元亨雅园（2#地块）项目

核准备案申请报告

编制单位：宁波市恒厚房地产开发有限公司

二 0 一四年八月

目 录

第 1 章 申报单位及项目概况

1.1 申报单位概况

1.2 项目概况 第 2 章 发展规划、相关政策和行业准入分析

2.1 发展规划分析

2.2 相关政策分析

2.3 行业准入分析 第 3 章 资源开发及综合利用分析 第 4 章 节能分析

4.1 合理用能标准和节能规范

4.2 能耗状况和能耗指标分析

4.3 节能措施和节能效果分析 第 5 章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析

5.1 项目选址

5.2 项目选址合理性分析

5.3 土地利用合理性分析

5.4 征地拆迁及移民安置分析 第 6 章 环境与生态影响分析

6.1 环境和生态现状

6.2 生态环境影响分析

6.3 环境保护措施

6.4 地质灾害影响分析

6.5 特殊环境影响 第 7 章 经济影响分析

7.1 财务效益分析

7.2 行业影响分析

7.3 区域经济影响分析 第 8 章 社会影响分析

8.1 社会效果影响分析

8.2 社会适应性分析

8.3 社会风险分析

附表 1 投资估算表

附表 2 投资计划与资金筹措表 附表 3 营业收入及税金估算表 附表 4 成本费用估算表 附表 5 借款还本付息计划表 附表 6 项目利润和利润分配表 附表 7 项目投资现金流量表

第1章 申报单位及项目概况

1.1 申报单位概况

企 业 名 称：宁波市恒厚房地产开发有限公司

法定代表人：郑士灶

企 业 地 址：慈溪市白沙路街道三北大街2348号-2352号（一楼）

联 系 人：蔡 晓

联 系 电 话：138xxxxxxxx

经 营 范 围：慈溪市白沙路街道前应路南 1#地块以及南 2#地块的房地产开发经营和金属材料批发等。

宁波市恒厚房地产开发有限公司成立于 2012 年 11 月，是由恒舒投资（香港）有限公司和中国自然人郑士灶共同出资注册设立的有限责任公司（台港澳与境内合资），注册资本为 64000 万元人民币。其中恒舒投资（香港）有限公司出资 59100万元人民币，占注册资本的 92.34%；郑士灶出资 4900 万元人民币，占注册资本的 7.66%。目前，公司主要致力于慈溪市白沙路街道前应路南 1#地块以及南 2#地块的房地产开发经营和金属材料批发等。

本项目地块——前应路南 1#地块是由宁波市恒厚实业公司于 2012 年 7 月 30日通过国有土地挂牌出让方式取得，《国有建设用地使用权出让合同》合同编号为 3302822012A21103（详见附件 3）；2012 年 11 月 23 日宁波市恒厚实业公司通过与宁波市恒厚房地产开发有限公司签署《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，将该地块的使用权变更为宁波市恒厚房地产开发有限公司（详见附件 4）。

1.2 项目概况

1.2.1 项目背景

（1）项目名称

恒厚?阳光城（2#地块）项目

（2）项目性质

新建

（3）项目提出理由

慈溪市是全国百强县之一，经济发达，城市化程度较高。随着杭州湾跨海大桥的建成通车，慈溪市一跃成为连接上海、宁波两大都市的“黄金节点”，其交通和区位优势更加凸显，为慈溪经济发展注入新的活力。

近年来慈溪市中心城区不断改造提升，城市基础设施日益完善，城市品质逐 步提升，为房地产业发展带来巨大的市场机遇，众多大型房地产企业前来投资兴业。目前，华润、绿城、金地、保利、联盛等全国知名房地产企业已相继进驻慈溪，慈溪市房地产行业呈现出一派欣欣向荣的景象。

白沙路街道随着慈溪市中心城区的加快发展，城市化进程不断加快，致力于打造慈溪市的城市新中心、具有水乡特色的宜居宜业新区等。目前，白沙路街道有多个在建楼盘，其中最有影响力的是绿城城南项目。随着绿城城南项目的启动以及前应路南1#、2#地块的相继开发，未来慈溪市中心城区城南片区的房地产竞争力不容小觑，这也将吸引更多的房地产企业前来投资开发建设。可见，白沙路街道区域价值和区域认同度将会得到进一步提升，从而吸引慈溪本地居民及外来中小企业主、白领阶层来此置业。

为此，宁波市恒厚房地产开发有限公司紧紧抓住市场机遇，经过深入的市场调研，决定在中心城区白沙路街道前应路南 1#地块开发建设普通商品住宅项目，符合慈溪市中心城区发展规划，市场前景看好。

（4）报告编制依据

1）《中华人民共和国土地管理法》

2）《国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知》（发改投资【2007】1169号）

3）《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

4）《浙江省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

5）《宁波市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

6）《慈溪市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

7）《慈溪市城市总体规划（2002-2020）》；

8）《浙江省慈溪市中心片区规划（2006-2020 年）》；

9）《慈溪市中心城区白沙路街道分区规划及控制性详细规划（ 2009-20xx年）》

10）《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18 号）；

11）《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 (国办发[2010]4 号)；

12） 《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》 (国办发

[2011]1 号)；

13） 《关于国务院常务会议研究部署加强房地产市场调控的通知》（新“国五条”）；

14）《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发〔2009〕 27 号）。

15）《外商投资项目核准和备案管理办法》中华人民共和国国家发展和改革委员会令第 12 号

1.2.2 项目基本情况

（1）建设地点

本项目地块为前应路南 2#地块，位于慈溪市前应路与彭民公路交叉口附近东临规划道路，西临新城河东路防护绿地，南侧为白彭安置区，北临前应路防护绿地。

（2）建设工期

项目建设工期 42 个月， 2014 年10月开始动工建设，2018 年 04 月底竣工验收。

（3）项目总投资与资金筹措

项目总投资为 128000万元，项目所需资金由宁波市恒厚房地产开发有限公司项目资本金 88000万元和银行贷款 40000 万元解决。

1.2.3 主要建设内容及规模

项目主要建设内容包括高层住宅、多层住宅、配套商业、物业管理用房、物业经营用房、社区用房及绿化景观、道路广场、围墙、大门等室外工程。

项目总用地面积88984㎡，总建筑面积233840 ㎡，其中地上总建筑面积135992.4 ㎡，住宅总建筑面积 133336 ㎡（包括高层住宅和多层住宅），公建配套 2656.4 ㎡（包括物业管理用房、物业经营用房、社区用房和其他配套设备用房），地下总建筑面积 63519.5 ㎡，绿地面积 22767.9 ㎡，机动车停车位共 1364个（其中地下 1234 个，地面 130 个），非机动车停车位 1531 个。

1.2.4 技术经济指标

本项目主要技术经济指标见表 1-1。

表 1-1 主要技术经济指标表

序号 指标名称 单位 数量 备注

1 工程技术指标

1.1

1.2

1.3

1.4 用地面积 m2 总建筑面积 m2 88984 233840 30 1.8 建筑密度 % 容积率

1.5 绿地率 % 30

2 投资与资金筹措

2.1 项目总投资 万元 128000

2.1. 建设投资 万元 119507

2.1.2 建设期利息 万元 1968

2.1.3 铺底流动资金 万元 0

2.2 总资金及筹措 万元 128000

88000 2.2.1 项目资本金 万元

2.2.2 银行贷款 万元 40000

3 效益与费用

3.1

3.2

3.3

3.4

3.5 营业收入 万元 营业税金及附加额 万元 土地增值税 万元 所得税 万元 税后利润 万元 207140 11600 16012 13135 52541

4 盈利能力指标

4.1 项目财务内部收益率 % 27.16 税前

% 18.27 税后

4.2 项目财务净现值 万元 18910 税前（12%）

万元 7793 税后（12%）

4.3 项目投资回收期 年 3.69 税前

年 3.94 税后

1.2.5 建设方案

（1）总平面布置

1）平面布置

项目地块东西方向长约 260m，南北方向长约 320m，用地整体呈梯形状。项目在总图布局中采用高层区与多层区分开布局的形式，强调组团关系，地块北侧布置高层区，以围

合型中心大花园为核心；南侧布置多层区，以各单体自有绿地为主体分散布置。在高层区和多层区之间布置一条东西向区内主干道，连接东西两侧的城市道路并形成小区出入口。其中，高层区分为两排，北侧为 32 层板式高层 3 幢，南侧为 2 幢 18 层点式高层和 2 幢 14 层板式高层，并在北侧高层底部设置一些小区配套功能用房；多层区分为 8 排，均为 4 层的多层住宅，每排长短不一，且互有错落，并在多层中心区形成一条南北向的绿化景观带。

2）出入口设置

项目设置 4 个出入口，均为行人、车流出入口。其中，2 个主出入口设置于 项目区块内一条东西向主干道上，2 个次出入口设置于项目区块最南侧，方便行 人和车辆进出。

（2）建筑单体设计

本项目由高层区和多层区组成，底部为整体一层地下车库。项目的物业经营、 物业管理、社区服务等功能用房主要集中在高层区底部两层。

1）高层住宅

项目高层区共建高层住宅 7 幢，包括 3 幢 32 层住宅（1#-3#）、2 幢 18 层 住宅（4#和 7#）和 2 幢 14 层住宅（5#和 6#）。其中，1#-3#楼包括 5 种户型， 分别为 A、

B、B1、C、C1 户型，各户型面积大小不一；其中，A 户型为三室两厅 一厨两卫，设置起居室、玄厅、卧室、厨房、卫生间、阳台等；B、B1、C 户型 为三室两厅一厨一卫，C1 户型为两室两厅一厨一卫。4#、7#楼户型为三室两厅 一厨一卫，5#和 6#楼户型为三室两厅一厨两卫。

2）多层住宅

项目多层区共建多层住宅 32 幢，地上四层设置客厅、餐厅、厨房、卧室、 厨房、家庭室、起居室、活动室及其他附属用房。

（3）建筑结构设计

①结构设计要求

工程结构设计使用年限为 50 年，结构安全等级二级，抗震设防烈度为 6度。 ②基础选型本项目基础设计等级为甲级，采用桩基础。

③地上结构选型

项目 32 层住宅采用剪力墙结构，14 层、18 层住宅采用框架－剪力墙结构， 4 层住宅采用钢筋混凝土框架结构。

（4）给排水设计

1）给水设计

本项目由分别从前应路、东侧规划路市政给水管接入给水管，与项目内的给 水管网相连接，供给项目室内外生活给水及消防用水。

2）排水设计

该项目排水采用雨污分流制排水系统，主要分设生活污废水和雨水两套排水 系统。 ① 生活污废水系统

本项目生活污废水系统主要包括室外地面及车位冲洗排水和住宅的生活污 废水，污废水排水管经管道收集后排入室外污水管网，经化粪池处理达标后分两 路排入前应路市政污水排水管网。

② 雨水排放系统

本项目区块内雨水经管网收集后分两路均排入前应路市政雨水管网。

（5）供电设计

本项目由市政电网引入 10kV 电源。区内低压配电系统采用放射式与树干式 相结合方式由变配电房引至各配电点。

（6）消防设计

1）消火栓系统

水源：由市政给水管网供应。

室外消火栓给水系统采用直供式，与室外生活给水管道在基地内形成环状，其水量、水压由市政管网保证。环状管网上设 DN100 地上式消火栓，间距不大于120 米。消火栓距离水泵接合器在 15-40 米的范围内。室内消火栓系统采用临时加压供水系统，室内消火栓给水系统的设计流量为 20L/s，火灾延续时间按 2h 计。

2）自动喷水灭火系统

水源：由地下一层消防水池和消防泵房供给本项目地下室及 32F 楼前室设置自动喷水灭火系统，采用临时加压供水系 统。自动喷水灭火系统的设计流量为 30L/s，火灾延续时间按 1h 计。

（7）防雷设计

项目利用建筑物内的金属构件作防雷装置。屋面敷设避雷针避雷带，利用建筑物结构钢筋作引下线，并利用建筑物混凝土基础钢做自然接地体。为防侧击雷， 建筑各表面上的尖物、墙角、边缘、设备以及显著突出的部位，应按屋顶上的保护措施处理。

本项目用的工作（系统）接地、保护性接地、雷电保护接地、防静电接地、信息系统

接地等需要接地的设备，采用联合接地装置，其冲击接地电阻不应大于1 欧姆。

（8）弱电设计

项目拟配置入侵报警系统、视频安防监控系统、电子巡查系统、可视对讲门 禁及住户报警系统、停车库管理系统、监控中心建设、有线电视系统、网络及电 话通信系统、综合管路系统等。

第2章 发展规划、相关政策和行业准入分析

2.1 发展规划分析

2.1.1 国民经济和社会发展规划及专项规划符合性分析

《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要）》指出：完善土地供应政策，增加住房用地供应总量，优先安排保障性住房用地，有效扩大普通商品住房供给。健全差别化住房信贷、税收政策，合理引导自住和改善性住房需求。

《浙江省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》指出：加强规划引导， 加快发展房地产等重点行业。此外，《浙江省国民经济和社会发展第十二个五年 规划纲要》与《宁波市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》均指出：要 加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体 系，合理引导和发展商品房市场，促进房地产业平稳健康发展。

本项目位于慈溪市中心城区东南部，属白沙路街道辖域，是慈溪中心城区重 点发展的区域。项目产品主要包括多层和高层住宅及少量的配套商业，能够为慈 溪市民提供中高端商品住宅。项目符合上述各项规划提出的关于加快房地产行业 尤其是商品房发展，扩大普通商品住房供给，合理引导自住和改善性住房需求， 促进房地产业平稳健康发展等有关内容。

2.1.2 区域空间发展规划符合性分析

《慈溪市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出：全面推进新型城市化，促进城乡统筹发展。加强中心城区的规划、建设和管理，进一步优化城区空间布局，提升城市建设品位，全力打造“绿色生态、宜业乐居”的一流幸福家园。

《慈溪市城市总体规划（2002-2020）》中指出：慈溪城市发展定位于长江三 角洲南翼地区工商名城、宁波大都市北部中心城市。其中心片区的功能定位为： 慈溪政治、经济、文化中心，市域商业贸易、现代服务、知识创新、居住生活的 中心地区和带动全市其他片区经济快速增长的龙头先导地区。

《浙江省慈溪市中心片区规划（2006-2020 年）》指出：以浒山街道为基础打造片区中心组团，周边以各镇为基础打造横河、宗汉、坎墩、逍林、匡堰、胜 山组团。其中中心组团应加强对前应路沿线地段的旧村改造以及北三环路至中横 线之间、新城河至杭甬高速慈溪连接线及延伸段之间用地的居住功能开发，并按 照 3-5 万人标准划分为 16 个居住区。

《慈溪市中心城区白沙路街道分区规划及控制性详细规划（2009-2020 年）》指出将

白沙路街道打造成为慈溪市的城市新中心、具有水乡特色的宜居宜业新区等，未来将形成“三轴三廊双核五住区”的空间布局。其中“五住区”即从南至北将居住区分为五大片区，每一片区安排居住及社区中心、创造富有特色的滨河居住。

本项目位于慈溪市中心城区东南部，慈溪市前应路与彭民公路交叉口附近，西临新城河东路防护绿地，南侧为白彭安置区，北临前应路防护绿地。项目属中心城区白沙路街道规划居住区，是慈溪市中心城区重点发展的区域之一。项目符合上述规划关于加强慈溪市中心城区的规划、建设，加强中心组团居住功能开发，白沙路街道从南至北安排居住及社区中心、创造富有特色的滨河居住等有关内容。

2.2 相关政策分析

近年来，我国房地产市场价格持续上涨，部分城市出现了房价上涨过快等问 题。为进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳 健康发展，自 2010 年初开始，国家出台了一系列房地产宏观调控政策。

2010 年，为遏制部分城市房价过快上涨的势头，《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发[2010]4 号)提出：增加保障性住房和普通商品住房有效供给；合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求。此后，部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，为坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国办发[2010]10 号)（以下简称国十条）出台，提出：坚决抑制不合理住房需求、要严格限制各种名目的炒房和投机性购、增加居住用地有效供应。

20xx年，房价上涨势头得到初步控制，为进一步巩固调控成果，国务院继续出台《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国 办发[2011]1 号)，提出：把二套房贷比例首付提至 60%、第三套房及以上房不发 放贷款。2011 年 7 月，国务院召开会议部署房地产调控，称部分城市房价上涨 压力仍然较大，要求继续严格执行限购政策，上涨过快的二、三线城市也要采取 限购。2011 年 12 月 4 日，住建部政策研究中心房地产处处长赵路兴明确表示， 房地产调控政策从严落实的方向不会改变，并将延续至明年。2011 年 12 月 9 日， 胡锦涛主持政治局会议，要求明年实施积极财政政策和稳健货币政策，根据形势 变化做出预调、微调；坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。同时， 2011 年连续 6 次上调存款准备金率。

2012 年，国务院及各个相关部门多次强调：坚持房地产调控政策方向不改 变、态度不动摇、力度不放松，在促进房价合理回归。同时，还提出：严格执行 并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果、促进房价合理回归。

2013 年初，国务院常务会议出台五项调控政策措施（即新“国五条”），再 次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房；同 时还提出了增加普通商品住房及用地供应等。

从以上政策分析，自 2011 年 1 月底“新国八条” 政策出台以来，房地产 调控不断深入、货币政策持续收紧、政府调控周期拉长、限购限贷限价等行政手 段和货币工具叠加使用，使得房地产投资性需求显著下降，多数城市房产成交明 显下滑，调控效应日趋显现，房地产市场总体比较低迷。2012 年上半年，政府 继续保持对房地产行业“调控不放松”的基调，在明确“把稳增长放在更加重要 位置”的同时，进一步要求稳定和严格执行房地产市场调控政策，房地产调控政策也由重点强调“抑制投机投资性需求”逐步转变为“抑制投机投资性需求与 鼓励刚性需求并举”。受到国家货币政策放松的影响，二季度以来房地产市场逐 渐呈现淡季不淡，商品房销售恢复性回暖的迹象。2013 年新“国五条”的出台 释放出国家坚持对房地产市场调控政策不动摇、力度不放松的信号，表明中央政 府坚持调控楼市的决心，对扭转市场预期，保持房地产市场稳定将产生极大作用。

本项目为普通商品住宅开发建设项目，项目开发符合慈溪市不断增长的住房 市场需求，顺应国家政策导向，符合国家相关的房地产政策。

2.3 行业准入分析

本项目为普通商品房开发建设项目，目前国家对该行业尚未设置准入条件。 本项目参照国家及地区商品房建设相关规划和产业政策，主要从以下几个方面作 行业准入分析：

项目建设单位宁波市恒厚房地产开发有限公司经宁波市工商行政管理局批 准登记注册，注册资本 6.4 亿元人民币，主要致力于慈溪市白沙路街道前应路南 1#地块以及南 2#地块的房地产开发经营和金属材料批发等。本项目——慈溪恒 厚?阳光城（1#地块）项目为普通商品住宅开发建设项目，属于房地产开发领域， 符合公司的经营范围。

根据《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发〔2009〕 27 号），保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为 20%，本项目总投 资为 121475 万元，项目资本金为 81475 万元，占总投资的 67.07%，符合国家对 固定资产投资项目资本金比例的要求。

此外，项目在土地的取得、规划、环保等手续上，完全按国家相关程序办理。 综上所述，本项目符合行业准入要求。

恒厚?阳光城（2#地块）项目核准申请报告

第3章 资源开发及综合利用分析

本项目为房地产开发项目，不属于资源开发类项目，资源开发方案在此不分 析；所需主要

资源是土地资源，项目土地通过慈溪市国有建设用地使用权出让取 得。在项目建设过程中将消

耗的资源主要是钢材、水泥、木材等材料，通过市场 采购取得，不属于需要占用重要资源的建

设项目；不涉及多金属、多用途化学元 素共生矿、伴生矿以及油气混合矿等情况；也不涉及到

资源利用会对地表(下) 水等其它资源造成不利影响，不直接消耗一次性的原始资源。涉及资源

主要为水 资源。对于水资源的利用方案及主要资源消耗指标将在“第 4 章 节能分析”中 做详

细介绍，在此不做赘述。

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恒厚?阳光城（2#地块）项目核准申请报告

第4章 节能分析

4.1 合理用能标准和节能规范

项目以合理利用能源、提高能源利用效率为原则，重视采用各种先进的节能技术和 节能管

理措施。项目在设计、建设与运营过程中主要遵循以下节能规范。

4.1.1 相关法律、法规和规划

（1）《中华人民共和国节约能源法》；

（2）《中华人民共和国可再生能源法》；

（3）《中华人民共和国电力法》；

（4）《中华人民共和国建筑法》；

（5）《中华人民共和国计量法》；

（6）《国务院关于加强节能工作的决定》（国务院令 28 号）；

（7）《节约用电管理办法》（国经贸资源[2000]1256 号）；

（8）《民用建筑节能管理规定》（建设部令第 143 号）；

（9）《建设部关于贯彻〈国务院关于加强节能工作的决定〉的实施意见》。

4.1.2 产业政策和准入条件

（1）《中国节能技术政策大纲》（2006 年）；

（2）《国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术》（国家发改委、科技部、环保

总局[2005 年第 65 号]）。

4.1.3 相关标准及规范

（1）浙江省《公共建筑节能设计标准》（DB33/1036-2007）；

（2）《民用建筑热工设计标准》（GB50176-93）；

（3）《建筑照明设计标准》（GB500034-2004）；

（4）《建筑采光设计标准》（GB/T50033-2001）；

（5）《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）；

（6）《采暖通风与空调设计规范》（GB50019-2003）；

（7）《外墙外保温工程技术规程》（JGJ144-2004）；

（8）《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）；

（9）《建筑给水及采暖工程质量验收规范》（GB50242-2002）；

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恒厚?阳光城（2#地块）项目核准申请报告

（10）《综合能耗计算通则》（GB/T2589-2008）；

（11）《全国民用建筑工程设计技术措施-节能专篇》。

4.2 能耗状况和能耗指标分析

4.2.1 项目能源品种选用及使用分布

（1）选用原则

项目在选择能源品种时，本着因地制宜，就地取能，使用清洁能源和可再生能源的 原则，

减少能源转换，避免能源转换带来的能源消耗，环保、高效地使用能源；考虑项 目周边能源供

应条件。

（2）能源品种选用

项目建设用地周边市政基础设施基本齐全，电力、给水、排水等市政设施已完善， 燃气供

应设施未来将规划建设，可以满足项目需要。

（3）所需能源种类

项目所需能源主要有水、电和天然气，其使用分布情况如下： 水:生活用水、绿化道路用水。

电:照明、各类电器等耗电设备。

天然气：热水器、灶具等燃气设备。

4.2.2 项目能源供应状况

（1）供水条件

由于慈溪特殊的地理位置，人口众多，工业发达，但水资源并不充足。近年坚持“外 引内

治”战略，加快实施境外引水、境内调蓄。城区内现有城北水厂、城西水厂、新城 水厂，规划

建设城南水厂。目前城区日用水量为 20 万 m3/天，现供水能力为 31 万 m3/天， 规划供水能

力达到 46 万 m3/天，城区内供水压力为 0.22-0.25MPa。本项目供水由城西水 厂宗汉街道给水

站供水，能够满足项目用水需求。

（2）供电条件

至 2012 年 3 月，慈溪市电网共有 500kV 变电所 1 座，装机容量 300 万 kVA;220kV

变电所 7 座，装机容量 294 万 kVA；110kV 公用变电所 25 座，用户变 2 座，装机容量 219.5 万 kVA；35kV 变电所 12 座，总装机容量 34.35 万 kVA。本项目靠近 110kV 城西变（原

金轮厂宗汉用户变），优先考虑由该变电所供电，供电条件可以满足项目用电需求。

（3）天然气供应条件

20xx年1月，由慈溪市自主投资建设的杭甬天然气输气管道慈溪支线建成通气，慈 溪市成为

省内首批加入杭甬天然气输气管道网的县级市。杭甬天然气输气管道慈溪支线 设计的日最大供

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恒厚?阳光城（2#地块）项目核准申请报告 气量56万m3，可为全市40万户家庭供气。慈溪市2011实际使用量为7万 m3/天，实际供气能力可

满足50万m3/天，本项目采用市政天然气管道作为燃气气源，燃 气引自三北西大街。

4.2.3 能源消耗总量

（1） 年用电量

表 4-3 项目年能源消耗量汇总表

序号 能源 单位 消耗量 备注

1 电 kwh 9149616

2 水 m3 176867 未预见用水量按 10%计

3 天然气 m3 182523 未预见用气量按居民用气量的 5%计

4.2.4 能耗指标分析

（1）年综合能耗

表 4-4年综合能耗

序号 能源品种 单 位 消耗量 折标煤系数 折标煤（tce)

1 电 万kWh 914.962 3.330 19.37

2 水 万 m3 17.687 0.857 15.16

3 天然气 万 m3 18.252 12.143 221.64

合 计 3256.17

（2）单位建筑面积能耗指标

表 4-5 年单位建筑面积能耗

序号 指 标 单 位 数 值

1 年单位建筑面积电耗 kWh/m2 45.860

2 年单位建筑面积水耗 m3/m2 0.985

3 年单位建筑面积天然气耗 m3/m2 0.963

4 年单位建筑面积综合能耗 tce/m2 0.016

（2） 单位投资能耗指标

年单位投资能耗

序号 指 标 单 位 数 值

1 年单位投资综合能耗 tce/万元 0.027

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4.3节能措施和节能效果分析

4.3.1 节能措施

（1）建议项目建筑外窗采用断热铝合金中空玻璃窗的保温方式，提高建筑物使用 舒适度的

同时，有效降低能耗。

（2）建议项目建筑外墙采用蒸压加气混凝土砌块自保温做法，形成舒适的室内热 环境。

（3）建议项目建筑屋面采用岩棉板的保温方式。

（4）建议项目给水系统充分利用市政压力，3 层及 3 层以下区域采用市政给水直接 供给；

4 层及以上区域采用变频水泵供给。

（5）建议项目给水管材采用水阻力损失小、强度好、耐腐蚀、使用寿命长的新型 管材（立

管及干管采用衬塑钢管，支管采用 PP-R 管）。

（6）选用低噪声、低损耗的 SCB10 型干式变压器，变压器绕组采用 D,yn11 型接线。

（7）变压器供电半径尽量控制在 200 米范围内，以减少电缆负荷损耗。

（8）变压器低压侧设置集中无功补偿装置，补偿后功率因数不小于 0.9。

4.3.2 节能效果分析

本项目符合国家产业政策和省市有关规定；符合国家节能技术政策大纲和行业节能设计规

范；使用的能源及能源来源合理可行；不采用国家明令禁止或淘汰的落后技术、工艺、设备、材

料，积极采用节能新技术、新工艺、新设备和新材料，符合节能要求。

18

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第5章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析

5.1 项目选址

5.1.1 项目建设地点

本项目位于浙江省慈溪市前应路与彭民公路交叉口附近，东至规划路、南至白彭安 置区、

西至新城河东路防护绿地、北至前应路防护绿地。详见附图一。

5.1.2 项目用地现状

项目总用地面积为 75641 ㎡,项目土地通过国有建设用地出让取得。项目用地现状为空地，

地势平坦，交通较为便利，项目场地地质条件稳定，具备开发建设条件。

5.2 项目选址合理性分析

项目选址合理性分析主要从场址地质状况、周边环境、交通状况、社会经济条件四 个方面

进行分析。

（1）地质状况

本项目建设区不属于慈溪市明确的突发性地质灾害重点防治区，项目为一般工程建 设项目。

项目区不存在压覆矿床和文物情况，对防洪、排涝、通航及军事设施没有影响。 可见，项目所

在区块地质状况良好。

（2）场址周边环境

本项目位于慈溪市城区东南方向的白沙路街道，在教育配套方面，项目毗邻慈吉小学，慈吉

中学，临近白云小学；生活配套方面，前应路西段配套相对成熟，健身馆、华润万家超市等便于

生活，项目地块对面将规划建设明光眼科医院；此外，项目周边有东方明珠、恒元新境等相对较

为成熟的小区居住带。可见项目周边环境宜人，是不可多得的宜居佳所。

（3）交通状况

项目周边基础设施较为完善，地块西面为慈溪市交通主干道新城大道，东面距离另 一交通

要道东三环路较近，地块北面是前应路，东至规划路。无论来往市区，还是去杭 州、宁波或者

绕道去 329 国道和中横线都很方便。加之项目周边车流量相对较少，因此， 项目地块周边交通

状况良好。

（4）社会经济条件

白沙路街道隶属于慈溪市，2012 年慈溪市市实现地区生产总值(GDP) 948.29 亿元，按可比

价格计算，比上年增长 9.4%，增速居宁波各县（市、区）首位。分产业看，第一产业实现增加

值 46.54 亿元，同比增长 2.0%；第二产业实现增加值 553.34 亿元，同比增长 8.5%，其中工

19

恒厚?阳光城（2#地块）项目核准申请报告 业实现增加值 510.36 亿元，同比增长 7.7%；第三产业实现增加值348.41 亿元，同比增长

12.0%。三次产业之比由 2011 年的 5.0：60.0：35.0 优化为 4.9：58.4：36.7。三次产业分别

拉动经济增长 0.1、5.1 和 4.2 个百分点（其中工业为 4.3个百分点）。2012 年全市城镇居民

人均可支配收入 37711 元，同比增长 10.5%；农村居民人均纯收入 20383 元，同比增长 11.6%。

可见，慈溪市社会经济基础较好，经济发展较快，人民生活富裕，具备追求高品质生活的物质条

件，其社会经济条件能够支撑本项目建设。

综合以上分析，项目所在区域地质条件良好，周边环境优越，交通便捷，社会经济 条件能

够满足本项目建设。因此，本项目选址合理。

5.3 土地利用合理性分析

依据《慈溪市规划局规划条件通知书》（慈规条字【2011】55 号），该项目所在地慈 溪前

应路南 1#地块用地规划建设主要经济指标为容积率 1.2-1.8、建筑密度≤30%、绿 化率为 30%，

用地性质为二类居住用地（R2）。本项目用地方案详见表 5-1。

表 5-1 项目用地方案

名称 用地面积（㎡） 用地比例（%）

建筑物 22658 30

道路、广场 30215.1 40

绿化 22767.9 30

小计 75641 100 由表 5-1 可知，本项目总用地面积 75641 ㎡，其中，建筑物占地面积为 22658 ㎡， 道路、

广场占地面积为 30215.1 ㎡，绿化面积为 22767.9 ㎡。项目容积率 1.8，建筑密度 30%，绿地

率 30%，项目主要建设住宅项目，符合项目地块用地规划条件和集约使用土地的要求。

5.4 征地拆迁及移民安置分析

本项目地块是通过国有土地招拍挂出让方式取得，为净地出让，现状为空地，地上 无建筑

物及附属物，故不涉及拆迁移民安置问题，在此不作分析。

20

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第6章 环境与生态影响分析

6.1 环境和生态现状

6.1.1 自然环境条件

（1）气象气候

慈溪全境属亚热带季风性湿润气候区，四季分明，季风明显，雨水充沛，光热条件较优。夏

季 7-8 月份常有强台风影响，台风、暴雨、干旱、低温成灾较为频繁。台风平均每年一次，暴

雨多在 6、8、9 月。建筑气候分区为ⅢA 类。境内年平均气温 16℃，最热月（7 月）平均气温

28.3℃，最冷月（1 月）平均气温 3.9℃；最热月平均相对湿度83%，最冷月平均相对湿度 75%；

年均降雨量 1272.2mm，最大年降雨量 1821.3mm，最大积雪 17cm。全境冬夏风向不同，全年主

导风向为东南风，夏季主导风向为东南风，冬季西北风。

（2）地形地貌

慈溪地势南高北低，呈丘陵、平原、滩涂三级台阶状朝杭州湾展开。南部丘陵属翠屏山丘陵

区，系四明山余脉，东西走向，绵延 40 余公里，约占全境面积的十分之二。中部平原为宁绍平

原之一部，东西长 55 公里，面积约占总面积的十分之七。南部近山平原成陆于 900～2500 年

前，由全新世晚期湖海相沉积物淤积而成，组成物质多为粘土及亚粘土，局部夹有泥炭。北部滨

海平原，系 900 年以来新成陆土地，组成物质为亚粘土、亚沙土和粉砂。平原以北为凸入杭州

湾的扇形三北浅滩,滩涂沉积物以粉细砂和沙质泥等细颗粒物质为主，东部地区颗粒较粗。境内

主要山峰有大蓬山、五磊山、大霖山、老鸦山、东栲栳山，最高峰老鸦山塌脑岗海拔 446 米。

全境地层成因单一，属侵蚀剥蚀地貌。

（3）水文

慈溪雨量充足，降水时空分布不均，地表水拦蓄能力弱，年人均水占有量仅 578 立方米，

为浙江全省人均占有量的 24％，系严重缺水地区。慈溪境内没有大江、大河流过，外来水源贫

乏。慈溪内陆水域共 61.75 平方公里，约占总面积的十分之一。境内大小河渠总长 5400 公里，

正常水位蓄水量 3776 万立方米。境内现有湖库主要有凤浦湖、灵湖、窑湖、长溪水库、外杜湖、

里杜湖、白洋湖、上林湖、梅湖、邵岙湖等，全境总库容 7838.56万立方。地下水资源贫乏，可

开采淡水资源为 782 万立方米／年。

6.1.2 生态环境现状

慈溪自 2007 年着力推进“碧水”、“蓝天”、“绿色”、“清静”、“素质”五大生态环

境治理保护工程，并重点突出水环境整治的中心地位。根据《2010 年宁波市环境状况公报》，

慈溪环境空气质量优良率自 2006 年的 78.1%上升至 90.4%，慈溪市生态环境质量等级为良（EQI

21

恒厚?阳光城（2#地块）项目核准申请报告 ≥55）。近年来，慈溪在“森林慈溪”创建、推进城区生态造林、森林城镇、森林村庄、森林单

位和森林家庭建设等工作方面取得一定的成绩。截至 2010 年，完成废弃矿山治理 5 座，完成

前应路东延绿化等工程，新增城区绿地面积 40470 平方米。建成区绿化覆盖率达 38.5%，城区

人均公绿面积达 9.6 平方米。目前慈溪已创建国家级生态镇 4 个、省级生态镇 12 个、宁波市

生态镇 14 个、宁波市生态村 158 个。全境生态环境向好趋势明显。

6.2 生态环境影响分析

6.2.1 施工期环境影响分析

（1）对大气的影响

工程建设中使用施工机械设备有挖掘机、搅拌机、各种运输车辆等。在施工过程中土方开挖、

弃土和砂石等建材的汽车装卸可能会产生扬尘，对环境空气质量带来影响；汽车运输中可能产生

二次扬尘，在运输道路沿线造成污染，使得环境空气中的 TSP 浓度增大；在施工中有大量土方、

砂料等需临时堆放，堆放的沙土在干燥、大风天气会产生扬尘。

可见，本项目施工期可能会产生较大量扬尘，对所在地及工程车运输沿线的空气环 境产生

影响。

（2）对地表水的影响

主要为生活污水和施工过程中的土方阶段降排水、冲车水、混凝土养护水及路面清 洗水。

施工活动产生的污水主要污染物为泥沙悬浮颗粒和矿物油。

（3）噪声对环境的影响

施工过程中使用的运输车辆及各种施工机械,如打桩机、挖掘机、推土机、混凝土搅拌机等,

都是噪声污染源。现场单个的施工机械设备噪音较高，且在实际施工过程中，多种机械同时工作，

各种噪声源辐射的相互叠加将使噪声级别更高，辐射范围更大。

（4）固废对环境的影响

施工期间产生的固体废弃物主要是各种建筑垃圾及生活垃圾。建筑垃圾如果随处堆 置，下

雨天会造成较严重的水土流失，遇干燥、大风天气会造成扬尘污染，对堆置地的 生态环境也会

造成较大危害。生活垃圾如果随处堆置，会导致空气恶臭。

6.2.2 运营期间环境影响分析

（1）对大气的影响

本项目排放的废气主要为厨房油烟废气和进出机动车产生的汽车尾气。

本项目将有车辆进出，机动车进出停车场时有尾气排放，汽车尾气污染主要指汽车 怠速运

行时的尾气排放和路面正常行驶时产生的废气，其主要污染因子为 CO、HC、NOx 和 Pb等。

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（2）对地表水的影响

本项目营运期的废水主要为项目区域内的生活污水。生活污水的主要污染因子为CODCr、

BOD5、NH3-N，一般生活污水 CODCr 约 400 mg/L，BOD5 约 200mg/L，氨氮约 35mg/L 左右。

（3）噪声对环境的影响

本项目噪声主要是中央空调系统的制冷机组、冷库及冷柜用冷凝机组、分体冷凝风机吊 顶

式空调机组、风机、车辆出入、配电设备、水泵等产生的噪音。

（4）固废对环境的影响

本项目固废主要为生活垃圾。

6.3 环境保护措施

6.3.1 施工期间环境治理措施

（1）对大气环境的治理措施

施工期间加强管理，文明施工，建筑材料轻装轻卸；车辆出工地前应尽可能清除表面粘附的

泥土等；运输砂石料、水泥、渣土等易产生扬尘的车辆上应覆盖篷布；临时堆放的土方、砂料等

表面应定期洒水，防止干燥而产生大量扬尘，渣土应尽早清运。

（2）对水环境的治理措施

场所应建设临时的简易生活设施，如临时食堂、简易隔油池、临时厕所、化粪池。食堂 厨

房废水含有油类等污染物，须经隔油处理后再汇同生活污水，经预处理达标后排入附 近市政污

水管网。

（3）对噪声的治理措施

为降低施工期间对周边环境的影响，项目将采用以下措施减少噪音污染：尽量选用 低噪声

机械设备或带隔声、消声的设备；施工部门合理安排好施工时间和施工场所，高 噪声作业区应

远离声环境敏感区，并对设备定期保养，严格操作规范。同时，应搞好施 工安排，尽量不在夜

间施工，如确须夜间施工的，应报请环境保护管理部门同意。并且 必须按许可证的要求作业，

使噪声影响减少到最低程度。

（4）对固废的治理措施

施工期间对建筑垃圾处置，应与当地渣土办联系，慎重妥善处置，建议采用以下处置方法：

与有关需用土的单位联系，用作绿化工程底层土等；也可用于回填有些采石场等开采后留下的空

缺，这样，既可处置弃土，又可改善山体景观，但在回填后为防止水土流失，应重视其表面的植

被培养。对于其它废弃物则及时外运处理，不得排入内河、

湖泊。

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恒厚?阳光城（2#地块）项目核准申请报告

在建设期间要对生活垃圾进行专门收集，由环卫部门定期清运处置。严禁乱堆乱扔， 防止

产生二次污染。

6.3.2 运营期环境治理措施

（1）废气处理

厨房烹饪油烟气可通过吸排油烟机将油气分离后经专用烟道引至楼顶部排入空中； 汽车尾

气对本项目影响较小。

（2）污水处理

项目排出的污水主要来源于生活污水，生活污水的种类有洗浴污水、生活用水、冲 厕水及

厨房污水，其排水特点为 BOB5/COD 较高，还含有一定量的阴离子合成洗涤剂。 项目排水拟采

用分流制排放生活污水和雨水，生活污水经化粪池处理后再行排放，对排 放出的含油污水，选

用有相当处理能力的隔油池处理后排出。

（3）对噪声的治理措施

为了减少噪声的影响，本项目排风机房、水泵房都设于地下室内，为避免水泵噪声、排气风

机噪声影响周边环境，要求水泵、排气风机选购低噪声设备。对水泵、地下室排气风机噪声较大

的情况，则采取安装消声器等隔声防噪措施。并将冷凝机组安装在的辅 房内，辅房采用隔声效

果良好的隔音材料。同时运营期间应加强设备维修和日常维护， 使各设备均处于正常良好状态

运行。交通噪声防治应加强区内交通车辆的管理，减少交 通噪声的影响。

（4）固体废弃物处理

该项目固体废弃物主要为生活垃圾。所有生活垃圾将纳入该地区的环卫垃圾消纳系 统，将

生活垃圾采用封闭式垃圾袋和垃圾箱分类收集，由环卫部门利用密闭垃圾桶运输 至垃圾处理场

处理。

6.4 地质灾害影响分析

项目所处区域不属于地质灾害易发地区，且为房地产开发项目，项目建设不会引起 地质灾

害，不需采取特殊地质灾害保护措施。

6.5 特殊环境影响

项目范围内无文物古迹，不存在对历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和自然景观 等产生

的不利影响。

24

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第7章 经济影响分析

7.1 财务效益分析

7.1.1 财务效益分析的依据

（1）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

（2）《投资项目可行性研究指南（试用版）》；

（3）建设工程参照类似工程预结算指标、《浙江省工程建设其它费用定额》估

算；

（4）收入与成本估算参照市场价格与类似项目运营数据确定；

（5）相关税费按国家及地方税法实际规定确定；

（6）项目税前基准折现率取 12%，税后基准折现率取 12%。

7.1.2 投资估算与资金筹措

（1）投资估算范围和说明

按照《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）的规定，将建设投资的估算分 为工程费

用、工程建设其他费用和预备费三部分，分别估算。

1）工程费用

工程费用包括主体工程、公用工程和室外工程。

其中，主体工程包括高层住宅、多层住宅、物业管理用房、物业经营用房、社 区用房、其

他配套设备用房等地上建筑及地下建筑；

公用工程包括给排水、电气、消防、电梯、暖通工程、智能化工程和燃气工程； 室外工程

包括绿化及景观小品、道路广场、室外管网、围墙、大门工程。

2）工程建设其他费用

参照《浙江省工程建设其它费用定额》与实际市场价格确定。

①建设管理费

建设单位管理费：按财建[2002]394 号文采用差额分档累进制计算；

建设管理其他费：按计标[1985]352 号、浙价服[2003]77 号、计价格[2002]1980 号、浙价

服[2003]112 号、浙价服[2001]262 号文采用差额分档累进制计算；

工程监理费：按发改价格[2007]670 号文采用插入法确定。

②建设用地费

本项目土地费用根据国有土地使用权出让合同计，按照 7509 元/㎡计。

③项目前期咨询费

25

恒厚?阳光城（2#地块）项目核准申请报告

主要包括项目申请报告、交评报告、节能评估报告编制费，按市场价格计算。

④勘察设计费

主要包括勘察费和工程设计费，按计价格[2002]10 号《工程勘察设计收费管理 规定》采用

插入法计算。

⑤环境影响评价费

主要包括环评报告编制费，按计价格[2002]125 号文采用插入法计算。

⑥场地准备及临时设施费

按建安工程费和项目所在地区别费率计取，本项目按 0.8%计算。

⑦工程保险费

包括物质损失和第三者责任险，按中国人民银行 1995 年 1 月 1 日颁布文件，物 质损失

险按工程费用的 0.18%确定，第三者责任险按工程费用的 0.25%确定。

⑧市政公用设施费

包括白蚁防治费、新型墙体材料专项资金、散装水泥专项资金，分别按 2 元/m2、 10 元/m2、

1.5 元/m2 计算，计算基数为总建筑面积。

3）预备费

项目基本预备费按 3%计算，涨价预备费暂不列支。

4）建设期利息

本项目银行贷款 40000 万元，建设期利息合计为 1968 万元。

5）流动资金估算

本项目物业全部出售，故不估算流动资金。铺底流动资金=流动资金*30%，故 无铺底流动资

金。

（2）项目总投资和分年投入计划

本项目总投资＝建设投资+建设期利息+铺底流动资金，其中建设投资128000万元，无铺底流

动资金，因此，本项目总投资为128000万元。详见表 7-1。

表 7-1 项目总投资汇总表

投资额 121475

1 建设投资 121475

1.1 工程建设费用 56594

1.2 工程建设其他费用 59432

1.3 预备费 3481

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恒厚?阳光城（2#地块）项目核准申请报告

2 建设期利息 1968

3 铺底流动资金 0

详见附表 1“投资估算表”和附表 2“投资计划与资金筹措”。

（3）资金筹措

本项目总投资为128000万元，项目所需资金由宁波市恒厚房地产开发有限公司 项目资本金

88000万元和银行贷款 40000 万元解决。项目分年投资计划详见附表 2 “投资计划与资金筹措

表”。

7.1.3 财务效益计算

（1）计算期限

项目计算期按 5 年计算，（第 1 年为 2012 年 12 月到 2013 年 12 月，以后计算期 按此

类推。）其中包括建设期 48 个月（包括前期），运营期 4 年（建设期最后 1 年与 运营期第 1

年复合）。 项目建设起止时间为 2012 年 12 月到 2016 年 12 月。

（2）营业收入

项目总收入主要为高层、多层住宅及机动车车位出售收入。参照项目周边地区 现有住宅、

售价及发展趋势，本项目确定营业收入如表 7-2。

表 7-2 项目营业收入

项目 数量（㎡、个） 单价（元/㎡、元/个） 收入（万元）

高层住宅 84825 13000 110273

多层住宅 48511 18000 87320

机动车位 1364 70000 9548

合计 207140

（3）成本费用

项目成本费用包括运营费用、财务费用和建设成本。

1）运营费用包括管理费用和营销费用，分别按照销售收入的 2%、3%估算；

2）财务费用按银行贷款利率按实计算；

3）建设成本即建设投资。详见附表 4“成本费用估算表”。 经估算，项目总成本费用为 129864

27

恒厚?阳光城（2#地块）项目核准申请报告 万元。

（4）利润估算

从利润估算表来看，项目利润总额 65676 万元，税后利润 52541 万元。详见附 表 6“项

目利润和利润分配表”。

（5）相关税费

本项目缴纳的相关税费包括营业税金、城市维护建设税、教育费附加、土地使 用税和所得

税。

1）营业税：按营业收入的 5%计取；

2）城市维护建设税、教育费附加：分别按营业税的 7%、5%计取；

3）土地增值税：根据项目的土地增值额计算。

4）企业所得税：税率为 25%。

根据以上取费标准，经估算，项目营业税金及附加为 11600 万元，土地增值税 16012 万元，

所得税 13135 元。详见附表 3“营业收入及税金估算表”和附表 6“项 目利润和利润分配表”。

（6）盈利能力分析

经“项目投资现金流量表（全部投资）”计算，项目现金盈利指标如下：

表 7-3 项目盈利能力分析指标表

指标 税前 税后 项目投资财务内部收益率（%） 27.16%

项目投资财务净现值（I=12%）（万元） 18910

项目投资回收期（年） 3.69

详见附表 7“项目投资现金流量表”。

项目财务内部收益率（税后）为 18.27％，大于财务基准收益率。因此，项目在财务上是可

行的。

7.2 行业影响分析

7.2.1 房地产行业发展现状

（1）我国房地产行业发展现状

中国房地产业自 1998 年进一步深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化进程 得到了快

速发展，房地产业对促进消费、扩大内需、拉动投资、改善居民居住条件 和城镇面貌，发挥着

重要的作用。但同时，部分城市房价上涨过快、中低价位、中 小套型住房供应不足，住房保障

28 18.27% 7793 3.94

恒厚?阳光城（2#地块）项目核准申请报告 制度仍相对滞后等问题也不断显现。尤其是一些地 方房价过高的问题，已成为社会关注的焦点。

为了促进房地产业平稳健康发展，国 家近几年来加大了对房地产市场的调控力度。

2003 年开始，中国房地产市场在历经调控和众多争议中螺旋式发展。尤其在经 历了 2008

年的低迷后，楼市在 2009 年有的是报复性的反弹。2010 年，为遏制部分 城市房价过快上涨的

势头，国务院三次部署调控工作。尤其是 2010 年 4 月《国务院 关于坚决遏制部分城市房价过

快上涨的通知》印发后，房价同比涨幅持续回落，环 比涨幅回落后在低位波动，投资投机性购

房需求得到一定抑制。但是，在通胀预期 等多种原因的推动下，2010 年 11 月以来，一些地方

高价地再度出现，部分未实施 限购的中心城市，住房成交量价齐升，限购城市周边地区的房价

出现较快上涨。因 此，为继续巩固和扩大调控成果，国务院办公厅于 2011 年 1 月 26 日印发

《关于进 一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（即国 8 条）。同时 2012 年上半年

政 府明确强调：坚持房价调控坚持不放松。2013 年年初国务院常务会议再次部署一系 列房地

产调控措施，表明了政府坚持调控楼市的决心。

在政府严厉的宏观调控政策下，房地产销量增速开始明显下滑、房地产新开工 也明显减速，

房地产投资明显减少，房价涨幅持续回落。对于房产企业来说，庞大 的资金压力，导致企业利

润大幅下降，部分中小企业开始退出市场，房地产市场总 体进入平稳发展的阶段。

（2）慈溪市房地产发展现状

随着杭州湾跨海大桥的开通，慈溪成为连接上海、宁波、杭州三地黄金节点，加之中心城区

不断改造提升、政府对余慈规划区的重点打造，华润、绿城、金地、合生、保利、联盛等全国知

名房地产企业开始进驻慈溪，慈溪房地产经济得到迅猛发展，楼盘品质不断提升，需求大力释放，

房价不断攀升。根据统计数据显示，从2005 年至 2010 年，除 2008 年和 2009 年由于金融危

机呈下跌趋势，五年间房价涨幅大于40%。

近年来，在国家房地产宏观调控政策的影响下，慈溪房地产市场也几经跌宕。 但由于慈溪

市民营经济发达、居民消费能力强，加之庞大的购房需求，房价依然坚挺。

慈溪市房地产楼盘以大户型为主，品质也较高。随着中心城区的逐渐饱和，目 前部分开发

商开始进军城西、城东及周边乡镇，周边地区的区域价值不断攀升。总 体来说，根据慈溪市居

民的消费需求，高性价比、中高档产品将成为未来慈溪市房 地产市场的主流。

7.2.2 企业在行业中所处的地位

宁波市恒厚房地产开发有限公司是一家有限责任公司（台港澳与境内合资），主 要致力于

慈溪市白沙路街道前应路南 1#地块（慈溪恒厚?阳光城项目）以及南 2#地 块的房地产开发经营

和金属材料批发等。公司在宁波地区尚处于发展阶段，慈溪前 应路南 1#地块为公司在慈溪市开

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恒厚?阳光城（2#地块）项目核准申请报告 发的第一个房地产项目，项目体量虽然较大，但是 不会对房地产行业产生垄断。

7.2.3 项目对所在行业和关联产业发展的影响

（1）项目对所在行业的影响

本项目位于慈溪市中心城区东南部，总投资 121475 万元，总建筑面积 199511.9 ㎡，在房

地产开发投资领域，建设规模适中，不会对房地产行业造成垄断，也不会扰乱房地产行业的竞争

格局，反而有利于促进当地房地产市场的发展和繁荣。

同时，项目整体户型大气舒适、景观设计精致、立面设计大气典雅、休闲配套 设置完善，

有利于提升公司在慈溪市本地房地产企业中的影响力。

（2）项目对关联产业发展的影响

房地产业与国民经济的许多行业都有着密切的关系，具有很强的产业关联性。 本项目建设

除了可以带动上游的水泥、机械、钢铁、木材、玻璃等行业发展外，还 可带动下游塑料、汽车、

家电消费等派生需求。此外，项目建成后需专业的物业管 理团队对项目进行日常维护管理，从

而带动当地物业管理行业的发展。

7.3 区域经济影响分析

（1）房地产行业属于资金密集型行业，对资金的需求量大，在国民经济中占有重要地位。

本项目建设有利于拉动慈溪市 GDP，对区域经济发展具有重要作用。

（2）项目建设有利于促进慈溪市中心片区房地产行业发展；房地产业关联度高，项目建设

有利于促进慈溪、宁波地区的钢材、水泥等建材的发展，同时也有利于带动慈溪市家电、纺织等

传统优势产业的发展；再者，对促进周边商贸服务业发展也具有重要作用。

（3）本项目建成后能够有利于全面推动慈溪市中心城区建设，提升慈溪中心片 区区域品质，

吸引更多的人流集聚，带动城南经济快速发展。

（4）项目建成后，将实现上缴项目营业税金及附加为 11600 万元，土地增值税 16012 万

元，所得税 13135 元，可增加慈溪地方财政收入。

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恒厚?阳光城（2#地块）项目核准申请报告

第8章 社会影响分析

8.1 社会效果影响分析

8.1.1 正面社会影响效果分析

（1）有助于推动慈溪中心片区发展建设，提升城市形象。本项目为中高档高层 住宅和多层

住宅项目，其建设景观设计精致、立面设计大气典雅、休闲配套设置完 善，有利于带动慈溪中

心城区的城市建设，提升城市形象。

（2）完善居住功能、改善居民居住环境。白沙路街道位于中心城区东南部，主要承担城市

居住的重要功能，拟打造成为慈溪市的城市新中心、具有水乡特色的宜居宜业新区等。本项目通

过新建高品质住房，有利于完善白沙路街道现有住房功能布局，可为慈溪市居民提供环境舒适、

拥有中高端享受的居住环境、提高居民生活水平。

8.1.2 负面社会影响效果分析

本项目在建设期间，施工产生的噪声、扬尘等污染源可能会对当地居民造成一 定的影响。

建设单位将通过加强施工管理，倡导文明施工，在符合国家有关法规的前提下，将产生的不利影

响降至最低。

8.2 社会适应性分析

8.2.1 当地居民和企业团体对项目的适应性和可接受程度分析

本项目建设可以为当地居民提供高档、舒适的居住环境等；同时项目的实施可 以增加就业

机会，能得到当地广大民众的支持。

此外，从产业链的角度看，本项目作为普通商品住宅开发项目，可以拉动建材、 钢铁、家

具、电器等 50 多个其他相关行业的发展，因此，本项目建设也能得慈溪市 广大企业团体的支

持。

8.2.2 政府部门对项目的适应性和可接受程度分析

对于政府部门来说，首先，房地产在我国国民经济中占有重要地位，对 GDP 的贡献大；其

次，房地产业的发展对推动区域城镇化建设有重要作用，还可增加地方 财政收入；最后，本项

目能增加就业机会，对减轻社会就业压力有一定帮助。因此，本项目作为普通商品住宅开发项目，

在符合国家有关法规的前提下，慈溪市各级政 府部门对本项目持积极态度。

8.2.3 当地社会基础设施对项目的适应性和可接受程度分析

本项目建设规模适中，建成后对水、电、燃气等能源和公交等社会公共服务不 会造成较大

的影响。水、电、燃气等能源供给统一由慈溪市城市基础设施系统供给， 城市供应能力充足。

而且项目所在地位于慈溪市中心城区内，生活配套完善，交通 便利。因此，当地社会基础设施

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恒厚?阳光城（2#地块）项目核准申请报告 对项目具有良好的支持作用。

8.2.4 当地技术文化条件与项目的适应性和可接受程度分析

本项目的工程设计、监理、施工均具有较强的专业性，要保证工程质量和进度， 需要通过

招投标选择优秀专业的设计、监理、施工单位，而慈溪市及宁波当地的技 术条件可满足项目所

需。因此，当地的技术文化条件能够保障项目的实施。

综上，本项目的建设符合当地各利益群体的意愿，能够得到各类组织的支持， 适合现有的

技术条件和地区文化条件，具有良好的社会适应性。

8.3 社会风险分析

本项目的建设具有显著的社会效益。项目建设和运营过程中，不会产生或者引 发民族矛盾、

宗教矛盾；项目用地现状为空地，不涉及征地拆迁工程，也不触及历 史文物等社会敏感点，项

目不属于对社会产生重大影响的投资项目，基本不存在社 会风险。因此，在此不需作社会风险

分析。

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