市场定位分析

、市场定位分析

 (一)项目地块情况

与华中科技大学文华学院相邻,在武汉东西湖高新技术开发区“武汉中国光谷”附近,依山傍水,风光秀阿。区内地势北高南低,湖光秀色,山峦起伏,再加上外剖的东蝴风景区、南湖风景区、马鞍山森林公园。交通丌发已经成熟,配套设施逐渐成型,区域v部及周边的道路交通开发已经比较成熟,东西向有珞瑜路和雄楚大道两条主干道,连通光谷与武昌主城区;南北向有民院路,关山一路,关山二路等干道,连通光谷和庙山、江夏郊区,这些都相当宽阔,且路而非常平坦洁净。周边为光谷工业同区,而临武汉留学生创业园,科技性企业密布临近华中科技大学文化学院,周制大学众多,与湖北二师,湖北体育运动学校,华中科技大学相距较近。

 (二)项目介绍及SWOT矩阵分析

     该房地产项目位于武汉市光谷腹地,华中科技大学文华学院南面地域,紧邻光谷一路,区域内拥有众多未开发的空地,且项目占地范围较为平坦,只分布几处零星的建筑物,规模不大,地理环境良好,计划建开发中高端住宅楼。

(三)项目定位

1、市场定位

     通过市场分析显示,结合本项目的规划和市场定位,再得出该项目的市场定位。项目的土地使用性质为住宅,目标市场为文华周边的师生及企业职工。房屋的基本属性为小高层的普通住宅—生态的温馨家庭住宅,直切主题,突出有别于其它竞争性楼盘的景观。对于本项目周边而言,没有任何天然资源,其它楼盘也都是内部造景,但景观没有鲜明的特色。但本项目就点中要害,就体现了鲜明的主题景观,而且是周边非常稀缺的草地景观,并能延伸出健康,环保,阳光等很多主题来。恰恰能够让人体会到生活其乐融融的未来,且也是一个独特的生活领域,配套完善,居民生活和睦,静谧中流露出浓郁的田园气息,宁静中享受生活的热闹和城市的繁荣。整体风格上,突出展现了简洁、大方的整体项目形象,营造了具有城市感的项目整体界面,以创造怡人、舒适的住宅小区作为设计的诉求。

      a、在规划设计定位上,采用半围合思路,为小区提供充分的公共空间, 同时在每栋住宅的首层设置面积不等的架空层,用以改善小区内的通风,并提供适应武汉炎热气候的活动场所。

 b建筑立面上,极具现代感,一面砖为主,加以一定量的质感涂料,以稳住大方的白色、灰色为主调,充分展现了项目整体雅典的气质。

   C户型设计上,力求户型的经济适用,通风采光良好,并在入户处设   置了入户花园,增加空间层次及实用性。

2、客户群定位

目标客群来源:

a.周边中铁十一局、烽火科技、三环集团、长江通信集团、长飞光缆等大型企业员工,其他企业员工,周边高校老师将构成本项目相当大的主客群;

b.项目周边私营业主,从事金融,IT业,旅游业,外贸业等收入较高的人群是本项目的延伸客群

C.洪山区相邻的江夏、武昌和青山区等区域部分人群很有可能成为本项目的潜在人群

本项目的创造性客群将主要是通过产品创新和集团的品牌宣传被吸引而来的全市性人群。这部分人群是我们要通过营销推广着力拓展的重点目标。

目标客群年龄:23—38岁为主流,35岁左右为主,少部分45—50岁人群

目标客群职业:客户的职业科技园企业员工,高校老师以及周边私营业主,从事金融,IT业,旅游业,外贸业等收入较高的人群为主,部分是其他区域的刚性需求的人群。

目标客群需求特点:喜欢社区的居住感觉,但总价承受力不是很高;多具备良好的教育背景,比较追求生活品质,对居住环境的舒适性有较高要求;重视社区的外界环境与整体风格,各种优美的景观等等都是会产生购买欲的出发点,喜欢与风景为邻,和大自然共处;对社区的整体环境比较注重,喜欢室内空间的舒适,创新;配套设施与物业服务方面的质量要求高,客户住进社区的时候希望既能在小区生活中享受大自然的宁静与舒适,同时又要能拥有生活上的一切便利,建议本项目引入品牌物业管理。

  3、价格定位

项目价格优势组成: 通过行销提升,使项目整体形象及品牌附加值高于竞争值;通过发展商的资源整合,强强联手,使项目综合品质及整体定位高于竞争楼盘;“东方豪庭 ”特色及其衍生的全新生活理念;别家楼盘无法比拟的内部景观,建筑科技应用等。

一期价格:销售价格与工程进度密切相关,随之与市场产生紧密的联系。在一定的市场序列里,将会产生不同的销售价格。

本案一期明年3、4月份达到销售条件,根据对目前市场的深入了解以及对明年市场的合理预测,届时本案一期销售价格将达到6000—8500元/平米的均价。

  4、形象定位

体现环境,突出于周边楼盘的本质区别,用良好的自然景观这个突破点,体现生态的纯粹;从建筑风格上彰显建筑特色,以及其蕴含的和谐、宁静的家庭生活;武汉全新的居住理念、生活理念,生活在这里,享受不一样的生活情趣,超越周边楼盘的高档次形象。

  5、档次定位

优越的内部景观,优越的生活环境,具备中高档楼盘的潜质,建筑风格形成别具一格的格调生活,具有鲜明生态生活的个性化小区,引进小天地生活理念,在这片区来说,绝对是优质建筑,与周边直接竞争楼盘相媲美。

6、项目规划设计建设




 

第二篇:楼盘市场定位与分析

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楼盘市场定位与分析

蒋国铃

(常州龙晶房地产发展有限公司,江苏常州213001)

要:当前我国的房地产市场已从卖方市场进入买方市场,资本运作能力和产品科技水平及文化地产的提升,已日益成为未

来房地产市场竞争的重点。楼盘市场发展的纵深化、开发模式的精细化、专业化和楼盘品牌化、豪华经典化的趋势也越来越明显。此时,对开发商而言,楼盘市场定位与分析更显得重要。关键词:楼盘;市场定位;分析中图分类号:F719

文献标识码:A

文章编号:1008-4428(2008)01-111-04

何谓楼盘市场定位?楼盘市场定位是指开发商将自己的楼盘产品进行有目的性地、有选择性地销售的一种定位。开发商在对楼盘市场细分并确定了目标客户市场以后,还要根据市场竞争情况和本企业的条件,确定本企业的楼盘产品在目标市场上的竞争地位。楼盘市场定位的作用,就是要在销售目标客户的心中,极力塑造本企业和楼盘产品的亮点和鲜明的个性形象,从而虏获客户、赢得客户。

楼盘市场定位怎样才能达到最佳的效果?笔者结合常州楼市行情进行论述。

一、精心策划楼盘销售目标定位

楼盘销售目标定位,是房地产开发商营销谋略和对楼盘的市场定位至关重要的内容。如何取得最佳的销售目标定位,对于房地产开发商来讲,必须胸怀全局,脚踏实地,要综合研究国家的宏观房地产开发政策走势,要深入研究具有中国特色的房地产市场的发展规律,更要精细研究目标客户群的购房心理和购房能力。

怎样精心策划楼盘销售目标定位?依笔者愚见至少要考虑以下几个因素:一是房市有效供给严重不足,结构性矛盾突出,城市低收入阶层保障性住房严重不足。因此要积极配合国家楼市结构调控政策的落实。所开发的住宅房以中小户型为主,90平方米以下占70%以上,或结合当地规划部门的要求进行设计。二是要聘请资深的城调中介机构对潜在房地产市场进行楼盘开发的市场调研。从市场细分中找出潜在的目标客户市场,进而制订差异营销策略和补缺营销策略。三是对目标客户的购房动机进行问卷调查。确定所开发的楼盘的地域位置、楼盘的品牌档次、楼盘户型的选择,对楼盘物业服务的档次期望和对开发商承诺的社会责任的信任度等。将这些要素收集、整理,制订和策划楼盘的销售目标。四是开发商必须严格遵循楼盘开发的黄金定律———五公里生活圈。开发商必须把以人为本的理念注入楼盘销售目标定位的精髓之中。千方百计为入住客户节省时间和金钱,降低生活成本,提高生活质量。五是必须研究购房客户的阶层和需求层次。处在社会同一阶层里的人,有共同的生活追求、有相同的社会价值观,他们对楼盘的档次、品质和居住文化有共同的心仪目标和忠诚响

应。六是重视楼盘开发的差异性。对于高收入阶层的客户,如海归创业精英、外商来华创业拓展的高管白领和先富的民营企业主及其子女,都十分钟情欧美建筑风格的奇特,诸如古朴高雅的西班牙民居建筑,优雅、闲适、浪漫的地中海生活气息,营造20万平方米的皇家园林,首创70-110平方米的精致格林童话豪宅等等。由于开发商创意独特、迎合特定购房客户的需求欲望,因而这种楼盘的适度开发,受到市场的热捧。七是要瞄准补缺营销市场。精明的开发商却能在买方市场主导的楼盘销售中,通过楼盘的补缺营销,在某一细分市场中屡屡出现卖方市场的感人场面。例如某开发商对自己的楼盘定位为“青春辖区”,在开发小青春、区内营造和弘扬青春主题生活环境,灌输现代都市、时尚的居住理念。因而定位具有较高文化底蕴,向往都市居住情怀、看重时尚生活、具有投资潜力、注重生活便利的年轻白领精英。所以楼盘一开市,就热销。八是在知识密集型的精英社区,独家推出“管家式公寓”的楼盘销售目标定位,市场前景十分看好。但此种楼盘的开发必须是渐进式的,而且开发商的实力要相当雄厚。

身份地综上所述,楼盘作为商品,它本身具有昂贵性、位性、不可移动性、文化性、耐用性、保值性和增值性等诸多特性。因此,在精心策划楼盘销售目标定位中,必须综合考虑市场情势、宏观政策、客户的消费层次、承受能力、传统观念和心理需求等各种因素。方能做到策划高明、定位准确、楼盘热销、赢利丰厚。

二、精心设计楼盘住宅品质定位

随着人们生活步入小康,客户在购买楼盘时,对居住品质的要求越来越高。因此,楼盘住宅品质定位对开发商而言,已成为楼盘市场定位的关键因素。

所谓住宅品质,是反映楼盘内在功能优劣和对客户居住意义大小的衡量因素。因为住宅品质的内涵,通常注重地段和地段对客户的实际意义。但是精心设计楼盘住宅品质定位怎样才可以进入操作层面呢?笔者认为,住宅品质定位时,必须考虑楼盘居住时的功能和建筑风格,它的特性主要有:实用性、经济性、环保性、文化性和生态性及节能性等等。这样对客户来讲,权衡楼盘住宅品质的高低,就有切实可行的标准来对照。

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其实,对楼盘住宅品质的质量考核体系定位,2007年建设部已出台了三个硬性标准。这三个硬性标准,是指:住宅建筑规范;住宅性能评定技术标准;绿色建筑评价标准。这三个衡量住宅品质的定位标准条款共有268条。在三个标准中,第一个住宅建筑规范,是全文强制的标准。是指楼盘开发的最基本的要求。无论开发商开发的是豪华别墅还是经济适用房,只要是商品住宅,这些标准必须满足的,是楼盘开发的门槛。至于第二个是国家推荐的一个标准。这个标准是衡量住宅的性能和住宅高品质的一把尺子。国家建设部关于住宅性能评定技术标准分三个等级:3A住宅论证、2A住宅论证和1A住宅论证。无疑告诉客户,它开发的楼盘是属于最优品质的。第三个标准是从保护环境、节约资源、减少污染的角度提出的。

以上对楼盘住宅品质的定位,一个是功能、风格层面的、一个是技术质量层面的;一个是形象的、一个是实质的,两者其实是统一的整体。作为开发商和购房客户对常州楼盘住宅品质定位,从功能和建筑风格来讲,有许多的类型可供选择。而每一个开发商的精心设计也仅仅是按其中一两个功能风格的住宅品质来定位。依笔者所见,目前常州楼盘市场上住宅品质定位类型,按功能和建筑风格可分为以下几种。

“康居型”。如苏南运河畔,陈渡草堂旁,荆川公园1、

边,浓浓的绿色,裹着的生态、节能、环保的宜住小区—“陈渡新苑”楼盘。该楼盘在2007年11月30日喜获国家康居示范工程荣誉称号,并一举囊括了全部四个奖项中的最高奖—成套技术应用金奖、规划设计金奖、建筑设计金奖和施工组织管理金奖,这在全国还是首例。“陈渡新苑”的房价定位也比较合理,多层房价为2180元/M2,小高层房价为

桃园公寓按古典建筑风格设计,按飞檐挑梁、粉墙黛瓦的江南名居设计,形成常州古迹景观跟古典民居小区水乳交融的现代化社区。该桃园公寓分别被评为“常州市优秀住宅小区”和“江苏省首届明星楼盘”,其注册的“龙晶”商标已成为国内知名楼盘商标。

全配套高档景观型。如香江华廷楼盘,以全配套国5、

际景观社区,超越性的全新起点,打开一片纯美天地。整个小区由19幢18-33层的高层住宅、6幢11-12层的小高层住宅、22栋独立别墅以及6万平米的商业区组成,形成众星拱月的全新优雅景致,2005年常州楼盘销售排行第一,并获得“江苏优秀住宅金奖”。

中央花园型。如中央花园楼盘与新市政府、体育会6、

展中心、博物馆、大剧院、市民广场等比邻而居,并有十多条公交线路直达市内各区。周边云集常州工学院、河海大学、武进医院、每家玛、万豪酒店等,形成360度全面生活配套。打造了50万平米大型国际生活区,40%绿化率、27幢高层建筑错落有致、45000平米中央绿景、10000平米生态湖泊、1.5公里自然水岸线,循环水处理系统构成特色景观。

欧洲皇家园林型。如“御城Ⅱ格林童话”楼盘,占地7、

“欧洲皇家园林”,由欧洲五大主题景观和20万平方米号称

欧陆水景广场漫目迷情,4万平米社区缠绕水系共同缔造。

法兰西花园浓情优雅,德意志黑森林伟岸幽静,英格兰溪谷流水怡情,帝湖堡极致浩淼。该地由澳大利亚景观大师武hassell匠心独具精心设计。客户入住者特享湖塘实小、进区机关幼儿园优质教育资源,特享常州黄金社交圈,附近有2.1万平米中央湖、1.8万平米高尔夫练习场、五星级多功能运动中心、豪华南北双会所、室外游泳池和网球场。在楼栋间规划百米超宽楼间距,小区内部交通达到人车分流、动静分区,阳光地下车库。首创常州70-110平米童话式豪宅。

典藏2008棵桂树飘香名宅型。如“桂花园”楼盘,品8、

牌房产计23万平米,以继承和弘扬常州2500年历史的桂花文化而精心打造的典藏2008棵桂树飘香的人文情景生活社区。同时桂花为媒,天香传奇,聘请中国花卉协会分会副会长向其柏教授夫妇为桂花园的荣誉顾问。一期首推

2380元/M2,比同地段的商品房均价低1300元/M2左右,价格为同地段商品房价格的2/3,而且综合节能率达到了65.29%,因而受到建设部的肯定和推广,也受到广大中低

收入家庭购房客户的由衷欢迎和青睐。

学区美房型。如“青山湾”楼盘,利用自古传承的地2、

脉、文脉、人脉等气质天成的地域优势,在营造22万平米名流生活社区楼盘,入住者孩子即可就读北郊中学,成就父母望子成龙、望女成凤的夙愿。这里的景观也富有特色,区外36000平米青山绿地,让都市繁华与清幽美景融为一体,周边还汇聚欧尚超市、农工商超市、丽景假日酒店等购物休闲场所。

水域花城型。如“银河湾星苑”楼盘之一的“银河湾3、

第一城”,借鉴著名国际公园景观设计样本,打造超大规模中央绿化,以水、花为中心,构筑出罕有的世界级“花城”、“水域”两大主题景观,并建有超大规模湿地公园、迷你高尔夫球场、配合阳光草坪、绿地植被、健身广场、游泳池等。银河湾系列精品已经成功跻身世界地产领域的最高领奖台,先后荣获联合国第十一届《国际花园社区竞赛全球金奖》和《国际花园社区典范贡献奖》的称号,更彰显银河湾第一城国际化优越生活品质的定位。

景区古典型。如“桃园公寓”楼盘,临近常州东郊风4、

景区,有千年古刹———天宁禅寺,有千年古塔———文笔塔,有享誉全国的红梅公园,有历史风范的东坡公园等为伴,

408套住宅开盘迅速预定300余套,开盘均价3610元/平

米,一个月即售罄。二期推出房宅面积80平米左右的楼盘也受到市场追捧。名宅热线88882008也极富创意,极大地

吸引了客户。

浓郁江南风情院落式高品位住宅型。如被誉为“运9、

河上的公馆”、常州古运河畔的耀眼明珠———“璞丽湾花园”楼盘,规划占地面积6.56万平米。该地楼盘开发建设吸纳了塞纳河、泰晤士河的光辉和荣耀,融入欧式河岸社区的生活场景模式,采用英法古典主义立面,将柱廊、环廊、平行凹槽等古典符号抽象化组合,使每栋建筑散发贵族气息和浪漫古典美,将尊贵体现的淋漓尽致,局部凸起钟楼意向,形成地段标志性符号。同时借鉴京杭大运河畔天津、扬州、无锡、苏州、嘉兴及苏州河畔上海的滨河楼盘建设理念,在色彩上以深棕、淡黄、青绿为园区主色调,更大量地保留中国传统的气质和华夏文化意境的塑造。

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管家式公寓型。如位于常州大学城旁管家式公寓10、

“香江康桥”已亮相常州楼盘市场。该楼盘定位“自住、出租、教育”,房宅面积分27平米、41平米、56平米和108平米四款。所谓管家式服务是指,将普通的物业管理服务升华为量身定做的精细化物业服务,最大限度的满足业主的个性化服务需求,如为若干业主配一个“管家”,管家手机

和广大低收入阶层购房者的欢迎。当中低价位楼盘占到开盘总数的80%时,住宅商品房的空置率则将大大减少,甚至趋向零空置率。2、常州2007年10月份住宅成交价格情况。据《常州房地产市场月度简报》显示,10月常州商品住宅的平均成交价格为4153.18元/M2,微涨3.78元/M2。3、常州全市中2007年1-6月份常州中低价位住宅销售情况。

低价位住宅(标准:市区3500元/M2以下,金坛、溧阳3000元/M2以下)累计实现合同销售量超过7100套,比上年同期增长25.02%,中低价位住宅成交量占2007年总成交套数的比例约为36.66%,比上年同期下降了2.17个百分点。其中,市区中低价位住宅累计实现合同销售的5700套。从市场可以看出,中低价位,尤其是低价位的住宅供应量远远不能满足市场需求,值得开发商关注和重视。4、常州楼市价格所折射的“房价收入比”。据常州市房管局市场处对

24小时开机,业主随时可与他联系,管家按业主需要及时

联系有关部门,第一时间提供业主的需求服务。由于管家式精品公寓仅3.8万平米,600间小户型,它所带来的诸多附加值,备受中小投资者青睐。

“第五代城市”型。如原常州市政府地块面积35万11、

平米,将建10幢高层,共分A、“第B、C、D四个区域。所谓五代城市”,按照开发商的解释,即城市综合体,包括住宅、商业、酒店、商务等多项功能,其区域内的人士,足不出户就可享受到一座小型城市的基本功能。

“世贸?香槟湖”型楼盘。12、80亿元巨资精心倾力打造软件150万平方米醇美湖居,并以毗邻常州新市政府大楼、园、河海大学、恐龙园、常州市体育中心和常州大剧院的优越地理位置,拥有89万平方米原生湿地,360亩浩瀚湖面的生态环境。

常州的楼盘住宅品质定位按功能和建筑风格大体分了十余个类型,此外还有许多类型限于篇幅不一一例举。诸如怡康花园升级版———原创地中海风情小镇型;“九洲“HOPSCA先进人居模式”型国际花园花园”楼盘80万平米社区。以小户型45-74平方米户户朝南、亲水湾、亲水景观、临靠中华恐龙园和新北区公园的优越地理位置,受到“首席渡假风景区高档住宅”型、“醇美VIP认购火爆;另有

生活都市桃园”型;同时还有以拆迁安置、住房解困和廉价出租为目的建造的“蓝天花园”型楼盘等。

三、精心研究楼盘销售价格定位

楼盘销售价格定位准确与否是导致楼盘市场销售成功与否的关键。我国楼市价格居高不下,失去理智的攀升,已引起国人的怨声载道,国家高层也十分关注民生的“住有所居”。就常州而言,普通市民也难以承担高房价。作为开发商,楼市开盘后因销售价格定位过高而空置,既不能实现销售目标,更不能实现资金迅速回笼。

怎样精心研究楼盘销售价格定位?笔者认为:首先有必要回顾和审视近阶段常州楼市的销售概况。常州20071、年10月楼市开盘价格分析。第一、低价位。全市仅有14个楼盘(均价2644元/M2,),占全市楼盘开盘总数的13.2%。第二、中下价位。全市共有27个楼盘(全市均价为3502元/第三、中间价位。全市共有M2),占全市开盘总数的25.5%。

33个楼盘(全市均价4513元/M2),占全市开盘总数的

中上价位。全市共有21个楼盘(全市均价31.1%。第四、

高价位(全5419元/M2),占全市开盘总数的19.8%。第五、

市均价9700元/M2)。全市共有11个,占全市推出楼盘总数106个的10.4%。由此可知,常州目前的楼市价格定位仍以中间价位(3000-4500元/M2)为主导,此中共有60个楼盘,占全市开盘总数的56.6%。而定位低价位(2000-3000元/M2)的楼盘数量和百分比偏少,比例宜提高7个百分比,达到20%左右,甚至上升到25%,必将得到政府的支持

2007年上半年楼市分析,2007年常州市房价收入比约为

常州空置房面8.1:1,仍然超过3:1至6:1的合理范围。5、

积情况。据《常州市2007年1-7月份房地产开发统计数据》披露,2007年商品房空置面积46.01万平方米,其中住宅商品房为21.37万平方米,同比增加19.91%。空置一年以上的住宅商品房有13.25万平方米,同比增长31.91%。

而造成住宅商品房高空置率的主要原因是:定位豪华型、高价位的楼盘,值得引起开发商的警觉。

其次,要精心研究楼盘销售价格定位的策略和原则。这里我们应该把楼市价格定位进行分层操作。一是楼盘销售价格定位要保证中低收入购房客户能买得起房。尤其要重视面向低收入家庭保障性住房的供应和关注中等收入家庭客户的市场需求。主要是工薪阶层和一般知识分子阶层及企业管理层(含个体工商户、自由职业者等)。二是楼盘销售价格定位要面向社会精英高管、金领、白领阶层,即迎合和满足高收入阶层购房客户的市场需求。

对于中低收入购房客户目标市场,我们制定楼盘销售价格定位的策略和原则应当考虑:一是定价策略。楼盘销售价格制定需全面权衡,一般可分六个步骤,即确定开发商对楼盘的定价目标、测定该楼盘市场需求量、概算开发成本、分析楼市竞争状况、选择定价方法(成本导向定价法、竞争导向定价法)、选定最后价格。二是最后定价的原则。由于中低收入购房客户目标市场以工薪族为主体,因而最后定价时,应遵循三个原则:1、“房价收入比原则”。即一套中等水平的住宅的市场价格与中低收入家庭的年收入的比例应当掌握在国际公认的3:1至6:1的合理范围。据常州市统计局城调队抽样调查得知:2007年全年预计人均收入约2.2万元,其中70%用于住宅消费,为1.54万元/年,若按5年计算,则总额为7.7万元,购房面积按小康标准人均30平方米计算,则房价宜定位在2500元/M2左右为宜。社会责任原则。开发商应该积极承担社会责任,关2、注民生,主动践行有效供给,为实现“住有所居”的目标而奋斗,让中低收入居民能够买得起房。守诺诚信原则。对3、安置房、康居房,预销售承诺的房屋质量、面积、光照、绿化、住宅品质的国标、部标必须一一兑现,取信于中低收入阶层客户。在销售阶段,因康居、安置房需求旺盛,供不应求,甚至出现抢盘现象,有信誉、有良心(下转第146页)

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立项情况,有针对性地际,结合当地政府部门批准的开发、

对批文项目进行跟踪管理,建立项目管理台帐,对投资额在一定数目以上的项目实行专人专管,按照重点税源户的要求,及时监控项目的进展情况,交纳税款情况以及项目的销售或开工生产情况。

(二)着力强化纳税申报管理工作

纳税申报是税源监控的重要环节,由于经济活动面广、行业复杂、变化大,加之地方税种多,税务机关单凭税源监控制度是难以完成税源监控任务的。税源有多少,纳税人最清楚,使纳税人把实现的税源如实申报,主要靠公民的政治觉悟和纳税意识。因此,首先是进一步加强税收宣传,除了税收法规外,还要加强征管流程的宣传,从而对税收征管有一个宏观到微观的认识,提高自觉申报纳税意识。其次要全面推行纳税申报,使纳税人做到“四自”,即自觉申报、自觉缴纳、自行计算、自负责任。为了不违法,纳税人办税便会由“要我学”变成“我要学”,从而在整个纳税申报中,由被动变为主动。可以建立科学、简便、直接的邮寄以及网上申报等多种形式的申报制度,规范申报内容,简化申报手续。

(三)丰富纳税评估内容,努力推进纳税评估工作。充实税源管理内容,把纳税评估作为控制税源,严密征管的一项主要措施来抓。采取纳税人自行申报与管理人员评估确认的方法,丰富税源管理内容。一是深入到企业的财务室、销售科、产成品存放地,原材料存放地等,掌握经营情况和相关财务指标;二是深入到生产一线了解企业的实际生产过程和各种煤、电耗材与投入产出的关系,以投入产出的关系分析、比对辖区同行业、同等规模企业的相关税源,掌握同行业的投入产出规律,为税源测算提供依据;三是深入到工商、国税、银行、财政、计划、统计、公安、交通、关行业主管等部门,采集与税源有关的信息,通过相关性、联性的分析,掌握大致的税源规模,为组织收入提供资料。四是开发推广纳税评估软件。扩大涉税信息有效采集渠道,增加数据采集量,建立评估指标警戒值和科学实用的评估模型,将纳税人的当期涉税指标和历史指标作纵向对比,与同行业纳税人的涉税指标作横向对比,通过纵横交错的数据比较,找出疑点和非正常情况,有针对性地抓住疑点进行评估确认。利用纳税评估分析结果,在对纳税人客观分析的基础上,对带有全局性的问题建立制定完善新的征管措施,堵塞管理漏洞;对个性问题与纳税人进行约

谈,指出其可能存在的问题,帮助其改正。通过计算机对各类纳税人涉税信息进行比对、分析、评价。强化日常纳税评估,发挥税源监控的管理职能。使重点税源监控和税户管理紧密结合,努力推进纳税评估专职化、信息化进程。

(四)强化稽查,堵塞税源监控漏洞

强化税务稽查不仅可以修正纳税人纳税行为,有效地查处偷、逃、骗税,而且是对自行申报和税务服务工作质量的必不可少的监督制约。为适应市场经济发展的需要,应加快计算机系统的开发和应用,充分借助和依托计算机建立税源监控系统,利用计算机储存的内外信息,筛选出纳税申报情况异常户,作为稽查对象,保证选案的及时性和准确性。可以在税收征管系统实现“三个联网”:一是税务部门各机构联网,使稽查人员及时了解企业申报缴纳税款及政策法规的变动情况。二是县区局与省、市局联网,自觉接受上级机关的指导监督。三是同有关部门如工商、银行、城建、土地等经济综合管理部门及企业联网,实现信息共享,及时准确地掌握税源户和税源变化信息,实现税源监控,加强征管。另外必须加大处罚力度。对一偷税者一经查出,要依法处罚,该没收的没收,该判刑的判刑,震慑犯罪,维护税法的尊严,使税源流失得到有效遏制从而体现税源监控的效果。

(五)推行社会综合治税管理机制

建立“政府领导、部门配合、税务主管、司法保障、社会参与”的税源综合控管新路子。一是依托行业管理,实行源泉控管。与建设、运管、房管、公安等部门分别建立委托代征关系,充分发挥其行业管理的优势,对外来从事建筑安装的单位统一由建设管理部门负责代征税款并开具#5@p。对个体客运出租车、中巴车,委托运输管理处代征地方税款。对房屋交易委托房管部门审核把关。二是加强协调配合,营建社会化综合治税体系。内部加强征、管、查各环节的协调公安、房产等部门和社会各界的联配合,外部加强与国税、

系,建立完善稳定的税源控管网络体系及代征关系。三是结合地方财政体制改革,建立起委托街道乡镇代征个体及零星分散税收管理办法,使社会各界都参与税源管理。参考文献:

[1]当代税源管理新论.人民出版社.

[2]发展地方经济培育地方税源.内蒙古人民出版社.

作者简介:

周和英,就职于溧水县地方税务局。

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(上接第113页)的开发商决不能惜盘、捂盘,待价而沽。

对于高收入阶层购房客户,开发商制定豪华高档楼盘销售价格定位时,除定价策略依然分六个步骤外,在最后定价的原则上应该另当别论。笔者认为,大体可以根据豪华别墅楼盘的稀缺程度、供需状况等综合因素最后按市场供需规律来定价。一般讲,通过营销创意、地产文化含量、地域优势、社区资源、景区档次等,将豪华楼盘销售价格定位可高于市场价格一倍至数倍。高收入阶层客户对稀缺资源、居住文化高雅、功能配置好,技术集成高,物业管理精

作者简介:

蒋国铃,就职于常州龙晶房地产发展有限公司。

细到位的珍版楼盘是愿意出高价购买的。这里的豪宅和经典楼盘是居住者身份的象征、政治地位与经济地位的显示。高收入阶层客户购买的是楼盘的无形资产、居住文化和楼盘的品牌形象。对极珍稀的楼盘,精明的开发商可以通过营销策划、利用新闻媒体和电视广告在国内外公开拍卖,以显示其潜在的价值。

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