估价报告

《房地产估价》课程设计任务书

一、课程设计内容

估价对象概况:金梭花园3号楼底层两层商铺待租,约2880平方米,层高

4.5米,开发商是武汉市洪山区关山房地产综合开发公司,佳辉臵业预投资开发,位于武汉市武昌区创业街。土地使用年限从20xx年10月12日至20xx年10月12日,20xx年已经交付使用。至估价时点,其权利状况明确,未发现他项权利登记及法定优先受偿权利。

估价选题题目:金梭花园3号楼底层两层商铺待租,约2880平方米,当时获得的土地使用年限为40年,至今已使用了近8年。预计利用该宗房地产正常情况下可获得的净收益是A万元,该宗房地产的报酬率是Y,试计算该宗房地产的收益价格V。

估价方法:收益法

估价结果:确定估价对象在估价时点20xx年6月24日完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为:

总价RMB2307.37万元,大写金额:人民币贰仟叁佰零柒万叁仟柒佰元整; 单价RMB8011.7元/m2,大写金额:每平方米人民币捌仟零壹拾壹元柒角。

二、课程设计总体进度计划

1、现场收集资料,并验证与估价对象有关的数据资料。

2、根据实际情况确定估价方法。

3、通过计算得出估价结果。

4、完成估价报告文本。

三、课程设计实施途径

估价依据:1、国家、省、市政府及其有关部门颁布的法律、法规和政策文件;

2、房地产估价规范(中华人民共和国国家标准GB/T 50291-1999)

3、评估人员现场查勘、实地调查之结果。

估价原则:1、合法原则。即以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分为前提估价;

2、最高最佳使用原则。即以估价对象的最高最佳使用为前提估价;

3、替代原则。即要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格;

4、估价时点原则。即要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合

理价格或价值;

5、独立、客观、公正原则。即要求房地产估价师站在中立的立场上,

分析、测算和判断估价对象客观合理的价格或价值。

估价方法:根据《房地产估价规范》,“收益性房地产的估价,应选用收益法作为

其中的一种估价方法”。由于估价对象系经营用房,属收益型物业,

且预期经营状况较乐观,具有潜在收益,故可采用收益法进行评估。 因此,根据本次评估的特定目的,评估人员严格遵循房地产估价原则,在认真分析研究所掌握的资料,进行实地调查之后,针对估价对象的实际情况,确定运用市场比较法、收益法作为本次估价的基本方法,并对以上方法测算的价格进行综合处理,最终求取估价对象的总价格和单位价格。

市场法:选取估价对象同区域范围内的三个可比实例A、 B 、C,建立这三个可比实例的价格基础,然后对这三个可比实例分别进行交易情况,交易日期,房地产状况得修正,求取比准价格,即为估价对象的价格。采用公式:

比准价格=可比实例价格×交易情况修正×交易日期修正×区域因素修正

×个别因素修正 或:比准价格=可比实例价格×100100100(........)××× (........)(........)(........)100

收益法:预计估价对象未来的正常净收益,然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值,以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。其本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。

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估价测算过程:见18-29页. n 式中:V为收益价格;Ai为年净收益;Y资本化率;n为未来可获收益的年限。

房地产估价报告

估价项目名称: 光谷创业街金梭花园3#楼底层临街商铺 委托估价方: 湖北佳辉臵业有限公司 受理估价方: 工程管理房地产估价小组 估价人员: xxxxxx

估价作业日期: 二〇〇九年六月二十四日至二〇〇九年七月二日 估价报告编号: 《房地产估价》课程设计[2009]11号

目 录

致委托估价方函…………………………………………………………5

房地产估价小组声明……………………………………………………6 估价的假设前提和限制条件……………………………………………7 房地产估价结果报告……………………………………………………9

一、估价对象概况…………………………………………………9

二、估价目的………………………………………………………9

三、估价时点………………………………………………………9

四、评估价值定义…………………………………………………9

五、估价依据………………………………………………………10

六、估价原则………………………………………………………10

七、估价方法………………………………………………………10

八、估价结果………………………………………………………11

九、估价报告应用有期……………………………………………11

十、估价作业时间…………………………………………………11 十一、估价人员……………………………………………………11 房地产估价技术报告………………………………………………… 12

一、个别因素分析…………………………………………………12

二、区域因素分析…………………………………………………12

三、估价方法与测算………………………………………………18

致委托估价方函

湖北佳辉臵业有限公司:

我们06工程管理估价小组于20xx年6月17日接受贵公司委托,对光谷创业街金梭花园3#楼底层临街商铺预期可能实现的市场价值进行评估,估价目的是为该商铺出售或招商提供价值参考依据。我们小组自20xx年6月17日收到贵公司提供的项目相关资料后,组织人员于20xx年6月24日至20xx年7月2日对估价对象----光谷创业街金梭花园3#楼底层临街商铺预期可能实现的市场价值进行了评估。评估人员在现场勘查、市场调查的基础上,根据国家与地方的有关政策法规、国家标准《房地产估价规范》和我们小组掌握的房地产市场资料,结合贵公司提供的资料和本次评估的估价目的,遵循科学、公正、客观、独立的原则,按照估价程序,选用了市场比较法和收益法进行分析、测算和判断,确定估价对象光谷创业街金梭花园3#楼底层临街商铺在20xx年6月24日完整权利状态及满足各项假设限制条件下预期可能实现的市场价值为RMB3293.66万元,大写人民币叁仟贰佰玖拾叁万陆仟陆佰元整;单价9192元/平方米, 每平方米大写人民币肆仟壹佰玖拾贰元整。

特此函告!

工程管理房地产估价小组

代表人:xxx

20xx年7月2日

房地产估价小组声明

我们特此郑重声明:

1 、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2 、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论,但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3 、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4 、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。

5 、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘查并进行记录,但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况。尤其因提供资料有限,我们不承担估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性调查和相应权益的责任,也不承担对其他被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。

6 、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

7、本估价报告仅是在报告中说明的假设限制条件下对估价对象正常市场价格进行的合理估算,报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据,估价对象权属界定以房地产权属管理部门认定为准。

8、本估价报告所依据的有关估价对象建筑面积和权益资料,包括各种法律文件如《房地产权证》等有关资料复印件均为委托方提供,委托人应对资料的真实性和可靠性负责。

9、如果委托方以隐瞒、欺骗等不正当手段,致使估价人员在本估价报告中选用了错误的数据,相应责任由委托方承担。

估价的假设前提和限制条件

一、本次估价的假设前提

1、本次估价以估价对象的证载用途整体、持续使用为估价前提,即估价对象以商业用房用途为整体、持续使用为估价前提。

2、本次估价假定委托人拥有估价对象房地产完全产权为前提、以估价对象在估价时点时的状况为依据进行估价,即估价对象的房屋所有权及国有土地使用权不存在抵押权及共有权人为假设前提下的房地产正常市场价格。

3、在评估过程中,我们假定该物业的所有权人在公开市场上出售该物业,且不包含所有权人凭借递延条件合约、售后租回、合作经营、管理协议等附加条件以抬高该物业权益价值的情况。

4、本次估价假设在估价对象土地使用权法定年期内,该物业所有权人对该物业享有自由及不受干预的使用、转让、收益、处分等合法权益。

5、我们曾于20xx年6月21日至20xx年6月22日进行现场查勘,但并未对建筑基础、结构等隐蔽工程进行测量,因此无法确认该物业是否存在结构性损坏或质量问题。同时,未进行实地丈量以核实该物业的土地面积及建筑面积,因此我们将采用委托方提供的估价对象的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》(武新国用(2001)字第038号,第039号,第040号,第041号)上载明的面积,即建筑面积为约2880平方米为本次估价的前提条件。

6、网上搜集的估价对象资料,本次评估是网上提供的与该项目有关的法律文件、权属证明及相关资料真实有效为前提的。

二、本次估价的限制条件

1、估价对象地段等级依据《武汉市市区二○○四年商业用地级别与基准地价图》及《武汉市征税等级图》确定。

2、估价对象土地使用权取得方式为出让,根据估价对象的《国有土地使用证》( 武新国用(2001)字第038号),估价对象的土地使用权终止日期至20xx年10月16日止,即估价时点开始土地剩余使用年限为32年。本报告评估结果已考虑该因素对房地产价格的影响。

3、本估价报告的估价结果是以估价对象房地产在估价时点的状况和估价报告对估价对象房地产的假设和限制条件为依据进行,如果房地产状况或估价报告中对估价对象房地产的假设和限制条件发生变化,估价结果应作相应调整。

4、本估价报告的估价结果没有考虑快速变现、税费转嫁等特殊的交易方式,以及可能发生的办理抵押登记、权利转移相关费用对估价对象房地产价值的影响,也未考虑国家宏观政策发生变化,以及遇有自然力和其它不可抗力对估价对象房地产价值的影响,

5、本估价报告所确定的房地产价格是在公开市场条件和本次估价目的的特定条件下形成或者成立的正常价格。如果估价目的发生变更,必须另行估价。

6、本估价报告必须完整使用方为有效,对仅使用本报告中部分内容而导致可能的损失,本评估人不承担责任。

7、本估价报告仅供房地产主管部门、委托方使用,未经本估价公司许可,不得提供给其他任何单位和个人使用,其全部或部分内容不得刊载于任何文件、公告或公开媒体上。

8、本估价报告应用的有效期为一年,自本估价报告完成之日起计,即本报告的应用之日与估价报告完成之日相差不可超过一年。本估价报告应用的有效期超过一年时,需重新进行估价。

房地产估价结果报告

一、估价对象概况

(一)估价对象区位状况

金梭花园3#楼底层两层商铺,位于武汉市武昌区创业街,关山二路与创业街交汇口的西北角,沿街商铺的业态主要是社区-街区底商,也不乏专业市场,种类繁多,例如名缘茶楼、名典咖啡、光谷创业步行街等等,大单位及高等学府环绕周边,商业气息浓厚,交通条件较便利,市政设施齐全,商业环境优越,因此综合性价比较高,未来楼盘升值幅度将会很大。但是其档次和品位基本不被本区域的主流人群所认可,如餐饮类还缺少大型高档豪华酒店;酒吧娱乐类缺少像星巴克等等国际知名品牌;健康休闲类还缺少大型娱乐休闲广场、健身俱乐部;购物类只有中小型超市,缺少大型菜市场、大型综合超市,在鲁巷,叶麻店,东湖高兴附近倒是有像鲁广、家乐福、中百仓储、中商平价这样的大超市卖场;其他的为了方便居民顾客,还缺少书店报亭,面包房,鲜花店,银行。

(二)估价对象实物概况

估价对象为金梭花园3#楼底层两层商铺,约2880平方米,层高7.5米,进深 22米。

(三)估价对象权属状况

本次评估的对象是金梭花园3#楼底层两层商铺,产权属武汉市洪山区关山房地产综合开发公司,面积约2880平方米,土地使用年限从20xx年10月12日至20xx年10月12日,20xx年份已经交付使用。至估价时点,其权利状况明确,未发现他项权利登记及法定优先受偿权利。

二、估价目的

本次评估目的是确定估价对象完整权利状态下的房地产市场价值。

三、估价时点

20xx年6月24日

四、评估价值定义

本报告所确定的价值为估价对象房地产在估价时点完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产公开市场价值。

五、估价依据

1、国家、省、市人民政府及其有关部门颁布的法律、法规和政策文件;

2、房地产估价规范(中华人民共和国国家标准GB/T 50291-1999);

3、评估人员现场查勘、实地调查之结果。

六、估价原则

1、合法原则。即以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分为前提估价;

2、估价时点原则。即要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。

3、独立、客观、公正原则。即要求房地产估价师站在中立的立场上,分析、测算和判断估价对象客观合理的价格或价值。

七、估价方法

根据《房地产估价规范》,“收益性房地产的估价,应选用收益法作为其中的一种估价方法”。由于估价对象系经营用房,属收益型物业,且预期经营状况较乐观,具有潜在收益,故可采用收益法进行评估。

因此,根据本次评估的特定目的,评估人员严格遵循房地产估价原则,在认真分析研究所掌握的资料,进行实地调查之后,针对估价对象的实际情况,确定运用市场比较法、收益法作为本次估价的基本方法,并对以上方法测算的价格进行综合处理,最终求取估价对象的总价格和单位价格。

1、市场比较法:将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。采用公式:

比准价格=可比实例价格×交易情况修正×交易日期修正×区域因素修正

×个别因素修正 或:比准价格=可比实例价格×100100100(........)××× (........)(........)(........)100

2、收益法:预计估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

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i?1(1?Y)

上式中:V为收益价格;Ai为年净收益;Y为资本化率;n为未来可获收益

的年限。 n

八、估价结果

经过评估人员实地勘察、资料分析和价格测算与判断,并结合武汉市房地产行情,确定估价对象在估价时点20xx年6月24日完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为:

总价RMB1276.815万元,大写金额:人民币壹仟贰佰柒拾陆万捌仟壹佰伍拾元整;

单价RMB4433.39元/㎡,大写金额:每平方米人民币肆仟肆佰叁拾叁元叁角玖分。

九、估价报告应用有效期

本估价报告应用的有效期为壹年,自估价报告完成之日起计。

十、估价作业时间

20xx年6月24日至20xx年7月2日

十一、估价人员

余瑶

房地产估价技术报告

一、个别因素分析

(一)估价对象权属状况

本次评估的对象是金梭花园3#楼底层两层商铺,产权属武汉市洪山区关山房地产综合开发公司,面积约2880平方米,土地使用年限从20xx年10月12日至20xx年10月12日,20xx年份已经交付使用。至估价时点,其权利状况明确,未发现他项权利登记及法定优先受偿权利。

(二)估价对象实物状况

估价对象为金梭花园3#楼底层两层商铺,约2880平方米,层高7.5米,进深 22米,开间65米。

二、区域因素分析

(一)项目所在区域市场环境与机会分析

1、东湖高新技术开发区

东湖高新技术开发区于19xx年10月正式成立。19xx年被国务院首批批准为国家级高新技术产业开发区。20xx年7月被国家科技部和外交部批准为APEC科技工业园区。20xx年2月,被国家科技部批准为国家火炬计划光电信息技术产业化基地。20xx年7月6日被国家计委正式批准为国家光电子产业基地,即谓武汉〃中国光谷(Optics Valley of China)。20xx年,东湖高新区完成企业总收入1750亿元,工业总产值1565亿元,财政收入44.5亿元。光电子产业成为武汉市第三大支柱产业。目前,高新区形成了以光电子信息产业为主导、生物工程与新医药、能源环保、机电一体化、高科技农业等高新技术产业竞相发展的产业格局。

20xx年6月在“首届全国网络媒体湖北〃光谷见面会”上据介绍光谷规划面积224平方公里,常年居住人口30万人,集聚各类高等院校48所,56个国家级科研机构,20多万各类专业技术人员和70多万在校大学生,51名两院院士。

该区域具有高校科研机构密集、高技术密集、高文化素质人群密集、高收入阶层密集的特点,以光电子为核心的教育经济、科技经济、文化经济、商贸经济、服务经济已有一定基础。

2、开发区商业在武昌商圈中的地位

从1780年前三国时代开始,以码头经济与衙门经济为显著标志,武昌商业

中心集结于司门口一带,至上世纪80年代空前繁荣。

上世纪50年代武汉长江一桥建成,打通了武昌商业东进路线。90年代在以武重、武锅、武汉大学、华中师范大学等为标志的武昌产业中心与教育中心交汇带,形成了付家坡——中南——亚贸“丁”字型商圈;20世纪随着群光百货、新世界百货等商业巨头的进驻,武昌商业中心完成在街道口黄金路口的鼎盛汇集。

2002—20xx年,历时八载,武汉东湖新技术开发区完成了“华中最大产业圈”以及“中国最大产业圈”双核心区域的聚集,以世界城光谷步行街为代表的光谷商圈从沉寂走向高歌,伴随着武昌城市东移的脚步,奏响光谷片区商业新中心的嘹亮号角。

3、光谷片区

按照武汉市居住区规划光谷片区的范围大体从鲁巷以东到森林公园延至中环线以西,从东湖以南到汤逊湖以北,约35万平方公里。光谷片区由三个子板块构成:雄楚大街、关山和汤逊湖。光谷片区区域目前在售、在建、已报规划批准的商品住宅总量约为600万m2,写字楼物业65万m2,商贸物业15万m2左右。

20xx年以来武汉市政府大力投入完善基础设施,拉通关山大道、光谷大道、佳园路以及翻修珞瑜路东路、雄楚大道,修建南湖大道,大规模优化绿化景观环境,改善投资环境,大规模“筑巢引凤”,建设面向世界的现代化光电子产业工业园区,经过多年努力,光谷片区已经成为国内一流的宜居、宜工、宜研区域。

光谷区域商务中心逐步形成。鲁巷广场商务中心的地位已经确立,将成为向民院路、鲁磨路、卓豹路、珞瑜东路、步行街延伸形成光谷区域的商务繁华中心。周边居住小区各项生活配套设施正在逐步完善,以沿街底商以及商业裙楼为主要形式。多数楼盘将底商均设臵在小区的入口处,不仅为区域内部居民提供便利,并吸引社区外人群。各楼盘商铺面积一般在2000~8000平方米不等。目前已开始投入使用的商业街经营业态来看,绝大多数楼盘对于社区商铺定位于满足日常生活如超市、美容店、药店、银行等为主。总的来说,其商业形态呈现以下特点: (1)光谷片区目前整体商业仍较为缺乏,住区级的商业正逐步兴起,社区商业可以补充和配合光谷片区的商业发展,是未来该片区商业物业的发展主流。 (2)光谷离老城区较远,大型商业配套不齐,就需要小的商业物业来支撑。光谷配套设施的不完善将使商铺拥有较大的发展空间。

(3)光谷相对高收入的人群将支撑该区域服务性产业的发展。周边日渐成熟的

十余个大、中型住宅小区的居民巨大的消费能力将成为光谷商铺的原动力。 (4)光谷经济是武汉经济很重要的增长带,光谷的发展正在不断地推进,这也促发了光谷商铺的升值空间。

(5)现有社区商铺大都销售周期较长,表明了一定的市场承受能力和对风险有较大恐惧的迹象。

(二)东湖开发区经济、社会发展数据及分析

1、人口总量及质量

从20xx年起,光谷已经成为武汉人口增长最为迅速的片区,目前光谷常住人口达60万左右,主要是高校教师学生、科研、汽发等企业、开发区内各类公司从业人员。该区域新增人口每年都在以25%的速度递增,即每年新增人口在15—20万,以此推算,到20xx年,光谷区域的总人口预计将达100万以上,成为人口过百万的城市副中心。

人口激增,高知人群集中是光谷的一大优势。统计显示,学历在高中、中专及中专以下的人口,仅占该片区人口的3%,大学专科约占14%,大学本科占54%,硕士占26%,博士及以上占3%。高学历、高薪、高素质的“三高” 人群成为光谷人口的共同特点。

上述人群形成消费需求时尚性、文化性、价格敏感性、服务质量高标准、服务内容多样化、服务时间对应性等特点。

2、收入水平及消费力分析

武汉〃中国光谷为武汉重点发展区域,在这短短8年间,聚集了巨大的社会财富、资源和人气,到10年企业总收入预计可达2800多亿元,常住人口可达100多万,区域内已经入住或即将入住的1000户以上的大型楼盘有40多个,正在开发和即将开发的大规模楼盘30多个。人均GDP和人均收入更是远高于武汉平均水平。然而,人均消费能力由于区域内娱乐休闲购物业态的严重缺失的原因,一直未能与人均收入和人均GDP相匹配。

区域内消费人群结构方面,以高中收入为主;年龄方面,由于区域内高新企业和大量高校的缘故,以20~40岁中青年为主。随着一大批国际国内知名企业以及一系列大规模高尚楼盘的开发和入驻,区域内消费人群的结构将进一步优化和提升。

由于区域内消费人群中高收入和中青年为主的结构,其消费品味和消费需

求也有其特点。追求的业态应该是时尚、多元、知名、务实而有特色的。具体可以参考下列表格。

表1 光谷片区商务人士抽样调查

估价报告

估价报告

估价报告

估价报告

估价报告

估价报告

估价报告

估价报告

3、产业结构

8年前,光谷以响亮的名字和概念震动世界;今天,光谷让人瞩目的不再是目标或者思想,而是代表财富和梦想的数字和品牌。20xx年,东湖高新区完成企业总收入1750亿元,工业总产值1565亿元,财政收入44.5亿元。

依据光谷科技新城最新规划,除了光电子信息、生物医药两大千亿产业之外,光谷将在“十一五”期末,形成光通信、移动通信、激光、半导体、消费电子、显示、创意、生物医药、能源环保、现代装备制造等规模超过100亿元的10大优势产业。

今年1—5月份,光谷光电子信息、生物医药、能源环保与新材料、现代装备制造、高新技术服务业等五大主导产业整体上扬,工业总产值、工业增加值、高新技术企业总产值、财政收入分别增长25.81%、29.50%、25.32%和30.8%。一批骨干企业加速扩张,凯迪公司投资30亿元的武汉国家生物产业凯迪能源基地,中冶南方投资15.9亿元的机电产业园均已开工建设。目前,光谷每月基本上都

有两个以上的项目开工或投产,为光谷带来源源不断的发展动力,而光谷也依托雄厚的产业发展力以每年30%的超越之势带动武昌传统城市中心向光谷转移。

4、经济相关数据

十五”期间,高新区主要经济指标年均增速达28%。20xx年,高新区主要经济指标以30%以上的速度增长,工业总产值达1150亿元,完成企业总收入1300亿元,比上年增长30%;完成全口径财政收入34.1亿元,增长30.4%。到20xx年,技工贸总收入2000亿元,工业总产值 1500亿元,财政收入60亿元。

(三)微观区域因素分析

项目位于光谷创业街与光谷大道西北方向交汇处,长飞光纤光缆有限公司对面,楚天激光有限公司旁边。地理位臵如下图1-1所示。

项目的土地所有权为关山村集体所有,属于集体用地商业开发。因产权问题空臵多年,近期产权明晰后拟进行招商。

绿色线条代表创业街,红色代表金梭花园3#楼位置

四至:关山二路与创业街交汇口。

周边环境及周边物业:华中科技大学、业园、汽发实业公司,楚天激光和SBI企事业单位职

工。

交通条件:经过的公交车有510/536/591/593/723/733/755/756/789等。

繁华程度:周边配套商业网点较多,其繁华程度良好。

公共配套设施完备程度:完备。

图1-1 可租物业一的地理位置示意图

(四)最高最佳使用分析

所谓最高最佳使用,是估价对象的一种最可能的使用,这种最可能的使用,是法律上允许,技术上可能,财务上可行,经过充分合理的论证,并能给估价对象带来最高价值的使用。最高最佳使用的一种具体表现,是以能使估价对象获利最多的用途和开发强度来衡量的。这是因为在房地产市场中,每位房地产拥有者在主观上都试图充分发挥房地产的潜力。

估价对象房屋证载用途为办公,土地证载地类(用途)为其他商服用地,实际用途为办公;根据《房地产估价规范》中的保持现状前提:认为保持现状继续使用最为有利时,应以保持现状继续使用为前提估价。因而其最佳使用方式就是按照当前的使用方式持续使用。因此,本估价报告的估价对象按办公用途进行估价符合最高最佳使用原则。

三、估计方法与测算

(五)估价方法

根据《房地产估价规范》,“收益性房地产的估价,应选用收益法作为其中的一种估价方法”。由于估价对象系经营用房,属收益型物业,且预期经营状况较乐观,具有潜在收益,故可采用收益法进行评估。

因此,根据本次评估的特定目的,评估人员严格遵循房地产估价原则,在认真分析研究所掌握的资料,进行实地调查之后,针对估价对象的实际情况,确定运用市场比较法、收益法作为本次估价的基本方法,并对以上方法测算的价格进行综合处理,最终求取估价对象的总价格和单位价格。

1、市场比较法:将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合

理价格或价值的方法。采用公式:

比准价格=可比实例价格×交易情况修正×交易日期修正×区域因素修正

×个别因素修正 或:比准价格=可比实例价格×100100100(........)××× (........)(........)(........)100

2、收益法:预计估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

V?Ai?i (1?Y)i?1n

式中:V为收益价格;Ai为年净收益;Y为资本化率;n为未来可获收益的年

限。

(六)估价测算过程

估价要求:需要评估该宗房地产20xx年6月24日的收益价格。

估价过程

(一)市场法的估价测算过程

1、可比实例与估价对象具体情况分析

选取三个与估价对象区位相近、用途相同、规模相当的类似房地产A、B、C作为可比实例。

(1)可比实例A----保利花园

保利花园位于洪山区关山一路74号(原湖北电机厂),约建成于20xx年,结构为钢混剪力墙-框架结构,总用地面积为15.62万m2(约235亩)总建筑面积为36万m2;绿化率占42.37℅;泊车位为1960个。该房地产为商住两用公寓,建筑形式以多层和小高层为主。周边配套齐全,紧邻光谷步行街,有关山超市、

关山医院、湖北中医药研究所,有中国银行、工商银行、建设银行、农业银行、招商银行、交通银行、商业银行等多家融资企业。目前市场租金为48元/㎡〃月,出租率达94%。

图为保利花园

估价报告

估价报告

(2)可比实例B---光谷SBI创业街

SBI创业街底层裙楼商铺

开发商:东湖创业股份&武汉宏宇实业公司,SBI创业街底层商铺面积共约720000 m2,经营业态主要有酒吧咖啡休闲屋、餐饮、娱乐、零售业等。在里面还有一条光谷创业商业步行街,,经营种类丰富,配套设施完善,设有1000个停车位,单间招租,租金均价130元/平方米〃月,售价10000元/平方米。

小结:该商业物业业态丰富,集办公、教育、生活、休闲于一体,整体规划与定位,与可租物业一较近,形成较强有力的竞争。

估价报告

图为光谷SBI创业街

(3)可比实例C---创业大厦(在建)

创业大厦项目底层商铺

开发商:长动集团武汉汽发实业公司,该项目地处关山一路与创业街西交汇的东北角,目前处于在建阶段,主体已基本完工,建筑面积约80000m2,共28层,其中地下1层车库,地上27层。交通便利,多路公交车可达,附近居住小区有金梭花园小区,汽发社区,长飞公寓,保利花园,消费需求较大。

小结:整层招租与单间招租均有可能,该项目一经建成将与可租物业一形成较强的竞争趋势。

估价报告

图为创业大厦

估价报告

估价报告

表一 可比实例资料

估价报告

2、可比实例修正系数

(1)建立价格可比基础。可比实例A、B、C付款方式均为在成交日期一次付清,单价均为按建筑面积计算,币种均为人民币,货币单位均为元;

(2)交易情况修正。可比实例A、B、C均属正常交易,交易情况无需修正,故修正系数分别为100/100、100/100、100/100;

(3)交易日期调整。可比实例A、B、C的成交日期与估价时点非常接近,而与估价对象类似的房地产价格在估价时点之前的一个月未出现价格波动,故交易日期不需调整,修正系数分别为100/100、100/100、100/100;区域及个别因素修正系数

(4)区域因素修正。采用直接比较调整法进行区域因素修正:首先,以估价对象的区域因素为基准(100分),将可比实例的区域因素与估价对象的区域因素进行比较、评分。如果在某个因素方面可比实例的区域因素比估价对象的区域因素差,所得的分数就低于100分,反之,就高于100分。然后,将可比实例的区域因素的得分转化为调整价格的比率,对可比实例价格进行调整。

(5)个别因素修正。采用直接比较调整法进行个别因素修正:首先,以估价对象的个别因素为基准(100分),将可比实例的个别因素与估价对象的个别因素进行比较、评分。如果在某个因素方面可比实例的个别因素比估价对象的个别因素差,所得的分数就低于100分,反之,就高于100分。然后,将可比实例的个别因素的得分转化为调整价格的比率,对可比实例价格进行调整。

(6)各项修正的具体计算。根据以上对各项因素修正的分析和评分,对各项因素修正计算见表二和表三所示。

表二 各项修正因素得分表

估价报告

表三 各项修正因素修正系数及比准价格计算表

估价报告

取平均值,估价对象比准单价为:

(4283.70+4249.20+4516.78)÷3=9216(元/㎡)(取整) 估价对象房地产的比准价格为:9216×2880=2654.21(万元)

3.市场法的估价测算结果

经过以上测算得出:估价对象总价为2654.21万元;单价为9216元/㎡。

(二)采用收益法分析测算

1、具体是选用收益法中的报酬资本化法。公式为:V =?i?1nAi n(1?Y)

2、搜集资料:⑴ 租金按使用面积计算,可供租的面积总计为2880M2。⑵租金平均为80元/m2/月。⑶空臵率为0。⑷物业管理费3元/m2/月。⑸房产税以房产租金收入为计税依据,税率为12%。

3、测算年有效毛收入

年有效毛收入=2880?80?12=276.48(万元)

4、测算年运营费用

运营费用是维持估价对象房地产正常使用或者营业所必须的费用,包括物业管理费、水电费,维修费、房产税、其他税等。

(1)估算年物业费

物业管理费用为物业管理企业对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序所收取的费用。

物管费=3?2880?12=10.368(万元)

(2)估算年管理费

管理费用包括人员工资、福利费、办公费、差旅费等,依行业标准,管理费按照估价对象潜在毛收入的2%测算,则年管理费为:

276.48×2%=5.5296(万元)

(3)估算年维修费

估价对象系钢混二等结构,根据《武汉市房屋重臵价格标准》,估价对象建筑物的重臵单价为990元/平方米。依行业标准, 维修费用按建筑物重臵价格的

1.5%计算,则年维修费用为:

2880×990×1.5%=4.2768(万元)

(4)估算年保险费

依规定,年保险费按房屋现值的2‰计算,依据国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)及《武汉市房屋重臵价格标准》,钢混结构残值率为0%,耐用年限为60年,该估价对象已有效经过8年,则年保险费为:

{990-[990×(1-0%)/60]×8}×2880×2‰=0.4942(元)

(5)估算年税费

①估价对象房地产租赁经营过程中应缴纳的房产税,依规定按照估价对象年有效毛收入的12%测算,则年税费为:

276.48×12%=33.1776(万元)

②估价对象房地产租赁经营过程中应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等,依规定按照估价对象年有效毛收入的5.85%测算,则年税费为: 276.48×5.85%=16.1741(万元)

③估算土地使用税,依武汉市规定,按照估价对象占用土地面积10元/平方米计取,则土地使用税为:

660×10=0.66(元)

故,年税费为:33.1776+16.1741+0.66=50.0117(万元)

(6)年运营费用合计

估价对象房地产经营过程中的年运营费用为年管理费、年维修费、年税费以及年保险费之和,则年运营费用为:

10.368+5.5296+4.2768+0.4942+50.0117=70.68(万元)

5、估价对象年净收益是由年有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的收入,则年收益为:

年净收益A=年有效毛收入-年运营费用=276.48-70.68=205.8(万元)

6、确定报酬率Y:在调查市场上相似风险的投资的要求的报酬率的基础上确定报酬率为10%。

7、计算房地产价格的根据过去的收益变动情况,判断未来的净收益基本上每年不变,且收益期限为有限年,故选用公式 V?A?[1?Y1] n(1?Y)

上述公式中收益期限n= 32年(土地使用年限为40年,20xx年10月到20xx年6月近8年,此后的收益期限为32年)

因此:V=205.8÷10% ×{1-[1÷(1+10%)32]}=1960.53(万元)

每平方米单价=1960.53?10000/2880=6807(元)

(七)估价结果确定

经过前面的测算,采用市场比较法测算出估价对象比准价格为RMB2654.21(万元),采用收益法测算出估价对象收益价格为RMB1960.53(万元)。

本次评估中用市场比较法求得的结果为RMB 2654.21(万元),用收益法求得的结果为RMB1960.53(万元),两种方法求得的结果较为接近,故本次评估取两种方法的算术平均数作为最后的评估结果,则:

房地产价格=(2654.21+1960.53)÷2

=2307.37万元

房地产单价=2307.37÷2880×10000=8011.7元/㎡

综上所述,考虑不可量化的因素,最终确定估价房地产在估价时点时完整权利状态下,满足各项假设条件的公开市场价值为:

总价RMB2307.37万元,大写金额:人民币贰仟叁佰零柒万叁仟柒佰元整;

单价RMB8011.7元/㎡,大写金额:每平方米人民币捌仟零壹拾壹元柒角。

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