建设项目评估报告

超市开发项目可行性研究报告

一、项目背景

1、项目名称:万通超市

2、可行性研究报告的编制依据:

1 )国家、地方相应政策,单位的现有建设条件及建设需求;

2 )项目实施的可行性及必要性;

3 )市场发展前景;

4 )技术上的可行性;

5 )财务分析的可行性;

6 )效益分析(经济、社会、环境)。

3、项目概况:

1 )项目地点:北京理工大学珠海学院学生宿舍29栋一楼

2 )投资背景:当前各所高校都有校园超市,成规模的高校基本在7-20家不等。因此,校园超市已经成为了各大高校的一道风景线,校园超市不仅给在校师生提供了方便快捷的商品购买。同时,也是一个很好的盈利方式。校园超市在学校后勤领域占有很重要的地位,但是在开展校园超市的同时,要考虑到学校的实际情况,以及是否能盈利。

3)宏观投资环境分析:

①客流来源层次分析:主要客流来自于在校的学生,教职工。随

着招生比例扩招,学校的学生数量都呈现出上涨的趋势。

②消费品种及数量分析:学校超市对品种的种类要求不高,固定在

120-150种之间。消费数量稳定,物流及供应环节计划性强。

③目前高校超市没有形成规模效应,多以分散经营为主,盈利能

力差。

④目前根据我们超市的优势,可以对高校超市采取收购、合作、新开的方式。在短时间内不应该考虑盈利,而是要在短时期内迅速抢占市场占有率。

⑤高校学生的购买力正在逐年增强。消费比例在1:1.4的增长率。

根据最新统计数据显示,无论是同比还是环比都在逐年增加。

二、SWOT分析

总结:从swot分析当中我们看得到,建立这超市需要解决的四个问题:一是如何让提高顾客的忠诚度;二是购物的便利度;三是盈利采取的手段与方法;四是如何规避风险。

三、市场分析及预测

1、超市需求状况调查和预测

由于校园超市是建立在校园内,因此所面对的人都是师生,通过调查得出下表,下表为北京理工大学珠海学院的人口数量、人口结构、学生月平均生活费、各种商品需求量:

2、校园超市主要竞争对手分析

1 )主要竞争对手来源分析:学校内部的校园超市。

2 )超市竞争点分析:商品种类、价格、吸引力、超市内部环境以及竞争手段等。

3 )下图为校内几所超市对万通超市所占的竞争比例大小。

总结:从上图可以看出,零食前线对万通超市的竞争最大,而其他三家一般。

3、超市的零售业态优势和劣势

在新超市建立之前可以选择调查零食前线等主要竞争对手的各类商品的销售情况。这样就能看到竞争对手的优势和劣势,更有利于新超市开展过后应在哪些方面做出改进。下图为零食前线和京苑超市的商品种类。

总结:其他两间超市都是在休闲食品上占最大比例,其次就是日化用品。因为,日化用品是必须品而休闲食品现在在任何超市所占的比例都比较大。最少的就文具类的商品。因此,在新建校园超市的时候要分析出原因,争取在比例占的少的商品做得更好,在比例较大的商品要创新,增加销售业绩。由此可预计得出新万通超市的销售商品比例

四、建筑方案分析

万通超市的总建筑面积约150平方米,店铺设计比较简单,没有特别的装修,并且还是超市与仓库一体并用的。采用单层设计,四周围合,为小型连锁超市。下面为几点具体建筑方案:

1、超市的照明结构特点:由于超市客流量大,营业时间长,所以超市的照明设计有其独特的要求。超市照明要求:(1)创造良好的视觉条件,确保足够的照度和照明质量;(2)创造良好的商业氛围,引起顾客的购物欲望;(3)照明布置方式要有灵活性,以适应商品及货柜的变化;(4)由于超市人员密集,当正常照明断电时,备用照明应确保正常活动;(5)必须配置应急事故照明、安.全疏散照明,并按需设置广告照明及泛光照明等;(6)根据陈列商品种类的不同,光源的选择应突出显色性、色温、亮度的变化,同时设计中要重视照明节能、照明安全、光照的均匀、柔和、管理维护方便等。

2、超市的建筑防火设计:(1)在规划选址时,要充分考虑远离易燃易爆场所,并必须满足其建筑防火间距的要求。此外,超市四周最好能形成环形消防车道,若有困难,沿其两面长边应设消防车道。 (2)营业超市的各个售货部,大都设有各种木质货架,货架上往往存放着很多商品,货架旁过道往往是顾客或营业员来回走动的场所,如果顾客无意带进火种或超市内的电气设备发生故障,很容易引起易燃物品的着火。 (3)超市电气照明具、制冷设施、电线等敷设安装、使用、管理要符合安全用电的防火要求。

3、 超市的取暖结构:采用地板采暖。

五、超市布局方案分析

1、店面设计

小型超市的门头设计要求简洁大方、醒目美观。 首先,要有一块美观大方的店面招牌,以吸引顾客的目光,给人留下深刻的印象。校园超市也可以引进新理念,设计橱窗。橱窗是展示商品、吸引顾客的好的“道具”。如果条件允许,校园超市店铺店门两侧可以设计两面玻璃橱窗,将当月的促销商品进行展示,以吸引顾客了解和购买。

2、货架设计

校园超市可选用目前各地市场上均有销售的钢制货架。这种货架一节一般200元左右,一节为5层,长0.9米左右,搞1.6米左右。在每一排货架加装统一配置的端头可使货架看起来更美观,也可增加陈列面积。为了使小型超市整体风格协调,货架应尽量配套。在放置货架时,可先紧靠店铺的三面墙摆放三排,使之呈“门”字形,在根据店铺的空间摆放3-6排,使之呈有序的竖排放。货架之间相隔1.5米左右。在设计货架的摆放位置时,要有意识地利用货架来对商品进行分区陈列。在分区时,可以按照大型卖场的模式将陈列畅销商品的货架放于离店铺入口较近的地方。货架与货架之间的购物通道要畅通,不要使顾客产生拥挤的感觉,要保证顾客能轻松地选购商品。

3、商品陈列

校园超市内商品的摆放也有一定的技巧。要做到摆放有规律,整体美观,色彩和形状搭配协调。

六、超市经营策略分析

由于校园超市是由私人经营的一所便利型超市。面向的消费者大都是学生所以在价格方便要保持高质量、低价格的方式。在进行正式营业期间要大量的采用促销手段,可以采用的促销方式比如:折扣促销、节日促销、降价促销、换季促销、买一送几等等,以促销的手段来达到更好的销售量。在服务方便也得让顾客感到舒心才能更好的吸引回头客。主要从以下4方面着手:

1、 增加经营项目 正是因为社区型超市的此种局限性和发展的空间,应该把增加经营项目列为首位目标,切不可以惯有的经营方式进行。应该把一些以前没有但周围群体需要的经营项目纳入到新的经营当中来,从而达到提升整体经营业绩的目的。

2、提高有效商品的引进 中小连锁超市的商品定位都是一样的规模,一样的布置,而这种模式正是制约和影响其在社区发展的主要问题,应该突破这种经营方式,进行统一连锁地区划分的经营变动使门店在不同的社区范围内形成各自的特色格调,从而成为社区内的小型购物中心。

3、增加消费者的入店次数 固定的消费群体以及固定的消费使得顾客已经形成一种潜在的消费时间段,例如有部分人喜欢在周日进行统一购买有些顾客喜欢在周三进行购买等等,那么就要突破这种消费的模型,使周围的消费者变每周一次为两次,这样就要前边两项的支持和配合才能把消费者吸引进来。

4、进行商品的的错位经营 所谓的商品的错位就是指和竞争门店的商品进行错开,以顾客的需求为主要目标,而与其他大型竞争和小型竞争者之间实行错位经营,从而避免过多的竞争一致影响到毛利率的提升。

七、投资成本估算

1、固定投入

1 )收银机POS系统(2台 ) 2×2200=4400元+2350(电脑)+4800(软件)+800(激光扫描仪)+2300(条码打印机)=14650元

2 )办公系统:收银桌2×500=1000元

3 )货架(除各供应商提供)200×13个+100×28个+80×32个=9260元 冰柜冰箱:10400元

4 )广告牌及宣传资料:500元

5 )启动资金10000元

6 )流动资金10000元

7 )建筑装修成本:17万

总计:225810元

2、每月营业外支出

1 )人工费:店长1名2000元;收银员2名1700元;促销员3名2100元;采购员1500元。适当的奖金以及其他劳务津贴(若股东多付出劳动的,由当期股东会协商确定补发津贴)。 合计人数7人,共计需发放报酬9000元/月,10.8万/年。

2 )其他费用2万元/年。

3、土地租金:220元每平方/月,150平方,得:租金39.6万/年。

八、项目费用分析

1、营业利润预测

全校20000多名师生,除去5000出去实习的人口,共有人数15000人,假设每天消费的人数有5000人(总人口的三分之一),每人每月消费80元,小计:5000*80=40万,每年8个月在校时间,则总计:320万,销售利润率按15%算,得利润=320*15%=48万/年。

2、第一年收入:48-10.8-2-39.6=-4.4万(未计算固定成本)

九、项目费用分析结论

万通超市预计在第一年营业中出去亏损情况,风险系数很大,项目不可行;如果消费人数增加到1万人,或者每人月平均消费能力提升至130以上,此时项目风险系数较小,可考虑执行此投资计划。

就目前而言,现在开新万通校园超市是不成立的,因为就目前学校的人数和消费能力都是不可行的。

 

第二篇:建设项目评估报告

1.建设项目评估报告的概念

建设项目评估报告是有关部门与单位对拟建设的项目进行评估、研究以后作出的书面报告,是建设银行审批项目投资的重要依据,也是设计部门、建设施工部门赖以进行规划设计、编制施工计划、研究资金运用的必要凭据

2.建设项目评估报告的结构

建设项目评估报告由标题、正文、落款三部分组成。

(1)标题。在“评估报告”前面加上项目名称。

(2)正文。包括以下内容:

1)概括。对拟建项目作概括性的,较全面的总体介绍。包括该项目的生产规模、产品性能特点、项目的主要内容、项目投资、项目性质及建设工期等。

2)对项目必要性的评估。是该项目所可能产生的社会、经济效益和所起的积极作用。 3)建设条件的评估。包括建设位置的选择、交通运输条件、供水、供电条件、环境保护措施等。

4)技术评估。包括对拟采用的生产工艺流程、设备规格、技术情况及其先进性、合理性和可行性进行分析、评价、提出评价意见。

5)项目经济效益评价。由企业经济效益评价和国民经济评价组成。

6)盈亏平衡分析。

7)总评估。是将建设项目中各项评估的情况与数据进行分析、总结,并提出全面性意见。

(3)落款。包括署名和日期

3.建设项目评估报告的实例

<实例>

××制药厂克菌灵项目评估报告

一、概况

(一)企业概况

××制药厂隶属于××省医药管理局,是××省医药工业重点企业之一。该厂位于××市西郊,全厂占地面积××万平方米,建筑面积××万平方米,现有固定资产原值×××万元,净值×××万元。有七个生产车间,一个辅助车间。现有职工1890人,其中各类专业技术人员491人,占职工总数的26%,技术力量雄厚。为了开发新产品,使企业更具竞争力,他们还建立了一个具有较先进的仪器设备的药物研究所,并与十几家科研单位、大专院校建立了科研协作关系。该厂近年来有了较大发展,目前生产的品种有片剂、针剂、栓剂、抗生素原料药、琥乙红霉素等100多个品种和规格,19××年产值已达×××万元,比上年提高10.2%,实现利税××万元,比上年增长119%。产品品种、产值、产量、销售收入等八项指标均创历史最好水平,是省效益十佳单位之一。预计今年的利税总额将达到×××万元。该厂目前有六种产品被评为省优产品,产品已行销全国28个省、市、自治区,并有部分出口。企业资产负债情况见下表。表格(略)。

(二)项目概况

××制药厂发展抗生素新品种项目的主要品种为克菌灵原料药,并利用原有针剂车间加工针剂。克菌灵主要用于各种敏感菌所致的各种感染,如肺炎、支气管炎等。其优点是疗效高、用量小、分布广、在体内维持时间长、无交叉耐药性、毒性低、副作用小。该药属国内新开发产品,具有较强的生命力。19××年×月×日,××省医药管理局以×药计字第×号文批复了“关于对××制药厂发展抗生素新品种项目建设书”的报告(见附件)。19××年×月×日以×药计字第×号文批复了由××市经委主持审查并通过的项目可行性研究报告。目前,正在进行扩建设计工作。该项目的规模为年产克菌灵原料药10吨,自用4吨,加工针剂3000万支。项目主要内容包括:土建工程总建筑面积×××m2,构筑物及设备基础×××,设备总计×××台。该项目总投资为×××万元,其中基本建设投资、×万元。贷款利息×××万元,流动资金×××万元,项目属扩建性质,工期1年。

二、对项目建设必要性的评估

××制药厂扩建年产10吨克菌灵项目的建设必要性,主要体现在: (一)增加抗生素生产,满足社会需求;…………(略)

(二)替代进口,增加出口,有利于节汇创汇……………(略)

(三)我省医药工业虽具有比较雄厚的基础,但分布不均匀,北部地区相对比较薄弱,该项目的建成投产将为北部地区抗生素生产基地的形成创造必要条件。另外,××市是我省的贫困地区,该项目的按时投产将实现每年×××万元的利润,为改变××地区贫困落后的现状,改变地方财政困难局面做出贡献。

以上几点可以说明,××药厂扩建年产10万吨克菌灵项目,无论从宏观还是从微观上讲,都是十分必要的。

三、建设条件评估

(一)建设位置的选择厂区南侧现有土地40亩,土质为风化残积碎石类土,地下水位-15米,属于本厂长远发展规划用地范围,已经得到市城建规划部门的承认,选定为本次扩建用地。

(二)交通运输该厂位于××市西郊。西铜高速公路、西延铁路都在本市通过,交通方便。目前全厂有载重车××辆,各种仓库面积×××平方米,储运能力较强,可以满足扩建的需要。

(三)供水该厂主要依靠市自来水公司供水,厂里现有水库2800立方米,日供水能力可达7500吨,日回收利用循环水3000吨,有两眼备用井,日供水量可达4000吨,能保证生产用水。

(四)供热市热电厂和制药厂早在19××年就达成年供气协议。19××年1月起,开始正常对该厂供气,气压稳定,非常有利于抗生素生产。市热电厂“九五”期间将增加新机组,供热能力增加时,还可向药厂增供气12吨/时。

(五)供电该厂现有变压器容量为4100KVA,正常运行的变压器二台为1250KVA,一台1600KVA作为备用。电源通过老城变电所(东干线)和西郊变电所(铁西线)高压线路对药厂新建变电站所供电,形成实质性的双电源供电,新建的变电所为该厂主要变电所,应具备6万度/日的供电能力。由双电源来的高压线,经新变电所高压计量后,分为四部分使用,一路送老变电所,一路备用,一路经新变电所降压后给新车间送电,一路直送空压机站。

(六)环境保护该项目在生产过程中会产生一定量的废气、废渣、废水以及由空气压缩机产生的振动和噪声,因此该厂决定投入一部分资金用于治理“三废”,达到环境保护要求。废气,…………一般采用施风分离器分出水分后,由车间高处排向大气。废渣,从废渣性质来看,可做饲料,因此拟投资建一个饲料加工厂,废渣量在8~10吨/日。废水,拟采取深井爆气处理,保证水污染物排放浓度符合陕Q1647-83标准要求。对振动及噪声较大的空气压缩机、高速离心机等适当采用减震消音装置,使周围居民不致有因振动及噪声引起不适感觉。

四、技术评估

(一)生产工艺流程图(图略)

(二)评价意见

如前所述,上述品种是日本最先研制成功并推向市场的。我国于19××年研制开发成功,经山东、上海等国内六家企业的工业性生产实践或中试,证明该品种所采用的生产工艺路线是可行的,选择的工艺条件是合理的,国内中小型抗生素企业是可以掌握的,具备了工业化生产的必要条件。同时,工业性生产实践和中试结果还证明,该品种的主要技术经济指标如发酵单位、收率、染菌率、单位成本等均已达到科研单位技术转让条款中有关技术经济指标。我们认为,××制药厂根据大量调研资料提出的生产工艺条件完整,设备附合工艺条件的要求,摆布合理,设备选取保证了兼顾先进性、合理性、经济性的原则。

××制药厂开发上述产品的有利条件是:克菌灵为与麦迪霉素同属大环内脂类抗生素,两者在发酵和提炼工艺阶段极为相似。××制药厂生产麦迪霉素已有若干年历史,已经积累了一定经验。这就为生产这个新品种、掌握生产工艺和技术创造了有利条件。目前尚需进一步加以完善的工作是:克菌灵的乙酰化反应是新品种生产的技术难关,是提高收率和产品质量的关键所在。××制药厂生产抗生素历史不长,力量相对较弱,现有设备比较紧张,建设抓紧组织人员和设备进行小试和中试,摸索和掌握生产工艺条件、特别要抓紧技术人员和生产队伍的培训工作。

五、企业经济效益评估

(一)投资估算

1.投资估算的依据该项目的投资估算,主要是根据××制药厂提供的有关基础数据,如设备台套、建筑物、构筑物面积及安装工作量;在企业提供投资总数之上,适当考虑物价上涨情况;并采用了环保、电力、自来水公司等部门提出的专业投资估算。

2.基本建设投资经测算,该项工程基本建设投资为×××万元。其中,建筑工程×××万元,设备购置费×万元。设备安装费××万元,其他工程及费用×××万元,不可预见费×××万元。(见评估表1)

3.建设期贷款利息………(略)

4.固定资产投资总额 固定资产投资总额由基建投资额和建贷建设期利息两部分组成。该项目固定资产投资总额为××××万元。

5.新增固定资产原值

该项目新增固定资产原值为×××万元。

6.投资来源及用款计划

第一方案:省建行债券及技改贷款×××万元,市建行贷款×××万元,其余××万元由企业自筹。

第二方案:省市建行贷款×××万元,企业自筹××万元,其余×××万元拟申请总行建贷。效益测算是按第一方案测算的。分期用款计划见下表。(表略)。

(二)产品成本预测

1.在克菌灵原料药的成本估算中,包括以下成本项目:(1)原材料。………(略)(2)燃料与动力。………(略)(3)该项目竣工投产后,所需职工的工资与福利基金。………(略)(4)固定资产折旧费。………(略)(5)大修基金。…………(略)(6)流动资金利息支出。…………(略)(7)其他支出。…………(略)(8)销售费用。…………(略)

2.制剂成本的估算在每年生产的原料药中,一部分直接外销,另一部分则在本厂继续加工成制剂之后销售。制剂成本估算的计算方法如下:………略。

(三)销售收入与税金预测

1.销售价值的确定。原则上按药品开发阶段的市场价格及未来市场价可能出现的变化趋势来定。克菌灵原料药投产后第一年每十亿为10,000元,第二年每十亿为9,000元,第三年为8,000元。针剂投产第一年定为1.10元,第二年为0.90元,第三年为0.80元。均低于目前市场价。

2.销售收入。投产第一年销售收入为×××万元,第二年为×××万元,从第三到第十五年每年为×××万元。

3.销售税金。原料药税率5%,针剂4%。城市维护建设和教育费附加合计为销售税金的8%,克菌灵属新产品,投产后两年内免交销售税。

(四)利润预测

1.年利润。项目投产后第一年预计实现利润×××万元,第二年×××万元,第三年预计可实现×××万元。

2.可用于还款的利润。可用于还款的利润按利润总额的90%计算,第一年×××万元,第二年×××万元,第三年以后每年×××万元。企业留利作为弥补原针剂车间由于生产新产品而损失的经济效益。

(五)贷款偿还期预测………(略)

(六)现值与内部收益率的预计………(略)

(七)企业投资利润

(八)企业经济评估结论起止日期;⑤运输计划的提送货期限和计划限量;⑥运杂费的计算标准和结算方式;⑦变更年医药行业固定资产投资利润折旧率20%,贷款偿还期为5年,说明企业具较强的还贷能力,项目内部收益率明显高于19××年医药行业投资收益率,说明该项目在整个经济寿命期内的经济效益是好的,因此,从企业财务评价角度看,项目是可行的。

六、国民经济评价 (一)国民经济效益评价的有关数据………(略)。

(二)评价指标计算

1.新增国民收入………(略)。

2.投资新增国民收入率………(略)。………(略)。

3.投资利税率………(略)。

4.投资回收期………(略)。

5.国民收入现值………(略)。

6.节汇款:以克菌灵进口价20万美元/吨,产量10吨,该项目建成后,替代进口,每年可节约外汇200万美元。

(三)评价结论该项目投资新增国民收入率,投资利税率明显高于医药行业投资国民收入率和投资利税率。投资回收期短,节汇效果明显。另外,该项目建成投产后,将成为××地区医药工业的龙头,带动全市医药工业发展,为××市提供更多就业机会,为地方财政做出较大贡献。所以说,该项目投资的相关效益是显著的。

七、盈亏平衡分析………(略)。

根据以上分析可以看出,该项目投产后,实际能力只要达到设计能力的40%,即可达到收支平衡。

八、总评估

(一)该项目建设,对缓解抗生素供求矛盾、替代进口、增加出口,都具有重要作用。

(二)在××市政府直接领导和有关部门支持下,该项目建设进展比较顺利,建设的内外部条件均已具备。

(三)该项目采用的工艺技术已经过国内工业性生产试验,技术成熟、可靠。××制药厂提供的生产工艺流程及设备配置是完整的,能够满足生产的需要。

(四)经济效益显著。从企业经济效益角度看,该项目投产后年新增利税×××万元以上,投资利润远远高于医药行业投资利润率,全部贷款偿还期为5年,内部收益率30.07%,高于医药行业基准收益率;从国民经济效益角度看,该产品投产后年新增国民收入××××万元,投资新增国民收入率为41%,投资利税为38%,均高于医药行业平均水平,每年可节汇200万元。所以,我们认为该项目的建设是可行的。

××省建行投资咨询公司××省科学技术咨询公司

19××年×月×日

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