可行性研究报告

可行性研究报告

一、       项目概况

1、项目名称:琥珀美墅

2、项目地块情况

(1)项目地址:

琥珀美墅位于淮安市开发区,北依汕头路,南靠三亚路,西至韩泰路,东接合肥路,与淮安城市中轴线翔宇大道核心地段为邻,地处淮安市开发区核心位置。

 (2)地块现状

地块为招标出让,“三通一平”已完成。

 (3)地块的周边环境

a、小区地处淮安市开发区合肥南路,有4路公交车

b、商业发展来说,处于开发区板块,生态旅游商务中心、大学城教育中心的未来规划码和人文底神旺大酒店、五星级酒店金海螺大酒店、高新创智园区 市政府即将南迁 海口路派出所

c、内部配置:每户赠送超大私家花园359平方米 及2米6层高的地下采光室

d、周边学校:新区实验学校

 3、项目建设单位

   (1)项目建设单位:雅阁至尊房地产股份有限公司

   (2)法人代表:王彬彬

   (3)项目建设单位简介:雅阁至尊设立于淮阴工学院,拥有注册资本9000万元,流动资金月达2000万元。我们拥有高端技术的设计团队,有职称管理人员40人,5名人员拥有会计资格证书,建筑工程专业的硕士研究人员。所有程序走法定路线,遵守法律法规。

4、开发项目主要建设内容

   项目规划建设用地面积25505平方米,总建筑面积21330平方米,绿化率30%,容积率0.9,结构类型为框架结构,车位配对为部分地上,部分地下。总共93户。地下1层,地上3层。

 5、项目建设的必要性:

  (1)项目建设的背景

    开发区是淮安近几年来发展的重心,在开发区开发房地产得到淮安政府的支持,同时也为各开发商提供了发展机会。

  (2)项目建设的目的和意义

推动淮安开发区多元化发展,为市民提供更好的住宅条件。

6、项目合作的有关单位

  项目设计单位:上海现代华盖

  项目施工单位:南通华荣建筑集团

  项目销售代理:南京垠坤

7、项目建设的自然条件

淮安市地处江苏省北部中心地域,淮河下游。全市以平原为主体,地势平坦。境内河湖交错,水网纵横。地处南暖温带和北亚热带的过渡地区,兼具南北气候特征,光热水整体配合较好。光能资源潜力较大,年日照数在2060小时~2261小时。市境季风气候典型,自然降水丰富但分布不均,年平均降水量913毫米~1030毫米,夏季降水占50%以上。所有工程都必须保证结构上的抗震设防达到规范,抗震要求以6度、7度烈度设防。

8、市政基础设施条件

由于市政府南迁,供水、排水、通电、煤气、通讯、道路等市基础设施不断完善中。

9、可行性研究的目的

 为项目投资决策提供依据。

10、可行性研究的依据

   ①《房地产开发项目经济评价方法》

   ②国家及淮安市对房地产开发项目取费的规定

③各类房地产市场信息资料

④淮安市投资环境资料

⑤淮安市规划局批准的用地规划红线圈及规划设计要点

二、       市场调查与分析

1、房地产投资环境的调查与分析

(1)国家宏观投资环境的调查与分析

 a、政策法规

  20##年国务院出台新国八条房地产调控政策
 20##年1月14日,中国人民银行决定,从20##年1月20日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

1月26日,国务院召开会议,要求进一步调控房地产市场,各地要确定价格控制目标并向社会公布,二套房房贷首付比例提高至60%,拉开了限购、限外和限贷20##年1月25日,住房城乡建设部等部门联合出台的《房地产经纪管理办法》落实国务院关于加强房地产市场调控的重要举措,整顿房地产市场秩序,规范房地产经纪行为,保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益。20##年1月26日,国务院办公厅发布《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知》,要求将第二套房的房贷首付从原来的不低于50%改为不低于60%。同时要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。截至2月22日晚,已有北京、上海、天津、青岛、南京、成都、南宁、太原、贵阳、哈尔滨、石家庄、武汉等16个城市出台了相关细则。20##年1月27日,财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》,规定个人将购买不足5年的住房对外销售的,将全部征收营业税。20##年1月28日,上海和重庆正式实施房产税,深圳宣布成为第三个房产税试点城市。1月27日,上海市政府印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的通知,决定从28日起将开展对部分个人住房征收房产税试点。通知称,征收对象为本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)和非本市居民家庭在本市新购的住房。试点初期,暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的,税率暂减为0.4%。重庆市1月27日晚公布当地的房产税细则,征税对象主要针对该市主城区内的独栋商品住宅、超过成交均价2倍的高档住房,以及外地人在该市购买的第二套住房。该市对独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房,税率为0.5%;3倍(含)至4倍的,税率为1%;4倍(含)以上的税率为1.2%。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含)以上的普通住房,税率为0.5%。
   20##年2月8日,中国人民银行决定,自20##年2月9日其上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点。
20##年2月9日,住房和城乡建设部发布《关于调整住房公积金存款利率的通知》,要求从20##年2月9日起,上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点。五年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点。
20##年2月18日,中国人民银行宣布,将于24日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

20##年3月25日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。20##年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。调整后,一年期存款利率达到3.25%,一年期贷款利率达到6.31%。4月17日中国人民银行17日宣布,从21日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年以来第四次上调存款准备金率。今年以来,央行以每月一次的频率,在过去一季度里先后三次上调存款准备金率。同时,这也是央行自去年以来准备金率的第十次上调。
       此次上调之后,大中型金融机构存款准备金率达20.5%的历史高位。
      5月1日,根据国家发改委的有关规定,从今天(5月1日)开始一二手房销售单位必须在醒目位置为每套房明码标价,以打击价格欺诈现象。

7月央行宣布年内第三次加息,也很可能是本轮货币紧缩期最后一次加息!

b、经济

    房地产价格依然处于高位,房地产行业整合开始经过十多年的上涨,房地产价格透支了国民的购买力,社会资金涌向房地产行业,导致房地产行业出现很大泡沫,房地产交易量持续下降,未来房地产行业价格回归是必然的选择。中小地产商逐步撤出房地产行业,万科、招商、保利等大型地产公司开始整合和收购中小地产项目。

(2)淮安市房地产投资环境的调查与分析

1、淮安历史悠久

淮安秦时置县,至今已有2200多年历史。曾是漕运枢纽,盐运要冲,鼎盛时与扬州、苏州、杭州并称为京杭大运河沿线的“四大都市”.淮安人文荟萃,名人辈出。历史上诞生过大军事家韩信,汉赋大家枚乘、巾帼英雄梁红玉、《西游记》作者吴承恩、民族英雄关天培、《老残游记》作者刘鹗等;近代著名京剧艺术大师王瑶卿、周信芳、著名雕塑家滑田友、著名导演谢铁骊、著名作家陈白尘、陈登科等,都是淮安文化名人中的杰出代表。淮安也是革命老区,苏皖边区政府、新四军军部曾在此设立,刘少奇、陈毅、粟裕、谭震林、彭雪枫、李一氓、张爱萍等老一辈革命家都曾在淮安留下光辉的足迹。1898年3月5日,敬爱的周恩来总理诞生在淮安,在淮安生活了十二个春秋,为故乡淮安增添了绚丽的篇章。

2、淮安地理景色

淮安是江苏省省辖市,地处江苏北部平原腹地,全境属黄淮平原与江淮平原的结合部,京杭大运河、淮河贯穿全境,洪泽湖、白马湖镶嵌其中. 明清时期,淮安就是“南船北马”交汇之地,有“九省通衢、七省咽喉”之誉。京沪、宁宿徐、宿淮、淮盐、宁连等五条高速公路在境内交汇,确立了淮安在苏北乃至全省的交通枢纽地位;规划建设的淮扬铁路、宁淮连铁路、宿淮铁路将与新长铁路共同打造四通八达的铁路网络;京杭大运河淮安段三改二工程、盐河四改三工程、淮河入海水道二期工程将同淮安新港共同构筑淮安通江达海通道;已列“十一五”规划的淮安机场,更将淮安带入飞速发展的广阔空间。淮安现辖涟水、洪泽、金湖、盱眙4县,清河、清浦、楚州、淮阴4区,总面积1.01万平方公里,总人口524万,其中市区建成区面积85平方公里,市区人口85万。20##年人口出生率6.7%。淮安目前已开发或正在开发的旅游景区、景点达60多处。有烟波浩淼的全国第四大淡水湖--洪泽湖和正在申遗的水上长城--洪泽湖大堤,有“明代第一陵”之称的明祖陵,有全国唯一待发掘的古代藏兵洞,有全国仅存的明清漕运总督署遗址,有被誉为“江苏九寨沟”的铁山寺自然保护区,有国家级森林公园盱眙第一山,有农业观光好去处金湖万亩荷花荡。淮安人杰地灵,人文景观众多。文通塔、镇淮楼、韩信故里、水下泗州城、明祖陵、吴承恩故居、梁红玉祠、关天培祠,特别是周恩来故居、周恩来童年读书处、周恩来纪念馆、周恩来遗物陈列馆等历代名人的故居遗迹分布境内。这些文化底蕴深厚的人文景观和纯朴自然的山水风光构成了一幅风光秀美的画卷。

3、淮安市规划发展现状

淮安是一座正在迅速崛起的新兴工业城市、全国农副产品产加销基地、江淮平原的重要商埠,具有良好的产业基础、较强的产业配套能力和独特的比较优势。与其他地区相比,淮安投资政策更加宽松,综合商务成本更加低廉,软硬环境建设更加到位,为来淮投资客商提供了广阔的投资空间和极佳的发展机遇。全市现有各类工业企业1万多家,其中规模企业1118家、重点企业90家,形成了冶金、机械、纺织、化工、烟草、食品、建材、医药等八大支柱产业。淮阴卷烟厂、淮钢集团、华能淮阴电厂等一批重点企业的综合经济指标名列全国同行业前列。一品梅卷烟、淮钢牌特种钢、清江牌特种电机、韩泰子午轮胎、辉煌牌太阳能、今世缘系列酒等一批名牌产品畅销海内外。

●   城市区划与人口

淮安市房地产市场经过国家、省、市宏观调控的洗礼,在开发投资、施工面积、竣工面积、销售面积和信贷规模等方面都有较大幅度的增长。房地产开发总量基本平衡,结构得到改善,价格稳中有升,没有出现大起大落的现象,形势基本看好。

20##年淮安市共挂牌出让经营性土地92宗,出让总面积6200亩,成交总额64.55 亿元,合算土地成交平均价格为104.1 万元/亩。20##年淮安市土地出让总面积约为6238亩,成交总额约为53.07亿元,平均地价85.07万元/亩。合算土地成交平均价格为85.07万元/亩。20##年淮安市土地成交总量略有增加,但增幅并不明显,仅为0.6%。20##年淮安市土地成交价格相对于20##年出现明显下降,降幅达18.3%。土地成交均价下降的原因是,方面中心城区可供开发的土地存量有限,另方面以经济开发区、楚州区为代表的市郊区板块,以及涟水县等下属县市房地产市场的活跃,带动了土地成交的活跃。说明淮安市房地产市场热点板块有所转移,郊区及下属县市土地成交活跃。20##年,全市新开工549.22万平方米,比上年增长53.7%;竣工292.37万平米,同比增长20.6%。投资113.89亿元,同比增长72%;20##年,全市新开工525.75万平米,比上年降低4.3%;竣工409.07万平米,比上年增长39.9%。投资142.76亿元,比上年增长25.3%。相对于07年,08年新开工面积出现了微幅减少;但同时竣工面积和投资额双双出现了较大幅度的增长,竣工面积的增长说明淮安商品房供应出现大幅增加。20##年,淮安市中心城区1-12月份共批准预售商品房面积为81.63万平米;实际登记销售面积75.32万平米。供销比为1.08:1。20##年,淮安市中心城区1-12月份共批准预售商品房面积145.91万平米;实际登记销售面积57.83万平米,供销比达2.52:1,为全市各区最高。20##年中心城区的商品房供应量相对于20##年出现大幅提升,增幅达78.7%。与此同时,登记销售面积的降幅缺达23.22%。供求比由20##年的1.08:1,骤然调整到2.52:1,供求关系急剧恶化。中心城区商品住宅存量达到66.86平米,超过了当年全年的实际成交量,这反应了淮安市中心城区的房产市场存在巨大的销售压力。
    20##年1月份,淮安楼市延续去年底走势,成交量持续放大,全市共完成商品房销售32.88万平方米,环比增加35%。但受季等因素的影响,商品房上市量大幅度减少,而可售量压力依然很大,截至1月31日,全市商品房可售量达353.64万平方米。2月份,在各项楼市暖风的吹拂下,加上房企促销力度的加大,商品房销售突然开始发力,在延续着四个月持续增长的同时,最后天突然呈“井喷”之势。当月淮安市共完成商品房销售36.52万平方米。最后天实现销售987套,成交量占到当月比例的30%。与此同时,由于1-2月商品房上市量较少,可售量出现了首次减少。进入3月,全市共完成商品房销售37.48万平方米,统计数据显示,截至3月份,淮安市可售商品房变为300.7万平方米,比去年减少40.1万平方米,除开发区供大于求,楚州区供小于求外,市场已经趋于平衡。3月份,虽然市场销售增加,但从统计的情况来看,不同区域、不同楼盘的销量出现了冷热不均的现象,有些楼盘仍然持续低迷,而有些楼盘则开始减少了优惠的力度,到了4月份,中心城区楼盘出现了价格上涨现象。进入5月份,随着市场回暖迹象日益明显,楼市失去的信心终于完全找回。从而催生出市场派忙碌的景象。房企忙拿地、开工、开盘和招人,购房者则忙着看房、选房、买房。全市共完成商品住房46.64万平方米,销售商品住房套数4216套,成为20##年以来最高成交量。

国家统计局数据显示,20##年3月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%,其中新建住宅销售价格同比上涨14.2%,新建商品住宅价格同比上涨15.9%。

自20##年以来,淮安商品住宅成交价格、成交面积以及成交套数均呈现上涨趋势,其中2月份受春节长假影响成交量有所下降,但淮安楼市总体销售情况良好。

4、淮安房地产市场发展总体现状:

1、房地产供应稳定并略有增长,呈理性增长态势。

2、淮安市房地产销售情况良好,商品住房价格增长平稳发展。

3、住宅投资仍是房地产投资的主体,所占比重继续增长

4、前景十分看好,发展空间巨大

——邓宏翔

三、规划设计方案

1、重要技术经济指标

2、设计要求

位于淮安经济开发区台州路北侧、合肥路西侧,总用地面积21330.2平方米,总建筑面积25222.73平方米,其中住宅16931.5平方米,社区活动用房215平方米,物管用房75平方米。机动车位93个,总户数93户。整个小区总体规划容积率为0.9,建筑密度30%,绿地率30%。

四、项目实施进度计划

项目的建设得到了有关部门及领导的大力支持,建设单位 也做了大量的前期准备工作,本报告认为,为保证工程顺利进行,项目的建设实施过程中应做到有条不紊,科学管理,注重施工安全和质量,并协调好建设和周边环境保护的关系,尽量减少对周边居民生活、生产、学习的影响。经与建设单位商定,并根据项目建设的实际特点,实施进度初步安排如下:

2008 年 5 月~2009 年 10 月,完成项目前期各项审批工作;

2009 年 7 月~2009 年 11 月,完成场地平整及建筑设计、 施工招标;

2009 年 11 月~2010 年 12 月,主体工程完工;

2010 年 11 月~2011 年 5 月,主体装修及室外配套工程;

2011 年 7 月,竣工验收。                               

——徐才贤

五、项目投资成本预算

1)土地费用

   地块为“熟地”出让,土地使用权的取得费用为-----万元。

2)前期工程费

   前期工程费估算数据见表1

3)基础设施建设费

   基础设施建设是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程,其费用包括供水、供电、供气、排污、绿化、路灯、环卫设施等建设费用,以及各项设施与市政设施干线、干管的接口费用。

   基础设施建设费的估算数据见表2

4)建筑安装工程费

   建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等。考虑到本项目为框架结构,且具有一定的造型要求,参照淮安市新进竣工的同类建筑物的情况,本羡慕建筑安装工程费估算数据见表3

5)公共配套设施建设费

   公共配套设施建设是指居住区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施建设费用,主要包括:居委会、派出所、学校、午夜管理用房等。结合本项目具体情况,午夜广利用房可在住宅中预留,此项费用可以不予考虑。

6)开发间接费用

   开发间接费用是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。当开发企业不设立现场机构,由开发企业定期或不定期派人到现成组织开发建设活动,所发生的费用可直接计入开发企业的管理费用。结合本项目具体情况,此项费用可直接计入开发企业的管理费用。

7)管理费用

   管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。费率为2%。

管理费用为-----万元。

8)财务费用 

   财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用,主要包括借款利息、金融机构手续费、代理费。

   财务费用为----万元。

9)销售费用

   销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用,以及专设销售机构或委托房地产中介服务机构所发生的费用。费率为2%。

   销售费用为----万元。

10)开发期税费

   开发期税费是指房地产项目开发期间按税法的规定、国家或拟投资项目所在城市的规定应交纳的税金以及代收代付费用,详见表4

   开发期税费为----万元。

11)其他费用

   其他费用是指根据国家或项目所在地政府部门规定计取,或根据工程建设惯例应发生的但未计入1~10项的费用。

   应根据国家或项目所在地规定的标准以及类似工程的数据对房地产项目总投资构成中的其他费用进行估算。见表5.

   其他费用为----万元。

12)不可预见费

   不可预见费是指在项目开发与经营过程中有可能发生的,但又没有包含在前11项中的费用。根据类似项目的数据和本项目的实际情况,本项目的不要饥饿预见费以1~5项之和的5%计取。

   不可预见费为----万元。

13)经营资金

   经营资金是开发企业用于日常经营的周转资金,也就是在建设期末为经营期准备的铺底的流动资金。由于本项目实行商品房预售,所以不再需要另外准备经营资金。

六、项目收入估算

(1)销售单价的估算

根据淮安市房地产市场的调查与分析,通过与类似项目销售价格的分析与比较,确定住宅销售均价为X元/平方米,商业用房销售均价为X元/平方米,

(2)可销售面积

可销售的住宅面积为X平方米,可销售商业用房的建筑面积为X平方米。

(3)销售比例确定

根据淮安市房地产市场状况及拟建项目的实际情况,住宅、商业用房和停车场车位分年度的销售比例见表:

(4)销售收入及经营税金估算

住宅预售部分的款项在主体结构封顶前按20%收取。

根据《中华人民共和国营业税暂行条例》等有关规定,营业税按销售收入的5%计算,城市维护建设税按营业税的7%计算,教育费附加按营业税的3%计算。

七、资金筹措计划

房地产开发项目的资金筹措主要是根据项目对资金的需求以及投资的使用计划,确定资金的来源和相应的数量。房地产开发项目的资金筹措通常有资本金、销售收入及借贷资金3种主要方式。

项目总投资X万元。筹资方式及筹款数额为:项目资本金X万元,商业银行贷款X万元,不足部分拟由预售房款解决。

贷款条件:年利率X%,按单利息,每年年末支付当年利息,从第四年起分俩年等额还本。

                                                    ——杜旗

财务分析报表

八、项目开发经营主要风险及对策分析

房地产开发经营的主要风险一般包括宏观经济与政治风险,政策风险、市场风险、资金运作风险、企业风险等,根据本报告关于项目开发经营分析,可以看出,项目具有一定的抗风险能力。但仍有一些不确定性因素带来的风险。

A、市场风险

项目的住宅小区定位为高等档次,它所面对的目标顾客是居民人数比例较少的偏高收入阶层,他们要求的小区不仅仅满足最基本的居住需求,而是具有较高居住主题,体现对人的关怀和尊重的现代居住社区。这就给项目公司带来两个方面的要求,一方面,在项目设计中,如何精雕、细刻,使得未来开发的产品能符合这些目标顾客的要求;另一方面,如何在这样的市场与顾客面前展现出本物业与众不同的魅力和优势。

任何产品的供给与需求都应该保持相对的平衡,否则会受到市场的惩罚。房地产市场亦是如此。从产品定位方面考虑,本项目同一区位无任何同等商品住宅,这是一个机会,同时也带来了开发难点。另一方面,从淮安市居民的住房消费意向看,我们的目标市场不应该仅仅限于淮安市居民,也因该面向周边城市的顾客,因此,本项目须在同档、差异、变化中体现个性以谋求市场。并随着淮安市这几年经济的飞速发展、各项设施的兴建,以促进项目所在地区周边环境的改善,促使目标顾客量的增加,密切注意目标顾客群的变化,跟踪调查,作出应变。

B、项目的资本风险

在房产项目开发过程中,绝大部分资金是通过本企业自身资本来实现,这样就避免了如果上期销售收入低于下一期项目投资时,整个项目将比较困难。

鉴于上述原因,首期项目的建设过程中,小区配套设施建设最好同步进行,让购房者对本项目有足够的信心。同时,在首期项目的预售中,可适当加大营销费用的比重,以发动销售宣传的强力攻势。

C、企业风险

企业风险包括经营不善、销售不力、管理水平低下等方面。因此,项目公司对本项目的目标市场选择、产品定位选择,资金筹措选择、开发方式选择、营销方式选择等方面的决策能否有足够的理解并达成共识,且在具体实施的各个环节中能否准确到位就显得十分重要。

对比项目的成本与收入的敏感性分析情况,项目的成本因素更为敏感,因此,在项目的开发经营中,要认真做好项目的成本控制工作,同时也要加强销售的宣传力度及相关工作。以确保预期目标的实现。

2、市场结论与建议

1、项目市场条件

琥珀美墅市场初步形成,市场消化以本地人为主,区域特征明显;该地区所处的开发区是目前淮安市房地产的开发热点区域,也是城镇建设的主要方向,本项目具有区位优势和突出的景观资源优势;未来2—3年内市场以别墅区住宅竞争为主,结合本项目地块预计规划指标,本项目推出多层将有较强的市场竞争力。开发区商业面积供给较多,因此本项目利用位置优势,控制开发量,适当开发投资经营的商业街铺,迅速实现消化。

3、风险及建议

琥珀美墅市场规模小,且属于开放型市场,因此需要切实考虑顾客市场和市场销售节奏;本地块土地成本较低,只需要严格控制工程成本和管理成本,便会有很大的优势。

充分利用地块位置优势和景观资源;与知名专业设计公司、中介顾问公司合作,强强联合,打造小区品牌和企业品牌;制定合理的市场营销方案,扩大媒体宣传,注重营销推广,保证销售资金回款。

4、项目具有的突出优势

住宅小区的定位属高等档次,具有广泛的潜在客户,需要扩大市场寻求更多顾客。

项目公司的资金优势。

项目较好的周边环境(包括自然及交通等环境)。

项目所处地块的发展前景较好。(所处淮安市开发区)

5、项目实施的难点

本项目实施的难点:

A、项目规模较大,开发周期较长,将给开发过程中各方面工作协调增加难度;

B、项目的定位主题有一定难度,虽然镇区总体规划已定,但在实施过程中的不确定因素致使,在项目操作过程中仍需根据具体情况不断完善;

C、房地产行业竞争激烈,项目公司需建立一支高素质的营销队伍,或采取全权委托营销代理销售的方式。

6、强化项目进程中的投资、质量、进度控制,注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策,以保证项目按期完成。

A、严格执行设计标准,积极推广标准设计;

B、及时对工程进度进行偏差分析以调整后续工作;

C、按照工程质量保证标准在工程各个阶段进行工程质量管理。

九、经济评价

1.基本财务报表

项目基本财务报表:损益表,资金来源与运用表,全部投资财务现金流量表请参考上文。

土地增值税计算依据如下:

增值额未超过扣除项目金额50%

土地增值税税额=增值额×30%

增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

增值额超过扣除项目金额200%

土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

2.财务盈利能力指标计算与分析

项目在计算期内经营收入20 671万元,可获利润4 954万元,扣除所得税、公益金、公积金后还有2 821万元可分配利润。项目缴纳的经营税金为1 137万元,所得税为1 635万元,土地增值税为2 202万元,合计缴纳税金4 973万元。和项目业主投入的资本金3 000万元相比,在6年内项目盈利和缴纳税金的绝对额是相当高的,表明项目的盈利能力是比较强的。

                                                       ——马金

十、结论

(1)投资可行性分析

从主要财务评价指标的数值分析,拟建项目在财务上是可行的。

主要财务评价指标

(2)投资风险分析

根据敏感性分析和临界点分析的结果,项目具有较强的抗风险能力

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