房地产可行性研究报告是根据可行性研究对项目进行科学的分析和预测。因此做好开发项目可行性研究工作，是项目成败的先决条件。项目可行性研究是项目立项阶段最重要的核心文件，具有相当大的信息量和工作量，是项目决策的主要依据。

第一节 可行性研究的概念和作用

一．可行性研究的概念

可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的资源、技术、市场、经济、社会等各方面进行全面的分析、论证、和评价，判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利，并对多个可能的备选方案进行择优的科学方法，其目的是使房地产开发项目决策科学化、程序化、从而提高决策的可靠性，并为开发项目的实施和控制提供参考。

我国从20世纪70年代开始引进可行性研究方法，并在政府的主导下加以推广。19xx年原国家计委明确“把可行性研究作为建设前期工作中一个重要的技术经济论证阶段，纳入了基本建设程序。19xx年2月，原国家计委正式颁布了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》，对可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查办法等做了详细的规定，以指导我国的可行性研究工作。

房地产项目的特点和开发实践证明，项目开发的关键是决策，开发商应高度重视可行性研究的工作质量。

二．可行性研究的作用

(一)可行性研究是项目投资决策的重要依据。开发项目投资决策，尤其是大型投资项目决策的科学合理性，是建立在根据详细可靠的市场预测、成本分析和效益估算进行的项目可行性研究的基础上的。

（二）可行性研究是项目立项、审批、开发商与有关部门签订协议、合同的依据。在我国投资项目必须列入国家的投资计划。尤其是房地产项目，要经过政府相关职能部门的立项、审批、签订有关的协议，依据之一就是可行性研究报告。

（三）可行性研究是项目筹措建设资金的依据。房地产开发项目可行性研究对项目的经济、财务指标进行了分析，从中可以了解项目的筹资还本能力和经营效益的获取能力。银行等金融机构是否提供贷款，主要依据可行性研究中提供的项目获利信息。因此可行性研究也是企业筹集建设资金和金融机构提供信用贷款的依据。

（四）可行性研究是编制设计任务书的依据。可行性研究对开发项目的建设规模、开发建设项目的内容及建设标准等都作出了安排，这些正是项目设计任务书的内容。

第二节 可行性研究的阶段工作

一．可行性研究工作根据项目的进展可以分几个阶段进行。

（一）以投资机会研究

该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%。

（二）初步可行性研究

在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的0.25%～1.5%。

（三）详细可行性研究

详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。 这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂的工程约占0.2%~1.0%. 项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。

（四）可行性研究阶段工作精度表

第三节 可行性研究的内容

一.可行性研究报告的结构

一般来讲，专业机构编写一个项目的可行性研究报告应包括封面、摘要、目录、正文。

（一）封面：一般要反映可行性报告的名称，专业研究编写机构名称及编写报告的时间三个内容。

（二）摘要：它是用简洁明了的语言概要介绍项目的概况、市场情况可行性研究的结论及有关说明或假设条件，要突出重点，假设条件清楚，使阅读人员在短时间内能了解全报告的精要。也有专家主张不写摘要，因为可行性研究报告事关重大，阅读者理应仔细全面阅读。

（三）目录：由于一份可行性报告少则十余页，多则数十页，为了便于写作和阅读人员将报告的前后关系、假设条件及具体内容条理清楚地编写和掌握，必须编写目录。

（四）正文内容：它是可行性报告的主体，一般来讲，应包括以下内容

1．项目概况

主要包括：项目名称及背景、项目开发所具备的自然、经济、水文地质等基本条件，项目开发的宗旨、规模、功能和主要技术经济指标、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的编写入员、编写的依据、编写的假设和说明；

2．市场调查和分析

在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发的项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析，并作出客观的预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等。

3．规划设计方案优选

在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后的方案，并对其进行详细的描述。包括选定方案的建筑布局、功能分区、市政基础设施分布、建筑物及项目的主要技术参数、技术经济指标和控制性规划技术指标等。

4．开发进度安排

对开发进度进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的进度。作为大型开发项目，由于建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，需要对各期的开发内容同时作出统筹安排。

5．项目投资估算

对开发项目所涉及的成本费用进行分析评估。房地产开发所涉及的成本费用主要有土地费用、前期工程费用、建筑安装费用、市政基础设施费用、公共配套费用、期间费用及各种税费。估算的精度没有预算那样高，但需力争和未来开发事实相符，提高评价的准确性。

6．项目资金筹集方案及筹资成本估算

根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产开发投资巨大，必须在投资前做好对资金的安排，通过不同的方式筹措资金，减少筹资成本，保证项目的正常进行。

7．项目财务评价

依据国家现行的财税制定、现行价格和有关法规，从项目的角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目从财务状况进行分析，并借以考察项目财务可行的一种方法。具体包括项目的预售预测、成本预测基础上进行预计损益表、预计资产负债表、预计财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，以及进行财务评价指标和偿债指标的计算，如 第 3 页 共 3 页

财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等，据以分析投资的效果。

8．不确定性分析和风险分析

主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。该分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各种因素对项目的影响性质和程度，为项目运作过程中对关键因素进行控制提供可靠依据。同时根据风险的可能性，为投资者了解项目的风险大小及风险来源提供参考。

9．可行性研究的结论

根据对相关因素的分析和各项评价指标数值，对项目的可行与否作出明确的结论。

10．研究人员对项目的建议，对项目中存在的风险和问题提出改善建议，以及对建议的效果作出估计。

（五）附件：它包含可行性研究的主要依据，是可行性研究报告必不可少的部分。一般来讲，一个项目在做正式的可行性研究时，必须有政府有关部门的批准文件（如规划选址意见书、土地批租合同、土地证、建筑工程许可证等）。专业人员必须依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规方能编写项目可行性研究报告。

（六）附图：一份完整的可行性报告应包括以下附图：项目的位置图、地形图、规划红线图、设计方案的平面图，有时也包括：项目所在地区或城市的总体规划图等等。

二．可行性研究报告的项目投资预算

一些不大规范的房地产项目可行性研究报告，其中的项目投资概算只包含了项目建设的工程概算，这样算是不够正确的。一个房地产项目不等于一个简单的建筑物，它需要营销成本、金融成本和建筑成本，项目投资就是为了满足这些成本支出。而且，工程概算也不一定就等于发展商对项目工程建设的实际投资。在被证明可行的前提下，边回收资金边追加投入的滚动式投资开发方式也是可以采取的，这样一来发展商在工程建设上的实际总投入就会小得多。以工程概算代替项目投资概算是极不严肃的。

房地产项目的投资概算应包括以下内容：

（一）营销开支概算

1．项目前研究及可行性研究的开支

2．项目策划的开支

3．销售策划的开支

4．广告开支

5．项目公司日常运作的开支

6．项目及企业的公关开支

（二）工程开支概算

1．用于工程勘探的开支

2．用于吹沙填土、平整土地的开支

3．用于工程设计的开支

4．用于建筑施工的开支

5．用于设施配套的开支

6．用于工程监理的开支

（三）土地征用开支概算

1．政府一次性收取的标准地价

2．用于拆迁补偿或青苗补偿的开支

3．影响公共设施而出现的赔偿开支

（四）金融成本开支概算

1．外汇资金进入国内货币系统产生的银行担保及管理费用支出

2．贷款引起的利息支出

3．各项保险开支

4．税收和行政性收费

5．不可预见开支

第四节 可行性研究报告的编制

一．房地产项目可行性分析常见误区

1．误区一：一个标准的效益分析

如果一份项目可行性研究报告十分肯定地告诉你将来能赚多少钱，而且一定能赚这么多钱，这绝不会是一份实事求是的报告，一份专业而严肃的项目可行性研究报告不可能只是一个效益标准。在可行性研究时会遇到太多的不确定因素，这些不确定因素使项目未来的价格及销售进程处于一种相对的不确定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分确定的，只能是一种合理的预测，而且这些预测需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根据不同的期望值给出不同的期望效益预测。

2．误区二：先入为主的可行性研究

纵观国内多数失败的大型地产投资，其中大部分项目的失败都是由一些可预见的因素造成的。这些因素包括：高级别墅坐落在大型工业区内，致使别墅环境被破坏，别墅无人问津；在一个离市区较远的乡镇开发高层公寓，结果也是无人问津；准备在一个规划失控的农民居住区内开发商住小区，结果在廉价“集资房”的冲击下半途而废；同一时间同一城市同类楼盘供应量过大导致需求短缺；建设成本远远超过预算造成资金短缺；一条新建的高架桥拦腰而过使楼盘商铺优势失效等等。当这些项目的发展商在谈起这些问题时通常都会感叹“真没想到”，然而却是早该想到的。再看一看这些项目的“可行性研究报告”，几乎都是同一个调子：引经据典，从各个角度描绘这个项目投资的美好前景，却偏偏不提项目投资的不利因素。这样的“可行性研究”，自始至终都是为了证明该项目是可行的，犯了“先入为主”的大忌。

（1）先入为主的可行性研究通常是由以下原因造成的：

A.房地产投资企业的领导主观意志在起作用。往往由于“长官意志”对课题的影响，课题研究人员担心挑项目的毛病会得罪老板，于是学会了察颜观色，一切围绕领导的意思去论证。所以，为避免这种情况的发展，公司领导要多些支持，少些干预，让课题组放下包袱，按科学的路子去调查、分析。

B.课题组人员的业务水平不过关。有些项目的可行性研究没有交给真正在行的专家去做，而是随便找一些高校的教师或在本公司里的人去完成。这样做，使课题组的智力及能力结构很不合理，要指望他们拿出一个真正可信的可行性研究报告是不可能的。

C.有的发展商将可行性研究的课题交给一些建筑咨询机构去做，这些单位的科研实力过得硬，但由于项目对他们来说就意味着有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究态度，除非发展商事先申明参与可行性研究的单位不能承揽本项目的工程咨询业务。

D.有的发展商图省事，让与他合作的另一方提供可行性研究报告。这在意向接触的时候是。必要的，但要清楚的是，合作另一方所作的可行性研究只是针对自己的投资行为而做的，并不适合于现在的发展商；有时合作另一方为了争取他人来投资，可能会片面地夸大该项目的投资价值，这样的可行性研究是不可能做到中立外。

二．编制可行性研究报告的人员安排组合

要组织一个可行性研究的小组，小组成员的知识结构、人员安排要全面。

 

第二篇：鸿泰房地产可行性报告

南京鸿泰房地产开发有限公司

“鸿泰大厦”项目

中国·南京

二零一一年一月

绪言

机会与挑战并存，市场与风险同在。资本的本质是逐利，投资是实现资本属性的途径。项目具有良好的收益和发展，是投融资双方合作的前提和根本原因，也是双方共同利益所在。投融资双方在项目合作过程中，随着合作的深入进行，如何从实际意义上防范并降低风险，既要保证投资资金安全，又要实现保值、增值，是合作双方关注的重点。因此，尽管从法律上讲，只要不违反国家禁止性规定的经济行为均是可行的。但在实际项目运作过程中，合作双方都必须对项目投资风险有充分的估计和预测。

南京鸿泰房地产开发有限公司与投资方就其“鸿泰大厦”项目进行合作。20xx年1月，南京鸿泰房地产开发有限公司委托北京瑞诚信通商务咨询有限公司对该项目与投资方合作进行投资风险评审。本报告现根据委托方提供的项目文件资料，本着独立、客观、公正、市场化的原则，进行项目投资风险评审。

本报告将依据委托方提供的文件资料进行全面的分析，作为项目承办方，委托方应充分理解本报告中所提出的意见。对现存的问题及时整改，并有一套完整的解决方案；同时要注意，对方对投资风险的评审，通常会考虑在最坏经营状况下，投资资金能否得到相应的保障等事项；对项目可能面临的诸多风险，委托方应客观、公正、科学、合情、合理、合法的规避，以增强投资方对委托方在资本运作能力、管理能力和经营能力等方面的信心。

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本报告参考基准日为20xx年1月6日，有效期为一年。如本报告中所述事项发生变化，以实际情况为准。以下是南京鸿泰房地产开发有限公司与投资方合作项目投资风险评审意见及建议，仅供合作双方参考。（本报告中“元”指人民币）

项目简介篇

项目概况

项目名称

“鸿泰大厦”项目

项目单位

南京鸿泰房地产开发有限公司

项目资金

本项目总投资50000万元人民币，其中自筹资金25000万元，融资25000万元。

项目建设

建设必要性分析

本项目建设是满足消费者对房地产市场的需求

我国经济的快速发展带动了房地产业的迅猛发展，同时我国居民生活条件的不断改善带动了楼市的繁荣。目前的市场对房地产的位 2

置、设计、价格等都提出了更高要求，尤其是周边环境幽美的房地产受到广大消费者及消费团体的青睐。项目公司经过详细的市场考察和可行性分析，认为当地房地产市场发展空间还很大，前景比较稳定。

项目的建设是企业自身发展的需要

本项目企业通过建设房地产项目来实现经济效益和社会效益双丰收。为把企业进一步做大做强，公司利用现有的资金积极进行房地产开发，并使之成为企业今后新的利润增长点。企业通过该项目的开发建设对于分散企业经营风险，提高市场竞争力，完善企业机制具有重要意义。

本项目的建设是促进地方经济发展的需要

本项目实施后，对地方经济发展具有很好的推动作用。同时通过本项目的建设可安置部分人员就业，对缓解地方就业压力和提高当地居民收入水平具有重要意义，因此本项目的建设十分必要。

建设内容及规模

“鸿泰大厦”项目地址位于南京市鼓楼区江东北路378号,是南京市城市规划主城布局重点发展的项目。鸿泰大厦东至住宅小区、南至省妇幼保健中心、西临江东北路、北临龙园北路。该地块设定的开发程度为宗地红线外达到“六通”（即通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气），宗地红线内“一平”（场地平整）。

本项目占地面积为4891平方米，建筑面积为42000平方米，容积率为6.64，开发周期为3年。本项目为办公、商业用房，其中1-5层为商业用房，建筑面积11000平方米，各层次建筑面积相等，6-25 3

层为办公用房，建筑面积21500平方米，地下总建筑面积9500平方米；地下机动车位260个，建筑高度≤100米。

项目分析结论

从现在的经济形势来看，目前南京市整个房地产市场形势比较看好。因此，项目方应在总结经验的基础上，加快项目实施进程，保证施工质量。

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多年来，南京市国民经济始终保持又好又快发展的势头。20xx年，全年完成地区生产总值4170亿元，增长11.5%。完成财政总收入901.15亿元，增长21.4%，其中地方一般预算收入434.51亿元，增长12.4%。完成社会消费品零售总额1961.58亿元，增长18.8%。完成全社会固定资产投资2668.03亿元，增长23.9%，其中工业投资1300.4亿元，增长20.3%。居民消费价格总水平涨幅为0.1%。

技术环境

本项目拥有一支过硬的技术和管理团队，都拥有较高的专业技术和管理经验。本项目的实施将按国家有关规范要求配套设计，并培训了各类专职管理人员，引入先进管理机制和管理理念完善项目公司各项职能。所以，本项目的技术科学方便、安全可靠。

住房仍然是居民的基本生活需求。在全面建设小康社会阶段，随着经济社会的发展和人民生活水平的提高，城镇住房的增量需求和改善需求双旺盛，是房地产业持续发展的动力。供不应求是未来几十年中国房地产市场的主导趋势。房地产业既是资本密集、关联度高的产业，又是提供生活必需品的基础产业，判断房地产业形势和发展前景必须从基本国情出发，充分考虑中国加速的城市化进程和住房市场化改革的影响，以科学发展观为指导，在经济社会发展的整体环境中去把握。房地产开发周期长，形成有效供给相对于投资期具有滞后性，当年的房地产业市场是投资与需求矛盾双方以往多年相互作用积累、演变的结果，所以判断分析房地产业形势不能仅仅依据同比资料得出结论，因为它是以上年基数合理为前提的。目前房地产运行主要受金融政策 5

和土地政策宏观调控政策两大因素影响。从景气分析来看，国家采取宏观调控的效果是非常明显的，而且通过调整供地结构，加大对经济适用房和普通住宅用地供应，在一定程度上遏止了房价的快速上涨，也提高了房地产市场质量。

房地产市场需求分析

房地产业持续发展的潜在市场需求

目前我国出现的房地产热主要是由于住房体制改革、长久以来的福利分房转为货币购房后，城镇居民长期被旧住房体制压抑的住房商品化需求集中，所引起的反经济周期的房地产热潮。由于潜在的市场需求成为房地产业持续发展的巨大动力，房地产市场总体走势仍然看好。

城市化水平稳步提高对房地产市场的巨大需求

城市化是社会经济高速发展的产物，也是社会经济发展的巨大动力。这是因为城市化是以产业和人口高度集中为主要特征的，而这种密集经济为现代生产的专业化、协作化和联合化提供了有利的空间环境，也为有效地节约和利用土地资源、金融资本、人力资本、自然资源、信息资源和公共服务设施等奠定了基础。正因如此，城市经济的规模效益也总是大大地高于农村经济。城市的规模越大，规模经济的效益也就越高。中国作为一个发展中的国家，加快城市化的进程，让农民从贫穷落后的状态中解脱出来，这不仅有利于缓解国内需求不 6

足，也将对21世纪中国经济持续快速增长和社会繁荣稳定产生决定性的促进作用。

如果在未来几年中，我国人口的自然增长率仍保持在9.6‰左右，城市化率以每年1.2%速度增长，到20xx年达到44.8%，城市人口将达到6.1亿人, 净增加2.3亿人，每年新增人口1924万。为满足这些新增城市人口的住房需求，以人均居住面积8平方米，换算为建筑面积16平方米来计算，共需新建住宅36亿平方米，这意味着在近几年，仅为满足新增城市人口的住宅需求，每年就需新建住宅3.27亿平方米。如果这几年我国人口自然增长率不能控制在10‰以下，城市化年递增的比率大于1.2%，或新增城市人口对住宅的需求在于8平方米的低水平，那么城市化所带来的住宅的需求，将比我们的预测要大得多。

居民消费结构变化对房地产市场的需求

改革开放以来的30年是我国经济高速发展的30年，国内生产总值从19xx年的3624亿元提高到20xx年的335000亿元。经济的高速增长和生产率水平的提高，为居民的消费水平的提高和生活质量的改善奠定了坚实的基础。以城镇居民的消费需求变化为例，80年代，我国城镇居民消费基本完成了从贫困型向温饱型的转变，90年开始进入由温饱型消费向小康型消费的转变。这一时期城镇居民消费结构变化的最大特点是：消费支出大幅度提高，恩格尔系数明显下降。80年代初，我国城镇居民平均每人全年的消费性支出仅为456元，到20xx年上升至8697元，是80年代初的19.1倍。在消费性支出大幅 7

度增长的同时，消费支出中食品所占的比重却在明显的下降。消费结构的变化，意味着居民在满足基本生活必需之后，有了更多节余可用于其他消费，例如，近几年居民在医疗保健、交通通讯、文化教育和居住等方面的消费支出都在稳步的上升。换句话说，我国城镇居民消费已开始从基本生活消费为主转向发展性和享受性消费为主。

流动人口增长对房地产市场的巨大需求

近来年,我国的一些大城市人口自然增长率很低，甚至出现了负增长,如20xx年北京人口自然增长率仅为0.7‰，上海人口自然增长率为-1.8‰, 但是城市化和流动人口带来的人口机械增长,仍对城市住宅需求的扩大有着不可低估的影响。流动人口是指那些不改变户口登记、不定期在外地的“打工者”，即“人户分离”人口。流动人口不仅缓解了流出地人口与就业的压力，带回了资金、技术和新的致富观念，也弥补了流入地劳动力结构性短缺，促进了生产要素的优化组合。大量的流动人口既是生产者，也是消费者。他们衣、食、住、行的消费，对拉动经济也会产生积极的促进作用。以广州、上海和北京三大城市为例，各城市的外来人口多达300万-400万，其外来人口与常驻人口之比分别是21：100，10：100和6：100。如此庞大的外来人口，形成了这些城市房屋租赁市场的消费主体，为房屋租赁市场的发展奠定了坚实的基础。按照有关部门的预测，到20xx年，农村的剩余劳动力将达到2亿多，按人均居住最低标准人均居住面积2平方米，建筑面积4平方米计算，则需要为新增的流动人口建造约3亿平方米的租赁房屋。

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虽然目前各地区房地产市场的培育与服务还有待完善，但是不可否认房地产市场的发展，将对居民转变消费观念和消费行为产生极其深远的影响，无论是居民购置新房，还是以旧换新，由此释放出的住房需求都将是巨大的。这样庞大的市场需求，为我国房地产业的发展提供了大展宏图的机遇。

南京房地产的大环境

南京市地处江苏省西南部,长江下游平原,其地理位置优越,东望大海,西达荆楚,南接皖浙,北连江淮,具有两千四百多年的建成史,素有〝十朝都会”之誉。作为全国首批文化名城和著名古都，南京以其悠久的历史，灿烂的文化，雄奇的丰姿，绮丽的风光，在中华民族的发展史上占有重要的地位。南京市是我国经济发达省份江苏省的省会，华东地区的重要城市，中国七大古都和长江流域四大中心城市之一。南京濒江近海，是中国东部地区重要的交通和通讯枢纽。铁路、公路、水路、空运、管道五种运输方式构成了全方位、立体化和大运量的现代化交通运输网络。南京是我国历史名城，六朝遗迹众多，人文景观荟萃，拥有玄武湖、莫愁湖、雨花台、紫金山天文台、中山陵等知名景点，是中国的著名旅游观光城市，具有较高的国际知名度。南京曾被评为中国城市综合实力“50强”第五名和中国城市投资硬环境“40优”城市之一，19xx年南京成为全国24个率先实现小康的城市之一，“十五”时期和本世纪前十年，将是南京经济发展十分重要的时期。南京是副省级城市，长三角地区第二大城市，国家历史文化名城，国家综合交通枢纽，国家重要创新基地和科技创新中心，现代服务中心、 9

现代服务业基地和先进制造业基地，长江航运物流中心，滨江生态宜居城市，长三角辐射带动中西部地区发展的重要门户城市，联合国人居署特别荣誉奖获得城市，亦是20xx年第二届夏季青年奥林匹克运动会举办城市。

随着改革深入和对外开发力度的加强，南京经济持续、稳定、健康地发展，政治上的安定团结，生活上的安居乐业，加快了房地产的建设发展速度，在国家加大基础建设投入，拉动内需刺激消费，并采取了一系列促进政策。特别是20xx年第二届夏季青年奥林匹克运动会在南京举办，进一步推动着南京商业、办公用房的需求。

南京市城市建设与规划

房地产业作为服务业，在国民经济和社会发展中占相当重要的地位。和全国一样，进入20世纪90年代以来，作为现代服务业之一的房地产业在南京得到了快速增长，逐渐成为南京经济中隶属于服务业的一个重要新兴产业，对促进相关产业的发展、拉动经济增长、改善城市面貌、提高人们居住水平正在做出重要的贡献，发挥巨大的作用。虽然与我国其它一些城市相比，南京房地产业起步较晚，但南京市人口密度较高，特别是城墙范围内的老城区，人口密度超过了北京，加上老城改造和新城开发步伐的加快等等，给南京市房地产行业的发展提供了充实的市场基础。特别是19xx年以来，南京市通过彻底停止实物形式分房，让市场成为商品房屋资源配置的唯一手段，使得房地产业在生产、流通以及物业管理等各环节都得到了较快的发展。

南京房地产市场的未来前景光明，除了一般城市要素的分析，南 10

京市更有可能支持起未来蓬勃发展的房地产业。南京作为我国唯一的世界级城市群的三大“支点”之一（上海、南京和杭州），作为长江国际航运物流中心、长三角先进制造业中心、全省现代服务业中心、全国重要的科教中心、东部城市绿化中心呈现美好的发展蓝图。南京还可以做长三角专利产品交易中心、机电化工产业基地和三大金融中心之一。在江苏省及南京都市圈，南京还可以做江苏经济、社会发展的“发展极”和苏南、苏中、苏北区域经济发展的“协调极”、生产型服务业的创新中心、江苏省域经济体的金融中心，以及南京都市圈的经济与社会发展极、区域经济企业总部管理基地以及区域经济的数字化发展中心。以往一些全国性的大开发商对于南京市场的重视程度不够，但随着南京城市定位的变化和在长三角以及全国地位的提升，这里的房地产市场对于那些有长远发展目标的品牌开发商无疑吸引力大增，一些新规划的片区因为未来可以预期的巨大发展潜力将成为拿地热潮的主角。

南京市房地产市场发展形势

中国人喜欢居有定所，不尚迁徙。据调查，认为“只有真正拥有自己的房子，才会觉得稳定和可靠”的人占总体调查人口的75．6％。可见房子在国人的心目中的位置是何等重要。南京作为长三角经济区的重点省会城市，高校留南京毕业生，外来务工人员等强大的刚性需求支撑着的楼市成交量。20xx年南京商品住宅和二手住宅共销售19.86万套，创历史最高水平。20xx年南京房地产投资等前期指标稳步趋好。全年房地产投资、土地和上市指标呈现逐月走好态势。1-11 11

月，全市实现房地产开发投资549亿元，同比增长20.9%；截至12月底，全年土地共成交381.97公顷，同比增长1.69%。商品房新开工面积为1006.61万平方米，同比增长27.4%；商品房竣工面积834.9万平方米，同比增长28.6%。20xx年南京商品住宅供应量远远跟不上需求的增长，呈现出明显的供不应求状态。全年商品住宅上市750.1万平方米，同比增长0.9%，但商品住宅销售面积却达到了1120.3万平方米，同比增长117.9%，供需比在1：1.5左右。二手住宅的交易也异常旺盛，全年二手住宅成交面积为790万平方米，同比增长了221%。从成交套数看，20xx年南京销售商品住宅10.06万套，同比增长106.4%，二手住宅9.8万套，同比增长203%。同时，房地产业地方税收占全市地税收入的27%左右；房地产消费金额相当于全社会消费品零售总额的七成左右；房地产增加值对全市GDP贡献率为17%左右。

项目建设区投资环境

鼓楼区位于长江下游南岸，南京城西北部，是南京市的中心城区之一，也是江苏省委、省政府机关所在地。东以中央路、中山路为界，与玄武区为邻；南以汉中路、汉中门大街为界，分别与白下区、建邺区接壤；西至长江夹江，与建邺区的江心洲隔水相望；北以护城河、明城墙、定淮门大街一线为界，与下关区相连。区域面积26.62平方公里，其中主城区16.82平方公里，江东新区9.8平方公里。 12

自然环境

鼓楼区是个山峦环绕，湖川相依，山、水、城、林浑然一体的中心城区，有龙蟠虎踞之雄，依山带水之胜。秦淮河、金川河穿境而流，万里长江擦境而过；鼓楼岗、五台山将秦淮河冲积平原和金川河冲积平原南北分开。

气候环境

鼓楼区位于中纬度的鼓楼区受海洋气流影响，雨水充沛，日照充足，四季分明，气候宜人。

经济环境

鼓楼区是南京政治、经济、文化、教育的中心，是江苏省委、省政府所在地，是一个古典与时尚荟萃、历史与现代交融、精致与美丽映辉的宝地，更是现代城市旅游的最佳目的地。20xx年，全年实现地区生产总值344亿元，增长12%；完成财政收入65.2亿元，增长17.5%，其中一般预算收入33.2亿元，增长14.3%；完成固定资产投资75亿元，增长6%；实现社会消费品零售总额293亿元，增长16%。

区域环境

鼓楼区是南京市经济文化较为发达的一个区，它以浓厚的文化氛围，发达的商贸业在南京市整体经济构架中占有重要地位。“显山、露水、见城、滨江”南京新一轮的“百亿新城计划”的启动，因它处于城区或邻近区、也聚集了高档的建筑以及相关的商业、旅游、文化、 13

体育、服务等行业。南京城市的独特魅力与经济潜力在这里将得到展示与发展。“百亿新城计划”彻底打破了一条秦淮河将南京分为内外两城印象，通过新区建设消化城市人群，使江东路房地产持续升温，这一地区成为百姓安家热线，商业楼如雨后春笋般地拔地而起，如万达广场、新城市广场都是超大型的商业场所。

投资环境风险分析与评价结论

从我国宏观的政治、经济环境分析

南京鸿泰房地产开发有限公司的“鸿泰大厦”项目的开展，符合我国经济发展战略，适合时代发展的需要。另一方面国际的宏观政治、经济政策。是项目未来发展的基石和保障。对促进项目达成合作和项目的未来发展指明了方向；

从鼓楼区投资环境来分析：

投资区优越的交通地理条件、日趋完善的基础设施、丰富的自然资源和优惠的对外招商引资政策，为“鸿泰大厦”项目的开展增强了信心。项目建设有利于优化当地资源配置，实现企业的社会,经济价值。

综上所述：投资区内政通人和，投资环境优越，是国内外投资商的理想选择。

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公司概述

? 法定代表人：谢同月

谢同月，男，19xx年12月21日出生于安徽无为县。19xx年起从事建筑工程建设至今有二十余年，并取得国家一级工程建造师资质证书。20xx年敏锐进军房地产市场，20xx年成立无为县东润房地产开发公司，从事房地产开发，开发商品房面积40多万平方米，其中有无为县世纪花园小区面积5万平方米、宏业家园小区18万平方米、新百大厦3万平方米、清真寺小区1万平方米、车站老城改造12万平方米、东润佳园小区3万平方米、无为县德龙大酒店1.8万平方米、无为县府苑商城1万平方米。由于不满足本地房地产开发，20xx年又开拓江苏南京市场，成功收购南京鸿泰房地产开发有限公司，并取得南京市江东路一块商业开发用地，该项目正在规划筹建中。谢同月目前拥有多家企业，其中房地产开发企业两家，即无为县东润房地产开发公司和南京鸿泰房地产开发有限公司，两家商业公司，即无为县德龙大酒店和无为县德龙商贸有限公司。目前个人已拥有资产6个亿以上，现又收购了无为省级二坝开发区内的一家生产企业，将生产各种木门、窗。不久将成立德龙集团公司，集中资金优势运着德龙门业上市，将德龙集团打造成国内知名企业和品牌。

? 项目公司：南京鸿泰房地产开发有限公司

南京鸿泰房地产开发有限公司在开发实践中坚持精品路线，致力于专业化、规模化发展。以其精致优美的前瞻性园区规划、环境设计及居室设计主张，严格的建筑工程质量把握，齐备的园区配套设施、 15

极尽完善的专业化物业管理，全力营造环保、科技、亲和、人性化、品位独到的居住区。

公司组织结构

公司实行董事会领导下的总经理负责制，协助其工作的是三名副总经理，分别由总工程师、总会计师、总经济师担任。组织结构图如下：

项目区位交通优势

项目所在区域内有江东北路、草场门大街、龙园西路等城市主次干道，道路通达度高，附近有多路公交汽车和在建的地铁站点，交通十分便利。

基础设施条件优势

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供水、供电保证率100%，排水设施就近排入城市排水体系，通信设施、煤气管网齐全到位，所在区域毗邻居住小区、空气清新、噪音较小、环境质量好，周围各种服务设施一应俱全，吃、穿、住、用、行、教较为方便，能够充分满足项目建设需求。

市场优势

纵观房价走向，就是一路直线攀升。从20xx年前金融危机房价的微涨到20xx年来的一路爆涨，鸿泰大厦周边的住宅房价格已达到或超过两万元平方米，如江东中路98号万达广场平均售价18761元/平方米、江东北路88号璞邸花园平均售价20661元/平方米，同时商业用房价格更高已达到或超过叁万元平方米，如江东中路98号万达广场平均售价27179元/平方米、江东北路88号璞邸花园平均售价32172元/平方米。实际证明该地段的发展势头不可小觑，南京楼市整体“旺盛”，相信未来两三年内在南京楼市大环境不变的前提下，房价持续上扬将是不争的事实。另外，目前可供开发的土地越来越少，土地的稀缺性，从而使那些本身具有良好环境资源与配套资源的产品将在今后一段时间内继续升级，项目公司的楼盘将有很大的升值空间。

综上所述：“鸿泰大厦”项目的建设顺应了当地房地产经济的发展趋势，市场前景广阔。

团队优势

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项目公司本着“诚实守信，客户至上”的经营宗旨，坚持不懈的努力，不断的发展壮大，积累了大量的市场操作经验和房地产开发管理经验 ，另一方面公司在不断发展中，注重团队建设，逐步形成一支从组织开发管理到市场运作的高绩效团队。

本项目建成后项目公司将成为当地规模较大的房地产企业，随着项目开发完成后，项目公司将在房地产领域起着不可替代的作用。公司团队协作能力和技术服务力量都将位居同类企业的前列，无论从社会服务还是从其他方面项目公司都将作到符合产业发展创新政策的房地产开发企业，实现专业化、规模化。

本项目建设优势较为明显，且得到政府大力支持，因此威胁较小。 风险管理战略

风险管理战略是指从全局和相对长远的角度做出的金融风险防范与化解的总体运谋筹划和行动纲领，它是金融风险控制的基准点和出发点。金融是现代经济的核心，金融的健康平稳发展是保证国民经济持续稳定发展的重要前提条件。因此，对金融风险管理策略的研究对于防范和规避金融风险，确保资金安全，提高资金效益具有十分重要的意义。

南京鸿泰房地产开发有限公司在合作过程中将通过以下措施完善企业风险管理战略，保障投资方资金安全：

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1、建立风险识别与度量体系。风险识别体系作为风险管理的重要组成部分，将辅助企业将潜在的可能影响项目整体水平的风险识别出来；风险度量主要是运用数学的方法将风险量化，然后将量化出来的风险分级并显示出总体情况 。

2、编制风险来源、风险后果与风险应对策略，并对风险进行监督与控制。

3、健全权责体系，建立危机应对措施。

监管体系

投资方通过选派董事参与公司决策，但不得干预企业日常经营管理。投资者可向公司委派一名财务监督员，监督公司资金运用情况。若不委派财务监督，可以委托会计师事务所行使监督工作。在企业的拟建、实际建设、经营管理过程中，需加强与投资咨询公司、律师事务所、会计事务所的合作，在建设方与投资方之间建立平等、有效、合理、合法的合作流程。

公司每月向董事会和投资者提供现金流量表、资产负债表和损益表。公司总经理必须向董事会书记汇报当月经营状况和下月财务预算计划。投资者可要求总经理向其汇报经营状况，但每季度最多一次。公司与管理层向投资方责任，要求建立保证机制，比如管理层的组成人员交纳一定数量的保证金，以便对形式一种压力，明确管理层和公司经理的职责。

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产品风险评审

产品的核心竞争力

在产品、服务公式化的今天，提升未来公司的核心竞争力，就必须有效发挥品牌优势，因为品牌竞争力包含了我们在资源、服务、技术、管理、营销、人力资源等方面的综合优势，是形成并实现公司可持续增长的动力源泉，是公司核心竞争力的外在表现。

南京鸿泰房地产开发有限公司的核心竞争优势在于人性化的公司运营机制和资源优势。

低成本的市场推广策略，紧跟国家产业导向，实现专业化、规模化的企业运作策略以及这些创造性的思维和年轻活力的核心团队，是公司未来走向强大的重要保障。

专业化的服务优势是公司在市场竞争中占据主导地位的“稳定器”，未来项目公司将加大对房地产的综合开发力度，不断完善市场开发管理和团队建设，使其成为公司未来稳步、快速规模化扩张的“助推器”。

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产品赢利能力分析

企业风险评审建议

南京鸿泰房地产开发有限公司通过不断的发展逐渐建立了一支高绩效团队，不断完善企业的组织机构，市场运作，工程开发等方面的管理，为项目的顺利合作提供保障。

提请项目方在公司成立后在资产、资源控制、人才配套以及公司体制，运营机制等方面加强管理。以壮大公司实力和抗风险能力，增强投资人信心。

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财务评价篇

本项目总投资50000万元人民币，财务评价依据《方法与参数》（第三版）中规定的方法计算新增效益与新增费用。从而进行评价分析，估算项目的财务评价指标。

销售收入估算

本项目用款计划贯穿整个工程，分两年建设，第三年开始销售。总建筑面积为42000平方米，销售单价为26000元/㎡（该宗地的西面江东中路98号万达广场均价达27179元/㎡，东面江东北路88号璞邸花园均价达32172元/㎡，由此可见本项目的定价极具竞争力），本项目总销售收入为109200万元。

财务盈利能力分析

投资利润率

投资利润率：又称投资报酬率，是指投资中心所获得的利润与投资额之间的比率。计算公式是：投资利润率=利润/投资额×100%

以上公式中投资额是指投资中心的总资产扣除对外负债后的余额，即投资中心的净资产，所以该指标也可以称为净资产利润率，它主要说明投资中心运用公司产权供应的每一元资产对整体利润贡献的大小，或投资中心对所有者权益的贡献程度。根据此公式，我们得出本项目的投资利润率为22.4%。

价值评估篇

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社会效益

1、该项目符合当前的国家产业政策，项目建设位址合理，建设条件具备，建设规模和产品方案切合实际，经济效益测算结果可靠，有利于增强企业实力。

2、该项目为高产值、高附加值项目，不仅创造了就业机会，增加了收入，同时也带动了其它产业的快速发展。

3、该项目对于推动当地经济的可持续发展具有重大意义。

经济效益

根据该项目的财务预测，该项目的净现值为5258.46万元，其投资利润率为22.40%，财务内部报酬率为11.11%，投资回收期2.72年。这些财务定量指标都表明：该项目是一个投资回报高，投资回收时间短，现金流充盈的投资项目。

综上所述,本报告认为“鸿泰大厦”项目在实际投资行为中风险等级为“低风险高回报”。

建议：投融资双方关注本报告提出的各方面风险，根据报告所述风险，投融资双方酌情商定双方可接受的风险可控制范围。投融资双方通过对本报告中提到和涉及到的风险采取有效的措施，实施风险监控、风险规避和风险转移，降低项目发生风险的概率，以促进项目的顺利实施。

南京鸿泰房地产开发有限公司

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