成本法+基准地价房地产估价技术报告(4000字)

来源:m.fanwen118.com时间:2021.8.16

房地产估价技术报告

一、个别因素分析

1.交通条件

估价对象坐落于天津市宝坻区老城区西北侧,东临北街、南临西街、西临近西城路、北临近北城路,交通便捷度高,道路通达能力较强。

2.基础设施条件

估价对象的宗地红线外基础设施达到“五通”,红线内“五通一平”(给水、排水、通电、通讯、通路和场地平整)。

3.环境状况

估价对象属于宝坻区中心城区二级住宅用地,三级商业用地,南距宝坻区一级商业中心—东街约400米,附近有宝坻百货大楼、富达商城、春起国美电器、永基伟业电器商城等大型商业网络。

二、区域因素分析

宝坻地处京、津、唐三角的中心腹地,北倚燕山,西靠首都,东临渤海。城区西北距北京70公里,东距唐山80公里,东南距中国北方重要的国际港口天津新港90公里,东距秦皇岛港200公里,以宝坻为圆心百公里半径范围内有3700万人口,占京津冀北地区总人口的60%。从宝坻出发5小时车程范围内,可覆盖华北、东北、西北、中原的47个大中型城市,辐射3亿人口,市场空间十分广阔。

宝坻拥有高密度的立体交通网络,毗邻首都和天津两大国际机场和天津新港、秦皇岛港、京唐港三大港口;京沈、津蓟两条高速公路十字交汇,纵横穿越宝坻全境,并留有6个出口;宝坻境内及周边另

有京唐、津围等12条国家级干道;境内铁路与全国铁路网相连;穿越宝坻的蓟塘高速公路即将开始建设,京沪津蓟高速联络线正在规划中;规划中的“北京--宝坻--天津城际快轨”贯穿宝坻全境,宝坻京津通衢的地位日益巩固。

宝坻现有工业企业5000余家,逐步形成了轻纺服装、食品、文体、建材、地毯、家具六大支柱产业,机械、塑料、汽车、电子、生物制药等行业正在迅速崛起。香港合生创展集团、中国飞跃集团、大连实德集团、日本根来株式会社等一大批国内外知名企业先后投资宝坻,显示出宝坻巨大的“磁石”效应。以宝坻为圆心5小时车程范围内拥有各类企业65万家,可提供电子信息、汽车、冶金、化工、生物技术与现代医药、新能源及环保等产业所需要的丰富的配套资源。

三、市场背景分析

宝坻区具有优越的区位条件、丰实的自然资源、优美的城乡环境以及良好的投资环境,产业结构也颇具特色,近年来,工农业发展迅速。加大了对各类房地产的需求,房地产市场得到快速发展。

宝坻区城镇区域的改造,人们生活水平不断提高,商品房市场得到快速发展,旧有平房需求量相对较少,估价对象所坐落区域为宝坻县城关镇原边缘区域,生活配套服务设施相对较差,市场交易不活跃、需求较少。

四、最高最佳使用分析

最高最佳使用是指法律上许可,技术上可能,经济上可行,经过充分合理的论证,能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。由于本次估价的目的是房屋拆迁服务的,因此以保持现状为估价前提。

五、估价方法选用

根据关于印发《城市房屋拆迁估价指导意见》的通知》(建住房?2003?234号)相关规定住宅拆迁估价一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的,可以采用其他估价方法。本次估价对象均为平房,除正房外还有倒(厢)房和棚房,周围同类型房屋近期交易案例较少,考虑到其特殊性,本次评估以成本法作为本次评估的评估方法,其中土地价格采用基准地价修正法。

成本法,求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格,扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。重置价格或重建价格是建筑物正常的价格。其具体构成包括下列内容:1、土地取得费用;2、开发成本;3、管理费用;4、投资利息;5、开发利润。

基准地价修正法就是在政府确定并公布了基准地价的地区,利用有关调整系数将估价对象宗地所处地段的基准地价调整为估价对象宗地价格的方法。

六、估价过程

(一)住宅用地价格评估

估价对象位于东至藕塘北路;南至钱姚公路;西至西环路;北至锡宜高速公路。本次评估采用无锡市市区基准地价更新成果。本案例属于无锡市市区四级工业用地住宅用地,基准地价为480元/平方米。

1.区域因素修正

成本法基准地价房地产估价技术报告

成本法基准地价房地产估价技术报告

2.容积率修正

通过实地调查,该片住宅区街巷较窄,现场查勘容积率在0.6~0.65之间,本次评估容积率取值0.65,容积率修正系数取0.80

3.期日修正

基准地价估价时点为20xx年1月1日,至估价时点该区域地价稳定,根据天津市宝坻区地价上涨情况,期日修正取值1.00。

4.使用年期修正

本次评估划拨土地使用权,根据天津市有关规定,按出让土地评估,最终按房地产评估价格扣减上缴的土地出让金,年期修正系数为1。

5.开发程度修正

估价对象为“五通一平”(上水、下水、供电、通讯、道路及场地平整)住宅用地,划拨取得。基准地价内涵为“六通一平”(上水、下水、供电、通讯、供热、道路及场地平整),需要进行开发程度修正,根据天津市人民政府津政函[2006]40号《关于公布实施天津市中心城区及各区县城镇基准地价更新成果的批复》、《天津市城镇土地

定级估价成果报告-宝坻区》,宝坻区的基础设施投资价格,供热费用取55元/平方米。

6.计算土地单价

土地单价=基准地价×(1±修正率)×年期修正系数×期日修

正系数×容积率修正系数—开发程度修正

=620×(1-9.27%)×1×1×0.8—55

=395

住房地价=土地单价/容积率

=395/0.65

=608元/平方米。

(二)平房价格评估

1.采用成本法评估正房(砖木)建筑物价格。

(1)建筑安装工程费:

根据《20xx年天津市建筑工程预算基价》及《天津市建筑工程造价信息》造价指数,近年来,建安造价基本稳定,确定估价对象建筑安装工程费550元/平方米。

(2)前期工程费、管理费取值5%,包括:管理费2%、质检费0.3%、招标费0.2%、不可预见费2.5%。前期工程费、管理费为27.5元/平方米。

(3)配套工程费及增容费

无单独工程配套。

(4)管理费用

管理费取建安费和施工前期费的4%,则该项费用为:

(27.5+550)×4%=23元/平方米。

(5)投资利息

参照同类型房地产开发项目开发期,设定估价对象开发期为两个月,按照估价基准日一年期贷款利率5.85%计算利息。

[27.5+550+23]*5.85%*1/6=6元/平方米。

(6)开发利润

参照天津市及宝坻区同类型房地产开发项目利润率,结合相关资料,确定估价对象房地产开发利润为上述几项之和的10%。 (27.5+550+23+6)*10%=61元/平方米。

建筑物成本=(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)

=27.5+550+23+6+61

=667.5元/平方米。

根据实际观察法确定正房建筑物成新率为0.8。

正房建筑物价格=667.5*0.8=534元/平方米。

正房房地产单价=建筑物价格+居住用房地价

=534+608

=1142元/平方米。

根据天津市住宅房屋交易转让的有关规定,划拨住宅用地应扣除相当于房地产市场价格的1% 的土地出让金,故扣除土地出让金后的正房房地产单价为:1130元/平方米。

2.采用成本法评估砖木结构倒(厢)房建筑物价格。

(1)建筑安装工程费:

根据《20xx年天津市建筑工程预算基价》及《天津市建筑工程造价信息》造价指数确定,近年来,建安造价基本稳定,估价对象建筑安装工程费550元/平方米。

(2)前期工程费、管理费取值5%,包括:管理费2%、质检费

0.3%、招标费0.2%、不可预见费2.5%。前期工程费、管理费为27.5元/平方米。

(3)配套工程费及增容费

无单独工程配套。

(4)管理费用

管理费取建安费和施工前期费的4%,则该项费用为:

(27.5+550)×4%=23元/平方米。

(5)投资利息

参照同类型房地产开发项目开发期,设定估价对象开发期为两个月,按照估价基准日一年期贷款利率5.85%计算利息。

[27.5+550+23]*5.85%*1/6=6元/平方米。

(6)开发利润

参照天津市及宝坻区同类型房地产开发项目利润率,结合相关资料,确定估价对象房地产开发利润为上述几项之和的10%。 (27.5+550+23+6)*10%=61元/平方米。

建筑物成本=(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)

=27.5+550+23+6+61

=667.5元/平方米。

根据实际观察法确定倒(厢)房建筑物成新率为0.75。 倒(厢)房建筑物价格=667.5*0.75

=500.625元/平方米。

≈500元/平方米

3.采用成本法评估简易结构棚房建筑物价格。

根据现场查勘,参考《20xx年天津市建筑工程预算基价》及宝

坻区实际情况,重置成本取400元/平方米,根据实际观察法确定棚房建筑物成新率为0.75。

400*0.75=300元/平方米

程庆林所有的棚房由于维修保养情况较差,评估价格在300元/平方米的扣减30元/平方米。

4. 采用成本法评估围墙

人工挖地槽: 0.5m×1m×1m=0.5m3

0.5m3×18.712元/m3=9.36元

3:7灰土垫层: 0.2m×0.4m×1m=0.08m3

0.08m3×108.46元/m3=8.68元

C10混凝土垫层: 0.1m×0.4m×1m=0.04m3

0.04m3×313.71元/m3=12.55元

砖基础: 0.37m×0.2m×1m=0.074m3

0. 074m3×219.86元/m3=16.27元

砖墙: 0.24m×2m×1m=0.48m3

0.48m3×238.9元/m3=114.67元

因单户围墙较短、结构简单、建设期短,在估价结果最后确定时适当考虑其他的费用和利润。

由以上计算合计得每延米围墙的成本为:

9.36+8.68+12.55+16.27+114.67=162元

目测成新率:0.60

评估值取整为100元/延米。


第二篇:房地产估价报告-办公楼-成本法 6600字

目 录

第一部分 致委托方函.................................2

第二部分 估价师声明.................................3

第三部分 估价的假设和限制条件.......................4

第四部分 房地产估价结果报告.........................5

一、委托方......................................... 5

二、估价方......................................... 5

三、估价对象....................................... 5

四、估价目的....................................... 6

五、估价时点....................................... 6

六、价值定义....................................... 6

七、估价依据....................................... 6

八、估价原则....................................... 6

九、估价方法....................................... 6

十、估价结果....................................... 7

十一、估价人员..................................... 7

十二、估价作业日期................................. 7

十三、估价报告应用的有效期......................... 7

第五部分 房地产估价技术报告.........................8 一、个别因素分析...................................8

二、区域因素分析...................................8

三、市场背景分析...................................9

四、最高最佳使用分析...............................9

五、估价方法选用...................................9

六、估价测算过程...................................9

七、估价结果确定...................................11

第六部分 附件......................................11

一、致委托方函

XX学院:

承蒙贵方委托,我公司对位于武汉市洪山区XXXXX大楼进行房地产价格评估,评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值,评估工作至20xx年06月19日结束。

我公司严格按照国家有关法律法规和《房地产估价规范》的要求,根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,依据贵方提供的相关资料,选用适宜的估价方法,通过综合分析影响房地产价格因素,进行认真测算,最终确定估价对象在估价时点20xx年6月19日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币1518.415万元。详细情况请见《房地产估价结果报告》。

法人代表: XX

二○一四年六月十九日

2

二、估价师声明

我们郑重声明:

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结

论,但受到本估价报告中所列的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人

利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析,形成意

见和结论,撰写本估价报告。

5、估价人员已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘查。

6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

7、本估价报告结果仅作为委托方在本次估价目的下使用,不得做其他用途,

未经本估价机构书面同意,本报告的全部或者任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供,也不得以任何形式公开发表。

8、估价人员只对估价过程和结论合乎估价技术规范及职业规范负责,对委托

方的最终定价决策不负直接责任。

估价师签名: XXX 注册房地产估价师注册号: 20XXXXXXXX

3

三、估价的假设和限制条件

一、假设条件

1、本报告以委托方提供的资料真实、合法、完整为假设前提。

2、本报告估价结果为估价对象在估价时点的公开市场价格,不考虑短期变现因素的影响。

3、委托方合法取得现有产权资料。用途并能保持目前的使用环境和条件为前提。

4、估价人员对估价对象的现场勘查仅限于估价对象的外观和使用状况,并未对结构等内在质量进行测试。本报告以估价对象内在质量符合国家有关标准并足以维持其正常使用为前提。

二、限制条件

1、本估价报告由文华学院委托,已取得其书面同意。

2、本评估报告中所依据的有关资料系由委托方提供,并对其真实性负责。因委托方提供的资料失真造成评估结果有误,评估机构和评估人员不承担责任。

3、本报告使用者在应用本估价报告时,应明确本次评估的价格定义及本估价报告中的“估价的假设和限制条件”。本报告估价结果是估价对象在满足全部假设与限制条件下,于估价时点20xx年6月19日、利用条件下的房地产公开市场价格,若估价时点、土地利用方式、土地级别、房屋利用状况等影响房地产价格的因素发生变化,则评估价格应作相应调整。

4、本报告对估价对象市场价格的把握,仅相对于估价时点的假设条件、市场状况而言,并未考虑市场价格波动、国家经济政策发生变化、强制力因素以及其他不可抗力等因素对估价对象房地产价格的影响。

5、土地设定用途及设定年期的说明:估价时点估价对象现状用途为“办公楼”,本次估价时以估价对象的现状用途符合规划及有关规定为前提,估价设定用途为综合。土地使用年限设定为自估价时点起的剩余出让年限。

6、本报告由XXX评估有限公司负责解释。

4

四、房地产估价结果报告

一、委托方

委托单位:XX

地 址:XXX

法人代表:XXX

联 系 人:XXX

联系电话:027-8XXXXXX

二、估价方

估价机构名称:XXX房地产评估有限责任公司

资 质:具备在全国范围内从事土地评估、房地产评估的资格 资质证书号:A200611034、武汉建房估资准字[2008]第1256号 法人代表:XXX

单位地址:XXX

联系电话:(027)5XXXXXX

三、估价对象

(一)估价对象的范围

根据委托方提供的评估范围,本次估价对象为武汉市XXXX

(二)估价对象的区位条件

“XXX楼”位于洪山区湖北省武汉市XXX,位于华中科技大学附近,周边环境优美。

(三)估价对象物质实体状况

城建大楼的性质属于办公房地产,共有5层。根据《武汉市房屋重置价格标准》,结合建成年限及估价人员实地勘查状况,确定估价对象为九成新,新建结构为钢混二等,。建筑面积5800m2 ,于20xx年6月16日建成竣工验收合格。建筑物和装修情况详情见《房地产勘查表》。

四、估价目的

5

为委托人以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押物市场价值参考。

五、估价时点

估价时点为二零一四年六月十九日。

六、本次评估价值定义

本报告所确定的价值为估价对象房地产在估价时点完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产公开市场价值。

七、估价依据

1、 中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)

2、《中华人民共和国土地管理法》

3、《中华人民共和国城市房地产管理法》

4、 委托方提供的委估房地产有关资料

5、 评估人员现场勘查、摄影和记录

6、 现时武汉市房地产市场相关价格信息。

7、 武汉市建设工程价格信息。

八、估价原则

1、 独立、客观、公正、公平原则

2、 合法原则

3、 估价时点原则

4、 替代原则

5、 最高最佳使用原则

九、估价方法

按照《房地产估价规范》的要求,根据当地房地产市场发育状况并结合估价对象的具体特点而确定。本次估价根据估价目的及估价对象的区位条件和用途 6

以及实地勘察结果,以成本法作为本次评估的评估方法。

成本法,求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格,扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。其计算公式为:

房地产价格=土地价格+建筑物重新构建价格-建筑物折旧

=土地重新构建价格+建筑重新构建价格×成新率

十、估价结果

经过评定估算,最终确定估价对象在估价时点的客观合理价值(总价值)为人民币1518.415万元。

大写:壹仟伍佰壹拾捌点肆壹伍万圆。

十一、估价作业日期

20xx年6月8日至20xx年6月19日。

十二、估价报告应用的有效期

本房地产抵押估价报告应用的有效期从估价报告出具之日起计,一年内有效。

十三、估价人员

评估:XXX

复核:XXXX房地产估价公司

7

五、房地产估价技术报告

(一)因素分析

1、权属状况:

于20xx年6月16日以出让方式取得了该宗地的土地使用权,《国有土地使用证》证号为武国用(2002)字第×××号),其地号为××××,证载用途为教育用地,土地使用权终止日期为20xx年6月16日,土地面积为1788平方米。

2、地理位置状况:

委估对象位于武汉市洪山区XXX,临近XX路,地理位置较优越,周边各超市、学校、休闲等配套比较齐全。

3、建筑物情况:

建筑物于20xx年6月16日竣工,建筑面积合计为5800平方米。建筑物和装修情况详情见《房地产勘查表》

(二)区域因素分析

区域因素是指评估物业所在地区的自然条件与社会、经济条件,这些条件相互结合所产生的地区特征,对地区内的房地产价格水平有决定性的影响。

1)地理位置: 武汉是中国中部政治商业中心城市。东经113°41′-115°05′,北纬29°58′-31°22′。属华中地区的最大都市,中国大陆七大中心城市之一。下辖武汉特区江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山、东西湖、汉南、蔡甸、江夏、新洲、黄陂等13个区。本次评估物业位于武昌区。武昌区位于武汉经济特区中部,是武汉市开发较早的商业中心区,地理位置得天独厚。

2)自然条件:

武汉位于亚热带季风气候区,本区气候的主要特点是:冬温夏热、四季分明,降水丰沛,季节分配比较均匀;雨量充沛,年均量为1,810 毫米。

3)交通条件:

武汉市交通条件运输发达,初步建起以国际港口、国际机场、现代化客货口岸和站场为枢纽,以高速公路、水运为骨干的海陆空立体综合运输网格,日趋成为中南国际物流中心和客运中心。

8

(三)市场背景分析

国家实施了积极的财政政策和宽松的货币政策,这是推动楼市前进最有利条件,一系列救市政策的出台十分明显的向社会传达了国家对房地产市场的重视,导致大量的社会财富向房地产市场流动。

(四) 最高最佳使用分析

房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提,估价对象目前作为办公楼使用,它所分摊土地的批准用途为教育用地,其所在建筑物的设计用途为办公楼,估价人员从法律上允许、技术上可能、经济上可行的角度进行综合分析,认为估价对象目前的实际用途为其最高最佳使用。

(五)估价方法选用

估价人员深入细致地分析了评估项目的特点和实际状况,并研究了委托方提供的及所掌握的资料,在实地勘察和调研的基础上认为,估价对象所在位置类似房屋交易市场活跃度较高,考虑到估价对象具有收益的房地产,租赁市场状况良好,为使估价结果具有科学性、准确性、客观性,本报告拟采用成本法对估价对象进行综合评估。

(六)估价过程

1、成本法的基本公式:

房地产价格=土地重新构建价格+建筑重新构建价格×成新率

2、估价过程

A土地在估价时点的市场价格

(1)取得土地费用

①土地毛地价测算 根据委托方提供的《武汉市土地使用权出让合同》及委托方的介绍,教育用地毛地价为2600元/m2

②土地开发及其他费用 调查估价对象附近土地开发费用情况并结合估价对象情况确定估价对象土地开发费用为400元/m2

9

③土地取得费用 土地取得费用==土地毛地价+土地开发及其他费用 =2600+400=3000元/m2

(2)利息 假设估价对象建设周期为一年,年利率以估价时点金融机构贷款利率为标准,一年期贷款利率为5.85%,计算中只计单利,则:

利息=3000×1×5.85%=175.5元/m2

(3)利润 参照市场情况和估价对象项目情况,取开发商利润10%,则: 利润=3000×10%=300元/m2

(4)管理费 按土地取得费的2.5%计算,则:

管理费=3000×2.5%=75元/m2

(5)税费 各项费用之和的5.5%,则:

税费=(3000+175.5+300+75)×5.5%=195.28元/m2

(6)土地在估价时点的市场价格

=土地取得费用+利息+利润+管理费+税费

=3000+175.5+300+75+195.28=3745.78元/m2

土地价格=3745.78×1788=669.745万元

B建造建筑物费用及正常利税

(1)房屋建造成本

①建安工程造价 确定建安工程造价为1200元/m2。

②建材行业统筹基金 取建安费用的1%,则:

建材行业统筹基金=1200×1%=12元/m2

③不可预见费 取建安费用的5%,则:

不可预见费=1200×5%=60元/m2

④红线内市政费 取建安费用的10%,则:

红线内市政费=1200元×10%=120元/m2

⑤其他费用 其他费用包括勘探费、规划设计费、竣工图费、质量监督费、工程监理费、招标费等,合计其他费用单价为110元/m2

房屋建造成本合计=①+②+③+④+⑤=1502元/m2

(2)利息 估价对象建设周期为一年,年利以估价时点的金融机构贷款利率为标 10

准,一年期利率为5.85%,计算中只计单利并假设资金为均匀投入,则: 利息=1502×5.85%×1/2=43.93元

(3)管理费 按房屋建造总成本的2.5%计算,则:

管理费=1502×2.5%=37.55元/m2

(4)利润 按开发商利润为10%计算,则:1502×10%=150.2元/m2

(5)税费 同土地部分的计算说明,按上述1、2、3、4各项之和的5.5%计算,则:

税费=(1502+43.93+37.55+150.2)×5.5%=95.35元/m2

(6)房屋综合建筑成本 房屋综合建筑成本为上述1)至5)项之和,即: 1502+43.93+37.55+150.2+95.35=1829.03元/m2

(7)建筑物现值 根据估价对象建筑结构、建成年代和保养程度,确定其成新率为80%,则:

建筑物单价=房屋综合成本×成新率=1829.03×80%=1463.224元/m2 建筑物现值=1463.224×5800=848.67万元

C估价对象的积算价格

估价对象价格=土地在估价时点的市场价格+建筑物现值

=669.745+=848.67=1518.415万元

(七)、估价结果确定

委估房地产价值为1518.415万元,大写:壹仟伍佰壹拾捌点肆壹伍万圆。

六、附件:

附件一:房屋所有权证复印件

附件二:估价对象地理位置图

附件三:估价对象现成照片

附件四:估价机构企业法人营业执照复印件

附件五:估价机构资质证书复印件

附件六:估价人员执业资格证书复印件

附件七:估价人员执业资格证书

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