项目投资效益测算报告

一、项目基本情况

该项目占地面积44.5亩29,666 M²，容积率为1.52，可售面积为45,000M²，

2、地价约为202万元/亩，楼面地价约为2,000元/M²。

二、项目开发的初步设想

1、拟建电梯洋房36,000M²，容积率2.5

5、拟建联排别墅9,000 M²，占地15,000 M²，容积率为0.6

6、总建筑面积4.6万 M²。

三、项目开发周期

1、该项目从开工开始算起到基本售完，开发周期为两年

四、项目开发的资金投入

1、项目启动资金需投入7,500万元，其中设计费及政府规费等1,000万元，基础设施费用估计500万，从开工到封顶开盘销售回款，需支付工程款、销售及管理费用等估计6,000万元。封顶开盘后，销售回款支付工程设备款。

五、销售价格

1、平均售价8,000元/M²。

2、开盘后一年内售罄。                            

  六、投资效益及税负测算

    （一）、利润测算

单位成本：元/M²   金额单位：万元

（二）开发成本测算（目标成本）

                               单位成本：元/M²   金额单位：万元

七、敏感性分析

1、假如成本费用不变（销售费用变动），平均售价提高10%，平均售价提高到8,800元/M²，销售总额为39,600万元，净利润为7,187万元，销售净利率为18.15%。

2、假如成本费用相对不变（销售费用变动），平均售价下降10%，售价下降到7,200元/M²，销售总额为32,400万元，净利润为3,897万元，销售净利率为12%。

3、该项目保本销售单价为5,800元/M²左右。

八、对项目的评价

1、该项目地价较适中，投资效益较为理想。

                                              单位:万元

2、该项目没发票的地价转让款，拟通过多开工程发票方式解决。

3、该项目即使在房地产市场发生重达不利变化，以平均5,800元/M²抛售时保本不亏，项目自身的抗风险能力较强。

 

第二篇：项目投资回报分析报告

项目投资回报分析报告

——凯傲宝骊叉车整车测试系统

叉车整车测试系统是 20## 年度凯傲宝骊最大的投资项目，项目的前期调研和方案论证从

2012 年开始就已经进行。随着时间的推移，项目的经济性会否还可以满足我们的投资要求，

需要进行重新评估。通过重新评估，可以使领导清晰的知道项目的投入产出，从而判断本项目

的可行性和经济效益情况。

一、 本次分析报告的意义与必要性

1. 符合集团公司未来发展的需要

凯傲宝骊（江苏）叉车有限公司至合资到独资以来，虽然在硬件投资上投入了很多，但是

对整车质量检测方面的投入不多，方法还是停留在人工的跑、听、看、摸的层面，受主观因素

影响很多。通过这套测试系统的投入，可以大大提升产能、给公司节约测试人工成本、辅料成

本等相关费用，这也是这个项目的经济性所在。

2. 提高公司重大投资项目的决策科学性

通过这次的投资回报分析，管理层可以很清楚地看到项目的投入和收益，藉此做出是否进

行投资的决策。

3. 提升中层管理人员的项目管理能力

项目的组织部门，通过对项目进行完备的经济性分析，可以清晰了解到项目的可行性，从

而对项目的不合理部分进行改进，使投资方案更趋科学。

二、 项目及投资情况简介

本项目是 20## 年进行预研的，当年已经完成了项目的初步规划和方案论证。后今年一月

份，项目组人员结合现在的测试系统技术发展情况又对项目的方案进行了修订，保证了项目的

技术水平达到目前国内叉车整车检测的一流水平，并可以保证在未来的 3-5 时间内具有领先性。

项目实施地点在凯傲宝骊的原试车场位置，占地面积为 720m2。主要设备包括：叉车跑合

台、叉车底盘测功机、叉车轮重测试台、叉车制动台、叉车转向角检测仪、叉车振动测试台、

叉车门架性能测试台、叉车尾气排放测试台、叉车电性能参数测试台和计算机控制系统。

项目实施的意义：

1. 提升产能，通过自动控制跑合测试，大幅缩短检测周期，从而满足 18000 台的年产能

需求；按照目前跑合场地，跑合速度，场地的最大跑合密度容量也只能达到 7000 台/

年。随着我们产能要求的增加，明年将很难满足需求，成为生产过程的瓶颈，亟待解

决；解决方案可以是增加一个容积能力 11000 台/年的新试车场，预计投资为 99 万人

民币（我们研发中心的试车场地的投资为 66 万元人民币，容积能力约为 7000 台/年）。

2. 节约测试过程的关联费用（人工费用、油料费用等等）；每增加 1100 台/年的产能就需

要增加一个测试人员。如果按照 18000 台/年的产能计算，整车检测人员需要增加 10

人以上，按照十人计算，每年增加的用人成本为 390000 元。

3. 数据可信度更高，自动检测，减少了人为的主观影响，杜绝了检车人员马虎了事，不

认真进行测试的风险；

4. 详实可信的数据，给后继的售后服务和质量问题应急分析提供可靠的数据支撑；包括

振动、牵引力、制动力这些指标的原始测量值，都对我们在日后确认问题是非常有价

值的支持性数据；

5. 减少试车受天气因素的影响，即使雨雪天仍然可以试车检测，可以有效保证生产节奏

不被天气扰乱，对及时交货率会产生直接的促进作用；

6. 先进的检测手段，可以大大提升我们的产品信誉和公司的品牌信誉；先进的设备、详

实全面的数据，让客户买的放行，用的安心。

项目预算总投资 2100000 元人民币。设备投资 170000 元，厂房投资 80000 元。预计 2014

年 8 月底前完成投资。设备折旧按照机械设备类别确定为 10 年。厂房折旧按照 20 年计算。预

期项目投资回收期不超过 5 年，要求保守估计到 20## 年 9 月 30 日前收回全部投资。

三、 本分析报告分析的理论依据与假设条件

1. 折旧年限

机械设备经济使用年限一般为 10 年。本次项目投资分析主要以机械设备经济使用年限 10

年为收益年限。厂房折旧按照 20 年计算。

2. 投资回收期的确定

本次投资分析中投资回报期约定为全部收费投资成本的时间，预期时间不超过 5 年。

3. 假设条件

1) 土地使用权价格维持不变，即 10 年后项目园区土地使用权出让价格与原始取得的价格

一致或相差不大。也就是说项目的投资收益主要是依靠项目投资的费用节约取得，而非靠土地

增值取得。

2) 不考虑机械设备残值的变现价值。

3) 不考虑出售机械设备的相关税费。

4) 机械设备是在建设后一次性投入的。

5) 持续经营假设。假设企业以目前的经营方式、目前的经营规模持续经营，即在收益年

限内公司不再投入新的设备、扩建厂房等。

6) 不考虑通货膨胀因素的影响。资金的无风险报酬率保持为目前的水平。

7) 不考虑用工成本的递增。

4. 计算时间点

本项目设备投资预计在 20## 年 8 月 30 前截止。设备一次性到位。所以，计算时间点定为 2014

年 8 月 30 日。

四、 经济效益分析

项目投资分析，以一定期间的投资收益作为分析的依据，确认投资回收期。以计算出的投资回

收期与目标投资回收期进行比对，小于等于 5 年，项目可以进行，否则不可以进行。同时计算

在收益期（10 年）内每年项目应实现的资金节约和总节约资金额。

折旧=1700000÷10+80000÷20=177000 元人民币

1) 20## 年 9 月 30 日时的投资终值为 1700000 元人民币

2) 实际每年的资金节约=目前费用总计-后期预计费用总计+提升工时利用率节省的人工工资；

目前费用总计=试车场人工工资+试车油料费用

目前状态试车场平均工资以 3000 元/月人民币，按照 6 人计算，单车试验时间 60 分钟计算，

平均单车油耗 4.5 升。柴油单价 7.12 元/升。

单台试车油耗费用=4.5×7.12=32.04 元。

按照江苏省的历年气象统计，暴雨天数平均为 87 天/年。考虑到暴雨天气不能进行野外试车，

所以，试车场人员的有效工时利用率为（1-87/365）×100%=76%。

本套设备的产能为单班 18000 台/年。2014 年到 20## 年的预计生产量如下表：

对应各年度的节约费用明细表

从上表我们可以看到：

l

2014 年人工费用=3000×6×13=234000 元，

项目投入使用后测试时间缩短后，试车场平均工资以 3000 元/月人民币，按照 3 人计算，单车

试验时间 20 分钟计算，平均单车油耗 1.5 升。柴油单价 7.12 元/升。单台油耗费用=1.5×

7.12=10.68 元；

按照江苏省的历年气象统计，暴雨天数平均为 87 天/年。

2014 年

人工费用=3000×3×13=117000 元， 节省的人工费用（3 个月)=（234000-117000）/4=29250

元；

提高了有效工时利用率节省的费用=人员总费用×（1-有效工时%）

=234000×24%=14040 元

考虑到后三个月的生产量为 7000÷4=1750 台，所以，节省的油品费用=（32.04-10.68）×

3500=149520÷4=74226 元

2014 年产生的节约费用=人员工资节省+油耗费用节省+提升工时利用率节省的人工工资；

=29250+14040+74226=117016 元。

l

2015 年人工费用=3000×3×13=117000 元，节省的人工费用(半年)=3120##-117000=195000

元；

提高了有效工时利用率节省的费用=人员总费用×（1-有效工时%）=8×13×3000×24%=74880

元

节省的油品费用=（32.04-10.68）×6840=146102.4 元

2015 年产生的节约费用=人员工资节省+油耗费用节省+提升工时利用率节省的人工工资；

=195000+74880+146102.4=405982 元。

l

l

l

l

2016 年产生的节约费用=人员工资节省+油耗费用节省+提升工时利用率节省的人工工资；

=312000+189676.8+102960=594637 元。

2017 年产生的节约费用=941197 元。

2018 年产生的节约费用=870915 元。

其余年份产生的节约费用见表格。

3) 根据预算显示，20##、2015 年项目的净利润分别为 117016 元和 405982 元，投资回报率

分别为 6.57%和 22.81%。整个项目的实际投资回收期为 38 个月，到 20## 年 11 月 30 日可以收

回全部投资成本。累计 10 年总计节约 10421008 元人民币。投资回报率为 585.45%。是一个很

好的投资机会。

五、 结论

经过计算，项目每年的费用节约平均为 1046100.8 元，其项目平均投资回报率 58.54%。预

计 3.17 年可以收回全部投资。总体来说，这个投资回报率还是很值得支持的。

六、 使用本报告的局限性

本报告是对项目投资进行的经济分析，由于分析采用了众多的假设条件，收益期限、预期

投资回报率的选取将直接影响分析的结果，如发生重大经济变化（通货膨胀、社会平均收益率

大幅下降、大幅降息等），应重新修订相关计算参数。请领导清楚本报告的局限性，正确使用

报告结论