商业可行性研究报告


[ 布吉中心广场]裙楼商场项目

 


可行性分析报告

[ 布吉中心广场]裙楼商业项目

 


目录

1、        发展商提供返租的资金预算及可行性论证。

(发展商对返租承诺的确定及新手法)

2、        项目周边的消费人流对本项目商业的支撑力分析

3、        购买商铺的客户群体分析

4、        大型商场进驻将对本项目商业带来的机会点分析

5、        布吉火车站的兴建对本项目商业带来的机会点分析

6、        结论

策划说明

在组织此报告以前,我司结合了项目的一些实际情况,综合了项目目前一些综合性因素而成:

1、    对于布吉中心广场,只考虑二、三、四层返租,五层自营出售。

2、    布吉中心广场二---四层裙楼为天虹商场或沃尔玛经营百货类超市。

3、    项目返租部分返租的时间定为15年。

4、    投资分析中的利率按现行银行活期利率2.25%计。

5、    在进行资金预算时,我们只按营销利润进行核算而忽略项目的成本预算。

6、    策划的主体思路是体现贵我双方的会议精神。

一、 发展商提供返租的资金预算及可行性论证(发展商对返租承诺的确定及补偿手法)

 


对于发展商提供返租的方案,当然在操作手法上会有些难度,但结合我司多年的营销经验,其操作应当说是非常可行的。

1、返租营销与自售营销的对比分析

A、返租营销方式

首先分析目标客户群是哪些,在返租方式情况下,我们的目标客户群是针对投资客户,投资客户是深圳最多的一类阶级-中产阶级,他们购铺所看重的是获取投资高回报及铺位具有可见的升值空间,因而具有稳定的回报与升值就成为他们闲余资金的避风港,在我们销售的彩福世纪商城客户中,购买返租铺位客户都是冲着10年返租每年8%租金收益而来,对于8%的租金回报来讲,高于存款利息近4倍,而且又有国有房地产公司的兑现保障,因而购铺风险较其他投资品种低,客户购铺对于他们来说只需支付40%的首期款,其余的供铺款可用返租租金冲抵,10年后的商铺用于出租或转让均有更大收益,当然这也是客户对宏观经济执续向好有信心的表现。

事实上,返租回报在深圳商铺销售中已成为共同的营销手法,只是返租年限长短不同,但让客户能获取稳定租金收益及保持信心购铺已成为共识。

    对于开发商而言,返租回报也是有利的,这是因为首先可极大刺激客户购铺欲望,促进销售以利于回笼资金,便于后续项目的滚动开发。作为房地产开发公司,销售楼宇才是其工作重心,资金有效回收后,用于后续项目可减少一大笔银行贷款利息,且免去了许多评估交易费及业务招待开支,对于整个公司的良性运作有极大帮助。其次返租方式的采用可减轻客户购铺后由于商场经营风险而带来的不稳定因素,一般来说客户购铺后多采用按揭方式,假如商场在开业后生意不旺,导致客户资金周转困难,则许多客户供楼存在压力,而房地产开发公司因在按揭业务中存在物业回购责任,因而须间接替客户承担购铺风险,但如采用返租方式,返租期内客户可用返租租金贴补供楼款,则供楼压力减轻,相应回购风险也随之降低。具体举例如下:例:二层一个总价50万元的铺位,发展商提供5成10年按揭和15年返租,这样客户的投资分析如下:

铺位总价:50万

首期五成:25万

10年月供:2720元       15年每月返租3333元

说明:返租额大于月供

铺位10年按揭总价达:

250000+326400=576400万

15年返租回收资金

500000*8%*15=600000元

结论为客户在我们提供的返租方案中15年可净赚一个价值50万的铺位,(且不含物业升值因素)此案例为按揭购铺方式,实际购铺只交纳了25万首期,对于投资者压力是比较轻松的。

另外随着布吉客运站的建成,还有房地产物业无穷的增值潜力,这样显然对投资客户是有明显的刺激的,其操作性也是非常强的。

在上一组数据中对客户是具有吸引力的,现在唯一要讨论的是发展商提供8%的投资回报的可行性。

现我们对沃尔玛和天虹两家大型商场的招商洽谈的租金来看,基本上锁定在40元/平方米左右,这样按二、三、四楼平均40/平方米出租的话,(这里由我方估算,具体按洽谈而定)

二三四层的总面积为5100*3=15300m2

每月租金收入为      15300*40=61.2万

每月返租(按80%销售率计)15300*12000*80%*8%/12=97.92万

相当于每年要补贴(97.92-61.2)*12==440.64万元

另外,我们从发展商回笼资金利息来看,如果发展商回笼资金1.5亿元,每年可获取活期银行利息337.5万,且一个正常的企业如果将资金用于扩大再生产,所获取的利润应远远不止活期利息数。

从企业的资本运营看,完成销售资金的回笼可减少项目的贷款利息等于节省了成本。

从上来看,发展商提供8%的15年返租方案是相当可行的。

确定发展商提供8%租金回报的理由:

1、    8%的租金回报是一个比较数,我司在多年的销售中总结,这个数比银行利率高,客户近能接受。

2、    如果低于8%的回报,客户投资者就会感觉到明显的不划算,而不会有购买欲望。

3、    如果高于8%对销售当然有好处,但对开发商的利润会受到损失。

4、    8%的租金回报,发展商的补贴较少,年补贴额相当于回笼资金银行年利息的四分之一,一般来讲不会有太大的压力,同时如果2楼销售效果好,能促进和提高3-4层的市场售价,其附加值将远远超过发展商的补偿部分。

5、    视销售情况,我司建议对于一些角落的铺位可将返租点数提高。

二、  项目周边的消费人流对本项目商业的支撑力分析

 


商业项目能否取得成功,一个重要的因素在于周边有多大的消费群体,既有无购买力支撑。本项目的消费支撑力分析如下:

1. 布吉镇的经济发展支撑:布吉镇从1979年至今,充分利用国家政策优势和自身的地理优势和资源优势,累计引进外资近90亿港币,拥有外商投资企业1200余家。全镇现有企业1427家,其中“三资”企业633家,“三来一补”企业446家。目前,布吉镇已形成合理的工业布局,既有秀峰工业区、罗岗工业区、百门前工业区、吉华工业区等管理规范的大型工业区,又拥有坂田、南岭、雪象等以大企业拉动的新兴工业区。1999年全镇工农业总产值达44.12亿元,经济规模已经达到内地中等城市规模。兴旺的经济是商业发展的基础。

2、布吉镇下辖的十四个村民委员会和十个居民委员会总人口30多万人,其中常住人口4万多人。人民生活水平已得到很大的提高,年人均纯收入达17903元,农民人均所得7160元,家家户户都盖了新楼房,过上了小康的富足日子。富裕起来的30万人口的购买力是本项目成功的基本支撑。

3、本项目楼前即为公交车站牌,项目所在的吉华路为布吉的交通主干道,并且是布吉镇和深圳特区之间的通道,是进特区的必由之路,是布吉车流量最大的地方。虽然目前人流量不多,但布吉镇交通一个特点就是摩托车多,随时可以上下,巨大的车流量在一定条件下是可以转化为人流量的。

4、未来的火车客运站又给本项目带来滚滚客流:以往的经验告诉我们,火车站总是人流量最大的地方,罗湖商业城的兴起即说明了一切。

综上所述,本项目的成功是有着巨大消费力支撑的。

三、 商铺购买主力分析

 


A、使用商铺的常常不是商铺的买家

     在我司销售的商铺项目中,通常购买商铺的并不都是用于自用,商铺自买自用的比例在东门仅为30%,在国贸、华强北的商铺中也以租赁为主,在我司销售的彩福世纪商城中近80%的客户购铺用于出租,因而在销售商铺物业时,推售对象不应以商铺用家为主,这主要源于,作于商铺经营者资金周转率是其商业运营的关键,保持一个良好的资金周转才能使经营活动持续下去,因而许多商家只租不买,如肯德基、麦当劳、华润、沃尔玛等连锁商业都没有购买商铺的惯例。

B、真正的主流购铺群是投资者

投资者购买商铺通常基于自身有一部分闲钱但又不多,而去投资大的事业又不够,钱拿去炒股自己又不在行并且风险又大,放在银行利息又太低,购买住宅物业出租又担心房价下跌且收租繁琐,相比之下,投资自己看好的商铺物业既可以享受开发商提供的返租回报又可以坐等商铺的升值以获取差价。

四、大型商场进驻将对本项目商业带来的机会点分析

 


 大型商场沃尔玛和天虹的确定,对商城会产生和带来巨大的商业价值,同时提升了商城在区域中的商业价值含量,科学合理的配合宣传将为物业带来无穷的增值潜力,以下我们对商家进驻所带来的机会点进行论证。

1、   大型商家的进驻印证了此商城的区域位置属于商业发达地段。

通过我们在销售彩福世纪商城及新一佳百货的引进中发现,并不是所有的裙楼都是适宜经营商来,而且深圳市区的几大百货商家更加对商业的造址慎之又慎,他们考虑的主要因素为地段、消费能力、可经营面积等,因而大型商家的进驻可充分说明此商城具有地段优势,消费力资源及规模满足需要。

2、   商家进驻可提升本项目的商业价值含量

大型商家沃尔玛与天虹的引进,同时带来了商家自身的品牌价值与经营管理理念,他们对本商业区的商业格局将起到引导消费的作用,目前本项目区域与布吉镇传统的商业繁华地段尚有距离,但如果能引进此二家大商家,他们将引导本区域的消费人流,也就是起到改变区域商业中心的作用,因而,本项目的商业价值含量随之增加。

3、   大商家的进驻可适当提高商铺的售价

在彩福商城的广告推广中,经常提到新一佳百货,特别是响亮的广告语“与新一佳一起赚钱”,它表明商家的进驻也带动了商业的价格。特别

4、   大型商家进驻可解决了出售与返租的矛盾

商家的引进,可解决裙楼的空置问题,作为开发商可获取可观的租金收入,而商铺的出售采用返租方式,可解决既出售产权而又不需补贴租金。

综上所述,不管是从内部还是从外部,[布吉中心广场]商业裙楼面临着极其优越的商业环境和市场机会点。这将是我们在未来操作过程中强有力的支撑支柱。

五、火车站的兴建对本项目商业带来的机会点分析

 


广深铁路是华南地区重要的铁路干线,是沟通内地与香港的主要通道和纽带,它将沿线地区的经济有机地联合起来,促进了区域经济的协调发展和对外贸易的持续增长。

根据今年深圳市总体规划要求,深圳铁路采用一主两辅的布站方式。一主为深圳站,两辅为布吉站和西丽站。深圳站主要承担全国主要城市始发和到达旅客列车及广深本线列车,布吉站和西丽站除广深车线承担全国次要城市始发和到达旅客列车。

1、布吉火车站的兴建将会带来大量的人流。

建成后,每天将始发全国次要城市(如安徽、江西、湖南、湖北、四川等)长途旅客列车28次,客容量约3万人。加上布吉周边地区的常住人口和流动人口,日流量将超过10万人。对此地人口进行对比分析,流动性是其最大的特点,而且主要以中青阶层为主,而他们正是消费的主流,是最大的潜在消费者和购买力,这也是一个地段兴旺与否的最根本点。

2、布吉火车站的兴建将带来大量的物资流。

将建成的布吉火车站是一个巨大的物资中转站,它中转的不仅仅是人流,而且更多的是物资流的中转。原来的布吉火车站的主要功能就是物资中转,改扩建之后这一功能就更加突出。全国各地包括香港等地的物资会源源不断的送来或者输出,将会使物流通道更为顺畅,这必会大大丰富布吉以及整个深圳地区的商品种类,从而更为丰富人们的物质生活,提高商业的购买力。

3、建现周边的主体交通网络更完善。

布吉站按规划将建成深圳地区的辅助客运站(即第二客运站),东临深惠路;西接吉华路;与金鹏路、布吉路构成了布吉镇的主要主体交通体系。它的建成解决了铁路与公路,地铁与公交的接驳与疏运问题,以现行跨铁路地下通道组织车流,与多层停车库连接,实行人车分流,多层单向流通。今后,随着深圳地铁二号线由布吉联检站延长至布吉站,继续向北成为轻轨铁路通往龙岗中心城,布吉站有可能成为人流集散、联运的重要交通枢纽。

布吉火车站的兴建将大大改善周边的环境。

布吉火车站附近目前还比较混乱,周围的配套设施还不够完善,但这只是暂时的。龙岗区政府已经明确提出了布吉火车站周边的整改方案,要加大力度改善布吉火车站周围的环境,严整火车站附近和搭乱摆乱放的脏、乱、差局面,提升该地段的物业档次和商业层次,要把布吉火车站建成文明规范整洁的新型火车站,从而商机也会滚滚而来。

火车站的兴建及周围物业升值成为必然。

众所周知,火车站周边物业原来比其他区域同等物业价值高很多,而随着新火车站的改扩建,布吉周边物业价值提升将提高的更快。它所带来的交通便利度、人流、物资流的增加,地段升级,租金上扬,房价暴涨是必然的趋势。而且随着天虹商场或沃尔玛进入该地区,这一地段的商业将会更为红火,升值潜力将会更大,可能是原有价值的几倍甚至十几倍。

一个地段的兴旺程度与该地区的人口流动、商品的丰富度、交通状况、周围环境有着密不可分的联系。人旺带来地旺、财旺,这是一个亘古不变的道理。布吉火车站的兴建,必然大大改善布吉镇的软硬件设施,带来的将是无限的商机。投资火车站周边的物业,将是一个不错的选择。

结论

经过我司对布吉商铺市场细致入微的调查以及慎密的实证分析,我司认为:引入大型知名商家进驻,同时实行返租销售,无论在理论上,还是在实践上都是可行的。

 

第二篇:数据分析报告与商业计划书、可行性研究报告的区别

一、现有的一些商业计划书与可行性研究报告的特点:

1、基础数据的采集缺乏科学依据

基础数据的采集对于整个数据分析报告具有非常重要的意义,基础数据采集的科学性决定了这个数据分析报告是不是有使用价值。只有当数据采集具有科学性、客观、严密的逻辑性时,建立在这样的数据分析基础之上的经济效益评价、现金流量分析以及数据分析结论才具有现实的价值和意义。一般来说,当拿到一个项目时我们首先会结合项目的特点来进行基础数据分析,一个项目刚形成,从无到有的时候,基础数据一般采用一手的数据,因为它没有历史的轨迹来遵循,所以用一手数据资料来进行分析。一手数据的采集方法比如:问卷调查、观察、抽样技术等等,来对一手数据进行分析。通常对拥有大量的历史数据的项目如服装业等,数据采集可借鉴同等的规模或一些历史数据,以他为基础来进一步研究和分析。同时也可借鉴行业公开的资料、网上资料、统计的年鉴等等来进行分析。从现有的数据分析报告来看,很多基础的数据就是简单的摆在那里,没有数据来源,数据提示,没有对基础数据严谨的分析。作为数据分析报告的使用方而言,拿到这样的报告会对于报告的科学性提出质疑。

2、数据分析的过程缺乏逻辑性,论证的结论不具备系统性

很多类似报告一般都是前面是一堆数据,后面是一个结论。当真正的研究数据和结论时,是结果单一,数据和结论找不到必然的联系,要不就是只有一个结论,比如对净现值、内部收益率作出说明等等。作为专业的数据分析报告,必须充分的考虑每一个数字科学来源的基础上运用定量的模型来对数据进行分析,一步步推导到数据的结论上。

例如,一个项目不确定性分析,风险概率分析

A、  什么是影响这个项目的风险点,这些风险因素就是我们通常意义上的不确定性分析的模型来做

B、在这样的风险因素基础上,哪一些风险因素对投资项目的效益有重大影响,这些因素通过敏感性分析可以找出来。

C、找出这些风险因素下一步就是分析,这些影响效益的风险点出现的概率有多大?

三步分析完之后,风险对于这个项目的影响就显露出来,到这个时候只是数据分析的第一步工作。有一些数字和比率出现在报告上,更重要的在于结论,针对于这样的风险因素和风险变量(不可避免的),作为数据分析报告必须能提出来如何在项目的操作中有效的防范这些风险。这样的风险点的提出和风险因素的防范对于报告的使用者来说是有意义的。

3、结论单一,仅仅对于项目的可行性和计划性进行研究

建立在定量研究基础上的分析报告和分析师还需要对于整个项目的战略规划提供一些更有价值的东西,包括项目中对于总投资的一些建议。比如总投资规模一定的情况下资金来源于自有资金、借贷资金;借贷资金和自有资金的比例或他的融资安排,如何能确保成本最低。进一步项目的分析,如现金流量的分析可站在项目的角度也可站在投资人的角度,这时候在投资人的角度分析时是自有资金流量表;在项目是否盈利的角度分析时就是全投资的现金流量分析,不同的现金流量表可以对项目和投资人提供一些有价值的结果。

4、现有的形式多

商业计划书形式、项目的可行性研究报告等这些形式。根据委托方的要求操作,作为立项的依据,做出分析报告就是可行性研究报告的形式。从项目的融资角度分析,作融资的依据可以叫做商业计划书形式。从数据分析的角度来说,对于委托方而言,可研和商业计划书存在不独立性。政府审批项目会委托咨询公司等专业机构进行项目研究,而更多的立项报告的可研分析和委托方式一致的,这样的报告带有一定的目的性和倾向性。从数据分析角度来说坚持数据的独立性、客观性、公正性是这个行业的最基准的要求。

二、数据分析报告的特点

1、  独立性

2、  定量研究的分析方法

3、  严谨和逻辑性

4、  战略规划性

5、  在格式上的规范性

独立性

报告必须独立于委托方、报告的使用方,这样的报告才不会有倾向性。

定量研究的分析方法

一个从无到有的项目缺乏历史数据,但不可能独立于享有的经济活动或脱离现有的经济生活。对于这些项目我们采取定性的研究,通过一些专家的论坛、德尔菲法、市场问卷调查等等方法来对于这个项目的市场需求基础数据进行估算,估算的结果再进行定量分析,定向和定量相结合,最终定量化。拿到项目时,有一个总的投资金额、成本效益的分析,首先看项目是在微观经济的角度分析还是在国民经济的角度分析,还是社会经济角度分析,确立着眼点后再进行基础数据的采集,找到适合项目的定量分析方法。进一步通过项目所在行业的特点对于成本和费用做出基础的判断。经济效益用我们学过的模型来进行评判,包括对方案的选择采取我们能够使用的方法。

严谨和逻辑性

意味着数据分析报告要有科学的逻辑性,基础数据是怎么来的?有什么依据?对于说明判断又有什么样的依据?有什么样的依据做立足点?基础数据得到后对收入预测判断有什么样的依据?收入预测出来后成本预测是怎么出来的?成本费用的基础数据是怎么样得到的?数据分析报告会一步一步进行判断。

战略规划性

战略规划性越来越成为数据分析报告质量的一个基础要求。当你的数据分析报告能对你的委托方的战略规划进行策划和梳理得时候,数据分析报告的价值就体现出来了。

在格式上的规范性

格式上规范,有严谨性、专业性和责任性。

三、数据分析报告的市场定位

对于投资领域当中的数据分析报告,研究和涉及的领域表现在3个方面

1、  对于项目

2、  对于企业经济行为

3、  对于政府政策

从投资项目领域来看,一个项目的周期包括投资的前期、建设期、经营期三个阶段,对于数据分析报告的要求是不一样的。

投资的前期是对项目预期的生命周期投入资金的投入和产出的关系,数据分析的目的是对项目的可行性做出判别,项目立项的依据。如果粗略分析可以和可行性研究报告一致,主体必须独立的。

建设期的数据分析目的在于对项目的建设期的投入和安排,和数据前期的数据分析结果和实施过程进行比较,根据实际情况进行相应的调整。

经营期的数据分析报告是研究项目在实施以后预期和实际的偏差,找到项目科学管理的依据或对下一个项目实施的一个经验的借鉴。

在企业做为载体的经济活动当中,资金有一个特点,他总是流向效益最高的地方。当资金表现在不同企业之间的流动时,表现为企业之间的购并,是资源重新配置的结果。同时在资金流动的本身也存在投资者对资金运动收益的要求,进一步而言对一个公司而言意味着如何实现公司股东财富的增长,如何实现公司价值的最大化。这些资金在企业当中流动的意义从数据表现为价值的评估和分析。从数据分析报告角度来说,我们可以在企业的并购和价值的评估当中为委托方提供企业并购业务当中的决策支持,为现有企业价值管理当中找到提升企业价值管理的途径和方法。

对政府政策的制定,从现在来看随着市场经济的发展,社会分工的专业化以及对投资行为的客观和公正评估的要求,政府政策的制定对数据分析行业会提出更高的要求。民生的一些建设,电信产业、燃油税等项目的建设和一些政策的制定等。

四、数据分析报告撰写技巧和规范格式

数据分析报告的三个类型综合、简明、专业性,每一个类型和委托方、使用方以及提供数据的详细程度相关。

典型的综合性,要求对数据分析过程当中的原始数据的采集、采集的依据、数据分析报告的模型、数据的引用来源、数据分析的结论、数据分析报告对于使用者的战略规划性的描述要求很高,必须提供数据来源依据。

简明型对于基础数据和报告分析的过程不做过多的揭示,对委托方提供的原始数据进行定量定性的分析,针对具体的要求操作。

专业性要和委托方要求匹配,仅对委托方特定的要求提出来如:融资的要求、立项的要求等等。每一项的报告信息的内容和程度都和每一类要求相匹配。

五、数据分析报告的注意事项

1、  首先数据分析报告要对委托事项做出明确要求,委托方是谁?对于数据分析人员作什么样的项目提出要求?分析要达到的目的是什么?适用范围作出明确要求。

2、  数据分析的目的决定我们提供什么样的报告,什么样的服务等等。

3、  数据分析报告必须对报告中的基础数据来源做出说明,怎么来的。

4、  数据分析报告的主体,撰写的过程当中对逻辑性和严谨性要有严格的审查,以一个投资项目作列子,要注意一些点。拿到一个项目首先主意谁来使用? 项目是在微观经济的角度分析还是在国民经济的角度分析,还是社会经济角度分析.如果微观经济和国民经纪相冲突,以国民经济效益为主。

六、思路明确后涉及总投资的研究

1、总投资的概念不同的要求有不同的涵盖面,对于项目数据分析而言,我们的投资包括建设投资、建设期利息、流动资金的全部投入,需要和国家现行的规模投资范围相区别。

2、拿到项目时要进行收益的预测,要分清项目是什么样的项目,是新的还是有大量历史数据的项目,决定我们采用的数据模型是建立在定量还是定性的基础上分析,决定基础数据采集方法,一手数据用什么方法,二手数据用什么方法。

3、无论采用excel表手工操作还是投资软件开来看,要注意数据和指标相匹配。当基础数据使用的是不变价格,贴现率是真实贴现率。当基础数据使用的是市场价格,贴现率就是市场贴现率。现金流量表对现金的流入流出阶段对于增值税的对应现金流量要进行匹配。

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