房地产价格评估协议书
(以下简称甲方)委托XX天马XX房地产估价有限公司(以下简称乙方)承担房地产价格评估业务,特订立如下协议:
一、甲 方 因 需要,委 托 乙 方 对 进行评估。甲方若增加评估内容须书面通知乙方,乙方无异议则视为接受委托。
二、甲方应按与乙方约定的时间,于 年 月 日前将委托项目的合法证明材料及评估中涉及到的有关资料提供给乙方,并对所提供资料的合法性、真实性承担全部责任。
三、 乙方应按甲方的评估目的,依据国家法律、法规、评估规范对甲方委托的项目进行评估,并于 年 月 日以前出具评估报告。
四、乙方必须对评估结果保密,评估结果只能提供给委托人,非经甲方同意,不得擅自公开或泄露给他人,但按有关规定需提供给政府有关管理部门的除外。
五、乙方在评估期间需要到现场勘察的,甲方应陪同并提供方便和配合,乙方可以进行现场测量、拍照、摄像等方式采证。
六、评估费用为 元。签订本协议时,甲方交付定金50%,即人民币 元;甲方在领取成果报告的同时,须一次性向乙方付清全部评估咨询费用。增加评估内容,另行计费一并结算支付。
七、甲方若不能按本协议第二条规定时间提供材料,则乙方可按延误期间顺延交付成果报告的时间;甲方延期领取成果报告,每延迟一日,按评估咨询费用总额的1%支付给乙方违约金。
八、乙方如无特殊原因和正当理由,不按本合同规定的时间提交成果报告,每延迟一日,则按评估咨询费用总额的1%支付给甲方违约金。
九、本协议自签订之日起生效,任何一方不得擅自变更或解除,否则依法承担违约责任。本合同未尽事宜,可经双方协商补充,补充协议与本合同具有同等效力。
本合同一式两份,甲乙双方各执一份。
甲 方: 乙 方:XX天马XX房地产估价有限公司 甲方代表: 乙方代表:
年 月 日
(1)待估宗地为待开发建设的七通一平空地,面积2000平方米,允许用途为住宅建设,允许容积率为6,覆盖率为≤50%,土地使用权年限为70年,要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。有关数据如下:预计建设期为2年,第一年入60%的总建设费,第二年投入40%的总建设费,总建设费预计为1000万元。专业费用为总建设费用的6%,利息率为10%,利润率为20%,售楼费用及税金等综合费率为售楼价的5%,假设住宅楼建成后即可全部售出,楼价预计为3000元/平方米,折现率10%。
(1)根据所给条件计算如下:
1)预计住宅楼的买楼价的现值为:
2)总建筑费用现值为: 3)专业费用=9 190 000×6%=551 400(元)
4)租售费用及税金=29 7520 66×5%=1 487 603(元)
5)投资利润=(地价+总建筑费用+专业费用)×20%
=(地价×20%)+(9 190 000+551 400)×20%
=(地价×20%)+1 948 280
6)总地价=(29 7520##-9190000-551 400-l487603-1948280)÷(1+20%)=16574783÷1.2 =13812319(元)
(3)某房屋建筑面积为1200平方米,同类型房屋标准新建单价为970元/平方米,但该房屋装修好,调整增加1%;设备配置齐全,增加2%;地段、层次、朝向增加1.5%,其他情况同于标准房屋。经现场评定,该房屋为7成新。根据上述情况,评估房屋价格。
(3)根据题意:
该房屋价格=970×(1+l%+2%+1.5%)×1200×0.7
=970×1.045×1200×0.7
=851466(元)
(4)某商业用房地产,按照国家的规定其土地使用权最高使用年限为40年,现该房屋拟出租,出租期l0年,按租赁双方合同规定,前5年租金是以第一年租金8万元为基础,每年比上年递增2%,后5年按每年15万元固定不变。假定资本化率为l0%,该房地产l0年租期内的收益现值为多少?
(4)
(5)有一待估宗地,现收集到4个可比较参照交易案例,具体情况如下表。
表中的交易情况、区域因素及个别因素值,都是参照物宗地与待估宗地比较,负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差,正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优,数值大小代表对宗地地价的修正幅度。容积率与地价的关系为:容积率在l-1.5之间时,容积率每增加0.1,宗地单位地价比容积率为1时增加3%。该城市地价指数见下表:
试根据以上条件评估待估宗地20##年1月20日的价格。
即待估宗地20##年1月20日的价格为每平方米830.41元
(6)有一宗已七通一平的待开发建设的空地,土地面积为3200平方米,建筑容积率为2.5,拟开发建设为公寓。土地使用权年期为50年。据市场调查和项目可行性分析,该项目建设开发周期为3年,取得土地使用权后即可动工,建成后即可对外出租,出租率估计为90%,每建筑平方米的年租金预计为300元,年出租费用为年租金的25%。建筑费预计每建筑平方米1000元,专业费为建筑费的10%,建筑费和专业费在建设期内均匀投入。假设当地银行贷款利率为7%,不动产综合还原利率为8%,开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15%。试评估该宗土地的地价。计算结果以元为单位(取整)。
(6)该题为收益法和剩余法的综合运用,利用收益法求取不动产总价,利用剩余法求取地价。
1) 测算不动产总价
① 不动产建筑总面积:3200×2.5 = 8000(平方米)
② 不动产纯收益 = 300×8000×90%×(1-25%) = 1620000(元)
③ 不动产收益年期 = 50-3 = 47(年)
④ 不动产总价=1620000×(P/A,8%,47)=19706113(元)
2) 测算建筑费及专业费
建筑费及专业费 = 1000×(1+10%)×8000 = 8800000(元)
3) 计算利息
利息 = 地价×7%×3 + 8800000×7%×1.5 = 0.21地价 + 924000(元)
4) 计算利润
利润 = 19706113×15% = 2955917(元)
5) 测算地价
地价 = 不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润
= 19706113-8800000-0.21地价-924000-2955917
地价 = 6994224/1.21 = 5780350(元)
单价 = 5780350/3200 = 1806.36(元/ m2)
楼面地价 = 1806.36/2.5 = 722.54(元/m2)
(7)房地产的总使用面积为1万平方米,月租金为7元/平方米。预计年房租损失费为年预期租金总收入的5%,房产税为年预期租金总收入的12%,管理费、修缮费为年预期租金总收入的6%,房屋财产保险费为0.3万元/年。预计该房地产尚可以使用10年。折现率为12%。计算该房地产的评估值。
(7)1)该房地产的年租金总收入为:
1×7×12 = 84(万元)
2)该房地产的年出租费用为:
84×(5%+12%+6%) + 0.3 = 19.62(万元)
3)该房地产的年纯收益为:
84-19.62 = 64.38(万元)
4)该房地产的价格为:
64.38 ×(P/A,12%,10) = 64.38×5.650 2 = 363.76(万元)
(8)假定某市政府将于20##年2月1 日公开拍卖一宗土地,规划用途为住宅,土地面积 5000平方米,容积率限定为4,土地使用权70年,某开发商欲购买此地,他准备取得土地后即投资开发,施工期为2年,建筑投资均匀投入。建筑成本为1500元/平方米,专业费为建筑成本的6%,开发商的目标利润为成本的15%,有关税费为楼价的5%,折现率为10%,工程完工后每平方米售价5500元,估计一年内售完。开发商委托你评估该宗土地价格,试计算分析。
(8)
1)完工后的预期楼价现值为:5000×4×5500/(1+10%)2.5 = 8667.8(万元)
2)建筑成本及专业费:1500×(1+6%)×5000×4 /(1+10%)2/2= 2891(万元)
3)有关税费:8667.8×5% = 433.4(万元)
4)目标利润为:(地价+2891) ×15% = 15%地价+433.7万元
5)估算地价:地价=8667.8-2891-433.4-433.7-15%地价
地价=4269.3(万元)
(9)某房地产20##年10月的年净收益为300万元,预测未来3年的年净收益仍然保持这一水平,20##年10月转售时的价格预计比20##年10月上涨10%,转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。若该类房地产的投资收益率为9%,试测算该房地产20##年10月的价格。
(9)
300×(P/A,9%,3) +p×(1+10%)×(1-6%)×(P/F,9%,3)=p
p = 3759.4(万元)
(11)某房地产的土地面积1000平方米,建筑面积2000平方米。土地于1994年10月1日通过有偿出让方式以1000元/平方米的价格取得,使用权年限为50年。建筑物为钢筋混凝土结构,于1995年10月1日建成使用,建筑造价为800元/建筑平方米。1999年10月1日与该房地产地段及用途相似、使用权年限为50年的土地的价格为1100元/平方米,该类房屋的重置成本为900元/建筑平方米。假定该类建筑物的残值为零,土地资本化率为6%,试估算该房地产1999年10月1日的总价格。
(11)
1)建筑物的价格: 900×20##×(49-4)/49=1653061(元)
2)土地价格:
1100×1000×(P/A,6%,45)/ (P/A,6%,50)=1078638(元)
3)房地产总价格: 1653061+1078638=2731699(元)
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