日期：2010-05-21 作者：朱楠 来源：东方早报 已形成报告通过论证，目前正在政府部门间征询意见

住宅、商业、办公等类型土地的基准地价与20xx年版本相比均成倍增长，工业类型的涨幅较小。

早报记者朱楠

早报记者昨日独家获悉，酝酿了两年多之久的上海基准地价更新工作几近完成，已形成报告通过了专业机构的论证，目前正在政府部门间征询意见。这也是上海自20xx年以来首次更新土地基准地价。

基准地价大幅调高

所谓基准地价，即在正常市场条件下，按照不同区域、不同年限和不同用途等，对土地分别确定平均价格，为确定土地出让底价和土地市场交易提供价格参考，供土地使用权出让测算出让金使用。简单点说，基准地价就是土地的初始价，即土地在完成拆迁、平整等一级开发后，政府对土地所确定的平均价格。

可查资料显示，上海现行的土地基准地价以20xx年6月30日为基准日，一直沿用至今。在现行基准地价中，商业、办公、住宅价格均为对应级别平均容积率下的楼面地价；工业用途3、4、5级为对应级别平均容积率下的楼面地价，其余级别为地面价。

近年来不断攀升的上海土地成交价格显然已让现行基准地价几乎失去了应有的参考价值。以近年来地王频出的上海住宅用地来看，如20xx年12月23日中建地产拍得的新江湾城C6地块，以相对应的容积率1.0计算，成交楼面价为32484元/平方米；而按2003版基准地价，新江湾城属于6级，居住用地对应2.3容积率下的基准地价(楼面地价)仅为1500元/平方米。

商业地块方面同样如此。今年2月8日，新黄浦、新世界联合体34.1亿元鲸吞黄浦163地块，成交楼面价达51820元，这一价格与当初的基准地价12260元/平方米相比，翻了4倍多。

从早报记者昨日独家拿到的《上海市20xx年基准地价更新成果报告(送审稿)》来看，更新后的基准地价基准日为20xx年1月1日，与现行的20xx年版基准地价一样，仍将全部土地分为11级，除滩涂地价没有确定之外，其余根据分级不同，分别制定土地基准价格。不同的是，住宅、商业、办公等类型的土地基准地价与原先相比均成倍增长，工业类型的涨幅较小。

以房价上涨幅度最大的住宅来看，20xx年版的基准地价中2级住宅用地容积率设为

2.5，基准地价则为6200元/平方米；而更新后的2级住宅用地设定容积率仍为2.5，基准地价已上涨至15340元/平方米，翻了两倍多。

其余级别住宅用地容积率设定标准均有所提高，体现了政府“集约型用地”的思路；同时基准地价是之前的2－4倍。

涨幅最大的是7、8级住宅用地，基准价格分别是之前的4.1和4.2倍。 土地级别划分生变

此外，拟议中的最新基准地价，对土地级别的划分也有较大变化。在20xx年版的基准定价中，住宅、商业、办公、工业这四种不同性质的土地区域级别统一划分；而更新后，这四种性质的用地区域级别被建议分别划分:居住用地和工业用地主要以环线为划分依据，而商业用地则主要以核心商圈为中心进行划分，办公用地则采取环线与核心商圈相结合的方式来划分。

例如，更新后的1级商业用地的定级范围为:

●外滩:中山东一路:延安东路－苏州河

●南京东(西)路:中山东一路－乌鲁木齐北路

●西藏中路:南京东路－福州路

●淮海东(中):西藏南路－襄阳北路

●新天地:淮海路－马当路－自忠路－黄陂南路－淮海路

●徐家汇:虹桥路肇嘉浜路:恭城路－天平路；华山路:广元路－虹桥路；天钥桥路:肇家浜路－南丹路；漕溪路:虹桥路－南丹路

浦东陆家嘴区域及新上海城(即八佰伴一带)仅被划为2级商业用地。此外，2级商业用地还包括四川北路、福州路、金陵东路、衡山路、豫园、静安寺、中山公园、虹桥几个商圈的核心地带。以商业中心划分用地级别，这应该是基准地价更新后的一大变革。

拟议中的新版基准地价还明确设定了基准地价容积率修正系数表。此次更新后，将对居住、商业、办公三种性质的土地在不同实际容积率水平下，设定相应的基准地价修正系数，以使得基准地价更具参考价值。

 

第二篇：上海基准地价

0上海市基准地价更新成果（征求意见稿）

一、上海市基准地价土地级别（基准日20xx年6月30日） ⑴一级区域：

①浦西：

黄浦江岸线－苏州河南岸－四川中路－延安东路－黄浦江岸线 南京西路－成都北路－淮海中路－西藏南路－西藏中路－南京西路 南京东路、南京西路（西藏中路至乌鲁木齐北路）、淮海东路、淮海中路（西藏南路至陕西南路）沿线两侧

②浦东：

黄浦江岸线－东昌路－银城中路－浦东南路－黄浦江岸线 世纪大道（银城路至浦东南路）沿线两侧

二级区域：

由一级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为二级地区域： 浦西：

苏州河南岸－石门二路－新闸路－泰兴路－北京西路－乌鲁木齐北路－乌鲁木齐中路－复兴西路－复兴中路－重庆南路－自忠路－西藏南路－寿宁路－人民路－河南南路－方浜中路－中华路－复兴东路－中山南路－王家码头街－黄浦江岸线

苏州河北岸－吴淞路－天潼路－长治路－大名路－溧阳路－黄浦江岸线

广元路－广元西路－宜山北路－宜山路－南丹路－南丹东路－宛平南路－宛平路－广元路

浦东：

黄浦江岸线－张杨路－世纪大道－浦东南路－银城中路－东昌路

－黄浦江岸线

三级区域：

由二级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为三级地区域： 浦西：

黄浦江岸线－公平路－东大名路－商丘路－东汉阳路－溧阳路－周家嘴路－九龙路－武进路－河南北路－天目东路－天目中路－共和新路－交通路－恒丰路－长安路－天目西路－长寿路－长宁路－江苏路－华山路－广元路－宛平路－?D嘉浜路－徐家汇路－陆家浜路－黄浦江岸线

仙霞路－古北路－延安西路－仙霞路

四川北路（武进路至溧阳路）两侧；

浦东：

黄浦江岸线－民生路－浦东大道－源深路－杨高中路－世纪大道－浦电路－东方路－浦建路－塘桥新路－黄浦江岸线

四级区域：

由三级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为四级地区域： 浦西：

黄浦江岸线－怀德路－杨树浦路－大连路－大连西路－密云路－中山北二路－伊敏河路－运光路－邯郸路－中山北一路－西宝兴路－北宝兴路－延长路－延长中路－延长西路－志丹路－光新路－华池路－岚皋路－真如港－中宁路－武宁路－杨柳青路－枣阳路－金沙江路－大渡河路－冕宁路－苏州河南岸－古北路－天山支路－天山路－威宁路－北虹路－虹古路－水城路－虹桥路－虹许路－古羊路－姚虹西路－虹桥路－中山西路－宜山路－桂林路－钦州南路－

钦州路－龙华港－黄浦江岸线

国定路－政通路－淞沪路－虬江－国和路－翔殷路－黄兴路－国定路

浦东：

黄浦江岸线－上南路－浦东南路－龙阳路－罗山路－黄浦江岸线 五级区域：

由四级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为五级地区域： 浦西：黄浦江岸线－宁国路－长阳路－隆昌路－营口路－中原路－长海路－恒仁路－政立路－国权北路－三门路－逸仙路－场中路－共和新路－汶水路－真北路－北虹路－哈密路-仙霞西路-虹桥机场外边界-迎宾三路－虹桥路－程家桥路－合川路－吴中路－莲花路－上中西路－上中路－龙吴路-环南二大道-黄浦江岸线

浦东：黄浦江岸线－川杨河－杨高南路－博文路－川北公路－张江路－金桥路－黄浦江岸线

六级区域：

由五级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为六级地区域： 外环线以内

浦西：五级以外、外环以内扣除桃浦工业区及宝山七级地部分 浦东： 黄浦江岸线－东高路－杨高北路－巨峰路－申江路－申江路南段（规划）－张江路－华夏中路－华夏西路－杨高南路－环南一大道－黄浦江岸线

外环线以外

（宝山区）长江沿岸－黄浦江－北泗塘－马路河－铁路－练祁河－老蕴川路－长江沿岸

（莘庄地区）沪杭高速公路－莘奉路－春申塘－南新铁路环线－沪杭高速公路

七级区域：

外环线以内：

浦东：六级以外区域（不包括浦东孙桥八级区域）。

浦西：（宝山区）共和新路-保德路-三泉路-场中路-少年村路-沪太支路－南大路-祁连山路-沪嘉高速公路-外环线

外环线以外：

（浦东外高桥地区）长江沿岸－黄浦江－外环线－五洲大道－长江沿岸

（浦东三林）外环以南、浦东新区边界以北部分

（宝山区）外环线－北泗塘－马路河－铁路－练祁河－蕴川路－外环线

蕴藻浜西端－吴淞江（苏州河）－原纪王镇西界－徐泾镇西界－九亭镇西界－新桥镇西界－新桥镇南界－茜浦泾－女儿泾－黄浦江－外环线－莘奉路－春申塘－南新铁路环线－沪杭高速公路－外环线向北－宝山区西界－蕴藻浜

嘉定镇、安亭镇、罗店镇、青浦镇、松江镇、浦东川沙镇、康桥镇、周浦镇、奉贤南桥镇

八级区域：

（浦东孙桥）外环线-河浜-军民路-河浜-外环线

浦东外环线－五州大道－东海沿岸－浦东国际机场边界－周祝公路－沪南公路－杭塘路－奉贤区北界－黄浦江－浦东新区南界－外环线

（宝山、嘉定）外环线－蕴川路－月罗公路－宝山区西界－娄塘河－嘉定区西界－吴淞江（苏州河）－蕴藻浜－宝山区西界－外环线 （青浦）吴淞江－原纪王镇西界－徐泾镇西界－九亭镇西界－新桥镇西界－新桥镇南界－茜浦泾－女儿泾－黄浦江向西－松江区西界－华田泾－西大盈港－青浦区北界－吴淞江

（奉贤区）黄浦江岸线－沪杭公路－大叶公路－沪杭公路（规划）－沪杭公路－大亭公路－莘奉金高速公路－黄浦江 金山石化地区、朱泾镇、朱家角镇、惠南镇 九级区域：

宝山区（不含长兴岛、横沙岛）八级以外区域；

嘉定区、青浦区、松江区、金山区、奉贤区、南汇区八级以外的区域； 十级区域：

崇明岛、长兴岛、横沙岛 十一级区域：滩涂

二、上海市基准地价表 （基准日20xx年6月30日）

说明：

1、本基准地价为正常市场条件下，各级别分用途法定出让最高年限下的国有土地使用权的平均价格，基准日为20xx年6月30日。

2、表中商业、办公、住宅价格均为对应级别平均容积率下的楼面地价；工业用途3、4、5级为对应级别平均容积率下的楼面地价，其余级别为地面价。

3、表中1～5级为“七通一平”，即完成动拆迁、具备“道路、供水、供电、通讯、煤气（天然气）、排雨水、排污水”市政条件的熟地价；其余为“五通一平”，即完成土地征用和动拆迁、具备“道路、供水、供电、通讯、排水”条件的的熟地价。但“七通“、“五通”不包括项目建设向有关部门缴纳的住宅建设配套费及市政管线的接入工程费用。

4、表中各用途内涵如下：

①商业：包括商业、金融、保险业用地。既包括独立的商业设施用地，也包括商住、商办、住宅等建筑内部用作商业经营的裙房分摊的土地（不含大卖场等用地）。

②办公：主要指经营性写字楼、办公场所用地。

③居住：包括多、高层和低层（别墅）等各类住宅用地。

④工业：包括工业、仓储、交通运输用地及其相应附属设施用地，其中三、四级特指都市型工业用地。都市型工业指知识、信息、技术

和手工技能密集，又低能耗物耗、少污染、少占地的工业。

三、上海市基准地价应用说明

1、本基准地价供土地使用权出让测算出让金使用，并为确定土地出让底价和土地市场交易提供价格参考。

2、土地级别以道路（不含铁路、架空道路和外环线）为分界线的，低级别一侧80米深度内级别土地与高级别一侧相同。

3、开发区和独立工矿区等的成片开发土地不适用本基准地价。

4、存量房补地价可按土地协议出让价水平补缴土地出让金，但协议出让地价不得低于相应等级基准地价水平的70％。

5、三、四级非都市型工业用地可按相应基准地价标准的70％～100％确定价格水平。

6、金山区九级范围内的土地可在基准地价基础上向下调整10％。