亦庄写字楼市场调查分析报告

调研说明

调研目的：了解写字楼的市场现状，并对亦庄地块的市场潜力及定位提供参考

调研范围及对象：亦庄5A写字楼/ 孵化器

调研重点内容：产权性质及操作方式、建筑形式及功能配置、价格情况、购买客群分析、销售情况及推广方式

亦庄写字楼市场调查

一、行业分布：

按照北京市对亦庄的定位，将着力发展包括电子信息、汽车制造、生物医药、装备制造、文化创意等在内的高端现代制造业，着力构建“一区、三园、多点”的产业发展新格局。“一区”就是亦庄开发区，“三园”包括生物医药基地产业园、新媒体产业园、新能源汽车产业园。

开发区累计入区企业达3276家，其中包括66家世界500强企业，入区企业投资总额超过200亿美元，基本形成了电子信息通信、生物技术与新医药、汽车、装备制造业四大主导产业。作为国家技术开发区的亦庄吸引了更多世界级公司落户，同样是低密度写字楼，亦庄国际企业大道已聚集企业千余家，包括可口可乐、ABB、三洋、富士康、资生堂、同仁堂等大型公司。               

亦庄主要作为企业的研发和生产基地，但有越来越多的公司将总部搬迁至此，如向互联网转型的诺基亚和快递公司DHL。亦庄开始将自身定位从现代制造业基地向国际高端产业园区转变。据房地产调研机构调查数据显示：电子信息通信占25％、生物医药占21％，科技科贸占20%,汽车产业占25%，其他10％，在其他产业中以法律、咨询、证券、评估、金融等配套服务机构，如国泰君安证券股份有限公司等。

二、客户特征及租金价格

1）高档写字楼

主要需求以科技科贸、金融机构、房地产开发公司、财物公司、律师事务所、大型机械公司、贸易公司、进出口公司、部分外地企业驻京办事处等。这类企业主要选择在该区域内高档写字楼内，注重交通便利，对区域环境、办公环境等其他因素要求较高。约占亦庄写字楼市场55%。日租金在人民币2.8-3.5元/平方米（使用面积）/天，均有地上或地下停车场，收取一定费用。

2）中、小型写字楼

主要以律师事务所、会计师事务所、房地产评估所、房地产交易中心等中介机构，物流快递、航空服务、办公用品等服务企业为主。由于租金便宜，交通便捷，周边配套齐全，受到中、小企业的关注。约占亦庄写字楼市场35%。日租金基本在2-2.8元/平方米/天，由于地上停车位数不多，基本不收取费用。

3）商住两用办公类物业

入住公司多元化，行业类型较分散，由于开间面积小，初期投入较小。选择此类客户其他都是小型公司、外地驻京办及个人投资者。约占亦庄写字楼市场的10%。例如：位于亦庄天华北街东口，国融国际。建筑面积：10万平方米，入住企业主要在A幢。开间面积：33-53平方米，租金：2.5-5元平方米1800元/月-2000元/月，45平方米2200元/月-2500元/月，53平方米2500元/月-2800元/月。地上车位1元/小时，地下平车位360元/月，立体车位260元/月。入住公司：凯米宝贝国际屋中的宝贝家园；金风科技；宏光圣世（北京）国际文化有限公司；北京桓成立业人力资源咨询服务公司等。

3.租金价格及空置率分析

针对行业类型亦庄写字楼所面对客户行业较为固定，再加上市政配套设施在建设中，固在租金价格上一直处于北京市较低水平，近几年内涨幅约在0.8左右。如中航持北京工业园写字楼，20##年租金价格为2元/平方米/天，现租金价格从为2.8元/平方米/天，涨幅0.8；隆盛大厦，20##年开盘租金价格为3元/平方米/天，现租金价格为3.5元/平方米/天，涨幅为0.5。升幅不大。

在亦庄地区甲级写字楼约6家（已投入使用）左右，约占写字楼市场的65%，2009前开始投入使用的写字楼，其出空置率均为15%，为该区域内主要租用场所。中、小型写字楼4家（已投入使用）左右，约占写字楼市场的35%，由于年份较早，楼体整体较为陈旧，但周边配套较为齐全，交通方便，有部分公司会整栋或半栋租用此类写字楼。空置率均为10%，市场需求率较高。

三、    亦庄写字楼项目分析：

三、写字楼市场分析及配套水平调查

四、推广、销售策略分析

此类项目特别是亦庄内50年工业产权的项目，推广销售主要以户外路牌（高速公路）和大型企业入伙的签约活动、网络为主要宣传手段，报广类的纸媒宣传非常少。

目前亦庄已形成以汽车制造、微电子生物技术与新医药等主导的高新技术集群产业，智力密集型企业已成为亦庄主要成员。个性化与特色化产品将成为未来市场竞争的赢家。也就是说满足上述规模企业的科技研发需求，一大批针对其科研而量身定做的办公建筑随之出现，并取代初期单一的生产厂房而成为目前亦庄主要建筑类别。

亦庄开发区优惠政策

1、生产型外商投资企业减按15%的税率缴纳企业所得税。

2、经营期在十年以上的生产型外商投资企业从获利年度起享受两年免、三年减半缴纳企业所得税。（即税率为7.5%）

3、外商投资的先进技术企业，按照国家规定减免企业所得税期满后，可延长三年减按10%的税率缴纳企业所得税。

4、外商投资的产品出口企业，按照国家规定的减免企业所得税期满后，凡当年企业出口产品产值达到当年企业产品产值70%以上的，可减按10%的税率征收企业所得税。

5、产品出口企业和先进技术企业的外国投资者，将其从企业分得的利润汇出，免征汇出额10%的所得税。

6、生产型外商投资企业5年免征地方所得税，5年减半征收。属高新技术企业的，免征地方所得税。

7、外国及港澳台地区在北京市光机电一体化产业基地的投资者，将企业分得利润再投资于本企业或在北京市光机电一体化产业基地兴办新企业，经营期不少于5年的，经税务机关核准，可退还再投资部分已纳所得税税款的40%；若       上      述       投      资投入产品出口企业或先进技术企业，经营期不少于5年的，经税务机关核准，可全部退还其再投资部分已缴纳的所得税税款。

8、对符合《外商投资产业指导目录》中鼓励类的外商投资项目，在投资总额内进 口 的 自用设备，除《外 商 投 资 项 目 不 予 免 除 的 进 口 商 品 目 录》所 列 商 品外，免征关税和进口环节增值税。

 

第二篇：写字楼项目市调表

写字楼物业项目调查表1项目整体数据

写字楼物业项目调查表2动态营销数据

调查人： 调查时间： 审核人：