景德镇市房地产市场调研报告

营销部

2011/02

第一部分  城市了解

一、市情简介

景德镇位于江西省东北部，历史上与汉口镇、佛山镇、朱仙镇并列为全国四大名镇，下辖乐平市、浮梁县、昌江区和珠山区，全市土地面积5256平方公里，总人口157.66万，其中非农业人口59.6万人，是国务院首批公布的24座历史文化名城之一和国家甲类对外开放地区。

景德镇是中国资本主义最早萌芽的城市之一，被西方国家称为中国最早的手工业城市。
    景德镇陶瓷产业在继承中创新发展，现在已形成了日用陶瓷、陈设艺术陶瓷、工业技术陶瓷、建筑卫生陶瓷、电子陶瓷和特种陶瓷等门类齐全的大陶瓷格局以及包括原辅材料、陶瓷生产、内外贸易、科研设计和教育等配套完整的陶瓷产业体系。

 景德镇群山环抱，绿水环绕，碧水蓝天，四季分明，是一座具有山水、生态、文化特色的城市。全市森林覆盖率达到60.9％，城市绿化覆盖率、绿地率分别达到42.89%和40.13%。
    良好的自然环境奠定了景德镇"绿色农业"的生态基础，形成了茶叶、蔬菜、养殖业三大特色农业产业。浮梁茶叶自古闻名，唐代白居易《琵琶行》中就有描写浮梁茶叶生产和贸易的诗句：“商人重利轻别离，前月浮梁买茶去。”“浮红”茶曾与贵州茅台酒双双获得1915年巴拿马万国博览会金质奖。江西德宇集团是国家级农业产业化龙头企业， “得雨活茶”被选为人民大会堂“国宴茶”；“瑶里崖玉”、“浮瑶仙芝”绿茶在全国名优茶评比中累夺桂冠。
    景德镇产业特色优势明显，工业基础扎实。除陶瓷产业外，目前已形成以机械家电、航空汽车、化工医药、电子信息、电力能源和特色食品等支柱产业，拥有昌飞公司、昌汽公司、焦化厂、华意公司、江西化纤、中景集团、德宇集团等一大批重点骨干企业，“昌河”汽车、“景德镇”瓷器和“华意”压缩机三大商标为中国驰名商标，拥有昌河汽车、华意压缩、东风药业、黑猫碳黑四家上市公司，全国唯一的直升机研发机构和主要的直升机生产基地都在景德镇。
    景德镇交通便捷四通八达，水、陆、空立体交通网络已经形成。皖赣铁路穿境而过，九景高速、杭瑞高速建成通车，济广高速、南环高速、景鹰高速正在加快建设，九景衢铁路兴建工作取得重大进展。景德镇市昌江航道可通行300吨级船舶；景德镇机场已开通至北京、上海、深圳等地航班。景德镇处于一个十字交叉的铁路运输中心和多条高速公路交汇的中心，是中部地区经济发展的“战略要地”。从区域经济格局看，向东是杭甬经济圈连接上海，向北是南京合肥经济圈，向西是武汉经济圈，向东南是福州和闽南厦漳泉经济圈。景德镇至这几个经济圈中心城市的时间都在３－4小时左右，具有接受辐射又辐射周边的区位优势，是承接发达地区产业转移最便捷的地区之一。
      

二、经济建设和社会发展

　　总体经济持续增长。据初步核算，20##年全市实现生产总值364.03亿元，按可比价格计算，比上年增长13.8%。其中，第一产业实现增加值33.64亿元，增长7.0%；第二产业实现增加值211.98亿元，增长14.8%；第三产业实现增加值118.41亿元，增长13.8%。第一产业增加值占地区生产总值的比重为9.2%，比上年下降0.3个百分点；第二产业增加值比重为58.2%，下降0.2个百分点；第三产业增加值比重为32.6%，上升0.5个百分点。全市人均生产总值达23174元，比上年增长13.0%，按上年末汇率换算达3393美元。

　　国企改革圆满完成。20##年我市成功对列入全省国有工业企业改革进展调度的48户工业企业中的62706名职工实现身份置换，一大批大中型骨干企业的资产重组项目，采取多种形式与战略投资者进行广泛的推介。通过引入企业重组、壮大租赁实体、发展创意经济等方式，实现了促进企业发展、增加就业的目标。

　　物价涨幅总体平稳。20##年全市居民消费价格总指数（CPI）为100%，与上年持平。在八大消费类别中，衣着，家庭设备用品及维修服务，医疗保健和个人用品，娱乐、教育文化用品及服务分别上涨4.3%，1.2%，3.3%和0.1%，食品，烟酒及用品，交通通讯和居住分别下降0.3%，0.8%，1.9%和2.8%。

　　就业规模继续扩大。20##年末全市从业人员94.97万人，比上年末增加2.6万人。其中城镇就业人员40.24万人，增加1.2万人。年末城镇登记失业率为3.5%，与上年末持平。

三、工业和建筑业

工业生产态势趋好。20##年，全市工业加大力度,促进主导产业集聚发展，工业生产企稳向好。全年全部工业企业完成工业总产值610.4亿元，比上年增长15.5%。其中，规模以上工业企业完成产值497.01亿元，增长21.5%。在规模以上工业总产值中，国有及国有控股企业产值196.55亿元，增长10.64%，轻工业产值152.42亿元，增长26.9%，重工业产值344.59亿元，增长19.8%。全年规模以上工业完成增加值145.19亿元，比上年增长21.5%；主营业务收入475.29亿元，增长25.97%，利税总额29.01亿元，增长21.28 %。

　　陶瓷发展呈现勃勃生机。20##年景德镇国际陶瓷博览会取得丰硕成果，内贸成交6.23亿元，外贸成交1.07亿美元，现场交易0.51亿元.全市完成陶瓷总产值100.3亿元，比上年增长42.98%，突破100亿元；陶瓷出口达10833.5万美元，比上年增长53.67%，陶瓷产业实现税收10200万元，增长21.44%。

　　园区工业发展势头强劲。20##年，全市工业园区规模以上工业完成工业总产值239亿元，占全市规模以上工业的48.09%，比上年增长31.52%，增速比全市规模以上工业快10.02个百分点，对全市规模以上工业增长的贡献率达70.43%，拉动全市工业增长15.14个百分点，成为拉动工业经济的增长极。

　　建筑业平稳增长。20##年，全市资质等级以上建筑企业完成产值27.53亿元，比上年增长16.2%。全年完成房屋建筑施工面积454.05万平方米，房屋竣工面积162.69万平方米

四、财政、金融和保险

财政收支快速增长。20##年，全市财政总收入达35.55亿元，比上年增长25.1%，其中地方一般预算收入24.33亿元，增长31.4%。全年税收完成29.85亿元，同比增长27.9%，超过财政总收入增幅2.8个百分点。税收收入占财政总收入比重83.9%，同比提高1.8个百分点。全年地方财政支出57.72亿元，比上年增长44.9%，其中，社会保障和就业支出11.23亿元，增长66.4 %，医药卫生支出4.27亿元，增长78.2%，农村水事务支出6.24亿元，增长46.6%。

　　信贷总量高位增长。20##年末，全市金融机构各项存款余额319.07万亿元，增长27.8%，突破三百亿大关，比年初增加69.41亿元。居民储蓄存款206.96亿元，比上年增长23.2%；各项贷款总额达179.09亿元，比上年增长30.5%。

　　保险业务有序开展。20##年，全市实现保费收入44534.3万元，比上年下降11.6%，其中财产险保费收入12118万元，比上年增长26.7%，赔款支出8268.1万元，比上年下降13.8%，其中财产险赔付6140万元，比上年下降21.2%。

五、固定资产投资

投资规模稳步扩张。全年完成固定资产投资330.55亿元，同比增长43.7%，增速一直保持在40%以上的高位运行态势，其中城镇以上固定资产投资317.48亿元，同比增长42.8%。在城镇投资中，第一产业投资5.91亿元，比上年增长61.7%；第二产业投资248.49亿元，增长60.8%；第三产业投资76.15亿元，增长6.2%。

　　投资结构进一步优化。20##年，我市重大项目得到有效推进，投资结构也大为改善。非国有单位投资完成260.13亿元，比上年增长54.9%，占全部投资总额的78.7%，比上年提高5.7个百分点，国有单位完成固定资产70.42亿元，比上年增长13.6%。全市亿元以上综合类投资项目22个，1000万元以上工业投资项目414个，完成投资额259.93亿元，比上年增长51.5%，占固定资产投资的78.6%。

　　房地产投资平稳增长。全年房地产开发投资24.98亿元，比上年增长8.1%。其中，商品住宅投资21.05亿元，增长1.1%；全市商品房住宅施工面积252.98万平方米，比上年增长11.2%，商品房住宅竣工面积64.15万平方米，比上年67.9%。

六、人口、人民生活和社会保障

20##年景德镇市总人口为153.62万人，其中非农业人口60.67万人。景德镇市各行政区人口数据：珠山区（景德镇市城区）28万；昌江区16万；浮梁县28万；乐平市81万。据人口变动情况抽样调查推算，20##年末全市总人口为157.66万人，比上年末增加1.14万人。全市人口出生率为13.51‰；死亡率为5.69‰；自然增长率为7.82‰。人口性别比为116.89︰100。

　　城乡居民生活水平稳步提高。20##年，城镇居民人均可支配收入14996元，比上年增长10.4%；农民人均纯收入5705.28元，比上年增长8.6%。城乡居民收入增加的同时，生活消费支出也稳步增长。城市居民人均消费支出10560.28元，比上年增长2.2%，其中食品消费支出增长1.38%。农民人均生活消费支出3927.81元，比上年增长7.23%，其中食品支出增长6.5%。城乡居民居住条件继续改善。据抽样调查，20##年末城市居民人均房屋建筑面积29.9平方米，比上年增长3.25%；农民人均住房面积49平方米，比上年增长0.3%。

　　社会保障水平进一步提高。20##年，全市企业高退休人员基本养老金按时足额发放率达100%，我市居民最低生活保障标准提高。城镇职工基本养老保险、基本医药保险、失业保险覆盖率分别达到34.64万人、33.17万人和15.18万人。农民参加新型农村合作医疗人数91.82万人。

　　社会福利事业继续发展。20##年来，全市社会福利机构49个，各类收养性社会福利单位床位4889张；收养各类人员124人，比上年增长18.1%。

七、城市建设

20##年通过了全国城市公共文明指数测评，再次荣获江西省文明城市和江西省卫生城市称号。重点工程建设加快，新五中建成并投入使用，体育馆、妇幼保健院、光明电影院主体工程封顶；市广场人行天桥投入使用；建成六个景观戏亭；完成了人民广场周边和“一江两岸”建筑立面改造，民窑遗址博物馆和御窑遗址保护工程进展顺利，完成了浮桥西路、中华北路延伸段工程等道路改造和十八渡人行浮桥工程；全市公厕免费向市民开放。20##年，改扩建城市道路面积22.98万平方米，新建城市绿地面积77万平方米，新增城市路灯8868盏，公厕279座。全市建城区绿化覆盖率达51.11%，人均绿地面积14.25平方米，中心城区人均绿地面积14.40平方米，全市绿化覆盖面积达8517公顷，比上年增长89.48%。

第二部分  房地产市场

一、宏观经济

1、国内生产总值                                        2、财政收入

     

3、城镇居民可支配收入、农民纯收入                              4、工业总产值

     

5、社会消费品零售总额                                  6、城镇固定资产投资

     

7、经济适用房建设                                      8、廉租房建设

     

二、土地市场

1、20##年国土局网上公示商住用地挂牌情况

2、20##年国土局网上公示工业用地挂牌情况

3、20##年11月30日土地出让预告

4、20##年8月13日商住用地成交公告

5、工业用地成交公告

二、房地产市场

1、市场描述

20##年以前，景德镇市房价每年小幅上扬100元/㎡,20##年1-9月份，景德镇市主要在售项目平均销售价格1800元/㎡，20##年12月底为止，市场上主要楼盘均价上升至2300-2600元/㎡,目前景德镇市景德镇平均房价为3000元/㎡左右，作为目前市场是最高端社区宝旺伴山洋房售价也仅4000元/㎡左右，3年间房地产价格上升幅度为500元/㎡左右,房价上升缓慢。

项目分布较分散，市中心缺乏较具规模的项目。

商业地产开发较旺盛，仅在广场南路就集中有开门子购物广场、景德镇国际陶瓷市场、浙江商城、温州商业城、皇冠购物广场以及浙江路商业街。

2、在售项目

 

第二篇：房地产市场调研报告

房地产市场调研报告

第一部分 宏观环境篇

一、XX市概况

1、区位优势

XX地理位置居中，具有水运、铁路、公路、航空等综合交通优势，处于南北经济文化交往，东西资源要素对流的交汇处和过渡带，历来是重要的军事和物资重镇集散地。长江开放开发战略、西部大开发战略的实施和三峡工程的兴建，长江流域已形成了以上海为龙头，长江为纽带，上海、南京、武汉、XX、重庆“五城一线”的开放开发大格局，在这一格局中，XX作为三峡工程所在地，处于承东启西的战略部位，是重庆和武汉之间重要的区域性中心城市。

2、行政划分

XX总面积21084平方公里，地跨东经110°15'~112°04'，北纬29°56'~31°34'之间，东西最大横距174公里，南北最大纵距180公里。行政区划为5区、3市、5县，即西陵区、伍家岗区、点军区、猇亭区、夷陵区、宜都市、枝江市、当阳市、五峰土家族自治县、长阳土家族自治县、远安县、兴山县、秭归县。

3、人口与面积

XX市目前总面积为21083平方公里，总人口为399万人，其中市区人口122万人。居住有汉族、土家族、回族、苗族、满族、蒙古族、侗族、壮族、彝族、维吾尔族、白族、朝鲜族、藏族、土族、布依族、瑶族、仡佬族、黎族、畲族、锡伯族、拉祜族等30多个民族，其中汉族占人口比例的89.5％，土家族占人口比例的10.2％

区划名称 西陵区 五家岗区 点军区 猇亭区 夷陵区 枝江 宜都 当阳 远安县 兴山县 秭归县 长阳土家族自治县 五峰土家族自治县

人口（万人） 37 14 11 5 55 51 38 48 21 19 40 41 21 面积（平方公里） 90 69 546 118 3425 1310 1357 2109 1752 2328 2427 3430 2072

4、交通状况

XX市综合交通里程已达8810公里，其中公路7906公里，航道681公里，铁路223公里。长江黄金水道费通XX，西进万州、重庆、东达武汉、上海。火车幅射北（北京等）、东（南京等）、南（广州、深圳、湛江等）。夷陵长江大桥、西陵长江大桥、XX公路长江大桥、枝城长江大桥和已经建成的葛州坝水利柜纽的大坝，把XX的江南、江北融为一体，公路四通八达，其中318国通穿境而过，东进上海，西达西藏。航空运输已开通国内北京、上海、深圳等23即大中城市和国际临时飞机。

综合运输结构向适应型发展。公路运输为最主要的运输方式，年客运量占总运量的88%，年货运量占总量的84%，；水路运输主要以长江航运为主。客、货运量仍仅次于公路运输，航空运量虽远小于其它方式，但其发展速度较快，成为XX市交通发展的重要组成部分；铁

路运量不断回升，在综合交通运输中仍占据主要地位。

客运量构成比例为公路95%，铁路2%，水运3%，航空0.3%；货运量构成为：公路83%，铁路3%，水运13%。

二、宏观经济

? 国内生产总值－GDP

20xx年XX市实现GDP491亿元，比上年增长9.5％。20xx年XX全市实现生产总值（GDP）577亿元，增长17.5%，增长幅度创近几年来之最。经济的快速发展必将拉动居民的消费需求。

? 财政收入

财政金融运行平稳。20xx年财政收入53.66亿元，增长12.95％；地方一般预算收入16．74亿元，增长9.8％。20xx年财政收入达到79.7亿元，增长48.5%，其中地方一般预算收入19.13亿元，增长20%。

? 居民收入

20xx年XX市人均实现可支配收入7033元，比去年同期增长5.81%，城区收入继续保持较快增长幅度，达到7300.65元，增长7.80%；人均消费性支出5665.83元，增长2.44%，出现收支双增的良好局面。20xx年人均实现可支配收入7592元，比去年同期增长7%。XX市人均实现可支配收入的增加，刺激了消费需求，20xx年实现社会消费品零售总额197.8亿元，增长13.6%。

项目名称 2000 2001 2002 2003 2004

人均可支配收入 5854 6294 6773 7033 7592

在岗职工年人均工资 7905 8777 9299 13900

人均消费性支出 4934 5121 5797 5666

资源优势?

XX市资源丰富，有水能、矿产、林产品、旅游四大资源。

旅游资源?

XX旅游资源独具特色，既有秀丽的自然风光，又有丰富的人文景观，还有宏伟的现代建筑工程。境内的长江西陵峡是全国十大风景旅游名胜之一的“三峡画廊”的重要组成部分，葛洲坝水利枢纽工程为全国40个著名景点之一，还有屈原故里、昭君宅第、长阪坡、关陵庙、三游洞等众多的历史文化遗址。此外，以“百岛湖”清幽秀丽而著称的清江风光正吸引着越来

特色农业

以柑橘为特色的水果产业

以库区特种养殖为特色的水产业

以草食动物为特色的畜牧业产业

以无公害反季节蔬菜为特色的蔬菜产业

以乌红天麻为特色的中药材

以优质绿茶为特色的茶叶产业

? 水力、水能资源

XX境内水系属外流水系，以长江为主脉，河流多、密度大、水量丰富，年平均总水量4741.4亿立方米，市境内长度大于10公里的河流有99条，其中集水面积在50平方公里以上的河流有64条，总长3793公里，总集水面积占全市的83.9%。

XX水能资源可开发量达到3000万千瓦，是我国乃至世界水能资源最密集、开发前景最好的地区之一。目前，全市境内已经建成了葛洲坝、隔河岩等一批大型水电站；正在兴建的长江三峡工程，总装机容量1820万千瓦，年发电量847亿千瓦时，是世界上最大水电站。正在兴建和即将兴建的国家重点工程清江高坝洲、伴峡两座大型水电站，装机总量200万千瓦以上，再加上地方小电站450多座，全市水电装机总量达2300万千瓦，年发电量达1100亿千瓦时。

? 工业支柱产业

XX独特的地理位置和丰富的水电资源，决定了XX工业发展的重点是载电体工业，即以市场为导向，立足XX水电能源优势，依靠科技进步和技术创新，发展以高耗能、大耗水、环保型为特征的载电体工业。形成以输配电、电子元器件、磷化工、有机化工、生物及医药、新型建材等为支柱产业的载电体工业体系。为鼓励产业聚集，设有点军载电体工业试验区、猇亭台商工业园和XX高新技术开发区等。

三、城市规划

城市空间结构采用“沿江双边组团式”规划结构，城市建设以江北为主，同时开发江南沿江地带，通过长江公路大桥与夷陵长江大桥，加强两岸联系，形成沿江建设的城市形态。 西陵区重点完善商贸金融、科技信息、旅游服务功能，形成全市政治、文化、商贸服务中心。 猇亭区作为XX市未来发展的高耗能、高耗水、高耗电的重点工业区和城市对外交通枢纽之一。

开发区作为大城市建设的新区，重点发展高新技术产业。

夷陵区着重抓住“三峡牌”，大力开展对口支援项目建设，发展轻型工业、旅游业和科教产业，是直接为三峡工程服务的新城区。

三峡坝区及周边城镇依托三峡大坝、葛洲坝和长江三峡西陵峡（“两坝一峡”），重点发展旅游服务等第三产业。

第二部分 XX市商业市场分析

一、 概述

XX，是一座有着楚文化、三国文化、山水文化和三峡工程文化等丰厚历史文化积淀的城市，一座将定位于省域副中心城市、世界水电旅游名城。XX在长江中上游是具有优良的自然环境与人文环境的，是最适宜居住的城市，是鄂西渝东地区的中心城市和交通枢纽城市。但由于历史原因和地域辐射等条件的限制，XX市的商业市场一直不够发达，不但和武汉、重庆等大城市无法相比，就是比起同等规模城市来也有着一定的差距。市区商业网点基本都分布在市中心狭小区域内，形态也不外乎几个大商场、超市散落在二三条商业门面房集中城市主干道上。总来的说，XX的商业市场受地区发展速度的约束水平相对落后，成长水平不均衡；大型商业发展较慢；高端消费场所极少，消费者的选择余地不大；商业场所的功能极需进一步整合；而商业地产在XX更是起步很晚，人们对商业地产的概念都不是很清楚，20xx年5月推出的畔山星光广场应该算是XX市商业地产的第一家。

但是从去年开始，随着政府未来五年城市规划的出台，提出到20xx年要把XX建成省域副中心特大城市和最适宜人类居住城市，初步建成世界水电旅游名城。根据这一总体规划要求，

XX加快了商业市场的发展，20xx年XX商业步行街项目已经实质性启动。这是XX市最大的旧城改造项目和商业、旅游综合基础建设项目。建设总投资约15亿元，建筑面积约25万平方米；拆迁房屋约579栋、1482户、拆迁面积12.32万平方米。将老城区解放路、陶珠路核心商业圈进行拆迁、改造，并同步实施亮化；绿化和环境改造。截至目前，已搬迁约250多户，计划20xx年基本完成拆迁任务，并正式建设。今年1月18日XX最大的商业地产项目康莱特?商城又隆重开盘，这是是目前伍家岗乃至XX在建的最大的商业地产项目，占地2.87公顷，总投资１亿元人民币，规划有步行街、商场、购物中心、休闲中心等，共分五大购物区，涉及所有商业业态，是典型的一站式超大型商业业态。同时康莱特还将在康莱特?商城相邻处建造XX第一个美食街，将五一广场周边打造成一个真正的商业街。“中国地产百强之星”香港现代城市地产有限公司进军XX，大手笔投资XX现代城市广场，项目坐落于XX市西陵一路与人民路交汇处，面对浩荡的长江，与XX的外滩滨江公园和即将建设的XX商业步行街紧密相连，这个项目总投资额1.2亿元人民币。用地面积将达7200平方米，一至三层为商场。此外，还有中环广场、旅游广场、康龙福美家建材家居广场、盈嘉国际购物中心、上海春天等一批在建的商业地产项目。

二、 商圈划分

根据XX现有商业环境和区域特点，XX市城区主要就是二大商圈----国贸商圈和解放路圈，这二大商圈也是目前XX城区商业最有集中的地方，另外有一个潜在商圈，即伍家岗商圈，它由于离市中心有一定距离，目前还没有形成气候，无法和上面二大商圈相提并论，但随着伍家岗地区的发展，在未来三五年内它将成为XX的一个城市副中心。

主要商圈----国贸商圈、解放路商圈

潜在商圈----伍家岗商圈

1、 国贸商圈

范围：东山大道、夷陵大道、西陵一路、云集路四条城市主干道交汇区域、夷陵广场周边?

? 代表商场：国贸大厦、XX商场、九洲商厦、均瑶国际广场（在建）

? 特点：这一商圈是目前XX市区商业最为发达、集中的区域，人流密集，买卖兴旺；核心商场国贸大厦是目前XX规模最大、档次最高的大型购物商场、经营品种齐全、口碑较佳，堪称XX商场大哥大。附近聚集了一批大中规模的商场、超市，商圈内的夷陵广场是XX市区最大的绿化休闲广场，是老百姓休闲、散步、游乐的最佳去处，在夷陵广场四周分布着几条商业繁华道路，上面坐落着一大批专卖店、商铺、餐饮店等。此商圈堪称XX第一商圈。

2、解放路商圈

? 范围：解放路及环城东路及其周边

代表商业：时代财物广场、盛世天地底层商铺（在建）、沿解放路服装专卖店及沿环城东路五金灯具专卖店?

? 特点：这一商圈是XX市最老的商圈，也是XX老城区的中心地带，人气较旺，但一商圈内大型商场、超市很少，核心区域有一个时代购物广场；其余绝大多数是沿街门面，形成独具特色的沿解放路的服装、鞋帽一条街和沿环城东路的五金、灯具一条街。但沿解放路两边的商铺大多很破旧、道路也很狭窄，目前正在进行城市改造动迁，不久的将来这里将形成一条商业步行街。目前此商圈是XX第二主商圈，预计随着商业步行街的建成，这里将成为和国贸商圈并驾齐驱的XX最主要商圈。

3、伍家岗商圈

? 范围：伍家岗区桔城路、八一路交汇区域、五一广场及其周边

代表商业：康莱特?商城?

? 特点：这一商圈目前还没有形成，区域人口也不多、商业也不繁荣，但极具发展潜力。伍家岗是XX的东大门，同时也是XX宜万铁路、沪蓉铁路、沿江大道等交通要道的汇集点。随着五一广场和康莱特商城周边和“桔香花园”、“都市田园”、“东方名都”等诸多住宅小区的应运而生，必将汇聚商贸、创业、置业和休闲、娱乐、购物的巨大人流。伍家岗将会成为XX城市的副中心，这一商圈潜力巨大，值得看好。

三、 现有商业主要业态及分布状况

1、 大型商厦

XX共有7家大型商厦，国贸大厦、XX商场、百货大楼、葛洲坝商贸大厦、九州购物广场、陶珠商城、时代购物广场。基本集中在上述的两大商圈，其中又以国贸商圈最为集中。这些商厦一般规模都很大，经营面积都在1万平方米以上，品种丰富，从百货、时装、家用电器到娱乐休闲的餐饮、游戏室、影院一网打尽。基本上都称得上是“吃、喝、玩、乐”一站式服务，在商厦里待上个半天一天的，也没有任何问题。这些大型商厦的辐射面也很广，基本都辐射到整个XX市区，个别像国贸大厦还要以辐射到XX周边地区。经营品种的档次一般都是中高档，尤其时装，都是一些中高档品牌时装、价格不菲。

? 国贸大厦

地理位置：东山大道与广场路的交汇处，紧邻夷陵广场，地处市区最繁华的黄金商圈核心地段?

? 规模：共8层，单层经营面积7000平方米，总面积近5.6万平方米

楼层经营业态分布：

名称 经营业态 代表品牌

1F 都市魅力馆 化妆品、首饰、钟表、皮包皮具、眼镜、日用小百货 高夫、周大生、依波、罗西尼、凯撒、金利来

2F 绅士名品馆 男士精品、衬衫、男鞋、商务休闲、裤装 马克?华菲、铁狮丹顿、法兰诗顿、汤尼威尔、堡尼、鄂尔多斯、马仙奴、太子龙、九牧王、杰克?琼斯、卡宾、金狐狸、皮尔卡丹、老人头、欧王、步森

3F 淑女名媛馆 时尚休闲、淑女精品、运动鞋、仕女职装 玛丝菲尔、嘉可、艺之卉、杰西伍、慕托丽、PUNK、雪儿、紫兰门、卡莎布兰卡、ESPRIT、ONLY、贝拉维拉

4F 活力休闲馆 休闲装、运动装、运动鞋、内衣、妇用、羊绒毛衫 真维斯、格威斯、特步、美特斯邦威、李宁、361度、浪漫宣言、蓝色天空、南极人、恒源祥、佐丹奴

5F 时尚生活馆 数码通讯、照材、时钟、家居、床品、儿童用品、文体办公、琴行 梦洁、罗莱、华伦天奴、乔德、巴布豆、米奇妙、史努比、小猪班纳、派克兰帝、阳光鼠 6--8F 饮食文化 美食天地、游乐中心、美容馆、培训中心、粗粮王、咖啡厅 2008健身健美中心、精粮王、渝香园、国贸大世界咖啡厅

-1F 国贸家电旗舰广场、国贸超市 家用电器、百货、洗化、副食、粮油 索尼、松下、日立、三洋、西门子、康佳、TCL、飞利浦

? 租金价格：一楼 16—18元/平方米?天

二楼12—16元/平方米?天

三楼12—15元/平方米?天

四楼8—12元/平方米?天

五楼5—8元/平方米?天

由于每一楼层的经营种类都是商厦规定好了，而二楼、三楼是经营男装、女装的，利润较高，故租金水平也较高。

? 辐射范围：XX市区、下属县镇及周边地区

XX商场?

? 地理位置：东山大道和云集路的交汇处，国贸大厦东边，地处市区最繁华的黄金商圈核心地段

? 规模：地下一层、地上四层，单层经营面积在4000平方米左右，共2万平方米 经营业态：1? F----首饰、钟表、化妆品、烟酒、百货、皮具、保健品、药品、彩扩 2F----男士正装、商务休闲、名品男装、衬衫西裤、床上用品、儿童用品、布料

3F----淑女服饰、职业女装、布料

4F----休闲装、运动装、内衣妇用、羊毛绒制品、文体办公、五金、连锁折扣店

-1F----家电

? 租金价格：一楼 8—10元/平方米?天

二楼 6—7元/平方米?天

三楼 5—6元/平方米?天

四楼 2—4元/平方米?天

? 辐射范围：XX市区

时代购物广场?

地理位置：解放路和环城东路的交汇处?

? 规模：地下一层、地上五层，单层经营面积在5000平方米左右，共3万平方米

经营业态：1? F----护肤彩妆、金银钻石饰品、烟酒茶叶、医药、皮具箱包、男女鞋类、工艺品、钟表、肯德基

2F----男士西服、西裤、休闲茄克、精品男装、衬衣、美容

3F----时尚女装、职业套装、女士皮装、淑女装、袜品

4F----休闲运动装、床上用品、体育用品、内衣妇用、健身器材、童装、文化用品、玩具、羊毛衫、布料

5F----美食天地（目前还没有营业）

-1F----彩电、音响、音像、通讯器材、随身听、掌上电脑、小家电、燃具卫厨、空调、冰箱、洗衣机

? 辐射范围：XX市区

经营状况：每层都有空铺，生意一般?

九洲购物广场?

? 地理位置：夷陵大道上、夷陵广场斜对面，地处城市最繁华的核心商业圈

? 规模：地下一层、地上五层，单层经营面积在5000平方米左右，共3万平方米

经营业态：1? F----化妆品、金银珠宝、电子辞典、小五金、烟酒茶、音像、钟表眼镜、皮具鞋类、药品、快餐

2F----职业女装、时尚女装、淑女装、妇女用品、休闲装

3F----男士正装、男士休闲、衬衫、针织内衣、床上用品、羊毛衫、美容院

4F----家用电器、学生用品、童装童鞋、玩具

? 辐射范围：XX市区

2、 大型超市、连锁自选卖场

XX的超市业是近三年如雨后春笋，迅速发展起来的，迄今为止较有规模的超市已发展到100多家，其中有60%都是当地私营超市。雅斯和北山便是从这些私营超市中脱颖而出的两大巨头。雅斯超市19xx年5月在XX开办第一家超市---雅斯广场，现今分店开至湖北省远安、钟祥、京山等周边县市，连锁店共16家，以大型综合量贩超市为定位。而北山超市则定位于便民店，在XX市居民较密集的地方都有分店，此外在隶属XX的县市开办连锁，目前分店已达3 0余家。

赛马特超市是20xx年8月16日进驻XX市场的澳商投资超市，占地面积达到3200多平方米，且装修较为现代。赛马特以简单易记的“天天都省钱”为宣传标语，实行会员积分制管理等等完善、灵活的管理对XX的超市业带了强烈的冲击。“外来的和尚会念经”除却赛马特之外，外地投资超市还有宜美家、家润多等外地投资超市。它们统一的特点是营业面积大、经营品牌齐全、有完善的管理制度。在外来的压力下，当地的私营超市也在及时整改，赛马特在XX开店的当年，雅斯连锁超市便计划有序的改造了3家营业面积6000平方米左右。现在基本形成了外来和当地超市并驾齐驱、互有攻守的局面。外来超市在规模、品牌、品种上占有先机；当地超市在网点分布、数量、贴近百姓生活方面优势明显。

当地最大的超市是赛玛特超市，经营面积达10000平方米，供应产品以日用品、食品为主线，在超市市场中赛玛特为供应主力。

中百仓储XX购物广场

是XX首屈一指的大型

超市，经营面积近万平

方米，一层工贸家电是

它最大特色，也是XX

最大家电自选超市。

3、 特色一条特及专业市场

电信一条街?

地理位置：东山大道从XX商场至长途汽车站一段两侧?

? 租金价格：5元/平方米?天左右

经营状况：生意很好，XX市区座机、手机及配件交易最为集中的区域，基本没有闲铺?

? 茶叶一条街

地理位置：东山大道上长途汽车站以东一段两侧?

租金价格：2--3元/平方米?天左右?

? 经营状况：生意一般，有少量闲铺

XX茶叶批发市场：也坐落在这条街上，东山大道与果园一路交汇处；市场整体规模不大，生意一般，里面有不少闲铺，而且还混居着一些手机售后服务点，有些杂乱；市场内的铺位租金大约在1—1.5元/平方米?天左右。

夷陵茶城：同样坐落在这条街上，XX日报社斜对面；市场规模也不大，也有不少闲铺；经营户的生意一般，仅能维持；租金价格在0.8--2元/平方米?天左右。

? 服饰一条街

地理位置：西陵一路上从夷陵广场到珍珠路一段两侧?

租金价格：3--5元/平方米?天左右?

? 经营状况：生意很好，基本没有闲铺

? 特点：主要经营服装、鞋帽，专卖店较多，基本都是一些中档品牌，高档不多。

金轮服饰市场：也坐落在这条街上，西陵一路63号；市场整体规模很大，分成服装、鞋、箱包、配饰、童装等几大区；生意很好，人流兴旺，里面有少量铺位转让；市场内位置较好铺位租金大约在4元/平方米?天左右，位置差点的在2元/平方米?天左右。

? 家俱建材一条街

地理位置：西陵一路上从珍珠路至环城东路一段两侧及环城东路两侧?

? 租金价格：3.5—4.5元/平方米?天左右

经营状况：生意不错，只有少量铺位转让?

? 特点：主要经营建材、装饰涂料、五金灯具等，都是沿街一层商铺，铺位面积都不大。

恒昌装饰城?

? 地理位置：夷陵大道与江海路交汇处

租金价格：1.5—3.5元/平方米?天左右?

经营状况：生意不错，也有少量铺位转让?

? 特点：主要经营建材、装饰、家俱、涂料等，规模很大

美光家俱广场?

地理位置：长途汽车站2—4楼?

? 经营状况：生意一般，人流不多

? 特点：是一个国际家俱连锁卖场，投资商自己经营，不对外出租，直接面对厂家招商

四、 在售及在建商业楼盘分析

? 康莱特商城

开发商：XX康莱特房地产开发公司

地址：桔城路，八一路交汇处

销售价格：1层10000元/平方米（均价），2层5000元/平方米（均价），3层3000元/平方米（均价）

推广策略：位置较差商铺实行包租10年，1-3年7%的回报，4-6年7.5%，7-10年8%。 业态分布：-1层地下停车场，1层超市、餐饮、时尚天地、工艺品、生活馆等，2层服饰精品、儿童天地、休闲娱乐等，3层通信家电、影视、家居等，4层茶艺酒吧。

点评： 康莱特.商城是目前伍家岗乃至XX在建的最大的商业地产项目，占地２.８７公顷，总投资１亿元人民币，规划有步行街、商场、购物中心、休闲中心等，共分五大购物区，涉及所有商业业态，是典型的一站式超大型商业业态。同时，康莱特还将在康莱特.商城相邻处建造XX第一个美食街，将五一广场周边打造成一个真正的商业街。但目前周边居民较少，商业氛围不浓。

? 馨岛国际

开发商：XX馨岛物业公司

地址：东山大道14-1号

销售价格：整体招商（大型超市）

点评：该项目位置较好，商业规模2.48万平方米，2-3层超市，1层精品商场。 ? 上海春天

开发商：XX金羊房产公司

地址：西陵二路，星火路交汇处

销售价格：未定

点评：该项目位于XX数码一条街珍珠路西段，商场规模7200平方米，地理位置优越，交通便利，

但该项目为烂尾楼，时间较长，质量有一些问题。

? 东方杰座（在开发区）

开发商：杰出（XX）实业发展有限公司

地址：开发区中心转盘处、南朝西陵一路、东临东山转盘

销售价格：未定

点评：上面是酒店式公寓，下面三层是商铺，每层3000多平方米，目前没有销售，准备整体出售，

预计底层价格在15000元/平方米左右。

康龙福美家建材家居广场（在开发区）

开发商：XX市康龙实业有限公司

地址：开发区中心转盘处西北侧

销售价格：一楼均价9000元/平方米

二楼均价6000元/平方米

三楼不卖，开发商自用

四楼均价4000元/平方米

点评：商铺共600多套，每套20平方米左右；四楼可以由开发商包租，

包租三年第一年回报6.6%、第二年8%、第三年8%；经营业态是一、二

楼建材，三、四楼家俱。

? 中环广场

开发商：XX万达实业有限责任公司

地址：西陵一路18号

销售价格：1层 20000元/平方米

2层 6000元/平方米

点评： 主要是写字楼，底下1—2层为商铺，商铺规模不大，每层只有900平方米，1层共2个铺位，每个铺位300平方米，剩下的300平方米为通往上面写字楼的大堂；2层共900平方米，可整层销售也可以分割。

? 盈嘉国际购物中心

开发商：湖北盈加置业有限公司

地址：珍珠路66号

销售价格： 10800元/平方米（起价）；一层：14000—25000元/平方米，二层：10800--13000元/平方米

点评：上面是四星级宾馆，底下 1—2层为商铺，每个铺位大致在30—60平方米，1层24个铺位，2层49个铺位，规模不大。定位高档精品商厦，走顶级高端路线。销售了近60% ? 旅游广场

开发商：XX永邦置业有限责任公司

地址：云集路25号

销售价格：目前没有开始销售，预计价格在22000元/平方米，即每套商铺总价在200万以上

点评：位置优越，环境较佳，隔壁是四星级桃花岭饭店，对面是XX儿童公园。

底层为商铺，共1200平方米，分隔为10个左右铺位，每个铺位120平方米，铺位面积较大.

? 盛世天地

开发商：XX宏泰房地产开发有限公司

地址：学院街西侧，环城东路东边，时代购物广场旁边

销售价格：1层17000元/平方米；2层、3层一起卖，均价5000元/平方米。

点评：地理位置优越，坐落解放路商圈的核心位置，商铺三层，每层1030平方米，20xx年6月开盘，现已售完。

五、 消费者群体分析

XX市商业的构成可以划分为高、中、低三个档次，其相对应的消费群体也可以划分为三个档次。

? 高档商业对应消费群体

高端消费潜力巨大

XX市的高端消费群体虽然比例不大，但消费潜力巨大，XX市现有的商业环境和水平已远远不能满足他们的品位。主要是党政机关、企事业单位的管理阶层、企业的白领阶层，由于特殊的经济环境，导致本地的高端消费不仅仅是个人成分构成，还有许多公司公关办的节假日消费卡。他们属于XX市的上流阶层，数量虽少，但消费潜力巨大。?

消费特征研究：

这一类客户群通常是各企事业单位的中高级领导如葛洲坝集团、三峡总公司等或者是成功的商业经营者，他们对于消费的关注点不在商品的价格上，更注重商品的品位、购物环境和商场服务带来的附加精神享受。

? 中档商业对应消费群体

中档商业在XX市的主要消费群体是工薪阶层，特别是XX作为世界电力之都，拥有高于一

般行业收入的大量职工、及XX市年轻的时尚一族，在数量上占有相当的比例。

他们对流行服饰极为敏感，注重款式和个性，但由于经济所限，只能选择这些时尚，质量也尚可的品牌。对品牌有较大的依赖性，对某些品牌可形成一定的忠诚度。

? 低档商业对应的消费群体

低档商业对应的消费群体主要是绝大多数的普通居民，他们的收入来源于工薪，这部分人群的消费基本集中在日常消费、必需品消费比较注重方便、快捷；而商务消费、休闲消费的表现不明显。他们对价格极为敏感，消费习惯上趋向大型的商业氛围浓厚的零售商业圈。