XXXXX有限公司年交易

15万吨物流建设项目

可行性研究报告

第一章 项目概述

    1.1 项目名称。

XXXXXXX有限公司年交易15万吨物流项目。

    1.2 承担单位。

XXXXXX有限公司。

    1.3 建设地点。

XXXXXX产业集聚区。

    1.4 建设性质。

新建。

    1.5 建设内容及规模。

本项目总用地面积为xxxx亩（xxxxx㎡），总建筑面积 xxxx㎡。根据项目的建设性质和规划要求，整个商贸物流中心规划为三个区域：一是仓储区xxxxxm2(其中冷冻冷藏库 xxxxm2),集存货、理货冷冻冷藏功能，年储存量 xxx 万吨；二是物流商务中心xxx㎡,为xxx层框架结构，主要有物流信息服务功能、商务办公功能、物业后勤服务功能；三是货运车辆停车区 xxxxx㎡,车位 xxxx个，满足进出车辆的要求，同时具有集装箱拆拼装箱,还箱等服务功能；通道出入卡 xxx㎡，配置符合监管要求的卡口设备(电子栏杆、电子读写设备、电子识别设备、电子监控设备、电子地磅等)，并配套建设市场信息系统。项目建成后，年交易量可达 xxx万吨。

    1.6 建设期限。

xxx 年 xxx月～xxx年xx月。

    1.7 总投资及资金筹措。

本项目总投资 xxxxx万元，其中:工程费用xxxx万元，工程建设其他费用2996 万元，预备费用xxx万元，专项费用xxxx万元。其资金筹措方式为:自筹资金 xxxx万元,申请银行贷款 4000万元。

    1.8 项目效益。

现代物流是一个多元发展的复合型新兴产业，是一个生产性的服务行业，加快发展现代物流业，建设现代物流中心，对提速浚县新型城市化进程，推动产业、物流、商贸三大中心全面繁荣具有重大的现实意义。项目通过运用全新现代服务业管理信息理念，对货运物流过程进行多要素的计划、实施和控制，将运输、仓储、整理、配送、信息等环节有机结合，形成完整的供应链，从而为用户提供高效率、多功能、一体化综合性服务，有利于产销信息和市场信息的沟通，促使生产企业提高产品质量，调整产品结构，增加名优和适销产品的生产供应，对于建立、健全和完善以市场为导向，规范交易，公平竞争的物资流通体制具有积极的促进作用。项目的建设, 是适应现代物流业发展趋势，推进浚县工业化和城镇化进程的一项有利措施，是支持物流市场机制建立的需要，对有效带动项目区域商业市场的健康发展，优化资源配置，改善投资环境，实现经济社会可持续发展，提升城市综合实力和竞争力具有重要的意义。

1.9 主要技术指标。

第二章 项目建设的必要性和可行性

2.1 项目由来。

现代物流的发展是经济发展到一定阶段的产物。在经济发达国家和部分经济发展水平较高的发展地区，企业除注重技术、产品、市场和客户开发能力的培植外，更为注重维持稳定而有效的供应链，使产品的服务更贴近用户，建立即时供应系统，实现零库存等物流战略的建立。当前,物流业已成为世界现代流通领域的重要组成部分，也是加快城市经济循环，提高流通效益的重要环节。XXXXX有限公司是省市农业产业化重点企业，组织机构健全，管理科学严谨，社会服务周到，财力积累较为雄厚。

鉴于以上因素，该公司从服务社会和企业内部发展升级的战略观点出发，拟在XXXX工业集聚区建设“XXXXX”商贸物流中心，完善基础设施及服务功能, 并配套建设信息系统,建成一个具有现代化配套设施，集交易、配送、信息、服务为一体的专业化仓储和物流基地，对于建立、健全和完善以市场为导向，规范交易，公平竞争的物资流通体制具有积极的促进作用。

    2.2 项目建设的必要性。

(1)项目建设是引导和转化浚县潜在物流需求的需要。

物流活动作为一种经济活动，需要在供、需两个方面不断地相互适应，相互满足。虽然xx区域内当前存在着巨大的物流需求，但相当的物流需求是一种低水平的物流需求，尚未认识到通过联合规划与作业，形成高度整合的供应链体系改善目前的生产供应与产品销售；企业在生产、销售的经营活动过程中对建立在供应链管理基础上的跨企业, 跨行业的联合重视不够，在推行各自的技术标准、管理标准、工作标准时尚未意识到建立共同的物流标准的重要性，真正意义上的物流需求难以形成。随着xx整体经济的发展，这种初步意义上的物流需求将必然向现代高水平的物流需求转化，在这一转化的进程中，提高xx在物流服务供给能力方面的水平是至关重要的。

(2)项目建设是支持有效的物流市场机制建立的需要。

物流的市场化与经济发展的市场化程度直接相关，同时也与市场开放、管制相关联。有效的物流市场机制建立要求市场更加开放，管制更加合理和科学，物流活动具有网络化的特点，物流中心只是其网络上的一个结点，需要网络上各个结点之间相互开放彼此的物流服务市场，便于企业在较大的市场范围内进行兼并、重组以资本运作为手段的企业经营网络建设，并为开展网络化物流经营活动提供与商流相适应的高效物流服务。

(3)项目建设是促进区域经济发展的需要。

物流业发展程度已成为衡量一个国家、地区综合国力和现代化程度的重要标志，发展物流业是推进城市工业化、城市化、市场化和国际化进程，进而提升综合实力和国际竞争力的重要举措。物流业是不断启动市场，促进需求、消费，推动国家经济增长的重要动力，加快发展物流业，有助于降低物流成本，提高物流效率；有助于推动比较优势转化为竞争优势；有助于改善发展环境，满足社会多样化的服务需求;有助于实现集约式发展，提高经济竞争能力和人民生活质量。本项目的建设，对提高城市经济运行效率及城市在经济区域的地位和作用具有积极的意义，可促进XXX现代物流的发展和物流产业的培育，从而产生新的经济增长点,为经济的可持续发展提供新的产业成长支持，为XXX提高经济发展水平创造良好的产业布局与发展环境。

2.3 项目建设可行性。

2.3.1 项目建设优势分析。

（1）政府大力推动物流发展。

20##年，市发改委出台了《XXXX市现代物流业三年推进计划（20##年-20##年）》，在计划期内，XXX市将围绕建设XXx区域性物流中心的目标，整合现有物流资源，建设x个综合物流园区，形成x个专业物流中心，构建完善x个配送中心，尽快形成“综合物流园区-物流中心-配送中心”的网络体系，促进整个物流系统的协调发展。建设一个集仓储、交易、物流配送、信息、商务服务为一体，同时也为企业提供分拣、加工、二次包装及货品配送服务的综合物流园区；形成煤炭、煤化工、陶瓷、金属镁、粮食、农副产品等x个专业物流中心；构建完善x个市级配送中心，x个县级配送中心。到20##年，通过加快建设综合服务功能建设，培育和引进一批具有市场竞争力的大型综合物流企业集团。据此，该项目在立项上与市委、市政府的发展战略完全相符。

（2）交通优势有利于现代物流产业的加速发展。

项目建设地点选择在XX工业集聚区。XX交通十分便捷。XX铁路、XX高速公路、XX国道穿越XX西部,XX高速,穿过XX北部、XX、XX、XX3条省级干线纵横全县东西南北，是豫XXX、XX、XX、XX、XX各地市来往的交通中枢，地理位置十分优越。

（3）物流市场需求迅速增长。

xx物产丰富，农业资源自古就有“xx收，xx州”之说。工业上基本形成以农产品加工、机械制造、能源化工、建材等为支柱的工业体系，主要产品x多种，其中xx轮胎、xx系列纸、高蛋白饲料、蜂产品、畜产品、石雕石刻、优质面粉淀粉等产品，在全国享有较高知名度。这些都为物流商贸提供了庞大的市场。近几年,经济持续稳定增长为城乡居民收入水平的提高奠定了良好的基础。xx辖xx镇xx乡，xxxx个行政村，xxxx万口人，随着居民收入的增长, 个人消费日趋旺盛,消费结构升级。居民消费升级必然会带动居民消费品市场的繁荣,加速地域间消费品的流动,进而推动xx交通和物流业的发展。

第三章  项目建设条件

   

3.1地理位置。

xx位于xx北部，北接xx，东临xx，南靠xx，西依xx，北距首都xxxxx公里，南至xxxx165公里，处于xx、xx、xx、xx等市辐射带的中心位置。xx域面积1030平方公里，耕地xxxx万亩，辖x镇x乡，xxx个行政村，总人口68万。xx交通便利，基础设施完善，xxx国道、xx高速公路、xxx铁路穿境而过，xx高速公路横贯x北，境内公路四通八达，实现了乡乡通省道、村村通油路。x河蜿蜒纵贯全境，xxx沿西部边界南流，水资源丰富。土地肥沃，气候适宜，发展农业具有得天独厚的优势，盛产小麦，玉米，大豆，花生，红枣，苹果、蔬菜、畜禽等， 自古就有“ xxxx，xxxx”之称。是我国著名的粮食生产基地，全国粮食生产百强县之一。xxxxxxxxxx有限公司商贸物流工程项目落户于xx县城xxx产业集聚区，交通便利，信息发达，区位优势优越。

    3.2项目所在地自然环境概况。

    3.2.1地形、地貌。

xx地处xx山与xx平原过渡地带，地形地貌特点是x架山，x条河，大小xx个坡，西有xx岗，东有xxxx。平原面积占xx%，丘陵面积占xx%。地势中部略高，西、东部平缓，最高海拔xxx米。

    3.2.2地质、地震。

项目所在地位于xx县城，属古xx冲积平原，地势平坦。城区道路宽敞，城容城貌整洁，无影响其稳定性的不良地质现象。建设区属沙性土壤，地质均匀，地基承载力xx Kpa°

据《xx地震历史资料》，xxx历史上未发现有地震记录。

    3.2.3气候条件。

xxx属温带大陆性季风气候，四季分明，无霜期长，雨量集中，日照充足。

年平均气温xxxx℃

7月气温最高 年均xxxx℃

一月气温最低 年均-1.xx℃

无霜期xxx—xxx天

年平均降水量xxx毫米

年平均地温xxxx℃

≥0℃的积温xxxx℃

绝对湿度xx克/立方米

年平均日照时数为xxx小时

土壤最大冻结深度xxxx米

最大积雪深度xxxxxx厘米

    3.2.4水文特征。

xxx境内河渠较多，xx、xx，xxxxx渠流经县境，水资源丰富。全x浅层（xx米以内）地下水总量占全县水资源总量的xxxx%，其中水层在xx—xx米之间的强富谁区由粗砂、细砂组成，单位涌水量在xx—xx吨/时米，面积为xxxx平方公里。

    3.3项目所在地社会环境概况

xx1994年被国务院命名为国家历史文化名城。县城境内xxx、xxx均为省级风景名胜区 ，道观佛寺密布，古建筑规模宏大。有明朝的古建筑—xxx宫，有唐代开凿的千佛洞，有享有“中国最早，xxx最大”之美誉的xxxx，高xxx米，距今已有xxxx年的历史。xxxx现有国保级文物xx处xxx项，省保级文物xx处，历代摩崖刻xxx处，汉唐古柏xxx株。尤其是已有xxx多年历史的国家非物质文化遗产—xx古庙会，每年古历正月初一到二月初二，来自晋、冀、鲁、鄂、皖等省及本省周边县市的香客和观光游人，络绎不绝，最高日客流量可达xxx多万人，是xxx第一大庙会，文化、商品巨大的交流平台。古老的xx城积淀了丰富的文化内涵，自20##年以来，xx连续举办两届民俗文化节，带来了传统的文化资源复苏，从而，带动了旅游业的发展。这些条件，将为该项目带来很大的发展契机。

近几年，xx农业基础进一步巩固，农业结构趋于优化。工业形成以机械制造、造纸、化工、煤炭、制药、粮食加工、建材等为支柱的工业体系，主要产品150多种。

    3.4公用工程条件。

    3.4.1供排水

本项目生活用水以地下水为水源，现有深水井供应。排水渠道方便。

    3.4.2供电

本项目用电电源由配套的35KV变电站提供，可以满足本项目的建设需要。

    3.4.3通讯

xx程控电话与xxx市并网，可以拨打全国各地和国外；县域内移动通讯信号无盲区，信号强，话音清晰，能直拨全国各地及港澳台，与国外通讯方便。
             

第四章 承担单位简介

4.1 企业简介

xx市xxxx有限公司成立于xxxxx年，占地面积xxxx平方米，建筑面积xxxx平方米。公司现有职工xxx人，其中技术人员xx人，国家级酿酒专家xx人，工程师xx名，助理工程师xx人。公司内部建有酒类监测中心，拥有先进的技术工艺和设备，可对各种酒类理化指标进行鉴定。企业总资产xxxxx万元，其中固定资产xxxxx万元，流动资产xxxx万元。年设计生产能力xxxxx多吨。

4.2 行业发展状况。

“xxx牌”系列酒多次在国内外获奖。xx年荣获第xx届xxxxxxxxxx金奖，xxxx年荣获“xxxxxxxxxxxxxxxxx”殊荣，xxx年荣xxxxxxxxxxxxxx金奖，xxx年，“xx牌”被评为xxx省著名商标，20##年，xxx酒被评为xxx省优质产品，xxxx年xxx酒获全国农产品博览会金奖、荣膺部优产品。

4.3 企业地位。

xxx年，xxxxx有限公司获“xxx省农业产业化龙头企业”殊荣。

4.4 业务市场状况。

公司主要产品为“xxxx”品牌系列白酒xxx个品种；年产量xxxx吨，为xx重要xxxx产销厂家。三年来，产销率保持在xxxx%左右，销售收入增长率为xxx%；销售利润率保持在xxx%。产品固定销售省份分别有xxx、xx、xxx、xxxxxx、广xx、广xxx及东北三省等，产品供不应求。

4.5 企业优劣势分析。

与xxx省同行xxxx企业相比，xxxxx具备区位优势、技术传承优势、内部管理优势、市场销售优势。同时，在劣势方面也存在资金周转、产供矛盾等问题。

4.6 财务情况.

4.6.1财务报表分析。

根据近三年财务报表分析，该公司销售收入每年以xxx%的速度增长，利润增长速度xxx%。

4.6.2审计报告。

详情见xxxxxx会计师事务所对公司xx、20##、2007三年来的审计报告。（见附表）

4.6.3借贷关系。

截至目前，xxxxx公司无任何银行借款，对外无任何形式的担保关系。

第五章  项目区物流业发展现状

5.1 发展特点分析。

近年来，随着经济发展，xxx物流业的发展步伐不断加快。目前，全x拥有物流企业xx多家。物流业主要呈现出以下特点：

    （1）现代物流市场发展加快。

    近年来，我x物流市场得到较快发展，市场结构和功能大为改善。主要表现在:一是农业物流加快发展。初步形成了“农产品批发市场+物流企业(中介组织) ”的农产品物流网络。目前，全x拥有20多个农副产品市场，其中12个农产品专业批发市场; 农产品营销合作组织130多个, 农民经纪人 1220人左右。粮食批发市场、蔬菜批发市场、水果批发市场、木材批发市场等一批大中型农产品批发市场不断壮大，粮食、生猪、禽蛋等一批农村合作经济组织蓬勃兴起,农民经纪人的迅速发展,为加快现代农业物流发展提供了良好的发展条件；二是商业物流初具规模。近年来，粮食批发市场、食品批发市场等专业市场，结构和功能得到改善和提升。同时，xx、xx、xx、xx下等不少企业在我x进行产品中转、分装和配送，促进了商业物流业的发展；三是工业物流正在剥离。随着我x招商引资力度的加大，全x已经形成了四大支柱产业群，一大批企业物流部分正逐步剥离，走上独立发展轨道。

    （2）现代物流设施日趋完善。

    一批支撑现代物流业发展的基础设施日益完善。一方面,交通基础设施不断完善。我x交通极为便捷, 具有建设区域性现代物流中心的独特区位优势。xx过国道纵贯全境, 构成密集交通网络；在公路方面,加快了高速公路,国省道和县乡公路建设；铁路方面,在现有xx广、xx两条线，正积极申报建成为xx部商业专线。商业、外贸、物资、粮食等各类储运仓库和国家级物资储备仓库较多, 全县仓储面积近20万平方米；拥有营运性货车1万余辆，总吨位2万余。

   （3）现代物流技术逐步应用。

    为适应市场竞争的需要，我xx一些企业开始重视现代物流技术的应用、传统的运输，仓储企业依托原有的设施、客户、业务基础和经营网络正向现代物流企业转变，具有一定技术水平和经营规模的第三方物流企业迅速兴起。目前，全县拥有物流企业20余家。此外，还加强了物流信息网络建设，促进了现代信息技术在物流领域的运用。

    5.2 我x物流业发展中存在的问题分析。

    虽然我x现代物流业有所发展，但总体来看，目前尚处于起步阶段，与国际物流业发展趋势及经济发展的需求比,还存在不少的差距。突出表现在以下几个方面：一是物流成本太高，流通周期过长，效率偏低，管理粗放。大多数企业的物流成本占产品总成本的比重均在xxx%以上，而发达地区物流成本仅为xx%左右；二是物流企业服务功能单一，服务方式落后。传统物流企业向现代物流企业的转变尚未完成，只能提供一些低水平、低层次、单项服务功能。三是物流设施与装备落后。物流基础设施建设滞后，装运机械化水平低；物流信息化普及程度低，制约了物流功能的发挥和效率的提高。四是物流管理体制不健全。目前，某物流管理条块分割层次多、秩序乱、行业垄断严重。现有的规章制度和管理方式不能适应现代物流业发展。

    5.3 物流业的发展趋势。

    从现代物流的发展特点看，物流业己进入成熟阶段，物流业的进一步发展主要是物流内涵的拓展过程延伸，覆盖面的扩大以及物流管理的日益专业化、标准化和信息化。

    （1）物流服务的内涵将继续拓展。

    物流服务从最初只解决运输问题，逐步发展到将装卸、搬运、仓储、保管乃至报关、通关、保险、商检、卫检、动植检、中转、保税等业务统一进来, 把整个商品流通过程作为一个完整的领域来进行通盘考虑和经营，产品异地加工、装配、包装、标志、分拨、配送、销售、转让等增值服务,也逐渐涵盖进来。

    （2）物流服务过程在继续延伸。

    物流服务的过程，从开始时期将产品从生产线终端送到消费者手中，到后来协助生产企业以“即时供货 ”和“零库存”等手段，加速资金与物资的周转利用，物流业的服务过程不断向前延伸。

    （3）专业化物流服务在不断壮大。

    发达地区目前非常重视发展“第三方物流业”。所谓“第三方”指从事专业化物流服务的企业。物流企业与传统的运输企业的不同之处在于, 物流服务企业在货物的实际移动链中并不是一个独立的参与者，而是代表发货人或收货人来执行。发展第三方物流将支持物流运营的专业化、科学化，并使物流企业与物流需求者之间建立更紧密、有效的联系。

    5.4. 项目地区物流业市场预测。

    近年来,我xxx经济步入了快速发展轨道。宏观经济稳定增长。xxx年，全县生产总值达到xx亿元，同比增长xx%，其中，一、二、三产业增加值分别为xx亿元、xx亿元、xxx亿元，分别增长xx%、xx%、xxx%。财政一般预算收入xxx亿元，增长xxx%；发展后劲显著增强，全社会固定资产投资xxx亿元，增长xxx%，其中，城镇固定资产投资xxx亿元，增长xx%。引进市外资金xx亿元，增长xx%；工业化进程全面提速，全部工业增加值xxx亿元，增长xx%，占GDP的比重的xxx%。规模以上工业增加值xx亿元，增长xxxx%；实现利润xxx亿元，增长xxx%；经济社会协调发展，社会消费品零售总额xxx亿元，增长xx %；城镇居民人均可支配收入xxx元，增长xx%。农民人均纯收入xxx0元，增长xx%。xxx产业集聚区开工建设基础设施项目11个，其中，xx路、太行路、工业路、天宁路“两横两纵”道路已建成通车，拓宽项目摆放空间xx平方公里。加大项目引进力度，新入驻工业项目xxx个，总投资xxxx亿元；入驻企业总数达到xxx家，总投资xxxx亿元。园区基础设施进一步完善，项目建设快速推进，新入驻项目总投资xxxx亿元。城乡居民收入将保持较快增长, 农村消费继续加快,消费结构继续升级,工业,农业,商业的开放，商务投资环境的改善,加上交通运输体系不断完善,为我县物流业的发展提供了坚实的物质基础和保障。本项目的建设在适应我县经济发展需求的基础上,还可对周边县、市、区产生一定的辐射作用,完全符合市场需求方向, 其市场前景广阔,生命力强,必然能够带动区域内相关行业的发展和整体经济的增长。

第六章 项目建设方案

6.1 总体布局

“xxxxx”年交易xxx万吨物流项目建设组成，根据项目的总平面布置，整个物流中心分为仓储区、综合服务区和货运车辆停车区及通道出入卡。

6.2 总平面布置。

根据选址地的基本技术条件和仓储物流配送流程的需要，综合有机地考虑各项辅助设施功能以及防火、环保、仓储等多种因素, 经济合理安排建设用地，以节省项目建设投资。依据上述原则，划分项目的功能分区：西部为仓库,东部为货运部停车场，北部为物流商务中心，通道出入卡设在中心北面。

6.3 竖向设计。

充分利用自然地形，合理地选择场地竖向方式与平整标高，确保运输顺畅。本工程场地平整，竖向布置采用平坡布置，设计标高与原地面一致。

6.4 场内物流。

货物经计量设备计量后, 进入储存区卸车、入罐、空车返回; 提货空车在仓库区装车后，经计量设备计量登记后发货。需要进入仓储的货物，无需过磅的，直接进入仓储区；需要过磅的货物经计量设备计量后进入仓储区；提货空车在物流中心区装车后，经计量设备计量登记后发货。

6.5 绿化。

为了保护与创造良好的物流工作环境，本中心在主体设计的同时，充分考虑绿化设计，丰富自然色彩的多种功能作用与效果。主要出入口及仓储区是重点绿化区域，在栽种行道树之外，还可以根据条件需要设置花坛等美化观赏设施。其次在主要建筑两侧和场地四周，根据各自的不同要求,选择适当的树种和花草, 组成行道树带、花卉草地等，以取得绿化综合效能。

6.6 目标定位。

根据我县物流基础设施的现实状况，依托xx综合运输网和交通运输、通信枢纽的总体优势，充分发挥xxx作为我省重要的贸易物流组织区域的地位，以服务于全县经济发展为导向，以经济结构调整为动力，以资产与资本运营为手段,构建立足xx，面向全省辐射，乃至全国的高效率物流运作组织及服务基础网络。

6.7 建设内容及规模。

6.7.1 基础设施配套建设。

（1） 场地硬化。

交易场地、通道硬化对场内通道、停车场用厚度xxxx 公分的混凝土硬化，以解决坑洼不平且遇雨雪天气场地泥泞不堪，大吨位货车出入，停放困难，卫生清扫困难的问题，改善交易环境和道路状况,提供良好的交易场 所和环境。

（2）检疫、检测中心建设。

建成集化验、检疫、检测为一体的综合性检测中心,提高市场农产品专业检测水平，有效保障商品质量和安全性,满足“绿色, 健康,环保”消费需求，把好进货关，更有助于拉动消费，增加社会购买力，提高市场商品信誉，增强市场竞争力。

 

（3）信息服务中心。

建设现代化的网络信息化管理系统。该系统与农业相关网络产生信息互动，信息联网，实现与国际国内市场的对接，对于及时通报，掌握供求信息，衔接产销，稳定供求，满足市场需求，平抑价格直到非常积极的促进作用。建立起快捷、准确、具有指导性的公共信息收集发布系统，实现信息共享，增强市场集散力，并逐步向国际市场化靠拢接轨。组建国内、国际市场信息卖家信息、样品检测结果、信息数据、买家信息、电子结算系统。

（4）电子结算系统。

电子结算系统集收款开票、货主结算、报表统计、操作员管理、买主管理、交易员管理、品种管理、领导查询、参数设定、数据保存设定、内部银行(管理买主、货主资金、采用 IC 卡、磁卡等电子货币,减少现金流通，保证货款安全)等为一体。整个交易流程实现电脑控制；将开单、划价、付款繁琐的交易程序，简化为由买卖双方只需轻轻刷卡，即可完成，促进交易的安全性和工作效益，促进市场交易上档次，管理升级。

（5）全场电视监控管理系统。

以科技管理手段提高管理水平，解决市场由于人员，车辆，货物流量大，容易造成通道堵塞，出现交易纠纷等事件,且市场管理售货员有限，上述总是不能及时发现，处理的难题，规范市场秩序, 创造安全，有序的交易环境，提高市场声誉。

6.7.2 经营设施建设。

(1)仓储区 xxxxx2(其中冷冻冷藏库 xxxxxm2);

(2)物流商务中心xxxxm2；

(3)货运车辆停车区 xxxxm2,车位xxxx个;

(4)通道出入卡xxxxxm2。

6.7.3 信息系统。

单位：台/套

6.7.4 速测实验室仪器设备清单

单位：台/套

第七章  节能、消防与劳动安全

7.1 概述。

节能、消防、环境保护与劳动安全是设计中需考虑的重点环节。节能是我国的基本国策之一，本项目设计在生产工艺和设备选型方面及各个生产环节中均对节能进行了充分考虑，并采取有效措施, 以达到节能之目的。在设计中，充分满足国家标准对消防，环境保护与劳动安全的要求。

7.2 节能。

本项目选用低能耗的国内先进设备,达到节约能源,提高综合利用之目的。主要节能措施如下: (1)选用能耗低，可靠性好的工艺设备。 (2)设备动力采用国家推荐的节能电机，以减少电耗。(3)变电所设置于负荷中心，减少低压线路电能损耗。（4)选择节能型变压器。(5) 照明采用新型节能灯具和荧光灯具。

7.3 消防。

本项目设计方案中总平面布置满足规程规范要求。 本项目新建建筑为钢筋混泥土框架结构，吗轻钢屋架。建筑耐火等级二级：车间火灾危险性属乙类，其最大占地面积均小于规范中防火分区允许占地面积的规定。建筑材料满足规范中极限耐火等级的要求。安全疏散距离均满足规范要求。本项目消防用电设备按二级负荷单独回路供电, 确保消防用电。其配电设备有明显标志，且采用绝缘和护套为非延燃性材料的电缆, 敷设在电缆沟内。

7.4 劳动安全。

根据《劳动卫生标准》 (GBxxxxxxx) ,劳动部发[1xx]3 号《建设项目劳动卫生监察规定》及《工业企业设计卫生标准》 (TJ36-79) 的规定, 对本项目有关车间的劳动安全与工业卫生采取相应的措施, 给工人创造一个良好的工作环境，以保护工人身体健康。在电气工程设计中,认真贯彻执行《建筑电气设计技术规程》，根据电气装置所处环境的特征, 选择与环境相适应的电气设备型号, 严格做好设备的接地、接零，工作零线与专用接地保护线分开敷设, 接地电阻满足规程要求。

第八章  环境保护

8.1 污染因子分析。

     本建设项目主要污染因子可从以下几方面进行分析:                                                   （1）废水。本项目废水主要是其采取洒水降尘措施所产生,另外职工日常工作时所产生的普通生活废水。

（2）噪声。拟建项目的噪声源主要由灌装机械及加压泵运转产生，以及运输车辆进出产生的交通噪声。

（3）建设期内的主要环境问题。在施工期内主要环境问题，为在施工过程中进行平整场地，基坑开挖，建筑材料的运输及施工作业等， 将产生扬尘、废水、施工噪音及建筑垃圾等固体废弃物等。

    8.2 环境影响分析。

8.2.1 建设期环境影响分析。

（1）噪声。本项目建设期的噪声主要来自建筑物建造时各种机械设备运作产生的噪声及运输，场地处理等工作的作业噪声。施工机械一般位于露天，噪声传播距离远，影响范围大，时重要的临时性噪声源。施工队伍进驻现场时，将增加该区域的噪声负荷，因此,施工期间必须按《建筑施工现场场界噪声限值》，对施工时间和施工噪声进行控制。施工现场靠近集中居民点或农居点附近时，要避免夜间施工; 白天施工时，也要尽量选用低噪设备。加强施工机械的维修管理，保证施工机械处于低噪声，高效率的状态。

（2）扬尘。在整个施工阶段，整理场地、打桩、挖土、材料运输、装卸等过程会发生扬尘污染，特别是冬季干燥无雨时严重。施工作业扬尘、混凝土搅拌、水泥装卸、加料扬                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          尘,地面料场的风吹扬尘，汽车行驶扬尘等。因此建设单位在施工时应采取相应的措施，尽量减少和防止扬尘的产生和扩散。

(3)废水。本工程在建设工期对水环境的影响主要来自施工人员的生活污水，只要加强管理，生活污水不会对周围环境造成很大影响。

8.2.2 营运期环境影响分析。

(1)废水。根据工程污染分析可知，废水主要是洒水降尘措施所产生的除尘废水，以及职工日常工作用水所产生的普通生活废水，日用水量 约为xx 吨。除尘废水含悬浮物，如果不经处理直接排放不仅造成资源的浪费，还会对环境造成不良影响。应在场地内修砌排水沟及沉淀池, 对废水统一收集后进行沉淀处理。废水经沉淀后，可循环使用，基本可实现零排放。

(2)噪声。造成场界噪声超标主要声源为灌装机械，加压泵及运输车辆。加工机械采取减振措施，加工车间宜砌整墙,，并对墙壁和顶棚安装隔，吸声材料进行处理，降低噪声向外传播强度。加强对物流运输车辆停泊的进出管理，尽量缩短汽车的怠速停留时间，禁止车辆鸣笛，尽量缩短汽车出入口通流时间以减少汽车噪声和汽车尾气对周围环境和自身的影响。

第九章 劳动定员及建设进度安排

     9.1 劳动定员。

物流中心实行总经理负责制,下设四个部门,即后勤部、

信息 财务部、转运部、仓储服务部。每个部门设部门经理 x人,工作人员若干。全部劳动定员为xxxx人,可视各部门业务大小调动或增减。

9.2 建设进度安排。

本建设项目采用整体规划，分阶段实施的方式进行。本工程计划在 20##年 8 月至 20## 年 12月完成, 第一阶段工程主要完成征地、设计、架线和平场地；第二阶段工程主要完成全部土建工程；第三阶段购置全部的设备并完成安装，达到验收的目标。

项目建设进度安排表

第十章  投资估算与资金筹措

本项目新建建筑和构筑物，根据其建设面积，结构特点，参照同类建筑，构筑物造价及当时当地造价水平，套用概算指标计算。

10.1  投资估算。

本项目建设总投资xxxxx 万元。其中:工程费用xxxxx万元，工程建设其他费用xxxx 万元，预备费用xxxx万元，专项费用 xxxx万元。

10.2  资金筹措方式。

本项目总投资xxx万元,采取以下方式进行筹措:

(1)业主自筹资金 xxxx万元;

(2)申请银行贷款 xxxxx万元。（项目投资估算表）

第十一章   经济评价

依据国家计委、建设部、财政部、金融部门有关条例、原则和方法，经核算，得出如下基础数据。

11.1 销售收入及利润。

根据国内外市场预测及生产纲要,本项目建成后,年营业收入 分别为:

冷冻冷藏库:xxx㎡×x 元/㎡年×x%=x 万元

平仓库:xxxx㎡×xx元/ ㎡年×x%=x万元

物流配送:x万吨×x 元/吨=x 万元

信息及产品检测x万吨×x元/吨=x 万元

收入合计为x万元。利润x万元。

11.2 项目资产投资计划。

本项目资产投资xxx 万元, 计划在 xxxx年完成投入 xxxx 万元; xxx 年完成投入xxxxx万元。

11.3 定员及工资总额。

本项目建成后初步定员工 xxxxx 人，人均工资按xxxx万元/人估算, 福利费按工资总额的14%提取，年工资及福利总额为xxxx 万元。

11.4 总成本费用。

经计算，本项目建成后的年均总成本费用为xxxxx万元,其中:固定成本xxxxxxx万 元,变动成本 xxxxx万元。

11.5 利润估算。

本项目完成后,经营年份的年均销售收入 xxxxxxx万元，总费用xxxxx万元，年均毛利润总额为xxxxx万元，年均所得税 xxxxx万元，年税后利润xxxxx 万元。

第十二章 风险分析

经研究，本项目可能存在的风险主要有技术风险、管理风险、市场风险、资金风险、人员风险等。

12.1 技术风险。

本项目技术方面存在的风险可能主要是交易市场在设计，施工方面存在的风险，造成项目不能顺利施工或施工质量差，使项目不能如期交工，影响项目的正常经营。经研究，该物流中心虽建筑面积较大，但所有建(构)筑物均属常规的民用建筑物设计，施工技术难度不高；在项目设计，施工方面，仅本县内就有众多具有承担此类项目设计施工资质的专业设计和施工单位；项目建设管理单位可通过招投标方式择优选择, 只要设计单位按国家有关设计规范精心设计,施工单位按照设计图纸和施工要求规范细致施工，监理单位恪守职责，严格按工作程序进行监理，严把材料质量关,施工进度控制关和投资控制关，做好合同管理和信息管理，协调好项目业主、施工单位、设计单位、材料供应商之间的关系，项目的施工质量就可得到保障。

综上所述，本项目在施工方面存在的风险从性质来看，属于一般性风险，通过采取适当防范措施，是可以避免。即使发生了，也能够采取得力措施，及时得到补救。

12.2 市场风险。

本项目市场方面存在的风险主要表现为项目建成后招商工作进展不顺利，经营面积不能得到及早有效利用产生效益，给项目运营带来的风险。经分析，本项目是根据浚县总体发展规划，在充分研究分析本县及其周边地区经济发展现状的基础上，以本县目前形成的优势产业产品及物流需求为依托而提出的一个旨在发挥区位优势，促进商品流通，为企业提供多方位多层次服务的项目。从该物流中心的功能定位、建设布局、所在区位，拟采取的经营方式等方面来看,项目建成后的招商工作是可以顺利开展的。

综上所述,本项目在施工方面存在的风险从风险性质来看，属于一般性风险，通过采取强化宣传、规范服务、加强管理等措施, 项目招商是可以顺利进行的。

12.3 管理和人员风险。

本项目在管理方面存在的风险主要表现在以下两个方面：一是在项目前期工作中，由于项目管理单位缺乏管理经验而给项目建设带来的风险；二是项目建成运营后由于缺少专业管理人员或主要管理人员流失等，造成管理效率低下，给项目经营带来的风险。关于项目建成后的运营管理问题,将通过招商选择物流中心的管理机构，负责项目的运营管理,并招聘职业的物流中心管理人员进行专业化管理，政府为市场管理创造良好的外部环境条，为项目的正常运营保驾护航。同时,在项目运营过程中,将敦促企业根据项目经营的实际情况，构建和实施现代企业制度，注重以人为本的人力资源管理，逐步建立符合企业实际的包括具有激励体制的薪酬和 福利待遇制度体系的完整的管理制度体系，不断将企业整体利益与员工个人利益密切结合，将短期利益和长期利益密切结合，并随着情况的改变而不断调整改进，稳定主要管理人员和核心员工队伍, 不断提升员工的整体素质，实现其人生价值，促进企业的良性循环和健康发展。

综上所述，本项目在施工方面存在的风险从风险性质来看，属于一般性风险，通过采取适当防范措施，是可以避免的，即使发生了，也能够采取得力措施，及时得到补救。

 12.4 资金风险。

本项目存在的资金风险可能主要以下两个方面：一是建设资金未能及时落实和到位，致使项目无法按期实施；二是项目建成后, 运营效益差，不能如期收回投资。经研究分析,建设资金不能及时落实和到位是本项目存在的较大风险。一旦项目开工建设。建设资金不能及时投进。影响工期延长,目前测算的经济效益指标将会发生变化。

综上所述, 本项目在建设资金方面存在的风险从风险性质来看, 属于较大性风险。需要足够的重视。应充分考虑项目建设资金筹集的难度和拟解决的各种渠道和方法，并制定周密细致，具有可操作性的建设资金筹集方案，以保证项目建设的顺利实施。

第十三章 结论与建议

    13.1  结论。

经分析研究, 本项目建成后可为xxx及周边地区提供一个正规, 标准化的物资交易中心，使得该地区的贸易场所更加趋于合理化, 从而推进xxx交易市场向规模化、专业化、品牌化、信息化方向发展。

本项目的建设符合国家和某地区的有关政策及总体发展规划, 建设内容合理，外部建设条件良好。对xxx的经济发展将起到积极作用。

13.2  项目需求。

本项目总投资xxxx 万元,筹措方式为: 业主自筹资金 xxxx 万元; 需申请银行贷款 xxxxxx万元。

13.3  项目建议。

物流中心建设项目系基础施投资项目、投资较大、回收周期较长，且社会效益较经济效益突出，因此需要得到政府在相应政策上的大力支持，并获取适当的政策倾斜。合适的情况下，应争取政府给予投资收益保障或采取适当形式进行风险补偿。