摘要

20##年9月1日，上海欣欣房地产公司受让取得上海市嘉定区同济新城一块40年使用权的土地，意欲开发写字楼，本可行性研究报告对该项目进行财务和国民经济评价。

项目位于上海市嘉定区同济新城，曹安公路以北、嘉松北路以西、桃浦快速延伸段以南。自20##年上海汽车城的建造,同济新城凭借良好区位条件和历史、人文、基础设施等优势，吸引了众多的外商投资创业，写字楼市场投资急剧增长。20##年美国次贷危机致使金融业客户减少，写字楼已经供过于求，预计明后年将延续。该项目有方便的交通、低开发难度、良好的自然条件和周边环境，毗邻研发区，但是人气不高，市政配套不全，受周边一定负面影响，与附近其他写字楼形成竞争。

该写字楼容积率3.5，建筑面积35000平方米，地下1层，地上6层。开发总成本11473.99万，项目建设期为1.5年，第一年投入总投资的70%，第二年上半年投入总投资的30%。银行贷款7224.06万元，抵押贷款期限15年，贷款利率5.40%。建成后出租，预计85%出租率，租金每日每平方米2元。内部收益率为11.946%，按10%的目标收益率测算的财务净现值为1000.459万元，动态投资回收期为22.0053年。项目可行。

一、总论

1.1 项目背景

为积极支持上海市城市建设，促进嘉定区的经济发展，上海欣欣房地产开发有限公司通过招标的方式取得嘉定区同济新城的地块。

1.2    发展商情况

项目发展商：上海欣欣房地产开发有限公司

开发资质：一级

法定代表人：吴金阳

注册资金：8000万元（人民币）

地址：上海市嘉定区曹安公路4800号

企业类型：有限责任公司（国内合资）

注册号：沪房地资（嘉定）第123号

1.3    项目评价目的

本报告对上海欣欣房地产开发有限公司写字楼项目的可行性进行评估。其主要评价目的如下。

1)  过投资环境研究分析，确定项目的市场定位。

2)  通过市场研究分析，确定项目的市场定位。

3)  通过对该项目投资开发总价值、投资成本费用、资金筹划计划、销售收入、经营成本、税金等基础数据的预测和选定，利用利润率、净现值、投资内部收益率、投资回收期等经济指标对项目进行赢利能力分析及评价。

4)  通过对项目现金流量、资金来源与运用对项目进行贷款偿还能力分析、评价项目的资金安全度。

5)  通过对项目的敏感性分析、盈亏平衡分析、风险分析，对项目进行不确定性分析。

6)  为委托方进行项目决策、开发、经营和管理提供参考。

7)  为政府进行项目审批提供参考和依据。

1.4    项目评价依据

1)  中华人民共和国建设部发布《房地产开发项目经济评价方法》

2)  定额标准：《上海市建筑和装饰工程预算定额》（2000）

3)  《投资项目可行性研究指南》，北京：中国电力出版社，2004

4)  与项目相关的规划、设计、建设、税收等法律法规

5)  中华人民共和国企业法人营业执照（副本）

6)  委托方提供的项目开发有关资料

1.5    建设可行性概述

本项目符合上海市政府开发嘉定区同济新城的要求，得到了上海市嘉定区政府的支持。本项目处于距市中心较远的嘉定区，预计租金较低，在当前经济金融环境下，能吸引各地商户进驻，有利于同济新城的长远发展。另外，项目区位未来发展方向良好，潜力巨大，本项目将拥有良好的发展空间。本项目有可观的盈利能力，较低的投资风险，具有良好的经济效益。我们认为，本项目的开发是可行的。

二、项目概况与基地分析

2.1 项目获得

本项目由欣欣房地产有限公司于20##年9月1日通过上海AA拍卖有限公司拍得，成交价1.5亿，总价1.8亿。

20##年6月1日上海市规划管理局规定了本项目的规划指标。

2.2 项目区位

本项目位于上海市嘉定区同济新城内，同济新城位于曹安公路以北、嘉松北路以西、桃浦快速延伸段以南。

嘉定区位于上海西北部，中心位置在北纬31度23分，东经121度15分。东与宝山、普陀两区接壤；西与江苏省昆山市毗连；南襟吴淞江（苏州河），与闵行、长宁、青浦三区相望；北依浏河，与江苏省太仓市为邻。总面积458.8平方公里。行政区域界线总长167.8461公里。全境地势平坦，东北略高，西南稍低。市、区级河道藻浜、练祁塘、娄塘河横卧东西，向东流经宝山区直通长江和黄浦江；盐铁塘、横沥、新槎浦纵贯南北，与吴淞江、浏河相连。河道总长1800余公里，平均河网密度为每平方公里4公里。

    本项目所在的同济新城总投资约100亿，绿化率45%，同济新城按功能分区划分为“四大板块”：中部板块——“A~H”商贸办公中心，西部板块——综合发展区，东部板块——现代科技研发区，北部板块——生活居住区。本项目则是位于中部板块的中心地段，具有良好的地理位置。

　 嘉定镇离上海市中心的人民广场30公里，距虹桥国际机场、上海火车站、张华浜国际集装箱码头均在25公里左右。

2.3 交通道路

嘉定区交通便捷。有铁路沪宁线、沪杭外环线过境。南翔站是全国铁路特等编组站，也是上海铁路枢纽的心脏，其综合自动化程度为国内一流。境内公路总长700多公里，密度为每平方公里1.5公里。主要公路有沪嘉(A12)、沪宁(A11)、嘉金(A5)、郊环(A30)等高速公路，沪宜公路（204国道）、曹安公路（312国道），还有宝嘉公路和外青松公路2条市道等。

沪嘉线、沪钱线、沪唐线、北嘉线、北安线、嘉亭线、嘉杭线、嘉温线等50余条客运线路分别连结上海、周边区县、区内各镇及杭州、温州、苏州诸地。有航道22条，通航里程212.5公里，其中境内市级航道蕴藻浜长19.4公里。

2.4 周边环境

2.4.1绿化环境

    嘉定区于20##年11月1日，经市绿化局领导、专家的考核，嘉定区创建上海市园林城区工作通过验收，成为上海市园林城区。

其公共绿地 552.1675公顷

　总计绿地面积 1055.4427公顷

　绿地覆盖面积 1125.1129公顷

　城镇人均公共绿地 15.7平方米/人

　城镇人均绿地 30.1平方米/人

　绿地率 35.47%

　绿化覆盖率 37.8%

同济新城的绿化覆盖率也达45%

2.4.2景观环境

    本项目景观环境良好，西南方向无其它高层建筑，采光、通风等基本均无受影响，视野开阔。另外南部毗邻同济公园，举目便可看到品种丰富的植被、大片草坪及水域景观，令人心旷神怡、身心放松。

2.4.3基础设施

    详见“五、建设内容与市政配套”。

2.4.4停车场

    设有地面与地下停车场，共计车位约100个。

2.4.5餐饮娱乐

本项目于同济新城内的嘉定新天地仅几步之遥，新天地内有众多餐饮选择，但是档次都较低。新城外也有众多有酒楼、咖啡厅等但数量较少。

2.4.6金融网点

    新城内有中国农业银行自助取款设备，周边也有建设银行、中国银行、中国农业银行及上海农村商业银行网点，提供了较为便捷的金融方面服务

2.5 规划指标

用地范围：东至和平路，西至F大厦，北至国豪路，南至步行道

用地面积：总用地10000平方米

用地性质：商业、办公用地

容积率：3.5

三、市场环境分析

3.1 宏观层面

3.1.1 宏观调控政策   自20##年3月26日国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》（“国八条”）起，政府出台了密集的宏观调控政策，要求加强土地管理，控制土地供应，规范房地产开发和交易秩序，着力解决中低收入家庭的住房问题等。

20##年5月17日，“国六条”出台，更加严格地调控房地产市场，力图调整房地产供需结构，宏观调控趋于紧张。

20##年开始，房地产市场开始步入调整期，房屋销售市场交易量急剧萎缩。

20##年以来，美国次贷危机不断发展，加之我国经济生活中尚未解决的深层次矛盾和问题，经济受到较大影响，房地产市场低迷，财政收入增幅逐步回落。为此，中央及时调整宏观调控的方向和政策重点。

20##年10月22日，上海市人民政府办公厅结合上海实际转发了市建设交通委、市财政局、市地税局、市住房保障房屋管理局、市规划国土资源局制订的《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》，对我市房地产业进行宏观调控。调控政策涉及到房地产税收、房地产金融、城市建设开发、住房改革等多方面。

20##年12月21日，《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》的公告又为房地产市场带来了不同意味的 “国十三条” ，进一步体现了特殊市场环境下政府“放权”的态度。至此，“国十三条”将在今后一段时间指导房地产市场及行业的发展。

综上所述，目前的宏观经济政策灵活审慎。

3.1.2 产业结构   近几年嘉定区国民经济持续较快增长，20##年完成增加值559.9亿元，可比增长15.6%。财政收入稳步增长。07年实现财政总收入183.2亿元，比上年增长24.8%。与此同时，嘉定区经济结构进一步完善，第三产业所占比重不断上升。20##年第三产业实现增加值58.7亿元，占全区增加值的比重为30.8％。20##年第三产业实现增加值176.4亿元，对全区经济增长的贡献率为32.7%。三次产业的比例由20##年的1.9：67.3：30.8增长为20##年的0.3:67.0:32.7。嘉定区以树立商业窗口繁荣发达的新形象为动力，不断优化布局和调整业态，完善商业设施，提升商业品位、规模和能级。

3.1.3 外资与商业发展   20##年，全区完成固定资产投资39.8亿元，其中基础设施投资3.7亿元。6年之后，嘉定区全年完成全社会固定资产投资总额171.6亿元，其中城市基础设施投资17.8亿元，房地产开发投资78.1亿元。由图3-2可看出，宏观调控政策取得成效，固定资产投资增速放缓。从投资主体看，国有经济投资38.5亿元，集体经济投资8.4亿元，外商及港澳台投资24.4亿元，私营企业投资24.5亿元，其他经济投资75.8亿元。投资主体结构发生进一步优化，吸引越来越多放渠道多主体的投资资金，发展前景良好稳定。

3.1.4 房地产供给与需求   自20##年上海汽车城建设的全面展开，推动了房产市场的活跃，房地产业市场需求旺盛，开发投资高位运行，开发规模迅速扩张。全年房地产业完成增加值10.5亿元，比上年增长1.1%。此后房地产市场发展迅速，规模急速扩大。20##年嘉定区实现房地产业增加值13.4亿元，比上年增长30.1%，完成房地产开发投资额66.6亿元，比上年增长51.7%。20##年“国八条”的颁布，使房地产房供需趋于平缓，地产市场保持基本稳定。20##年完成房地产开发投资76.7亿元，比上年增长7.3%。20##年，嘉定区房地产市场健康发展。全年完成房地产开发投资78.1亿元，比上年增长1.9%。

从近年嘉定区商品房供求数据来看，嘉定新城的建设极大的促进了区域楼市体量的扩张。年成交量从20##年的不足100万平米一举跃升到20##年的近200万平方米，之后持续稳定在该数量级。区域楼市火热催动房价一路走高，02、03年嘉定区主流房价尚在3000元以下，进入08年已拉升到8000元附近。

数据来源：中国房地产指数系统

20##年，受上海整体楼市走低影响，嘉定楼市转入低迷调整期。1月份之后，市场供求双双从2500套/月大幅下挫至1500套/月，季节性市场回暖亦不复存在。从近几个月的市场走势来看，嘉定楼市以5月份为分水岭，供求基本平衡的状态被打破，6-9月份市场累积销供比仅为0.63，开发商销售压力逐步增大。

数据来源：中国房地产指数系统

至此可见，20##年金融危机以来，经济环境及政策因素对高档物业成交影响很大。此外，写字楼市场租赁市场也不乐观。

　　　

3.2 板块层面

　　目前已建成并趋于成熟的板块有中部板块（A~H楼）和西部板块（地标综合发展区）。以上两板块都规划成为同济新城的金融商务中心，在过去的3年中发展态势各不相同。随着同济新城商业的发展，两个板块的竞争日益激烈。而一个项目能否成功，与其所在的板块发展情况息息相关。因此我们选择这两个板块进行重点分析，以更清晰地掌握本项目市场环境。

3.2.1 中部板块

1)  规划定位   中部板块集中了同济新城65%的办公写字楼，在经济发展、新城建设和公共事业发展中处于龙头地位与辐射作用，带动相关区域的发展，已成为同济新城主要商务中心。

2)  历史分析   中部板块有着得天独厚的地理位置，处于两轴交界处，四通八达，交通便利。并且与位于城市南部的交通枢纽。

服务半径大，与个区域都有联系又保持相对的独立性，方便居民上下班及外来人

员出行。由于人流方向的不一致性，避免了人流混杂的问题。

此外，成熟的商业现状为新城居民提供了大量的就业岗位。临近北部居住生活区，可确保人力资源丰富。

3.2.2 西部板块

1)  规划定位  西部板块有地标性建筑——图书综合大厦，周边有一系列行政管理大楼和市政府副设施，以现代服务业为核心，形成具有独特人文魅力和新城特色、强大的集聚力和持续的创新力的综合发展区，是同济新城的象征。

2)  历史分析　　西部地区虽没有优越的地理位置，但通过交通道路系统人为的设计，将车行道与人行道分离，更人性化也更趋于便利。

充分利用现有水系积极发展高档商务、休闲、酒店和娱乐城等项目，集中体现传统文化、现代文明、运动休闲和生态魅力。

市政工程建设如火如荼地进行，强调创新性、独特型和辐射性，为新城人口提供全方位的服务。集中布置行政机关，提高办事人员效率，避免到处奔波。进一步促进新城经济、社会、环境的科学、和谐发展。

3.2.3 板块比较   中部板块和西部板块同时被定位同济新城的一级中心，但是两者在过去三年已形成了很大的差异和侧重点不同，可谓各有各的针对性。然而，两板块都获得了不同程度的成功并在嘉定区同性质板块中保持领先地位。在未来的发展中，两板块将继续深入规划和建设，使其在新城中的结构更清晰，功能也更明确，将新城的规模推向新的层面。

本项目位于中部板块中，与东部板块研发去接壤。从地理位置上来，有很大的预留空间，为两板块的共同发展提供机遇。从经济发展角度看，可带动东部板块的发展，也为使中部板块商务繁荣担负了一定的责任。

3.3 项目层面(写字楼市场)

3.3.1 供应量   自20##年上海汽车城建造以来,同济新城凭着特殊的区位条件和历史、人文、基础设施等方面的诸多优势，吸引了海内外众多的外商前来投资创业，成为广受瞩目的投资沃土。因此，各项物业投资急剧增长，其中以写字楼市场最为显著。

过去几年，同济新城写字楼市场总体量约三万平方米，其中三分之二位于中部板块，三分之一位于西部板块。

20##年以前，在市场需求影响下，写字楼新建物业量放量增长，大量新增供应量投放市场，地少人多的局限性使其发展空间有限。幸而有周边区域可供拓展，加之老城区改造空间也不小。因此，发展前景更为广阔。

20##年美国次贷危机发生后金融业客户减少，写字楼已经供过于求。预计明后年也是供过于求。

3.3.2 需求量  20##年以前，写字楼市场强劲，对写字楼的需求丝毫没有减弱。甲级写字楼供不应求，空置率走低。

20##年后半年，在供给相对大的情况下，需求显得单薄和不足。受全球金融风暴不断恶化的影响，一直占写字楼租赁市场比较大份额的金融客户，纷纷被迫或主动采取裁员和搁置扩张计划等方式来应对危机，退出甲级市场转租成本相对较低的乙级写字楼，加上企业破产等，使得需求出现大幅的萎缩。目前虽处于经济低迷期，写字楼的需求量仍将继续增加，而供应量的增长速度相对于市场规模来说是很慢的。

　　同济新城甲级写字楼租金及入住率表（20##年第一季）

　　

 同济新城乙级写字楼租金及入住率（20##年第一季）

近年来，嘉定写字楼市场突破原有的商务区格局，向外围发展。一些新的商务板块崛起，逐渐成为中高档写字楼租赁、销售市场的中坚力量。本项目所在区域即是其中之一。

基于嘉定区的开发、来发展动向和各行业对写字楼的需求，在中部板块内投资次项目，是一个不容错过的机遇。

但是需要注意的是，本项目写字楼开发期间正值经济萧条期，建成上市时期市场难以预测，一次将面临一定的资金风险和销售压力，但是通过恰当的定位和营销，可以消除部分风险。

四、项目定位

4.1 产品定位

产品定位：中端，乙级写字楼。

本项目位于上海嘉定区，嘉定区虽然市场潜力大，但现期市场还处于早期发展时期，高端写字楼尚不具备与其造价相应的竞争力。考虑到当前经济与金融环境，企业处于过冬期，非常注重成本和经营费用的控制，因此呈现迁出城区，选择价廉写字楼办公的态势，兼顾同济新城内其他写字楼都是中端定位以及目前租售情况良好，和我们的客户定位为江浙一带中小企业，本项目定位中端相对合理。

4.2    客户定位

结合本项目毗邻大型研发区和项目选址方便的交通特点，客户主要定为江浙沪的研究型企业或对交通要求比较高的制造业企业。它们在上海设立销售中心，办事处，子公司等。

4.3    SWOT分析

4.3.1 优势

1）方便的交通 规划用地西北面和东北面都有宽敞的公路，方便驾车；西南面有步行道，人车分离，道路利用率高。规划用地距同济新城唯一交通站点——绿苑路同济大学站有高度可达性。

2）开发难度低 规划用地属于一类用地，无动拆迁工作，只需稍加简单的工程准备措施，就可以进行修建。

3）自然条件 地块沿河，风景成为突出优势，周围没有很高的建筑，建筑朝向好，从而采光通风好。

4）周边环境 离曹安公路距离适中，车流噪音和灰尘影响小。

4.3.2 劣势

1）人气 由于周边多数地块尚待开发，本地块不如西北面的具有人气，周边距其他办公性建筑较远。

2）居住区的影响 本地块与居住区公用北边的国豪路，居住区人/车流量大，影响写字楼里的员工上下班。居住区早晨比较嘈杂。

3）市政配套 地块以及其周边市政设施不完善，待改进。

4.3.3 机会

1）东侧研发区 东侧规划中的研发区具有相当的规模，对研究性企业来说，紧挨研发区设办事处、子公司，是非常有利的。

2）交通条件的改善 多处修建的曹安公路运量下降幅度大，在建的地铁也将于近年通车，完工后，同济新城对外交通条件大为改善，将吸引一批企业。

4.3.4 威胁

1）经济金融 目前，全球经济下滑，写字楼市场受到影响，价格下跌，空置率升高。

2）安亭 安亭的发展建设更容易形成具有吸引力的商业办公区，长期上逐渐体现集中优势，对本项目构成威胁。

3）在建写字楼 西北侧在建写字楼与本项目定位相当，周边交通也便利，人车流动干扰相对较小，人气优于本项目。

4.4    价格定位

周边写字楼租金 周边写字楼分高端、中端、中低端，出租率在85%左右。通过调查，各选取部分具代表性的写字楼：

嘉定区楼价走势：（见三，统计图，P5）

日租金如下：

考虑近期房地产市场趋势，写字楼的出租率和租金有较大下降的可能。

价格定位 照顾本项目档次，交通，容积率等指标，本写字楼定价每平方米2.0元/天。

五、建设内容与市政配套

5.1 项目建设内容

5.1.1建筑设计

1)  本项目由建筑工程设计综合甲级资质的民营设计事务所上海三益建筑设计事务所，设计风格简约、现代。

2)  项目设计符合国家制定的设计规范、规定、规程，同时符合上海市相关的设计规范和规定。

3)  本项目选址临近同济公园，专享珍稀生态资源。建筑设计积极融合人本主义与生态意识，楼体采用简洁的几何形体，以成熟的现代建筑科技为基础，由钢构架及玻璃幕墙组成外立面，满足充足的自然采光与通风，形成晶莹剔透的建筑形象。彻底告别传统写字楼的亚健康状态，契合当今推崇的生态办公大厦，为员工创造一个安全、舒适、健康的工作环境。

5.1.2建筑结构设计

1)  本项目为多层办公建筑，地下1层，地上按6层设计，高20.5米，位于上海市嘉定区曹安公路与绿苑路交汇处。

2)  本项目建筑功能定位为乙级写字楼，部分达到5A级写字楼水平。

3)  屋面设置室外休闲、绿地。

4)  地下空间：地下一层各种配套设施用房及地下停车场所。

5.1.3暖通设计

1)  本项目为乙级写字楼，设备材料应选择价格合理的中档品牌产品。

2)  本项目暖通设计保证新风供应和所有房间的通风要求，必要时设立独立的新风供应系统和排风系统。新风口和排风口的布置要和建筑设计紧密结合。

3)  写字楼拟采用双管水系统中央空调，冷源来离心式冷水机组，热源由市政热力管网提供，可分层、分区控制，以减少施工难度和初期投资。

5.1.4给排水

1)  给水系统的设计应避免水质由于水箱和管路产生二次污染。

2)  排水设计采用合流制排水，生活污水经化粪池处理后再排入城市管网，屋面排水采用内排水方式。

3)  热水供应拟采用统一的中央电热水器。

4)  净水供应拟采用统一供应的净水装置。

5.1.5强电设计

1)  本项目属于多层建筑，根据国家标准属二级负荷，无特殊要求。

2)  二路供电电源由供电部门区域变电站以电缆引入，电压为35kV，经楼内电力用户站降压后分配电力。

3)  照明方式：地下室设置应急照明，常用照明，及应急指示灯；楼内用户照明采用普通照明方式；公共部位除设置外，还需设置应急照明及应急指示灯。消防楼梯处设常用照明和应急照明。

4)  建筑物采用TN-S联合接地，接地电阻≤1Ω，且大楼钢结构主筋相互连接成环，外立面金属门、窗均与接地可靠连接；卫生间设置等电位箱。

5)  防雷系统：本项目为三类防雷建筑物，采用装设在建筑物上的避雷带做接闪器，避雷带应沿屋角、屋背、屋檐和檐角等易受雷击的部位敷设，利用结构柱头外侧主钢筋做引下线，桩基做接地极。

6)  消防系统参照商务楼消防规定，在地下车库及办公区域建立报警（烟感、温感）及联动（包括紧急广播）系统；喷淋系统同时设置消防栓及其他防火设备。

5.1.6弱电设计

1)  闭路电视监控系统

l 摄像机位置：各电梯轿厢，地下车库出入口，地下车库内部，地下车库进入单体楼地下室电梯厅处，办公底层出入口，消防安保中心门口，室外停车场。

l 监控中心和消防中心统一考虑。

l 系统集中供电

2)  车库管理系统

l 系统采用CAN总线的通讯方式，避免了传统RS485网络采用轮询方式的低效率之弊，大大提高了系讯速度和效率。

l 系统兼容性强，可与同系统中多个管理子系统结合使用，轻松实现一卡通管理系统。

l 系统采用32位高速运转处理器和超大容量存储器；脱机、脱网工作时，不影响出、入库及数据记录存储功能。

l 出、入库读卡认证由一台读卡机完成，替代了以往入库与出库所用读卡机各自分开模式，降低了用户采购成本。

l 停车库出入口处装设声光设备，方便用户寻找所分配车库车位。用户进入车库存车时语音提示“请读卡确认车辆已停好”，很好的避免了因用户停留在车内，而车辆上行存放导致的人身安全事故。同时，当系统出现异常情况后，显示屏也将显示异常代码，提示管理员检修。

l 立体车库（敞开式）管理系统与停车管理系统无缝链接，可完成车位引导功能，减少车主因寻找所分配车位带来的麻烦。

l 车位信息查询功能：当车主取车时忘记所停放车辆的车库位置时，可在任一控制机或车库读卡器上读卡，系统将语音提示车主正确的车库位置。

l 可根据不同用户车型分配不同车型车位，临时用户由管理员先预置车牌，再存车。

3)  门禁

l 各单元门口设置门禁。

l 地下车库进入电梯厅设置门禁。

4)  机电设备监控系统

◇给排水系统监测

l 各楼宇屋顶水箱高、低水位自动报警监控

l 地下室集水坑高、低水位监控

l 给水系统地下水池高、低水位监控

l 生活水泵运行及故障监控

l 净化水装置运行及故障监控

l 消防泵的运行状态监控

◇送排风系统

l 楼宇地下室排风机故障监测

l 地下车库排风兼排烟风机故障监测

l 地下车库新风机运行监测

◇其他设备

l 车辆出入口进出口管理机运行故障信号监控

l 电梯运行状态及故障监控

5)  楼宇信息系统

l 电话通信系统

l 数据传输系统

6)  有线电视双向宽带信息传输系统

7)  移动通信和寻呼通信系统

l 实现地下停车库及电梯轿厢内通信无盲区

8)  大楼内部无线对讲系统

l 写字楼无线局域网系统因特网进行商务活动等。

9)  弱电防雷系统

l  在机房弱电配电输出端安装电源避雷器；在机房UPS输入端安装电源避雷器；在机房弱电井道处安装电源避雷器；在电梯机房电源进线处安装电源避雷器。

10)      大楼综合布线系统

l 建立无线局域网并覆盖整个写字楼区域内，使商务人员能自由地通过

5.2 市政配套

5.2.1通信

每户设置电话/数据通信配线箱，由2对电话线和一根五类线入箱，可用于电话和宽带数据网络通信，通信信号覆盖大楼。

5.2.2供电

市政双路供电，双路电缆引入。总容量2500KVA，每平方米供电量0.08KVA。市政双路电源自动切换。

5.2.3上水

根据有关技术指标，本项目规划最高日用水量约300立方米。区域供水单位为上海嘉定自来水有限公司安亭水厂，其最大日供水能力12万立方米能够满足本项目需求。

5.2.4下水

本区域属于已建的上海市嘉定区雨水污水系统安亭国际汽车城片，能够满足本项目的下水需要。

5.2.5供气

本项目今后将使用天然气，根据有关技术指标，预计规划最高日用气量1500立方米，届时需要结合道路工程，埋设合适的燃气管以适应传输天然气的要求。

5.3 消防

本工程消防给水按多层建筑设计，设有室内消火栓灭火系统、自动喷水灭火系统、温感探测器和烟感探测器、火险报警及消防联动系统。火灾报警及消防联动系统、广播系统的控制室在一层，火灾报警控制主机、直通对讲、自动喷水灭火系统、联动广播及电源设备。

每层应设置一个DN65的室内消火栓和一个消防自救卷盘，水带长度宜采用25m。自动喷水灭火系统的水流指示器可以不按每个防火分区、每个楼层设置，而是根据商业单元的划分，每个商业单元设一根喷淋立管、一个信号阀、一个水流指示器、一个末端试水阀，信号阀及水流指示器的信号接至消控中心或安防值班室。

5.4 节能

变电所设置在接近负荷中心处，并选用国家颁布的节能型设备，降低能耗。

照明尽可能采用节能高效的灯具。

空调冷却水循环使用。

六、建设方式与进度安排

6.1 公司组织

上海欣欣房地产有限公司为本项目的发展商，注册资金为8000万人民币，项目开发公司实行总经理领导下的总经理负责制，总经理由总公司任命。项目开发公司下设经营管理机构，包括工程部、市场营销部、财务部、行政部等机构，负责合作公司的日常经营管理工作。

6.2 物料供应

由于项目属于乙级写字楼，档次和质量无需追求高档次，因此本项目所需物资与设备均从中国国内市场选购、租赁。

6.3 工程招投标

本项目计划采用公开招投标进行施工总承包，电梯、空调、幕墙、内装修等分包工程由总包方进行招标。

6.4 施工组织

6.4.1前期工作

1)  项目开发筹、融资    至20##年4月底完成

2)  初步设计和施工图设计   至20##年5月底完成

3)  各种批文的报批工作   至20##年5月底完成

4)  工程招标   于20##年6月底完成

6.4.2施工阶段

1)  施工准备  20##年6月初~20##年7月初

2)  桩基工程  20##年7月初~20##年10月初

3)  土方工程  20##年10月初~20##年1月初

4)  地下结构工程  20##年11月初~20##年2月初

5)  主体工程   20##年2月初~20##年6月初

6)  安装与装修工程   20##年2月初~20##年10月初

7)  室外总体   20##年6月初~20##年10月初

6.4.3竣工准备与验收备案   20##年10月初~20##年11月初

6.4.4投入使用  20##年11月初~20##年12月初

6.5 进度计划

本项目拟建设成为乙级写字楼，将于20##年6月份完成项目前期各项准备工作并进入正式施工阶段，预计的项目建设周期为1.5年（20##年6月至20##年12月）。

七、投资估算与资金筹措

7.1 投资估算

本项目建设投资估算的范围为总建筑面积35000平方米，占地面积10000平方米，容积率为3.5，地上层数为6层，地下一层，总投资粗略估计值为9000万。项目建设期为1.5年，第一年投入总投资的70%，第二年上半年投入总投资的30%。企业自有资金4000万,在第一年全部投入。

7.2 估算数据

7.2.1建设投资估算

预测建设期内年平均价格变动率为2%，开发期贷款利率为5.40%。

涨价预备费的计算：

第一年固定资产静态投资额

I1=10971.23×70%=7679.861（万元）

  第一年涨价预备费：

 PF1=7679.861×[ (1+2%)¹ -1]= 153.597（万元）

  第二年固定资产静态投资额

 I2=10971.23×30%= 3291.369（万元）

  第二年涨价预备费

 PF2=3291.369×[ (1+2%)^1.5 -1]= 99.233（万元）

  该项目建设期涨价预备费

 PF= PF1+ PF2=153.597+99.233=252.830（万元）

开发期贷款利息:

第一年固定资产投资额 (除利息外)= 11224.06×70%=7856.842（万元）

第一年贷款额=7856.842-4000=3856.842（万元）

第一年开发期贷款利息=（年初贷款本息累计+本年贷款额/2）×年利率

   =（0+3856.842/2）×5.4%=104.135（万元）

第二年上半年固定资产投资额 (除利息外)= 11224.06×30%=3367.218（万元）

第二年上半年贷款额= 3367.218（万元）

第二年开发期贷款利息=（年初贷款本息累计+本年贷款额/2）×半年利率  =（3856.842+104.135+3367.218/2）×5.4%/2=145.794（万元）

开发期贷款利息=104.136+145.794=249.929（万元）

经计算得知，开发期总投资成本为11473.99万。

7.2.2经营成本估算

7.3 项目资金筹措

本项目的自有资金来源有：房地产开发公司自有资金4000万，占总投资额的34.86%，向银行贷款7224.06万。

八、经济效益分析

8.1 分析依据及说明

本财务分析根据国家现行财税制度以及项目经营计划，抵押贷款期限15年，贷款利率5.40%，目标收益率设为10%，项目建设期1.5年，出租期48.5年。

8.2 经营方案

根据市场分析和对本项目的功能定位，本写字楼用于出租

1)  项目总建筑面积=30000（m²）

2)  项目可出租面积=30000×0.85=25500

3)  年租金毛收入=25500×2.0×360=1836（万元）

4)  年租金净收入=年租金毛收入-销售收入-固定资产折旧摊销-房产税-营业税金及附加-（物业及维护费+能源费+保险费+管理费用+营销费）=1836×（1-2%-12%-5.55%-2%）-118.422=1321.92（万元）

5)  项目总开发价值=1836×（（1+10%）^48.5-1）÷10%÷（1+10%）^48.5=18179.56（万元）

6)  项目总成本=11474万元

7)  自有资金=4000万元

8)  抵押贷款=项目总成本-自有资金=11474-4000=7474万元

9)  贷款年还本付息额=7474×5.40%÷（1-（1+5.40%）^-15）=739.66（万元）

10)      财务净现值NPV

自有资金现金流量表                 单位（万元）

税前财务净现值

NPV_前=-4000+582.26÷10%×（1-1÷（1+10%）¹⁵）+1321.92÷10%×（1-1÷（1+10%）^33.5）÷（1+10%）¹⁵=3463.372（万元）

税后财务净现值

NPV_后=-4000+582.26÷10%×（1-1÷（1+10%）¹⁵）+1321.92÷10%×（1-1÷（1+10%）^33.5）÷（1+10%）¹⁵=1000.459（万元）

11)      财务内部收益率FIRR

i₁=11%时，NPV₁=437.082万元

i₂=12%时，NPV₂=-24.826万元

FIRR= i₁+∣NPV1∣×(i₂- i₁）÷(∣NPV1∣+∣NPV2∣)=11%+437.082×（12%-11%）÷（437.082+24.826）=11.946%

12)      动态投资回收期：Pt=（累计贴现值开始出现正值的年数-1）+上年累计贴现值的绝对值÷当年净现金流量的贴现值=15+（8-1）+0.528÷(0.528+98.384)=22.0053(年)

13)      利润总额=项目总开发价值-项目总成本-销售税金及附加=18179.56×（1-5.55%）-11474=5696.594（万元）

14)      开发商成本利润率=开发商利润总额÷项目总成本=5696.594÷11474×100%=49.648%

15)      成本收益率=年净租金收入÷项目总成本=1321.92÷11474×100%=11.521%

8.3 项目税费

营业税及其附加5.55%

企业所得税率33%

盈余公积金按10%提取，公益金按5%提取

8.4 盈利能力评价

项目内部收益率为11.946%，按10%的目标收益率测算的财务净现值为1000.459万元，动态投资回收期为22.0053年。项目在财务上是可行的。

8.5清偿能力评价

本项目拟向银行申请长期贷款（含息）7474万元，项目法人将用销售回笼资金、经营收入还款，预计贷款偿还期15为年，项目偿债能力良好。

九、不确定性分析

9.1 敏感性分析

由以往相同写字楼的敏感性分析数据可知，全部投资的净现值和内部收益率受销售价格、建设成本变化的影响较大（较敏感）；自有资金的净现值和内部收益率受销售价格变化与建设成本变化的影响相对不敏感。而对整个项目而言，即使遇到房地产市场波动较大，楼盘竞争激烈等不利因素，本项目的开发仍然有较高的盈利能力。

9.2 项目的盈亏平衡分析

现以出租率为变量，对本项目进行盈亏平衡分析，具体测算数据如下：

                     盈亏平衡分析

由上述分析，我们可以知道，当出租率为30.6%时（假定价格不变），项目处于盈亏平衡点，此时刚好能够收回成本，由出租率和出租收入之间的关系，我们可以知道，当出租单价下降30.6%时，该项目刚好能收回成本。

9.3 风险分析

9.3.1项目整体潜在风险

1)  金融风险   近期，全球性的金融危机席卷各国。很多企业的经营业绩下降，上海地区的企业承租能力下降，使本项目出租难度增大，甚至在今后很长一段时期内出现高空置率的情况。

2)  供求风险   由于金融危机使很多企业退租，所以近期写字楼市供过于求的，该项目的推出初期可能会有比较高的空置率。但考虑到20##年世博会将在上海举办，可能会对写字楼的出租有一定帮助。

3)  政策风险   由于政府宏观调控在住宅市场上取得了一定成绩，大量资金进入办公务业市场。目前商务部已经注意到商业房地产的过热倾向，因此不能排除政府部门对办公房地产宏观调控的可能性。

9.3.2写字楼潜在风险

1)  周期风险   房地产市场存在周期波动和景气循环现象，由于近年来写字楼市场的供应量急剧扩大，20##年前后已经进入调整期，此时恰逢本项目入市，由于市场环境的变化导致目前的定位和定价出现偏差。这是本项目面临的最大风险。

2)  区位多极化风险   未来新建写字楼，将出现区位多极化特点。随着城市改造的不断深入，中心城区土地范围供应紧张。ABC写字楼地处嘉定，租金相对较低，对那些承租能力较差的企业比较有吸引力。 

3)  产品类型多元化风险   本项目仍然是传统的乙级写字楼产品。传统的乙级写字楼可能依然是多数企业的首选，但是随着“总部经济”的崛起，低密度生态型的单体办公楼可能占领市场制高点，造成本项目目标客户群的部分流失。

9.3.3商业潜在风险   我们对未来商业的走势看好，但是值得注意的是，我们对商业物业的未来价格判断是基于目前全市的商业发展形势、区域发展潜力和宏观环境的利好来总体评定的。但这并不说明，未来市场没有风险，相反，我们认为基于以下几点，商业市场有一定风险。

1)  经营风险   商业经营需要极高的市场驾驭能力，任何微小的细节都可能导致项目失败。特别是本项目周边商业氛围不浓，区位条件较差，对商业经营是个巨大的挑战。另外，商业部门对宏观经济变动、市场变化十分敏感，而高端的定位将导致经营比较困难。经营风险是商业部门的最大风险。

2)  区位风险   基于商业经营的特殊性，本项目的成功依赖于嘉定地区以及同济大学的兴旺繁荣。而目前同济新城区域的形象还有待提高，市场环境还需要悉心培育。

9.4 风险的多方案规避

一般而言，系统性的风险是不可避免的，个别风险应当通过本项目前期的科学规划、后期的科学管理来加以规避。我们在前期的产品策划、价格定位、财务分析中已经充分考虑了风险的因素。

1)  采取灵活的面积分割，以适应不同企业不同面积的需要以及同一个企业不同时期的面积需要。

2)  在服务上做到以人为本，以客户价值为中心，提高本项目的核心竞争力。特别是对核心客户、重点客户加强公共关系管理，提供有针对性的全面服务。

3)  经营方式方面可以创新，采取合作经营、利润提成等各种方式，降低经营风险。

4)  融资渠道创新。通过多渠道多方式融资，避免房地产金融市场变化带来的损失。

5)  立足整个上海市而不是局限于嘉定地区，针对上海客户制定完善的营销方案，高屋建瓴、抢占市场。

十、社会及环境效益分析

10.1 社会效益分析

本项目主要为乙级的写字楼的开发建设。作为由本项目与其周边写字楼所组成的写字楼群体中的一个重要组成部分，其建成将极大的推动写字楼群的整体升值，提升其在嘉定区的综合竞争力，将获得巨大社会效益，其主要表现在：

1)  促进地区商务与文化交流：嘉定区文化气息浓厚，品味高，对商务的发展和兴盛有促进作用，同时商务的发展也会促进文化的进一步繁荣。本项目致力于从优质产品层面向文化内涵层面的上升，在以文化提升项目魅力的同时，实现商圈范围内商务与文化的进一步交流。

2)  利于中小企业运行及项目的开发运营：该项目写字楼价格较为低廉实惠，出租对象主要设定为中小企业，对缓解有些中小企业因资金短缺所造成运行困难的情况具有普遍积极意义，同时反过来也可以有助于项目的开发运营，实现双赢。

3)  增强写字楼群的整体竞争力，提升周边地价：该项目运营的成功将有利于周边写字楼群的整体规划和发展，有助于从整体上提升写字楼群的竞争力，同时可以提升周边地区地价水平，使周边物业保持增值，带动周边房地产市的繁荣。

4)  促进周边同济公园的发展：本项目的建成预示着周边写字楼群在嘉定区的竞争力的进一步提升，而周边写字楼群竞争力地位的提升又在一定程度上对地处其周边的同济公园魅力的提升有促进作用，可以吸引更多游客的兴趣，反过来同济公园的发展提升也为写字楼群提供了一个更为舒适的环境，使本项目更具吸引力，对其运营有一定的积极作用。

5)  增加当地税收收入：本项目的成功开发将给政府带来极大的税收利益，项目财富数据表明，当基准利率取10%时：所得税前项目净现值3463.372万元，所得税后项目净现值1000.459万元。由此可见，本项目可以为政府带来2462.913万元的税收现值收益。

综上所述：本项目建成后将为嘉定区增添一处中档规模的乙级写字楼，使周边写字楼群在整体上更具规模，本项目的建立有利于提上写字楼群竞争力，提升嘉定区形象，并促进商业发展，对完善区域商务环境有着积极作用，社会效益巨大。

10.2.环境效益分析

10.2.1 施工中环保

1)  现场施工中：建材的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板；

2)  施工期间：尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染；施工道路经常保持清洁、湿润，车辆应限速行驶；

3)  施工中做到无高噪声及爆炸声，打桩不在夜深人静时进行，吊装设备噪声满足环保要求；

4)  地块周围树立高于3米的简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪声影响。

5)  混凝土拌和等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对居民生活的影响。

6)  环保措施与工程进度做到“三同时”。

7)  施工中不产生超标准的空气污染。

8)  建筑垃圾及时清理、文明施工。

10.2.2 使用中环保

1)  室内卫生间采用污、废水分流系统，排水系统均设置专用气管。污水经化粪池处理后与废水一并排入污水管网。

2)  废水处置产生的恶臭废气，采取活性炭过滤处理。

3)  室外采用前、污水分流排水系统，雨水进入城市水管。

4)  设备专人管理，加强保养与维修，保证其良好运行状态和效率。

5)  进出基地的车辆限制行驶路线及速度，禁鸣喇叭。

6)  筑垃圾由清洁车搬运到城市指定堆放点。

十一、结论

11.1 可行性研究结论

通过上述综合分析，本项目有着一定的经济、社会和环境效益；结合地块地段，以及宏观中观微观情况，在现有的经济金融环境下，充分考虑了客户降低运营成本，选择区位靠城郊，档次中档的实际需求，具备合理适中的定位，避免追求高档位而产生过多的投入。表明本项目在社会、经济、环境等方面均是可行的，其可行性研究结论概括如下：

1)  本项目由建筑工程设计综合甲级资质的民营设计事务所上海三益建筑设计事务所，设计风格简约、现代。

2)  本项目的建成在一定程度上将促进当地就业。

3)  该项目总投资11473.99万元，全投资财务内部收益率（税后）达11.946%，投资回收期22.0053年。该工程项目在经济上是可行的。

4)  综合分析，该项目可行。

11.2 项目建议

加强前期准备工作，保证开工日期。

由于本项目收益情况偏中下，因此需加强成本控制。

注重管理，保证项目品质。

加强营销，尽量提高出租率。