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万科企业股份有限公司财务状况分析

一、选题的目的和意义

在我国不断发展的市场经济环境下，企业利益相关者日益多元化，他们在不同程度上关注企业的财务信息，但由于企业所有权与经营管理权的分离，这些企业外部利益集团并不直接参与企业的经营管理活动，他们只有通过企业对外提供的财务报表来了解企业的财务状况和经营成果，但是由于财务报表提供的信息具有概括性、复杂性，高效准确地理解公司的财务报表信息就显得日益重要。那么如何才能高效准确地解读企业提供的财务信息呢？虽然通过财务报表的直接会计数据，我们可以初步了解企业的经营业绩，识别企业的优劣，预测企业的未来，但是企业财务报表所反映的内容是高度概括、浓缩的，许多报表项目是独立反映某项经济内容的，我们就需要使用一些科学的分析方法对财务报表数据进行适当的解读，通常的方法对企业的财务报表进行分析研究。

本文选取万科企业股份有限公司作为研究对象，基于以下两点原因：第一，2003-2013,是中国房地产业发展的黄金十年，也是政府对房地产密集调控的十年。在世界经济回暖复苏、国内经济企稳向好的宏观背景下，地产行业走出高价值增长的“黄金十年”，迈向更集约化、规模化、细分化的

“铂金时代”，未来我国房地产公司在我国房地产行业发展中又将扮演什么样的角色，是否能够维持投资高回报、高受益，我们可以通过房地产行业近期提供的财务报表来分析预测我国房地产行业的发展趋势；第二，作为房地产行业的龙头企业，万科企业股份有限公司（股票代码000002）自19xx年5月成立以来，经过多年努力，已发展成为中国房地产行业的领跑者，无论是其公司战略、治理结构、管理团队、产品生产，还是公司文化、品牌价值，在我国房地产行业中都具有明显的优势，是目前中国最大的专业住宅开发企业。万科公司的发展历程是中国房地产企业中的一个缩影，相信通过对它的研究，对分析我国房地产行业具有重大的借鉴意义。20xx年2月20日，温家宝主持召开国务院常务会议再出“国五条”抑制投机投资购房加强房地产市场调控的政策措施(称为“国五条”)。这是自20xx年12月份开始楼市调控以来的第五次调控。与此同时， 20xx年万科共实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元(人民币，下同)，同比分别增长35.3%和70.5%；20xx年万科共实现销售面积1075.3万平方米，销售金额1215.4亿元，同比分别增长19.8%和12.4%；20xx年万科全年累计实现地产销售面积1295.6万平方米，销售金额1412.3亿元，同比分别增长20.49%和16.2%，再度领跑国内房地产市场；20xx年公司累计实现销售金额1709.4亿元，同比分别增长15.0%和21.0%，销售金

额刷新行业记录，是全世界首个的销售超过200亿美元的住宅地产开发商。在我国政府采取了一系列宏观紧缩政策的经济环境下，作为中国最大的房地产公司，万科销售业绩屡创新高，评价万科公司的财务状况和经营成果对于预测中国房地产行业的发展具有重要的现实意义。

二、论文大纲

本文一共分为四个部分,第一部分讲财务报表分析理论概述,主要介绍财务分析方向，分析方法和一些重要的财务分析指标体系；第二部分介绍万科股份有限公司基本情况,以万科企业的资产负债表为例，全面介绍万科企业2010-20xx年的财务状况；第三部分财务状况分析,主要针对该企业的偿债能力、盈利能力、营运能力、成长能力、综合能力和发展趋势的分析,通过各项指标的计算和比较，来全面地分析万科企业三年内的财务发展状况,并就其存在的问题提出建议；第四部分针对万科存在的问题进行一些改进措施,本部分结合实际情况，从市场需求方面来对万科企业存在的情况提出一系列的解决方案。

三、文献综述

[1]中国住宅与房地产信息网〃http://www..

[2]新浪地产网〃.cn/

[3]财经网〃.cn/

[4] 张新民,钱爱民.《企业财务报表分析》.清华大学出版社.2011

[5] 王文华.《财务管理学》.立信会计出版社2009.09

[6] 宋娟.《财务报表分析从入门到精通》.机械工业出版社.2010

[7]杨安琪.《房地产投资财务分析》.河南建材20xx年第5期

[8]鲁爱民.《财务分析》.机械工业出版社.2008.12

四、分析方法

本文将从一个财务报表外部使用者的角度，以万科企业股份有限公司公布的近三年财务报表为研究对象，结合报表附注及相关资料，综合运用会计、财务管理及财务报表分析等课程的知识技能，主要运用比较和比率分析法，分别对万科的偿债能力、营运能力、盈利能力进行分析，然后将各个指标联系起来采用改进的杜邦分析法进行分析，同时采用趋势分析法对万科企业的发展状况进行分析预测，评价该公司的总体发展状况并指出公司在经营、管理方面存在的一些问题，并由万科的发展预测我国房地产行业的发展趋势。

第二篇：万科企业股份有限公司财务分析

万科企业股份有限公司财务分析

本文针对万科A最近几年资产规模不断扩大，整体业绩稳步增长的经营情况，结合房地产业企业经营的实际现状，从财务分析的视角，试图分析它的获利水平、偿债能力、发展潜力、营运能力等主要财务指标。本文对万科A 19xx年至20xx年的财务报表及其相关财务数据分析，在与同行业的对比分析中，我们发现，万科A长期坚持的经营策略——规范管理、人才储备、专业发展、人性化服务，战略调整（融资变化——非银行借款上升比例逾六成，拿地变化——从单打独斗到“合纵连横”，布局变化），良好的公司治理结构使万科A成为房地产业的“引领者”。最后，给出其未来经营的财务建议，并对同行业企业的发展提出了一些前瞻性的思考和探究，以期为社会和公众提供真正有价值的中国企业经验积淀。关键词：万科,财务分析,房地产I

第一章绪论.................................................1

第一节研究背景...........................................1

第二节研究重点与研究目的.................................2

第三节研究方法...........................................2

第四节分析标准...........................................2

第五节本文写作安排.......................................3

第六节资料来源...........................................3

第二章深圳万科经营状况分析..................................5

第一节行业背景...........................................5

第二节公司经营状况分析...................................6

第三章深圳万科财务状况分析................................12

第一节公司会计报表分析..................................12

第二节深圳万科的财务分析................................32

第三节深圳万科财务综合分析..............................53

第四章结论及建议..........................................57

第一节万科财务状况结论..................................57

第二节关于财务方面的建议................................58

第二节关于企业发展的其他方面建议........................61

结论....................................................63

第一章绪论

第一节研究背景

如今中国的房地产产业已经进入到品牌时代，从产品到企业，从企业到产品。如何打造全国性的房地产企业品牌？“万科”是不多的被广泛承认的全国性房地产品牌企业，自19xx年中国有了真正意义上的房地产市场那天起，万科就着力打造自己的品牌，无论是全国首家拍卖土地之主，还是多年获得深圳综合实力排名第一，无论是全国各地统一品牌的万科企业及其项目，还是北京万科及其万科城市花园、万科星园（三期水榭花都）和万科青青家园等，都可以看作是万科品牌的实现。建筑无限生活，考察一个品牌最主要的方面是考察这一品牌的影响力，最有说服力的就是品牌创造的经济效益，也就是销售额。该公司20xx年业绩保持稳步增长，全年结算面积达143.4万平方米，同比增长5.1%；结算毛利率为25.75%，

较20xx年有明显提高；实现营业收入76.67亿元，同比增长20.2%；实现净利润8.78亿元，同比增长62%；净资产收益率提升到14.2%，为近年来最高点。20xx年万科38个楼盘共实现销售面积163.8万平方米，销售金额91.6亿元，分别增长24.0%和49.2%，销售总回款97.8亿元，实现经营活动现金净流入10.5亿元。年报显示，随着广州万科项目进入回报期，珠江三角洲区域的盈利额占万科的比重上升至39.5%，成为其最大的利润来源区域，长江三角洲区域占集团盈利比重的37.4%，仍然是其重要的利润来源。

到如今，房地产业已走过了昔日的暴利时代，而微利时代的赢家法则是，谁能持续获得比同行更高的利润，谁就是真正的赢者。万科正是通过其独特的主流盈利模式（在一个城市的非主流的地段，通过大规模精心开2 发，依靠万科的品牌提升片区的价值，从而创造出高附加值）站在了微利时代的行业前端。

第二节研究重点与研究目的

财务分析自引进我国以来，发展非常迅速，研究成果也相当丰富。主要集中在以下两个方面：一是理论探讨，如反映财务状况的各类指标、衡量体系、分析方法等；二是对上市公司的各类指标的实证研究。这些研究大部分是对类或现象的研究，很少有对企业的个案分析和研究（有也只是少数个股简评一类的文章）。

我们从财务分析的角度探索万科的成功之路，考察这一优良业绩的形成和前景，旨在为读者提供一个有效剖析公司财务报表的参考模式,为深圳万科的经营管理者制定长期经营战略与长期财务决策提供一定的参考, 同时对于步入“品牌时代”的房地产市场、以及立志做出品牌的房地产公司带来一定裨益。

第三节研究方法

本文主要运用比较分析法（Comparison Analysis）、趋势分析法

（Trend Analysis）、比率分析法(Ratio Analysis)、杜邦分析法（The Du Pont System）等基本财务分析方法，以及统计学模型，详细分析了深圳万科的财务状况。

第四节分析标准

本文将采用行业标准与历史标准来对深圳万科的财务状况和经营成果进行全方位的评价。主要是因为：

第一、本文将选择上市公司中所有的房地产企业的均值(根据中国上3 市公司资讯网（）提供的20xx年4月最新数据，本文选择的行业标准为房地产开发业的58家。由于各年上市公司的个数不同，剔除个别报表中数据有误的，每年的行业均值均做过一定的处理，具体如下：19xx年有56家，20xx年56家，20xx年58家，20xx年57家，2003 年58家)来比较判断的标准；同时，又选择了北京天鸿宝业房地产股份有限公司来作为对比。通过与同行业的均值相比，可以判断深圳万科在同行业中的位置，通过与天鸿宝业相比，可以找出在同一行业环境下，与同类企业的优势和不足。

第二、本文的所有数据都将采用同前一年的数据变动率来作为比较分析。通过比较分析，可以发现各财务指标在每年的变化情况，找出财务业绩变化的原因。

第五节本文写作安排

本文共分四章，第一章是绪论，主要点明本文的写作意义；第二章是深圳万科经营状况分析；第三章对深圳万科的财务状况作初步分析，包括资产负债表、利润表、现金流量表的会计分析、比率分析及综合财务分析；

第四章根据第三章的分析，提出相应的结论，并对本企业与同类企业提出发展建议。

第六节资料来源

本文的财务数据主要来自于香港理工大学中国会计与金融研究中心

和深圳市国泰安信息技术有限公司提供的中国股票市场研究数据库，并通过中国证券会网站（www.）、巨潮网（.cn）、全景网站（）、上海证券网（）、证券之星4 （）的检索补充、核对数据，其他相关个股资料也来自于上述网站及中国证监会网站，行业分类主要采用了中国上市公司资讯网（）提供的行业信息。5

第二章深圳万科经营状况分析

第一节行业背景

根据中国上市公司资讯网（）提供的行业分类标准，深圳万科的行业属性属于房地产业。

从19xx年以来,房地产行业持续增长,其带动国民经济发展、扩大

内需的行业地位得到充分肯定。我国住宅产业20年来每年以20％的速度发展。随着城市居民收入的不断增加、住房货币化改革的进一步深入和购房信贷业务的健康发展，住宅市场呈现出良好走势。国家房地产规范政策的相继出台、消费者品牌意识的不断强化，更为行业内的领先企业提供了发展空间。中国作为一个人口大国，解决“吃穿住行”中的住的问题的房地产行业，一直在我国国民经济中占有举足轻重的地位，房地产业增加值在我国GDP中占很大的比重，房地产业的增长一直对国家和地方的经济增长起着很重要的作用。房地产市场的持续快速发展，对于提高居民的居住水平、改善城市居住环境，带动相关产业发展和拉动经济，均做出重要贡献。根据国家统计局的资料，20xx年中国完成固定资产投资36898亿元人民币，比上年增长12.1%.施工面积178000多万平方米，居民房屋竣工面积82000多万平方米，比上年增长7.4%.20xx年第一季度全国城镇房地产开发完成投资922亿元,比上年同期增长36.2%;其中商品住宅开发完成投资631.14亿元,增长36.8%,占房地产开发投资比重的68.45%.我国大规模城镇化进程是支持房地产行业发展的重要因素。20xx年中国城市人口将超过5亿，人口城市化比率将达到40%。按照发展规划，到2020 年，我国城市化水平将达到52%左右，大规模城镇化进程将带来城市人口的增加和城市建设投资的增长，这一进程将推动住宅需求长期持续增长。6 为了抑制房地产投资过热，20xx年政府出台了多项相关政策。一系列宏观调控的紧缩政策表明政府希望通过产业政策和信贷政策来继续加大调控力度，将在一定程度上抑制商业银行对房地产开发贷款的投放，而融资难度的加大意味着房地产开发商的开发成本提高，无疑将加速房地产公司优胜劣汰的过程。对于上市房地产公司而言，由于大部分上市公司资本结构合理，政策本身在短期内不会对现有的项目和资金来源造成较大影响，也不会对业绩产生较大负面影响，但是如果政府出台进一步的紧缩措

施，如加强控制开发贷款规模和加息，企业中长期项目开发进度和资金来源将受到不同程度的限制，业绩增长有可能低于先前预期。此外，房地产企业直接融资的渴望将进一步加强。

第二节公司经营状况分析

一、公司概况

深万科全名为万科企业股份有限公司（下面简称“万科”），成立于

19xx年5月，以房地产为核心业务，19xx年1月A股在深交所挂牌交易，是首批公开上市的企业之一。到20xx年底，深万科总资产1,553,442.25 元。20xx年全年结算收入76.67亿元；结算面积143.4万平米；全年销售面积163.8万平方米，销售金额91.6亿元；全年销售总回款97.8亿元，实现经营活动现金净流入10.5亿元。万科04年净利润8.78亿，实际入库的纳税金额8.1亿。

公司于2000及20xx年两度分别入选世界权威财经杂志福布斯全球最优秀300家和200家小型企业，公司良好的业绩、企业活力及盈利增长潜力都受到市场广泛认可。20xx年4月2日，万科荣获“2005中国房地产百强企业综合实力TOP10评选”第一，并在规模性、盈利能力专项评选中分列第一和第四。7

万科A 2004-5-31股本结构图

6.96%7.62%

69.35%

16.07%

国家股

境内法人股

流通A股

流通B股

图1：万科2004-5-31股本结构

二、发展历程

19xx年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币

2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。19xx年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。

19xx年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域房地产业务的发展。

19xx年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。

19xx年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于19xx年5月 28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。

19xx年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。8

20xx年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。

公司于20xx年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。 20xx年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增

强了发展房地产核心业务的资金实力。

公司于19xx年介入房地产领域，19xx年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止20xx年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌、佛山、鞍山、大连、中山和广州15个城市进行住宅开发，20xx年万科又先后进入东莞、无锡、昆山、惠州四个城市，目前万科业务已经扩展到19个大中城市，并确定了以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾区域为中心的三大区域城市群带发展以及其它区域中心城市的发展策略。凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并为投资者带来了稳定增长的回报。

三、经营状况分析

1.万科竞争力分析

优势:

A．公司定位明确

B．品牌形象良好

C.土地储备增强

D.具备了整合相关资源的强大能力

E.人力资源突出

劣势:

A.资金需求的压力日益增大

B.股权结构分散，获得的支持力度有限9

2.发展战略

万科目前制定了未来十年的中长期发展规划，确立了“有质量增长” 的战略目标和“客户细分、城市经济圈聚焦和产品创新”三大发展策略，并开始推进相关组织架构和开发流程的调整。

20xx年是万科确定未来十年发展规划后的第一年。公司将以客户为

导向，以产品为中心，全面推进客户细分策略，进一步落实聚焦城市圈策略，加大在长三角、珠三角和环渤海地域的项目资源储备，优化长三角区域的项目资源储备结构，积极推进产品创新与工厂化。

20xx年万科主要开发项目43个，计划开工面积和竣工面积分别为

274.3万平方米和230.3万平方米。公司将基于家庭收入、生命周期和房屋价值三个纬度，进一步确立客户细分市场结构，建立产品品类体系；依据客户细分和价值定位逐步升级万科产品服务体系和竞争能力；通过提供梯度产品，实现客户终身锁定，最终通过产品创新强化自身的竞争能力和市场地位。

四、万科主营业务分析

1．主营业务收入构成

表13:深圳万科主营业务收入构成

日期主营业务项目主

营业务

收入

主营业务

收入比例

(%)

主营业务

成本

主营业务

成本比例

(%)

主营业务

利润

主营业务

利润比例

(%)

物业管理和其

他203961200 2.66 178433300 3.37-13287000-0.69

2004-12-31房地产7463265000 97.345118936200 96.63891293300 46.08 其它行业160836700 2.52

2003-12-31房

地产开发与

经营业6219223700 97.484489902700 96.77

房地产4422200000 96.67

2002-12-31其它152160000 3.33

零售1376070000 35.5

房地产2449510000 63.2

2000-12-31沈阳296710000 12.110

万科的主营业务极其突出，根据其各年年报显示，20xx年其主要销

售收入由房地产业和零售业构成，20xx年已转为由由房地产业和物业管理构成,且房地产业占的权重日渐增大.

从上图的对比中，可以发现万科物业管理业务的利润比例为负值，

-0.69%，而房地产业务的利润比例较高，达到46.08％，万科在近几年通过做“减法”，把非房地产逐步分离出去。因此，万科未来的发展将专注于房地产业，成为这个行业的领导者。

上表显示深圳万科利润的主要来源是房地产行业，因此，后面的分析做行业比较时，将选择房地产行业上市公司指标进行对比分析。

2．各年主营业务收入趋势图

万科各年主营业务收入趋势图

0.00

200,000.00

400,000.00

600,000.00

800,000.00

1,000,000.00

19xx年20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年

系列1 766,72 638,00 457,43 445,50 387,32 291,23

2004-

12-31

2003-

12-31

2002-

12-31

2001-

12-31

2000-

12-31

1999-

12-31

单位:万元

图2：万科各年主营业务收入趋势11

五、问题的提出：

深圳万科堪称中国房地产业的明星企业，其业绩是有目共睹的。本文在分析其优点的同时，也关注到：深圳万科的规模一直在扩张，资金会不会成为其实现目标的瓶颈?本文将透过深万科财务状况研究，特别是资金来源与使用，来关注公司未来的发展，并提出相关建议，以期对万科及其他同类企业提供些许借鉴。12

第三章深圳万科财务状况分析

第一节公司会计报表分析

一、资产负债表分析

资产负债表又称财务状况表，是反映企业一定日期（通常为月末、季末或年末）的财务状况的会计报表，它表明企业在一定日期所拥有或控制的经济资源，所承担的现有债务以及所有者对企业净资产的要求权，是企业主要会计报表之一。通过对资产负债表表格各要素项目及相应报表附注进行分析和对比，我们可以得到以下三类信息：一是企业的短期偿债能力；二是企业的资本结构和长期偿债能力；三是企业的财务弹性。本文将从以下四方面来对深圳万科的资产负债表进行分析：

1.资产分析

（1）资产项目结构百分比分析

深圳万科的资产项目结构百分比分析表见表二1；趋势图如下：

深圳万科资产项目结构趋势图

0.2

0.4

0.6

0.8

1.2

999

年

200

0年

200

1年

002

年

003

年

004

年

占比重所

流动资产

长期投资

固定资产

无形资产及其他

资产

图3：深圳万科资产项目结构趋势图13 0.00

200,000.00

400,000.00

600,000.00

800,000.00

1,000,000.00

1,200,000.00

单位;万元

19xx年20xx年20xx年

深圳万科流动资产变化趋势图流动资产

图4：深圳万科流动资产变化趋势深圳万科各年长期投资变化趋势图 0

200

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199

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位;万元单

长期投资

图5：深圳万科各年长期投资变化趋势14 深圳万科各年固定资产变化趋势图 0

100

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300

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年

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200

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年

位;万元单

固定资产

图6：深圳万科各年固定资产变化趋势

深圳万科各年无形资产及其他资产变化趋势图 0

100

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年

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年

位;万元单

无形资产及其他

资产

图7：深圳万科各年无形资产及其他资产变化趋势15

从表二1和上图中可以看出，就各项资产占总资产的比重来看，流动

资产呈一直上升趋势。从19xx年的84.93%到20xx年的97.63%,一路攀升. 长期投资20xx年和20xx年是转折点,有比较大的变动，从19xx年的 0.04上升到20xx年的0.17％；之后呈现下降趋势,到20xx年起又开始上升.20xx年达到历史最高点0.61％。固定资产等有升有降，波动幅度较小，另外，固定资产所占比重较小。

先比较北京天鸿宝业的资产结构（表二2）。流动资产所占比重是降 --升--降，19xx年为95.22％，20xx年为94.18％，20xx年升为历年最高点97.68％,以后一直下降,20xx年达到93.41%。长期投资先升后降,然后升—降(此次波动不大),相对与深圳万科来说所占比重较大。固定资产升---降---升。

北京天鸿宝业资产项目结构趋势图

100

120

199

9年

年

200

1年

200

2年

200

3年

年

占比重(%)所

长期投资

固定资产

流动资产

无形资产及其他

资产

图8：北京天鸿宝业资产项目结构趋势16

我们再来看看同时期的房地产上市公司资产结构情况（表二3）。流

动资产一直上升，从19xx年到20xx年所占比重呈上升趋势，从19xx年的74.67％到20xx年的81.30％；其他资产保持较小幅度的波动；固定资产比重占12.60％左右。

（2）资产规模及变动趋势分析

从表三1和下图中可以看出，深圳万科近年来的业务规模不断扩大,

总资产各年均有一定规模的增大.在19xx年到20xx年间有比较迅猛的增长，20xx年比20xx年增长15.31％，20xx年比20xx年增长26.73％；2003 年比20xx年，增长率为28.55％；20xx年比20xx年又有大幅增长,增长率为47.09％。

深圳万科资产规模变动率趋势图

-100

100

200

300

400

500

600

700

800

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年

200

0年

年

200

2年

年

200

4年

动率%变

流动资产

长期投资

固定资产

无形资产及其他

资产

资产总计

图9：深圳万科资产规模变动率趋势

另外，从北京天鸿宝业资产总额的变动情况来看(如表三2)，20xx年

及20xx年资产的增长率也出现了负值，分别为-16.4%和-10.6%，万科A17 的资产总量大于天鸿宝业,且增长速度较之更快。

天鸿宝业资产规模变动率趋势图

-100

100

200

300

400

年

2000

年

200

2年

年

200

4年

动率%变

流动资产

长期投资

固定资产

无形资产及其他

资产

资产总计

图10：天鸿宝业资产规模变动率趋势

50000

100000

150000

200000

总资产(万

元)

19xx年20xx年20xx年

北京天鸿宝业资产总计变动趋势图

资产总计

图11：北京天鸿宝业资产总计变动趋势18

（3）流动资产结构变动情况分析

流动资产主要选择以下几项代表性较强的指标来分析，包括：货币资金、短期投资、应收票据、预付帐款、存货净额、待摊费用和应收帐款净额（注：由于会计政策的变动，19xx年之前，只计提应收帐款的坏帐准备，19xx年要求增加计提四项减值准备，所以19xx年以后应收帐款净额为应收帐款与其他应收款之和减坏帐准备）。下面将从这些指标所占流动资产的比重和自身的发展趋势来分析。

由前面的分析和表四1,先来看深圳万科的流动资产变化情况。货币资金在流动资产中所占比重变化趋势为:降---升---降.从19xx年的

19.93%下降到20xx年的13.3%,20xx年又上升到15.34%,随后下降为2003 年的9.49%.其中20xx年上升幅度比较大，变动率为47.4%。

深圳万科19xx年流动资产结构图

10%0%

21%%

32%

48%

货币资金

短期投资

应收票据

应收账款净额

其他应收款

预付账款

存货净额

待摊费用

其他流动资产

流动资产合计

图12：深圳万科19xx年流动资产结构19

深圳万科20xx年流动资产结构图

7%0%

3%1

39%

49%

货币资金

短期投资

应收票据

应收账款净额

其他应收款

预付账款

存货净额

待摊费用

其他流动资产

流动资产合计

图13：深圳万科20xx年流动资产结构深圳万科20xx年流动资产结构图 8%02%%11%%

39%

49%

货币资金

短期投资

应收票据

应收账款净额

其他应收款

预付账款

存货净额

待摊费用

其他流动资产

流动资产合计

图14：深圳万科20xx年流动资产结构20 深圳万科20xx年流动资产结构图 5%01%1%1%%

42%

50%

货币资金

短期投资

应收票据

应收账款净额

其他应收款

预付账款

存货净额

待摊费用

其他流动资产

流动资产合计

图15：深圳万科20xx年流动资产结构

从表四1中可看出,万科流动资产中比重最大的是存货,次之是应收

账款。表四2反映的天鸿宝业流动资产中，也是比重最大为存货，排除掉上市募集资金的影响，比重次之的是应收账款。这也是房地产企业的共同特征。但是深圳万科20xx年存货的比重继续增大，为77.7%,20xx年竟然达到了84.92%.一方面是由于新项目的运作,土地储备和存货的增加,但是也要对存货数量进行控制.短期投资总体呈下降趋势，到20xx年后，没有短期投资了；应收票据一直为0；应收帐款净额比重逐渐下降;预付帐款也有所上升，20xx年比重达到了1.99%。21

深圳万科流动资产项目结构变动率趋势图

-150

-100

-50

100

150

年

00年2

1年

年

03年

动率%变

货币资金

短期投资

应收票据

应收账款净额

其他应收款

预付账款

存货净额

待摊费用

其他流动资产

流动资产合计

图16：深圳万科流动资产项目结构变动率趋势深圳万科流动资产项目结构比重趋势图 0

100

120

199

9年

200

0年

200

1年

年

重%比

货币资金

短期投资

应收票据

应收账款净额

其他应收款

预付账款

存货净额

待摊费用

其他流动资产

流动资产合计

图17：深圳万科流动资产项目结构比重趋势22 天鸿宝业流动资产项目结构变动率趋势图 -500

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

4500

199

9年

200

0年

年

200

3年

200

4年

动率%变

货币资金

短期投资

应收票据

应收账款净额

其他应收款

预付账款

存货净额

待摊费用

其他流动资产

流动资产合计

图18：天鸿宝业流动资产项目结构变动率趋势

2.负债分析

（1）流动负债结构变动情况分析

分析流动负债时，我们选择以下几个主要指标：短期借款、应付账款和应交税金。

从表五1中可以看出，深圳万科的流动负债出现一路上升趋势，2002 年相对于20xx年上升幅度不大，20xx年已高达6,302,897,152.00元。这说明万科需要及时筹措到足够的资金来偿还要到期的流动负债。房地产行业是靠大规模资金做后盾的，万科的高速扩张更需要资金在背后支持。从万科的负债来看，在借款中，短期借款占了很大部分，一般采用抵押和担保的方式。短期借款在流动负债中所占比重平均为28.07%, 20xx年达到6年中最高值44.43%，20xx年已达最低值12.61%.这说明万科对短期借款有所控制.

从表中还可看出，应付帐款占流动负债的比重在逐年增长。20xx年、

20xx年、20xx年已占到流动负债构成中最大比重.这可能有两种原因：一23 是该地区的商业信誉比往年好了，企业可以延迟付货款；二是企业的资金周转出现了问题。

深圳万科流动负债变化趋势图

19xx年2

000年

20xx年20xx年

20xx年

1000000000

2000000000

3000000000

4000000000

5000000000

6000000000

7000000000

0 1 2 3 4 5 6 7

额(元)金

图19：深圳万科流动负债变化趋势

深圳万科流动负债项目结构变动率趋势图 -2000

000

4000

6000

80001

0000

12000

14000

16000

18000

20000

199

9年

200

0年

年

200

2年

200

3年

200

4年

动率%变

短期借款

应付账款

预收账款

应付工资

应付福利费

应付股利

应交税金

其他应交款

其他应付款

流动负债合计

图20：深圳万科流动负债项目结构变化率趋势24 深圳万科流动负债项目结构所占比重趋势图 0

100

120

199

9年

年

200

1年

年

2003

年

占比重%所

短期借款

应付账款

预收账款

应付工资

应付福利费

应付股利

应交税金

其他应交款

其他应付款

流动负债合计

图21：深圳万科流动负债项目结构所占比重趋势

（2）长期负债结构变动情况分析

我们来看深圳万科的长期负债结构（表六1），在20xx年以前，深圳万科的长期负债一直在增长，而长期借款在长期负债中所占的比重1999 年---20xx年呈上升趋势，长期应付款一直为0。20xx年时，长期负债突然较20xx年降低了41.19%，20xx年又急剧上升，达到最大值 2,927,077,888.00元，同时，04年长期借款也达到最大值

899,693,504.00。这说明整个万科在此阶段开始注重长期负债的融资方式，从中可以看出在20xx年度万科对于资金的需求是迫切的。25 深圳万科长期负债变动率趋势图

-200

-100

100

200

300

400

500

199

9年

2000

年

200

3年

200

4年

动率%变

长期借款

长期应付账款

住房周转金

长期负债合计

图22：深圳万科长期负债变动率趋势

深圳万科长期负债项目结构比重趋势图

100

120

199

9年

年

200

1年

年

2003

年

占比重%所

长期借款

长期应付账款

住房周转金

长期负债合计

图23：深圳万科长期负债项目结构比重趋势26

（3）全部负债结构的变动情况分析

从表中可以看出，深圳万科的负债结构有一个明显的变化趋势，1999

年到20xx年其负债几乎都是流动负债，平均值达到了94.53％以上，而到20xx年，其长期负债的比重上升较大，之后又呈降-升趋势。20xx年，深圳万科的长期负债在债务构成中所占的比重已达到31.71%.这说明深圳万科的融资方式也发生了变化，从短期借款融资逐渐转向长期负债融资。目前国家宏观调控将加速房地产行业的整合和优胜劣汰。金融政策的

变化，对公司拓展融资渠道提出了更高的要求，也有助于公司整合行业资源。土地政策的变化，进一步增加了房地产企业的资金需求。短期内信贷门槛不断上升、信贷空间不断收紧是必然趋势。这将导致行业内多数公司面临资金压力，但对万科这样的优势企业则带来行业整合的机会。2005 年万科主要开发项目43个。珠三角将继续成为公司最大和最稳定的收益来源。

表14：深圳万科负债结构

深圳万科19xx年20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年

流动负债

合计2

28991539xxxxxxxxxxxx454883843,080,066,816.004,795,313,664.006,302,897,152.00 长期负债

合计5

8438316 123895992 311340960 1,709,296,640.001,005,266,176.002,927,077,888.00

负债合

2348353792265660236833568294404,789,363,200.005,800,579,584.009,229,974,528.00

3.所有者权益分析

分析表明（见表七1），深圳万科的股东权益19xx年-20xx年一直持

续上升，比同期的天鸿宝业各年均高出很多，这说明万科公司净资产在不断升值。股东权益的增加主要原因是盈余公积增长速度较快。未分配利润在20xx年以前持续下降，20xx年后，一直上升，且幅度较大，这也是股27 东权益波动的原因之一。

深圳万科所有者权益变动率趋势图

-500

500

1000

1500

2000

2500

199

9年

200

0年

01年

02年

200

3年

200

4年

动率%变

股本

资本公积

盈余公积

未分配利润

股东权益合计

图24：深圳万科所有者权益变动率趋势

股利政策：20xx年万科业绩保持稳步成长，20xx年万科董事会建议

每10股派送1.5元(含税)股息，同时以每10股转增5股的比例，向全体

股东转增股本。

二、利润表分析

利润是企业生产经营活动的最终财务成果。利润的多少直接关系到投

资者的投资回报，关系到债权人债权的清偿，关系到企业的资金状况。因此，利润是评价企业的财务状况、经营成果和经营者业绩的最主要的指标。下面就从深圳万科的收入和利润两方面的变动趋势及构成来进行分析：

1.收入变动趋势分析计

由于其他业务收入在整个营业收入中的比重一般不大，且它在利润表中只反映为其他业务利润，因此这里主要对主营业务收入的增减变化进行分析。28

从表八中可看出，深圳万科主营业务收入与19xx年相比，一直呈上升趋势，到20xx年达到最高点7,667,226,112.00元。20xx年比20xx年上升了20.17%。这个阶段的天鸿宝业，除20xx年，20xx年下降外，其他年份一直呈上升趋势。收入是企业利润的来源，同时也反映市场规模的大小。万科近年来积极拓展国内市场，在国内多个城市同时开发项目，业务发展迅速，年均增长率高于天鸿宝业，天鸿宝业受到回龙观二期的影响，主营业务收入在20xx年增长之后，到20xx年发生了较大幅度的下降。主营收入变动率趋势图

-100

-50

100

150

200

250

300

350

400

199

9年

200

0年

200

1年

200

2年

200

3年

04年

动率%变

深圳万科

天鸿宝业

图25：主营收入变动率趋势

2.利润变动趋势分析

从表九1中可以看出，从19xx年到20xx年之间，深圳万科的利润总额持续增长，而主营业务利润也增长；这一情况说明深圳万科的主营业务不断上升。其他业务利润20xx年之前呈降低趋势，20xx年突然大幅增加。29 深圳万科利润项目变动率趋势图

-2000

-1500

-1000

-500

500

1000

1500

2000

99年

00年

01年

年

年动

率%变

主营业务利润

其他业务利润

营业利润

投资收益

营业外收支净额

利润总额

图26：深圳万科利润项目变动率趋势

3.利润构成分析

营业利润比重是指主营业务利润占利润总额的大小，反映了企业主营业务对利润总额贡献大小。深圳万科20xx年与19xx年基本持平，但是 20xx年的指标却下降了很多，主要原因是投资收益有大规模的增加。它在20xx年转让了万佳超市的股份。

通过分析利润构成，深圳万科在20xx年后在很大程度上靠营业利润

的增长来保证利润增长，同时有一个明显趋势就是投资收益的比重在2001 年之前逐渐增加，20xx年后开始下降。营业外收支的比重从19xx年到2004 年逐渐减少。深圳万科利润一直是来源于主营业利润，这说明万科主营业务呈上升态势。30

-50

100

150

200

250

比重%

19xx年20xx年20xx年

深圳万科利润构成图

主营业务利润

其他业务利润

营业利润

投资收益

营业外收支净额

利润总额

图27：深圳万科利润构成

1.现金流量结构分析

从现金流量流入结构表十1中可以看出，在深圳万科现金总流入中，

经营活动流入的现金流量占大多数，几年来的比率分别为71.87%，63.14%， 54.74%，54.48%，67.28%，63.76%。其次是长期借款，所占比率为26.65%， 36.06%,39.44%,45.23%,32.36%,36.08%.且经营活动流入的现金有上升的趋势，投资活动现金流入在20xx年时大幅增加。筹资活动的现金流入各年也呈高速增长的趋势。20xx年是因为股权融资所获得的现金流，2001 年则是通过借款取得的现金流，估计在筹资活动的现金流上，万科2005 年还将呈高速增长的态势。31

19xx年20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年

深圳万科现金流入百分比构成图

经营

投资

筹资

图28：深圳万科现金流入百分比构成

再来分析现金流出结构，在深圳万科的现金总流出中，经营活动中占 74.19%（19xx年），63.96%（20xx年），68.14%（20xx年），55.38%(2002 年),80.85%(20xx年),66.27%(20xx年).投资活动占2.93%(1999

年),1.38%(20xx年),2.91%(20xx年),0.68%(20xx年),0.42%(2003

年),3.67%(20xx年).

筹资活动占22.22%（19xx年）、34.66%（20xx年）、28.95％（2001

年）和43.94%（20xx年）,19%(20xx年),30%(20xx年).

在经营活动现金流出中，购销和劳务占76.16%（19xx年），77.92%

（20xx年），84.05%（20xx年），79（%20xx年），83.3%(20xx年)，77.94%(2004 年).20xx年以前呈上升趋势，20xx年开始下降，20xx年已下降为77.94%。32 其他项有所波动。

在投资活动现金流出中，购建长期资产占的份额较大，呈降—升---

降趋势，20xx年降到最低点7.04%.其次是权益性投资，20xx年之前逐渐上升，20xx年下降,2004突然达到最高值92.96%.其他现金流除20xx年为121,946,824之外,其它年份均为0.说明深圳万科的投资活动主要在两方面，一是维持和扩大原来的经营规模，二是投资权益性的活动。筹资活动的流出现金，主要用于偿还债务、分配股利和支付利息，每

年偿还债务流出资金所占的比率分别为86.32％（19xx年）、93.54％（2000 年），92.26％（20xx年）和94.11％（20xx年），88.35%（20xx年）， 91.78%(20xx年).通过前面的分析，我们发现像万科这样的房地产公司对于资金的需求，万科今、明年将面临资金需求的高峰。万科的资金来源为：银行授信和发行可转债。

2.现金流量质量分析

分析企业的现金流量的质量，主要是分析企业的经营活动产生的净现金流、投资活动产生的净现金流和筹资活动产生的净现金流。

这一部分我们将在获现能力分析中进一步讨论。

第二节深圳万科的财务分析

一、企业偿债能力分析

企业的发展仅靠内部资金的积累是不够的，尚需对外筹集资金。对外筹集资金的来源对现代企业来说主要是通过股权和债权两种形式。股权筹资是一种权益性的资金来源，不需要还本，可能存在的压力只是股利的支付，而企业是完全可以控制是否发放以及发放多少股利的。债权筹资对企业是债务性质的资金来源，不仅需要到期还本，还需要按期支付利息，否33 则，债权人可以要求企业破产还债。从这个角度来说，债权融资比股权融资对企业更有压力。但是，企业不对外负债又几乎是不可能的，而且适当的负债可以通过利用债务杠杆提高企业的获利水平。所以企业对负债只能是“爱恨交织”，如何控制好负债的程度是企业的一个重要课题，企业是否具有到期还债的能力在某些时候很可能关系到企业的生死存亡。

上市公司清偿债务的能力主要由公司资产的流动性来保证，即公司的资产变换成现金的能力和速度。上市公司的资产变换成现金越容易，说明资产的流动性越好，则偿债能力越强。

1．流动比率

流动比率=流动资产/流动负债

流动比率表示企业每一元流动负债有多少流动资产作为偿还的保证，反映企业可用在一年内变现的流动资产偿还流动负债的能力。该指标值越大，企业短期偿债能力越强，企业因无法偿还到期的流动负债而产生的财务风险越小。但是，该指标过高则表示企业流动资产占用过多，可能降低资金的获利能力。该指标值，一般以2为宜。

20xx年万科公司的流动比率与20xx年保持一致的水平，原因主要是

由于短期借款的增加和预付账款、存货均发生了较大幅度的变化，且流动负债和流动资产的增长幅度一致。预付帐款和存货的增加都是源于万科业务的进一步扩大，预支了工程款项与增加了土地储备。

表15:深圳万科1999-20xx年流动比率一览表

年份数值排名行业平均值行业最高值行业最低值

19xx年1.667 20 1.609 4.896 0.216

20xx年1.987 15 1.65 3.6 0.201

20xx年1.991 15 1.955 19.759 0.31

20xx年2.5126————

20xx年2.13————

20xx年2.41————34

深圳万科流动比率变化趋势图

0.5

1.5

2.5

年

200

1年

年

200

4年

流动比率

图29：深圳万科流动比率变化趋势

再来比较一下天鸿宝业。天鸿宝业的流动比率20xx年较20xx年增长

了63%，短期偿债能力明显增强，主要原因是由于公司本期股票流通上市，取得了募集资金，使期末的货币资金比期初增加4倍。

从表中可以看出，该行业的流动比率均小于2。因为该行业的主营业务为房地产开发与经营业，指标比较小，与行业性质有关。

2.速动比率

速动比率：(流动资产-存货)/流动负债

万科速动比率20xx年与20xx年比出现了下降趋势，而流动比率2000 年、20xx年相同，主要原因是速动比率中扣除了存货，房地产行业的特点之一就是大量的存货和土地储备，所以在扣除存货之后计算出的速动比率更能反映企业的短期偿债能力。35

表16:深圳万科1999-20xx年速动比率一览表

年份数值排名行业平均值行业最高值行业最低值

19xx年0.4730 10 0.3080 1.1640 0.0020

20xx年0.5340 11 0.3000 1.0910 0.0040

20xx年0.3710 21 0.5150 8.2100 0.0080

20xx年0.5724————

20xx年0.3200————

20xx年0.7300————

深圳万科速动比率变化趋势图

0.1

0.2

0.3

0.4

0.5

0.6

0.7

0.8

年

200

2年

年

速动比率

图30：深圳万科速动比率变化趋势

天鸿宝业的速动比率，20xx年较19xx年减少，20xx年又较20xx年增长了216%，远远高于流动比率的增加幅度，这也是由于货币资金的大幅度增长所产生的直接结果。36

表17:天鸿宝业流动比率与速动比率对比表

年份19xx年20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年

流动比率1.3700 1.5980 2.6109 1.9665 2.4200 1.8100

速动比率0.3600 0.3180 1.0085 0.8940 0.6300 0.8700

从表中看出，该行业的速动比率均小于1。

3.保守速动比率

万科在19xx年和20xx年有短期投资项目，20xx年----20xx年都没

有短期投资项目。而天鸿宝业没有短期投资项目。所以两家企业的保守速动比率与速动比率反映的结果类似。

4.资产负债率

资产负债比率=负债平均总额/资产平均总额

资产负债率反映在总资产中有多大比率是通过借债来筹资的，指标值以不高于70%为宜。

万科公司的资产负债率基本保持稳定，位于54%左右。

表18:深圳万科资产负债比率

深圳万科19xx年20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年

资产负债比率52.2476 47.2516 51.7797 58.2944 54.9200 59.4200 0

19xx年20xx年20xx年

深圳万科资产负债比率

资产负债比率

图31：深圳万科资产负债比率37

天鸿宝业的资产负债率从19xx年到20xx年从69.56%下降至37.14%, 一个主要原因是股票的流通上市,募集了资金,另一方面是预收账款的减少。20xx年已降至40.25%。

表19:天鸿宝业资产负债比率

天鸿宝业19xx年20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年

资产负债比率69.5600 58.9310 37.1438 49.6736 40.2528—

房地产行业公司扩张的资金来源主要部分是借款，两家公司基本上都将资产负债率控制在50%左右，具有较强的偿债能力和资本结构。

5.负债权益比率

负债权益比率=负债总额/股东权益

反映所有者权益对债权人权益的保障程度。从另一个角度反映企业的长期偿债能力。

这一指标的运用应该与资产负债率结合使用。

万科公司的负债权益比率基本保持在1左右，进一步印证了资产负债

率保持在50%左右的情况，表明股东权益能够对债权人投入的资本产生1：

1的保证。

表20:深圳万科负债权益比率

深圳万科19xx年20xx年20xx年20xx年20xx年2004（6月）

负债权益比率1.1200 0.9100 1.0700 141.6649 1.2338 133.0545

0.2

0.4

0.6

0.8

1.2

1.4

19xx年20xx年20xx年

深圳万科负债权益比率

负债权益比率

图32：深圳万科负债权益比率38

天鸿宝业由于20xx年的上市，使产权比率降至1以下，具有非常强的长期偿债能力。

表21:天鸿宝业负债比率

天鸿宝业19xx年20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年

负债权益比率2.2800 1.4300 0.5900 0.9900 0.6800 0.7300

6.债务与有形净值比率

债务与有形净值比率=负债总额/（股东权益-无形资产及其他资产合计）

债务与有形净值比率指标反映公司债权人的权益由所有者提供的有形资产的保障程度，这是一个保守的衡量长期偿债能力的指标。

由于万科与天鸿宝业的财务报表中均未反映无形资产的情况，所以债务与有形净值比率与负债权益比率的计算结果一致。

7.已获利息倍数

已获利息倍数指标是指企业经营业务收益与利息费用的比率，用以衡量偿付借款利息的能力。由于我国会计报表中未对利息费用单独列示，而且资本化利息也比较难获取，所以在计算这一比率时将财务费用约等于利息费用进行计算。

深圳万科的已获利息倍数比较稳定，说明万科经过多年的发展，对于债务的生成和偿还都形成了比较完善的管理方法，使其能够在企业可以控制的范围内波动。

表22：深圳万科利息保障倍数

深圳万科19xx年20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年

利息保障倍数30.7400 276.1000 152.0700 93.1300 1036.8000 297.6200 天鸿宝业1999—20xx年的财务费用均为负值，而20xx年的财务费用的数值很小，就使计算分析的结果与实际的已获利息倍数相差较远。在这

种情况下，以“财务费用”代替“利息费用”不合理，不能对其进行分析。39

二、企业营运能力分析

企业的营运能力主要是指企业利用资产的能力，目的是为了帮助分析

企业盈利能力和风险水平以及预测企业未来价值的发展变化趋势。本文主要从以下七方面来分析：

1．存货周转率

存货周转率=主营业务成本/存货平均余额

随着企业规模和销售收入增长，存货一般呈增长状态。

深圳万科20xx年较20xx年存货周转率下降，原因主要是20xx年将

其下属子公司的股份转让给中国华润，于是其9—12月份的利润表未纳入合并范围；同时地产存货的增长快于其结算增长的速度，所以出现了存货周转率的下降，但是下降的幅度不大。20xx年后逐渐下降。20xx年达到历年最低点0.55。

表23:深圳万科存货周转率

深圳万科19xx年20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年

存货周转率0.8898 0.9528 0.8369 0.6501 0.6300 0.5500

0.2

0.4

0.6

0.8

19xx年20xx年20xx年

深圳万科存货周转率

存货周转率

图33：深圳万科存货周转率40

天鸿宝业的存货周转率较低，特别是19xx年和20xx年较20xx年低很多，原因主要是20xx年主营业务成本的大幅度增加存货数额的相应减少，造成了20xx年存货周转率的巨大变化。20xx年存货周转率数值突然大幅增长。20xx年为0.36，20xx年升到0.69。

表24:天鸿宝业存货周转率

天鸿宝业19xx年20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年

存货周转率0.2400 0.5440 0.3898 1.5118 0.3600 0.6900

0.2

0.4

0.6

0.8

1.2

1.4

1.6

19xx年20xx年20xx年

天鸿宝业存货周转率

存货周转率

图34：天鸿宝业存货周转率

2．存货周转天数

该指标与存货周转率作用相同。万科公司基本保持在400天左右，比房地产行业的平均水平还略低一些。

天鸿宝业的存货周转天数一直居高不下,即使表现比较好的20xx年, 仍然约等于700天,说明天鸿宝业对存货的控制欠佳,有存货过量的情况, 应适度调整开发节奏,使销售与开发保持同步骤进行。

3．应收账款周转率

应收账款周转率=主营业务收入/应收账款平均余额41

应收账款周转率反映应收账款的周转速度，也就是年度内应收账款转为现金的平均次数，它说明应收账款流动的速度。

深圳万科20xx年比19xx年略低，20xx年后应收账款周转率在缓慢增长，原因主要是主营业务收入与应收账款在反方向变化。

表25:深圳万科应收账款周转率

深圳万科19xx年20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年6月应收账款周转率7.4359 7.3661 10.2160 13.8999 16.0000 9.3005

19xx年20xx年20xx年

深圳万科应收账款周转率

应收账款周转率

图35：深圳万科应收帐款周转率

天鸿宝业20xx年周转率奇高，主要是主营业务收入较19xx年和2001 年高出很多，而应收账款则比20xx年低很多。20xx年又是奇高，20xx年比20xx年降低了42.27%。

表26:天鸿宝业应收账款周转率

天鸿宝业19xx年20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年6月应收账款周转率1.5919 24.302 14.0774 61.1943 35.3246 36.844742 0

19xx年20xx年20xx年

天鸿宝业应收账款周转率

应收账款周转率

图36：天鸿宝业应收帐款周转率

4．营业周期

营业周期=存货周转天数+应收账款周转天数

营业周期反映从取得存货开始到销售存货并收回现金为止的这段时间。房地产企业的营业周期较一般流通型行业要长。

表27:深圳万科营业周期

深圳万科19xx年20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年6月营业周期463.0000 415.0000 461.0000 579.6600 656.3030 1101.0800 表28:天鸿宝业营业周期

天鸿宝业19xx年20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年6月

营业周期1732.4211 750.6156 949.1234 244.0100 1004.1200 1215.3800

5.流动资产周转率

流动资产周转率=主营业务收入/平均流动资产

流动资产周转率反映企业流动资产的运营效率。在一定时期内，流动资产周转次数越多，表明以相同的流动资产在一定时期内产生的收入越多，流动资产的利用效果越好。

深圳万科流动资产的构成主要是存货与应收账款,所以.流动资产周转率与存货周转率和应收账款周转率反映的结果相近。43

天鸿宝业也是如此。

6．总资产周转率

总资产周转率=主营业务收入/平均资产总额

总资产周转率用来分析企业全部资产的运用效率。

深圳万科的总资产周转率比较稳定，且数值较高。

表29:深圳万科总资产周转率

深圳万科19xx年20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年6月总资产周转率0.6826 0.7657 0.7361 0.6224 0.6796 0.2076

0.1

0.2

0.3

0.4

0.5

0.6

0.7

0.8

19xx年20xx年20xx年

深圳万科总资产周转率

总资产周转率

图37：深圳万科总资产周转率

来看一下天鸿宝业。天鸿宝业的总资产周转率变化较大，而且数值均低于万科。这说明天鸿宝业利用全部资产进行经营的效率较差，这可能会最后影响企业的获利能力。

表30:深圳万科总资产周转率

深圳万科19xx年20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年6月

总资产周转率0.2437 0.5946 0.3484 1.0363 0.3104 0.1432

小结：以上各项营运能力的指标分析表明，深圳万科营运能力水平比

较稳定，指标数值接近行业平均水平，具有较好的营运能力，可以支持企44 业的发展、扩大，得到较好的获利能力。

天鸿宝业的营运能力指标均劣于深圳万科，并且20xx年的变化很大，明显优于其19xx年和20xx年表现，而天鸿宝业是20xx年度上市。结合偿债能力分析的结果，可看到企业上市对其财务报表的影响巨大。

三、企业获利能力分析

1．销售净利率

销售净利润率是指企业一定时期销售净利润同销售收入净额的比率。它反映每一元销售收入带来的净利润的多少，表示的是销售收入的收益水平。通过分析销售净利率的升降变动，可以促使企业在扩大销售的同时，注意改进经营管理，提高盈利水平。

深圳万科的销售净利率在19xx年到20xx年稳中有升，原因是这五年来销售收入和净利润都在增加，而净利润增加的幅度远远大于销售收入增加的幅度。（如20xx年比20xx年净利润增加率61.91%,而相应的销售收入增加率只有20.17%。）

表31:深圳万科销售净利率

深圳万科19xx年20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年6月

销售净利率7.8679 7.7771 8.3893 8.3601 8.4995 12.7485

19xx年20xx年20xx年

深圳万科销售净利率

销售净利率

图38：深圳万科销售净利率45

天鸿宝业的销售净利率却呈现下降趋势，特别是20xx年下降幅度更

大，主要原因是销售收入与净利润的同时下降，净利润下降的趋势大于销售收入下降的趋势。20xx年销售净利率下降趋势更大是由于20xx年5000 多万的预提费用直接冲减当年成本，造成20xx年净利润的大幅增加，同时影响了20xx年的净利润。20xx年下降到五年中的最低点,20xx年又有所提升。

表32:天鸿宝业销售净利率

天鸿宝业19xx年20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年6月

销售净利率22.1789 20.7292 17.4338 5.3738 9.3299 7.5529

2.销售毛利率

销售毛利率指毛利占销售收入的百分比，其中毛利是销售收入与销售成本的差。它表示每一元销售收入扣除销售成本后，有多少钱可以用于各

项期间费用和形成盈利。

深圳万科20xx年的销售毛利率比19xx年和20xx年都低，这主要是由于主营业务成本增加，加之万佳超市股份的出售，使20xx年的投资收益增加，因此出现了销售毛利率减少的情况下，销售净利率增加，并不是期间费用减少造成的。20xx年、20xx年销售毛利率逐渐增加。表33:深圳万科销售毛利率

深圳万科19xx年20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年6月销售毛利率21.5042 21.0456 18.8799 19.3675 21.8023 31.0524

19xx年20xx年20xx年20xx年20xx年

深圳万科销售毛利率

销售毛利率

图39：深圳万科销售毛利率46

表34:天鸿宝业销售毛利率

天鸿宝业19xx年20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年6月销售毛利率29.5826 31.6148 20.2625 13.2418 21.9577 22.9544

3．资产净利率

把企业一定期间的净利与企业的资产相比教，表明企业资产利用的综合效果。指标数额越高越好。深圳万科的资产净利率与销售净利率与毛利率一样，处于稳中有升的状态。

表35:深圳万科资产净利率

深圳万科19xx年20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年6月资产净利率5.3710 5.9550 6.1750 5.2035 5.7759 2.6461

4.6

4.8

5.2

5.4

5.6

5.8

6.2

19xx年20xx年20xx年20xx年20xx年

深圳万科资产净利率

资产净利率

图40：深圳万科资产净利率

天鸿宝业20xx年的资产净利率下降趋势明显,主要原因是:一是净利

润的减少，二是资产总额由于上市流通的原因大幅增长。20xx年后逐渐降低。

表36:天鸿宝业资产净利率

天鸿宝业19xx年20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年6月资产净利率5.4041 12.3264 6.0738 5.5688 2.8964 1.081847

4．净资产收益率

净资产收益率=利润总额/平均股东权益

净资产收益率表明所有者每一元钱的投资能够获得多少净收益。该指标通常也是越高越好。

表37:深圳万科净资产收益率

深圳万科19xx年20xx年20xx年20xx年20xx年

净资产收益率10.9500 10.3700 11.9600 11.3100 11.5300

9.5

10.5

11.5

19xx年20xx年20xx年

深圳万科净资产收益率

净资产收益率

图41：深圳万科净资产收益率

表38:天鸿宝业净资产收益率

天鸿宝业19xx年20xx年20xx年20xx年20xx年

净资产收益率17.9100 32.9600 7.3400 9.7600 5.1700

5．每股净资产

每股净资产(元)：股东权益/总股本

深圳万科19xx年到20xx年的每股净资产在逐年增加,这表明万科经营情况不错,股东的权益在不断增大,投资价值比较高。(背景是万科在 19xx年的分配方案中公布了10股送6股红股的分配方案,在20xx年实行)。20xx年每股净资产突然降低。48

表39:深圳万科每股净资产

深圳万科19xx年20xx年20xx年20xx年20xx年

每股净资产3.8400 4.6100 4.9510 5.3580 3.3680

19xx年20xx年20xx年20xx年20xx年

深圳万科每股净资产

每股净资产

图42：深圳万科每股净资产

表40:天鸿宝业每股净资产

天鸿宝业19xx年20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年6月每股净资产2.8700 3.2300 6.0000 3.9300 4.1500 4.0800

天鸿宝业20xx年上市募集股份,增发了4000万股普通股.从19xx年到20xx年,它的每股净资产在每年增加,将天鸿宝业流通股份的增值情况排除以后,每股净资产仍然在增加,说明它的经营状况也非常不错。但 20xx年比20xx年急剧下降，20xx年数值又有所回升。

6.每股收益

每股收益=利润总额/年末普通股股份总数

每股收益表明普通股每股能分得的利润。每股收益越大，企业越有能力发放股利，从而使投资者得到回报。通常这个指标越大越好。

深圳万科的每股收益在19xx年到20xx年呈上升趋势,且增长情况良

好,20xx年较19xx年增长了13.57%,20xx年较20xx年增长24.11%,200249 年比20xx年增长2.36%.但是20xx年下降非常明显,下降比率为35.97%。说明20xx年万科发放股利的能力降低。

表41:深圳万科每股收益

深圳万科19xx年20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年6月每股收益0.4200 0.4770 0.5920 0.6060 0.3880 0.1380

0.1

0.2

0.3

0.4

0.5

0.6

0.7

19xx年20xx年20xx年20xx年20xx年

深圳万科每股收益

每股收益

图43：深圳万科每股收益

天鸿宝业的每股收益变化较大,公司普通股上市流通的20xx年的每

股收益竟然比前两年低,且下降的趋势过于明显,而上市前的20xx年的每股收益又出奇的高,甚至超过了1RMB.这主要是由于20xx年的净利润过高, 从而影响20xx年的净利润的原因.20xx年后逐渐降低.20xx年为0.21。表42:天鸿宝业每股收益

天鸿宝业19xx年20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年6月每股收益0.5100 1.0700 0.4400 0.3800 0.2100 0.0800

四、企业获现能力分析

现金，而不仅是利润，已经越来越为企业重视。这里的现金并不是我们普通意义上的人民币，而是指“现金及现金等价物”。50

比较各年净现金流量的变化,且分析经营、筹资和投资中流入和流出

构成比例的变化，特别是与历史、行业比较，可以发现净现金流量的有意义的信息。

深圳万科净现金流量在1999、20xx年为正值，但在20xx年却出现了巨额的负值。从结构分析中可看到，20xx年出现负值的原因主要是经营

净现金流量的负值，虽然为了扩大规模，新上项目而筹集了一部分资金，

使筹资净现金流量为正值，但是经营净现金流量的支出巨大。20xx年净

现金流量数值突然上升，主要原因是20xx年投入的项目呈现效益。2003

年、20xx年净现金流量又呈下降趋势。

表43:深圳万科净现金流量分析

深圳

万科1

999年20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年

经营4

2,785,872.00 86,048,368.00-1,204,549,248.00 128,843,264.00-1,478,383,744.00 1,048,590,336.00

投资-

52,433,184.00-36,461,980.00 228,206,976.00-33,695,296.00-7,165,073.00-458,870,208.00 筹资1

93,808,576.00 173,438,048.00

1,573,891,328.00 785,973,632.00 286,923,616.00 1,266,329,472.00

净现金

流量1

84,161,264.00 223,024,436.00-190,368,640.00 382,071,584.00-219,219,345.00 2,163,611,456.00 -500000000

500000000

1000000000

1500000000

2000000000

2500000000

3000000000

3500000000

4000000000

19xx年20xx年20xx年

深圳万科净现金流量

净现金流量

图44：深圳万科净现金流量

1.销售现金比率

销售现金比率反映每元销售得到的净现金，其数值应该是越多越好。51

深圳万科由于20xx年的经营净现金流量降为负值，所以1999、2000

年的销售现金比率大于零，但是也只有1.47%和2.22%。由下表可知，万

科通过销售获得现金的能力比较弱。20xx年该能力有所提高。

表44:深圳万科销售现金比率

深圳万科19xx年20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年

销售现金比率1.47%2.22%-27.04%2.82%-23.17%13.68%

-30.00%

-20.00%

-10.00%

0.00%

10.00%

20.00%

19xx年20xx年20xx年

深圳万科销售现金比率

销售现金比率

图45：深圳万科销售现金比率

天鸿宝业1999、20xx年的经营净现金流量均为负值，所以销售现金比率只有20xx年为正值，但是数额也只有5.57%。这说明它的获现能力比较弱。

2.每股营业现金净流量

每股营业现金净流量=经营现金流量/普通股股股数

这一指标反映企业最大的分配股利能力，如果超过此限度，就要借款

分红。可以看出深圳万科在20xx年的每股营业现金净流量为正值0.06元，也就是派发现金股利的最高值。

20xx年万科的股利政策为每股0.18元。20xx年为每股0.2元.所以万科公司的派现依靠了借款进行分红。52

表45:深圳万科每股营业现金净流量

深圳万科19xx年20xx年20xx年

每股营业现金净流量0.0500 0.0600-0.8400

天鸿宝业的派现也依靠借款进行分红。

表46:天鸿宝业每股营业现金净流量

天鸿宝业19xx年20xx年20xx年

每股营业现金净流量-0.8400 0.2900-1.0200

获现能力分析小结:深圳万科的获现能力不是很强,特别是依靠经营

活动获取现金的能力需进一步加强,这影响到了派现和进一步扩大经营规模的能力。

五、发展能力分析

1．销售增长率

深圳万科2000-20xx年度的销售均为正的增长，但是20xx年的增长趋缓。

表47:深圳万科销售增长率

深圳万科1999-2000 2000-2001 2002-2001 2003-2002 2004-2003

销售增长率32.99%15.02%2.68%39.47%20.17%

2．总资产增长率

总资产增长率从企业资产总量扩张方面衡量企业的发展能力，表明企业规模增长水平对企业发展后劲的影响。深圳万科总资产增长率的变化趋势与销售收入的增长趋势基本保持一致。

表48:深圳万科总资产增长率

深圳万科19xx年20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年6月

总资产增长率11.3098 25.0871 15.3082 26.7300 28.5451 39.644653

3．资本积累率

资本积累率反映企业所有者权益在当年的变动水平，体现了企业资本的积累情况，是企业发展强盛的标志，也是扩大再生产的源泉，展示了企

业的发展潜力，是评价企业发展潜力的重要指标。深圳万科的资本积累率 20xx年表现不错，但是20xx年的表现却不尽人意，所以深圳万科应该引起相应的重视，增强企业发展能力。

表49:深圳万科资本积累率

深圳万科20xx年20xx年

资本积累率38.85%7.50%

发展能力分析小结：

深圳万科20xx年度的表现比前五年更好,发展能力更强。但仍然应该引起董事会和管理层的重视。

天鸿宝业由于20xx年上市，使其募集了下一步发展所需的资金，在资本保证方面的发展能力比较强。

第三节深圳万科财务综合分析

通过上面的具体分析，我们对深圳万科的财务状况已经有了一个全面的把握。综合起来，可得出如下结论：

1．深圳万科19xx年至20xx年的发展基本保持了平稳发展的势头。其总资产从4,494,664,704.00元增长到15,534,423,040.00元，增

长了245.62％；可供股东分配的利润从247,707,152.00元增长到

1,125,112,704.00元，增长了354.21％；主营业务利润从626,286,592.00 元增长到1,934,117,120.00元，增长了208.82％；净利润从

229,142,288.00元增长到878,006,272.00元，增长了283.17％；存货从54 2,465,233,920.00元增长到10,545,591,296.00元，增长了327.77％；长期投资从202,266,624.00减少到95,078,256.00元，减少了52.99％；固定资产从378,930,368.00元减少到231,425,600.00元，减少了38.93 ％；长期借款从55,000,000元增加到899,693,504.00元，增长了

1535.81%。

联系前面的分析还可知，万科的各项财务指标在房地产行业以及整个上市公司中都是很好的，各项指标一般来说都很平稳，同时有所进步。与同行业的主要竞争对手天鸿宝业相比，各项指标占优。万科的融资方式主要是借款和股权融资。

来看一下存货：综合万科19xx年到20xx年的年报，我们发现，万科

的存货在总资产中的比重相当大，其中19xx年存货2465233920元，占总资产的54.85％，20xx年存货3517136384元，占总资产的62.56％，2001 年存货4757670400元，占总资产的73.39％,20xx年存货

5,976,169,984.00元,占总资产的72.74%，20xx年存货8,670,927,872.00 元,占总资产的82.10%,20xx年存货10,545,591,296.00元，占总资产的

67.89%。20xx年的年报显示，万科的存货由以下几部分构成，即在产品、在建开发产品、已完开发产品、出租开发产品、低值易耗品、原材料、拟开发土地、库存商品组成。其中在建开发产品、拟开发土地占了存货的绝大部分。可以看出，万科的存货增长主要体现在拟开发土地上（土地储备），拟开发土地是指所购入的、已决定将之发展为出售或出租物业的土地。项目整体开发时，全部转入在建开发产品；项目分期开发时，将分期开发用地部分转入在建开发产品，后期未开发土地仍保留在本项目。万科的土地储备资产由19xx年的4.94亿元增长到20xx年的40.61260852.77亿元。在房地产行业中，土地的储备极为重要，只有具备大量的土地储备，才能

为以后的发展奠定基础。经过我们前面的分析，说明了万科未来发展前景55 比较广阔，因此这一部分存货的大幅增长是正常的。已完工开发产品和在建开发产品则根据楼盘的开工、竣工周期而波动，但总体来说万科也呈增长的趋势。在西方发达国家，当计入房地产企业的存货时，其存货的计价值常以成本与市价的较低者作为依据，尽量以跌价准备剔出存货对资本的虚增，从而使其会计报表中存货一项更为真实可信。但在我国，房地产开发企业很少计提存货跌价损失，万科也不例外。20xx年3月，万科18亿收购南都集团项目资源，本次交易完成后，万科将在上海、江苏区域新增项目资源219万平方米，其中：上海南都、苏州南都截至20xx年底在建面积为30.88万平方米，20xx年计划开工和竣工面积分别为55.91万平方米和30.88万平方米。竣工时如果不能很好处理已完工开发产品存货，那么这部分存货还将大幅增长，因此，如何采取各种营销手段，销售其现房和期房，将是摆在万科面前一个很严峻的问题。

下面对深圳万科财务状况作杜邦分析(见表十二)。

通过杜邦分析体系的层层分解，可以看出，深圳万科的净资产收益率从19xx年的10.95%上升到20xx年的11.53%，上升幅度为0.58%。进一步分解可以了解到，权益乘数从19xx年开始有一定的下降，从19xx年的 2.08下降到20xx年的1.89，到20xx年已又上升达到2.22。再进一步分解资产净利率，可以看到,总资产周转率19xx年到20xx年未变，均为 0.68%。。再进一步分解，由于净利润上升了136.65％，主营业务收入上升了119.07％，造成了主营业务利润率上升；总资产周转率未变，是由于资产总额增长了134.97％，主营业务收入和资产总额同时增长；虽然全部成本上升了112.41％,其他利润下降35.26％，所得税上升469.09 ％，但主营业务收入上升119.07％，这是造成净利润上升的主要原因。成本的增加是由于主营业务成本增加了122.08%，营业费用增加了6.65%, 管理费用增加了120.35％(虽然财务费用下降了108.30％)。资产总额的56 增加是由于以下几项增加造成的：流动资产增加了167.50％，长期资产下降了48.33％，流动资产上升的比率远远大于长期资产下降的幅度。其中流动资产中，货币资金增加了27.32％，存货增加了252.16％，应收帐款由19xx年的0值上升到20xx年的269,464,752。

通过杜邦分析体系的分析，可以得出如下结论：

1）深圳万科的权益净利率在平稳增长，反应在总资产利润率和权益

乘数上也是基本呈上升趋势。进一步的分解，同样证明深圳万科发展步伐稳健。但是销售收入的增长率（虽然20xx年年增长率达到39.48%）和资本积累率却有一些下降，也需要引起董事会和管理者的重视。对万科2004 年取得的业绩，本文认为主要原因表现为一是各项经营指标创出新高，二是是在国家出台了一系列调控政策、行业经营环境趋于严峻的形势下取得的。另外万科去年在新增400万平方米项目资源储备情况下，仍有10.5 亿元的现金净流入，除万科有更宽泛的融资渠道支持、资金充足外，也体现了万科在资金安排方面的巧妙。

2）深圳万科的存货、应收账款余额较高，使流动资产余额较高。57

第四章结论及建议

从上面的分析可以看出，深圳万科的各年财务业绩保持稳步增长，效益更是获得长足进步，但同时企业也存在一些急需解决的问题。其原因是

多方面，有行业方面的，也有自身经营战略和管理水平的问题。针对上面的分析，对深圳万科的财务状况进行总结并提出一些建议。

第一节万科财务状况结论

一、经营状况分析

1.万科在20xx年、20xx年主营业务收入都取得了20％以上的增长，尤其是20xx年，主营业务收入年增长率达到39.47%.可以相信万科凭借其自身的优势，在5年内保持年30％的增长速度是可能的。目前万科已成为中国内地市值最大的房地产上市公司，虽然在国内的房地产市场的占有率只有1.06%，但万科的“王者之气”似乎已经越来越足。

2.万科的各项财务指标在房地产行业以及整个上市公司中都是很好

的，各项指标一般来说都很平稳，同时有所进步，充分表现了万科立足于稳健上升的经营风格。

3.万科在楼盘的销售确认这一部分总的来说令人满意，20xx年应收账款的比重已降低至2.64%.

4.万科的存货问题需要加以重视，特别是已完工开发产品这一部分。

如果解决不好，很可能为其埋下未来的隐患。在存货的分析中我们也发现万科的土地储备大幅增长，这为其高速扩张奠定了坚实的基础。

5.万科每年在利息支出项目上，现金流量表的数字与损益表上的数

字相差很大，公司公告对此项的解释为利息资本化，但我们知道存货项目是不能进行利息资本化的，因此，希望万科对这一部分有个明确的说法。

6.万科的现金有些紧张，这是与其高速扩张相应的，但有理由相信，58 凭借万科的资信等级和其谨慎的筹资决策，在资金的筹集上万科应该有个很好的筹资方案，能够解决其发展中的资金紧张问题。

二、公司趋势分析

六年年报分析显示，万科Ａ的财务状况总体上较令人满意，现金能力一般、偿债能力较强，但资产负债管理能力、成长能力、盈利能力无太大改善。

20xx年万科业绩保持稳步成长，全年实现营业收入76.67亿元，同比增长20.2%；净利润8.78亿元，同比增长62%；净资产收益率提升到 14.2%，为近年来最高点。经初步测算，预计20xx年一季度净利润较上年同期增长100%-150%。万科业绩预增取决于两方面因素：一方面，20xx年一季度整体销售面积和可结算面积获得良好增长；另一方面，其20xx年末拥有已售未竣工资源25.8万平方米，该等资源的一部分可于本期竣工并参与结算。去年一季度，万科净利润为1.05亿元，每股收益为0.069 元。

第二节关于财务方面的建议

一、再融资问题

上市公司利用证券市场进行再融资，是其持续发展和快速扩张的重要途径，也是证券市场发挥优化资源配置功能的手段之一。现代企业融资主要有三种渠道：内部自有积累资金、发行债券和发行股票。由于在我国股票市场募集资金的成本极低，而国有股绝对控股又相对保障了管理层的地位不会因股本扩张而削弱。我国上市公司的融资顺序一般为：留存收益、发行股票和负债。因此，上市公司为达到配股融资的目的，采用各种办法来操纵净资产收益率（证监会对上市公司配股权仅凭净资产收益率来决

定）。59

从前面的分析中我们知道，20xx年公司净资产收益率提升到14.2％，为近年来最高点。早在20xx年末，万科董事会就曾拟向华润集团定向增发4.5亿股B股，发行价定为4.2港元/股，融资额达20亿港元。但方案最终流产，主要原因是华润集团考虑到国内A股市场平均市盈率太高，A、 B股差价太大，决定放弃认购。看来，万科想在短期内通过股票融资比较困难，因此，举债融资是成为首选。这既可优化资本结构，可以使公司的净资产利润率增加，又有“税盾”的作用。因为我们知道，根据财务杠杆的原理，提高适当的负债比例，可以使公司的净资产利润率增加。另外，从资金成本上看，无论是贷款还是发行债券，其利息为税前成本费用，可以间接降低资金成本。债券融资因具备到期偿还的特点且所受约束较少，灵活性大，企业可以通过分散债券到期日来提高融资结构的弹性，所以在优化融资结构上，这种手段具有一定的优势，应该重点考虑。从前面的财务分析来看，深圳万科的已获利息倍数比较稳定，说明万科对于债务的生成和偿还都形成比较完善的管理方法，偿债能力较强。所以，发行可转债应是深圳万科第一考虑的筹资途径。深圳万科在业界具有良好的信誉，因此，发行可转债也是可行的。另外，争取银行授信是深圳万科是第二个应着重考虑的筹资途径。另外，建议万科与国际投资机构合作，开辟国际化的融资渠道。良好的融资，必将为进入行业整合、战略结盟阶段的万科打造一条坚韧的资金链条。

二、存货管理问题

在房地产行业中，已完工开发楼盘、未完工开发楼盘和土地储备占了总资产很大的一部分，这些都计入企业的存货。存货不仅说明一个房地产开发商的实力，而且可以揭示房地产开发商未来的发展空间和风险，因此，存货对于房地产行业有着重要的意义。

从前面的分析可以看出，近年来，深圳万科的存货不断上升，存货过

多将增加企业管理的困难，且占用公司大量流动资金，如何加强存货管理，60 是当务之急。20xx年末，由万科控制开发的项目资源储备总量由20xx年末的建筑面积744万平方米增加至844万平方米，其中本年度新获项目资源储备合计397万平方米。年末公司项目储备和在建项目合计达1050万平方米，比20xx年增加17.4%。因此，如何采取各种营销手段，销售其现房和期房，将是万科面临的一个严峻考验。建议万科应拥有一套完整的战略与战术思想，如快速客户反应(ECR)战略、适时管理(JIT)方法等，同时，对原材料等实行供应链管理，必须转变传统观念，将企业间传统的对立关系转变为合作关系。

三、应收帐款的管理问题

从上面的分析可以知道，20xx年万科成功转让了深圳市万佳百货股

份有限公司股权之后，全面完成了专业化调整战略，成为单一业务的房地产集团。施工管理、费用控制方面是万科的弱点。所以应收帐款的管理需要着重考虑。首先，对应收帐款的帐龄进行分类分析，根据帐龄情况提取坏帐准备；其次是对债务人的构成进行分析，对信用较差、时间较长的应收款采取有力措施，尽早追回，必要时提取坏帐准备，对临时性的债务人信誉状况应特别注意；第三，对形成债权的内部经手人构成进行分析，对形成债权具有重大影响的内部经手人作出合理的安排，以便收回债权。第

四，建立折让制度：在规定时间内提前偿还债务的，给予折让，提前时间越多，折让越大；在规定时间内不能偿还的，给予罚款。

四、提高企业盈利水平问题

从行业发展趋势分析可知，由于房地产业竞相逐鹿者越来越多，蚕食市场空间的战争将愈演愈烈。20xx年，万科将继续推进由珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈及其他区域经济中心构成的“3+X”战略布局，主要开发项目将达43个。虽然万科被机构投资者公认为地产股的龙头，但市场经济规律是无情的。随着央行调整住房贷款利率政策的出台，房地61 产行业将会重新洗牌,万科正应受宏观调控的考验，如何在未来的发展中继续脱颖而出，保持行业领先地位，是万科今天的课题。万科要想提高盈利水平，必须加强经营管理，降低经营费用和经营成本，从而取得在价格上的竞争优势。同时，战略调整（城市经济圈聚焦），加强服务特色和产品创新，并重视对竞争对手和消费者（客户细分）的研究，进一步强化定位意识。

第二节关于企业发展的其他方面建议

一、赢利模式独辟蹊径

一个优秀的企业只有拥有较为成功的盈利模式，才能为企业创造稳定和源源不断的利润。相对来说，一种盈利模式能否保持持续的盈利能力，关键看这种盈利模式是否是在充分的市场竞争环境中锻造而成的，在非充分竞争的市场环境中，亦或是在某种保护状态下形成的盈利模式，承受风险考验的能力就会较弱，持续能力也会较差。

大家知道，在一定界限内，企业的业绩和经营业务的多少呈正向变动关系，但在这一界限之外，随着经营业务越来越多，公司业绩将呈下降趋势。因为过度的多元化会使协同作用降低，甚至出现与主营业务争夺资源的局面，对公司业绩有负面影响。

万科从九十年代末剥离出百货等非主营业务后，就把精力专注在房地

产业务之上，并迅速成长为中国最大的房地产公司。规划设计、物业管理、品牌、跨地域经营、可利用的土地资源是万科的优势，而施工管理协调、费用控制则相对较弱。在房地产业微利时代，建议万科应做好主流盈利模式（在一个城市的非主流的地段，通过大规模精心开发，依靠万科的品牌提升片区的价值，从而创造出高附加值），不宜再多元化，否则将降低公司的业绩。62

二、关于并购问题

根据房地产行业发展的规律，企业要想在市场化程度高的商业领域获取市场空间，必须通过重组，实施扩张战略来实现效益的增长，这是大势所趋。

土地“招牌挂”政策给“规范运作”的万科以机会，但土地储备紧张的状况并未因土地的公开交易而有很大的改善。在很多城市，通过政府手段进入市场的土地非常有限。在深圳，万科每年买进超过政府公开拍卖土地的1/3，仍不能满足开发需求。政府拍卖土地面积不确定，已经进入全国扩张阶段的万科等不起。建议万科更多地以合作方式获取项目储备，并进一步推进产品创新与产业化进程。万科目前资金相对较充沛（20xx年年底账上有31.7亿现金，银行110亿授信现在只用了13亿），收购区域大型房地产商，是进入目标市场、获得项目土地的最佳选择。长期靠内生

性发展获得增长的万科已进入第三个10年，虽然整合收购将会带来巨大考验，并购之后将带来一系列的财务风险和合作风险，企业文化和管理风格也需要整合，但万科已进入成熟期，在文化、能力、资源上难免遭遇瓶

颈，只有互相合作，取长补短，才能快速发展，否则就会被市场洪流淘汰。63 结论

在国家实施了多项针对房地产行业的调控措施情况下，大部分房地产上市公司股价均出现一定幅度下跌，作为中国房地产第一股，20xx年深圳万科的整体业绩依然保持稳步增长，各项经营指标创出新高，公司资产规模进一步扩大，资金结构和融资渠道也更趋合理稳健。

本文通过采用一系列的专门的财务分析技术和方法，对深圳万科1999 年至20xx年期间的财务状况进行了全面分析。首先，对深圳万科的三大会计报表作全面的分析，通过与北京天鸿宝业和行业均值的比较来分析深圳万科的优势和劣势。其次，对深圳万科的各项财务指标进行具体分析，通过分析各项财务指标6年来的变化趋势来揭示深圳万科业绩。第三、利用杜邦分析方法，对深圳万科1999-20xx年的财务业绩作综合分析。最后，对深圳万科财务状况进行总结，并对存在的问题提出了对策性的建议。通过分析可以发现，深圳万科偿债能力较强，资产负债管理能力处于同行业中游水平，但仍有明显不足，公司应当花大力气，充分发掘潜力，使公司发展再上台阶，给股东更大回报。盈利能力处于行业中游。在同行业中，成长性一般，投资者应该注意其规模是否有适度扩张的可能，否则将面临行业领先者的巨大竞争压力。在现金流量的安全性方面处于同行业中游水平。在改善现金流量方面，投资者应当关注其现金管理状况，了解发生现金不足的具体原因。总的来说，深圳万科的财务状况比较令人满意。由于商业秘密等种种原因，我所获得的数据可能作了必要的处理，另外由于财务报表本身的局限性和财务指标在评价中本身所具有的局限性以及本人理论水平有限，在文章的写作中可能存在一些不足，请各位老师批评指正，以便我在今后的学习中加以改正，获得提高。

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