南京百家湖西花园住宅小区项目

可行性研究报告

宁咨二（2001）编3008号

南京工程咨询公司

资格证书号：工咨甲9501010

                    

目   录

第一章    总论................................................................................ 1

第二章    市场分析......................................................................... 5

第三章    建设规模和建设内容..................................................... 10

第四章    项目选址及配套建设条件............................................... 11

第五章    建设方案....................................................................... 13

第六章    实施进度....................................................................... 19

第七章    工程投资与财务分析..................................................... 20

第八章    结论与建议................................................................... 24

附表、附图和附件

                                              第一章   总论

一、    项目建设背景

二、    项目单位概况

南京利源物业发展有限公司成立于一九九三年，投资方为香港大陆发展有限公司和南京江宁经济技术开发总公司，注册资本300万美元，主要从事房地产开发、销售、租赁自建房屋并提供配套服务。公司下设南京百家湖房地产开发有限公司、南京百家湖度假村有限公司、南京利源电子有限公司、南京利源建设发展有限公司、南京百家湖物业管理有限公司、南京南山湖农林休闲观光有限公司、南京利源旅游有限公司和南京利源物业发展有限公司销售分公司、南京利源集团物资贸易分公司。

三、    可行性研究报告编制依据

（一）江宁开发区管委会20##年月11月宁经管委发[2000]201号文“关于同意南京利源物业发展有限公司建设百家湖西花园基建立项的批复”；

    （二）江宁区建设局“百家湖西花园住宅小区规划红线图”；利源公司提供的项目有关资料；

    （三）利源公司20##年2月委托南京工程咨询公司编制本项目可行性研究报告的协议。

四、   项目建设的必要性

    （一）我市总体经济发展的需要

本工程为中高档住宅建设项目，对进一步加快我市住宅建设，满足逐步富裕起来的人们对中高档住宅日益增长的消费需求，提高人们生活品质，培育新的经济增长点具有十分积极的意义。

    （二）进一步完善江宁区投资环境的需求

 本项目建设对服务于“空港经济”战略、改善投资环境、促进经济发展具有积极的意义。

综上所述，本项目建设十分必要。

                                           第二章   市场分析

一、    市场分析

百家湖西花园住宅小区具有以下优势：

1、项目优势：从项目选址上看，其有下列特定优势：

l  自然环境优势。随着社会的发展，环保观念日益为人们所重视，人们对居住区的自然环境的要求日趋苛刻。而百家湖西花园住宅小区地处江宁开发区百家湖畔，环境优美、空气清新，很适合人们居住。

l  人文环境优势，本项目东侧为已建成的百家湖花园，西南侧有江南文枢院，使西花园有独特的人文环境优势。

l  交通及其他配套条件优势。本项目位于利源中路西侧，而该路东与宁溧公路相接，西与机场高速公路连通，北与绕城公路相连，其交通条件与利源公司以前开发的百家湖花园一样具有十分优越的条件。同时项目用地邻近开发区胜太路商业街，商业配套条件较为完善。此外，临近百家湖西花园还有南航、河海大学等教育配套设施。

2、与竞争对手的优势分析

l  项目与南京市区的住宅园区比较有两大显著优势：环境优势和价格优势，这两大优势将能吸引一部分特定的消费人群。

l  项目与江宁开发区及江宁地区其他居住区比较，本项目具有显著的后发优势。随着房地产业发展日益迅速，园区的建设理念也在不断发展变化。“百家湖西花园”将立足于新世纪，建设新型居住家园，从而与江宁开发区的其他居住区拉开差距。加上利源公司的企业形象及其在江宁乃至南京市的显著影响也有利于本项目赢得市场。

二、    价格定位

（一）   周边楼盘定价调查

（二）   楼盘价格发展趋势

江宁开发区1992年成立以来，该区域的房地产价格已从每平方米1480元逐步上涨至目前的2000元左右，而目前江宁开发区发展势头仍很迅猛，江宁县撤县建区后，预期未来2～3年内该区房价仍有较大上升空间。

（三）   综合优势

“百家湖西花园”与周边居住区比较将在规划设计、环境配套、新型建材等方面胜出一筹，故本项目公寓销售基价预计在1800～2000元／平方米。此价位与南京市区的同档楼盘比较仍有明显的价格优势；而此价位与江宁区相关楼盘比较，在价格、环境、房型等各方面又有一定优势。

三、    销售对象分析

作为江宁区唯一的国家一级资质开发企业，利源公司经过八年的开发建设，在百家湖环湖景观带边规划和建设了30万M²的高档大型临湖住宅区，并获得了国家级优秀物业管理住宅区等殊荣，使百家湖花园成为南京市市区扩容的一道亮丽的现代都市人居栖区。

中高档公寓深受资本型收入阶层的青睐。随着社会文化的发展和市民收入水平的提高，加上银行系统对房产销售实行按揭的强力支撑，知本型收入的白领阶层、经理阶层和高知阶层开始寻找市区扩容带中的第二居所。

 

利源公司早在90年代中期就着手按照知本型消费者的需求设计了维也纳城和罗马城，这两座新城和已进入设计阶段的威尼斯城、米兰城大部为跃层式别墅型公寓。楼型上有四层、六层和十二层小高层之分，套型上有跃层式、错跃层式、楼中楼式、错错层式之分，房型上有西欧豪华型、欧陆典雅型和中欧简雅型之分。百家湖西花园新型系列跃层式公寓的产品定位低于经济型别墅，市场定位为知本型业主的第二居所，价格定位为：百家湖西花园房价+汽车+20年汽车使用费＝南京三类地区相同面积房价。

在市、区政府的规划、建设和支持下，利源公司已对天然的大湖和百家湖公寓进行了景观整合和互连的二次深度开发，使南京又一座公园在百家湖崛起：千亩湖面、5公里环湖景观路、6座跨湖大桥、凤凰坛和百家湖凯旋门等4座标志性建筑、5座主题花园、3个大中型游泳场及5大类30项休闲项目，百家湖花园成系列的别墅式公寓就座落在此景之中。

百家湖花园近10万M²的各种楼中楼公寓热销一空，使利源公司提前进入了面向更大第二居所消费群的新型公寓的开盘工作。同时，利源公司也将在近期为南京市民推出第三居所型住宅，为在闹市“水泥森林”居所中的消费者增加了选择大自然居所的服务内容。

根据利源公司自1992年以来对百家湖花园的开发经验，“百家湖西花园”的主要销售对象定位在以下几个方面：

（一）       南京市中高收入阶层。主要为各企事业单位的高级主管人员、高校研究院所的高级知识分子及自由职业者。此类人群的收入较高，年薪一般在8万元以上，能方便地解决交通问题，其居住消费观念较为超前，对居住环境、生活品味质量要求较高，因此新型园区“百家湖西花园”将成为他们的首选园区，此类人群将成为“百家湖西花园”最主要的消费对象。

（二）       江宁开发区进区企业中的高级管理人员。江宁开发区已有数十家国内外大型企业进驻，其二、三产业的发展已经成为南京市的一个重要的经济增长点，此类企业中有较多的高收入阶层，对住宅有着较高的要求，“百家湖西花园”的高品味定位将为他们提供较理想的选择。

（三）   南京市高收入阶层的第二居所。对于这一部分人群，一个居所已不能满足他们的需求。其因休闲、放松心情或投资等需求而需要第二甚至第三居所，“百家湖西花园”社区将以较低的价位、较大的增值空间、一流的社区、一流的建筑、一流的环境来吸引这类消费者。

（四）   中老年人休闲、养老、颐养天年的较佳场所。“百家湖西花园”特有的自然环境和田园风光，无城市污染的空气以及完善的配套设施将能吸引中老年人前来寻找修身养性的最佳场所。

（五）   港、澳、台人士及国外投资者。江宁开发区吸引了众多的外资，投资者也将倾向于就近选择环境优美的居所。“百家湖西花园”将是他们较佳的选择之一。

                                   第三章   建设规模和建设内容

一、    建设规模

百家湖西花园居住小区项目总用地面积252668平方米（约379亩），总建筑面积353700平方米，其中住宅321300平方米，幼托、小学、商店等公共建筑32400平方米。规划居住户数3200户，居住人口11200人，设计容积率1.4，绿化率>40%。

二、    建设内容

本项目主要建设内容有：

1、 普通公寓                           160650平方米

2、 跃层式公寓                         160650平方米

3、 小学校                               4000平方米

4、 小区幼儿园、                         3000平方米

5、 变配电所、煤气调压站                  400平方米

6、 商场、文化娱乐设施及物业管理等      25000平方米

7、 绿地                                80000平方米

8、 区内道路                            50000平方米

                                第四章   项目选址及配套建设条件

一、    项目选址

南京百家湖西花园居住小区位于江宁经济技术开发区，是百家湖畔不可多得的一块风水宝地。项目建设用地位于利源中路以西，西止经四路，南临天元路,北靠太三路。总占地面积25.27公顷。利源中路北与绕城公路相接，南京机场高速公路则位于利源中路西面约1公里处。

本项目用地为集体所有土地，地貌总体平坦。中西部有高差5～7米的小山丘，山地面积约180亩，其余近200亩基本平整的耕地。地块内现有住宅约60户。

南京机场高速公路、利源中路、将军路跨秦淮河大桥以及共青团路南下工程的相继建成极大地改善了该地区的交通条件。项目用地距南京市中心新街口约10公里，到南京火车站约18公里，到南京禄口国际机场约23公里。自百家湖西花园只须5分钟车程就可到达中华门。外部交通条件便捷。

本项目建设用地外围自然环境优越。百家湖西花园居住小区处于南京江宁经济技术开发区的西南部，百家湖畔环境优美，风景秀丽，林木茂盛，气候怡人。

本项目建设用地人文环境优越，西面有由南京航空航天大学分校、河海大学江宁新校区及东南大学科技园。

综上所述，本项目选址符合生活居住区的相关要求。

二、    配套建设条件

百家湖西花园居住小区项目用地已部份完成场地平整，供水、排水（雨水、污水）、供电、供气、道路、电话、有线电视等均已接至场地四周，配套建设条件齐备，可满足项目建设要求。具体配套建设条件如下：

（一）      供水：项目东面的利源中路下有DN500自来水管，区内供水由此接入。水源由江宁水厂和南京城南水厂提供。

（二）      电信：利源中路下的电话通信光缆，能满足本项目要求。

（三）      供电：由东善桥变电所和开发区变电所提供二路10KV电源，利源中路现有一路10KV高压线。

（四）      排水：该地区采用雨污分流制。雨水汇集后自利源中路下敷设的DN600雨水管排至百家湖。生活污水汇集后，经污水处理装置进行初步处理后，由利源中路DN500市政污水管排入开发区污水处理厂处理。

（五）      煤气：目前该地区主要使用管道煤气，由梅山冶金公司提供，本项目设煤气调压站一座，煤气供应可保证本项目用气。

（六）      有线电视：利源中路敷设有南京有线电视网络电缆，小区有线电视由此接入。

                                           第五章   建设方案

一、    总平面布置

本基地形状为较规则的矩形，占地面积25.27公顷。小区采用多层跃层住宅，将不同单元拼接组合，根据南京地区的地理纬度及地段环境条件，适当设计南偏东及南偏西的住宅，在不影响日照的同时，改善小区空间景观效果，避免一般小区中的兵营列式单调布局.又能增加了组团绿地。

景观设计改变以前小区的设计集中，地块大规模绿地的模式，在保证集中绿地指标的前提下，设计组团绿地，使每户均有较好的景观。

根据场地状况，区内道路依据山体自由布置，两个主入口分别设在东面利源中路与太三路、天元路的交汇处。入口处设小区中心广场，广场周围沿太三路布置商业、文化娱乐设施；小区沿太四路布置幼儿园、小学校；绿化街心游园、老人活动场地、儿童活动场地、体育健身场地等绿化休闲区。

根据建筑物群组自然布置。区内停车根据场地情况采用路边港湾式停车和地下集中式车库相结合。住宅按院落式布置，保证小区有较为开阔的中心休闲空间。院落间设置绿地、晨练、儿童游艺等邻里交往空间。

区内道路将整个用地分为A、B、C、D四区。其中A区为小区用地西北部，依据地形布置2～3层的别墅群；B、C区为小区用地东部较为平坦区域，布置跃层式多层公寓；D区为小区用地西南部，布置普通多层公寓。

小区道路自由布置，伸向每一个住宅群。主要道路宽7米，次要道路宽4米，支路宽2米。

项目主要技术指标表

二、   土建

（一）      建筑

居住小区的规划布局要着重处理好路网结构、建筑布局及空间环境的内在联系，在协调中求变化，注重小区环境和住宅单体的建筑设计。单体设计中统筹考虑空调室外机位置，用建筑构件进行遮挡，屋顶高低错落，采用平坡结合，富有变化。

按照人车基本分流的原则进行小区路网、停车设施的规划。停车位机动车按0.7辆/户、自行车按1.8辆/户进行考虑。

小区在布局上淡化组团，突出院落，通过中心绿地、绿色走廊整个小区各部分。

小区绿化系统是由中心绿地、景观绿色走廊、院落绿地、建筑物立面、顶面植物形成点线面结合并相互渗透的立体绿化景观。

小区公共建筑布置在小区东面，沿将军路布置中心会所、农贸市场、超市、小学和幼儿园。

小区住宅设计从人的行为科学出发，适应不同家庭构成需要，套型多样，广泛利用新材料、新技术改善居住功能。住宅采用院落式布置，各建筑围合成相对独立的院落空间。规划设计树立“以人为本”的指导思想，按照现代家庭生活行为规律和市场需求进行住宅设计，采用节能、节水、环保、智能化等住宅建设新技术及其它新型材料设备，以达到节能、智能、舒适、生态、安全的要求。

（二）      套型

跃层式多层住宅面积每套建筑面积100～200平方米不等，面向较高收入阶层，建筑以院落方式呈自由式布置。

普通多层住宅面积每套建筑面积60～150平方米不等，面向中等收入阶层，建筑沿丘陵路网以院落方式呈自由式布置。

以四～六层跃层房型为主，套型以现有的F型、A型、C型为主，另外增加面积在200平方米左右的跃层公寓。其中F型为四层的跃层公寓，面积在160平方米左右，占30%；A型为六层的跃层公寓，面积在165平方米左右，南入口占20%，北入口占20%；C型142平方米的六层单层公寓，占10%。面积配比：

1、     客厅：跃层35～45平方米；单层25～35平方米，面宽3.5～4.2平方米；

2、     厨房加餐厅：15～20平方米；

3、     主卧：14～16平方米；

4、     卫生间：4～6平方米；

5、     次卧：12～14平方米；

6、     卫生间：4～6平方米；

7、     层高：2.8平方米

8、     南阳台：3～5平方米

房型设计除满足南京市住宅建筑设计规定和国家住宅建筑设计规范以外，要求：

l  客厅全部朝南，餐厅大部分为明厅；

l  四间卧室中保证有二间是朝南；

l  顶层为屋顶花园；

l  楼梯入口要有特色，并与周围环境相协调。

住宅外立面建筑外形以欧式为主，顶层为花园式的平台，选用弧型阳台以及一些适当的曲面设计，以形成多角度的观景作用和最佳室内采光，最大限度地延长住宅内的光照时间。另外，住宅的外墙面采用高级外墙涂料，周边及窗框处再饰以丰富立体感的线条，突出强烈的视觉效果。

（三）      结构

主要结构形式如下：

l  跃层式住宅，为4～5层钢筋混凝土框架结构；

l  普通住宅，为4～6层砖混结构；

l  小区商业、文化娱乐设施为2～4层钢筋混凝土框架结构或砖混结构；

l  幼儿园、小学为2～3钢筋混凝土框架结构。

场地大部分地基土质情况较好，地基处理较为简单，局部原为池塘处，须视勘探情况进行特殊处理。住宅部分采用条基或整板基础；公建框架部分采用独立基础。

三、    公用工程

（一）供配电及强弱电等

l 本项目总装机用电量约13530KW，按68%的同时使用系数，项目需设9200KVA变配电所一座。供电由东善桥变电所或开发区变电所提供二路10KV电源。

l 小区供用地埋式双回路供电。保证小区24小时供电，电量考虑每户4～6KW，电流表应在40～60A。

l 小区在室外采用高压钠灯及相应节能灯具作泛光照明；室外草坪设置专用低压节能灯具，确保安全；室内楼梯等公共场所照明采用声控延时开关。

l 小区设置综合布线系统，以提供小区周界防范系统、安全监控系统、三表出户、住户有线电视及视频点播、互联网、电话等综合智能化服务。

l 通讯系统为每户预留IDD直线电话二门。每户引入宽带视频接入设备以及电视接收系统。小区内统一设置公用电视接收系统，每户设置一个电视终端。

（二）      供水

本项目最大总用水量约6000吨/日，小区设置DN200总供水管，日供水量可达6000吨，供水由利源中路的DN400城市供水管提供。

（三）      煤气

小区设置煤气调压站，供应区内使用。每户设置独立煤气表。设煤气调压站，设备用国产。

（四）      道路

小区道路分三级。主要道路宽7米，次要道路宽4米，均为水泥路面；支路宽2米，为石板及卵石路面。

采用人车分流系统，各种车辆（包括机动车）进入小区入口即由专用通道进入停车场，不应对地表行人和住户造成任何干扰，保证小区环境的安静和整洁有序。

每幢跃层楼设置与户数相等的半地下车库或地上车库。

（五）      无障碍设计

整个小区均按无障碍设计。小区道路设置安全步行道，地面铺设导向步行防滑砖，满足视残人安全步行需要。局部变标高处设置缘石坡道，住宅楼梯间入口均设坡道，满足肢残人需要。

四、   消防

本项目消防主要是住宅小区的室外消防及小区公建、变配电所等处的室内消防。商场等人流量集中的公共建筑室内设消防栓，并配备一定数量的泡沫灭火器；住宅按楼梯间设置泡沫灭火器；小区煤气调压站、配电间设置固定或手持式二氧化碳灭火器。

室外沿主要道路设置消防栓，一次消防用水量按15升/秒计。

小区主要道路沿各建筑组团环形布置，宽度为7或4米，以保证消防车行驶。

五、    环境质量综合保障

(一)        水压保障技术

根据南京市建设委员会规定，本项目不设屋顶水箱，水压不足处采用变频调速水泵加压保证水压和水质稳定。

(二)        绿化生态技术

绿化是小区环境建设的核心，本项目采取的主要措施有：

l  小区地面种植耐候、耐践踏性草种，无露明土；

l  停车采用混凝土预制格栅铺地的“硬草坪”，减少灰尘产生并提供孩童安全活动场地；

l  东西山墙培植爬墙虎类植物进行垂直绿化，加强墙面隔热性能，提高小区绿化率。

(三)        垃圾袋装化收集

本项目实行垃圾分类袋装化，由保洁员上门收集送至小区垃圾中转站，再集中送往城市垃圾处理场处理。

(四)        生活污水处理

本项目实行“雨污分流”。雨水排入利源中路DN600雨水管，小区产生的生活污水经污水生物处理装置进行二级处理后，排入利源中路DN500城市污水管进入开发区污水处理厂集中处理。

                                           第六章   实施进度

    本项目建设实施与销售同时进行。待初步设计方案确定后，即可开盘销售。本项目从20##年4月开工之日起开发期为2年，于20##年3月竣工。销售从20##年开始，计划3年完成。具体实施进度如下：

    编制可研报告、前期审批等    20##年2月—20##年3月

    方案招标、初步设计          20##年3月

    施工图设计    　            20##年4月—20##年5月

    建筑施工及环境建设          20##年4月—20##年4月

    竣工交付         　         20##年4月

    销售                        20##年5月—20##年4月

                                   第七章   工程投资与财务分析

一、     总投资估算

南京百家湖西花园居住小区项目总投资48404.0万元，由开发建设投资、经营费用等两部分组成。其中：

（一）开发建设投资46994.2万元，由土地费用、工程费用、其它费用、开发期税费、管理费用、财务费用、销售费用和预备费组成。

(1)土地费用按14万元/亩计。

(2)工程费用41641.0万元。其中：

l  普通公寓以700元/平方米计；

l  跃层式公寓以900元/平方米计；

l  公共建筑平均以850元/平方米计；

l  电气按30元/平方米估算；

l  水卫按20元/平方米估算；

l  道路广场按50000平方米面积，80元/平方米估算；

l  绿化按80000平方米面积，20元/平方米估算。

(3)开发期税费5388.3万元。其中：

l  勘察设计费按工程费用2.0%估算；

l  监理费按工程费用1.0%估算；

l  市政基础设施开发费按60元/平方米建筑面积估算；

l  供电贴费按250元/KVA估算（电增容费由住户缴纳，项目单位代收）；

l  自来水管网配套费按住宅26元/平方米估算；

l  结建人防工程费按24元/平方米估算；

l  墙改基金按有关规定免收；

l  白蚁防治费按2.0元/平方米估算；

l  教育附加费按10.0元/平方米估算。

(3)预备费2531.3万元。其中不可预见费按工程费用、其它费用的8%估算。

(4)管理费用按工程费用的2%估算。

(5)财务费用计入银行贷款利息。

(6)销售费用按销售收入的2%估算。

(7)预备费用按工程费用的8%估算。

（二）经营资金。按开发建设投资的3%估算。

二、      资金筹措及计划

（一）资金筹措

    南京百家湖西花园住宅小区项目总投资48404.0万元，其中利源公司自有资金4138.0万元，银行贷款6000.0万元，其余为商品房销售回笼资金38266.0万元。

（二）投资计划

本项目预计二年建成，三年完成全部商品房销售。

20##—20##年投资分别为19008.3万元、27985.9万元。

详见附表1“总投资估算表”、附表2“投资计划和借款偿还估算表”。

三、      销售收入

（一）房价

1、  普通公寓：按1800元/平方米价格销售；

2、  跃层式公寓：按2200元/平方米价格销售；

3、  公共建筑：按每平方米2500元/平方米价格销售。

（二）销售收入

本项目按三年销售计算。普通和跃层公寓销售率按100%，公共建筑销售率按50%。

第一年、第二年、第三年各年的销售比例依次为18%、50%、32%；销售收入分别为11717.5万元、32548.5万元、20831.0万元。

详见附表4“销售收入估算表”。

四、      财务评价

    项目计算期三年，基准收益率取现行银行贷款利率5.85%。

    1、利润总额

利润总额为销售收入减经营成本、运营费用、销售税金及附加；其中营业税率为5%，城建税和教育费附加合计为营业税的11%。

所得税税率按33%，税后利润为9943.5万元。

    2、利润率

投资利润率＝（利润总额÷总投资）×100%=30.7%

销售利润率＝（利润总额÷销售收入）×100%=22.8%

详见附表5“损益表”。

3、财务内部收益率

财务内部收益率（FIRR）是反映项目在设定计算期内全部投资盈利能力的指标。经计算，评价结果说明本项目的财务效益较好，其主要财务评价指标如下：

    财务内部收益率（税前）         44.8%

    财务内部收益率（税后）         26.0%

    财务净现值（税前）           7902.7万元

    财务净现值（税后）           3373.1万元

    静态投资回收期（税前）          2.5年

    静态投资回收期（税后）          2.6年

4、敏感性分析

经敏感性分析计算，若本项目销售收入下降10%时，税前财务内部收益率（FIRR）下降到16.7%，税后财务内部收益率下降到6.0%（详见附表7“财务敏感性分析表”）。

临界点分析是测算一个或多个不确定性因素变化时，房地产项目达到允许的最低经济效益时的极限值，并以不确定性因素的临界值组合显示项目的风险程度。按本项目税后利润为经济指标进行单因素临界值计算结果如下

综上评价可知，本项目在财务上可行，且有一定的抗风险能力。

                                         第八章   结论与建议

房地产是南京市第三产业的核心产业之一，房地产的发展一直受到市委、市政府的高度重视。本项目建设符合地方产业政策及城市规划，项目总体筹划合理，市场前景良好，能够满足人们对高品质中高档住宅的需求，将对营造江宁经济技术开发区的良好投资环境、提高人们生活质量、拉动地区经济将起到积极作用。经初步测算分析，项目经济效益较好，在财务上总体可行。

建议项目单位：

    1、加快办理有关前期手续，申办市、区部分规费的减免，争取早日开工建设。

    2、研究采用社会融资等其它方案解决项目资金来源的可能性。

   3、周密策划项目的营销方案，以准确的市场定位、成功的广告宣传来赢得客户。同时尽量扩大期房销售量，以减轻项目单位的现金占用量，降低现金支付风险，并可减少贷款额，以进一步减轻项目的财务风险。

    4、在项目营销中要加强广告宣传，注重从生态、环保的角度策划百家湖西花园的宣传，让本项目先进的建筑技术、丰富的人文内涵和以人为本的环境生态思想能够融合利源公司的良好品牌，为社会广泛认知，形成品牌营销优势。