物业公司人员流动分析报告

随着今年全国“用工荒”的持续蔓延，作为劳动密集型的物业管理行业也日益面临“招人难”、“留人难”、“用人难”的困境。截止2011年3月末，物业公司人员编制2455人，实际在册人数2260人，人员在岗率92.05%；管理人员编制393人，实际在册人数381人，管理人员在岗率96.95%；非管理人员编制2062人，实际在册人数1879人，非管理人员在岗率91.13%。2011年1月至3月累计招聘入职614人，其中管理人员入职20人，一线操作人员589人；2011年1月至3月累计离职230人，其中管理人员21人，一线操作人员209人。针对以上人员流动情况，对其原因及对策进行了分析。内容如下：

一、人员流动的主要原因:

1、外部原因：一是产业转移，农村劳动力当地就业，造成各大城市用工荒的局面。国家经济结构调整效果逐步显现，对农村采取惠民政策，促使许多农村劳动力当地就业，而就近在家乡就业，工资待遇不会低多少，消费水平低，住宿回家等开支减少，又可兼顾父母孩子，造成农村劳动力锐减；二是公司一线操作服务岗位人员，有相当部分是租用天通苑周边的燕丹、中滩、北七家等地的平房，但根据北京市及昌平区的统一规划，这些地方的平房逐步安排拆迁，导致租住在这些地方的人员不得不考虑搬离，这无形中增加了他们的生活成本，在自己收入没有提高或者在提高很小的前提下，他们都选择了能够提供住宿或者工资待遇较高的地方；三是保安、保洁、绿化等一线操作服务岗位社会地位低，岗位含金量差，且学不到一些专业技能，致使80后的外地农民工对这些岗位不感兴趣。

2、内部原因。

原因一：公司一线操作服务员工工作时间长、劳动强度大、工资及福利待遇偏低。

（1）工作时间长。如保洁员、维修工执行每周单休日工作制，每天工作8小时，月均工作时间比国家规定月均工作时间多出40小时（5天）；秩序维护大队大部分岗位及绿化工每天工作8小时，全月没有休息日；地库车管员两班倒，每天工作12小时，全月没有休息日。

（2）劳动强度大。由于经济适用房物业服务费用低的客观原因，一线操作服务岗位的劳动定额均比同行业高。如绿化工按管理区域每10000平米绿化面积配1人，同行业绿化工按管理区域每4000-5000平米绿化面积配1人；如保洁员按多层每168层配1人，塔楼每48层配1人，小高层每150层配1人，户外面积按1.8万平米配1人。同行业保洁员按多层每90-100层配1人，塔楼每30-32层配1人，小高层每105-110层配1人，户外面积按0.9万平米配1人。

（3）工资及福利待遇偏低。保洁员、绿化工、库管员月工资标准为1200元，略低于周边物业公司相同岗位工资，此外其他公司解决以上岗位人员的一日三餐或给予伙食补贴。

原因二：公司一线操作服务员工无法请长假导致离职。此类原因在离职中占有近30%的比重，由于一线线操作服务人员工作状态处于“一个萝卜一个坑”，因此此很难请到长假，导致员工离职。请长假目的有以下几种：回家探亲；回家定亲或结婚；身体原因；其它原因。

原因三：基层管理人员管理方法与手段落后，对下属关心不够。班组基层管理人员多数文化程度不高，未受过较为系统的管理理论培训，工作压力大时，使用粗暴的管理方式，原因分析不到位，技术指导不够，却在班前指导、班后总结时语气生硬、态度恶劣，造成部分员工离职。

原因四：缺乏良好的企业文化，员工没有归宿感。良好的企业文化建设就是要促使员工共同遵循一样的价值观、信念、经营哲学和行为准则，从而形成强大的凝聚力和协同力。解决这个问题的关键是树立“以人为本”的意识，尊重人才，培养人才，形成互相认同的企业文化。

二、人员流失对策

为解决好坚实的人力资源保障，物业公司将通过采取综合长效的手段，以发展留人、以感情留人、以待遇留人，以保证队伍的较高稳定性。

（一）以员工发展为中心，创造员工职业规划发展空间，完善员工培训体系，用发展留人

物业行业是微利服务行业，从业人员工资待遇较低高、社会地位不高、工作强度较大，自然人员流失较为严重，对此公司将为员工提供开放的晋升通道和完善的培训福利，以发展留人。

1、改进人才培养制度，创造员工职业规划发展空间。完善《后备人才培养办法》，制定“专业培养和综合培养同步进行”的人才培养政策，按照一定比例对管理岗位建立“人才储备库”，设置不同等级的人才梯队，提供晋升和转岗通道。主要通过三种手段：一是明确管理人员以内部培养为主，外部招聘为辅，强化培训实效，提高员工业绩考核及综合素质考核力度；二是制定一线员工转岗计划，对本职工作表现突出并通过测评、考核的一线员工，符合条件可以转为管理岗位；三是对经过甄选考核入选的后备人才库人员，为其建立个人档案，重点对其进修培训及考察培养，每年按一定比例为重要管理岗位推荐选用。

2、强化员工职业生涯规划。通过调查员工的职业期望、发展需要及目标职位要求，为在公司工作一年以上员工设计个人职业发展蓝图。人力资源部对员工进行跟踪了解，不定期组织座谈，并组织针对性培训，以帮助员工在公司有计划、有目标的成长，实现自身的职业目标，最终起到留人目的。

3、完善员工培训体系，加快员工培养。一是设置系列课，系统学习专项技能。安排客服、前台、维修、绿化、保洁等专业技术岗位人员进行专业系列课程学习；对于计算机操作、公文写作、法律法规知识等公共类课程采也用系列课方式，实现知识系统性、实用性。并通过结业考核方式。二是丰富培训方式，采取技术比武、实操培训、外请培训、内训、拓展培训、讨论交流等多种培训形式，激发员工兴趣，充分认识培训是员工福利；三是针对后备人才队伍，公司将选派部分表现优异员工参加学历教育。

4、建立校企联合，满足公司专业人员需求。公司还积极开展校企联合，与张家口技工学校、北京卓达大学、北京交通大学及北京校产培训中心等学校的联合，培养一批物业服务专业人员。

(二)以人为本，加强公司企业文化建设，增强团队凝聚力，用感情留人

1、传承公司企业文化。公司提炼了“公平、诚信、敬业、高效”的核心价值观，在全体员工中传播“竭诚为广大业主服务，创造和谐、稳定、有序、安全、舒适的居住环境”的企业使命。同时通过公司“一报”、“一刊”、“一网站”等多种载体传承顺天通文化。

2、针对秩序维护员、卡口收费员公休问题长期得不到解决的问题，在大队全年工资总额不增加前提下，通过收费卡口下半夜（23:00-4:00）由2人减少至1人上岗及人员增编的方法，解决秩序维护员（含社区协管员）、卡口收费员每周休息一天，以达到稳定队伍目的。

3、改善员工食堂质量，解决员工住宿问题。公司对员工食堂采取集中统一管理模式，通过丰富员工用餐食谱，调整供餐时间及提高伙食标准等方式，改善员工生活质量。此外，公司还通过配合集团公司销售部清理公摊房屋及公摊房屋置换工作，拟定地下室物业用房使用方案，分批改造员工宿舍，通过此举解决员工后顾之忧。

4、畅通员工内部沟通渠道。通过定期进行员工满意度调查、定期召开员工座谈会、设置员工信箱等方式保持与员工有效沟通，增强员工队伍满意度。

5、改善员工工作环境，完善文体、娱乐设施，丰富员工业余文化生活。

(三)持续提升薪酬福利待遇，用待遇留人

在待遇方面，今年公司对一线操作岗位工资标准进行了普调，工资调幅为12.5%-25%不等，并通过考核对部分工资偏低的管理岗位也进行了调薪，提高员工薪酬满意度，保证公司员工各岗位薪酬收入水平在同行业保持在中位数以上。同时，通过提高劳保标准、对一年以上管理人员发放面值100元的生日礼品劵及完善奖惩、激励机制等方式，提高员工福利，保持队伍稳定。

只有通过为员工创造良好的发展环境、工作环境和生活环境，才能有效地招人、留人、用人，实现企业的可持续发展。

物业公司人力资源部

20xx年4月15日