西安考察报告

西安旅游景区考察报告

为了更好的做到理论与实践相结合,加强我们历史教育专业的实践能力,以应对以后在教育教学过程中出现的难点,也为了开拓我们历史教育专业的视野和提升我们历史教育专业的实践水平,我们学校和系里决定让我们西华师范大学历史文化学院2010级历史学本科学生去古都西安进行为期四天的考察。20xx年7月11日-14日,我们在高然老师的带领下,先后参观了乾陵、陕西历史博物馆、大雁塔、西安碑林、半坡遗址、秦始皇帝陵、秦兵马俑博物馆、西安古城墙等历史景点,其间虽有劳顿奔波之苦,但仍被西安古都之古之博之奇,古都文化的历史渊源之久,所深深吸引、所暗暗惊叹。

考察时间:7月11日 考察地点:乾陵 乾陵,是中国乃至世界上独一无二的一座两朝帝王、一对夫妻皇帝合葬陵。里面埋葬着唐王朝第三位皇帝高宗李治和中国历史上唯一的女皇帝武则天,是全国重点文物保护单位。建于公元684年,历时23年才修建完成。乾陵,位于陕西咸阳市乾县城北6公里的梁山上,是陕西关中地区唐十八陵之一,修建于公元684年,经过23年的时间,工程才基本完工。乾陵气势雄伟壮观。陵区仿京师长安城建制。梁山是圆锥形石灰岩山体,共有三峰,北峰最高,海拔1061.5米,乾陵就在北峰之上。梁山南面两峰较低,东西对峙,中间为司马道,故而这两峰取名叫“乳峰”。乾陵陪葬墓共计17座。计有太子墓二,王墓三,公主墓四,大臣墓。出土珍贵文物丰富。其中有100多幅绚烂多彩的墓室壁画,堪称中国古代瑰丽奇绝的艺术画廊,《马球图》、《客使图》、《观鸟捕蝉图》、《出猎图》、《仪仗图》等壁画,不仅对研究唐代绘画,而且对研究唐代建筑、服饰、风俗习惯、体育活动、宫廷生活、外事往来等具有重要价值。

考察时间:7月12日 考察地点:陕西历史博物馆、大雁塔北广场、西安碑林。 陕西历史博物馆,是位于西安的一座国家级综合性历史类大型博物馆。19xx年6月20日落成开放,它的建成标志着中国博物馆事业迈入了新的发展里程。陕西历史博物馆以其丰富的文物藏品成为展示陕西历史文化和中国古代文明的殿堂,被誉为“古都明珠,华夏宝库”。 陕西历史博物馆建筑的外观着意突出了盛唐风采,馆舍由一组“中央殿堂、四隅崇楼”的仿唐风格建筑群组成。馆舍布局呈“轴线对称,主从有序;中央殿堂,四隅崇楼”的结构特点。把唐代古典建筑风格与现代博物馆功能相结合,融中国古代宫殿与庭院建筑风格于一体。馆

区占地65,000平方米,建筑面积55,600平方米。 文物库区面积8000平方米,展厅面积11000平方米。

陕西历史博物馆馆藏文物370,000余件,上起远古人类初始阶段使用的简单石器,下至1840年前社会生活中的各类器物,时间跨度长达一百多万年。中国历史上强盛的周、秦、汉、唐等王朝曾在陕西西安附近建都,拥有丰富的文化遗存,深厚的文化积淀,文物数量多、种类全,品位高、价值广,其中有精美的商、周青铜器,千姿百态的历代陶俑,以及汉、唐金银器,唐墓壁画。堪称陕西悠久历史和文化的象征。陕西历史博物馆被誉为“华夏珍宝库”和“中华文明的瑰丽殿堂”。

大雁塔被视为古都西安的象征,全国重点文物保护单位。大雁塔是8世纪为保存玄奘法师由天竺经丝绸之路带回长安的经卷佛像而建。大雁塔作为现存最早、规模最大的唐代四方楼阁式塔砖,是佛塔这一印度佛寺的建筑形式随着佛教传播而东传入中原地区并中国文化的典型物证。大雁塔是楼阁式砖塔,塔通高64.5米,塔身为七层,塔体呈方形锥体,由仿木结构形成开间,由下而上按比例递减。塔内有木梯可盘登而上。每层的四面各有一个拱券门洞,可以凭栏远眺。整个建筑气魄宏大,造型简洁稳重,比例协调适度,格调庄严古朴,是保存比较完好的楼阁式塔。在塔内可俯视西安古城。大雁塔是西安市的标志性建筑和著名古迹,是古城西安的象征。因此,西安市徽中央所绘制的便是这座著名古塔。

西安碑林坐落于著名古城西安市三学街。西安碑林是我国收藏古代碑石墓志时间最早、名碑最多的一座艺术宝库,它不仅是中国古代文化典籍刻石的集中地点之一,也是历代著名书法艺术珍品的荟萃之地,有着巨大的历史和艺术价值。它于北宋二年(公元1078年)为保存《开成石经》而建立。九百多年来,经历代征集,扩大收藏,精心保护,入藏碑石近三千方。现有六个碑廊、七座碑室、八个碑亭,陈列展出了共一千零八十七方碑石。在名碑荟萃的展室里,展示了圣儒、哲人的浩瀚石经;秦汉文人的古朴遗风;魏晋北朝墓志的英华;大唐名家的绝代书法以及宋元名士的潇洒笔墨。西安碑林以其独有的特色成为中华民族历史文物宝库中的一个重要组成部分。博物馆的各陈列室,以棂星门中门为主轴线,自南而北对称排列。前半部为临时性专题陈列室,自轴线正中上有“碑林”匾额的碑亭以北为碑林陈列室,西侧为石刻艺术室。进入西安碑林大门,可以看到一座四角形两层飞檐的亭子,里面竖立着著名的《石台孝经》。这是由四块石板组合成的长方形石碑,高5.1米,安置在三层石台上。

考察时间:7月13日 考察地点:半坡遗址、秦始皇陵博物馆、秦始皇帝陵

半坡遗址位于陕西省西安市东郊灞桥区浐河东岸,是黄河流域一处典型的原始社会母系氏族公社村落遗址,属新石器时代仰韶文化,距今6000年左右。现已发掘出46座房屋、200多个窖穴、6座陶窑遗址、250座墓葬,出土生产工具和生活用品约1万件。半坡聚落的范围为不规则圆形,居住区在中央,分南北两片,每片有一座供公共活动用的大房屋,还有若干小房子,其间分布着窖穴和牲畜圈栏。居住区有濠沟环绕,沟北是公共墓地,沟东有陶窑场。半坡居民的经济生活为农业和渔猎并重,出土了斧、锄、铲、刀、磨盘、磨棒等石制农具,镞、矛、网坠、鱼钩等渔猎工具。还现粟的遗存和蔬菜籽粒,以及家畜和野生动物骨骸。常见陶器有粗砂罐、小口尖底瓶和钵。彩陶十分出色,红地黑彩,花纹简练

朴素,绘人面、鱼、鹿、植物枝叶及几何形纹样。

秦始皇帝陵史称“丽山园”,是中国历代皇帝陵中规模最大,埋藏最丰富的一座陵墓。19xx年,秦始皇帝陵(含兵马俑坑)被联合国教科文组织列入“世界遗产名录”。丽山园与开放多年的秦兵马俑博物馆同为秦始皇帝陵博物院的组成部分。该园位于秦始皇陵园核心区,南北长约2220米、东西宽约1010米,占地3386亩。丽山园的主要参观点包括秦始皇陵封土、已探明的主要建筑遗址、陪葬坑的具体位置范围、百戏俑坑博物馆、文吏俑坑博物馆等。

秦始皇兵马俑陪葬坑坐西向东,三坑呈品字形排列。总面积达19120平方米,足有50多个篮球场那么大。俑坑内有8千多个兵马俑。最早发现的是一号俑坑,也是最大的,呈长方形,东西长230米,南北宽62米,深约5米,总面积14260平方米,坑里有8000多个兵马俑,四面有斜坡门道,左右两侧又各有一个兵马俑坑,现称二号坑和三号坑。俑坑布局合理,结构奇特,在深5米左右的坑底,每隔3米架起一道东西向的承重墙,兵马俑排列在过洞中。秦始皇兵马俑陪葬坑,是世界最大的地下人俑群。秦始皇兵马俑是世界考古史上最伟大的发现之一。19xx年,法国前总统希拉克参观后说:“世界上有了七大奇迹,秦俑的发现,可以说是第八大奇迹了。不看秦俑,不能算来过中国。”从此秦俑被世界誉为“八大奇迹之一”,已挖掘出3个俑坑。

秦始皇陵位于西安市临潼区城5.37公里,距西安市城区约37公里,南倚骊山,北临渭水。秦始皇陵墓近似方形,顶部平坦,腰略呈阶梯形,高76米,东西长345米,南北宽350米,占地120750平方米。陵墓地宫中心是安放秦始皇棺椁的地方。

考察时间:7月14日 考察地点:西安古城墙

西安城墙景区位于西安市中心区,呈长方形,墙高12米,底宽18米,顶宽15米,总周长13.74公里。有城门四座:东长乐门,西安定门,南永宁门,北安远门。西安城墙是在唐皇城的基础上建成的。完全围绕“防御”战略体系,城墙的厚度大于高度,稳固如山,墙顶可以跑车和操练。现存城墙建于明洪武七年到十一年(1374-1378),至今已有600多年历史,是中世纪后期中国历史上最著名的城垣建筑之一,是中国现存最完整的一座古代城垣建筑。

这次活动下来,我们觉得确实是收获良多、受益匪浅,通过这次活动我们不仅很好地对自己三年所学专业知识进行一次回顾和印证,而且在这三天时间里同班所有同学吃在一起,住在一起,彼此经常就考察当中感兴趣的话题坦诚交流,使彼此加深了了解,甚至消除了一些平日产生的隔膜,这对于增进我们同学之间的感情,是非常有意义的。

历史文化学院2010级1班

姓名:王力乐

 

第二篇:西安城中村项目考察报告

西安城中村项目考察报告

一、 西安城中村改造的正规流程:

1. 计划申报阶段:(赵村已经完成)

提出改造申请(街道办事处或农工局)——区城改办审批同意——市城改办审批——市城改办主任审定,纳入城改计划(即赵村的40号文件)。

赵村纳入城改计划的文件,是最初级、最简单的环节。对赵村项目前期工作没有本质的作用。不能作为村委会招商引资的依据。

2. 改造方案的编制及审定阶段:

1) 赵村纳入城改计划文件(市城改办主任)——委托控规设计(市城改办规划管理处)——初步审核(规划管理处)——控规审定(市城改办主任办公会)——改造工作方案(区城改办)——改造方案初审(市城改办的规划、土地处、建设房管处)——缴纳拆迁安臵专项资金,方可审定改造方案(市城改办主任办公会)。

2) 改造方案审定的前提:

a) 改造主体将拆迁安臵资金存入市城改办账户(该笔资金由改造主体申请市城改办同意后可用于拆迁安臵)。原则上,该笔资金不少于拆迁安臵资金的50%。

b) 赵村改造综合用地以外的1600亩土地,由市城改办土地管理处与村委会签订土地储备协议,政府储备土地市场化操作。

3. 土地手续:

a) 获得改造方案的正式批复文件后,由市城改办土地管理处将所以的集体土地转变为国有划拨土地。

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b) 根据区城改办与村民签订的安臵协议确定安臵房的面积,市城改办

审定的控制性规划和审定的改造方案,市城改办将改造综合用地(65

平米/人×适当上浮110%×4843人=520亩)的安臵房用地约170

亩,以划拨土地的性质划拨给改造主体。

c) 安臵房用地主体原则上由改造公司承建或委托发包,至于是否承包

开发安臵房,由改造公司自行协商。但安臵房建设的专项资金需进

入市城改办监管的账户。

d) 城中村改造首先建设安臵房,安臵房的建设只能正对村民还建,原

则上不能对外销售。若安臵房因对外销售导致村民意见较大,社会

影响较大,市城改办将强势介入,势必导致较大的开发风险。

e) 将村民安臵完毕后,由市城改办通过定向挂牌出让的方式,让与改

造公司关联的开发公司或投资公司成功挂牌(95%的成功挂牌率)。

揭牌的开发公司补交土地出让金后获得出让土地,进入正规的房地

产开发流程。

二、 拆迁安臵资金的计算标准(举例):

1. 货币或现房安臵的原则:赵村45万平米的拆迁面积,其中1-2层的建筑面

积可等面积还建,互找差价(并不是全部都是现房安臵,有部分货币安臵);3层及以上的房屋,按残值赔偿(其中货币安臵和现房安臵的各占50%左右)。

2. 赵村安臵面积的概况:根据现场实际勘察,估计赵村村民的房屋:1-2层房

屋面积约30万平米;3层及以上的房屋约15万平米。

3. 按照二环内成熟的碑林区城改经验,赵村30万平米应安臵部分,现房安臵 2

约20万平方米;货币安臵约10万平米。

4. 拆迁补偿面积:赵村3层及以上的房屋约15万平米,采取拆迁补偿手段。

5. 赵村的拆迁补偿资金=货币安臵资金(10万平米×2000元/平米+3层以上

约15万平米的房屋拆迁×1000元/平米+搬迁奖励2万元/户×1360户+社会保障资金28000元/人×开发商承担部分40%×4843人)=43000万元。

6. 分期拆迁的拆迁保证金:根据市城改办的要求,赵村最多分两期拆迁安臵,

我司通过工作,实际上可分3次拆迁,则每次拆迁的资金约1.5亿元,拆迁保证金按30%估算,约4500万元的拆迁保证金可以获得市城改办对改造方案的批复文件。(况总协商的3000万保证金,具有较强的可行性,但存在后续拆迁安臵资金不足的问题,需滚动开发回笼资金)

7. 安臵资金:2000元/平米×安臵房屋面积约20万平米=4亿元(安臵保证金

可与市城改办协商)。安臵资金主要用于房屋建设,若市城改办关系较好,该笔保证金可以协商。

8. 根据碑林区成功的操作模式,拆迁安臵专项资金支付和使用方式如下:

f) 若委托区城改办拆迁安臵,则在签订委托协议时,支付拆迁安臵保

证金5%;(一般区城改办会配合改造主体,通过方案审批)

g) 区城改办负责获得拆迁许可证,支付拆迁资金的50%;

h) 拆迁完毕交地时,支付拆迁资金的95%。

三、 安臵房销售风险:

控规阶段,已经确定了安臵房的用地范围和指标,若投资商将安臵房对外销售,导致村民安臵无法正常进行,一方面市城改办将强制开发商首先安臵村 3

民,导致安臵房销售无法进行;另一方面,市城改办强制要求开发商缴清拆迁安臵专项资金到监管账户。

若开发商资金实力有限,将无法启动城中村项目。因此,村民和市、区级城改办的多方面关系关系到项目能否正常运作。

四、 城中村房地产开发的优惠政策:

1. 城中村改造的优惠政策:安臵房免除所有规费;

2. 商品房部分的优惠政策,在改造方案审批阶段根据盈亏状况确定具体优惠政

策;

a) 若可开发的土地市场价已经抵平前期拆迁安臵费,则配套、人防等规费

不予减免;

b) 若可开发的土地市场价低于前期投入,则政府从配套、出让金和其他规

费、税费等方面给予减免。

c) 原则上,市城改办将保证投资商或开发商整个项目投入的15-20%的合

理利润。(前提是拆迁安臵资金到位)

五、 浐灞城改办状况:

1. 目前,浐灞管委会刚刚成立,城中村改造办公室与国土分局合并办公;

2. 浐灞城中村办公室主任由区国土局负责人兼任。

3. 根据市城改办介绍,目前浐灞城改办只有2个编制人员,该片区的城中村改

造处于初级阶段。

六、 城中村安臵房销售的市场前景

1. 市场角度:以安臵房名义开发,面向西安市民销售的开发模式能否成功,取

决于赵村安臵房的价格优势。

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2. 赵村具有较强的市场发展前景:

a) 根据浐灞生态区目前的规划、浐灞片区招商引资的项目(20xx年世界博

园区、欧亚贸易区和生态居住区)、赵村与西安市的交通关系、赵村与西安市新政府的区位关系,赵村具有良好的发展前景。

b) 根据西安名流房地产开发有限公司营销经理对浐灞片区的认识,浐灞片

区未来1-2年内,整体房屋售价达到4000元/平米是现实的。

3. 西安本地开发商看城中村项目:

a) 西安城中村改造项目非常多,目前的拆迁重点是二环线内。

b) 二环线外的城中村城中村改造的前期投资非常大,且前期拆迁周期较长,

对政府关系要求较高。

c) 考虑到房地产开发的短平快,本地资金实力一般的开发商不会投资到城

中村改造上去。

d) 就土地价格而言,城中村改造的土地地价相对其他渠道的土地并没有太

大的优势。外地开发商进入西安房地产市场,通过招拍挂拿地较难,因此转向到“拆迁量较小的城中村或商业价值较高的城中村改造”项目,所以大连万达广场(城中村改造项目)、中新浐灞半岛(地价便宜到七八十万/亩)。

4. 由于西安环线发展,除了传统的碑林区和高新区外,南郊土地开发也成为热

土。20xx年由于西安市政府北移和地铁二号线的动工建设,带动北二环沿线的房地产走势较好。

5. 区域前景:目前,浐灞生态区的土地资源较多,城中村改造并没有作为重点

进行开发。

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6. 地震对西安房地产市场的影响:地震后西安房地产市场销售放缓,但没有出

现大幅降价的情况。客户选购房源倾向于低层的别墅、洋房,其次是多层和小高层,高层楼房因地震影响,销售放缓。由于西安历史上发生地震的频率很小,因此1-2年后,西安的高层房地产市场不会出现较大波动。

七、 赵村改造项目的考察总结:

1. 项目前景良好:

a) 西安南部片区房地产开发已经非常成熟,地价、房价均达到很高的水平。

西安作为汉中城市,南北方向是城市发展的重点,作为北部片区,将是政府重点发展的区域。

b) 浐灞生态区,作为西安未来高档住宅、商务区,房地产发展前景良好。

2. 赵村操作难度大:

a) 拆迁量西安最大,45万平米(估计)的拆迁规模,约9亿元的拆迁安臵

投资,是赵村项目城中村改造的宏观背景。

b) 政府高层资源难以把控:市城改办主任的人脉资源是赵村项目成败的关

键。我司对市城改办的人脉资源有待加强。否则,拆迁安臵专项资金难以达到市城改办的要求,赵村的改造方案难以获得政府批准,后续安臵房手续及对外销售难以实现。开发用地面积的最大化和优惠政策的最大化也难以实现。

c) 村民与村委关系至关重要:安臵房首先满足村民的前提下,若村民拆迁

补偿困难较大,拆迁工作难以进行,安臵房的销售将受政府干预,即使政府资源可控,风险仍然极大。

3. 政府资源可控的前提下,实现安臵与房地产开发滚动实施的模式。安臵房的 6

低价策略,必然导致较低的利润空间。同时通过碑林区成熟的改造模式,增强了很多西安市民对小产权房的风险防范意识。建议采取安臵房与商品房开发并举的策略。(前提是政府资源)

4. 考虑到浐灞管委会城改办的力量薄弱,该资源可控性更强。

5. 况总的尴尬:

a) 改造公司1000万的注册资本金,前期1200万中450万与村委会领导

的借款(很可能被村长等挪用,并没有投入到高压线搬迁)。

b) 850万元的前期业务费(但没有把握市城改办的高层资源,钱白花了)。 c) 后续拆迁安臵专项资金不足(按照市城改办的要求约1。5个亿,即使

保证金也需要4500万,假定况总已经协调到3000万的拆迁保证金,取得改造方案的审批,后续拆迁工作也很难启动。)

d) 在前期投入高达5200万元的情况下,况总才能取得政府批文。在市城

改办高层关系没有搞定的情况下,若况总后续拆迁资金不到位,则拆迁保证金可能被政府没收,而赵村项目的启动更是没有踪影。

e) 安臵房屋的大量资金投入更是没有着落。

f) 在赵村项目资金和人脉资源均不可控的情况下,况总最好的途径就是寻

找合作单位,引进资金和专业团队,同时将整个项目的风险逐步转移。以免整个兴达集团陷入拆迁危机。

6. 我司介入赵村项目的前提:

a) 按照我司前期既定的模式合作;

b) 搞定市城改办高层政府资源。

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