【信托】2013中国信托行业发展研究报告

11月28日，平安信托联合麦肯锡发布《中国信托业发展研究报告(2013)》，以下为报告部分内容。

开启行业转型序幕：重塑商业模式打造核心能力

中国信托行业发展研究报告 (2013)

一、为什么要变革： 站在十字路口的中国信托业

与国际市场相比，中国的信托行业非常独特。国际上，信托是一种财产管理制度和法律形式，以实现风险隔离和税收优化为目的。例如，国际上的私人银行通常使用信托这种法律形式帮助客户进行财产传承或慈善捐赠管理。在中国，信托则是一种特殊金融牌照，专业的信托公司在此牌照下开展一系列截然不同的金融服务。

当前，中国的信托公司主要围绕两大业务模式开展业务：

私募投行业务，即撮合有融资需求的较高风险企业客户，和有投资需求的高净值个人客户和企业/机构投资者。

通道业务，即利用信托牌照，帮助银行和其他金融机构投向某些受限制的资产类别，以此发行理财产品或达到其他目的。在所有金融牌照中，信托是唯一可以进行跨资金市场、资本市场和另类投资(如企业贷款，和非公开交易的股权等)的牌照形式

过去五年中国信托业实现了高速增长。截至20xx年底，管理资产规模达到

7.5万亿，到20xx年三季度末更是超过了10万亿人民币，超越了保险和基金行业的管理资产规模。由于种种限制，银行和资本市场无法为飞速发展、资金需求旺盛的某些行业和客户群(例如：房地产、中小企业)提供足够的融资，是造就信托行业飞速发展的根本原因。信托行业通过承接个人和机构投资客户对于高收益投资回报的需求，广泛接纳社会资金，弥补了金融体系中的融资空缺。高净值个人客户(个人可投资资产在100万美金或600万人民币以上)对于低存款利率和股票市场长期投资表现的失望，很大程度上促成了信托行业资金端的高速增长。

然而，在规模繁荣的表象下，信托行业面临着很大的挑战。据估算，当前中国信托公司的业务组合中，88%的业务收入都将在中长期面临严峻的挑战。20xx年，通道业务贡献了信托行业收入的约39%。伴随着信托业务结构向非信托金融

机构的逐步放开，我们有理由相信，信托公司的通道业务将在五年内趋于消亡，使得信托形式的使用与国际市场逐步接轨。私募投行业务目前贡献了信托业收入的另外49%。国际上，私募投行业务的“撮合”(信用中介)角色，一般是由商业银行和资本市场承担的。随着中国银行业的信贷投放逐步转向中小企业和其它高风险客户群，资本市场向着更加灵活和成熟的方向发展(尤其是高收益企业债/垃圾债市场的出现)，信托行业的私募投行业务在长期还有多大空间以及利润水平，都尚不可知。但是，毕竟高收益债券市场的发展以及银行风险偏好和风控能力的培养，都不是一朝一夕可以完成的。在未来的相当长时间之内，高风险、高增长经济领域的融资需求依然旺盛。在此期间，信托公司的私募投行业务模式仍然有其生存和发展的空间。

私募投行业务的另外一个挑战在于，管理资产规模和收入体现出很高的波动性，对于整体经济环境、监管政策的变化以及其他金融行业的发展高度敏感。在今天的市场环境中，信托贷款的放贷标准相比银行贷款、资本市场融资等传统渠道更为宽松。由于信托贷款集中于房地产、政府融资平台等较高风险领域，一旦宏观经济开始周期性下行，信托贷款业务势必首当其冲受到冲击。市场对于信托贷款的需求，与政策监管和宏观经济形势息息相关，导致行业整体波动性较大，这从过去五年投资热点和投资规模的频繁变换中可见一斑。

因此，信托行业已经走到了一个关键的十字路口，曾经带来繁荣增长的核心业务模式将在未来变得不可持续。在金融体系逐步发展和走向成熟的过程中，信托行业需要回答的首要问题便是未来究竟应该选定怎样的战略定位，采取何种业务模式。另一方面，我们观察到，一些信托公司已经开始在新兴的高增长领域开展业务，尤其是另类资产管理和私人财富管理。然而，要向这些相对不熟悉、市场相对不成熟的业务模式转换，中国信托业需要的是系统性的变革，而不是在个别领域修修补补式的改良。未来五年将是信托公司业绩加剧分化的五年。能够率先转型、开创新的发展路径的企业，将可能快速建立起平衡的、可持续发展的业务平台。它们也更有可能具备单独上市的条件，并在终将到来的行业整合浪潮中成为赢家。而那些无法成功完成变革的信托公司，其业务发展将面临艰巨的挑战。极端情况下，它们甚至会成为整合并购的对象，或者退出行业舞台。

二、三大业务领域：信托公司未来生存发展的舞台

信托行业转型的核心目标，是通过开拓新兴的、可持续发展的收入来源，来弥补通道业务逐步消亡以及私募投行业务波动性过大对于整体业务的影响。我们认为，另类资产管理和私人财富管理是两个高潜力的新业务领域。首先，随着社会财富的爆发式增长以及去存款化的大势所趋，另类资产管理和私人财富管理将是未来十年中国最具成长性的金融服务领域之一。其次，当前这两个业务领域还处于发展初期，市场上缺乏成熟的业务模式和专业性很强的机构，有利于信托公司作为新的力量进入市场。其三，信托公司在资产获取网络的建立和高净值个人客户的积累方面已经有了很好的基础，使它们在这两个业务板块中存在一定的竞争优势。第四，全球来看，和其他一些金融服务相比，另类资产管理和私人财富管理两项业务更为稳定且占用资本金更低，是对目前高波动性、高资本消耗的传统信托业务的有益互补。自20xx年金融海啸开始后，全球金融业对于波动性和风险更为敏感，加上去杠杆化和资本金管理更为严格的大势所趋，使得国际资本市场更为看好收入更为稳健、风险相对较低的资产管理和财富管理业务，而这也在行业估值中得到了体现。我们相信，这样的趋势已经开始影响到中国市场。因此，大力提高另类资产管理和私人财富管理的业务占比，将使得信托公司从战略上抓住中国金融体系中的高增长领域，并使得其收入和利润更为稳定。同时，建立更加持续稳定的业务模式，将有助于为未来的有志于独立上市的信托公司铺平道路。

综上所述，我们认为，私募投行、另类资产管理和私人财富管理，将是可能支撑中国信托行业未来十年持续发展的三个不同的业务。信托公司应根据自身的战略定位和能力禀赋，有选择地重点发展其中的一个或几个业务模式。

私募投行业务：对于大部分信托公司而言，私募投行仍将是核心业务之一，但需要优化和转型，建立一种更为专业化的作业模式。与传统的由关系驱动、高度依赖银行渠道的信托贷款业务不同，新型的私募投行业务必须做到对特定行业板块内基础资产的专业化直接覆盖。随着银行决策流程的集中化，信托公司需要建立起按行业划分的资产获取团队，以形成更为有效的总对总合作机制。同时，要进一步扩大资产获取网络的地域覆盖，向更多的二三线城市延伸，以捕捉下一轮经济增长中心的机遇。

另类资产管理：未来可能成为更为成熟的信托公司的核心主业。另类资产管

理作为新兴领域，业界尚缺乏成熟的专业化的本土企业，所以对于信托公司来说是一个前景光明的发展领域。随着机构投资者和超高净值个人投资者群体的日趋成熟，他们更加需要另类资产进行多元化的投资组合配置。国际范围内，另类投资的主流化也是大势所趋，另类资产在机构投资者组合配置中的占比逐渐提高。这些趋势为信托公司开展这项业务，将其打造成为新的收入与利润来源提供了绝佳的历史契机。不难想象，在不久的将来，中国也会拥有像“黑石”(Bl ackstone)、“凯雷”(Carl yl e)这样的管理资产规模超过万亿元的大型另类资产管理公司，其中可能不乏从信托行业中涌现出的佼佼者。

私人财富管理：是信托公司的另一个战略选择。致力于全面服务高净值个人客户投资需求的信托公司可以将其作为一个核心业务来打造。中国个人财富聚集的速度是惊人的，而且从20xx年开始有加速增长的趋势。麦肯锡预测，个人可投资资产超过600万元人民币的高净值人士，到20xx年末将达到约200万人，可投资产约60万亿元，而20xx年这两个数字仅有87万人和21万亿元。届时，中国将成为亚洲仅次于日本的第二大在岸财富管理市场。但是私人财富管理所需要的核心能力明显不同于信托公司目前具备的业务能力，且需要较长时间逐步建立。已经有一定的高净值自有客户基础、具备一定规模和分销网络的信托公司可以战略性地涉足这块业务，进一步提升业务组合的稳定性和利润率。

无论是信托行业还是信托公司层面的转型过程都将是艰难的。首先，信托公司需要在与证券、基金公司日益激烈竞争中维持私募投行业务的稳定与增长，保持短期业绩。其次，另类资产管理、私人财富管理与传统信托业务所需要的能力截然不同，需要花费大量的资源和管理层精力进行培育。其三，即使在新兴的另类资产管理、私人财富管理领域，信托公司也将面临广泛的竞争。银行、券商、基金公司、保险公司、另类资管公司、第三方理财机构等，都在这些领域跃跃欲试，竞争已然相当激烈。

三、八大核心能力：信托公司的转型路径

新的业务模式需要打造新的业务能力。而私募投行、另类资产管理及私人财富管理是三种完全不同的业务模式，所需的核心能力也不尽相同。

我们总结了三个不同业务板块必需的八大核心能力如下。

私募投行方面，需要建立：

能力一：资产获取能力。信托公司应建立基于行业专业化、深度区域覆盖的资产获取团队，来大量获取高质量的基础资产。

能力二：机构客户销售和服务能力。信托公司有必要建立专职的机构销售团队，加强总对总的合作关系，以及升级针对政府和非银行金融机构客户的销售和服务团队。

能力三：风险管理能力。信托公司需要建立更完善的与银行类似的风险管理体系以优化信托贷款组合管理，以及一套标准化、集中化的信贷决策流程，提升信贷业务质量。同时，需要建立覆盖前中后台的风控文化，并得到信托公司的考核激励体制的支撑。

另类资产管理方面，需要建立：

能力四：专业投资能力。制定明晰的投资策略，吸引和挽留优秀人才，优化投资管理机制和流程。

能力五：投后管理能力。建立运营专家团队，打造以价值创造为核心的投后管理能力，提升所投公司的经营水平。

财富管理方面，需要建立：

能力六：产品筛选能力。建立开放式产品平台，形成支持资产配置业务模式的产品体系，引入外部产品，为高净值客户的提供一站式的服务。

能力七：投资咨询能力。建立严谨的投资咨询流程，通过顾问团队、产品支持专家、远程客户服务等渠道的有机结合来实现有效的客户交互组织保障：为了确保三大业务支柱的发展和业务模式的顺利转型，需要建立一系列的组织保障能力，作为业务发展的基石。

能力八：战略方向和组织保障。清晰的战略方向、高效的组织架构、专业的人才团队和灵活的体制机制是信托公司实现成功转型和长期发展的基石。

四、外部助推器：信托业转型所需的外部监管环境

信托公司的转型除了内生式的变革之外，也需要有一个市场化的、开放式的政策环境。基于对国际资产管理、私募投行和财富管理行业监管环境的研究，我们建议监管机构考虑从四个方面着手，为信托业成功转型创造有利的外部环境。

1、鼓励更多民营资本进入，促进股权多元化，提升信托公司的企业治理能力。更多元化的股权将可以为信托业带来更多的活力和创新。

2、支持优胜劣汰和行业整合，建立行业的退出机制，并在这一过程中支持一系列有实力的信托公司独立上市。

3、加强对信贷风险管控和投资者保护方面的监管。尽管信托公司理论上并不承担信贷风险，但是一旦违约率激增，将出现广大投资者的重大损失，形成行业性的信誉危机。监管机构应该严密监管整体行业和各信托公司的“杠杆率”，引导行业降低在房地产、政府融资平台的业务集中度，进行严密的压力测试，以充分了解不同风险因子将带来的潜在影响，并鼓励信托公司形成风险管理文化与能力。

4、鼓励另类资产管理和私募投行业务的模式与产品创新，取消产品的事前审批，为来自行业的新想法、新尝试亮绿灯。

信托业已经走到了战略转型的十字路口，需要转型才能够适应市场环境的变化。信托公司应明确转型愿景和定位，描绘转型路径，励精图治，投入足够的资源与管理精力，尽快建立一系列核心能力。配以适当的监管环境，我们相信，信托业将能够从过去五年的大发展经验中汲取精华，形成具有独特价值定位的商业模式，为广大投融资客户和整个金融体系创造卓越的价值。

 

第二篇：中国房地产信托消费市场监测及投资动向分析报告(20xx-20xx)

中国房地产信托消费市场监测及投资动

向分析报告(2014-2018)

出版时间：20xx年

正文

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? 【来 自】观研网 【关 键 字】市场调研 行业分析 投资评估 前景研究 【出版日期】2014 【交付方式】Email电子版/特快专递 【价 格】纸介版：7200元 电子版：7200元 纸介+电子：7500元 【订购电话】全国统一客服务热线：400-007-6266(免长话费) 010-86825716

房地产信托（REIT），就是信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金。用于房地产开发项目，为委托人获取一定的收益。中国的大部分房地产开发企业自有资金都不超过20%，而银行贷款又趋于紧缩状态，受房地产开发成本高等因素的制约，一般房地产的销售或租赁都需要一个较长的过程，所以资金短缺是一个长期状态。因此，利用信托工具融通资金便成为一种行之有效的方法。

20xx年以来，以资本密集为行业特点的房地产企业再次陷入融资无门的困境，房地产信托因之得到发展机会，呈现迅速增长态势。20xx年发行的集合信托产品中，投向房地产的信托资金为2722亿元，占全部集合信托募集资金的3216%。

20xx年，房地产信托保持增长势头。20xx年共有37家信托公司成立了186款房地产集合信托产品，募集资金规模总额375亿元。从收益率看，20xx年投资于房地产行业的信托产品年平均预期回报率为776%，为所有信托计划中预期收益率最高的。

20xx年，监管层对房地产信托业务逐步规范，要求信托公司审慎开展，但这并不妨碍房地产信托规模快速扩张，房地产信托产品成立数量为397款，同比增幅为11005%；成立规模达121062亿元，同比增幅为208%，并以885%的平均收益率领跑行业内的其他产品。

随着国内金融环境的逐渐宽松，房地产市场正吸引着越来越多的信托公司。但从目前情况看，现有房地产信托产品仍存在结构单一、风险相对集中等问题，与成熟市场的基金化运作差距较大。

房地产信托作为有效的投资手段可以活跃和刺激金融市场，作为融资手段又可以推动房地产业的发展，对于我国房地产业乃至整个国民经济都具有非常积极的意义。目前，我国房地产企业的资金主要来源于银行，信托融资占比例很少，渠道比较单一。而在美国、香港地区等地房地产企业资金来源却很广。这说明房地产信托在我国发展的前景广阔。

为控制风险，20xx年11月12日银监会下发《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，要求对房地产信托业务进行自查和核查。预计20xx年信托公司的房地产信托业务规模会因此下降，但以优质房地产开发项目、政府保障性住房建设为融资对象的信托业务依然具有较大的发展空间。

观研天下发布的《中国房地产信托消费市场监测及投资动向分析报告(2014-2018)》。首先介绍了房地产信托的概念、种类、业务内容、

运作模式、功能作用等，接着对我国房地产信托业务的发展环境做了阐述和分析。然后分析了国内外房地产信托的发展现状，并介绍了房地产信托投资基金（REITs）的发展情况。随后，报告对房地产信托业务做了投融资分析和政策背景分析，最后分析了房地产信托市场的未来前景与发展趋势。

报告目录：

第一章房地产信托相关概述

11信托的介绍

111信托的定义

112信托的基本特征

113信托的基本原理

12房地产信托的概念阐释

121房地产信托的定义

122房地产信托的含义

123房地产信托与REITs的区别

13房地产信托的主要种类及特点

131抵押贷款型

132股权投资型

133组合投资型

134权益投资型

14房地产信托的内容、模式及作用

141房地产信托经营业务内容

142房地产信托运作流程模式

143房地产信托的作用

第二章房地产信托业的发展环境

21宏观经济环境

21120xx年中国经济发展概况

21220xx年中国经济发展概况

21320xx年中国经济发展概况

21420xx年中国经济发展概况

22房地产市场现状

221中国房地产行业发展状况综述

22220xx年中国房地产行业运行状况

22320xx年中国房地产行业运行状况

22420xx年中国房地产市场运行状况

23信托融资对房地产业的影响

231减小对银行过度依赖及落实利于调控 232疏导房地产市场投资性需求

233缓解外资直接进入我国房地产市场的压力 234成为券商和信托公司业务创新的新渠道

第三章世界房地产信托的发展

31国外房地产信托的发展概述

311美国房地产信托的发展过程 312日本房地产信托的发展概述 313国外房地产信托健康发展条件 314国外房地产信托发展的主要经验 32国外房地产信托经营的发展模式 321现代信托制度的发展

322美国的房地产投资信托

323德国的房地产信托

324日本的土地信托

33国外房地产信托发展对中国的启示 331重视法律法规建设的基础作用 332重视机构投资者的参与和支持 333创新和发展是永恒的主题

334完善专业管理队伍建设是必要前提 335正视房地产信托的作用

第四章中国房地产信托的发展

41中国房地产信托的发展综述

411我国房地产信托的引入

412中国发展房地产信托的必要性 413中国房地产信托的发展特征

414中国房地产信托快速发展的原因 422008-20xx年中国房地产信托的发展

42120xx年中国房地产信托迅速增长

42220xx年中国房地产信托保持增长势头 42320xx年中国房地产信托产品发行概况 42420xx年中国房地产信托产品收益概况 432010-20xx年初中国房地产信托的发展 43120xx年中国房地产信托发展状况综述 43220xx年冬房地产信托发行量锐减 4332010中国房地产信托艰难转型 43420xx年初房地产信托逐渐复苏 44房地产信托存在的问题

441房地产信托面临的主要问题

442中国房地产信托存在的不足

443我国房地产信托法律法规尚不健全 444我国房地产信托经营尚待解决的问题 45房地产信托发展的对策

451中国房地产信托存在风险的防治

452我国房地产信托经营管理模式的选择 453中国房地产信托发展需重视的问题 454我国房地产信托发展建议

第五章房地产信托投资基金（REITs） 51REITs的基本概述

511房地产投资信托基金的定义

512REITs的分类

513REITs融资的优势分析

514现阶段我国推行REITs的积极意义

52中国REITs发展概况

521浅析房地产投资信托基金的市场定位 522我国发展REITs的产品模式选择

52320xx年我国REITs试点拉开帷幕

52420xx年我国房地产信托投资基金有望启动 53中国REITs的运作模式探索

531国外REITs运行模式分析

532国内基本运行模式选择

533本土REITs的整体运行框架

534国内REITs的组建

54中国房地产信托投资的问题与对策

541我国REITs发展的主要障碍及需解决的问题 542制约本土REITs发展的瓶颈

543我国REITs发展思路建议

544加快本土REITs发展的政策举措

第六章房地产信托融资分析

61中国房地产信托融资概况

611中国房地产信托融资正当时

61220xx年以来房地产信托融资利率大幅上升

613我国房企信托融资面临的处境

614房地产信托融资成本一路上升

62房地产信托融资的风险

621房地产项目本身运作风险

622房地产行业系统性风险

623合规性风险

624房地产信托只是补充作用

63房地产信托融资的案例分析

631中信盛景星耀地产基金集合信托计划 632北京国投的“盛鸿大厦”信托项目

633荣盛发展的城中村改造项目

634天津房地产信托融资现实情况

第七章房地产信托投资分析

71投资机遇

711国内房地产信托具备投资优势

71220xx年房地产信托投资有所放宽

713房地产调控为信托产品市场带来机遇 714房地产信托产品收益相对较高

72投资动态

721基金化房地产信托产品受投资者青睐

722房地产信托转向股权投资等资金运用方式 72320xx年新安股份2000万投资房地产信托

724银信合作房地产信托产品较为安全

73投资风险

731房地产信托投资者需注意高风险

732投资房地产信托产品要有风险意识

733房地产业政策调控前景不明

734投资房产信托产品需考虑流动性风险

74投资建议

741投资者不能只关注投资预期收益

742挑选知名度高口碑好的信托公司

743房地产信托产品的选择

744关注房地产信托的产品结构

第八章房地产信托发展的政策背景

81近年房地产信托监管政策

8112005

8122006

8132008

8142009

8152010

82《房地产信托业务风险提示通知》解读

82120xx年11月《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》发布

822银监会出台《通知》的背景和初衷

823《通知》的主要内容

824银监会对房地产信托业务的监管方向和措施

83房地产信托发展的政策建议

831为实施运作创造必要的法律环境

832加快培养大量的机构投资者

833完善人才培养和信息公开化制度

834建立信托企业信用制度

835健全信息披露制度

第九章中国房地产信托的前景趋势

91中国信托业的发展前景及趋势

911中国信托业发展前景广阔

91220xx年中国信托业发展趋势预测

913信托公司将专注本源塑造强势品牌

914我国信托业的发展方向透析

92中国房地产信托的发展前景及趋势

921中国房地产信托发展潜力大

92220xx年我国房地产信托仍具发展空间

9232012-20xx年中国房地产信托市场预测分析

924我国房地产信托融资通道监管可能升级

附录

附录一：《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》（2010）

附录二：《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》（2010）

附录三：《信托公司集合资金信托计划管理办法》（20xx年修订） 附录四：《信托公司净资本管理办法》

附录五：《信托公司管理办法》

附录六：《中华人民共和国信托法》

附录七：信托公司私人股权投资信托业务操作指引

特别说明：观研天下所发行报告书中的信息和数据部分会随时间变化补充更新，报告发行年份对报告质量不会有任何影响，并有助于降低企事业单位投资风险。

行业市场调研报告相关问题解答

1、什么是行业调研

行业调研是开展一切咨询业务的基石，通过对特定行业的长期跟踪监测，分析市场需求、供给、经营特性、获取能力、产业链和价值链等多方面的内容，整合行业、市场、企业、用户等多层面数据和信息资源，为客户提供深度的行业市场研究报告，以专业的研究方法帮助客户深入的了解行业，发现投资价值和投资机会，规避经营风险，提高管理和运营能力。

行业研究是对一个行业整体情况和发展趋势进行分析，包括行业生命周期、行业的市场容量、行业成长空间和盈利空间、行业演变趋势、行业的成功关键因素、进入退出壁垒、上下游关系等。

关于行业市场调研中主要包含以下几点核心内容

调研企业通过自身营销及庞大互联网市场，掌握市场宏观微观经济，为国内外的企业单位、研究机构和社会团体提供专业可靠的市场情报、商业信息、投资咨询、市场战略咨询等服务。

2、研究报告使用人群

我公司报告使用者范围较广，包括企事业单位，个人或团体。

3、行业市场调研报告内容

行业市场调研报告书主要研究行业市场经济特性（产能、产量、供需），投资分析（市场现状、市场结构、市场特点等以及区域市场分析）、竞争分析（行业集中度、竞争格局、竞争对手、竞争因素等）、工艺技术发展状况、进出口分析、渠道分析、产业链分析、替代品和互补品分析、行业的主导驱动因素、政策环境、重点企业分析（经营特色、财务分析、竞争力分析）、商业投资风险分析、市场定位及机会分析、以及相关的策略和建议等。

4、数据来源

数据部分来自国家统计数据，海关总署，问卷调查数据，商务部采集数据等数据库。其中宏观经济数据主要来自国家统计局，部分行业统计数据主要来自国家统计局及市场调研数据，企业数据主要来自于国统计局规模企业统计数据库及证券交易所等，价格数据主要来自于各类市场监测数据库。