贵阳市区写字楼市场调查报告

项目基本情况：

金马国际，地处中华北路，中华北路是一条集商贸、旅游、餐饮业、酒店为一体的商业街，也是贵阳市众多企业办公的集中地，主要有外贸中心五矿大厦，金辉大厦、黄果树广场、众厦大厦、虹祥大厦、华城凯旋门等商住楼及写字楼，银行主要有：建设银行、商业银行、农业银行、工商银行；商业街部分主要是以经营餐饮、娱乐、眼镜、服饰为主，金马国际占地2300平方米，总建在2万平方米左右，共28层，4500元/平方米起价。其存在以优点： 1、优越的地理位置。中华北路是贵阳市历史悠久的繁华商业街区，解放前此路段旧名南京街，就是城区商贾云集、熙熙攘攘的商市。 改革开放以后，更是高楼林立，商业设施鳞次栉比、人气鼎盛、商机无穷，形成中华路贵州商业第一街，形成寸土寸金的黄金旺地。

2、便捷的交通区位。金马国际座落在中华北路和沙河街交接口，南近永乐路，北靠北京路，与沙河街隔街相邻。中华路乃省城交通整治严管街，交通顺畅四通八达。大厦门前即是公交车站，数十条公交线路通达贵阳市城区各地段，过往行人络绎不绝不论是搭乘的士抑或乘坐巴士，均可快捷到达，迅速离开。

3、难得的区域环境。金马国际坐拥完美的市政配套，更享成熟的商业氛围及众多写字楼聚集地，对于了解筑城状态的人士而言，这是毋庸赘言的事实。值得特别强调的是中华北路已经成为众多中小企业首先的地段，现多个项目在中华北路起建，如世纪商务城、黄果树广场等；

4、商业的聚集地。从区域位置可以清晰地看到中华北路周边路段，如和平路是以红边门大菜场、大白沙海鲜超市为主骨架的菜篮子型综合市场，给周边十余万居民一日三餐提供了一个好市场。贵阳龙头连锁百货店星力折扣大型超市则是辐射贵阳市近三分之一数十万人购买方便食品、熟食品、干鲜果品和日常小百货的热销超市。中华北路除散布一些药店、服饰店之外主要是市国税局、建行贵州省综合大厦、贵阳市商行综合大厦、农行省分行营业部、工行中北分理处、中行中北分理处、商行金筑支行、农行中北分理处、湘财证券、华创证券等。

综上所

一、写字楼市场现状分析

投资写字楼现已成为贵阳房地产市场的新概念。世贸广场其投资者所占的比例占了总销售量的70%左右。中天·商务港的众多现场咨询者当中，也有70%以上是以投资为目的的购房者。世纪文化广场和宏业大厦的统计资料也显示：准备进行写字楼投资的购房者数量远远超过办公企业。中天·商务港前期销售策划，主要是针对写字楼投资者进行定位，预计以投资为目的的购房者会占相当大的比例。

由于近年来贵阳专业写字楼保持相对较低价位，与银行存款、股票投资、住宅投资相比，写字楼市场凭借较高的利润和相对较小的投资风险受到越来越多投资者的青睐。面积在60-120平方米左右

的中小户型写字楼迎合了广大投资者的需求。

写字楼投资热日益升温，越来越多的企业和个人把购买写字楼作为一种较理想的投资方式。与住宅相比，写字楼的租户相对较为稳定，租金能准时交纳。再者，与发达地区城市相比，无论是租金还是售价，贵阳的写字楼都处于一个较低的水平，具有相当大的上升空间。正因为如此，写字楼投资置业者作为一个日益壮大的购房群体，正成为写字楼市场发展的重要潜在市场。

除此之外，中小企业发展对自身办公形象的日益重视，以及入世后，越来越多的外资、合资企业涌入贵阳，同时本土的大公司不断壮大，共同构成了写字楼强大的市场需求，从而带动了写字楼市场的升温。

贵阳楼市近几年发展较快，写字楼的数量也不算少，主要分布于喷水池、瑞金北路、大南门新华路三个片区。贵阳写字楼的价格比起高层住宅和商住楼来说，的确要高，但是比起北京等大城市动辄上万元的写字楼价格来说，已算相当便宜了，而且在写字楼办公容易树立企业良好的对处形象，办公条件也较好，不会受到住户居民的干扰。从贵阳现新开盘的几座写字楼来看，尽管价格较高，但配套设施都比较好，都配备了高速宽频上网、中央空调、消防自动喷淋等设施，有的还专门辟出员工休息区、空中花园等供工间休息，比起住宅楼来说，办公环境可谓优越。可是，从贵阳近几年的发展情况和近日走访的情况来看，写字楼的销售只是平平淡淡，不温不火。

中华路沿线历来就是筑城繁华的商业地段，近几年来，沿着这条繁华的商业走廊，两旁“长”出了不少高楼大厦，其中许多是高层商住楼，由于各方面因素的影响，大量的公司进驻到这些高层住宅中，有的几乎整幢楼都是公司在其中办公，住宅楼因之而成了写字楼，与“公司邻居”毗邻而居的现象普遍。

二、贵阳市写字楼总体分析

2.1、销售宣传中更加注重对自身个性特征的介绍。

2.2、 目标消费群体主要是以中小企业为主：

以中小型企业为主要客户群的专业写字楼应运而生，中天商务港、富中才智中心同样都是将客户群锁定于中小企业，起价都在4000多元，涵盖了40多平方米到200平方米的户型。

以前的写字楼，总是给人以“价高难求”的感觉，写字楼一度成了城市高档物业的代名词，而现在的写字楼已经从高处走下，高中低档都有，开发商把眼光瞄准绝大多数的中小客户群，这是贵阳市写字楼市场走向成熟的一个标志。

对贵阳市新旧写字楼的了解，贵阳市写字楼主要分布于喷水池、瑞金北路、大南门新华路三个片区，租金范围主要是以30-50元/平方米为主，而商住楼租金水平主要是在20-30元/平方米之间。

2.4、项目周边同档次楼盘空置情况

以上2.3、2.4点说明：第一是因为贵州的经济发展比较落后，本土企业大多规模较小，经济实力较弱，对办公地点的要求不高，因此纷纷入驻住宅楼，这类房屋的价格通常只有二、三千元。其次是，贵阳写字楼将客户群瞄准为外地企业和跨国企业，虽然如此，也不是所有的企业都愿意将办公室设在写字楼内，在贵阳买一套高层住宅，单价通常为3000元/平方米左右，而买写字楼的话，最少也不会低于4500元/平方米，两者相差不少，如果租用办公室，贵阳写字楼的租价通常为50元/平方米，比起住宅楼高得多，可见价格因素是决定众多公司将办公室设在住宅楼内的主要因素，这些企业主要有房开、家装、药业、家电、广告、贸易公司，也有美容院、幼儿园等。“住宅办公日甚”也是由此得来。在这种情况下，近几年写字楼低价位销售正是为了争夺中小企业这一消费群体。经过对纯写字楼空置率的调查，从数据中显示，贵阳纯字楼空置率不高，主要入驻企业以中型为主，大小型企业为副，纯写字楼的租金水平比一般商住楼要高出10元-20元/平方米左右。

 

第二篇：项目定位报告

 

城投新天地项目定位报告

一、项目概况

地段：肇庆市端州区景蓝路（77区地段）

模式（项目规划、发展商背景）：商务金融办公楼--主楼17层，其中1-4层为裙楼，；5-17层为写字楼，副楼为地上4层的商业楼

政府对地区未来规划：

交通（环境）：

配套（物业、车位）：主楼的1-4层裙楼面向金融机构和证券公司；主楼5-17层写字楼定位为投融资公司、律师行、保险业和拍卖行等企业；副楼1-4层对外销售，定位为会所式餐饮业。

地下三层建筑面积19267.64㎡，设396个车位

二、市场环境分析

90年代至今写字楼发展状况

   在九十年代中后期开发兴建的老的写字楼已经不能满足现代企业的办公需要，随着几座新的写字楼投入市场，肇庆目前旧式写字楼等将逐渐被市场淘汰。从20##年开始新推出的写字楼项目中也可以看出市场供应上存在的结构调整变化，以“文化创意大厦”、“敏捷城”等为代表的商务写字楼正在成为市场的主角。 

    从建筑面积来计算，这一部分纯写字楼占到了在售面积的2/3以上。这一部分写字楼的供应拉动了肇庆写字楼市场的整体档次的上升，这也是近年来肇庆经济快速发展的表现，优化了肇庆的办公环境和投资环境。特别是文化创意大厦和敏捷城的建设，使肇庆的写字楼向规范化方向发展，改变了传统写字楼的格局。因此，随着这批真正意义写字楼投放市场，肇庆写字楼市场将走进了一个新的发展阶段。

    肇庆写字楼普遍存在物业管理水平不高，内部商业配套缺乏，停车位不足等问题，是制约写字楼品质提升的重要因素。 

    肇庆市写字楼总体品质不高，物业环境较差，尚未有达到真正意义上的5A标准写字楼，市场缺少软件和硬件都能达到高品质的写字楼。

写字楼总体市场特征 

目前，肇庆写字楼高品质的写字楼几乎，无法满足当前的市场需求。这就造成了供需不平衡的矛盾： 一方面在售写字楼空置较高；一方面企业单位买不到高品质、专业化的写字楼。

主要竞争对手分析（敏捷城&文化创业大厦）

SWOT分析：

优势、

地理位置得天独厚 

本项目处于新城区的一级核心地段，紧邻交通要道—— 叠翠路、新元西路、信安大道和棠岗路，政府规划的该区域政治、文化、教育和金融商务中心，具备开办商业的地理条件和区域优势，周边政府机构和居民社区林立，消费资源丰富。 项目地处中心，公共建设、配套设施成熟齐全，交通便利，住宅小区密集，高收入人群集中，商业繁华，地理位置十分优越。

综合资源优势明显

交通：本项目所处的叠翠路、新元西路、信安大道和棠岗路中间形成交通平面合围和地理立体放射的绝对优势。          

配套：本项目主楼1至4楼为裙楼，配备金融休闲娱乐等服务，老城区商业区域仅距此10分钟车程。

规模：本项目占地 11534㎡平方米，由高17层高尚智能化写字楼、地下3层地下停车场（约396个车位）和地面广场组成。

物业：完善的物业管理，优质的物业服务，内容主要包括：采用大厦统一VI形象系统进行配置，创建统一的管理系统

劣势、

威胁、

直接竞争对手对项目造成的威胁 

在项目的周边地区正在兴建和筹划的楼盘，对本项目的客户群起了一定的分流作用。    

开发高潮带来的竞争压力 

大量楼盘不正常地集中上市，有可能今、明两年出现挤爆市场局面；即使大盘稳健，但届时个案竞争必然极为激烈。再加上市政配套 的不断完善，区域的区隔逐渐被打开，竞争的能级范围和区域范围扩大， 客户的分流情况更为严重。 

机会、

热点板块的积极影响 

    随着写字楼市场逐渐整体放量上行，项目所处板块为又一新兴商圈——城东新区商圈，作为一个高起点、高标准、超时代的规划建设区域，其商业前景必将成为又一崭新亮点区位,区域内楼盘以明显的品质优势占领市场。 

投资机会分析 

    城市总体布局将在现在城市的基础上向南方向拓展，特别是南部已成为城市扩张的主要方向之一。城市发展南进优势明显，扩宽了本项目的升值空间。并且本项目地段是的绝佳地段，所以本项目的实施是符合市场需要的。发展空间和升值空间都有很大潜力。 

品牌的打造 

在面对激烈的市场竞争，树立自己的品牌形象是极为重要的，本项目是一个很好的切入点，只要成功地开发本项目，引领了肇庆办公环境，创造了良好的社会效益和经济效益，这无疑是打造品牌的一个极佳机会。 

竞争机会 

本案周边同类竞争楼盘相对不多，而作为主要竞争对手项目敏捷城就在本案附近，且本案比敏捷城项目更加早的推出市场，所以本项目在开发时间和位置上占有很大的机会，还可以把靠近敏捷城作为其一升值投资卖点。

优化策略：

三、消费者分析

消费者特点、消费者消费习惯

项目客户群体定位

目标客户定位

特征：更理性、更专业、更文化、更具品质和品位，同时关注规划远景、地价的升值潜力、高层成熟度、配套功能完善度及联动效应等。 

投资者 

    由于住宅商的再度实行，写字楼的投资市场在未来将表现得十分活跃，为投资者提供了一个新的选择。众所周知，住宅投资风险低，前期投入小，只需要总楼价的三成首期，对一些拥有住房公积金的个人投资客，前期的投入就显得更加轻松，投资住宅不愧为一个“保本”的选择。但是，住宅由于市场供应量较多，不同地点的物业之间可替代性高，所以租售金额的上升空间相对较低，住宅的投资回报率也相对偏低。同时，目前租赁市场上的出租住宅，将处于供过于求的状况，因为原来房价起点低，很多人都有一套或几套住房，导致住宅投资常常要面对空置的问题，住宅的收租期就变得更难以预测。与此同时，随着写字楼日益显现的市场商机，尽管目前市场写字楼的供应也会逐渐增大，但相比之下写字楼相对稀缺，短时期内无法弥补较大的市场空白。 

    当然，高投入带来的当然就是高回报，写字楼租金水平为30元/平方米/月，投资回报率达8-10%。   

大中型企事业单位 

    这类企业对写字楼的要求是：以客户需求为中心，提倡人性化的沟通与交流，引导智能化向国际水准看齐，具有绿色环保办公理念，能提供更多舒适共享空间，以及满足全球经济一体化的需要，达到国际化商务社区的标准。 

创业型企业 

    这类企业由于刚刚起步或者经营时间不长，资金实力不甚宽裕，但是他们的目标远大，不仅仅只局限在方寸见宽的普通办公区，他们非常注重企业形象和企业品牌的提升，捕捉市场的热点新闻和社会发展动态，办公空间不一定太大，80-160平方就比较合适，但需要有优越的办公环境和高效的智能化服务。 

租赁性中小型企业 

    这类企业由于资金实力相对缺乏、对高档写字楼的投资还执有观望的心理，对市场的前景预测还没有足够的把握；但是他们也非常注重企业形象和企业品牌的提升、优越的办公环境和高效的智能化服务，以租赁的方式进行试探性入住的可能性较大，这样就为投资型用户创造了空间。可以产生出两种结果：其一，租赁后的企业由于发展迅速，企业实力不断壮大，本大厦也比较适合他们的要求，会考虑租赁形式转化为二次购买行为；其二，租赁后的企业由于经营的不善或者其他诸多方面的原因，退出租赁。据市场分析，前者途径占优。

消费者需求

影响消费者购买的因素

四、市场定位

理想中的写字楼应具备哪些条件

“甲”级写字楼应具备的条件：

物业管理完善、地理位臵好、交通状况好、大厦内部配套设施齐全及环境舒适/安静/绿化是理想中的写字楼,普遍认为“甲”级写字楼应该具备的最重要的条件。是否看重目标物业属于“甲”级写字楼：总的来说，在选择物业时， 68%非常看重或比较看重所选的写字楼是否属于“甲”级写字楼。

5A，是指智能化5A ，包括：

　　OA：办公自动化系统；

　　CA：通讯自动化系统；

　　FA：消防自动化系统；

　　SA：安保自动化系统；

　　BA：楼宇自动控制系统。

品牌定位：

属性定位：综合型写字楼

综合办公楼，就是除了办公之外还有别的功能的楼。包括酒店、商业设施、娱乐设施、会务、等功能。

五、广告语：

1. 今天的正确选择，明天的丰硕收获

2. 买现在，更是买未来

3. 优势汇聚，投资升值

4. 投资今天，享受明天

5. 近观都市动脉，远离城市喧嚣

6. 背靠大树好乘凉

7. 寻寻觅觅终可见，相看两不厌

8. 占据天时地利，把握成功契机

9. 一个不可抗拒的投资机会

10.    坐上大班椅，实现你的梦想

11.    世界触手可及，办公如此轻松

12.    站在顶峰，做顶级的人

13.    城投新天地，英雄天下

14.    享科技魅力，览国际风云；城投新天地，敢为天下先

15.    办公与世界同步

16.    与世界同步 与财富为伍

17.    天性独领风骚，办公运筹帷幄

18.    你差一个运筹帷幄的中心

19.    城投新天地，城市向上的力量

20.    未来的典范，财富从这里开始

21.    缔造商业传奇，引爆财富亮点

22.    地段，永远是赢家

23.    城投新天地改变办公时代 ；5A智能纯写字楼，执掌肇庆财富核心

24.    二十一世纪肇庆新生代的商业空间

25.    搏击新世纪长空，见证大时代繁荣

26.    锋芒毕露，卓越自豪

27.    与其等待未来，不如坐享繁华

28.    发展才是硬道理

29.    无限商机，无限风光

30.    跨越时代，赢家风采

31.    欢迎二十一世纪的赢家

32.    万丈高楼平地起，发展才是硬道理

33.    城投新天地，成就商界巨擎 

34.    城投新天地，领秀新商务浪潮

35.    雄踞肇庆，坐拥天下

36.    城投新天地，承载事业的梦想

37.    拥有这里，拥有一切

38.    尽情享受更上一层楼

39.    城投新天地，一马当先

40.    城投新天地，改写办公时代

41.