西安城中村项目考察报告

一、 西安城中村改造的正规流程：

1. 计划申报阶段：（赵村已经完成）

提出改造申请(街道办事处或农工局)——区城改办审批同意——市城改办审批——市城改办主任审定，纳入城改计划（即赵村的40号文件）。

赵村纳入城改计划的文件，是最初级、最简单的环节。对赵村项目前期工作没有本质的作用。不能作为村委会招商引资的依据。

2. 改造方案的编制及审定阶段：

1) 赵村纳入城改计划文件（市城改办主任）——委托控规设计（市城改办规划管理处）——初步审核（规划管理处）——控规审定（市城改办主任办公会）——改造工作方案（区城改办）——改造方案初审（市城改办的规划、土地处、建设房管处）——缴纳拆迁安臵专项资金，方可审定改造方案（市城改办主任办公会）。

2) 改造方案审定的前提：

a) 改造主体将拆迁安臵资金存入市城改办账户（该笔资金由改造主体申请市城改办同意后可用于拆迁安臵）。原则上，该笔资金不少于拆迁安臵资金的50％。

b) 赵村改造综合用地以外的1600亩土地，由市城改办土地管理处与村委会签订土地储备协议，政府储备土地市场化操作。

3. 土地手续：

a) 获得改造方案的正式批复文件后，由市城改办土地管理处将所以的集体土地转变为国有划拨土地。

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b) 根据区城改办与村民签订的安臵协议确定安臵房的面积，市城改办

审定的控制性规划和审定的改造方案，市城改办将改造综合用地（65

平米/人×适当上浮110％×4843人＝520亩）的安臵房用地约170

亩，以划拨土地的性质划拨给改造主体。

c) 安臵房用地主体原则上由改造公司承建或委托发包，至于是否承包

开发安臵房，由改造公司自行协商。但安臵房建设的专项资金需进

入市城改办监管的账户。

d) 城中村改造首先建设安臵房，安臵房的建设只能正对村民还建，原

则上不能对外销售。若安臵房因对外销售导致村民意见较大，社会

影响较大，市城改办将强势介入，势必导致较大的开发风险。

e) 将村民安臵完毕后，由市城改办通过定向挂牌出让的方式，让与改

造公司关联的开发公司或投资公司成功挂牌（95％的成功挂牌率）。

揭牌的开发公司补交土地出让金后获得出让土地，进入正规的房地

产开发流程。

二、 拆迁安臵资金的计算标准（举例）：

1. 货币或现房安臵的原则：赵村45万平米的拆迁面积，其中1－2层的建筑面

积可等面积还建，互找差价（并不是全部都是现房安臵，有部分货币安臵）；3层及以上的房屋，按残值赔偿（其中货币安臵和现房安臵的各占50％左右）。

2. 赵村安臵面积的概况：根据现场实际勘察，估计赵村村民的房屋：1－2层房

屋面积约30万平米；3层及以上的房屋约15万平米。

3. 按照二环内成熟的碑林区城改经验，赵村30万平米应安臵部分，现房安臵 2

约20万平方米；货币安臵约10万平米。

4. 拆迁补偿面积：赵村3层及以上的房屋约15万平米，采取拆迁补偿手段。

5. 赵村的拆迁补偿资金＝货币安臵资金（10万平米×2000元/平米＋3层以上

约15万平米的房屋拆迁×1000元/平米＋搬迁奖励2万元/户×1360户＋社会保障资金28000元/人×开发商承担部分40％×4843人）＝43000万元。

6. 分期拆迁的拆迁保证金：根据市城改办的要求，赵村最多分两期拆迁安臵，

我司通过工作，实际上可分3次拆迁，则每次拆迁的资金约1.5亿元，拆迁保证金按30％估算，约4500万元的拆迁保证金可以获得市城改办对改造方案的批复文件。（况总协商的3000万保证金，具有较强的可行性，但存在后续拆迁安臵资金不足的问题，需滚动开发回笼资金）

7. 安臵资金：2000元/平米×安臵房屋面积约20万平米＝4亿元（安臵保证金

可与市城改办协商）。安臵资金主要用于房屋建设，若市城改办关系较好，该笔保证金可以协商。

8. 根据碑林区成功的操作模式，拆迁安臵专项资金支付和使用方式如下：

f) 若委托区城改办拆迁安臵，则在签订委托协议时，支付拆迁安臵保

证金5％；（一般区城改办会配合改造主体，通过方案审批）

g) 区城改办负责获得拆迁许可证，支付拆迁资金的50%；

h) 拆迁完毕交地时，支付拆迁资金的95％。

三、 安臵房销售风险：

控规阶段，已经确定了安臵房的用地范围和指标，若投资商将安臵房对外销售，导致村民安臵无法正常进行，一方面市城改办将强制开发商首先安臵村 3

民，导致安臵房销售无法进行；另一方面，市城改办强制要求开发商缴清拆迁安臵专项资金到监管账户。

若开发商资金实力有限，将无法启动城中村项目。因此，村民和市、区级城改办的多方面关系关系到项目能否正常运作。

四、 城中村房地产开发的优惠政策：

1. 城中村改造的优惠政策：安臵房免除所有规费；

2. 商品房部分的优惠政策，在改造方案审批阶段根据盈亏状况确定具体优惠政

策；

a) 若可开发的土地市场价已经抵平前期拆迁安臵费，则配套、人防等规费

不予减免；

b) 若可开发的土地市场价低于前期投入，则政府从配套、出让金和其他规

费、税费等方面给予减免。

c) 原则上，市城改办将保证投资商或开发商整个项目投入的15－20％的合

理利润。（前提是拆迁安臵资金到位）

五、 浐灞城改办状况：

1. 目前，浐灞管委会刚刚成立，城中村改造办公室与国土分局合并办公；

2. 浐灞城中村办公室主任由区国土局负责人兼任。

3. 根据市城改办介绍，目前浐灞城改办只有2个编制人员，该片区的城中村改

造处于初级阶段。

六、 城中村安臵房销售的市场前景

1. 市场角度：以安臵房名义开发，面向西安市民销售的开发模式能否成功，取

决于赵村安臵房的价格优势。

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2. 赵村具有较强的市场发展前景：

a) 根据浐灞生态区目前的规划、浐灞片区招商引资的项目（20xx年世界博

园区、欧亚贸易区和生态居住区）、赵村与西安市的交通关系、赵村与西安市新政府的区位关系，赵村具有良好的发展前景。

b) 根据西安名流房地产开发有限公司营销经理对浐灞片区的认识，浐灞片

区未来1－2年内，整体房屋售价达到4000元/平米是现实的。

3. 西安本地开发商看城中村项目：

a) 西安城中村改造项目非常多，目前的拆迁重点是二环线内。

b) 二环线外的城中村城中村改造的前期投资非常大，且前期拆迁周期较长，

对政府关系要求较高。

c) 考虑到房地产开发的短平快，本地资金实力一般的开发商不会投资到城

中村改造上去。

d) 就土地价格而言，城中村改造的土地地价相对其他渠道的土地并没有太

大的优势。外地开发商进入西安房地产市场，通过招拍挂拿地较难，因此转向到“拆迁量较小的城中村或商业价值较高的城中村改造”项目，所以大连万达广场（城中村改造项目）、中新浐灞半岛（地价便宜到七八十万/亩）。

4. 由于西安环线发展，除了传统的碑林区和高新区外，南郊土地开发也成为热

土。20xx年由于西安市政府北移和地铁二号线的动工建设，带动北二环沿线的房地产走势较好。

5. 区域前景：目前，浐灞生态区的土地资源较多，城中村改造并没有作为重点

进行开发。

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6. 地震对西安房地产市场的影响：地震后西安房地产市场销售放缓，但没有出

现大幅降价的情况。客户选购房源倾向于低层的别墅、洋房，其次是多层和小高层，高层楼房因地震影响，销售放缓。由于西安历史上发生地震的频率很小，因此1－2年后，西安的高层房地产市场不会出现较大波动。

七、 赵村改造项目的考察总结：

1. 项目前景良好：

a) 西安南部片区房地产开发已经非常成熟，地价、房价均达到很高的水平。

西安作为汉中城市，南北方向是城市发展的重点，作为北部片区，将是政府重点发展的区域。

b) 浐灞生态区，作为西安未来高档住宅、商务区，房地产发展前景良好。

2. 赵村操作难度大：

a) 拆迁量西安最大，45万平米（估计）的拆迁规模，约9亿元的拆迁安臵

投资，是赵村项目城中村改造的宏观背景。

b) 政府高层资源难以把控：市城改办主任的人脉资源是赵村项目成败的关

键。我司对市城改办的人脉资源有待加强。否则，拆迁安臵专项资金难以达到市城改办的要求，赵村的改造方案难以获得政府批准，后续安臵房手续及对外销售难以实现。开发用地面积的最大化和优惠政策的最大化也难以实现。

c) 村民与村委关系至关重要：安臵房首先满足村民的前提下，若村民拆迁

补偿困难较大，拆迁工作难以进行，安臵房的销售将受政府干预，即使政府资源可控，风险仍然极大。

3. 政府资源可控的前提下，实现安臵与房地产开发滚动实施的模式。安臵房的 6

低价策略，必然导致较低的利润空间。同时通过碑林区成熟的改造模式，增强了很多西安市民对小产权房的风险防范意识。建议采取安臵房与商品房开发并举的策略。（前提是政府资源）

4. 考虑到浐灞管委会城改办的力量薄弱，该资源可控性更强。

5. 况总的尴尬：

a) 改造公司1000万的注册资本金，前期1200万中450万与村委会领导

的借款（很可能被村长等挪用，并没有投入到高压线搬迁）。

b) 850万元的前期业务费（但没有把握市城改办的高层资源，钱白花了）。 c) 后续拆迁安臵专项资金不足（按照市城改办的要求约1。5个亿，即使

保证金也需要4500万，假定况总已经协调到3000万的拆迁保证金，取得改造方案的审批，后续拆迁工作也很难启动。）

d) 在前期投入高达5200万元的情况下，况总才能取得政府批文。在市城

改办高层关系没有搞定的情况下，若况总后续拆迁资金不到位，则拆迁保证金可能被政府没收，而赵村项目的启动更是没有踪影。

e) 安臵房屋的大量资金投入更是没有着落。

f) 在赵村项目资金和人脉资源均不可控的情况下，况总最好的途径就是寻

找合作单位，引进资金和专业团队，同时将整个项目的风险逐步转移。以免整个兴达集团陷入拆迁危机。

6. 我司介入赵村项目的前提：

a) 按照我司前期既定的模式合作；

b) 搞定市城改办高层政府资源。

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第二篇：西安高新区考察报告

考察报告之二

西安高新技术产业开发区考察报告

一、发展概况

到20xx年底，西安高新区已完成34平方公里的配套，累计投入基本建设资金300亿。主要指标连年保持30%以上增速。20xx年实现GDP 208亿元，工业增加值165亿元，分别占全市的19.1%和44.8%。经济增量占全市三分之一，拉动经济增长4.5个百分点，成为西安的最大经济增长极。

高新区注册企业7130家，其中外资企业660家，高新技术企业951家。世界500强企业或著名跨国公司投资的企业达40余家。年收入过100亿元的企业1家，过20亿元企业8家，过10亿元企业16家，过亿元企业110家。有24家企业在国内外上市，占陕西省的75%。

近几年，西安高新区平均每天成立3.7家科技企业，平均每天转化3项科技成果，累计转化科技成果6000多项。 70%的产品出自本地创新型中小企业，高新技术企业销售收入占总收入82%，拥有自主知识产权的产品销售收入占高新技术企业销售收入的81%。科技创新能力居全国高新区之首。

二、三条基本经验

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西安市委常委、管委会主任景俊海在总结西安高新区发展时说：基本经验有三点，一是西安市委、市政府始终如一的高度重视。从高新区成立至今，西安市委、市政府换了几届，但始终把高新区作为全市分量最重的区来看待，集中全力支持。高新区没有法定授权，法律主体地位不明确，没有两个一把手全力以赴的重视是不行的。二是成功的企业化运作。高新区建设初期和新园区建设，注意通过建设集团等管委会控股企业发挥先导作用，敢于带头投入、大规模投入、超前投入，尽快做熟基础配套设施和大型孵化器等政府投资项目，待市场吸引力增强，其他企业投资积极性提高，管委会所属建设集团等企业则尽可能退出一般性竞争，为民营企业、三资企业让出开发空间。这对加快开发速度，提高开发的收益和质量都有好处。三是明确高新区使命，始终把孵化器建设作为高新区的立区之本，举高新区的大旗不动摇。高新区创造GDP很重要，本地政府重视，高新区应该挑担子，能交了差，但同时一定要明确这不是高新区的本职工作。科技小企业的创新能力最强，靠创新才能生存，大企业一般是搞集成，把小企业创造的成果拿过去。与中央政府孵化跨国企业，省市政府孵化大企业不同，高新区就是要孵化科技中小企业。政府要通过孵化器为中小型科技企业创新创业提供环境、配置资源，为中小科技企业集群发展服务。大量中小型科技企业集群创新创业的生机与活力是西安高新区今天 2

发展的源头活水。

三、具体做法

1、孵化器建设

一是把孵化器看作是大量中小科技企业集聚的系统空间，从培育富于活力的科技企业集群角度抓孵化器建设，确保孵化器建设工作的主动性和科学性；二是对孵化器敢于大规模投资、超前建设，不怕过剩，目前各类孵化器总面积已近30万平方米。实践证明，只要政策得当，做好服务，在科技基础雄厚的中心城市，孵化需求不是问题；三是实行企业化运作。管委会取消孵化器的行政事业费预算，只对专项建设项目拨款，与此同时，孵化器取得的经营收益也不需上缴管委会；四是积极争取上级政府对孵化器的资金支持，上级给多少，高新区配套多少。20xx年，西安高新区从国家发改委、科技部等部门就争取到了3.2亿元的各种创业扶持资金，在全国高新区中是最多的。

2、创业投资

西安高新区认为，如果没有创业投资的活跃，技术创新活跃就难以为继。为了吸引创业投资公司进区服务，西安高新区会同工商部门制定了5条政策，解决了创业投资公司注册与政策待遇问题。即，按有限公司注册；注册资本不低于50万即可；可全额投资；50%以上风险投资投在高新技术企业的创业投资公司即可视为高新技术企业，享受区内高新技 3

术企业税收优惠政策；每笔风险投资可抽取3%作为风险准备金。

目前西安高新区已经吸引了200多家创业投资公司落户，注册资本超过50亿元。西安高新区管委会还创办了担保公司，主要目的是发挥探索引导作用和对接、吸引国家、省、市的专项担保资金入区。

3、管委会内部考核制度

西安高新区管委会内部实行严格的季度、年度计划与考核。计划与考核的对象涵盖管委会的每一项职能、每一项工作，全部量化，计算分值，把工作任务完成百分比的平方作为奖金发放的比例数，以加大奖惩的力度。年度考核分职员、副处级、处级三个层级进行，在同层级考核中处于末位的降一级使用，连续两年位列后10%的也降一级使用。考核结果不仅与自己，也与其上级领导的奖金层层挂钩。对考核评价有异议的，可提出申诉，由管委会主任裁决。

4、体制创新

西安高新区把体制创新当作高新区的生命来看，不仅自身不断创新，对进区企业的体制创新也有要求。例如，不管企业的名气、规模、投资有多大，只要是国有独资的生产企业一律不准进区落户，要进区就必须合资转制。这种看似歧视性的做法却让很多进区投资的国有企业尝到了转制的甜头，企业、高新区、社会全面受益。

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5、敢于大手笔超前投资

西安高新区对认准的事情，敢于在科学规划安排的基础上，进行大规模、大手笔、集中、超前的投资建设。如，在土地大面积整理储备、大范围整体开发、大规模标准厂房建设、大规模孵化器建设等方面，都取得了形象与效益的双丰收。管委会高质量的建设投资与管理，增强了市场资源积极跟进的信心，保证了管委会的超前投资不出现大的败笔。

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