第一章  总论

1.1项目名称及承办单位

一、项目名称：临沂裕恒恒运国际物流城建设项目

二、项目实施单位：临沂裕恒恒运物流有限公司

三、项目建设地点：山东省临沂市莒南县白龙居委南，西七路东

四、报告编制单位：山东高新工程设计有限公司

1.2项目申请依据

1、国家发展改革委员会发布的《投资项目可行性研究指南》

2、国家计《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》

3、《建设项目经济评价方法与参数》(20##年3月)

4、《关于促进中国现代物流业发展的意见》(20##年8月)

5、《中华人民共和国道路运输条例》(20##年7月)

6、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年(2006～20##年)规划纲要》(20##年3月14日)

7、《全国物流标准20##年一20##年发展规划》(2005  )

8、《中国物流发展报告(20##—2006)》(20##年4月)

9、《山东省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》《山东省人民政府办公厅关于加快现代物流发展的意见》

10、《山东省人民政府关于培育发展流通领域大企业的意见》

11、《莒南县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》

12、《莒南县城市总体规划(20##-2030)》

13、《莒南县综合交通规划》(20##年4月)

1.3项目申请的范围及内容

一、项目背景及建设的必要性

二、市场分析

三、项目市场需求分析

四、项目总体发展构想与发展战略

五、项目总体发展规划

六、建设内容及规模

七、环保节能

八、组织机构与管理运营

九、项目实施进度

十、投资估算和资金筹措

十一、效益分析

1.4项目概述及研究结论

一、项目概述

为完善莒南县区域物流基础设施，为莒南县及周边地区经济发展提供优质的物流服务，提升莒南县物流地位、提高地区商品综合竞争力，临沂裕恒恒运物流有限公司拟在莒南县白龙居委南，西七路东，建设一个集停车、仓储、装卸、运输、配送、货运配载、货物分发、保税仓、物流信息中心、物流金融中心、物流管理中心、物流商务中心、物流教育与培训中心、汽车维护与修理中心、后勤服务和生活配套服务功能为一体的现代化、规范化、规模化、信息化、网络化、多元化、生态化、国际化的旅游观光综合性物流城。

本项目总用地76.75亩，总建筑面积67524平方米，容积率为1.25，建筑密度为19％，绿化率为15%。

项目建设内容包括：货运市场配载市场、大型货运停车场、大型仓储中心、保税仓、物流信息中心、物流综合管理中心、物流商务中心、物流教育与培训中心、汽车维护与修理、加气站等后勤服务项目。

本项目总投资26000万元，其中建设投资25053万元(包括建筑工程费7140万元，设备及工器具购置费9387万元，安装工程费469万元，工程建设其他费用6864万元，基本预备费1193万元，)，铺底流动资金947万元。资金来源为：自筹。

本项目建设期2年，建成后，年可实现营业收入21050万元，利税4000余万元。项目总投资收益率达到15．12％，所得税后财务内部收益率14．18％，税后投资回收期7．1年(含建设期2年)。

本项目建成后，新增就业岗位500个，极大的促进莒南县物流业的发展和物流市场的规范，并通过以项目为龙头，促进莒南县现代物流的发展，使莒南县物流总成本的比重在一定程度上得到下降，预计项目建成投入使用后五年内使莒南县物流总成本占国内生产毛额的比重下降三至五个百分点。

二、研究结论

1、本项目的建设，将会有力地推动莒南县及周边地区物流业的发展，带动社会各项事业的建设，加快莒南县及周边地区发展进程。项目建成后将成为我国物流网络中连接山东省物流线路物流结节点。

2、本项目的建设，将改善莒南县及周边地区的投资环境，有利于招商引资工作的进行，促进莒南县外向型经济更快的发展。

3、本项目的建设，投资计划合理，具有较好的经济效益和社会效益，可行性强，具有较好的前景。

综合评价，该项目经济效益和社会效益良好。项目的建设是必要的、可行的。

第二章 项目背景及建设的必要性

2．1项目实施单位概况

临沂裕恒恒运物流有限公司是由临沂恒运汽车销售服务有限公司与山东昆仑奥德能源有限公司，临沂华兴汽车销售服务有限公司共同投资2.6亿元人民币建设临沂裕恒恒运国际物流城。

2．2项目提出的背景

在现代社会，物流和金融一样，对整个国民经济的运行发挥着不可替代的基础性支持作用，物流行业在中国经济发展中的作用也越来越引人注目。

中国经济的飞速发展是推动交通运输和物流业发展的关键所在。无论是海运、空运、本地流通，还是货物出口装运整合和包装等辅助服务，都能在中国获得极大的发展机会。

中国加入世贸组织后，物流业迎来前所未有的发展机遇和挑战，有望成为中国经济发展的重要产业和新的经济增长点。面对新的全球化竞争，中国迫切需要改变现行的流通体制，特别是物流体系，加快物流社会化和信息化进程。

现代物流是指原材料、产成品从起点到终点及相关信息有效流动的全过程。它将运输、仓储、装卸、加工、包装、整理、配送和信息等有机结合，形成完整的供应链，为用户提供多功能、全方位、一体化综合性服务。而现实情况是，崛起于上世纪80年代初的临沂批发城，虽经多年发展，但尚未形成现代商贸经济的发展模式。再加上周边地市涌现出的功能相似、规模不等的各类专业批发市场，对临沂形成竞争之势，批发市场面临着市场辐射半径缩小、流通渠道被悄然截流的严峻形势，物流优势地位受到了威胁。

临沂市政府深刻认识到，商贸批发城如不跟现代物流接轨，必然无法承受市场经济冲击。为此，近年来，临沂市坚持科学发展观，积极规划调整，加快改造提升各类专业批发市场。与此同时，大力发展现代物流业。立晨物流、兰田物流、荣庆物流、香江物流园、澳龙国际物流城等一大批现代物流项目纷纷落户，在临沂市相继建起了澳龙国际物流城、兰田物流城、香江物流城、鲁信钢铁物流园区等一批现代商贸物流平台。一大批科技物流公司，以区域配送为主业的第三方物流公司也迅速崛起，现代大商贸物流城的基本框架正在临沂蓬勃兴起。

资料显示，“十五”以来，临沂市物流相关行业保持了较快的增长速度(按现行的统计口径计算，物流相关行业主要包括交通运输、邮政、电信、仓储、包装、批发和零售等行业)。20##年，全市物流相关行业增加值达到276亿元，比20##年净增36亿元，同比增长17％，物流相关行业占全市GDP的比重为20．5％。这标志着，物流业正逐步发展成为临沂市重要的支柱产业。

20##年9月6日，现代物流协会——一个非营利性的社会团体，由各相关组织和单位与各种经济成分的工商物流企业自愿组成的地方性行业组织从此诞生。“现代物流协会的成立，适应了经济的发展需要，顺应了广大物流企业的呼声。"临沂市政府领导在成立大会上说，此举对于加快临沂由传统商贸大市向现代物流强市转变有着十分重要的意义。

物流协会成立后，通过广泛有效的工作，参与发展规划的调研与制定，展开多方面的咨询和协调服务，引导企业改变传统物流管理方式，树立现代物流新理念，建立现代物流新业态，优化企业供应链，整合社会物流资源，降低物流成本，规范物流行业的行为，在加速临沂市现代物流产业的发展中发挥着越来越重要的作用。

实践证明，加快发展以大市场、大仓储、大流通、大信息、大配送为基本特征的现代“大物流”是顺势之举。根据《临沂市现代物流业发展“十一五"规划纲要》，临沂将坚持“总体规划、协调发展、信息化带动、物流国际化”的原则，充分发挥在区位、交通和商贸流通等方面的比较优势，全面整合社会物流资源，构建起现代化的物流基础设施和物流公共信息平台。到20##年，全市现代物流业实现增加值达到450亿元，年均增长16％左右，占生产总值比重达到18％。

“十一五"期间，临沂将在市区基本建成东部和西部两大综合物流园区、三个物流平台和一批特色专业物流中心，基本建成莒南临港物流园区，其他各县初步形成功能较为健全、特色鲜明的物流中心，初步形成布局合理、功能较为健全的现代物流发展格局，作为山东省物流业重点区域，与济南、青岛两市一起成为山东省流通信息交换枢纽和电子商务中心，并且辐射周边城市，形成立足鲁南苏北、面向全国的区域性物流中心。

当前，临沂依托区位交通和物流需求丰富的优势，正在加快建设三大物流园区：一是市区西部物流园区，即以铁路货运站、京沪高速、货物快运总站、批发市场和高新技术开发区为依托，以争创全国优质板材产业基地和大型商贸物流企业为龙头，建设以区域性的采购交易中心和物流集散基地为特色的综合性物流园区。二是市区东部物流园区，即以铁路货运场站、国道省道干线、临沂机场和经济开发区为依托，以立晨、鲁信等大型现代物流企业和临工机械等大型出口加工企业为龙头，重点发展为工业企业服务的生产物流、采购物流和营销物流业务，建设陆空联运、陆海联运、集装箱增值服务等具备外向型经济特色的加工集散型综合物流园区。三是莒南临港物流园区，即以莒南县坪上、团林镇为中心，以兖石铁路、省道干线、日照港、岚山港为依托，重点规划建设以外向型为主的综合物流园区。

为与三大物流园区发展相匹配，临沂积极构建三大物流平台：一是依托临沂市公铁运输网络密度大、货运场站、货运线路和“联托运"较为发达的优势，加快临沂客运总站和国家公路主枢纽城市建设，增加铁路专用线数量，加大整合力度，提高配套能力和综合服务水平，优化公铁、陆海联运、多式联运，进一步增加航班航线，加快发展航空运输，构建综合交通网络平台。二是依托铁通澳龙物流信息中心临沂交运信息中心和立晨物流信息中心等，加快系统整合，建设省级公共流通信息交换平台，尽快制定完善物流信息共享和数据交换规范化标准，推进电子政务、电子商务建设，推进物流服务企业、工商企业、物流园区、大型专业市场及公共信息资源查询系统联网，加快实现物流信息互通、共享，构建物流信息网络平台。三是紧紧围绕打造“中国现代商贸城"的目标，依托现有商贸流通资源优势，按照在规范中发展、在发展中提高的思路，有规划、有重点、分步骤地整合提升现有商贸资源，积极推进电子商务、物流配送、连锁经营、分销代理等现代流通方式的运用，构建现代物流发展的流通网络平台。

2．3项目建设的必要性

一、符合国家产业政策及地方发展规划

国家发展和改革委员会、科学技术部、商务部联合编制了《当代优先发展的高技术产业化重点领域指南》第二十八条第一款将 “现代化配送中心、加工中心、代理经营配套设施建设及连锁经营"的物流业列为重点鼓励发展的对象。20##年3月1日国家经贸委、铁道部、交通部、信息产业部、外经贸部、民航总局等六部委专门发文《关于加快我国物流发展的若干意见》，针对我国物流业的发展提出了若干政策性意见和扶持政策措施。国家科技部已批准成立 “中国物流生产力促进中心”，以推动我国物流业及其相关技术支持系统的开发和研制。

20##年9月4日，山东省经贸委、交通厅、信息产业厅等6部门联合转发了国家经贸委等部委的《关于加快我国现代物流发展若干意见》，要求全省有关部门认真贯彻上述文件精神，以加快推动山东现代物流业的发展步伐。20##年11月25日，山东省人民政府办公厅又以鲁政办发[2002]56号文下发了《关于加快现代物流发展的意见》，强调了加快现代物流发展的必要性和紧迫性，提出了加快现代物流发展的主要措施。临沂市政府也十分重视现代物流业的发展，提出了发展临沂市物流业的规划方案和发展重点，临沂市将出台《临沂市现代物流业发展“十一五"规划纲要》，总的指导思想是：紧紧围绕建设“现代商贸城”和“国际物流港"的目标要求，充分发挥区位、交通、商贸等方面的比较优势。

根据《临沂市现代物流业发展“十一五"规划纲要》，临沂将充分发挥在区位、交通和商贸流通等方面的比较优势，全面整合社会物流资源，构建起现代化的物流基础设施和物流公共信息平台。

到20##年，第三方物流增加值占全市物流业增加值的比重由 “十五"末的15％提高到25％，物流成本占全市GDP的比重由“十五"末的20％下降到15％，物流产业增加值达到500亿元，年均增长幅度高于全市生产总值2个百分点。“十一五”期间，基本建成东西两大综合物流园区和一批特色专业物流中心，基本形成现代物流网络的基本框架，基本建成高效、便捷、与国际接轨的现代物流公共信息平台，基本形成以第三方物流为主的市场主体。

按照设想，到20##年，第三方物流增加值占全市物流业增加值的比重持续上升，力争达到40％以上：企业物流运作效率稳步提高，物流成本占GDP的比重持续下降，力争达到发达国家目前10％左右的水平。形成国内外现代物流业发展的重要节点，成为重要的区域性物流枢纽城市。

二、项目的建设，是临沂市物流业发展的客观需要

目前，临沂市共有大型货运站(场)13家，从事货运及相关业务的经营业户约1200户，年缴利税过千万元。但临沂市物流产业并没有走上健康有序发展的道路。经调查临沂物流市场存在以下问题：

1、大多数货运市场在临沂市区，而且有相当数量的货场地处市内繁华路段，部分区域市场设置密度过大，加重了局部交通压力，致使这些区域的大型配货车辆猛增，经常造成严重的交通堵塞。  

2、一些非法业户不想进场经营接受统一管理，经营业户在市区乱设门头，自己在外随便经营，比较分散，给政府管辖带来很大难度，有的不办理运输许可证和营业执照，偷税漏税现象十分严重。

3、在外随便经营的空车配货经营者不仅占用人行道和非机动车道装卸货物，且还把车辆开进居民大院装卸货物，一些非法业主不分白天、黑夜装卸货物，给居民区带来了诸多隐患和不安全因素。

4、临沂大多数货运市场规划不合理，通道不畅通，导致车辆在通道上装货，场内交通堵塞，影响了物流作业的效率。

5、大多数货运市场规模小、功能单一，大部分货运市场几乎没有仓库，存在运力投放过滥，运力结构不合理、配载运力利用率低，无法提供一条龙的物流服务现象，资源浪费严重。

6、多数货运站场管理服务功能还不完备，缺乏统一的经营标准和经营规范，以致市场中经常出现业户携款逃逸、货物丢失、跑货等丑恶现象，不仅给需要物流服务的带来了损失，也给货运道路秩序带来不安定因素，给临沂市、政府、交通部门带来极坏的影响。

7、许多货运经营户是典型的”三合一∥档口——集生活、工作、仓库三者于一体，卫生、环保、安全条件级差，严重存在消防隐患。

8、临沂现有货运市场档次不高，都还停留在发达地区九十年代甚至八十年代的水平，基础设施落后且兼容性差，设施陈旧落后，仓库、装卸机械、运送设备、信息交换等设备远不能适应需要。

9、大部分货运市场配套服务不完善，无法提供物流信息、物流金融、培训、通信、综合办证、公寓、休闲、娱乐等配套服务项目。

10、不正当的竞争和经营手段，导致矛盾纠纷及治安案件频发。

根据以上情况，临沂急需兴建一个现代化的综合性物流园区，来解决目前出现的问题，使临沂市的物流产业走人健康发展的道路。

临沂市裕恒恒运物流有限公司针对上述情况，积极抢抓临沂发展现代物流的机遇，建设一个综合性物流园区，并作为国家级示范性物流基地率先启动。

第三章  市场分析

3．1物流的概念

一、物流的概念

物流是为满足消费者需要而进行从起点到终点间的原材料、中间过程库存，最后产品和相关信息有效流动和储存的计划、实施和控制管理过程。这是美国物流协会从总结物流经济活动特点和作用的基础上所下的定义。

1、对物流运作功能的理解

物流是将企业的原材料采购，半成品及产成品库存、销售相关的运输、仓储、配送、包装等进行一体化管理的生产活动。

2、对物流增值功能的理解

物流是对企业的生产、销售组织管理及相关资源进行重新整合，以优化企业资产结构及经营活动的资本升值活动。

3、对物流信息功能的理解

物流是为企业经营计划制定、存量管理、产品跟踪、市场需求分析及产品流通运作等经营环节具有决策支持功能的信息服务活动。

4、对物流价值功能的理解

物流是通过降低企业运输及配送费用。实现零库存、优化资金流等途径，实现企业经营成本节约的创造增值价值的活动。

二、现代物流的特点及发展趋势

1、国外现代物流业的发展水平以美国、日本和欧盟国家为代表。战后发达国家经济的逐步繁荣，出现了国内外市场上大批量工业制成品的销售需要，并要求尽可能地把运输同库存、仓储、包装和销售等相关作业协调进行，以便加速物资流通和降低运销成本。

从国外物流业50年的发展看，主要得益于稳定的经济增长、发达的信息技术、宽松的法制环境和经济的全球化。这些国家物流成本占国内生产毛额的百分比而言，美国为10％，日本为14％，英国为10．6％，法国为11．1％，意大利和荷兰均为11．3％，德国为13％，西班牙为11．5％，均居世界领先地位。

2、发展趋势

从现代物流的发展特点看，物流业己步入成熟阶段，物流业的进一步发展主要是物流内涵的拓展、过程延伸、覆盖面的扩大以及物流管理的日益专业化、技术化、标准化和信息化。

(1)物流服务的内涵将继续拓展

(2)物流服务过程在继续延伸

(3)专业化物流服务在不断壮大

3、现代物流的核心——供应链一体化

物流管理的作用是将分散的功能要素集合成一个有机的系统并以此构成物流的基本要义所在，因此物流理论形成开始便被注入了系统的思想。

供应链是指从采购开始经过生产、分配、销售最后到达用户等一系列活动(既包括生产经营活动，也包括物流活动本身)是一个环环相扣的“物流链”。供应链是现代物流管理的重要特征，也是现代物流的核心理论和技术所在。

3．2物流园区的发展概况

物流园区的建设和发展问题的提出，是由于现代物流发展特点和趋势本身决定的，也是由于企业发展战略的改变、企业物流能力的培养、计算机及网络等物流新技术的应用和物流服务的专业化分工与协作不断走向深化的产物。

自1998年以来，发展现代物流的积极性和热情在全国被唤醒，各类物流基础设施建设也呈现出良好势头，物流园区正是在此种背景下出现并开始大力发展的。

一、物流园区的产生

物流园区作为物流业发展到一定阶段时产生的新兴物流集疏方式，在日本、德国等发达国家已经得到了快速发展。

二、国内物流园区的发展情况

由于物流园区在经济规模、地理分布、建设运作方式和政府发挥作用等方面具有明显的发展物流的开发效应和宣传效应，中国政府及企业在近2～3年中不约而同地将其作为推动地区、区域和城市物流发展的重点工程，给予大力的支持。

1、珠江三角洲地区

珠江三角洲地区的物流园区发展最具有代表性。

(1)深圳将建立八大物流园区

深圳市政府规划明确了物流发展重点及物流基础设施发展方向，为适应未来的深圳将由北向西、中、东部三个方向发展，形成辐射状的城市基本骨架的城市发展格局，深圳市己确定把物流业作为未来经济发展的三大支柱产业之一。

深圳市物流业主要服务于两大类型，包括货运枢纽型和配送中心型，共分为五种类别，即综合、港口、陆路口岸、航空、配送等，形成布局合理、功能齐备的八大物流园区：机场——宝安物流园区。占地二十五公顷，包括航空物流、货物代理及配送；西部港区物流园区。占地四十公顷，以散杂货集散和集装箱运输为主；南山物流园区。占地二十公顷，主要为消费性物流节点和配送服务中心；平湖物流园区。面积达到五十公顷，主要用于货物中转运输及铁路公路联运；龙华物流园区。占地四十公顷，主要功能为陆路口岸货运中转及集装箱接驳；笋岗——清水河物流园区。规模为五十到六十公顷，其功能为消费性物流节点和配送服务中心；龙岗物流园区。占地十公顷，主要为消费性物流节点和配送服务中心；盐田港区物流园区。面积为五十公顷，主要从事国际集装箱中转、拆拼和仓储加工。

( 2)东莞常平物流园区

东莞是珠江三角洲对外经济最为活跃的城市，外贸进出口额在中国城市中名列前茅。东莞境内的常平是京九铁路，广梅汕铁路、广深铁路的交汇点，有“京九第一镇"美誉，从物流的角度衡量，其地理位置非常重要，借助连接南北的铁路干线京九线和常平铁路枢纽，建设服务于东莞及周边地区、辐射京九沿线的物流园区，将有利于提高跨区域工业、商贸物流的组织化程度和物流运作效率。

常平物流园区首期占地二十万亩，位于东莞常平东站货场东端，规划为八大功能，包括粮油饲料批发，农副产品。食品批发，专业建材，铁路货运、公路货运，仓储配送库及信息展示中心等。

2、长江三角洲地区

在经济发展的推动下，上海市区面积近20年得到大幅度扩展，从80年代初的450平方公里左右到90年代的700平方公里，预计到20##年将达到1 500平方公里，中心区将达到600平方公里。

根据上海城市总体发展战略确定的“客走内环、货走外环”原则，以及“三港二路”的发展规划与调整趋势，参照国际城市发展与现代物流发展的经验，上海将在西北、西南物流组织聚集地和通道上建设二个社会化、现代化的综合物流园区。

华东地区是中国经济发展水平较高的三大经济区域之一，也是重要的物流发生与运作组织枢纽。此地的南京、临沂、无锡、杭州、宁波、徐州等城市，均因物流量大或作为重要的交通运输枢纽而在区域物流的组织中发挥着重要的作用。

(1)西南物流园区

规划中的西南物流园区将位于闵行区，以上海市与南方各省市物流为主要服务对象，以沪杭高速公路、铁路和公路国道为依托，以上海市浦西地区西南方向物流主要服务对象，建设现代化物流系统。

(2)西北物流园区

占地3000亩的上海西北物流园区，是中国“十五"规划中全国47个综合交通货运枢纽的重要组成部分，具有海、陆、空、铁多式联运的综合交通优势，服务于长江三角洲经济带。

(3)徐州香山现代物流园区

徐州香山现代物流园区是徐州市政府重点工程项目之一，位于市东郊下淀地区，交通便利、位置优越，紧靠台湾大中钢铁厂、金山桥高新技术开发区等生产区。在原有6万平方米仓库、二条铁路专用线的基础上，建100余亩的停车场，一万平方米的智能化高架仓库和拥有200辆货车的虚拟车队，以此为龙头整合徐州市现有社会物流资源。

三、国外物流园区的发展经验

1、物流园区的区位选择和空间布局

物流园区的功能和服务特性决定了物流园区大都布局在城市边缘、交通条件较好、用地充足的地方。

物流园区在空间布局时还需考虑物流市场需求、土地价格、交通设施、劳动力成本、环境等经济、社会条件因素。设置考虑以下因素：

一是至少可以实现两种以上运输方式连接；

二是选择交通枢纽中心地带，使园区布局与运输网络相适应；

三是经济合理性，为园区企业获得必要利益创造条件；

四是符合环境保护与生态平衡的要求。

2、物流园区的建设和经营

物流园区的发展历史要比物流发展历史短许多，因此，园区作为现代物流业发展的一个新趋势，目前仍处于迅速发展的过程之中，其建设的经营经验较少且并不成熟。

(1)日本的经验

在经济发达国家中，日本的物流园区建设历史稍长，在建设中积累了一定的经验，其基本做法是：重视规划；优惠的土地使用和政府投资政策；良好的市政设施配套及投资环境

(2)德国的经验

德国一般采取联邦政府统筹规划，州政府、市政府扶持建设，公司化经营管理，入驻企业自主经营的发展模式，其基本做法是：联邦政府统筹规划；州政府、市政府扶持建设；企业化经营管理；入驻园区企业自主经营

3、物流园区的发展前景

物流园区出现以后，对使用园区的企业乃至邻近城市都产生了巨大的经济和社会效益，主要表现在减轻了物流对城市交通的压力，减小了物流对城市环境的不利影响，提高了物流经营的规模效益，满足了仓库建设大型化发展趋势和货物联运发展的需求。   

在中国，物流业的发展正处于起步阶段，物流业较为发达的经济中心城市己经开始了大量积极有益的理论探索和实践尝试。

3．3我国现代物流业发展现状

中国现代物流业，是适应中国经济快速发展和对外开放、市场竞争日益加剧的形势下发展起来的新兴产业。

l、物流基础设施建设取得长足进展

2、现代物流技术逐步得到应用

3、专业化物流企业迅速发展

4、全国社会物流总额逐步增长

5、全社会物流总成本占GDP的比重逐步降低

总的看，中国现代物流业处于起步阶段，总体发展水平比较低。

一是物流总成本仍然偏高；

二是专业化物流企业少、服务水平低；

三是区域发展还很不平衡；

四是物流基础设施建设还不能适应物流发展的需要。

据国家发改委、国家统计局和中国物流与采购联合会联合发布的统计结果，20##年，我国物流业增加值同比增长12．5％，占服务业全部增加值的比重17．1％，比上年提高0．5个百分点；社会物流总费用与GDP的比率由20##年的18．5％下降为18．3％，比上年下降0．2个百分点。可以说，我国现代物流业已进入一个持续稳定的发展区间，运行质量逐步提高。增值服务、业务创新成为企业竞争的新领域和新的利润增长点。

据《20##年中国最具竞争力50强物流企业排序》统计结果显示，营业收入超过100亿元的有4家，超过50亿元的有8家，超过10亿元的有34家，排名第50位的为3．5亿元，比20##年的第50位增加了1亿元。特别是我国民营物流企业短短10多年时间实现了超常规发展。

随着物流业发展，企业物流观念逐步由“小而全，大而全"向 “主辅分离、服务外包”转变。20##年，销售物流外包以5％～10％速度增长，运输与仓储外包以10％～15％速度增长，运输业务委托第三方已占企业运输业务的67．1％，呈现出企业物流转移外包由简单的运输、仓储业务环节向增值服务和一体化物流模式延伸，制造业和物流业融合，二产与三产联动发展的趋势。

但目前我国物流业发展仍然处于初级阶段，粗放式经营的格局尚未从根本上改变，社会化物流的有效需求不足和适应企业需要的物流供应服务能力不够的问题同时存在；地区之间、行业之间、品种之间物流发展不平衡的问题还比较突出；已经出台的政策措施需要进一步落实，新的问题需要创造相应的制度和政策环境来解决。

一、物流业在“十一五”经济发展中的地位

《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中，国家将物流产业列为现代服务业中。将“现代物流业”和交通运输、金融服务、信息服务、商务服务等作为“生产性服务业"，列入大力加快发展的重点领域，提出了发展的思路和重点。

二、我国“十一五"物流业发展的政策导向“十一五"乃至今后更长时期物流产业发展的主要任务：

1、推广现代物流管理技术，促进企业内部物流社会化。

2、培育专业化物流企业，积极发展第三方物流。

3、建立物流标准化体系，加强新技术开发利用，推进物流信息化。

4、加强物流基础设施整合，建设物流枢纽，发展区域性物流中心。

三、中国“十一五”期间物流产业的发展趋势

第一，物流需求及运输总量将持续快速增长

第二，物流市场的集中程度继续提高

第三，物流与运输结构加快调整

第四，物流服务方式与组织形式多样化

第五，物流领域的竞争环境改善

第六，物流基础设施继续强化和改善

3．4山东省现代物流的发展状况分析

一、山东省现代物流发展现状

近年来，山东省现代物流得到较快发展，作用逐步显现。

1、物流总量不断增加

2、物流基础设施建设步伐加快

物流园区和货运场站建设进入了新时期，全部建成和在建的物流园区67个，等级货运站发展到494个。

3、第三方物流得到发展

从事物流业务的企业有3000多家，15家企业入选全国物流百强，总数在全国居第三位。马士基、伊藤忠国外知名物流企业入驻山东省。

4、优化企业物流管理取得成效

山东省已有392家企业在不同层次、不同环节采用了现代物流管理方法，取得直接经济效益11．52亿元。

5、商贸物流配送快速发展

6、物流科技与装备水平有较大提高

7、物流教育与培训取得成果

二、山东省物流发展的内外因素

1、区位优势：得天独厚的有利条件，物流辐射面大，发展腹地广阔。

2、经济增长：经济总量上升到全国第二位，占全国的比重为十分之一。

3、政府推动：各级政府引导、支持，为现代物流发展创造了良好的外部环境。

4、基础设施：合理的物流网络和综合运输服务体系，为现代物流业提供了保障。

5、企业物流：总结优化企业物流管理的路子，为企业流程再造提供成功的案例。

6、通信网络：光缆和数字微波相结合的长途传输干线网，适应物流业发展需求。

三、山东省现代物流发展基本态势

一是各地对物流的认识更加深入、更加理性，工作注重切合实际。

二是物流园区、物流中心建设突出重点，产业集聚度提高。

三是物流企业集约化、规模化程度提高，可持续发展能力增强。

四是物流业保持了与制造业相适应的增长态度。

五是物流企业间重组、多种所有制企业的事例步伐加快。

六是物流市场按照行业、地域、产品不断细分。

七是物流业平均利润水平下降。

四、山东省物流发展展望

山东省委书记张高丽在《关于大力推进山东省现代物流业发展的建议案》上批示，“在服务业发展中，现代物流具有特殊重要意义。要以改革创新的精神，更加积极地做强做大现代物流业，推动整个服务业的繁荣发展”。今年山东省经济贸易委员会完成了《山东省“十一五"现代物流规划》，为山东省物流业发展提供了第一个指导性文件。

1、发展现代物流的指导思想

山东省委提出提前基本实现现代化的宏伟目标，以行业需求为导向，整合资源，加快物流园区、物流中心和物流节点等基础设施建设；指导运输、仓储、货代等传统行业进行升级改造和结构调整，大力培育第三方物流企业集团；对企业内部物流流程进行再造，建立企业物流管理机制；加快中心城市现代物流设施和经营网络建设；努力构筑现代物流服务体系，把现代物流业培植成为山东省服务业的重要支柱。

2、发展现代物流的指导原则

(1)市场导向原则

(2)企业主体原则

(3)与经济协调发展原则

(4)物流国际化原则

(5)信息化带动原则

(6)标准化原则

3、现代物流发展的总体目标

经过5年的发展，在山东全省基本建立起以鲁东、鲁中、鲁南三大物流区域为主体，青岛、烟台、日照三大港口为龙头，青岛前湾港等10大物流园区、淄博鸿运物流中心等20个物流中心为重点，山东20户物流企业为骨干，高速山东段为主要通道的快捷准时、经济合理、陆海空相连的现代物流服务体系；大力发展国际物流系统、快速物流系统、城市物流配送系统三大物流系统；省200户重点工业集团率先实施现代物流管理，降低“两项资金"占用，使物流成本占GDP的比重由21％降到18％左右；物流业增加值占FDP的比重有较大幅度的增加，第三方物流占全社会物流的比重达30％以上。

4、物流发展重点

(1)重点物流区域规划

鲁东物流区域以青岛、烟台、威海为主体，重点发展外向型物流和辐射型物流，鲁中物流区域以济南、淄博、潍坊、德州为枢纽，着重发展城市配送物流及中转物流，鲁南物流区域以临沂、日照、济宁、枣庄、菏泽等市为主体，重点发展商贸物流和港口物流，努力发展成为连接南北商贸流通的区域枢纽。

(2)物流园区和物流中心建设

规划在重点城市、产业集聚带、货物集散地、交通枢纽建设10个物流园区、20个物流中心、15个商贸配送中心和一批货运站场。

(3)物流网络规划重点

一是加快青岛、烟台、日照三大港口建设。

二是公路建设，建成干线、支线相连，货畅其流的公路运输网络。

三是铁路建设，以运输能力建设为中心，抓好铁路通道建设。

四是航空运输，吸引、提高航空货运占全省综合货物运输的比重。

(4)物流信息平台建设

物流公共信息平台建设应以市、行业、大企业集团的信息系统为基础，以加快整合信息网络资源为重点，逐步扩大信息平台的信息量和用户群，向全省性的公共物流信息平台过渡。在此基础上实现与银行、保险、税务、海关等信息系统联网，建成电子商务平台系统，推动物流活动中财务结算等的电子化进程。

3．5临沂市现代物流的发展状况分析

临沂地处鲁南苏北，是全国重要商贸物流城，不仅具备较为发达的陆空交通网络和东距海岸港口近的位置优势，还拥有商贸巨大的货物吞吐量，为物流产业的发展奠定了良好的基础，在国民经济中占有举足轻重的地位。

一、临沂物流产业发展现状及特点

临沂市商贸业经过多年发展，各类商贸企业及个体户年销售额在1500亿元以上，其总量已居全国同类城市前列，如此规模的商贸交易为临沂市的物流业发展提供了得天独厚的优势条件，物流产业规模得以长足发展。

1、物流相关行业数量多，产出大，交通运输业占据主导地位。

2、物流产业规模不断扩大，对提升第三产业发展作用明显。

3、物流基础设施不断完善，交运能力迅速提高。

4、市场布局优化，流通网络规模迅增，拓展了现代物流业展的空间。5、物流投资呈多元化趋势，非公有制经济发展迅速。

6、物流业发展水平领先山东省平均水平，现代物流起步提升。

二、临沂发展现代物流业存在的困难和问题

1、物流专业化程度低，物流企业规模小，现代物流业还处于起步阶段。

2、物流成本较高、效率低。

3、物流业管理体制和机制与现代物流的发展不适应。

三、临沂加快现代物流业发展的出路

1、树立现代物流观念，增强物流产业意识。

2、构筑和完善物流运输平台，适应国际物流发展需要。

3、依托商贸优势，整合资源，发展第三方物流。

一是以现代商贸城建设为契机；二是以物流基地建设为依托；三是把发展大型企业物流作为现代物流的重点；四是大力发展全社会的第三方物流，着力第四方物流研究和实施。

4、发展电子商务物流，建立全市物流公共信息平台。

5、引进和培养优秀物流人才。

3．6我国物流业发展展望

今年我国现代物流业将会继续平稳较快发展，在物流业总体规模、发展结构等方面进一步加以发展。

物流业总体规模将继续扩大。物流业是基础性、复合性产业，涉及国民经济的方方面面。物流业发展必须走在经济发展，经济结构调整和经济增长方式转变的前面，为“又好又快”提供支撑和保障。在经济发展，物流需求强劲增长的推动下，20##年，我国社会物流总额增长幅度，将会继续快于服务业和GDP增长的速度；物流业占全部服务业增加值的比重在20##年的基础上有所提高。

物流业发展的结构将进一步调整优化。从行业物流发展来看，钢铁、粮食、煤炭、石化、汽车、建材等基础性原材料及重点生产制造行业物流运作模式的转型将会加速；第三方物流将更多地进入商贸流通业；农业和农村物流将更加受到重视。从区域物流发展来看，枢纽港口和产业集群的辐射和带动作用明显，几个大物流节点将发挥重要作用；随着产业梯度转移，物流服务由东向西、由城入乡的趋势开始出现，适应区域经济协调发展的物流格局将逐步形成。

物流业发展的速度、质量和效益趋于协调。物流业加紧向制造业渗透，一体化的供应链管理、物流服务将有较快发展。从具体的品种来看，食品物流、药品物流、冷链物流、危险化学品物流等，直接关系民生和社会安全的品种仍有较大发展空间。从物流企业的运作模式来看，业务创新和增值服务成为主要的竞争手段。物流企业供应服务能力的提高，将促使生产制造和商贸流通企业分离外包物流业务。

20##年，公路“五纵七横”国道主干线系统建设进入收尾阶段，铁路、民航、水运、管道等基础设施建设进一步加快，我国综合交通运输体系趋于完善。一批适应不同需要的专业物流园区开工建设，一些功能健全、定位准确的物流园区发挥重要作用，物流网络组织节点开始形成。物流信息化、标准化，物流统计信息体系，物流学科体系建设，物流理论研究和科技创新等行业基础工作将稳步推进。

物流业更加开放带来新的挑战。越来越多的跨国公司把采购中心、物流中心建在中国，中国已成为全球供应链体系的重要组成部分。国际著名物流企业在布点立足的基础上，加紧深入中国国内市场，建立自身的网络体系。这一趋势必将促进我国物流业加快成熟，也会给物流企业的发展和政府监管方式带来新的挑战。

继国家“十一五"规划确立现代物流的产业地位以后，国务院于20##年3月发布《关于加快发展服务业的若干意见》，指出，“优先发展运输业，提升物流的专业化、社会化水平，大力发展第三方物流"。经过几年发展，特别是全国现代物流工作部际联席会议制度建立以来，推动物流业发展的合力正在形成，许多政策措施进入具体实施阶段，20##年我国现代物流业发展的体制和政策环境将继续向好的方向发展。

第四章 项目市场需求分析

4．1临沂市及周边地区物流需要分析

一、临沂市及周边地区物流需求的分析

1、临沂市市域范围内物流需求的特点

通过对目前临沂市及相关地区物流组织管理现状的调查分析，临沂市相关区域内的物流需求具有以下特点：物流需求发展的阶段性；物流需求内涵的针对性；物流需求种类的多样性 

2、临沂市及与周边地区经济活动引发的物流需求

(1)物流需求压力逐渐加大

(2)物流需求规模迅速扩展

(3)物流需求种类日趋复杂

3、临沂物流发展潜力分析

(1)从经济增长量看临沂物流量的增长潜力

临沂市在《临沂市现代物流业发展“十一五"规划纲要》中提出：力争到20##年，第三方物流增加值占全市物流业增加值的比重由“十五"末的1 5％提高到25％，物流成本占全市GDP的比重由 “十五"末的20％下降到15％，物流产业增加值达到500亿元，年均增长幅度高于全市生产总值2个百分点。“十一五”期间，基本建成东西两大综合物流园区和一批特色专业物流中心，基本形成现代物流网络的基本框架，基本建成高效、便捷、与国际接轨的现代物流公共信息平台，基本形成以第三方物流为主的市场主体。

(2)从对外交通现状看临沂物流的发展潜力

①对外公路通道现状

临沂城区的干线公路有：已建成通车的京沪、日东两条高速公路形成“十"字型高速公路通道，还有3条国道(G205、G206、G327)和1条省道(S342)从城区经过。规划中的枣临、东红两条高速公路与京沪、日东高速公路基本成“井”字型布置在城市周围，四条国省道呈“米"字型穿越市区，东南西北四个方向共有大小13个出口，对外公路交通十分便利。

②对外铁路通道现状

     临沂市境内有新兖石铁路、胶新铁路和坪岚铁路。其中，新兖石和胶新铁路在临沂市河东区相交呈“十”字型。

临沂市的铁路网南下可达长江三角洲经济发达地区，北上可联系京津等环渤海发达地区，西进可以联系西部广大内陆腹地，东出可直达日照港。

      ③对外水运交通现状

临沂市地近黄海，是沂河、柳青河、枋河和涑河四水系汇聚之点，河道干流长于10公里以上的有200余条。主要河流为沂河和沭河，临沂市的内河基本不具备通航能力。临沂市是明显的海陆交汇地，东靠青岛港、日照港、岚山港、连云港四大港口，海运便捷。

     ④临沂市航空现状

    临沂机场位于临沂市区东部偏南，紧邻市区，距离市中心仅6公里，地面交通极为便利。目前机场已开通临沂至北京，上海，广州、温州、宁波、青岛、潍坊等城市的航线航班，每周进出港航班30架次。

(3)从交通运输增长量看临沂物流量的增长潜力临沂交通运输生产稳步增长。

公路铁路水路运输情况

临沂对外货运量预测与增长综合表

(4)从技术经济特性看临沂物流量的增长潜力

从技术经济角度来看，公路运输具有覆盖面广、机动灵活、时效性强、提供个性化服务、可实现门到门的直达运输、可将各种运输方式进行有效衔接、适合于各种批量的运输等显著特点，这些特点能够使公路交通更好地适应市场条件下的客货运输需求，适合于中短距离的各种运输和中长以上距离的高价值货物运输。

(5)从综合运输体系方面看临沂物流的发展潜力    

现代综合运输体系是由多种运输方式共同组成的有机整体，各种运输方式间存在很强的互补性和相互依赖性。一种运输方式的发展和运输量的增多，会给与之相配合的其它运输方式带来更多的需求，越来越紧密地协作将有助于提高运输系统的整体效率，使各自的市场不断扩大、服务不断延伸。

(6)从政策方面看临沂物流的发展潜力

临沂市出台的《临沂市现代物流业发展“十一五"规划纲要》，总的指导思想是：紧紧围绕建设“现代商贸城”和“国际物流港”的目标要求，充分发挥区位、交通、商贸等方面的比较优势。

(7)从体制方面看临沂物流的发展潜力

经过多年的探索和实践，公路交通已经建立了一套基本适合市场经济制度、能够促进公路发展的建设方针和投融资体制。“统筹规划、条块结合、分层负责、联合建设”的以地方为主的建设方针，既较好地发挥了国家宏观调控和重点引导的作用，又充分调动了各方建设公路的积极性，对指导公路建设、实现公路交通跨越式发展起了重要作用。

(8)从经验积累与技术进步看临沂物流的发展潜力

中国公路交通近十几年来实现了跨越式发展，在发展过程中积累了大量的技术经验和管理经验，这些经验的积累将为“十一五"期公路交通继续加快发展提高强有力的推动力。

4、临沂市物流需求总体规模

(1)总体物流需求的范围及构成

①需求范围

物流需求具有多样性、多环节，从数量上反映一个城市或地区的需求水平，目前尚无统一的方法。物流园区作为新生的物流环境开发和物流组织管理方式，其建设和开发规模又必须建立在数量化的需求基础上，以便进行物流设施的建设规划和进行科学合理的布周。

考虑到上述因素，在本次可行性研究中，将临沂市物流服务总量限定为临沂市范围内发生的物流服务需求量。

②需求构成

按照物流需求的总体范围，从物流服务区域、对象和基本组织形式的角度分析，临沂市物流服务总量在构成上将取决于上述素。

地区范围

临沂市物流需求主要指临沂市域范围内的商贸企业、生产企业、物资流通企业等对运输、仓储、配送等物流组织管理活动的需求。

服务对象

从物流运作角度分析，临沂物流园区物流需求对象应为对各种运输、仓储、配送、加工等物流具体活动在运作上的需求者，并随各种主客观条件的完善程度逐步扩展。

基本形式

以运输、仓储与信息为基本服务手段，结合城市配送、城际快递、地区分拨、多式联运、简易加工、服务代理等基本服务形式。    

2)物流需求总量    以20##年临沂市全社会运输总量为基础，以临沂市交通邮电“十一五"规划为参考依据，按照临沂物流活动的组织环节、内在数量关系和现代物流的组织特征，对临沂市物流总量进行预测。

临沂市物流总量是指临沂市域范围内的工商企业、物资储运企业对运输、仓储、配送、加工等各种物流运作组织的需求量的总和。

20##年末临沂市全年公路运输货物周转量18．97亿吨公里，据介绍，临沂市道路运输客运量、旅客周转量在今后5年内将保持年均递增8％和6％的增长幅度，货运量、货物周转量也将保持年均递增9％和7％的快速增长。

临沂市在《临沂市现代物流业发展“十一五”规划纲要》中提出：力争到20##年，第三方物流增加值占全市物流业增加值的比重由“十五”末的15％提高到25％，物流成本占全市GDP的比重由 “十五”末的20％下降到15％，物流产业增加值达到500亿元，年均增长幅度高于全市生产总值2个百分点。

4．2项目目标客户定位及需求分析

一、项目目标客户定位

本项目的目标客户根据需求的不同可分为如下三大类：

1、从事物流服务的客户

2、需要物流服务的客户

3、从事物流配套服务的客户

二、项目目标客户需求分析

1、从事物流服务的客户需求分析

从事物流服务的客户，其主要服务对象是临沂市或周边地区或全国各地或国外的生产企业、流通加工业和批发企业，其需求主要体现在：需求办公场所、仓库、停车场、公寓、物流信息、金融、以及饮食、文化娱乐、汽车配件、汽车维护与修理、通讯、电讯、邮电、保险、日用百货、超市和生活等配套服务。

2、需要物流服务的客户需求分析

(1)需要物流服务的企业物流外包的状况

①不同行业的客户，物流外包可能性差异很大。

零售业物流外包的比例最小，73％的零售企业使用的是白有物流。电子及通信设备制造业外包比例最高，达到88％。

②国有企业物流外包的可能性最小，外商独资企业和中外合资企业物流外包的可能性最大。

(3)企业在从事出口和国内业务时，物流外包的领域是有差异的。

通过调研发现：在出口活动中，企业往往看中物流公司的通关、海运和空运能力。而在国内活动中，物流外包的主要领域是道路运输和列车运输。

(4)物流企业需要改进的方面

运送不及时、货物在运输过程中损耗率高以及作业出错率高是客户对第三方物流企业不满意的三个方面，需要物流企业能够切实改进。

2、第三方物流的需求主体仍然是外资企业和中小型民营企业

目前，国内工商企业中80％的物流是靠自己的物流队伍完成的，只有20％选择了外包，而来华跨国公司物流外包比例高达90％。在美国、日本等发达国家，超过60％的物流量是由第三方物流完成的，而中国仍以需要物流服务的企业自营为主。前者由于具有现代化的经营理念，倾向于把物流业务外包；后者由于自身实力有限，不具备白营物流业务的能力，只能选择把物流业务外包。

3、第三方物流企业需求不足的原因

(1)需要物流服务的企业对第三方物流认识上的偏差

(2)需要物流服务的企业对第三方物流能力的质疑

(3)需要物流服务的企业对物流业务流程失控的担忧

4、需要物流服务的企业寻求外协物流的主要因素

(1)企业集中于核心业务的竞争力

(2)利用专业的资源和优势，降低和控制成本并节约资本资金

三、从事物流配套服务客户的需求分析

从事物流配套服务的客户，其主要服务对象是进驻或进入园区经营的人员和车辆，其需求主要体现在：需求经营店铺、宿舍，信息，餐饮等，以及一定的人流量和车流量还有园区周边范围内消费群体。

4．3项目的推广与招商

一、项目推广思路

·以项目的总体优势，强化目标客户对项目的认识；

·以信息技术和综合资源，强化本项目的优势；

·以实实在在的利益来吸引客户，以实实在在的服务来维护客户，以实实在在的管理来引导客户，以实实在在的发展留住客户。

二、项目推广策略

政府搭台，企业唱戏，专家论坛，增强权威，

 行业管理，抢占龙头，客户组织，强化为主，

 多式媒体，共舞为辅，发展为先，宏图同创，

 各取所需，共创多赢。

三、项目招商思路

本项目在招商思路上主要是实行“三大创新”：

1、在客户规模上注重抓大不放小，以招大引强为主(指中国100强、世界500强)；

2、在客户引进上喜新不厌旧，以现有客户为基础，开发新客户；

3、在环境建设上注重“软硬兼施”，以软件为主。

四、项目招商策略

 周密策划，步步为营，亲商龙头，安商龙身

 设计内容，诚信收费，巧定政策，实现目标

4．4项目建设的SWOT分析

一、项目优势分析

1、产业优势

现代物流业被经济学家称为继劳动力、自然资源之后的“第三利润源泉"，被称为二十一世纪“朝阳产业"，成为二十一世纪中国经济发展中的一个热点，愈来愈引起政府和企业界的广泛关注。物流产业已经成为临沂经济高速成长的龙头，具有辉煌的发展前旦。

2、政策优势

从中央到地方，各级政府都十分重视物流产业的发展，国家九部委《关于促进中国现代物流业发展的意见》、山东省政府《山东省人民政府办公厅关于加快现代物流发展的意见》和《山东省人民政府关于培育发展流通领域大企业的意见》、《山东省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》明确指出，将重点建设济南、青岛、临沂三个区域性物流中心。《临沂市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》明确指出，要培育壮大第三方物流企业，要有利于产品交易、加工、包装、存储、运输的物流系统，尽快形成以城市配送物流、中转物流和航空物流为枢纽的综合物流网络。

3、区位优势

项目所在地临沂市莒南县位于山东省的东南部，东部连接日照，地近黄海，西接枣庄、济宁、泰安，北靠淄博、潍坊，近邻江苏和河南，具有得天独厚的区位优势，是商家必争之地。

4、交通优势

临沂市莒南县交通十分便利，已形成海上、空中、公路、铁路相衔接的立体网络，交通十分便利。

5、物流资源优势

临沂市20##年，物流业增加值可完成210多亿元，占第三产业增加值半壁江山。20##年，完成社会消费品零售总额476．6亿元；各类交易市场达1002处，城乡商品市场交易总额达691亿元，年成交额亿元以上的商品交易市场36家，10亿元以上的14家。临沂批发城交易额425亿元，居全国同类综合批发市场前三位。再加上周边工商企业众多，货运资源巨大，物流资源充足。

6、土地资源优势

项目用地规划76.75亩，地势平坦，地质硬，地耐力高、工程性能好，而且地基耗费成本较低，用地充裕，周边可供发展的空间大。同时，无居民住宅，规划区域内居户稀少，拆用地成本较低，最适宜物流园区用地选址。

7、自然条件优势

莒南县属于温带季风大陆型气候，四季分明，雨量充沛，气侯温和，全年平均气温14．1℃，极端最高气温36．5℃，最低气温一11．1℃，年降水量849毫米，全年无霜期200天以上。并且属于无地震区，几乎没水灾。防洪设施完善所有这些都大大降低了道路和房产建设和维护成本，建筑物的寿命大大延长，建筑成本相对较低。

8、周边配套优势

项目周边及园区内金融、工商、税收、邮政、文化娱乐、住宅等服务设施一应俱全，道路、给水、电力、信息、供热、燃气等基础设施齐全为园区发展提供了强有力的保证，完善的配套为企业的落户解决了后顾之忧，为企业的长足发展提供了保障。

9、策划优势

项目从开发理念到物流园区选址以及规划设计，处处体现超前领先的思路。园区吸取了国内外物流园区规划设计成功经验，策划前沿、规划起点高、设计科学合理，二十年不落后，具有“体系完善、超前意识、思路科学"的特点。

10、战略竞争优势

本项目是莒南县现代化、规范化、规模化、信息化、网络化、多元化、国际化、生态化的综合性物流园区，填补了莒南县的一项空白，基本是处于无竞争领域，可以说是在恰当的时机做出的恰当的投资选择。

11、人力资源优势

莒南县历史悠久，文化源远流长，人文环境良好，民风淳朴，外来工众多，劳动力资源充沛，周边各类职业技术学校众多，加上即将建设的物流培训中心，可以为入园企业提供充裕的人力资源。

     12、资金优势

临沂裕恒恒运物流有限公司经济实力雄厚，为本项目的建设可以提供充足的资金。

13、网络优势

临沂裕恒恒运国际物流城已经形成了覆盖国内外的物流网络，并且凭借实力和诚信与国内外多家实力雄厚的物流园区结成了长期合作关系，使每一个到天源物流园区发货的客户，货物都能一次性全部发到国内外任何地方。

14、科技优势

本项目推动高新技术产业发展、完善区域创新体系为导向，强调园区的高附加值、高科技属性以及对高标准的软硬件配套设施的要求。以先进的开发运营理念，强势整合产业资源，实现专业人才集聚，以完备、顶尖的雄厚设备优势，汇聚当今物流界顶尖级技术人才的强大人才优势，无可置疑的研发能力，始终在同行中保持强大领先地位。

15、装备优势发展特点

临沂裕恒恒运国际物流城将现代化的办公用房、仓库、装卸设备、保证全天候作业，以及采用先进的智能门槛、无限射频技术、电子数据交换系统、全球卫星定位系统。

16、配套设施优势

临沂裕恒恒运国际物流城整合各方资源，充分考虑经营业户的需求，集合了汽车修理、汽车配件销售等完善的配套功能。

17、功能优势

项目将具备物流园区、物流中心、配载中心、物流信息中心、物流金融中心功能，致力于为架起一座临沂连接全球、物流天下的金桥，倾力打造专业型、功能齐全的一站式物流服务平台，可以提供一体化综合物流服务的能力。

18、建设工期优势

本项目安排周密，资金充足，已经与大型建筑公司达成意向，确保建设工期，能够让客户按时顺利进场经营。

19、规模优势

临沂裕恒恒运国际物流城占地约76.75亩，将形成一个规模大、配套齐、品质高的现代服务物流业集聚地，为企业发展提供强大支持。规模背后就是巨大的利润空间、有力的市场信心、源源不断的黄金市场，其整体实力已超出传统物流园区的层面，其目标是打造“中国第一物流社区"

20、环境优势

硬件环境：园区将实行统一物业管理，提供室内装修，配有办公楼大型仓库、停车场、宿舍楼、宽带网接入、有线电视等各项设施，为入驻企业提供良好经营环境。

软件环境：园区服务功能齐全，配套设施完善，治安环境良好，杜绝刑事案件发生，并且有金融、汽车修理等服务机构进驻市场服务。

21、管理优势

临沂裕恒恒运国际物流城管理临沂裕恒恒运国际物流城者具有丰富的物流园区管理经验、已经形成系统的物流园区理论知识，逐步建立起符合现代企业管理制度，再加上专业的物流园区精英管理团队与电子智能化操作系统完美结合，对落户园区专业化的管理，为保障投资业主安心经营和财产安全提供一个良好的环境，真正使企业不受外部干扰，全力安心发展。

22、服务优势

临沂裕恒恒运国际物流城经过多年的实践，加上具有深厚的理论功底和实践经验及最多成功的案例尤其是对物流园区研究有较深造诣的法布劳格物流咨询机构作天源物流园的全程策划顾问，已经非常了解园区发展和客户的需求，为了更好的服务客户，在法布劳格物流咨询划机构的培训下，将组建一支的高素质的客户服务队伍，为每一位客户提供全方位、一条龙、一站式的五星级服务。

23、环保优势

物流园区属环保型项目，无污染、无噪音，本项目积极采用生态园林化建设，与自然融合；可以改善周边环境，美化莒南形象，为临沂增添一条亮丽的风景线。

24、引领行业优势

临沂裕恒恒运国际物流城已经与国内外多家科研院校、行业协会达成意向，将在临沂裕恒恒运国际物流城设立临沂物流研究中心和物流行业协会分之机构，为临沂的经济发展提供参考资料，加强行业自律，引领临沂物流行业健康发展。

25、研发优势

临沂裕恒恒运国际物流城成立了专门的研发部门，通过法布劳格物流咨询机构、威海中林建筑设计公司、中国物流策划研究院以及国内外一流的科研单位合作，拟将组建了一支具备先进水平的研发团队，将自主研发出多项应用于各个领域的产品和技术，提供相应的服务。

26、抵御风险优势

本项目属于物流，此类行业抗风险优势明显，项目整体规模大，具有不可比拟的市场风险抵抗力，可为用户分担风险，有利于用户风险转移。

27、信息优势

临沂裕恒恒运国际物流城信息中心汇集有大量的种类非常丰富和密集的物流信息，加上与国内外各大物流信息中心对接，已经成为临沂市的物流信息中心，所以在临沂裕恒恒运国际物流城信息中心，几乎可以比较便捷地找到各类物流信息。

28、人才优势

临沂裕恒恒运国际物流城打破常规，建立了高级人才组成的管理服务体系，中层负责人有具备物流师资格的专业人员担任，一般管理人员也均具备大学本科以上的水平，为市场高水平的管理和优质服务提供了人才保证。

29、成本优势

临沂裕恒恒运国际物流城建立了完整的成本控制体系，始终努力为客户降低成本。通过实施严格的“供应链"管理系统，严把物流成本关，在保证质量的前提下，能够为客户提供物流成本构成信息，加之严格的内部管理和低廉的成本费用，其经济效益普遍优于其它同行企业，能够让客户享受到物美价廉的服务。 

二、项目劣势分析

目前项目地尚处于开发状态，市政规划配套的正待完善，项目地外围环境从表面上看去不是很理想，会让投资者误会是投资氛围及相应配套较差。对本项目的整体运作起着较大的威胁力。

三、项目机会分析

1．临沂市强力推进物流强市建设，物流业的巨大市场，为本项目带来了机遇。

2、临沂的真正意义上的现代化物流园区尚未形成，项目入市时，主要竞争对手尚没有正式启动，为本项目的成功营销创造了市场机会，使本项目的市场竞争降到了最低程度。

3、本项目是莒南第一家现代化、规范化、规模化、信息化、网络化、生态化、国际化的综合性物流园区，处于市场第一桶金的状态。

四、项目威胁分析

1、项目自身的威胁

2、竞争对手对项目造成的威胁

3、部分客户的持观望态度

4、自身规模过大带来的负面影响

五、项目的竞争策略

在实际的竞争中，应实施“攻心"策略为主，要充分调度本项目已经在临沂最大的物流园区客户资源，运用各种方法，让客户认识到本项目的优越性，积极做好客户的思想工作，在有关政府的政策的指导下，通过整体搬迁，实施有效对接。通过本项目核心能力加强，逐一进行整合，拉开双方竞争差距，争取更多客户认同。

第五章  项目总体发展构想与发展战略

5．1项目整体发展结构构想

一、物流园区的内涵

关于物流园区的内涵，目前国内尚无明确和统一的定义，即使是在《国家标准物流术语》中，也仅对物流中心、配送中心进行了界定。

建议借鉴目前的工业园区、经济开发区、高新技术产业开发区等在综合发展上的内在含义，在对临沂天源国际物流园进行可行性研究，本研究项目将对物流园区的内涵进行界定。

物流园区是对物流组织管理节点进行相对集中建设与发展的具有经济开发性质的城市物流功能区域；同时，也是依托相关物流服务设施进行与降低物流成本、提高物流运作效率和改善企业服务有关的流通加工、原材料采购和便于与消费地直接联系的生产等活动的具有产业发展性质的经济功能区。

二、物流园区的功能

按照对物流园区所下的定义，现代物流园区主要具有两大功能，即物流组织管理功能和依托物流服务的经济开发功能。

物流园区在功能上首先是物流的核心内涵所含盖的物流服务组织与物流运作管理的功能，即物流活动所必须具备的存储、运输、装卸、简单流通加工等功能，但与传统的货物运输组织中心所不同的是组成园区的各个要素要具有高科技、高效率特征。

1、物流园区的物流功能构成要素

物流园区从其物流活动的多样性和物流组织的广泛性，以及园区在区域经济和城市经济发展中的地位，其发挥物流的组织管理作用，就离不开大规模和功能各异的物流组织节点。   

从目前国内外物流节点的功能分析，主要三种类型。

区域运输组织中心。如集装箱运输枢纽、零担货物运输场站、货运配载场站等；

物流中心。包括单一功能的企业物流中心和综合功能的提供物流组织服务的社会化物流中心等；

配送中心。其在功能和分类上与物流中心较为相似。  

2、物流园区的物流组织与管理功能

物流园区的物流组织与管理的功能一般包括：货物运输、分拣包装、储存保管。集疏中转。市场信息、货物配载、业务受理等，而且多数情况下是通过不同节点将这些功能进行有机结合和集成而体现的，从而在园区形成了一个社会化的高效物流服务系统。

     (1)基本功能

·停车、中转、配载

·仓储保管

·城市内货物配送

·各种交通方式的多式联运

·信息中心——信息服务——电子商务——中介交易——全程物流监控服务(GPS。GIS)

     (2)物流延伸服务功能

·货物调剂中心(库存物资处理)

·包装、加工

(3)配套服务功能

·货车辅助服务(加油、检修、安检、维护、培训、硬件供应等)

·金融配套服务(金融、保险、结算、担保等)

·生活配套服务(住宿、餐饮、文化娱乐、购物、消费等)

·共同税务服务(国税、地税及相关税费服务与代理)

·公共保税服务(报关代理、保税仓储等)

·法律援助服务(法律支持、援助、事故处理等)

三、临沂裕恒恒运国际物流城发展原则

物流园区的开发、建设过程是一个不断发展、不断完善和市场逐步拓展的过程。从重新构筑城市及区域现代物流系统的角度看，重视并加快物流园区的发展，提高城市各个环节的物流运作效率，在物流园区的发展上，应在建设和运营等方面，努力遵循与社会经济发展和物流本身的变化发展相适应的总体原则。

1、建设原则

临沂裕恒恒运国际物流城并非一个简单的基础设施建设项目，而是与物流市场培育、物流组织管理效率提高和经济开发与发展紧密结合的复合型经济综合开发项目，其在建设方面必须遵循特定的原则。

(1)必须有利于构建山东及临沂市物流系统框架

临沂裕恒恒运国际物流城的建设，必须确立有利于构建临沂乃至山东或更大范围的物流系统框架的原则，并能最大限度地减少物流设施的重复建设和合理发挥既有设施的功能和作用，物流节点的减少和单个节点的功能的集中，必须以不影响物流效率和客户服务水平为前提，以达到建设物流园区的目的。

(2)必须有利于解决物流节点功能及布局上存在的问题

在临沂裕恒恒运国际物流城的建设中，必须遵循有利于合理解决临沂及山东省范围内物流节点在功能和布局方面存在的问题的原则，一切围绕功能和布局进行建设，克服短期、短视思维，也要克服贪大求全和盲目借鉴的行为，以便发挥物流节点在物流组织化进程推进中的作用。

2、运营原则

科学合理地对物流园区进行经营管理运作，通过园区的快速和健康发展，使其发挥在带动临沂现代物流发展中的作用，有效促进临沂及山东省现代物流体系的建设，将是临沂天源国际物流园运营的基本原则。

     (1)必须有利于完善物流管理和社会化物流服务系统

临沂裕恒恒运国际物流城的运营，必须遵循有利于完善物流管理和社会化物流服务系统的原则。

     (2)必须合理定位物流园区的运营领域

对于临沂裕恒恒运国际物流城的整体而言，既要确保物流及相关项目的顺利开发，又要提高物流园区管理和经营所必须的效率，借鉴工业开发区、高新技术开发区的经验和模式，实施综合开发和全方位建设。

四、临沂裕恒恒运国际物流城发展指导思想

临沂裕恒恒运国际物流城发展的指导思想的核心就是按照园区建设、运营的原则推进其发展。充分考虑到临沂市的地理区位特征和经济发展特点，在临沂市全市范围内推进现代物流的发展，必须从园区物流基础设施建设和物流技术应用环境建设的层面上确立科学和适应物流效率不断提高所需要的正确的物流园区发展指导思想。

1、市场基础设施建设指导思想

确立以完善现有网络设施为基础，以设施建设对未来临沂市现代物流发展具有推进作用为导向，以网络布局的合理化、高效化为核心的建设指导思想，面向山东省、辐射整个华东地区乃至全国的高效率物流运作组织及服务基础网络。

2、市场发展环境建设指导思想

物流基础设施建设并非物流发展的全部内涵，完善的基础设施建设仅是临沂市推进物流发展的基本条件之一。确立正确的物流发展环境建设的指导思想将对临沂市物流的发展产生重要的支持作用与引导作用：

·以临沂市经济发展规划和城市发展规划为指导，实现市场与政策对资源系统整合的双重导向；

·以树立服务理念为突破口，积极培育物流服务市场，并将物流能力发展成为相关企业的核心竞争力；

·支持和促进工、商企业推进现代物流管理，以省域内及国内优势产品物流为主要服务对象，重点发展内贸物流服务、工商企业物流服务和城市生活物流服务，兼顾外贸物流服务。

5．2项目发展战略目标

鉴于临沂裕恒恒运国际物流城的战略价值，按照园区建设的原则和指导思想，临沂裕恒恒运国际城流园在发展战略上应从临沂市、山东省、区域结合部、区域交通运输枢纽和物流带动产业开发等5个方面进行目标定位。

1、目标定位

(1)中心城市物流园区

(2)省域物流园区

(3)区域结合部物流园区

(4)区域交通运输枢纽

(5)物流带动产业开发物流园区

2、目标描述

按照临沂裕恒恒运国际物流城的目标定位，临沂裕恒恒运国际物流城应向现代化、信息化、产业化和生态化的目标发展，达到规划起点高系统功能全、可调整性强、实施可行性佳和整体水平高的要求。

(1)发展水平的现代化

(2)运作管理的信息化

(3)园区运营的产业化

(4)园区环境的生态化

5．3临沂裕恒恒运国际物流城发展战略与运作模式

一、项目发展模式选择

物流园区项目的具体开发模式，从采取的方式、政策构架。开发建设的承担者及经济实力、投资能力、选址结果和所在地的经济发展背景、条件等因素考虑，其选择的余地并非很大。物流园区的开发模式的正确选择，对最终园区项目的开发成功，具有重要的作用和意义。

从临沂市经济发展现状和企业及政府的经济能力角度分析，考虑到物流园区发展的可能的各种模式的特点及应用条件，临沂裕恒恒运国际物流城项目宜采用综合运作模式，主要原因在于：

l、建设管理经验较为成熟

2、为了尽快抓住物流发展机遇

3、完全的市场化运作条件尚不成熟

二、项目的建设模式

临沂市以及周边城市产业的分布特点，临沂裕恒恒运国际物流城规划按照“一园多区"的园区建设模式。“一园多区"是指设立一个物流园区，由临沂裕恒恒运国际物流城有限公司来统一管理，临沂裕恒恒运国际物流城的建设根据实际需要，分别设立相应的物流服务功能区，为临沂以及周边的企业提供一站式的物流服务。

三、项目发展战略

1、园区物流系统发展战略

物流园区建设的目的在于构建现代物流系统，从发展战略的角度，园区的建设应将具体项目的规划和相关企业的引进及实施与物流功能的合理布局及开发相配合，促进和带动临沂市现代物流系统的发展。

(1)建立完善且功能齐全的服务系统

(2)建设现代化的物流信息服务与监控系统

(3)建立综合运输服务系统

(4)建立园区仓储服务系统

2、市场建设与运营体制战略

临沂裕恒恒运国际物流城建设必须充分考虑所在地区及区域的经济发展水平现状，在选定的发展模式和相应的政策支持下，确立适应园区发展需要的建设及运营体制。

从临沂裕恒恒运国际物流城采用“宏观集中、微观开放"的两级管理体制。

(1)建立宏观集中的市场开发建设管理体制

根据临沂裕恒恒运国际物流城的管理体制架构，在不改变企业管理体制的前提下，组建临沂裕恒恒运国际物流城管理委员会，由其代替政府行使对物流园区的宏观管理职能，并负责落实和抓好物流园区开发建设等诸方面的工作。

·临沂裕恒恒运国际物流城的总体规划和规划方案的实施组织：

·土地的统一征用和使用管理，以及其它资源使用的监控：

·园区环境保护与环境监控；

·协调工商、税务、金融等部门在园区配置辅助服务功能；

·园区内企业、行业管理部门的协调与事务性管理；

·社区管理(包括治安、生活配套等功能)；

·园区管理政策、制度、规范、规章等的制定与实施监督；

·园区建设形成的集体资产的所有权代表和经营状况监控与管理。

(2)建立市场微观开放的建设、运营管理体制

物流园区宏观管理机构的建立，按照发展规划进行实施和建设提供了体制保障，为了提高园区开发建设的效率和便于未来的符合经济规律的运作，必须在微观建设与运营管理上实行开放，要以园区总体建设目标为开发调控依据，在园区内实行企业自主建设和运营的体制。

①组建临沂裕恒恒运国际物流城有限公司

在临沂裕恒恒运国际物流城管理委员会的直接管理和监督下，以具有现代企业制度特点在开发上的具体实施和运作，进行园区建设和开发。

临沂裕恒恒运国际物流城有限公司的发展定位为保障园区基础设施的建设，通过创造良好的园区基础开发条件，吸引各方资金、各路企业进入园区经营，也可在土地开发，园区服务功能开发方面发挥作用。

②积极引进对园区建设、运营具有重要作用的企业

根据临沂裕恒恒运国际物流城的物流服务功能要求，园区内应积极引进具有各种服务功能的企业，这些企业包括以下几个方面：

·具有仓库建设能力和提供具有现代物流运作服务的仓储企业：

·具有网络化、规模化经营能力的区域及市内配送运输企业；

·提供电子商务服务的企业；

·依托园区或重要仓储设施开展流通加工与包装服务的企业；

·依托航空运输或高速公路进行区域及城问服务的快运企业；

·专业化第三方物流服务企业；

·运输车辆、集装箱、搬运装卸设施设备维修、租赁服务企业；

·园区综合及专项辅助服务企业；

(3)市场建设和发展的外部环境支持战略

物流园区的建设，涉及到生产、流通、城市建设与多种运输方式等诸多方面，这些均是决定园区建设成功与否的外部环境条件。因此，仅靠园区建设和管理的机构及相关企业的努力是不够的，必须从改善园区发展的综合条件入手，通过相关政策和园区建设涉及的各有关部门的支持和配合，协调组织。统一规划和统筹安排。

①积极改善交通支持环境

临沂裕恒恒运国际物流城作为新的物流开发区域，尽管在选址上考虑了交通运输环境的基本条件，随着园区开发建设的深入，因物流服务规模的扩大将导致运输流量大幅度增长，对运输组织能力和交通运输条件必将提出更高的要求；为高效率和低成本地完成物流服务，各种运输方式的联运衔接和作业效率要有较大提高；物流园区为保持必要的作业效率，减少不必要的搬运装卸距离，需要各种运输方式与仓储设施的合理衔接和配合。必须积极争取交通管理部门的支持，为营造园区良好的运输环境创造条件。

②积极改善物流发展的政策环境

现代物流的发展是在既有的政策条件下进行的，由于既有政策客观上存在与物流发展不相适应的方面，而且也缺乏对物流发展具有促进作用和能够营造物流发展的环境的政策举措，必须很好解决物流发展的政策问题，特别是园区用地政策、政府投资及园区融资政策、与物流经营特点和产业成长期培育相适应的税收优惠政策和产业扶持政策等，以便改善临沂现代物流发展的政策环境。

③努力完善物流服务辅助支持条件

银行、保险和海关管理部门，要从方便服务和提高效率的角度，通过设立经营及管理机构，或建立新的监管及操作规程，完善物流园区的辅助支持条件。

(4)市场建设实施战略

临沂裕恒恒运国际物流城建设是一项规模大、投资大、功能全、时间长、难度大的系统工程，必须制定系统的总体发展规划，并按照规划采取“分步实施，滚动开发"的建设实施战略。

所谓分步实施，是指整个园区的建设过程可分为前期开发实施。中期规模建设实施和后期完善建设实施等三个建设实施阶段。

①前期开发战略

a)建立物流园区开发实施管理体制及运作机制

b)启动并力争完成园区配套基础设施建设

c)启动园区物流管理信息平台项目

d)启动并完成部分办公用房、仓储设施及部分辅助设施建设

②中期规模建设战略

a)积极争取政府投资

b)制定优惠的物流企业发展政策

c)成建制地实施园区大型项目建设

d)完善物流管理信息系统功能

e)完善园区环境优化与形象设计

f)强化各种运输方式的联合与衔接

g)在园区开展物流金融业务

③后期完善建设战略

临沂裕恒恒运国际物流城经过前期开发和中期大规模建设后，此阶段园区发展的主体战略思路就是实现临沂裕恒恒运国际物流城的最终发展目标，即建立现代化、信息化、产业化、生态化综合型物流园区，使其成为临沂市、山东省、区域结合部、区域交通运输枢纽和物流带动产业开发的重要基础。

四、项目市场及功能定位

1、项目市场定位

(1)总体市场定位

临沂裕恒恒运国际物流城是一个具有区域服务能力的物流园区，由在临沂城市、周边地区、经济区域等较为广域的范围内的物流活动相关的各种服务方式、经营业态和具体物流运作综合而成，是为专业化物流企业的物流业务和工业、商业企业的物流管理提供运作设施和集成环境的大型物流园区。

①临沂现代物流产业孵化器

②临沂现代物流产业标志

③临沂市现代化、规范化、规模化、信息化、网络化、多元化、国际化、生态化的综合性物流园区。

④临沂货物集散中心

⑤临沂物流信息中心

⑥临沂物流培训中心

⑦临沂综合物流服务基地

⑧中国物流实验和示范基地

(2)具体服务市场定位

临沂裕恒恒运国际物流城的总体市场地位，是通过各具功能和作用的物流服务设施对临沂市及周边地区的物流服务需求的适应和满足决定的，这些具体服务和与其定位相匹配的服务设施主要包括五个方面。

①以物流园区为基础的服务市场定位

②以公共物流中心为基础的服务市场定位

⑧以公共配送中心为基础的服务市场定位

④以制造业的地区分销中心为基础的服务市场定位

⑤以大型商业零售业的配送中心为基础的服务市场定位

2、项目功能定位

根据临沂裕恒恒运国际物流城的发展框架设想及其市场定位，临沂裕恒恒运国际物流城服务功能的总体定位为五大服务功能。分别是：物流园区运作功能；物流中心运作功能；物流信息交换功能；物流园区管理功能；物流市场监控功能。

第六章  项目总体发展规划

6．1项目选址及规划原则

一、项目选址

本项目所选地块在临沂市莒南县白龙居委南，是莒南从事物流的最佳地点之一。

二、项目选址时遵循原则

通过交通影响分析，可为场站的布局规划和交通组织设计提供参考依据，从而保证客运场站车流、人流集散的便利、快捷以及周边道路车流的畅通。

项目选址遵循原则：便于货物集散和配载；车辆流向合理，出入方便；具备足够的场地能满足物流园区建设要求，并有发展余地；应纳入城市总体规划，合理布局。

三、项目规划建设的基本原则及要求

物流园区的规划建设是一项“前期投入大，政府因素多，社会效益好，发展后劲强”的系统工程，既要按市场经济的原则运作，又要坚持政府的协调引导，本项目在运作中，主要坚持以下原则：

1、坚持科学选址的原则

2、坚持统一规划的原则

3、坚持市场化运作的原则

4、坚持高起点现代化的原则

6．2项目总体框架规划

一、项目规划依据

1、《临沂市城市总体规划  (20##—2020)》

2、《仓库建筑设计规范》

3、《民用建筑设计规则》

4、《建筑设计防火规范》

5、建设方提供的规划设计要求

二、项目规划指导思想

l、打造现代化、国际化天源物流园，规划设计成为布局合理、设施齐全、环境优美，具有超前性和导向性的现代化物流园区。

2、充分利用良好的外部交通条件，优化区内交通组织，打造高效、快速的园区交通体系。

3、充分利用和整合临沂及天源货运市场覆盖全国的物流网络资源，构建信息化、智能化的现代化物流园区。

4、充分利用园区及其周围涑河城市景观带的生态环境条件，创造生态型的、可持续发展的物流园区。

5、坚持园区建设的经济效益、环境效益和社会效益的统一，尽量节约用地，提高土地利用率。

三、项目总体功能规划

裕恒恒运物流城的市场定位，总体功能规划将围绕三大功能进行：

1、物流服务运作功能

2、物流环境建设功能

3、物流发展推进功能

四、项目总体结构规划

临沂裕恒恒运国际物流城总体结构的发展设想为：根据临沂裕恒恒运物流城的总体功能的定位，依照发挥其总体功能的基本原则，通过临沂裕恒恒运物流城的基础设施建设和管理系统建设，按照临沂裕恒恒运物流城的系统建设设想，将物流运作企业引入裕恒恒运物流城，通过服务功能与服务内容的不同组合，最终构成临沂裕恒恒运国际物流城的三大服务运作功能平台，即物流园区群、区域物流中心群和城市配送中心群。

五、项目总体规模规划

1、预测依据及参数

本次计算中，临沂裕恒恒运国际物流城适用货类物流服务量将作为临沂裕恒恒运国际物流城规模估算的基础数据，同时考虑其中供应链意义上的第三方物流服务量与适用货类物流库存量对公用设施的需求程度，最终确定临沂裕恒恒运国际物流城基本规模。

根据调查，临沂市20##年末全市货物运输量5563万吨，周转量40．6亿吨公里。临沂机场飞机起降2206架次，航空货邮量605．8吨。根据预测，临沂对外货运量：20##年铁路货运量将达到233．3万吨，公路货运量将达到16658万吨，航空货运量将达到1025万吨；20##年铁路货运量将达到387．4万吨，公路货运量将达到296413万吨，航空货运量将达到1460万吨。

临沂裕恒恒运国际物流城未来服务范围与服务功能主要针对临沂市商贸物流需求及地区分销服务，其建设目标对应的物流需求总规模。

6．3项目总体布局规划

一、道路交通系统

规划充分利用外部优越的交通条件，以车流交通为导向，人车分流，实现内外交通，动静态交通之间的快速转换和合理配置，组织高效、快速、便捷的园区交通系统。通过减少出入口来避免内外交通流线的冲突，内部交通流线尽量顺畅、简洁、导向明显，避免线路迂回，货运区作为最大的交通组织枢纽，设置30米宽的外围环道疏解车流，四个分区的出入口附近都设置了停车场地，项目的货运停车位达到500余个。

二、项目功能区平面布局规划

临沂裕恒恒运国际物流城由本着综合开发、配套建设和基础设施先行的原则，进行全面规划，合理布局。以“统一规划，分期开发，分期建设，滚动发展”的方式，建设物流园区。   

临沂裕恒恒运国际物流城分期、分区进行规划、建设。项目开发建设按物办公区、仓储区、停车区、配套服务项目区等功能区进行规划建设。

三、项目运力配置规划

运力配置在临沂裕恒恒运国际物流城发展中属于企业运作层面的问题，主要针对公路运输方式，其规划基本思路为：

·区域干线物流系统将以临沂裕恒恒运国际物流城为核心，依托国省道、高等级公路的交通优势条件，以大型、超大型封闭式货车作为主力车型，构筑高速公路干线物流通道，逐步完善区域干线快运体系。

·城际快运将根据城际间货运需求规模开展运力的配置，结合临沂裕恒恒运国际物流城建设，对车辆的更新和运力的合理配置进行统一规划，逐步实现对物流中心集约和衔接功能的支持，小型与大型封闭式货车、冷藏集装箱货车是城间干线快运运力的配置发展方向

·市内配送运力的配置要满足城市日常生活和商业活动对物流配送的需求，充分利用现有的车辆和仓储设施，满足集中配送服务需求发展的要求。

6．4项目总体设计

一、总体设计

要求安全、实用、经济、美观，符合城市总体规划，符合国家政策及现行规范。符合城市规划要求，协调好与周边环境的关系。

二、总平面布置

功能区划分明确，出入快捷方便，人流、车流流线通畅合理，避免交叉；总平面布局紧凑，有张有弛，出入口明显、宽敞。

三、平面空间与功能

满足建设项目功能和设计生产能力；工艺流程先进合理；符合安全消防、环境保护、城市交通、抗震、设防等标准和要求，厅、堂宽敞。办公楼、仓库、停车场、辅助服务设施相对独立，各主要功能内部联系紧密，有独立的出入口。

四、绿化景观设计

强化物流园区的总体园区景观风貌，强化商业气氛，结合办公管理大楼等地标建筑和外围商业建筑，使园区充分溶入城市景观系统之中。通过组团内部的配套绿地和沿街绿化、景观带形成点、线、面相结合的绿化体系。

五、建筑设计意向

建筑风格采用现代建筑形式，  在细部处理上借鉴和吸收鲁南地方建筑符号，建筑色彩以浅色为基调，自然、流畅，和城市景观自然融合。

六、建筑结构设计方案

1、办公、服务区结构设计

为了便于以后改造，办公室、宿舍和职工餐厅的地基采用以下设计方案。

(1)基础

基础采用独立基础与筏板相结合。楼下基础以中风化石灰岩为持力层，地基承载力fk=2000kPa。基础宽度大于2．5米时，底板受力钢筋长度可按0．9倍基础宽度交错布置。基础梁、筏板的上部钢筋应在支座附近搭接，下部钢筋应在跨中附近搭接。同一截面的搭接根数及搭接长度与框架梁、板中受力钢筋要求。

(2)材料

钢筋：①为HRB235①为HRB335

砌体用料：加气砼块，容重<6．OKN／m。，轻质墙板，重量<1．0KN／In3

混凝土强度等级：C30一C50

2、仓库和车库的设计方案

仓库是本项目土建工程的主体。

建筑结构选用预应力钢筋混凝土折线型屋架，及预应力大型屋面板。也可以根据需要选用轻钢骨架结构。

仓库将采用钢筋混凝土阶形基础、钢筋混凝土基础梁、附属建筑采用阶形基础或者带形基础，如果实际地质条件情况有较大出入时，土建费用应相应增加。

承重结构：仓库以钢筋混凝土结构为主，而屋架采用钢结构，附属建筑采用钢筋混凝土结构或者砖墙承重结构，轴线或者柱网布置将在初步设计阶段确定。

围护结构：仓库采用保温墙板，附属建筑采用砖墙。屋面以预应力大型屋面板为主，部分采用其他结构；附属建筑屋面可以采用水渣作保温隔热层，所有屋面均采用SBS、STS卷材做防水层。

3、地面硬化与道路

场地硬化地面采用现浇混凝土或高强度混凝土连锁块方案。

本项目对相关的路面，采用现浇混凝土大板结构方案。分层结构断面如下：

(1)C35的现浇混凝土大板200厚；

(2)上基层为200厚的水泥稳定碎石；

(3)底基层为150厚的碎石垫层。

七、消防设计方案

本项目建立火灾自动报警系统，火灾自动报警系统是用于探测初期火灾并发出警报，以便采取相应措施的系统。

1、火灾自动报警系统的组成

①触发装置

系统中的触发装置是能自动或手动向火灾报警器发送火灾报警信号的装置。自动触发装置主要是指火灾探测器，手动触发装置是指手动火灾报警按钮。火灾探测器是系统的“感觉器官”，它的作用是监视被保护区域有无火灾发生。一旦发现火情，就将火灾的特征物理量，如温度、烟、雾、气体和辐射光等转换成电信号，立即向火灾报警控制器发送报警信号。

②控制器和辅助装置

火灾报警控制器是火灾自动报警系统的重要组成部分，担负着为火灾探测器提供稳定的工作电源、监视探测器及系统自身的工作状态，接受、转换、处理火灾探测器输出的报警信号，进行声光报警，指示报警具体部位及时间，同时执行相应辅助控制等逐项任务。它是整个报警系统的“大脑”，是整个系统的控制指挥中心。

控制器具有：火灾监控报警功能、白检功能、故障检查报警功能、电源切换功能、外控消防联动系统功能。

报警系统中常用的辅助设备有警铃、辅助指示装置(模拟显示盘、辅助指示灯、疏散指示灯等)、中断器和隔音器等。

③自动消防联动控制系统

该系统是指一旦发生火灾，为了减少火灾损失或进行火灾补救，在控制器的作用下，可以自动开启的一系列的消防设备与设施。如防火门、防火卷窗、照明电源、自动喷灭火设备、火警电话、火警广播。

④厂区单独设置消防管网，并连成环状。建筑物耐火等级为二级。室内除设消火栓外，还设置灭火器。消火栓箱采用上、下双层结构，上层放置消火栓，下层放置灭火器。

⑤火警事故广播

发生火灾后，由于人员、环境生疏或一部分人不能及时知悉，往往延误疏散逃生的时机造成不必要的伤亡，为避免这样的悲剧发生，我国《火灾自动报警系统设计规范》强制要求设置便于火灾疏散统一指挥的火灾事故广播系统。

2、采取措施

①组织开展消防安全教育，制定用火用电等防火管理制度。

②组织防火人员开展消防检查，消灭火险隐患，制定紧急疏散方案。

③组建专职、义务消防队，制定灭火预案，开展灭火演习。

④负责厂地内灭火器具等消防器材的配置。

⑤组织扑救初期火灾和人员疏散，保护火灾现场。

3、消防设施、器材的配备及管理

整个厂地内，应当按照国家《建筑灭火器配置设计规范》的规定，由项目单位负责配置相应的灭火器具。公共消防器材应当布置在明显和便于取用的地点，明确专人管理。厂地内应配备基本的消防通讯和报警装置，一旦发生火灾做到及时报警。

八、给排水

生产、生活用水及消防用水来自城市自来水。采用给水、消防合用的低压制系统，给水管道均采用环状加枝状管网布置。

排水采用雨、污分流制系统。

污水：生活污水主要来自综合办公用房，厕所污水，通过污水排污管道排入城市污水管道。

雨水：雨水由雨水口，经检查井收集后，排入雨水管网；装卸作业场等场地采用明沟排水，排入城市排水系统。

九、供电与照明

本项目供电和照明的设计范围包括场区的高杆照明灯、库房、综合办公用房、附属设施用电的供电及建筑物的照明等。

本项目建设及建成后所需要的电源由莒南县供电公司提供，并通过变电站接入园区中。

本工程拟采用节能型变压器，在变配电站内高压开关采用真空开关，低压开关采用空气断路器，室外场区采用高杆照明，照明灯具选用节能高效型灯具，道路照明采用光电自动控制装置。办公区、宿舍区敷设电缆，库房附近电缆集中的地方均设电缆沟，电缆数量少时采用直埋敷设，当有硬质面层的地方采用电缆穿管、电缆井等方式敷设，以便维修。

十、场内、外运输

外部运输主要采用箱式货车，项目建成后，根据需要购买配置相应的运输车辆，组建车队。内部运输主要是产品的运进、运出，主要采用各类插车、平板运输机械，增加必要的运输车辆，以满足仓储区内的运输任务。

6．5项目信息系统规划

本项目信息平台总体建设目标是在国家骨干信息网的基础上，以物流运输为核心，构建连接物流园区各大物流企业、经营企业、政府职能部门以及主要仓储分拣配送设施的宽带数据通道，提供高速的交换端口和足够的干线传输能力。利用互联网络技术，构成全国统一的物流增值服务平台，支持各类应用服务和业务系统的建设和发展。

1、物流公共信息服务功能

临沂裕恒恒运国际物流城建设开发企业实施临沂市物流信息平台建设，将充分体现物流信息平台的服务功能。

①政府信息服务功能                        

②数据交换功能

③物流信息发布功能

④电子商务功能。

2、企业物流信息管理功能

为适应企业物流信息管理的多样化需求，本项目信息系统其功能将采用模块化设计，将主要包括系统管理、运输仓储管理、EDI、信息发布等八大功能模块。

①系统管理与集成模块

②运输、配送管理及货物跟踪模块

③定单处理模块

④仓储管理及库存水平监控模块

⑤综合查询与为统计分析模块

⑥信息发布及电子商务模块

⑦数据交换中心(ED工)模块

⑧网络通讯模块

3、项目信息平台总体框架

本项目信息平台将为社会提供以物流信息为核心的各种物流服务，用户通过浏览器等客户端与基于各种中间件建立在支撑系统上的应用系统进行信息交换和业务运作。

第七章  建设内容及规模

本项目总用地76.75亩，总建筑面积67524平方米，容积率为1.25，建筑密度为19％，绿化率为15％，主要建筑内容如下表所示。

第八章 环保节能

8.1环境保护

一、环境现状

拟建项目位于莒南县白龙居委南。该地区属于暖温带半湿润大陆性气候，四季明显，雨量集中，春季干燥多风，夏季酷热多雨，秋季温度凉爽，冬季干冷少雪。四周污染性的企业较少，大气，水等所受的污染较小；绿化率较高，环境容量相对其他地区较大，具有较强的环境白净能力。

二、采用的环境保护标准

根据建设项目环境保护管理规定及临沂市环保局临环函 [2003]68号文对临沂市建设项目环境影响标准的规定，本项目执行以下环保标准：

1、环境质量标准：

环境空气执行《环境空气质量标准》(GB3095—1996)二级标准

地表水执行《地表水坏境质量标准》(GB3838—2002)工V类标准”

地下水执行《地下水质量标准》  (GB／T14848—93)工I I类标准

环境噪声执行《城市区域环境噪声标准》(GB3096—93)3类标准。

2、主要污染物排放控制标准

大气污染物排放执行《大气污染物综合排放标准》(GBl6297—1996)  “一级"标准； 废水排放执行《污水综合排放标准》  (GB8978—1996)一级标准。

三、  项目建设过程中对环境的影响预测及保护措施

(一)项目建设过程中可能产生的环境影响

1、施工期噪声污染

施工期的噪声主要来源于施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。施工场地噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声及施工人员的活动噪声。物料运输的交通噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引起的噪声。这些机械的单体声级一般均在80dB以上，且各施工阶段均有大量设备交互作业。

2、施工期扬尘

施工期扬尘主要来自土方的挖掘，由于挖掘土石过程中破坏了地表结构，会造成地面扬尘污染环境，其扬尘量的大小与诸多因素有关，是一个复杂、较难定量的问题。其余还有，建筑材料(白灰、水泥、沙子、石子、砖等)的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；人来车往造成的现场道路扬尘。

3、施工期废水污染

施工期产生的废水主要有施工人员的生活污水和施工本身产生的废水，施工废水主要包括土方阶段降水井的排水，结构阶段混凝土养护排水，以及各种车辆冲洗水。

4、施工期固体废弃物

施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃的各种建筑装修材料。

(二)项目建设过程中的环境保护措施

1、减少扬尘

为了减少工程扬尘对周围环境的影响，建议施工中遇到连续的晴好天气又起风的情况下，向弃土表面洒水、防止扬尘。工程承包者应遵守弃土处理计划，立即运走弃土，并在装运的过程中不要超载，装土车沿途不洒落尘土，车辆驶出工地前应将轮子的泥土去除干净，防止沿途弃土满地，影响环境整洁，同时施工者应对工地门前的道路环境实行保洁制度，一旦发现弃土、建材洒落应及时清扫。

2、施工噪声的控制

工程施工开挖沟区、运输车辆喇叭声、发动机声、混凝土搅拌声以及复土压路机声等造成施工的噪声。为了减少施工对周围居民的影响，工程在距民舍200m的区域内不允许在晚上十一时至次日上午六时内施工，同时应在施工设备和方法中加以考虑，尽量采用低噪声机械。对夜间一定要施工又要影响周围居民声环境的工地，应对施工机械采取降噪措施，同时也可在工地周围或居民集中地周围设立临时的声障之类的装置，以保证居民区的声环境质量。

3、施工现场废弃物处理

工程建设需要上百个工人，实际需要的人工数取决于工程承包单位的机械化工程度。项目开发者及工程承包单位应与当地环保部门联系，及时清理施工现场的生活废弃物，工程承包单位应对施工人员加强教育，不随意丢废弃物，保证工人工作生活环境卫生质量。

4、倡导文明施工

要求施工单位尽可能的减少在施工过程中对周围居民、工厂、学校影响，提倡文明施工，做到“爱民工程"组织施工单位、街道及业主联络会议，及时协调解决施工中对环境影响问题。

四、项目投入生产后对环境的影响预测及保护措施

(一)项目投入使用后可能产生的环境影响

项目投入生产后可能产生的环境污染有噪声污染和大气污染。

1、噪声污染分析

营运期的噪声主要来自运输车辆和装卸机械。进出站口的噪声来源于运输车辆动力系统的噪声，其噪声大小与车辆种类、行车速度、车流量等有关。由于运输货物的车辆中有大吨位货车，车辆频繁加减速，会产生较大的噪声，对当地的声环境会造成一定的影响。另外，装卸机械，如叉车等产生的噪声会对现场工作人员造成影响。

2、大气污染源分析

营运期大气污染主要是运输车辆和装卸机械排放的有害气体，如C0、N0x、S0z、超微粒子等大气污染物，其排放影响大气质量的主要因素是：排放污染物总量、气象条件和地理环境。

(二)项目投入使用后的环境保护措施

l、噪声污染治理

场地内及周边道路附近多种植树木，设置噪声防护林；同时，注意日常的车辆及装卸机械管理和养护；对现场工作人员，加强劳动保护，尽量将营运期间对周围声环境的不利影响降到最低点。

2、大气污染防治

保持出入道路有良好的交通条件，防止车辆频繁加减速产生更多的尾气排放量；运输货物的车辆多采用污染排放少的大吨位柴油车；在该站四周多绿化种树，空地种植草皮；执行环境监测制度，由当地环保部门定期对该站附近大气质量进行监测，根据实际污染情况及时采取必要的环保措施以减轻不利影响。

3、设置绿化带

良好的绿化不仅能创造优美的环境，而且在防止污染、保护环境方面有特殊作用。基地内绿化本着点、线、面相结合的原则，把组团绿化、道路绿化、花园绿地有机结合起来，充分发挥绿地的防护、活动功能和改善生态环境的作用，变单纯的景观绿地为融绿于生活的绿地，  发挥环境对品性、人格的熏陶作用，形成点上成景、线上成荫、面上成林绿化系统。

综上所述，虽然拟建工程在开发建设和运营的过程中会对周围的生态环境和居民生活产生一定的影响，但是只要落实本报告提出的减缓措施和执行环境保护的标准，所产生的不利影响将得到有效控制，并降到环境可以承受的程度。

8．2节能

临沂裕恒恒运国际物流城建设主要是设备和建筑节能，节能措施如下：

1、选用技术先进、能耗低的用电设备，特别是变压器选型合理。

2、严格执行节能技术标准，使用新型建筑材料和高效保温材料。

3、采用最佳总体平面布置和合理的水流、电流、物流流向，节省供水排水管道、典礼电缆的安装。

4、加强园区内建筑周围的绿化，调节环境。

5、汽车应加强节油管理。

第九章   组织机构与管理运营

9．1项目运营体系框架及管理流程                           

临沂裕恒恒运国际物流城的运营体系总体框架分为4个层次。

1、基础层：基础层包括吸引企业入住的物流基础平台、信息网络平台、管理服务平台和政策环境平台，一个良好的发展环境，一套优惠政策。

2、功能层：临沂裕恒恒运国际物流城的基本功能可以分为服务功能，即停车和货物运输、货物装卸和搬运、货物集散和中转、仓储和配送、货运配载、物流信息服务、物流金融服务、后勤服务和其它配套服务功能等。

3、运作层：运作层即临沂裕恒恒运国际物流城的运作主体，包括物流企业、流通加工企业、商贸企业、行政机构和服务机构等。

4、目标层：临沂裕恒恒运国际物流城的最终目标就是为社会提供优质高效的物流服务，提高物流业运作水平，通过物流业的发展带动其它产业的发展。

一、管理流程

1、客户管理流程

客户管理活动使物流在外部连接客户，内部连接销售和营销。当在满足客户需求的前提下，导致最低的销售成本、存储成本和配送成本的客户服务政策确定和执行时，客户管理活动就处于最优化状态，即追求最小化物流总成本的基础上，执行完美的客户服务政策。所以，所有物流配送活动都必须基于客户需求，物流的库存管理、供应管理、运输管理、仓储管理的目标都是为了以尽可能低的成本来满足客户反应的需求。包括以下具体活动：

(1)开发和执行客户服务政策。

(2)监控客户满意度。

(3)订单接收

(4)订单处理

(5)开票和支付

2．库存管理流程

库存管理是物流管理的核心与基础，而库存则是物流运作的润滑剂，库存可得性是客户服务最重要的一个方面，同时库存持有成本也是物流成本中最昂贵的一部分，因为将实物转化为流动资产是很困难的，所以库存的持有蕴涵着很大决策风险。

库存管理活动的目标是在满足客户服务决策所决定的具体客户服务需求前提下，合理确定和维持可能的组最小库存水平。具体内容有：

(1)预测

(2)订购数量工程

(3)服务水平最优化

(4)补货计划

(5)存货布置

3．供应管理流程

供应管理活动是由库存计划确定的目标确立存货(通过制造或采购)的过程。供应管理的目标是在由客户服务政策和库存核心计划所确定的存货可得性、反应时间和质量要求得到满足的同时最小化购得成本。包括以下5种具体活动：

(1)开发和执行供应服务政策

 (2)采购

 (3)供应商整合

 (4)采购订单处理

 (5)购买和支付

4、运输管理流程

运输是物流活动中支出最大的部分，大多数公司的运输费用约占公司物流总费用的40%，运输方案对库存持有成本有重大影响，在制定目标计划时，必须考虑上述两个成本和运输方案间的相互作用。而运输服务是由于客户需求引发的，运输方案必须满足客户服务政策的要求。

因此，运输的总目标是在满足客户服务政策的前提下，用最低的运输成本连接接获地点和客户。为了实现这个目标，需要了解所需服务的对象，反应时间及服务过程中的其他时间限制、采购地点和物流流动量。具体包括：网络设计和优化、运输管理、运输设备管理、承运人管理、运输管理。

5、仓储管理流程

仓储管理是物流过程中在相对静止状态下对库存的管理活动，它与运输活动交替进行，处于运输活动之前、之间或之后。仓储管理的目标是在满足客户服务政策确定的周转期、运送准确性要求和库存计划确定的存储能力要求的前提下，最小化在仓库中的劳动力、场地和设备成本。    

9．2园区组织及管理结构

一、管理结构

临沂裕恒恒运国际物流城的管理结构构想为：组建专项物流管理公司一临沂裕恒恒运国际物流有限公司作为项目开发建设的管理与协调中枢，主管园区内的行政事物，新组建的物流园区管理公司作为园区的建设与运行执行机构，根据制定的建设开发规划进行具体的项目建设，并承担经营性活动；进入园区的企业在业务开展上独立进行各自的物流服务运作与经营，在外部环境协调上服从园区管委会的同意管理，在设施使用与功能调解上与园区建设公司建立经济关系。

临沂裕恒恒运国际物流有限公司采用现代公司制度采用新的管理体制，组成管理机构，由以下几个部分组成：

1、决策管理层

股东会、董事会、董事长、副董事长、董事、监事、总经理、智囊顾问团及监事会构成企业决策管理层。确定企业的各项决策、目标、发展方向和企业发展战略。

2、高级管理层

分管各个职能部门或各机构负责人，构成企业领导班子，在总经理的带领下执行董事会制定的政策和决议，实现企业经营管理目标。

3、中级管理层

各个职能部门和机构负责人，构成企业经营管理班子，实施执行企业经营管理方法和措施，带领部门和机构完成企业的各项工作任务。

4、基层管理层

各系统各部门主要领导干部、构成该班子和机构管理成员。实施和执行企业下达给部门和机构的经营管理目标，带领职工完成各项工作任务。

 临沂裕恒恒运国际物流城有限公司组织架构图

    二、定员及管理

1、总定员500人(根据发展逐步配备)。

2、临沂裕恒恒运国际物流城选聘职员时，兼顾综合素质和专业兼顾的原则，建立一套科学管理的用人机制。吸纳各种类型的各类专业的和培训，培养和造就一批物流技术操作和运作管理实用型人才，在不同岗位发挥人才的有效作用，同时企业积累物流人才、物流技术和物流管理等综合实力，具备参与更为广阔的活动领域的竞争能力适应国际竞争的需要。

9．3园区管理运营模式

一、园区管理运营模式

1、管理方式

物流城由临沂裕恒恒运国际物流有限公司统一管理，入驻园区的企业将根据不同的企业规模享受相应的服务：除可以直接使用物流商贸信息系统平台的支持外，还有相应的业务培训和专家咨询支持。

2、运营方式

统筹规划与管理协调，创造良好的软硬环境。临沂裕恒恒运国际物流有限公司实施园区的一级土地开发，进行园区的基础设施建设与运营管理，并负责兴建信息平台等公共服务设施，为成员企业提供信息和咨询等服务。创造良好的园区环境，通过招商引资吸引各类企业开发和入驻，不断提高园区的创税能力。

3、服务体系

为了建设完善的园区内小环境，为企业提供良好的经营环境，应通过各种优惠政策吸引社会各界投资，建设园内服务体系。包括行政服务体系，如交通、工商、税务等；金融保险体系，如银行、保险公司等；以及安全保卫、环境卫生等一系列完善的服务体系。

二、市场内物流整体运作设计

在物流园区管理机构的组织下，物流园区内的物流整体运作，是指进入园区的物流企业和工业及商业企业，在物流的具体经营。组织和管理上，符合园区整体的物流功能发育和完善的物流系统建设的需要，通过对包括物流经营、生产及物流环境建设等在内的各分支系统的建设，达到园区物流活动一体化和高效运作的目的。

1、运输系统

2、配送系统

3、信息管理系统

4、仓储管理系统

5、辅助服务系统

三、市场物流服务机制设计

1、市场物流服务方式

根据现代物流的特征以及对物流园区的功能定位，考虑到物流企业和企业物流管理的发展需要，园区物流服务方式体现在4个几方面。

(1)为客户提供专业化物流服务

(2)为客户提供高水平的物流系统服务

(3)为客户提供快速响应物流服务

(4)建立新型园区物流服务系统

2、市场物流服务质量控制

物流业的性质和物流市场的特点决定了物流企业的组织与管理核心在于提供优质的物流组织与管理服务，物流服务质量是物流企业经营管理的关键所在。

对于物流园区而言，提高服务质量的过程就是通过协调。控制和管理，提高园区物流服务与管理企业的服务质量的过程。

(1)促进企业改变服务观念

(2)确定适宜的客户服务标准

(3)对物流服务过程进行有效的监测

四、园区运行保障系统设计

临沂裕恒恒运国际物流城发展的运作保障系统，主要包括园区建设与发展的政策、规章制度。运作所需的手段及措施保障和园区发展的管理。运营环境的保障等。

1、政策与制度

临沂裕恒恒运国际物流城健康、高效运行的政策和规章制度涉及到物流园区开发建设的商业模式设计中提及的发展机制、建设机制、管理机制、运营机制等有关的政策和制度。

2、运作保障机制

物流园区的运作保障机制主要是指建立园区发展所需的建设企业、招商引资。园区开发业务运作、技术支持、资本运营和提高进入园区企业的竞争能力等方面。

3、市场发展环境保障体系

要完成以上任务，形成具有临沂裕恒恒运国际物流城特色的发展模式，必须在涉及园区发展环境建设的方面提供必要保障。

1、加强市场拓展和资源调查

2、结合临沂城市特点制定可行方案

第十章  投资估算和资金筹措

1 0．1估算依据及说明

一、估算依据

 1、山东省建筑工程综合定额

 2、山东省安装工程综合定额

 3、临沂地区材料预算价格

 4、同类工程造价情况

 5、现行投资估算的有关规定

二、估算说明

1、建筑工程费根据山东省建筑工程概算指标和类似工程预算编制。

 2、勘察设计费根据《工程勘察设计收费标准》计取。

 3、建设单位管理费按建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费之和的2．9％计算。

 4、办公及生活家具购置费按500元／人估算。

 5、工程施工监理费按工程费用的1．2％计算。

 6、生产职工培训费按4000元／人计算。

 7、施工机构迁移费按工程费用的1％计算。

 8、工程建设总承包费按工程费用的3％计算。

 9、工程保险费按工程费用的2．8‰计算。

 10、劳保统筹费按工程费用的2．6％计算。

 11、基本预备费按工程费用及工程其他费用之和的5％计算。

 12、流动资金估算：采用扩大指标法计算，按项目经营成本的20％计算。铺底流动资金按流动资金的30％计算

 

三、总投资估算

经估算，本项目总投资26000万元，其中建设投资25053万元(包括建筑工程费7140万元，设备及工器具购置费9387万元，安装工程费469万元，工程建设其他费用6864万元，基本预备费1193万元)，铺底流动资金947万元。

四、总资金估算

项目投入总资金=建设投资+全部流资=25053+1362=26415万元

10．2资金筹措

本项目投入总资金26415万元，资金企业全部自筹。

第十一章  项目财务评价

一、基础数据

根据本项目的具体情况，项目建设期2年，运营期10年，计算期确定为12年。

二、成本预测

1、燃料及动力消耗：电费按当地电度电价计算，水费按工业用水价计算。

2、工资及福利费：工资按12000元／人·年计算。根据国家有关规定，职工福利费按工资总额的14％计提。项目定员168人。

3、固定资产投资25053万元中，房屋、建筑物及其他固定资产的投资折旧年限按20年计，设备的折旧年限按10年算，预计净残值率按10％考虑。

4、摊销费：该项目土地费用计入无形资产，分10年摊销，发生的开办费计入递延资产，并按5年摊销。

5、修理费按项目建设投资的1．5％计算。

6、管理费用按销售收入的2％计算。

7、其他费用：其他费用是在制造费用、管理费用和财务费用中扣除工资及福利费、折旧费、摊销费、利息支出以后的费用，该项目总成本中的其他费用约为370万元。

三、应缴税金

本项目营业税税率5％，城市维护建设税7％，教育费附加3％，所得税率为25％。 

四、营业收入

本项目的收益主要分三大部分组成。一是信息区的收入，二是仓储、配送区的收入，三是配套服务区收入，参照目前临沂物流市场状况，对每个经营业户收取房租费。

1、信息交易区收入：

信息交易区设有信息经营大厅，共有约800个经营业户。

房租费：800×2万元／户=1600万元

2、仓储、配送区收入：

该区主要建有门面房113613．2平方米，约3500个门市房、营业房建筑面积97322．3平方米，约1500个仓储式配送房，大棚118900平方米。

门面房租费：3500×3．2万元／户·年=11200万元

营业房租费：1500×5万元／户·年=7500万元

3、配套服务区收入：

停车收入：本项目共设计1000余个停车位，按平均每天停车700辆、10元／辆·天计算，每年可收入200万元。

配套食宿收入每年约30万元。

汽车修理厂、加气站租金收入每年约100万元

合计营业收入：1600+19120+330=21050万元

五、盈利能力分析

1、总投资收益率(ROI)：

R01=ESIT/TI×1 00％

式中：EBI－项目正常年份的年息税前利润或运营期内年平均息税前利润              TI－项目总投资

              ROI=3788／25053×100％=15．12％

2、投资回收期(P_t)：(全部投资)

    p t

    ∑(CI—CO)t=0  

①所得税前6．4年。

②所得税后7．1年。

3、财务内部收益率(FIRR)：(全部投资)

     n

    ∑  ∑(CI—CO)t(1+FIRR)^-t=0

    t=1

    式中：    CI一现金流入量；

              CO一现金流出量；

              (CI-CO)t—第t年的净现金流量；

               n—计算期年数；

所得税前财务内部收益率为17．47％。

所得税后财务内部收益率为14．18％。

六、盈亏平衡分析

盈亏平衡点=年固定成本／(年销售收入．年可变成本．税金附加)    =421／(21050．7769．1158)×100％=39．90％

从以上计算结果分析，该项目的总投资收益率较高，投资回收期较短，所得税后财务内部收益率14．18％略大于行业基准收益率12％，说明项目还是有生存能力的。

 因此，该项目在财务上是可行的。