银行股权价值评估项目资产评估方法

四、价值类型及其定义

（一）价值类型及其选取：资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值（投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等）两种类型。经评估人员与委托方充分沟通后，根据本次评估目的、市场条件及评估对象自身条件等因素，最终选定市场价值作为本评估报告的评估结论的价值类型。

（二）市场价值的定义：市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

五、评估基准日

为使得评估基准日与拟进行的经济行为和评估工作日接近，确定以 20xx年 9 月 30 日为评估基准日，并在资产评估业务约定书中作了相应约定。

六、评估假设

1．基本假设

(1) 宏观环境相对稳定假设：国家现有的宏观经济、政治、政策及产权持有单位所处行业的产业政策无重大变化，社会经济持续、健康、稳定发展；国家货币金融政策保持现行状态，不会对社会经济造成重大波动；国家税收保持现行规定，税种及税率无较大变化；国家现行的利率、汇率等无重大变化；

(2) 经营环境相对稳定假设：企业主要经营场所及业务所涉及地区的社会、政治、法律、经济等经营环境无重大改变；企业能在既定的经营范围内开展经营活动，不存在任何政策、法律或人为障碍；

(3) 本次评估以公开市场交易为假设前提；

(4) 本次评估以产权持有单位提供的有关法律性文件、各种会计凭证、账簿和其他资料真实、完整、合法、可靠为前提；

2.具体假设

(1) 本评估预测是基于XX银行在持续经营状况下企业的发展规划基础上的；

(2) 假设XX银行在未来的经营期内，其营业和管理等各项期间费用不会在现有基础上发生大幅的变化，仍将保持其近几年的变化趋势；

(3) 假设XX银行管理层勤勉尽责，具有足够的管理才能和良好的职业道德，XX银行的管理风险、资金风险、市场风险、技术风险、人才风险等处于可控范围或可以得到有效化解；

(4) 假设XX银行的主要经营业务内容保持相对稳定，其主营业务不会遭遇重大挫折，总体格局维持现状；

(5) 假设XX银行生产经营所需资金能按计划融通；

(6) 假设预测期内XX银行制定的目标和措施能按预定的时间和进度如期实现，并取得预期效益；应收款项能正常回收，应付款项需正常支付；

(7) 假设XX银行未来每年实现的收益均全部分配给股东，即股利支付率为 100%；

(8) 假设无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素，造成对企业重大不利影响。

评估人员根据资产评估的要求，认定这些前提条件在评估基准日时成立，当以上评估前提和假设条件发生变化，评估结论将失效。

七、评估依据

(一) 经济行为依据

1. 恒逸石化股份有限公司总经理办公会专题会议纪要。

(二) 法律法规依据

1. 《公司法》、《合同法》；

2. 《中华人民共和国商业银行法》等法律法规；浙江省人民政府及相关政府部门颁布的有关政策、规定、实施办法等法规文件；

3. 企业会计准则及其他会计法规和制度、部门规章等。

(三) 评估准则依据

1． 《资产评估准则--基本准则》和《资产评估职业道德准则--基本准则》（财政部财企[2004]20 号）；

2． 《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协[2003]18号）；

3． 《资产评估准则—评估报告》（中评协[2011]230 号）；

4． 《资产评估准则—评估程序》（中评协[2007]189 号）；

5． 《资产评估准则—业务约定书》（中评协[2011]230 号）；

6． 《资产评估准则—工作底稿》（中评协[2007]189 号）；

7． 《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189 号）；

8． 《评估机构业务质量控制指南》（中评协[2010]214 号）；

9. 《资产评估职业道德准则——独立性》(中评协[2012]248 号)。

(四) 权属依据

1．与资产及权利的取得及使用有关的经济合同、协议、资金拨付证明(凭证)、会计报表及其他会计资料；

2．股权证等权属证明文件；

3．其他产权证明文件。

(五) 取价依据

1．XX银行的历史生产经营资料、经营规划和收益预测资料；

2．行业统计资料、市场发展及趋势分析资料、类似银行的相关资料；

3．相关行业及市场容量、市场前景、定价策略及未来营销方式等资料；

4．评估专业人员对资产核实、勘察、检测、分析等所搜集的佐证资料；

5．其他资料。

八、评估方法

(一)评估方法的选择

依据现行资产评估准则及有关规定，资产评估的基本方法有资产基础法、市场法和收益法。

市场法是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。其应用前提是存在活跃、公平的资产交易市场，假设在一个完全市场上相似的资产一定会有相似的价格。考虑到可以在公开市场上取得与XX银行处于同一行业的可比公司的信息，可供选取的参数等对比指标较为充分，因此采用市场法对XX银行股权价值进行评估。

能够合理预测，与企业未来收益的风险程度相对应的收益率也能合理估算，结合本次资产评估的对象、评估目的和评估师所收集的资料，可以采用收益法对XX银行的股权价值进行评估。

在上述两种评估方法的基础上，对形成的各种初步评估结论依据实际状况充分、全面分析后，在综合考虑不同评估方法和评估结论的合理性及所使用数据的质量和数量的基础上，综合分析确定最终评估结果。

（二）市场法简介

本次市场法评估时采用上市公司比较法。上市公司比较法是指获取并分析可比上市公司的经营和财务数据，计算适当的价值比率，在与被评估企业比较分析的基础上，确定评估对象价值的具体方法。通过分析可比上市公司市场价值与选定的财务指标之间的比率乘数，同时考虑委评股权的缺少流通性折扣、缺乏控制权折扣，综合测算委评股权的市场价值。

根据市场法的评估惯例，并结合我国商业银行业的实际情况，本次评估选取了以下指标：

1.每股价值/息税前利润

2.每股价值/每股收益

3.每股价值/营业收入

4.每股价值/每股净资产

5.每股价值/资本充足率

（三）收益法简介

收益法是指通过将被评估资产的预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估方法。它是根据资产未来预期收益，按适当的折现率将其换算成现值，同时考虑委评股权的缺乏控制权折扣，综合测算委评股权的市场价值。

一) 收益法的的应用前提

1．投资者在投资某个企业时所支付的价格不会超过该企业(或与该企业相当且具有同等风险程度的同类企业)未来预期收益折算成的现值。

2．能够对企业未来收益进行合理预测。

3．能够对与企业未来收益的风险程度相对应的收益率进行合理估算。

二) 收益法的模型

结合本次评估目的和评估对象，本次评估选用两阶段折现模型来确定。其计算公式为： t n Pt Pn(1 g )

V＝ (1 r )tt＋ (1 r ) n ( r g )

其中：V ——每股价值；

Pt、Pn ——第t年、第n年每股收益；

t ——详细预测期年限，本次评估的详细预测期为20xx年10－12月、20xx年至20xx年；则t的取值分别为0.25、1.25、2.25、3.25、4.25、5.25；

r ——折现率；

g ——永续期增长率。

九、评估过程

(一) 评估准备阶段

20xx年11月25日，委托方就本次评估工作与坤元资产评估有限公司进行了初步沟通，明确了本次评估的评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日等问题，并制定出资产评估工作计划。

(二) 资产核实与评估阶段

资产核实与评估阶段的时间为 2013 年 11 月 25 日至 2013 年 11 月 27 日，主要工作如下：

首先，清查核实基础数据并收集评估所需资料。评估人员根据产权持有单位提供的评估申报明细表，进行账表核对，核对股权证，获取XX银行的历史财务数据等资料，了解其现有的经营能力和发展规划等。

其次，搜集价格资料。搜集商业银行业资料，了解XX银行的竞争优势和风险。

最后，依据所搜集的资料，对评估对象进行因素分析、评定估算，得出评估对象于评估基准日的初步结果。

(三) 出具报告阶段

2013 年 11 月 28 日，最终形成评估报告。按评估机构内部审核程序对评估报告进行必要的调整、修改和完善，最后出具资产评估报告。

 

第二篇：湖北精功科技有限公司拟股权转让涉及的股东全部权益价值评估项目资产评估报告

湖北精功科技有限公司拟股权转让 涉及的股东全部权益价值评估项目

资 产 评 估 报 告

浙勤评报〔2009〕143号

二〇〇九年八月五日

湖北精功科技有限公司拟股权转让涉及的股东全部权益价值评估项目 资产评估报告

目 录

注册资产评估师声明...................................................................................….2

资产评估报告·摘要........................................................................................3

资产评估报告·正文........................................................................................6

一、 委托方、被评估单位及其他评估报告使用者..............................6

二、 评估目的........................................................... 9

三、 评估对象和评估范围..................................................9

四、 价值类型及其定义....................................................9

五、 评估基准日..........................................................9

六、 评估假设...........................................................10

七、 评估依据...........................................................10

八、 评估方法...........................................................12

九、 评估程序实施过程和情况.............................................13

十、 评估结论...........................................................37

十一、 特别事项说明.....................................................38

十二、 评估报告使用限制说明.............................................42 资产评估报告·附件

一、委托方和被评估单位的承诺函.........................................44

二、签字注册评估师承诺函...............................................46

三、评估项目组成员名单.................................................47

四、评估机构法人营业执照...............................................48

五、评估机构及签字注册评估师资格证书...................................49

六、委托方和被评估单位法人营业执照.....................................52

七、被评估单位基准日前三年报表.........................................54

八、评估对象涉及的主要权属证明资料清单.................................62

九、经济行为文件.......................................................65

十、评估业务约定书.....................................................73

1 浙江勤信资产评估有限公司

湖北精功科技有限公司拟股权转让涉及的股东全部权益价值评估项目 资产评估报告

注册资产评估师声明

一、我们在执行本资产评估业务中，遵循有关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则，根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。

二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。

三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。

四、我们按照有关准则的要求对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行了必要的现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。但评估报告不能作为对评估对象及相关资产的法律权属的确认和保证。

五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

2 浙江勤信资产评估有限公司

湖北精功科技有限公司拟股权转让涉及的股东全部权益价值评估项目 资产评估报告

湖北精功科技有限公司股权转让

股东全部权益价值评估项目

资产评估报告

浙勤评报〔2009〕143号

摘 要 以下内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细

情况和合理理解评估结论，应当认真阅读评估报告正文。

一、委托方和被评估单位及其他评估报告使用者

本次资产评估的委托方为浙江精功科技股份有限公司（以下简称“精功科技”），本次资产评估的被评估单位为湖北精功科技有限公司（以下简称“湖北精功”）。

根据《资产评估业务约定书》，本评估报告使用者为委托方及本次拟实施经济行为所涉各相关当事方。

二、评估目的

因“精功科技”拟转让其持有的“湖北精功”股权，为此需对该经济行为所涉及的“湖北精功”的股东全部权益价值进行评估，为该股权转让行为提供股东全部权益价值的参考依据。

三、评估对象和评估范围

评估对象为涉及上述经济行为的“湖北精功”的股东全部权益。

评估范围为“湖北精功”的全部资产及相关负债，包括流动资产、非流动资产（包括长期股权投资、投资性房地产、固定资产、在建工程和无形资产）及流动负债等。按照“湖北精功”提供的20xx年6月30日经审计的会计报表反映，资产账面价值为232,231,959.65 元，负债账面价值为226,952,329.07 元，股东权益账面价 3 浙江勤信资产评估有限公司

湖北精功科技有限公司拟股权转让涉及的股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 值为5,279,630.58元。

四、价值类型及其定义

本次评估的价值类型为市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

五、评估基准日

评估基准日为20xx年6月30日。

六、评估方法

根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，本次采用资产基础法进行评估。

七、评估结论

在本报告所揭示的假设前提条件基础上，“湖北精功”的资产、负债及股东全部权益在20xx年6月30日的评估结果为：

资产账面价值为232,231,959.65元，评估价值为298,709,713.12元，评估增加66,477,753.47元，增值率28.63%；

负债账面价值为226,952,329.07 元，评估价值为226,952,329.07 元；

股东全部权益账面价值为5,279,630.58 元，评估价值为71,757,384.05元，评估增加66,477,753.47元， 增值率为1,259.14%。

具体情况如下表：

4 浙江勤信资产评估有限公司

湖北精功科技有限公司拟股权转让涉及的股东全部权益价值评估项目 资产评估报告

单位：人民币元

项 目

一、流动资产 二、非流动资产

其中：长期股权投资

投资性房地产 建筑物类固定资产 设备类固定资产 在建工程 土地使用权 其他无形资产 资产总计 三、流动负债

负债合计 股东全部权益

账面价值

114,403,439.60 117,828,520.05 4,123,497.13 42,336,482.71 39,556,939.30 5,501,841.97 2,497,572.00 23,638,020.28 174,166.66 232,231,959.65 226,952,329.07 226,952,329.07 5,279,630.58

评估价值

114,817,161.87 183,892,551.25 2,348,793.25 45,055,140.00 41,795,080.00 5,734,681.00 2,497,572.00 86,271,285.00 190,000.00 298,709,713.12 226,952,329.07 226,952,329.07 71,757,384.05

增减值

(1,774,703.88) 增值率%

0.36 56.07 (43.04)6.42 5.66 4.23 264.97 9.09 28.63 1,259.14

评估结论详细情况见评估明细表。

浙江勤信资产评估有限公司

法 定 代 表 人：俞华开

注册资产评估师：周 越 柴铭闽

报告日期：二○○九年八月五日

5 浙江勤信资产评估有限公司

湖北精功科技有限公司拟股权转让涉及的股东全部权益价值评估项目 资产评估报告

湖北精功科技有限公司股权转让

股东全部权益价值评估项目

资产评估报告

浙勤评报〔2009〕143号

浙江精功科技股份有限公司：

浙江勤信资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对本次股权转让经济行为所涉及的湖北精功科技有限公司的股东全部权益在20xx年6月30日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：

一、委托方、被评估单位及其他评估报告使用者

（一）委托方概况

1、名称：浙江精功科技股份有限公司（以下简称“精功科技”）

2、住所：浙江省绍兴县柯桥镇柯西工业区

3、法定代表人：孙建江

4、注册资本：壹亿肆仟肆佰万元

5、经济性质：股份有限公司（上市）

6、企业法人营业执照注册号：330000000026057

7、发照机关：浙江省工商行政管理局

8、经营范围：机电一体化产品、环保设备、能源设备、工程设备、桥式起重机、门式起重机、汽车零部件的科研开发、制造加工、销售、技术服务；经营进出口业务（范围详见《生产企业自营进出口权登记证书》）。

9、简要概况：浙江精功科技股份有限公司始创于19xx年，20xx年9月改制成为规范化的股份公司，20xx年6月25日在深圳证券交易所中小企业板成功上市。股票代码：002006，股票简称：精功科技。

6 浙江勤信资产评估有限公司

湖北精功科技有限公司拟股权转让涉及的股东全部权益价值评估项目 资产评估报告

精功科技现有资产十余亿元，员工1000多人，拥有杭州专用汽车有限公司、湖北精功科技有限公司、绍兴精功机电研究所有限公司和绍兴县精功科技进出口有限公司等多家控股子公司，主要从事机电一体化的新型钢结构建筑、建材专用设备、太阳能光伏专用装备、轻纺专用设备、特种专用汽车、环保专用设备等高新技术产品的科研开发、生产制造、经营销售和技术服务，拥有绍兴、杭州、武汉三大生产基地。公司系国家级重点高新技术企业、全国CAD应用工程示范企业、中国建材机械行业20强企业、浙江省专利示范企业、省级科研开发中心及浙江省技术创新优秀企业。

（二）被评估单位概况

一)企业名称、类型与组织形式

1、名称：湖北精功科技有限公司（以下简称“湖北精功”）

2、住所：武汉市黄陂盘龙经济开发区楚天大道特1号

3、法定代表人：邵志明

4、注册资本：伍仟万元

5、经济性质：有限责任公司

6、企业法人营业执照注册号：420000000025176

7、发照机关：湖北省工商行政管理局

8、经营业务范围：环保机械设备、能源机械设备、工程机械设备和专用汽车（按国家公告的产品目录生产）及其他机、电、液一体化机械设备及其零部件的科研开发、制造加工、销售、安装和技术服务；钢结构产品的开发、制作、销售、安装和技术服务；自营和代理各类技术及货物的进出口业务（国家法律、法规规定需审批后经营的项目和品种除外）；进料加工和来料加工业务；房屋租赁业务。

9、简要概况：“湖北精功”成立于20xx年1月26日，由浙江精功科技股份有限公司（出资1800万元，投资比例为60%）和湖北精功楚天投资有限公司（出资1200万元，投资比例为40%）共同投资组建。在20xx年8月至20xx年6月之间，历经多次股权变更，截至评估基准日，“湖北精功”的股权结构如下： 股东名称

浙江精功科技股份有限公司

浙江精功机电汽车集团有限公司

合计 出资额（万元） 4,000.00 1,000.005,000.00 出资比例 80% 20%100%

公司的主要产品为环保机械（压缩垃圾站系列、垃圾车系列等），辅助产品为工 7 浙江勤信资产评估有限公司

湖北精功科技有限公司拟股权转让涉及的股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 程机械（系列拖式混凝土泵、系列混凝土泵车、系列混凝土搅拌运输车等），其中环保机械的年生产能力为400台，工程机械的年生产能力为200台(套)。20xx年上半年公司的实际产量为压缩垃圾站25台，工程机械8台，均远未达到设计生产能力，企业设备开工不足，设备利用率低下，所以公司目前正大力进行市场培育打开市场，以期迅速发展环保机械产业。

从企业目前的生产经营管理来看，企业的生产能力没有得到有效释放，生产设备利用率低，开工率不足一半，产能过剩的现象比较严重。当初公司成立时的初步设想是计划与湖北建机进行资本合作，充分利用精功集团的母公司优势和湖北建机在工程机械积累下来的制造技术和营销网络优势，后因湖北建机改制失败公司解散，大量管理人员和技术人员流失。现时的生产条件与公司成立时的设想发生了很大变故，虽然公司吸收了部分原湖北建机的销售和技术骨干人员来扩充营销队伍和提升技术创新实力，但企业当初项目上马时投资下的大片土地成为闲置资源。企业厂区分为A区与B区，其中A区占地面积约186亩，原规划中准备建造厂房的空地至今尚余60多亩，B区占地面积约190亩，目前仅建造了1座厂房。由于目前厂房已经能够满足生产需求，暂无计划扩建，由此导致大量的土地资源闲置。

“湖北精功”执行《企业会计准则》。评估基准日会计报表已经浙江天健东方会计师事务所有限公司审计。截至20xx年6月30日，资产为232,231,959.65 元，负债为226,952,329.07 元，股东权益为5,279,630.58 元；20xx年1-6月的营业收入为16,250,857.74元，营业成本为13,030,092.09元，利润总额为-10,532,815.81元。本次评估的账面价值以审定后的数据为基础。

截至20xx年6月30日，公司拥有一家控股子公司湖北楚天精工液压件有限责任公司（以下简称“楚天液压件”）， “楚天液压件”成立于20xx年6月5日，按注册号为4200001142360号的《企业法人营业执照》记载，注册地址为武汉市黄陂盘龙经济技术开发区楚天大道特1号，注册资本为800万元人民币，其基准日股东和出资情况如下：湖北精功科技有限公司出资440万元，占注册资本的55.00%；湖北建设机械股份有限公司出资360万元，占注册资本的45.00%。“楚天液压件”法定代表人为邵志明，经营范围为：机械液压件的制造及维修、销售；机械零配件加工、维修及销售。“楚天液压件”执行企业会计准则及其补充规定。截至20xx年6月30日，资产账面价值为7,755,053.98 元，负债账面价值为4,983,300.65 元， 8 浙江勤信资产评估有限公司

湖北精功科技有限公司拟股权转让涉及的股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 股东权益账面价值为2,771,753.33 元，20xx年度1-6月的营业收入为1,861,211.95元，利润总额为-1,722,519.69元。

（三）委托方与被评估单位的关系

委托方为被评估单位的控股股东。

（四）评估报告使用者

根据《资产评估业务约定书》，本评估报告使用者为委托方及本次拟实施经济行为所涉各相关当事方。

二、评估目的

因“精功科技”拟转让其持有的“湖北精功”股权，为此需对该经济行为所涉及的“湖北精功”的股东全部权益价值进行评估，为该股权转让行为提供股东全部权益价值的参考依据。

三、评估对象和评估范围

评估对象为涉及上述经济行为的“湖北精功”的股东全部权益。

评估范围为“湖北精功”的全部资产及相关负债，包括流动资产、非流动资产（包括长期股权投资、投资性房地产、固定资产、在建工程和无形资产）及流动负债。按照“湖北精功”提供的20xx年6月30日经审计的会计报表反映，资产的账面价值为232,231,959.65元，负债为226,952,329.07元，股东全部权益为5,279,630.58元。

四、价值类型及其定义

本次评估的价值类型为市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

五、评估基准日

为使得评估基准日与拟进行的经济行为和评估工作日接近，确定以20xx年6月30日为评估基准日，并在资产评估业务约定书中作了相应约定。

评估过程中所选用的各种作价标准、依据均为在该日有效的标准、依据。

9 浙江勤信资产评估有限公司

湖北精功科技有限公司拟股权转让涉及的股东全部权益价值评估项目 资产评估报告

六、评估假设

1、交易假设：假设评估对象已经处在交易过程中。

2、公开市场假设：假设评估对象拟进入的市场为一个充分发达与完善的市场，即公开市场，评估对象在公开市场上实现的交换价值隐含着市场对该评估对象在当时条件下有效使用的社会认同。

3、持续经营假设：假设被评估单位按照原来的使用目的、使用方式持续地经营下去。

4、“湖北精功”的经营管理人员守法尽职，所提供的资料真实、完整、合法，历史财务资料所采用的会计政策在重要方面基本一致。

七、评估依据

(一) 经济行为依据

1、浙江精功科技股份有限公司第五次、第六次临时股东大会决议；

2、资产评估业务约定书。

(二) 法律法规依据

1、《公司法》、《合同法》；

2、财政部财税[2008]170号《国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》；国务院令第538号《中华人民共和国增值税暂行条例》；财政部、国家税务总局令第50号《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》；其他税收相关法规；

3、《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规；湖北省人民政府及相关政府部门颁布的有关政策、规定、实施办法等法规文件；

4、企业会计准则及其他会计法规和制度、部门规章等。

(三) 评估准则依据

1、财政部以财企[2004]20号发布的《资产评估准则--基本准则》和《资产评估职业道德准则--基本准则》；

2、中国注册会计师协会以会协[2003]18号文发布的《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》；

10 浙江勤信资产评估有限公司

湖北精功科技有限公司拟股权转让涉及的股东全部权益价值评估项目 资产评估报告

3、中国资产评估协会以中评协[2004]134号文发布的《企业价值评估指导意见》；

4、中国资产评估协会以中评协[2007]189号文发布的《资产评估准则—评估报告等7项资产评估准则》；

5、中国资产评估协会以中评协[2008]217号文发布的《资产评估准则—无形资产》。

(四) 权属依据

1、“湖北精功”的《企业法人营业执照》、公司章程和验资报告；

2、与资产及权利的取得及使用有关的经济合同、协议、会计报表及其他会计资料；

3、征地文件、国有土地使用权出让合同、国有土地使用证、建设工程规划许可证、房屋所有权证、车辆行驶证、#5@p等权属证明；

4、其他产权证明文件。

(五) 取价依据

1、“湖北精功”委托评估资产清查明细表及相关的会计资料；

2、“湖北精功”提供的合同、#5@p、工程预决算等原始资料；

3、《全国统一建筑工程基础定额湖北省统一基价表》；

4、湖北省、武汉市20xx年6月建材市场价格信息；

5、《全国统一安装工程预算定额湖北省单位估价表》鄂建（2000）200号文及相应配套取费；

6、国家计划委员会、建设部颁布的计价格（2002）10号文《工程勘察设计收费管理规定》；

7、原城乡建设环境保护部 19xx年1月1日颁发全国统一的《房屋完损等级评定标准》和《鉴定房屋新旧程度的参考依据》以及《房屋不同成新率的评分标准及修正系数》；

8、武汉市20xx年颁布的《武汉市房屋重置价格标准》；

9、资产所在地的房地产市场价格的调查资料《城镇土地估价规程》；

10、中国人民银行公布的评估基准日有效的银行贷款基准利率；

11、武汉市黄陂区基准地价、地价指数等有关资料；

11 浙江勤信资产评估有限公司

湖北精功科技有限公司拟股权转让涉及的股东全部权益价值评估项目 资产评估报告

12、国土资源部20xx年12月23日颁布的国土资发[2006]307号《关于发布实施<全国工业用地最低价标准>》；

13、中国统计出版社20xx年8月第1版《最新资产评估常用数据与参数手册》；

14、中国物资出版社出版的《中国机电产品报价目录》；

15、中国建筑工业出版社19xx年出版的《造价工程师常用数据手册》；

16、《全国办公设备及家用电器报价》（月刊）；

17、《全国国产及进口汽车报价》（月刊）；

18、主要原材料市场价格信息、库存商品市场销价情况调查资料；

19、评估专业人员市场调查、询价及对资产核实、勘察、检测、分析等搜集的佐证资料；

20、被评估单位的历史生产经营资料、经营规划和收益预测资料；

21、企业提供的其它有关资料；

22、评估机构掌握的其它资料。

八、评估方法

本次评估根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，可选用的评估方法包括资产基础法、收益法及市场法。

1、资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估方法。它是以重置各项生产要素为假设前提，根据委托评估的分项资产的具体情况选用适宜的方法分别评定估算各分项资产的价值并累加求和，再扣减相关负债评估值，得出股东全部权益的评估价值。

2、收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估方法。它是根据企业未来预期收益，按适当的折现率将其换算成现值，并以此收益现值作为股东全部权益的评估价值。

评估人员对“湖北精功”截至评估基准日的企业现状进行了解分析，存在以下情况：

（1）公司截至评估基准日的资产负债结构较差，流动负债为2.27亿元，而流动资产只有1.14亿元，流动资产远小于流动负债，其短期偿债能力压力极大，也就是说如果债权人要求偿债的话，会导致公司资金链断裂的可能，从而影响其持续经营能力；

12 浙江勤信资产评估有限公司

湖北精功科技有限公司拟股权转让涉及的股东全部权益价值评估项目 资产评估报告

（2）公司近三年经营业绩波动极大，持续大幅亏损；公司主营业务正处于由工程机械向环保机械的转型，由于销售渠道尚未完全打开、产品质量无明显优势、销量较小、人员变动较大等原因，评估人员无法对公司未来经营业绩（主营业务）做出较为准确合理的预测；

（3）公司近三年的经营性现金流严重不足，且未见公司有明显的改观，其未来收益折现所反映的价值不能真实体现公司的价值。

鉴于上述原因，本次不适宜采用收益法对“湖北精功”股东全部权益价值进行评估。

3、市场法是通过分析与被评估对象类似的交易案例，获取并分析这些交易案例的数据资料，在与被评估对象比较分析的基础上，得出评估对象价值的方法。

由于较难取得类似企业的股权交易案例进行比较分析，本次不适宜采用市场法对“湖北精功”股东全部权益价值进行评估。

根据评估目的和评估师所收集的资料，确定采用资产基础法对委托评估的“湖北精功”的股东全部权益价值进行评估。

九、评估程序实施过程和情况

(一) 评估程序总体实施过程

本项资产评估工作于20xx年7月7日开始，20xx年8月5日出具正式评估报告。整个评估工作分五个阶段进行：

一) 接受委托阶段

1、项目调查与风险评估，明确评估业务基本事项，确定评估目的、评估范围、评估对象和评估基准日；

2、接受委托方的资产评估项目委托，签订业务约定书；

3、制定资产评估工作计划；

4、组成项目小组，并对项目组成员进行培训。

二) 资产清查核实阶段

1、评估机构根据资产评估工作的需要，向被评估单位提供资产评估申报表表样，并协助其进行资产清查工作；

2、了解被评估单位基本情况及委托资产状况，并收集相关资料；

3、审查核对被评估单位提供的资产评估申报表和有关测算资料；

13 浙江勤信资产评估有限公司

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4、根据资产评估申报表的内容进行现场核实和勘察，查阅资产购建、运行、维修等相关资料，并对资产状况进行勘查、记录；

5、查阅待估资产的产权证、合同、#5@p等产权证明资料，核实资产权属情况；

6、收集并查验资产评估所需的其他相关资料。

三) 评定估算阶段

1、根据待估资产的实际状况和特点，制订各类资产的具体评估方法；

2、开展市场调研、询价工作；

3、对待估资产进行评估，测算其评估价值。

四) 结果汇总阶段

1、分析并汇总分项资产的评估结果，汇集评估底稿；

2、撰写评估说明和评估报告；

3、征求有关各方意见；

4、内部复核，验证评估结果；

5、评估结果的分析调整和评估报告的完善。

五) 出具报告阶段

20xx年8月5日，正式出具评估报告。

（二）资产基础法评估中各资产、负债评估程序实施情况

一) 流动资产

1、货币资金

账面价值66,432,017.69 元，包括库存现金50,922.52 元，银行存款3,944,569.03 元，其他货币资金62,436,526.14 元。

(1)库存现金

库存现金账面价值50,922.52元，均为人民币现金，存放于公司财务部。我们对现金账户进行了实地盘点，通过核查评估基准日至盘点日的现金日记账及未记账的收付款凭证倒推至评估基准日的库存数量，账实相符。按财务会计制度核实，未发现不符情况。

故以核实后账面值50,922.52元为评估价值。

(2) 银行存款

银行存款账面价值3,944,569.03元，由存放于中信银行竹叶山支行、工行盘龙 14 浙江勤信资产评估有限公司

湖北精功科技有限公司拟股权转让涉及的股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 支行、光大银行中北支行、汉口银行、招行花桥支行等10个人民币账户的余额组成。我们查阅了银行对账单及调节表，对部分银行存款余额进行函证，了解了未达款项的内容及性质，未发现影响股东权益的大额未达账项。按财务会计制度核实，未发现不符情况。

故以核实后账面值3,944,569.03元为评估价值。

(3)其他货币资金

其他货币资金账面价值62,436,526.14元，为承兑保证金、按揭保证金等。我们查阅了银行对账单及调节表，对部分账户进行了函证，了解了未达款项的内容及性质，未发现影响股东权益的大额未达账项。按财务会计制度核实，未发现不符情况。

其中对于存入工行盘龙支行的1000万元定期存款，本次评估中按存款本金加计存入日至评估基准日的应计利息计算确定评估值，故该笔款项的评估值为10,053,704.11元，评估增值53,704.11元。

故其他货币资金评估值为62,490,230.25元，评估增值53,704.11元，增值率0.09%。

货币资金评估价值为66,485,721.80元，包括库存现金50,922.52元，银行存款3,944,569.03元，其他货币资金62,490,230.25元。货币资金评估增值53,704.11元，增值率为0.08%。

2、应收账款和坏账准备

账面价值21,423,595.21元，其中账面余额29,697,009.96元，坏账准备8,273,414.75元。

评估人员通过检查原始凭证、基准日后收款记录及相关的文件资料、发函询证等方式确认款项的真实性，经核未见异常。

“湖北精功”的坏账准备政策采用账龄分析法，即账龄在1年以内的坏账准备提5%、1-2年提20%、2-3年提30%、3-5年提80%，5年以上提100%。按财务会计制度核实，未发现不符情况。清查调整后应收账款账面余额主要为应收的货款，其中账龄在1年以内的有11,920,822.19元，占总金额的40.14%；账龄在1-2年的有9,650,527.47元，占总金额的32.50%；账龄在2-3年的有2,702,700.17元，占总金额的9.10%；账龄在3-5年的有5,422,960.13元，占总金额的18.26%。

经核实，存在部分款项无法收回的可能。评估中对于债务人下落不明，企业认 15 浙江勤信资产评估有限公司

湖北精功科技有限公司拟股权转让涉及的股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 为无法收回的款项共计2,990,450.00元（企业账面已全额计提坏账准备）评估为零，其他款项按财务上计算坏账准备的方法，估计出可能存在的坏账损失，再从该部分应收账款余额中扣除预估的坏账损失后得到评估值。同时将企业计提的坏账准备评估为零。

应收账款评估价值为21,423,595.21元。

3、预付款项

账面价值3,102,093.39元。

评估人员抽查了原始凭证、合同、协议及相关资料，并择要进行函证。按财务会计制度核实，未发现不符情况。

预付款项为预付的货款，其中账龄在1年以内的有2,655,677.31元，占总金额的85.61%；账龄在1-2年的有198,270.00元，占总金额的6.39%；账龄在2-3年的有198,591.48元，占总金额的6.40%；账龄在3年以上的有49,554.60元，占总金额的1.60%。其中关联方往来主要有：杭州专用汽车有限公司639,448.04元，湖北精功液压件有限责任公司241,629.79元。

各款项经核实期后能形成相应资产或权利，以核实后账面值为评估值。

预付款项评估价值为3,102,093.39元。

4、其他应收款和坏账准备

账面价值3,967,994.08元，其中账面余额4,199,857.05元，坏账准备231,862.97元。

评估人员通过检查原始凭证、基准日后收款记录及相关的文件资料、发函询证等方式确认款项的真实性，经核实，未见异常。

“湖北精功”采用账龄分析法计提坏账准备，具体计提比例如下：账龄1年以内的，按其余额的5%计提；账龄1-2年的，按其余额的20%计提；账龄2-3年的，按其余额的30%计提；账龄3-5年的，按其余额的80%计提；账龄5年以上的，按其余额的100%计提。清查调整后其他应收款账面余额包括往来款、保证金以及个人暂借款等，其中账龄在1年以内的有4,098,698.10元，占总金额的97.59%；账龄在1-2年的有60,022.20元，占总金额的1.43%；账龄在2-3年的有35,971.55元，占总金额的0.86%；账龄在3-5年的有5,165.20元，占总金额的0.12%。其中关联方往来主要有：湖北精功液压件有限责任公司3,413,734.01元，精功楚天钢构公司 16 浙江勤信资产评估有限公司

湖北精功科技有限公司拟股权转让涉及的股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 145,211.13元。

评估时，对于应收关联方的款项，估计坏账风险较小，故以其账面余额为评估值，并将相应的坏账准备评估为零。对于其余非关联方款项，由于没有确切依据证明这部分其他应收款的回收损失情况，无法逐项评估其价值，而从整体上看，坏账风险是存在的。我们查阅了企业以往年度坏账的发生和核销情况，检查了坏账准备计提依据的合理性，按财务上计算坏账准备的方法，估计出可能存在的坏账损失，再从该部分其他应收款余额中扣除预估的坏账损失后得到评估值。

其他应收款评估价值为4,145,941.34元，评估增值177,947.26元，增值率为

4.48%。

5、存货

账面价值19,477,739.23元，其中账面余额19,999,752.95元，存货跌价准备522,013.72元。

(1)原材料

账面价值为9,521,881.83元，其中账面余额9,521,881.83元，存货跌价准备为零；主要包括47M底盘、37M底盘等生产配件和机料物，存放于配件、钢材等多个仓库。

清查时对47M底盘、 37M底盘等主要原料进行了重点抽查盘点，抽查金额比例达72%，抽查盘点结果未见异常。按财务会计制度核实，未发现不符情况。

原材料由于大多购入的时间不长，周转尚正常，且被评估单位材料成本核算比较合理，账面价值基本能够合理反映原材料的市场价值，故以核实后的账面余额为评估值。

原材料评估价值为9,521,881.83元。

(2)库存商品

账面价值为4,861,446.84元，其中账面余额5,383,460.56元，存货跌价准备522,013.72元。主要包括HBT65拖泵等工程机械及5方垃圾站等环保机械产品。

经核实评估明细表、明细账与总账，数量与金额一致。清查时根据重要性原则对库存商品进行了盘点，抽查金额比例达100%，抽盘结果未见异常。按财务会计制度核实，未发现不符情况。

对于库存商品，本次采用逆减法进行评估，即按出厂销售价格（不含增值税） 17 浙江勤信资产评估有限公司

湖北精功科技有限公司拟股权转让涉及的股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 减去营业费用、营业税金、所得税及适当利润后作为评估值。鉴于企业销售情况较差，近两年来由于连续亏损而未曾缴纳企业所得税，故本次评估中不考虑扣除所得税及适当利润，具体公式如下：

评估值=库存商品数量×(不含增值税售价 －营业费用－营业税金及附加) 同时将计提的存货跌价准备评估为零。

库存商品评估价值为5,110,018.00元，评估增值248,571.16元，增值率为5.11%。

（3）在产品

账面价值为5,094,410.56元，其中账面余额5,094,410.56元，存货跌价准备为零，系正处于生产过程中的产品，主要包括多级水煤浆设备、8方垃圾站等。

在产品主要为已领用并存放于车间中的各种零、部件等（少量接近完工），我们对车间现场在产品的数量、状态进行实地清查核实，并获取材料收发存报表，了解被评估单位料、工、费的核算方法和各月在产品价值变化情况，经查未见异常。按财务会计制度核实，未发现不符情况。

在产品账面余额包括已投入的材料及应分摊的人工、制造费用。经核实其料、工、费核算方法基本合理。对于接近完工的在产品，采用逆减法进行评估，即按出厂销售价格（不含增值税）减去营业费用、营业税金附加及至完工尚需发生的加工成本作为评估值（由于该在产品对应的完工产品毛利低，故不再扣除所得税及适当利润）,具体公式如下：

评估值=库存商品数量×(不含增值税售价－ 营业费用－营业税金及附加－至完工尚需发生的加工成本)

对于完工程度较低的在产品，账面成本主要为领用的材料成本，以核实后账面余额为评估值。

在产品评估价值为5,027,910.30元，评估减值66,500.26元，减值率为1.31%。

（4）存货评估结果

账面价值19,477,739.23元（其中账面余额19,999,752.95元，存货跌价准备522,013.72元），评估价值19,659,810.13元（其中余额19,659,810.13元，存货跌价准备为零），评估增值182,070.90元，减值率0.93%。

6、流动资产评估结果

账面价值 114,403,439.60元 18 浙江勤信资产评估有限公司

湖北精功科技有限公司拟股权转让涉及的股东全部权益价值评估项目 资产评估报告

清查调整后账面价值 114,403,439.60元 评估价值 114,817,161.87元 评估增值额 413,722.27元 增值率 0.36%

二) 非流动资产

1、长期股权投资

（1）概况

长期股权投资账面价值4,123,497.13元，其中账面余额4,123,497.13元，减值准备为零。被投资单位为湖北楚天精工液压件有限责任公司，基本情况如下表所示: 1 被投资单位名称 投资日期投资比例55% 账面余额 减值准备 4,123,497.13 账面价值4,123,497.13湖北楚天精工液压件有限责年7月任公司

我们查阅了上述投资项目的协议、合同、章程、验资报告、营业执照等相关公司设立文件，查阅了被投资单位的有关董事会决议、股东会决议，了解了被投资单位的生产经营情况，获取了被投资单位截至20xx年6月30日的业经审计的会计报表。按财务会计制度核实，未发现不符情况。

（2）具体评估方法

湖北楚天精工液压件有限责任公司系 “湖北精功”的控股子公司，故本次按相同的基准日、评估标准对其进行清查核实和评估，以湖北楚天精工液压件有限责任公司评估后的股东全部权益中“湖北精功”所占份额（股东全部权益的评估价值4,270,533.18元×股权比例55%）为评估值。详细情况参见本报告后附的长期投资附件。

长期股权投资评估价值为2,348,793.25元，评估减值1,774,703.88元，减值率为43.04%。

2、投资性房地产

（1）概况

投资性房地产，企业对其采用成本模式计量，账面原值46,184,584.23元，账面净值42,336,482.71元。

“湖北精功”列入《投资性房地产评估明细表》的房屋共2幢，建筑面积合计31,555.61平方米，为液压件车间、B区厂房含（相关附属设施），已分别取得武房黄 19 浙江勤信资产评估有限公司

湖北精功科技有限公司拟股权转让涉及的股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 19字第200800290号、武房权证黄19字第200800287号《房屋所有权证》。

液压车间，钢结构，主体1层，附房2层，檐高11.5m，共四跨，跨度22m，柱距为7.4米，钢筋混凝土独立柱基础承台，Q345钢柱、轻钢结构屋架，海兰色夹芯彩钢板屋面，钢制行车梁。1.2m以下围护结构为370墙，1.2m以上围护结构为海兰色彩钢板，大型卷闸门、塑钢窗。车间内地坪为200～300厚砼、碎石，中砂砾石垫层。内设9部行车，最大起重量10吨。建筑面积为 13,432.41平方米 ，于20xx年建成。该建筑物对应的土地使用权1项，已取得黄陂国用（2009）第2127号《国有土地使用证》，土地面积39,666.00平方米。

B区厂房（含相应附属设施），钢结构，主体1层，附房2层，檐高为16米，柱距为6－8米，共五跨，跨度25米，采用钢筋混凝土独立柱基础承台，Q345钢柱、轻钢结构屋架，海兰色夹芯彩钢板屋面，钢制行车梁。1.2m以下围护结构为370墙，

1.2m以上围护结构为海兰色彩钢板，大型卷闸门、塑钢窗。车间内地坪为200～300厚砼、碎石，中砂砾石垫层。内设9部行车，最大起重量10吨。建筑面积为18,123.20平方米，于20xx年建成。该建筑物对应的土地使用权2项，已取得黄陂国用（2005）第02145号、黄陂国用（2005）第02147号《国有土地使用证》，土地面积分别为44,040.00平方米和82,780.00平方米。

根据“湖北精功”提供的资料和说明，我们了解到上述投资性房地产中，液压车间的一半面积为“湖北精功”自用，另外一半已出租给“湖北精功”的控股子公司湖北楚天精工液压件有限责任公司使用，月租金为6.5万元；B区厂房及附属设施，根据20xx年4月签订的租赁合同，已出租给北京天元伟业模板有限公司武汉分公司使用，月租金为13万元，租赁期共3年，从20xx年4月至20xx年4月。

评估人员通过对上述房地产的房屋所有权证、国有土地使用证、土地出让合同、原始建设记录及其他资料进行核对，经了解，“湖北精功”以拥有的位于武汉黄陂盘龙城经济开发区的部分土地使用权（宗地A-E面积123,985.10平方米）以及地上建筑物（建筑物6项及液压件车间建筑面积共计41,488.18平方米）为抵押物，向中信银行武汉分行取得5,000万元人民币的最高额综合授信，抵押期为20xx年6月4日至20xx年6月4日。同时委托方“精功科技”为此事项与中信银行武汉分行向“湖北精功”授信而产生的相应债务承担连带保证责任，担保期限为20xx年6月4日至20xx年6月9日。截至评估基准日，中信银行武汉分行正在为“湖北精功”办理新 20 浙江勤信资产评估有限公司

湖北精功科技有限公司拟股权转让涉及的股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 的综合授信，基准日该担保下的借款余额为3,000万元人民币，开具的银行承兑汇票余额为3,121.03万元人民币（保证额2,621.03万元）。“湖北精功”以拥有的位于武汉黄陂盘龙城经济开发区的部分土地使用权（2宗土地面积为126,820平方米）以及地上房产（B区厂房及附属设施建筑面积为18,123.20平方米）为抵押物，向招商银行武汉花桥支行取得5,000万元人民币的最高额综合授信，抵押期为20xx年10月19日至20xx年10月18日。同时精功集团有限公司为此事项向招商银行武汉花桥支行出具《最高额不可撤销担保书》，承诺对“湖北精功”在20xx年1月至20xx年1月授信期间因招商银行武汉花桥支行授信而产生的相应债务承担连带保证责任。截至评估基准日，该担保下的借款余额为1,980万元人民币，开具的银行承兑汇票余额为3,050万元人民币（保证额2,050万元）。

（2）具体评估方法

由于该区域工业房地产租赁不活跃，中介服务不发达，无法取得待估房地产的市场价格。待估投资性房地产虽为出租的厂房，且有一定年限租约限制，但考虑到市场租金总体水平较低，租期满后寻租（寻租期及价格）存在较大不确定性，故无法采用市场法及收益法进行评估。因此本次采用成本法进行评估。

（3）投资性房地产评估结果

账面原值 46,184,584.23元

账面净值 42,336,482.71元

评估原值 49,540,410.00元

评估净值 45,055,140.00元

评估增值额 2,718,657.29元

增值率 6.42%

3、建筑物类固定资产

（1）概况

建筑物类固定资产包括房屋建筑物及构筑物，账面情况如下：

单位：人民币元 序号

1

2 项目 房屋建筑物 构筑物

合 计

数量（栋、项）6 6 12 账面原值 28,665,379.0314,687,656.9343,353,035.96账面净值 26,138,088.3313,418,850.9739,556,939.3021 浙江勤信资产评估有限公司

湖北精功科技有限公司拟股权转让涉及的股东全部权益价值评估项目 资产评估报告

我们通过核对明细账、总账和固定资产卡片，核实了建筑物类固定资产的财务账面记录和折旧情况，未发现异常。

“湖北精功”列入《固定资产--房屋建筑物清查评估明细表》的6项房屋，主要为热处理车间、A区总装车间、食堂、职工宿舍和配套用房等，合计建筑面积28,055.77平方米；列入《固定资产—构筑物及其他辅助设施评估明细表》共6项，主要为道路及零星工程等。

以上建（构）筑物类固定资产主要分布于湖北精功科技有限公司厂区的A区，建于 20xx年至20xx年，主要为钢结构及钢砼结构。主要建筑物简述如下：

热处理车间，钢砼结构，主体1层，檐高为10米，共1跨，跨度18米，柱距6米，内装1部3吨行车，钢混屋面，楼地面为水泥砂浆地面，车间内地坪为200～300厚砼、碎石，中砂砾石垫层，内外墙为抹灰饰面，配有大型卷闸门、塑钢窗。建筑面积为2,369.64平方米，于20xx年建成。其对应的土地已取得由武汉市国土资源局填发的黄陂国用（2009）第2127号《国有土地使用证》，使用权面积39,666.00平方米，工业用途，使用权类型为出让，终止日期至20xx年8月。

A区总装车间，钢结构，主体1层，檐高为12.5米，3跨，跨度为35米、22米、35米，柱距8米，钢筋混凝土独立柱基础承台，Q345钢柱、轻钢结构屋架，海兰色夹芯彩钢板屋面，钢制行车梁。1.2m以下围护结构为370墙并抹灰，1.2m以上围护结构为海兰色彩钢板，大型卷闸门、塑钢窗。车间内地坪为200～300厚砼、碎石，中砂砾石垫层。内设7部行车，最大起重量为16吨。建筑面积为10,612.35 平方米， 20xx年建成。其对应的土地已取得由武汉市国土资源局填发的黄陂国用（2009）第2129号《国有土地使用证》，使用权面积34,960.80平方米，工业用途，使用权类型为出让，终止日期至20xx年8月。

职工宿舍楼，钢砼结构，主体6层，平均层高3.5米，钢混屋面，楼地面为地砖，水磨石楼梯间，内外墙为抹灰饰面，木门、塑钢窗，水卫设施按间设置，装修一般。建筑面积为4,586.03平方米，20xx年建成。其对应的土地已取得由武汉市国土资源局填发的黄陂国用（2009）第2128号《国有土地使用证》，使用权面积19,572.50平方米，工业用途，使用权类型为出让，终止日期至20xx年8月。

在核实所有权归属和账面记录的基础上，我们对列入评估范围的建筑物类固定资产进行了现场勘查。在现场踏勘过程中，着重核实了建筑物的外观、建筑结构、 22 浙江勤信资产评估有限公司

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装修、设备等状况，对有关建筑物的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，对其使用、维修保养情况也认真进行了核实调查，并作了必要的记录。

经现场勘察，委托评估建构筑物的承载力基本充足，主体结构良好，使用情况基本正常。通过对企业建筑物账面价值的分析，建筑物的账面值构成包括建筑安装工程费、分摊的前期及其他费用等。

根据“湖北精功”提供的评估对象及其所涉及资产的法律权属资料，评估对象及其所涉及资产的法律权证齐全，权属情况明确，均属于“湖北精功”所有。待估房屋的《房屋所有权证》情况如下表：

序号 1 2 3 4 5 6

建筑物名称

合计

热处理车间 A区总装车间 食堂 职工宿舍 配套用房2号楼 配套用房1号楼

权证编号

武房黄19字第200800288号 武房黄19字第200800291号 武房黄19字第200800284号 武房黄19字第200800286号 武房黄19字第200800289号 武房黄19字第200800285号

结构 钢砼 钢结构钢砼 钢砼 钢砼 钢砼

建成年月

建筑面积m2

2006 2006 2005 2006 2006 2006

2,369.64 10,612.35 3,741.53 4,586.03 3,265.32 3,480.90

另据了解，列入评估范围的配套用房1号楼、2号楼，合计建筑面积6746.22平方米，虽取得房屋所有权证，但其相应占用的土地部分尚未取得国用土地使用证；“湖北精功”以拥有的位于武汉黄陂盘龙城经济开发区的部分土地使用权（宗地A-E面积123,985.10平方米）以及地上建筑物（建筑物6项及液压件车间建筑面积共计41,488.18平方米）为抵押物，向中信银行武汉分行取得5,000万元人民币的最高额综合授信，抵押期为20xx年6月4日至20xx年6月4日。同时委托方“精功科技”为此事项与中信银行武汉分行向“湖北精功”授信而产生的相应债务承担连带保证责任，担保期限为20xx年6月4日至20xx年6月9日。截至评估基准日，中信银行武汉分行正在为“湖北精功”办理新的综合授信，基准日该担保下的借款余额为3,000万元人民币，开具的银行承兑汇票余额3,121.03万元人民币（保证额2,621.03万元）。

（2）具体评估方法

评估人员首先根据被评估建、构筑物的特点依据当地建设管理部门关于建筑工程造价的有关规定，采用相应方法合理确定建筑安装工程费。在此基础上，考虑必要的前期工程费、其他相关费用和建设期资金成本等，确定构筑物的重置价值。计

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湖北精功科技有限公司拟股权转让涉及的股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 算公式为:

重置价值=建筑安装工程费+前期工程费及其他建设项目相关费用+资金成本+开发利润

评估价值＝重置价值×成新率

A、建筑安装工程造价

采用预决算调整法确定其建筑安装工程造价，即以待估建筑物竣工图及相关决算资料为依据，按《全国统一建筑工程基础定额湖北省统一基价表》、《全国统一安装工程预算定额湖北省单位估价表》鄂建（2000）200号文及武汉造价信息网上公布的相关造价信息及造价指数情况，并参照基准日当地建材市场价格，计算建筑安装工程造价。

B、前期工程费及其他建设项目相关费用（含规费）

前期工程费及其他相关费用包括监理服务费、建设管理费、勘察设计费及白蚁防治费等相关费用，具体标准详见下表： 序号

1 费用名称 监理、服务费 费率 1.5% 计费基础 建安造价 依 据 国家物价局、建设部《关于发布工程建设监理费有关规定的通知》[1992]价费字479号

国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的

2 建设单位管理费 1.6% 建安造价 通知计价格［1999］1283号、财政部关于印发《基本建设

财务管理规定》的通知 (财建[2002]394号)

3 勘察设计费 3.46% 建安造价 国家计委、建设部：计价格(2002)10号

鄂价房服[2006]49号 4 白蚁防治费 2元/平方米建筑面积

C、资金成本

指建筑物正常建设工期内占有资金的筹资成本，即应计利息。应计利息计息期按正常施工建设情况下所需占用的时间计算,利率按评估基准日金融机构贷款利率，资金视为在建设期内均匀投入，计息基数为前二项费用之和。

D、开发利润

开发利润指投资者在建设期的合理回报，本次评估利润率取定为10%。

2)成新率的确定

A、价值量大的建筑物分别按年限法、完损等级打分法确定成新率后，经加权平均，确定综合成新率。

24 浙江勤信资产评估有限公司

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a.年限法的基本公式为：

成新率(K1) ＝尚可使用年限/经济耐用年限×100%

尚可使用年限根据建筑物的结构类型、用途、使用环境等确定。

b.完损等级打分法，将建筑物分为结构、装饰和设备三部分，按具体建筑物确定其造价比例，然后将每部分中具体项目结合标准打分，综合打分情况确定每一部分完损系数，最后以各部分的完损系数和所占造价比例加权得出待估建筑物的成新率，用公式表示如下：

成新率(K2)＝结构部分造价比例×结构部分完损系数＋装饰部分造价比例×装饰部分完损系数＋设备造价比例×设备部分完损系数

打分标准参照《有关城镇房屋新旧程度（成新）评定暂行办法》的有关内容。 c.综合成新率

K ＝ A1×K1＋A2×K2

其中A1、A2分别为加权系数,本次评估中，A1、A2分别取0.3及0.7。

B、其他建筑物的成新率以年限法为基础，结合其实际使用情况、维修保养情况和评估专业人员现场勘察时的经验判断综合评定。

3)评估值的确定

评估值=重置价值×成新率

（3）建筑物评估结果

账面原值 43,353,035.96元

账面净值 39,556,939.30元

重置价值 46,384,948.00元

评估价值 41,795,080.00元

评估增值 2,238,140.70元

增值率 5.66%

4、设备类固定资产

（1）概况

设备类固定资产合计账面原值7,986,716.98元，账面净值5,501,841.97元，减值准备为零。“湖北精功”列入《机器设备清查评估明细表》的设备共有288台（套），合计账面原值7,001,655.98元，账面净值4,957,535.41元；列入《车辆清查评估明细 25 浙江勤信资产评估有限公司

湖北精功科技有限公司拟股权转让涉及的股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 表》的车辆有4辆，合计账面原值985,061.00元，账面净值544,306.56元。

“湖北精功”重点设备有起重设备、焊机以及办公设备，车辆主要为小轿车和商务车，主要安装存放于“湖北精功”厂区内。

评估人员对被评估单位的产品情况、生产工程流程、生产能力、主要设备及装置的购建过程等进行了解，掌握主要设备的配置情况、技术性能。评估人员查阅了设备购置合同、付款凭证、车辆行驶证等资料，对设备的权属相关资料进行了必要的查验；还复印了有关设备购入的原始#5@p、订货合同等，同时“湖北精功”也对设备的权属作了承诺。经核实，除一台车辆对应的车辆行驶证记载的所有权人已变更外（详见后说明），其余设备类固定资产的权属未发现存在瑕疵情况。

同时，本公司评估人员与被评估单位的设备管理人员一起，按照设备的布置情况，制订机器设备勘察计划和勘查路线，落实勘查人员、明确核查重点。然后对照《机器设备清查评估明细表》、《车辆清查评估明细表》，对列入评估范围的设备进行了逐项核实，对勘查情况作了相应记录，对核实过程中发现的问题作进一步的现场调查、取证。评估人员还向设备管理、操作、技术和维修等相关人员了解设备的运行、负荷、维护和保养等情况，对机器设备所在的整个工作系统、工作环境和工作强度进行了必要的勘查评价。对起重机等特种设备，检查了当期的安全检查资料，经清查核实，发现：

列入评估范围的车辆中，牌照号为鄂ALB403的别克轿车对应的车辆行驶证记载所有权人已变更为武汉龙鼎置业有限公司，但企业尚未签订车辆转让协议，未进行账务处理，本次评估未对此事项进行调整。

（2）具体评估方法

设备类固定资产的评估主要采用重置成本法。

成本法的基本公式为：

评估价值＝重置价值×成新率

1）重置价值的评定

A、国产标准机器设备

对于国产设备，直接按现行市场价确定设备购置价格后，根据设备的具体情况考虑相关的国内运费、安装调试费和其他必要合理的费用，以确定设备的重置价值。其计算公式如下：

26 浙江勤信资产评估有限公司

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重置价值＝设备购置价＋运杂费＋设备安装调试费

B、车辆的重置价值

通过市场询价，再加上车辆购置附加税作为其重置价值，其中购置附加税依据相关规定，为车辆市价（不含税）的10%。其公式如下：

运输车辆重置价值=车辆购买价格+车辆购置税

C、重置价值计算的相关参数

依据被评估单位提供的设备清查评估明细表所列的设备型号、规格、数量、材质、重量，收集近期相同或类似设备出厂购置价格资料，同类设备的近期成交案例，确定本次评估中设备的购置价格。本次评估中所选取的相关参数为：

a.设备原价或购置价格

①参考厂家现有报价，经相关信息分析后确定；参考近期有关价格手册的报价，经相关信息分析后确定；参考委托方提供的近期购置合同，经相关信息分析后确定。

②对已不生产或无法获得该设备的购置价的设备，根据替代的原则找性能基本相同的设备价格加以调整，作为该设备的购置价或采用国家统计局公布的有关调价指数或同类产品进行类比求取其价格。

b.设备国内运杂费

设备的运杂费＝设备购置费×运杂费率

运杂费费率：参照北京科学技术出版社出版的《资产评估常用数据与参数手册》中的机器设备国内运杂费率参考指标（见下表），结合设备单价的大小及其体积重量及所处地区交通条件及生产厂家距离安装地点的远近而选定具体费率。 序号 地区分类 设备所在地的省(市)名称

当地采购

地区采购

湖南、湖北、福建、江西、广东、河南、陕西、四川、重庆、吉林、黑龙

江、甘肃

广西、贵州、青海、宁夏、内蒙古

云南、新缰 运杂费率(%)0.5-2 1-4 2-5 2-6 2-7 2 3 4 5 一类 二类 三类 四类 北京、天津、河北、山东、山西、江苏、上海、浙江、安微、辽宁或邻近

c.设备安装调试费

设备安装调试费＝设备购置费×安装调试费率

安装调试费率：参照北京科学技术出版社出版的《资产资产评估常用数据与参数手册》中的机器设备安装调试费率参考指标（见下表），结合实际类似工程的结算资 27 浙江勤信资产评估有限公司

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料分析后确定。

序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

设备类别 轻型通用设备 一般机加工设备 大型机加工设备 数控机床和精密加工机床

铸造设备 锻造、冲压设备 起重设备 焊接、切割设备 泵站设备 制冷、通风设备 集中空调设备 冷却塔 工业炉窑及冶炼设备

电梯 变、配电设备

费率%

序号

设备类别 电气设备 气体压缩机 电话总机 检测、试验设备

费率% 6-12 8-14 10-15 1-4 15-20 35-45 30-40 25-30 5-12 2-5 6-15

蒸汽锅炉（10吨/时及以下）（以锅炉主机计算） 蒸汽锅炉（20吨/时及以上）（以

锅炉主机计算） 热水锅炉 电镀、镀装设备 热处理设备

化工工业专用设备

2）成新率的确定 A、设备成新率

因待估设备绝大部分为20xx年后购入使用，使用时间不长，且公司设备管理维护较好，设备运行负荷正常，故成新率的确定采用年限法，具体公式如下

成新率=尚可使用年限/经济使用年限×100%

式中：尚可使用年限系根据被评估设备自身特点及使用情况，并考虑承载力、负荷、腐蚀、材质等影响后综合评定。

根据《资产评估常用数据与参数手册》确定主要设备的经济使用年限如下： 起重设备 16年

金属加工设备 16—18年 焊接设备 12年 空压机设备 12年 办公类设备 4—8年 B、车辆成新率

车辆的成新率以使用年限法为基础，并考虑车辆的已行驶里程、维护保养情况等综合评定。

（3）设备类固定资产评估结果

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账面原值 7,986,716.98元

账面净值 5,501,841.97元

重置价值 7,672,711.00元

评估价值 5,734,681.00元

评估增值额 232,839.03元

增值率 4.23 %

5、在建工程

在建工程账面价值2,497,572.00元，账面余额为3,961,690.81元，减值准备为1,464,118.81元。在建工程主要为尚未完工的A区办公楼。办公楼原设计面积约3000余平方米，实际建造面积约2550平方米。

A区办公楼项目于20xx年8月起开始建造，后由于管理、生产规划等原因于20xx年暂停至今（目前该办公楼土建已完工，安装及装修暂停）。该项目位于“湖北精功”厂区A区，20xx年10月与A区主厂房一同取得陂规地字[2004]0076号建设用地规划许可证。后由于A区土地重新分割，该在建工程对应土地已取得黄陂国用（2009）第2131号国有土地使用权证，证载土地面积为15,005.40平方米，用地性质为工业出让（已抵押），使用年限至20xx年8月。

评估人员核查了该项目的财务记录，核对相关领用记录及付款凭证等，对该项目账面记录的明细构成进行了整理，账面成本为实际发生款项，情况正常。但账面成本中包含隐蔽工程及附属工程款项，具体款项明细无法与在建工程实体已建造部分完全对应。该办公楼设计面积约3000平方米，基准日已基本建成部分的实际面积约2550平方米，未建造部分已完成桩基工程，但该部分桩基工程已无法使用。评估人员在核查财务记录的基础上，对该项工程进行了实际查勘，目前该办公楼已建成部分的土建已基本完工，外立面已粉刷，门窗已安装，但内部抹灰及水电尚未完工，工程形象进度约90%。在建办公楼为框架结构，桩基，共3层，层高4.6米，钢砼屋面，水泥楼地面及楼间，外墙抹灰饰面，塑钢窗，水卫设施尚未到位。

1）评估方法及参数确定

①重置价格的确定

由于该在建办公楼完工程度较高，企业无法提供完整的工程决算资料，故本次评估中根据建筑物实际建造情况、基准日完工情况，并结合武汉市20xx年颁布的《武 29 浙江勤信资产评估有限公司

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汉市房屋重置价格标准》及类似建筑物重置价格，确定建筑物结构、层高、门窗、抹灰、楼地面、设备等各分项工程的重置价格，通过相应的结构及时间调整，确定其重置价值。

②成新率的确定

成新率的确定方法同房屋建筑物（由于未取得企业对该在建办公楼的使用计划，故未考虑其经济性贬值及功能性贬值）。

③评估值的确定

评估值=重置价值×成新率 同时将计提的减值准备评估为零。 2）评估结果

在建工程评估价值2,497,572.00元。 6、无形资产-土地使用权 （1）概况

无形资产-土地使用权账面价值23,638,020.28元。

“湖北精功”列入《无形资产—土地使用权评估明细表》的土地共7宗，合计土地面积250,805.10平方米，以上土地均分布于黄陂区盘龙城经济开发区。

评估人员通过对上述土地的《国有土地使用证》、土地出让合同及其他资料进行核对，列入评估范围的土地使用权权属明确，具体情况如下表所示：

宗地基本情况表

序号 A B C D E F G

土地位置

黄陂区盘龙经济开发区黄陂区盘龙经济开发区黄陂区盘龙经济开发区黄陂区盘龙经济开发区黄陂区盘龙经济开发区黄陂区盘龙经济开发区黄陂区盘龙经济开发区

土地权证编号

黄陂国用（2009）第2127号 黄陂国用（2009）第2128号 黄陂国用（2009）第2129号 黄陂国用（2009）第2130号 黄陂国用（2009）第2131号 黄陂国用（2005）第02145号 黄陂国用（2005）第02147号

合 计

终止日期 20xx年8月20xx年8月20xx年8月20xx年8月20xx年8月20xx年8月20xx年8月

用地性质工业 工业 工业 工业 工业 工业 工业

使用权类型 出让 出让 出让 出让 出让 出让 出让

开发程度五通一平五通一平五通一平五通一平五通一平五通一平五通一平

面积39,666.00 19,572.50 34,960.80 14,780.40 15,005.40 44,040.00 82,780.00 250,805.10

清查核实过程中，评估人员发现：

1) A厂区土地（宗地A—E）面积合计123,985.10平方米，该宗地西边红线占压村民便道，公司西边围墙向红线内平移约8米，故证载土地面积中约有1000平方米

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土地无法利用；公司在修建沿街配套用房时，超过红线约10.5米，多占用开发区土地面积约3500平方米，该部分土地未取得相关国有土地使用证，但房屋所有权证已办理完毕。

2) B厂区土地（宗地F、G）面积合计126,820.00平方米（“湖北精功”已按该面积缴纳了土地出让金），该土地证证载面积较土地证附图红线内面积少9亩（该9亩土地为土地证附图西南角地块，实际由“星辰化工厂”使用，“湖北精功”未征用及缴纳出让金）。

对以上事项，“湖北精功”已提供了由盘龙城经济开发区管委会办公室出具的20xx年第十三期《关于项目建设和项目引进工作的专题会议纪要》并附相关情况的公司说明，截至评估基准日，相关主管机关仍在协调解决。上述事项，本次对于土地的评估按照国有土地使用证证载面积计算，未考虑上述事项对评估结果的影响。除上述事项以外，我们没有发现其他与待估宗地有关的法律权属存在瑕疵情况。

我们通过核对明细账、总账和企业其他财务记录，核实了土地使用权的原始入账价值和摊销情况。账面7宗土地系公司股东湖北精功楚天投资有限公司于“湖北精功”成立时作为出资投入的，原始入账金额为25,551,400.00元（含契税）。

在核实产权归属和账面记录的基础上，我们对列入评估范围的土地使用权进行了现场勘查。在现场踏勘过程中，着重核实了土地的坐落、四至、面积、产权、性质等状况，对土地的登记状况、权利状况、利用状况进行了核对，对其实际土地利用情况（包括地上建筑物及附着物状况）也认真进行了核实调查，并作了必要的记录。

经评估人员核实，列入本次评估范围的土地使用权所对应的地面建筑物（含在建办公楼）建筑面积合计约62,161.38平方米，其中列入建筑物类固定资产的房产面积为28,055.77平方米，投资性房地产中的房产面积为31,555.61平方米，在建的房产面积约2,550.00平方米，总容积率约0.25，地面附着物基本情况如下表：

宗地号

A B C D E F G

宗地权证编号

黄陂国用（2009）第2127号 黄陂国用（2009）第2128号 黄陂国用（2009）第2129号 黄陂国用（2009）第2130号 黄陂国用（2009）第2131号 黄陂国用（2005）第02145号 黄陂国用（2005）第02147号

建筑物项数

3 2 2 1 1

建筑物名称

液压件、热处理、配套1#

食堂、宿舍 总装车间、配套2#

在建办公楼 B区厂房 B区厂房

宗地面积

39,666.00 19,572.50 34,960.80 14,780.40 15,005.40 44,040.00 82,780.00

土地实际开发程度

五通一平 五通一平 五通一平 五通一平 五通一平 五通一平 五通一平

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湖北精功科技有限公司拟股权转让涉及的股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 另据了解，上述七宗土地连同其地面附着物在评估基准日均已设定抵押权，为“湖北精功”向中信银行武汉分行和招商银行武汉花桥支行贷款提供担保。

无形资产-土地使用权清查调整后账面价值为23,638,020.28元。

（2）具体评估方法

1）土地使用权评估价值的定义

根据《资产评估准则--不动产》及本次评估的具体要求，本次评估范围的宗地评估价格是宗地外部条件为“五通”（通路、通排水、通供水、通电、通讯）土地开发程度条件下，设定宗地内部条件为“一平”（即场地平整）的工业用途土地在剩余土地使用年限内的国有土地使用权价格。

2）评估方法的选择

根据《资产评估准则—不动产》，通行的评估方法有市场法、收益法、假设开发法、成本法、基准地价系数修正法等。

待估宗地，由于均为工业用地，易于获取土地取得费、土地开发费等资料，因而选用成本法进行评估。待估土地为武汉市黄陂区基准地价覆盖区，故可选用基准地价系数修正法进行评估，故本次分别采用基准地价系数修正法和成本法进行评估，并对以上两种方法的评估结果进行分析后确定评估价值。

3）选用的评估方法简介及参数的选取路线

A、基准地价系数修正法

首先按土地位置及容积率确定其所对应的土地级别和基准地价标准；再根据待估宗地的实际情况对地价的影响确定修正值，一般考虑对区域因素个别因素进行修正；然后根据评估基准日与基准地价基期同类地价的总体变化情况确定估价期日修正系数和根据土地剩余使用年限确定年限修正系数；最后根据基准地价及各项修正值确定待估宗地使用权的评估价值，公式如下：

V1=VC×（1＋ΣK）×T×Rn

式中：

V：待估宗地使用权的评估价值；

VC：基准地价，

K：区域因素、个别因素修正系数

T：估价期日修正系数

32 浙江勤信资产评估有限公司

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Rn：年限修正系数

期日修正是指对评估基准日与基准地价的基期同类地价的总体变化情况的修正。

T=K1/K0×100%

式中：

K1：评估基准日同类地价指数；

K0：基准地价基期同类地价指数。

年期修正是指是指通过修正系数将土地使用权在最高使用年限条件下的价值修正为在剩余使用年限条件下的价值。

Rn=[1-1/（1+R）n]/[1-1/(1+R)N]

式中：R：土地还原利率，本次评估取6%

n:土地剩余使用年限

N：土地最高使用年限

B、成本法

以成本法评估土地使用权价格，土地成本一般包括土地取得费、土地开发费、资金成本及土地增值收益，具体公式如下：

待估土地使用权的评估价值V2 = （土地取得费＋土地开发费＋资金成本＋土地增值收益）×使用年限修正系数

a.土地取得费包括征地补偿费和征地税费，根据当地现行的征地标准结合现时征地工作实际支付水平评定。

b.土地开发费包括宗地内部的开发费和外围开发的费用。宗地内部开发费包括内部场地平整和内部水、电等管线的架设等费用，由于本次评估时相应管线费用已在固定资产评估中考虑，故内部开发费只计场地平整费；宗地外围开发费包括宗地外围道路、电力、上下水、通讯等市政设施的建设及接入宗地的有关费用。

c. 资金成本包括应计利息和开发利润。

应计利息的计算公式为：

应计利息 = （土地取得费＋土地开发费/2）×年利率×开发期＋（土地取得费＋土地开发费）×年利率×（建设期 - 开发期）

开发利润：本次评估利润率取定为10%。

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d.土地增值收益一般包括土地用途改变带来的增值和土地开发带来的增值两部分。土地增值收益率按上述四项的 20%计取，则

土地增值收益 =(土地取得费+土地开发费+开发期资金成本+利润)×土地增值收益率

e.使用年限修正：用以上重置成本积算的地价属无限年使用权地价，待估土地在评估基准日剩余使用年限为45.1年，计算公式为：

使用年限修正系数= 1-1/（1+r）n

式中：

r：土地还原利率，本次评估取6%

n：土地剩余使用年限

C、地价确定的方法

基准地价反应了政府的地价政策和当地的市场行情，再则其修正体系也比较客观合理，评估结果是可靠的。成本法各种参数的确定均比较合理，故评估结果同样也是可靠的。因此基准地价系数修正法与成本法评估结果可靠程度相当，故取平均值为宗地单位地价。

土地单价=(评估地价V1＋评估地价V2)÷2

土地评估值＝土地单价（加计契税）×土地面积

（3）无形资产-土地使用权的评估结果

A区宗地：按成本法，评估单价为321元；按基准地价系数修正法，评估单价为351元。我们认为结果都比较可信，以算术平均值为评估单价，故算数平均单价（含契税）为346元。A区宗地面积为123,985.10平方米，评估价值为346×123,985.10=42,898,845元。

B区宗地：按成本法，评估单价为317元；按基准地价系数修正法，评估单价为347元。我们认为结果都比较可信，以算术平均值为评估单价，故算数平均单价（含契税）为342元。B区宗地面积为126,820.00平方米，评估价值为342×126,820.00= 43,372,440元。

无形资产-土地使用权评估价值86,271,285.00元，评估增值62,633,264.72元，增值率为264.97 %。

7、无形资产--其他无形资产

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（1）概况

无形资产--其他无形资产账面价值174,166.66 元，其中账面余额174,166.66元，减值准备为零。“湖北精功”列入《无形资产—其他无形资产清查评估明细表》的项目为Solid Works软件。

我们查阅了相关合同、账簿、原始凭证等，了解了该无形资产的现在使用情况，并对账面摊销情况进行了复核。按财务会计制度核实，未发现不符情况。

无形资产--其他无形资产账面价值174,166.66元，对于软件，评估人员了解了其使用情况，由于该软件技术处于一般水平，可取得市场价值，按现行市场购置价格作为评估值。

（2）其他无形资产的评估结果

账面价值 174,166.66元

评估价值 190,000.00元

评估增值额 15,833.34元

增值率 9.09 %

（三）流动负债

1、短期借款

账面价值49,800,000.00元。我们查阅了有关合同及相关资料，了解借款条件、期限，通过查阅账簿、记账凭证等了解借款、还款、逾期情况，并对部分银行借款进行了函证，回函相符。按财务会计制度核实，未发现不符情况。

短期借款均为抵押、保证借款。各项借款至评估基准日应计未付的利息已计提入应付利息科目。经核实均需偿还，以核实后的账面价值49,800,000.00元为评估价值。

2、应付票据

账面价值71,710,300.00元。评估人员查阅了汇票存根等相关资料，核查了票据所依据的合同、凭证，了解了票据的条件、并择要进行了函证。按财务会计制度核实，未发现不符情况。

应付票据均为无息的银行承兑汇票，经核均需支付，以核实后账面值71,710,300.00元为评估值。

3、应付账款

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账面价值12,922,205.99元。清查时通过查阅账簿及原始凭证，了解款项发生的时间、原因和期后付款情况，选取部分款项进行函证，对未收到回函的样本项目，我们采用替代程序审核了债务的相关文件资料，核实了交易事项的真实性。按财务会计制度核实，未发现不符情况。

应付账款系应付的货款等。其中关联方往来主要有：浙江精功机电汽车集团有限公司1,345,800.00元，浙江精功汽车销售有限公司700,000.00元，浙江精工科技股份有限公司8,803.80元。

经核实，均需支付，以核实后账面值12,922,205.99元为评估值。

4、预收款项

账面价值916,800.00元。评估人员查阅了账簿及原始凭证，了解款项内容和期后提供资产（权利）或偿还款项的情况；检查对方是否根据合同、协议支付款项，并择项进行函证。按财务会计制度核实，未发现不符情况。

预收款项主要为预收的购货款等。经核实，各款项期后均需正常结算，以核实后账面值916,800.00元为评估值。

5、应付职工薪酬

账面价值382,073.29元。我们检查了该公司的劳动工资和奖励制度，查阅章程等相关文件规定，复核被评估单位计提依据，并检查支用情况。按财务会计制度核实，未发现不符情况。

应付职工薪酬包括工资、职工教育经费、工会经费等，经核实应需支付，以核实后的账面价值382,073.29元为评估值。

6、应交税费

账面价值为742,870.68元。我们查阅了相关税收政策，了解被评估单位所涉税种、税率，取得相应申报资料及其他证明文件，并了解期后税务稽查和税款缴纳情况。按财务会计制度核实，未发现不符情况。

应交税费包括应缴纳的房产税、土地使用税、增值税、营业税、企业所得税、城建税及教育费附加、代扣的个人所得税等。评估人员复核税金及附加的计、交情况，按被评估单位提供的有关资料核实无误，经核实各项税费均应需支付或可抵扣，以核实后的账面价值742,870.68元为评估值。

7、应付利息

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账面价值为79,626.40元，系预提的短期借款利息。清查时对公司截至评估基准日应承担的短期借款利息进行了复核，了解了期后实际结算情况。按财务会计制度核实，未发现不符情况。经核实应需支付，以核实后账面值79,626.40元为评估值。

8、其他应付款

账面价值90,398,452.71元。清查时通过查阅账簿及原始凭证，了解款项发生的时间、原因和期后付款情况，选取部分款项进行函证，对未收到回函的样本项目，我们采用替代程序审核了债务的相关文件资料核实交易事项的真实性。按财务会计制度核实，未发现不符情况。

其他应付款系应付的往来款、押金等。其中关联方往来主要有：湖北精工楚天钢结构有限公司30,000.00元，浙江精工轻钢建筑工程有限公司2,330.68元，浙江精工科技股份有限公司82,924,898.16元，精功集团有限公司2,000,000.00元，精功绍兴太阳能技术有限公司5,000,000.00元。经核实应需支付，以核实后账面值90,398,452.71元为评估值。

9、流动负债评估结果

账面价值 226,952,329.07元

评估价值 226,952,329.07元

十、评估结论

在本报告所揭示的假设前提条件基础上，湖北精功科技有限公司的资产、负债及股东全部权益在20xx年6月30日的评估结果为：

资产账面价值为232,231,959.65元，评估价值为298,709,713.12元，评估增加66,477,753.47元，增值率28.63%；

负债账面价值为226,952,329.07 元，评估价值为226,952,329.07 元；

股东全部权益账面价值为5,279,630.58 元，评估价值为71,757,384.05元，评估增加66,477,753.47元， 增值率为1,259.14%。

具体情况如下表：

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单位：人民币元

项 目

一、流动资产 二、非流动资产

其中：长期股权投资

投资性房地产 建筑物类固定资产 设备类固定资产 在建工程 无土地使用权 其他无形资产 资产总计 三、流动负债

负债合计 股东全部权益

账面价值

114,403,439.60 117,828,520.05 4,123,497.13 42,336,482.71 39,556,939.30 5,501,841.97 2,497,572.00 23,638,020.28 174,166.66 232,231,959.65 226,952,329.07 226,952,329.07 5,279,630.58

评估价值

114,817,161.87 183,892,551.25 2,348,793.25 45,055,140.00 41,795,080.00 5,734,681.00 2,497,572.00 86,271,285.00 190,000.00 298,709,713.12 226,952,329.07 226,952,329.07 71,757,384.05

增减值

(1,774,703.88) 增值率%

0.36 56.07 (43.04)6.42 5.66 4.23 264.97 9.09 28.63 1,259.14

评估结论详细情况见评估明细表。 十一、特别事项说明

1、在对“湖北精功”股东全部权益价值评估中，本公司对“湖北精功”提供的评估对象和相关资产的法律权属资料及其来源进行了必要的查验。发现下述资产的权属存在瑕疵状况：

（1）A厂区土地（宗地A—E）面积合计123,985.10平方米，该宗地西边红线占压村民便道，公司西边围墙向红线内平移约8米，故证载土地面积中约有1,000平方米土地实际已无法利用；公司在修建沿街配套用房时，超过红线约10.5米，多占用开发区土地面积约3,500平方米，该部分土地未取得相关国有土地使用证，但相关配套用房（共2项，建筑面积共计6,746.22平方米，其评估后原值共计8,223,650.00元，净值为7,483,520.00元,该2项建筑物约一半面积位于无证土地上）的房屋所有权证已办理完毕。

（2）B厂区土地（宗地F、G）面积合计126,820.00平方米（“湖北精功”已

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湖北精功科技有限公司拟股权转让涉及的股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 按该面积缴纳了土地出让金），该土地证证载面积较土地证附图红线内面积少约9亩（该9亩土地为土地证附图西南角地块，实际由“星辰化工厂”使用，“湖北精功”未征用及缴纳出让金）。

对以上（1）（2）事项，“湖北精功”已提供了由盘龙城经济开发区管委会办公室出具的20xx年第十三期《关于项目建设和项目引进工作的专题会议纪要》并附相关情况的公司说明，截至评估基准日，相关主管机关仍在协调解决上述事项。本次对于土地的评估按照国有土地使用证证载面积计算，未考虑上述事项对评估结果的影响。

（3）牌照号为鄂ALB403的别克轿车对应的车辆行驶证记载的所有权人已变更为武汉龙鼎置业有限公司，但企业尚未签订车辆转让协议，未做账务处理。本次评估未考虑该事项对评估结果的影响。

除此以外，从“湖北精功”提供的法律权证、会计资料及其他有关资料看，其他资产的权属属“湖北精功”所有。提供有关资产真实、合法、完整的法律权属资料是“湖北精功”的责任，我们的责任是对“湖北精功”提供的资料作必要的查验，评估报告不能作为对评估对象和相关资产的法律权属的确认和保证。若被评估单位不拥有前述资产的所有权，或对前述资产的所有权存在部分限制，则前述资产的评估结果和“湖北精功”股东全部权益价值评估结果会受到影响。

2、截至评估基准日，“湖北精功”存在以下资产抵押、质押、对外担保，法律诉讼等事项：

（1）“湖北精功”以拥有的位于武汉黄陂盘龙城经济开发区的部分土地使用权（宗地A-E面积合计123,985.10平方米）以及地上建筑物（建筑物6项及液压件车间建筑面积共计41,488.18平方米）为抵押物，向中信银行武汉分行取得5,000万元人民币的最高额综合授信，抵押期为20xx年6月4日至20xx年6月4日。同时委托方“精功科技”为此事项与中信银行武汉分行向“湖北精功”授信而产生的相应债务承担连带保证责任，担保期限为20xx年6月4日至20xx年6月9日。截至评估基准日，中信银行武汉分行正在为“湖北精功”办理新的综合授信，基准日该担保下的借款余额为3,000万元人民币，开具的银行承兑汇票余额3,121.03万元人民币（保证额2,621.03万元）。

（2）“湖北精功”以拥有的位于武汉黄陂盘龙城经济开发区的部分土地使用权 39 浙江勤信资产评估有限公司

湖北精功科技有限公司拟股权转让涉及的股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 （宗地F、G土地面积合计为126,820平方米）以及地上房产（B区厂房及附属设施建筑面积为18,123.20平方米）为抵押物，向招商银行武汉花桥支行取得5,000万元人民币的最高额综合授信，抵押期为20xx年10月19日至20xx年10月18日。同时精功集团有限公司为此事项向招商银行武汉花桥支行出具《最高额不可撤销担保书》，承诺对“湖北精功”在20xx年1月至20xx年1月授信期间因招商银行武汉花桥支行授信而产生的相应债务承担连带保证责任。截至评估基准日，该担保下的借款余额为1,980万元人民币，开具的银行承兑汇票余额为3,050万元人民币（保证额2,050万元）。

（3）根据相关协议，“湖北精功”和“精功科技”为在武汉市商业银行名族路支行付款向“湖北精功”和“精功科技”购买工程设备的单位和个人提供不超过2年、单户金额不超过所购设备价格70%的按揭贷款担保。担保总额为2,000万元人民币。若借款人连续两期或累计三期未按时偿还贷款本息，武汉市商业银行民族路支行将要求公司代偿贷款本金、利息、费用等，并委托公司立即采取合法措施控制设备，若公司不能及时保全或控制设备，由公司承担由此造成的全部损失。公司代偿贷款本金、利息、费用后，武汉市商业银行民族路支行将对借款人的债权、抵押物权无偿转让给公司。截至评估基准日，“湖北精功”和“精功科技”为客户购买工程设备按揭贷款担保金额为1,450万元,担保余额为5,564,442.85元。

以上资产抵押、对外担保等事项, 可能对相关资产产生影响，本次评估中未考虑上述事项对评估结论的影响。

（4）未决诉讼事项说明

1）应收账款中应收高子平、枣庄起重设备有限公司、中铁十七局三号科井隧道一队刘用意、云南小磨高速公路第四合同段，共计82.7万元，现处于诉讼阶段且无法联系上述债务人；应收施云针、六武高速公路16标桥梁五工区、李仕佩等23项应收账款共计2,163,450.00元，截至评估基准日均无法联系到债务人，公司估计上述款项无法收回。

2）应收账款中应收泛华工程长春有限公司货款37万元债权，以及应收山西省临汾市宏远建材实业有限公司货款28万元债权，均已向湖北省武汉市黄陂区人民法院提起诉讼。截至20xx年6月30日，法院均已判决公司胜诉，公司已申请执行。另外，公司应收杭州亿佳混凝土有限公司购买公司货款75万元债权，已向湖北省武 40 浙江勤信资产评估有限公司

湖北精功科技有限公司拟股权转让涉及的股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 汉市黄陂区人民法院申请起诉，截至20xx年6月30日，法院已立案审理。

对于1）中无法联系债务人的情况，本次将相关款项账面余额评估为零；对于2）中已起诉的款项，连同其他的未涉及诉讼的应收账款，按财务上计算坏账准备的方法，估计出可能存在的坏账损失，再从该部分应收账款余额中扣除预估的坏账损失后得到评估值。

3）应付账款中应付安徽西法机械设备有限公司832,897.43元，已向黄坡区人民法院提起诉讼，目前尚处于审理过程中。本次评估以账面价值确认为评估值，未考虑该事项对评估结果的影响。

被评估单位承诺，截至评估基准日，除上述事项外，不存在其他资产抵押、质押、对外担保、未决诉讼、重大财务承诺等或有事项。

3、列入本次评估范围的在建工程（办公楼），于20xx年8月开工，20xx年暂停至今，现实际完工程度接近90%。本次评估中以假设该在建工程能够正常投入使用为前提，对于该在建工程以成本法进行了正常测算，由于公司尚未确定该办公楼的未来使用或处置计划，评估中未考虑可能存在的功能性贬值及经济性贬值。同时对于该办公楼的评估以公司申报的测算面积2550平方米为准，该面积如与实际办理权证面积存在差异，将影响评估结果。

4、本次评估中，我公司相关人员履行实物资产的清查程序，但未使用专门的仪器、仪表进行校验；对于各项隐蔽工程和结构工程，是采用替代程序进行的；即根据“湖北精功”提供的相关资料及相关技术人员对待估标的的描述并进行了图纸核查等程序进行清查。如企业实物资产存在质量瑕疵或企业提供的隐蔽资产（工程）与实际状况不符，将影响本次评估结果。

5、被评估单位未能提供排除或确认存在账外无形资产的可能，也没有将可能存在的账外无形资产列入评估范围，因此我们按企业申报的评估范围进行清查核实和评估，未考虑可能存在的账外无形资产对评估结果的影响。

6、在资产基础法评估时，除存货类资产外，未对其他资产评估增值额作可能涉及的纳税准备。

7、根据修订后的《中华人民共和国增值税暂行条例》及其《实施细则》，本次评估对20xx年1月1日以后购入的设备，评估价值中考虑了扣除增值税的影响；对20xx年1月1日以前购入的设备，评估价值中未考虑扣除增值税的影响。

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8、本评估结果是依据本次评估目的、以报告中揭示的假设前提而确定的股东全部权益的现时市场价值，没有考虑特殊的交易方式可能追加或减少付出的价格等对评估价值的影响，也未考虑宏观经济环境发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响；本次评估对象为企业股东全部权益价值，部分股东权益价值并不必然等于股东全部权益价值和股权比例的乘积，可能存在控股权溢价或少数股权折价。

9、本次股东全部权益价值评估时，我们依据现时的实际情况作了我们认为必要、合理的假设，在资产评估报告中列示。这些假设是我们进行资产评估的前提条件。当未来经济环境和以上假设发生较大变化时，评估人员将不承担由于前提条件的改变而推导出不同资产评估结果的责任。

10、本次评估对被评估单位可能存在的其他影响评估结果的瑕疵事项，在进行资产评估时被评估单位未作特别说明而评估师根据其执业经验一般不能获悉的情况下，评估机构和评估人员不承担相关责任。

评估报告使用者应注意上述特别事项对评估结论的影响。

十二、评估报告使用限制说明

1、本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。

2、本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。

3、未征得本评估公司同意，本评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，但法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。

4、本评估报告的使用有效期为一年，即自评估基准日20xx年6月30日起至20xx年6月29日止。

(本页以下无正文)

42 浙江勤信资产评估有限公司

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（本页无正文）

浙江勤信资产评估有限公司

法 定 代 表 人：俞华开

注册资产评估师：周 越

柴铭闽

报告日期：二○○九年八月五日

43 浙江勤信资产评估有限公司

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委托方承诺函

浙江勤信资产评估有限公司：

因我公司拟转让所持有的湖北精功科技有限公司（以下简称“湖北精功”）的股权，为此委托贵公司对“湖北精功”的股东全部权益价值进行评估。为确保评估机构客观、公正、合理地进行资产评估，我公司承诺如下，并承担相应的法律责任：

1、资产评估所对应的经济行为符合国家规定；

2、委托评估的资产范围与本次经济行为涉及的资产范围一致，不重复不遗漏；

3、所提供的资料真实、准确、完整，有关重大事项充分揭示；

4、不干预评估机构和评估人员独立客观公正执业；

5、接受评估行政主管部门的监督检查。

委托方：浙江精功科技股份有限公司

企业负责人：孙建江

二〇〇九年八月五日

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被评估单位承诺函

浙江勤信资产评估有限公司：

因浙江精功科技股份有限公司拟转让其持有的我公司的股权，为此委托贵公司对我公司的股东全部权益价值进行评估。为确保评估机构客观、公正、合理地进行资产评估，我公司承诺如下，并承担相应的法律责任：

1、资产评估所对应的经济行为符合国家规定；

2、委托评估的资产范围与本次经济行为涉及的资产范围一致，不重复不遗漏；

3、所提供的财务会计及其他资料真实、准确、完整，有关重大事项充分揭示；

4、纳入评估范围的资产权属明晰，所提供的资产权属证明文件合法有效；

5、所提供的公司生产经营等资料是客观真实、科学合理的；

6、截至评估基准日，我公司已提供与评估对象有关的资产抵押、质押、未决诉讼等或有事项及租赁事项；

7、除报告中已披露的事项外，我公司不存在评估基准日至评估报告完成日所发生的涉及上述评估对象的期后事项；

8、不干预评估机构和评估人员独立客观公正执业；

9、接受评估行政主管部门的监督检查。

被评估单位：湖北精功科技有限公司

企业负责人：邵志明

二〇〇九年八月五日

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注册资产评估师承诺函

浙江精功科技股份有限公司：

受贵公司委托，因贵公司拟转让其持有的湖北精功科技有限公司股权事宜，我们对涉及的湖北精功科技有限公司的股东全部权益，以20xx年6月30日为基准日进行了评估，形成了资产评估报告。在本报告中披露的假设条件成立的前提下，我们承诺如下：

1、具备相应的执业资格。

2、评估对象和评估范围与评估业务约定书的约定一致。

3、对评估对象及其所涉及的资产进行了必要的核实。

4、根据资产评估准则和相关评估规范选用了适当的评估方法。

5、充分考虑了影响评估价值的主要因素。

6、评估结论合理。

7、评估工作未受到干预并独立进行。

注册资产评估师：周 越

柴铭闽

二〇〇九年八月五日

46

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湖北精功科技有限公司 股东全部权益价值评估项目组成员

姓 名

周 越 柴铭闽 解 伟 高 蕾 曹晓芳

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职 称

注册资产评估师 注册资产评估师 评 估 助 理 评 估 助 理 评 估 助 理