件
1.本评估报告估价结果为20##年1月2日的有限年土地使用权市场价格,随时间推移及市场情况的变化,该价值需做相应调整。本估价报告有效期为壹年,我公司对逾期使用评估报告所造成的损失不承担任何责任。
2.本报告仅为委托人进行经营权转让提供价格参考依据,如果改变估价目的或若用于其他用途对使用者造成的损失,我公司不承担任何责任。
3.本报告仅为委托人进行判断土地使用权价值提供参考依据,土地使用权价值最终数额还需由委托方根据企业承担市场风险能力、付款条件、经营水平等情况综合确定。
4.报告中数据全部采用电算化连续计算得出,由于在报告中计算的数据均按四舍五入保留两位小数或取整,可能出现个别等式左右不完全相等的情况,但不影响计算结果及最终评估结论的准确性。
5.本报告和估价结果的使用权归委托人所有,本公司对估价结果有最终解释权。
6.未经我公司允许,本估价报告全部或部分内容不得公开发表。
房地产估价结果报告
一、委托方:恒隆集团济南有限公司
委托人地址:济南市历下区黑虎泉路63号
法定代表人:朱**
联系电话:XX
二、估价机构:建筑大学工管073评估有限公司
单位地址:济南市历城区凤鸣路山东建筑大学院内
资质级别:壹级
资质证书:建房估证字[2006]035号
法人代表:高*
联 系 人:高*
联系电话:XX
三、估价对象
(一)估价对象区位状况:
泉城广场地处济南市中心,雄踞泉城路商务圈核心地段。位于泉城广场北侧,东临贵和购物中心,北临泉城路,南临护城河,西临榜棚街,距趵突泉仅0.5公里,距黑虎泉仅200米,地理位置优越。交通便捷,公交出租可达性强,周边有泉城广场、黑虎泉、趵突泉、护城河以及五龙潭、芙蓉街等风景名胜和市民广场,人口流动量大,商业价值高。
(二)估价对象实物状况:
该宗土地的面积为16325m2,规划建筑容积率为5,建筑密度为40%,拟开发建设为高层购物中心大楼,建筑层数为13层,总建筑面积为81628m2, 采用桩基础,安装有电梯。土地使用权年期为40年。鉴定人员通过市场调查和项目可行性分析,确定该项目建设开发周期为3年,取得土地使用权后即可动工,建成后能够对外出租,可出租面积占建设面积为90%。
(三)估价对象权属状况:
根据委托方提供的由山东省建设厅和恒隆集团济南有限公司签订的《资产转让协议》清晰地表明:估价对象泉城广场北待开发空地土地使用权为恒隆集团济南有限公司所有。从委托方提供的情况,以及估价师对房地产权属了解,无各项法定优先受偿款。
四、估价目的
为确定土地价值提供参考依据而评估土地价值。
五、估价时点
二○XX年一月二日
六、价值定义
估价对象经营权转让价值是在假定未设立优先受偿权利下、按照社会正常收益水平、投资者愿意接受的公开市场价值。
七、估价依据
1.国家、建设部、山东省政府、建设厅有关文件及规定。
.《中华人民共和国城市房地产管理法》
.《中华人民共和国土地管理法》
.建设部(92)579号《城市房地产市场估价管理暂行办法》
.国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》
2.济南市政府及杭州市房产管理局有关规定。
.济政发(2000)115号《关于调整济南市土地价格的批复》
.济房局(1993)167号《济南市房地产评估管理实施办法》。
3.委托方提供的《建设用地批准书》、《资产转让协议》及其他相关资料。
4.注册房地产估价师现场查勘情况,向委托方了解房地产现状情况。
5.本所掌握的现行土地市场价格等参考资料。
八、估价原则
我们在估价时遵循了以下原则:
合法原则:以估价对象的合法取得、合法使用、合法处分为前提估价。
最高最佳使用原则:以估价对象的最高最佳使用为前提。
替代原则:估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
估价时点原则:估价结果是在估价时点的客观合理价格或价值。
九、估价方法
估价人员在认真分析所掌握的资料,进行了实地查看,对邻近地段和区域同类性质的商业用地情况进行了调查之后,结合估价对象的实际,决定采取市场提取法确定建成商业物业租金,用收益法确定收益,用假设开发法确定最终土地价值。
收益法是在评估房地产价格时将预期的估价对象房地产的未来各期的净收益运用适当的资本化率折算到估价时点的现值,并求其现值之和来确定房地产价格的方法。
市场法是将估价对象在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似的房地产的成交价格做适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
假设开发法是求取估价对象未来开发完成后的价值,减去未来的正常开发成本、税费和利润等,以此估算估价对象的客观合理价格和价值的方法。
十、估价结果
估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,采用科学的评估方法,仔细考察估价对象的建筑特征及使用和维护情况,经过全面细致的测算,并结合估价经验和对影响价值因素的分析,确定估价对象在12%回报率下,正常的价值是:1119132044.6元
大写(人民币):壹拾壹亿壹仟玖佰壹拾叁萬贰仟零肆拾肆圆陆角整
十一、估价人员
高* 2007021112
王** 2007021109
韩** 2007021110
刘** 2007021111
十二、估价作业日期
20##年1月2日至20##年1月7日
十三、估价报告使用期限
本报告使用期限为一年(20##年1月2日至20##年1月2日)
建筑大学工管073评估有限公司
二○XX年一月七日
房地产估价技术报告
一、区域因素分析:
泉城广场地处济南市中心,雄踞泉城路商务圈核心地段。位于泉城广场北侧,东临贵和购物中心,北临泉城路,南临护城河,西临榜棚街,距趵突泉仅0.5公里,距黑虎泉仅200米,地理位置优越。交通便捷,公交出租可达性强,周边有泉城广场、黑虎泉、趵突泉、护城河以及五龙潭、芙蓉街等风景名胜和市民广场,人口流动量大,商业价值高。
图1:未来开发效果鸟瞰图
二、个别因素分析:
该宗土地的面积为16325m2,规划建筑容积率为5,建筑密度为40%,拟开发建设为高层购物中心大楼,建筑层数为13层,总建筑面积为81628m2, 采用桩基础,安装有电梯。土地使用权年期为40年。鉴定人员通过市场调查和项目可行性分析,确定该项目建设开发周期为3年,取得土地使用权后即可动工,建成后能够对外出租,可出租面积占建设面积为90%。出于其出众的周边环境及交通便利,人口流量大等因素,极具商业潜力和市场价值。
三、市场背景分析:
该地段商业气息浓厚,是济南市商业核心区和高档消费集中区,地段集休闲、购物、文化娱乐、体育、消费、旅游于一体,是难得的极具商业开发潜力和利润的高档商务地块。周边集济南五大泉群的其中四个--趵突泉系、黑虎泉系、珍珠泉系和五龙潭泉群,还有济南最大的市民文化广场--泉城广场,皇亭体育馆是市内体育运动的好去处,另外济南最繁华的商业步行街-泉城路就在该地块北临,集聚了沃尔玛、万达广场等商场和国美、苏宁、三联等老牌家电商厦,以及乔丹、苹果、美邦、森马服饰、361度等运动品牌,周大福、好利来等饰品品牌,贵和购物中心、银座商城等特大型商场也分布在周边。根据委托方规划方案设计的大型购物中心也会极具商业潜力。
四、最高最佳使用分析:
据上所述,由于其浓厚的商业气息,把该地块开发成为大型购物中心无疑是最能体现地块价值的方案。
五、估价方法选用:
按照委托方所提供信息以及本估价所的调查和分析,应选用市场提取法估算购物中心的租金水平,然后选用收益法确定年净收益,最后利用假设开发法确定最终的土地价值。
六、估价测算过程:
(一)运用假设开发法估算土地价值
1.运用市场提取法确定租金水平
(1).选取可比实例:
遵循用途相同,结构相似,规模相当,位置相邻,交易日期相近的原则选取以下三个可比实例:
A: 济南市人民商场是全国大型百货零售企业贸易联合会成员单位,位于市区繁华中心。除营业大楼外,辖有济泺路百货商店、新市场百货商店、工业品批发部。总建筑面积16000平方米,拥有固定资产原值630万元,净值432.9万元,有职工1760人,经营30多个大类25000多个品种,下设4个经营部、1个工矿服务部,平均日客流量达10万多人次。
该商场自1982年开业以来,不断完善内部经营机制,经济效益逐年上升。销售额和实现利税平均每年以20.7%和23.7%的速度递增。1987年在全省同行业中率先实现了销售超亿元。1988年销售额11807万元,实现利税539万元,分别比上年增长17.5%和20%;全部资金周转天数58天,比上年加快5.2天;全员劳动生产率8万元,比上年增长20%。
B:贵和购物中心是山东鲁能集团开发建设,鲁能商贸有限公司全面管理,具有国际水准的现代化、高品位大型商厦。贵和购物中心遵循"荟萃世界名优精品,传播现代消费文化"的经营宗旨,从高起点高定位出发,坚持高中档定位,以渴望提高生活质量、讲究生活品位、追求生活时尚的消费群体为目标顾客,实施品牌战略,以文兴商,突出品牌化、精品化、系列化、超前化经营特色,成为泉城商界的着名品牌。
贵和购物中心自1997年10月1日开业以来,以优越的地理位置,舒适高雅的购物环境,高效完善的服务设施,先进科学的管理方式,精致时尚的名优商品,一流的服务水平,领导潮流的消费观念而享誉市场。在山东市场独家拥有的大量国内外着名品牌,满足消费者个性需求体现消费者尊贵身份的贵和会员制,温馨的早迎宾晚送宾仪式,购物零风险自由退换货承诺,"精品与人品共存,赢心与赢利并重"的服务理念及规范化服务,以文兴商的文化气息和氛围等,构成了贵和购物中心独具特色的经营管理风格,塑造了贵和购物中心"天时、地利、尊贵、祥和"的高品位形象。
C:济南华联商厦
坐落于济南市繁华的商业区中心位置,与济南火车站毗邻,是全国大型百货商场之一,全国华联商厦集团的成员单位。商厦总建筑面积4.8万平方米,其中购物部分营业面积2.6万平方米,下设十三个商场,经营30个大类,6万多种名优商品,酒店及其它娱乐设施1万平方米。主体建筑高21层,是一个集购物、娱乐、食宿为一体的大型现代化商业中心。主楼为高档酒店,设有夜总会、娱乐场、保龄球馆和大型地下停车场。
(2).调查情况对比:
(3).因素修正:
交易情况调整
交易日期调整
根据国家统计局数据显示,该类商业用地20##年3月20##年1月的价格指数(定基价格指数)为:100,97.5,103.5,98.6,99.9,100.5,101,103.6,101.6,102.4,101.6
房地产状况调整
④比准价格
A:人民商场年租金=3200×100/92×100/88×101.6/100
=4015.81元/平米
B:贵和购物中心年租金=4500×100/102×100/105×101.6/103.5 =4124.55元/平米
C:华联商厦年租金=4000×100/103×100/97×101.6/101.6
=4003.60元/平米
⑤估价对象年租金确定
估价对象年租金单价=(4015.81+4124.55+4003.60)÷3
=4047.99元/平米
2.确定年净收益
年租金单价为407.99元/平米,总建筑面积为81628平米,可租面积占90%。则可得:
每年总租金收入=81628×90%×4047.99=297386394.9元
年租金损失=297386394.9÷24=12391099.79元
年管理费用=297386394.9×5%=14869319.75元
年维修费用=297386394.9×8%=23790911.59元
年租赁税金=297386394.9×12%=35686367.39元
则可得:
年净收益=年租金总收入-年租金损失-年管理费用-年维修
费用-年租赁税金
=297386394.9-12391099.79-14869319.75-23790911.59
-35686367.39
=210648696.4元
3.运用收益法确定未来总收益
由折现率为12%,使用年限还剩40-3=37年
总收益折现=年净收益/折现率×[1-1/(1+折现率)n]
=1230606211元
4.运用假设开发法确定土地价值
土地开发总收益为1230606211元
造价建筑安装工程费=1725×81628=140808300元
勘查设计及前期工程管理费=140808300×10%=14080830元
总费用=140808300+14080830=154889130元
第一年投入=154889130×40%=61955652元
第二年投入=154889130×40%=61955652元
第三年投入=154889130×20%=30977826元
总费用折现=61955625+61955625÷(1+12%)+30977826÷(1+12%)2
=141968531.7元
则可得:
现时土地价值=总收益折现-总费用折现
=1230606211-141968531.7
=1088637679.3元
(二)运用收益法估算土地价值
1.用成本法确定建筑物价值
造价建筑安装工程费=1725×81628=140808300元
勘查设计及前期工程管理费=140808300×10%=14080830元
建筑物价值=建造总费用=140808300+14080830=154889130元
2.利用收益法中土地剩余技术估算土地价值
土地价值=(年净收益-建筑物价值×建筑物资本化率)÷土地资本化率
=(210648696.4-154889130×12%)÷12%
=1164873593.5元
(三)综合两种方法取权重计算
1.确定权重
由于假设开发法相对精确,故取权重为0.6,收益法权重为0.4
2.确定土地价值最终结果
土地价值=1088637679.3×0.6+1164873593.5×0.4=1119132044.6元
七、估价结果确定
本次估价运用了市场提取法选用三个可比实例确定估价对象未来开发租金,运用收益法确定未来开发总收益,运用假设开发法最终确定现时土地价值。虽然价格上波动比较大,但基本都在控制范围之内,所得估价结果可以作为本宗土地估价的最终结果。即:该块土地的现时价值为1119132044.6元
大写(人民币):壹拾壹亿壹仟玖佰壹拾叁萬贰仟零肆拾肆圆陆角整
附件
1.估价对象的位置图
2.四至和周围环境图
3.土地形状图
4.建筑平面图
5.外观和内部照片
6.项目有关批准文件
7.产权证明
8.估价中引用的其他专用文件资料
9.估价人员和估价机构的资格证明等。
课程设计心得体会
本次课程设计是在房地产估价课程的专业知识掌握牢固的基础上用于实践锻炼应用能力的好机会,十分感谢老师们给提供课题让我们进行这次课程设计。
在本次课程设计中,我通过对课题和估价对象进行研究和分析,以及查阅资料和相关信息,搜寻估价对象相关信息和国家以及地区有关政策法规和统计资料,充分锻炼了搜寻信息及精选信息的能力。
对于本次估价的估价对象-泉城广场北侧待开发空地土地价值的评估,我先采用市场法搜集了三个可比实例进行调整情况研究,然后确定拟定方案的年租金;然后用收益法确定未来有限年内可以获取的总收益;最后采用假设开发法用求取的估价对象未来开发完成后的价值减去未来的正常开发成本、税费和利润等,以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
另外又运用收益法中的土地剩余技术,先计算出建筑物价值,然后利用公式计算出土地价值。最后根据两种方法的精确性取权重,然后综合计算,确定最终的土地价值。
通过本次的课程设计,我与同学查阅资料、搜寻信息,磨炼了意志,扎实了理论知识,锻炼了运用知识的能力。我也深刻的认识到了与同学相互帮助,共同进步的重要性,认识到了团体的能量。
本次课程设计中,老师早起晚归给我们做辅导,帮助我们分析估价对象状况以及资料的有用性。对此,我再次表示衷心的感谢!
工管073班 高*
20XX年1月7日
房屋价值评估报告一估价对象1估价范围本次估价对象位于陕西省汉中市洋县马畅镇双庙村的一栋农家自居房该房屋共有2层建筑面积合计180平…
致委托人函恒隆集团济南有限公司:受贵方委托,我公司对位于泉城广场北的七通一平待开发空地面积为16325m2,规划建筑容积率为5,建…
房地产估价报告估价项目名称内农大职院教学楼房地产抵押评估报告委托估价方内农大职院受委托估价方估价人员估价日期估价报告编号联系电话1…
房地产价值评估结课作业资产评估114220xx19陈清贵房地产价值评估结课作业资产评估常用的方法有成本法收益法市场法这三种方法各有…
房地产估价报告估价项目名称说明本估价项目的全称委托方说明本估价项目的委托单位的全称个人委托的为个人的姓名估价方说明本估价项目的估价…
房地产班级学号姓名指导老师薛赵估价实习报告姝旭年6月日20xx22房地产估价报告项目名称益阳市康富北路喜盈门婚纱摄影房地产价值评估…
湖南城市学院房地产估价报告项目名称益阳市赫山区津氏牛肉面商业门面房地产价值评估委托方谢女士估价方湖南城市学院城管院0904203班…
房地产估价实习报告班级学号姓名指导老师薛姝赵旭房地产估价报告项目名称益阳市康复北路瑞声服饰店委托方李丽估价方益阳市华湘房地产价格评…
房地产班级1004504学号100450423姓名王秀英指导老师20xx估价实习报告年6月日薛姝刘小平14房地产估价报告项目名称益…
房地产估价实习报告班级学号姓名指导老师20xx年6月22日房地产估价报告项目名称益阳市康富北路喜盈门婚纱摄影房地产价值评估委托方估…
附录A20xx年成都市房地产估价报告评审标准附录A1成都市房地产估价报告估价测算过程评审标准附录B成都市房地产估价报告评审工作表报…