成都万科城市花园新的物管合同，有点意思~！

成 都 万 科 城 市 花 园

物业服务合同

甲方：成都市锦江区万科城市花园业主委员会 乙方：成都万科物业服务有限公司

业主委员会主任： 法定代表人：

资质等级： 壹 级

证书编号：（建）1050274

地址：成都市锦江区静安路1号 地址：成都市锦江区静安路1号 联系电话：（028）84788002 联系电话：（028）84793636

根据国务院《物业管理条例》、《成都市物业管理条例》、《成都万科城市花园管理规约》、《成都万科城市花园业主大会议事规则》及有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，就成都万科城市花园(以下简称：本物业)的物业服务事宜，签订本合同。

第一条 本合同标的物

物业名称：成都万科城市花园

物业类型：住宅（含平层公寓、花园洋房、联排别墅、电梯公寓、独立别墅）；

非住宅物业（含商铺、地下车位、架空车位等）。

坐落位置：成都市锦江区静安路1号

四 至：东至：四川师范大学附属小学 南至：四川省植被保护站 西至：静安路 北至：红庙子渠

占地面积：32.67万平方米

建筑面积：48.43万平方米

第一章 物业服务期限

第二条 物业服务期限: 叁年。自20xx年6月1日起至20xx年 5月31 日止。

第二章 物业服务事项、要求和标准

第三条 物业服务委托事项

全体业主委托乙方实施如下物业服务：

1、物业服务区域内物业的共用部位、共用设备设施维护。

2、物业服务区域内的公共秩序维护，但不含业主、物业使用人的人身保障和财产保管责任。

3、物业服务区域内的共用部位、共用设施设备的清洁卫生维护。

4、物业服务区域内的绿化养护。

5、物业服务区域内的客户服务。

6、共用部位、共用设施设备的经营管理。

7、适应业主需求，协助开展社区文化活动。

8、接受业主和物业使用人房屋专有部位、专有设施及设备的维修、养护委托，并收取费用。

附件：《物业服务内容和标准》

第三章 物业服务费用的收取

第四条 物业服务费，由乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物

业使用人收取，具体收费标准如下：

住 宅： 多 层：1.38元/月?平方米

阳光公寓：1.50元/月?平方米

电梯公寓：1.86元/月?平方米

联排别墅：2.16元/月?平方米

独立别墅：2.40元/月?平方米

商 业： 商业物业：3.00元/月?平方米

幼 儿 园：1.38元/月?平方米

本条约定的物业服务费用不含物业保修期满后属于维修资金列支范围内的建筑物及其附属设施的维修、更新、改造的费用，该费用在建筑物及其附属设施专项维修资金中列支，并按业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。

第五条 物业服务费于本合同生效之日起计收。本合同生效后，开发商未售出的空置物业的服务费，由开发商全额交纳；售出物业的物业服务费自交付业主之日起全额计收。

第六条 业主或物业使用人应于每月末的最后一天前向乙方缴纳物业服务费。业主或物业使用人可以通过银行托收、交纳现金或银行卡支付的方式缴纳物业服务费。乙方应于每月17日前办理银行托收业务，未通过托收完成缴费的可以以现金或银行卡支付的方式交纳。逾期未缴纳物业服务费的，乙方将从欠费次月开始计收违约金。违约金每日按应交纳欠费总额的万分之五计算。

第七条 停车服务费用

业主自有产权车位（架空层停车位、地下车库停车位）依据本合同约定缴纳车位物业服务费，用于产权车位配套设施设备的日常维护、清洁、公共秩序维护等服务；业主共有地面停车位依本合同约定缴纳车位场地使用费，用于共

有车位的配套设施设备的日常维护、清洁和公共秩序维护等服务。乙方不承担车辆及车内物品的保管责任。利用共有道路或者其他场地改造成为车位的，产权为业主共有，收益归全体业主。

1、停车场属于全体业主共有的，按《成都市机动车停放服务收费管理暂行办法》的规定，使用人应按照下列标准向乙方交纳车位使用服务费（如遇成都市政府主管部门对相关收费标准进行调整，则按新标准执行）：

1) 临时停放车辆：4小时内按 4 元/次?车收取；4小时后，每1小时收费加收1元

2）露天车位月租: 排气量2.2升以下（含2.2升）：100元/月?车 排气量2.3升以上（含2.3升）：200元/月?车

2、属于开发商所有或业主个人购置的车位，开发商或业主应按照下列标准向乙方交纳车位服务费：

1）大车位：40元/个 月

2）小车位：30元/个 月

3、乙方接受业主委托对摩托车、非机动车实施管理的，业主按政府公布的收费标准交纳服务费用并遵守相关管理规定。

4、收益处置

根据业主大会决定，共有产权停车场收入用于补充物业服务费。

第八条 特约服务及会所经营价目详见现场公示。

第九条 业主应按照规定向供水、供电、信息、环卫等专业单位交纳水、电、信息、环卫等有关费用，属于业主自用的，由业主承担；属于乙方使用的，由乙方承担。

乙方接受供水、供电、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、信息、

环卫等费用的，因乙方已于费用发生当月垫付了水、电等相关费用，业主或物业使用人须于每月末前向乙方交清相关费用。业主或物业使用人可通过银行托收、交纳现金或银行卡支付的方式缴纳水、电等费用。乙方应于每月17日前办理银行托收业务，未通过托收完成缴费的可以以现金或银行卡支付的方式交纳费用。逾期未缴纳水、电等费用的，乙方将从欠费的次月开始计收违约金。违约金每日按应交纳欠费总额的万分之五计算。

第四章 物业服务费收费方式、酬金

第十条 本物业采取酬金制方式收取物业服务费用。

第十一条 乙方根据本物业服务应收收入（物业服务费、停车费、会所等其他收入）总额的10%计提当年酬金，每月计提。

第十二条 物业服务费年终不足、结余的处理方式：

1、当年物业服务费发生不足的，由全体业主按建筑面积多少分摊并在下年一月收取补足。

2、当年物业服务费节余的，转入下年继续使用。

第十三条 业主专有物业部位的维修、养护及提供其他特约服务，服务报酬由乙方与业主或物业使用人另行约定。

第十四条 在符合法律法规的前提下，全体业主授权乙方对本物业共用部位、共用设施进行经营，其收益用于弥补物业管理服务费的不足、业主大会运作经费及业主委员会工作经费。

第五章 专项维修资金的筹集、管理与使用

第十五条 专项维修资金用于本物业共用部位、共用设备、设施的维修、更新、改造。

第十六条 本物业专项维修资金的筹集、管理与使用，依据《成都市城市住

房专项维修资金管理暂行办法》（成都市人民政府令第103号）及《<成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法>实施细则（试行）》（成房发〔2004〕56号）的规定缴存、管理、使用、筹集，并按《成都万科城市花园管理规约》（以下称《管理规约》）第十六、十七、十八条之相关约定执行。

第十七条 业主大会不批准乙方所编制的专项维修资金使用方案或资金不够所引致的经济损失及法律责任，由业主承担。业主大会批准后，乙方未及时按专项资金使用方案实施的，所引致的经济损失及法律责任由乙方承担。

第六章 双方权利义务

第十八条 甲方的权利和义务

1、监督乙方各项方案和计划的实施。

2、可以与乙方共同聘请专业机构对本合同期内的物业服务费用的收支情况进行审计，审计费用从物业服务费里列支，如物业服务费不够支出时，由甲方承担。

3、督促业主和物业使用人交纳物业服务费用，配合和协助乙方按有关规定处理物业与业主的纠纷。

4、监督《管理规约》的实施，并对业主、物业使用人违反《管理规约》的行为进行劝阻、制止。

5、督促业主、物业使用人不得乱堆杂物，乱弃垃圾，高空抛物，随意践踏绿化用地，乱图乱画，悬挂任何形式的宣传牌、广告牌。

6、督促业主、物业使用人正确处理通风、采光、给排水、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。

7、要求业主、物业使用人对相关维修工作提供通行和维修的便利，因此造成的损害，由责任人承担。

8、不干涉乙方依法或依本合同约定所进行的物业服务和经营活动。

9、甲方收到乙方文件应签收，并对乙方的意见和建议需 7日内答复，不答复则视为同意。

10、业主、物业使用人不得侵占物业共用部位、共用设施设备，因搬迁、装饰装修需要合理使用共用部位、共用设施设备应事先通知乙方，并在约定期限内恢复原状，造成损失的，应承担相应的赔偿责任。

11、物业管理用房产权归属全体业主所有，由乙方在物业服务期内无偿使用。

第十九条 乙方的权利义务

1、结合本物业的实际情况，编制年度工作计划、年度费用预算。

2、编制《年度维修资金使用计划》报业主大会批准后实施。

3、在本物业管理区域内设立专门机构负责本物业的日常管理工作，履行本合同的有关权利、义务。

4、根据法律、法规的有关规定和本合同的约定，自主开展各项物业服务经营活动，但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业服务的便利获取不当利益。

5、根据有关法律、法规的规定和本合同的约定向业主或物业使用人收取物业服务费用，对于拖欠物业服务费的行为可以通过将欠缴费用的业主名单在物业服务区域内予以公布等合法手段催收、催缴。未交纳管理费的，乙方可依法向人民法院起诉。

6、建立物业管理档案，及时记载变更情况。

7、可以将本物业服务区域内的专项服务业务委托给专业服务企业或其他管理人，但不得将该区域内的全部物业服务一并委托给他人。

8、明示物业服务费用的收费项目和标准以及特约服务项目的收费标准。

9、及时向业主公告本服务区域内的重大物业服务事项，每3个月公布一次物业服务费用收支情况。

10、应当协助做好物业服务区域内的安全防范工作。发生安全事故时，乙方在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

11、不得擅自占用、挖掘物业服务区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。并将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

12、对业主或和物业使用人违反《管理规约》的行为，有权采取劝阻、制止、在小区公示、要求赔偿经济损失、报告业委会、诉讼等方式进行处理。

13、向业主和物业使用人告知本物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装饰装修物业时，订立书面装修管理协议，告知有关注意事项和禁止行为。

14、本合同终止，乙方退出本物业时，应及时办理交接手续，向业主委员会移交全部物业管理用房、物业档案资料。

乙方履行以上权利和义务，则完全充分地满足了甲方及业主的监督权和知情权。

第七章 违约责任

第二十条 双方约定因为下列事由所导致之损害，不论其为直接或间接，均构成对乙方的免责事由，即乙方均不负赔偿之责：

1、天灾、地震等不可抗力之事及非乙方能够控制的其它事由，包括但不限于政府行为或政策法规变动等所致之损害。

2、在本物业内发生治安或刑事案件，包括但不限于暴动、抢劫、破坏、爆

炸、火灾等事由所致之损害，但因乙方故意或重大过失所致，不在此限。

3、因本物业内设备或相关设施，本身固有瑕疵所致的一切相关损害。

4、因甲方或第三者之故意或过失所致，或业主、使用人违反本合同、《管理规约》和其它物业管理规定所致的一切相关损害。

5、非因乙方违反本合同义务，业主专有及约定专用部分之火灾、盗窃等治安、刑事案件所致之损害。

6、乙方书面建议改善专有、共用及约定共用部分设施或改进管理措施，而甲方未采纳所致之损害。

7、自业主迟延给付服务费用至清偿日期间（含票据未兑现部分）产生之任何损害。

8、因本物业区域内车辆被窃、被破坏或车内财物被窃而产生的相关损失，但因乙方违反本合同义务而导致以上事故者除外。

9、甲方或业主、物业使用人未经乙方同意，擅自委托乙方工作人员提供服务所致之任何损害。

10、除上述各款外，其它不可归责于乙方之事由者。

第二十一条 乙方违反本合同第三章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退。

第二十二条 甲方或业主违反本合同的约定，致使乙方未完成本合同约定的服务标准，乙方不承担违约责任，造成乙方重大损失的，甲方或相关业主应给予乙方经济赔偿，如双方不能达成一致，乙方有权解除合同。

第二十三条 乙方违反本合同约定，未能达到约定的服务标准，并给甲方造成重大损失的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方经业主大会依法定程序审议通过，有权解除合同。造成甲方经济损失的，乙方应给予甲

方经济赔偿。

第二十四条 因违约而需解除本合同的，提出解除合同的一方应至少提前30日通知对方，如有异议，可请求人民法院确认解除合同的效力。

第八章 附则

第二十五条 甲方应将本合同约定内容告知物业区域内全体业主。物业使用人违反本合同约定内容，业主承担连带责任。

第二十六条 小区召开业主大会的相关事务，遵照《成都万科城市花园业主大会议事规则》之约定。

第二十七条 双方可对本合同的条款进行补充，并以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有同等效力。

第二十八条 本合同之附件均为合同有效组成部分。

本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

第二十九条 本合同正本连同附件11页，一式三份，甲乙双方及行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。

第三十条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第三十一条 本合同在履行中发生争议，双方可以通过协商和解、向有关行政部门依法申请调解、或选择按照以下方式解决： 2

1、向____________/__________仲裁委员会申请仲裁。

2、向成都市锦江区人民法院提起诉讼。

第三十二条 本合同自20xx年6月1日起生效。

第三十三条 本合同当事人已充分阅读、理解并自愿承诺完全接受本合同项下所有条款。

甲方签章： 乙方签章：

成都市锦江区万科城市花园业主委员会 成都万科物业服务有限公司 业主委员会主任： 代表人：

年 月 日 年 月

附件：物业服务内容和标准

项 目 内容与标准

（一） 综合 管理 服务 1、双方签订规范的物业服务合同，权利义务关系明确。 2、承接项目时，乙方对住宅建筑区划共有部分进行认真查验，验收手续齐全。 3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。 4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。 5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务

主动、热情。 6、设有2个服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内，其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。 7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。 8、每季度公布1次物业服务收费或者物业服务资金的收支情况。 9、每季度公布1次利用物业共有部分经营所得收益的收支情况。 10、公布建筑物及其附属设施专项维修资金年度预算，专项维修资金涉及使用的每半年公布1次。 11、每年组织至少4次社区文化活动。 12、设立客户意见箱，每半年召开一次客户恳谈会，每年进行一次业主满意度调查，满意率不低于90％。 13、客户投诉：收到投诉2个工作日内反馈处理意见，每月公布共性投诉处理情况。 14、停水停电提前通知（市政突发停水停电除外）。

 

第二篇：万科金域华府--前期物业服务合同

北京市前期物业服务合同

甲方（业主）：

乙方（建设单位）： 北京住总万科房地产开发有限公司

北京市住房和城乡建设委员会

北京市工商行政管理局

二〇一〇年十月

使用说明

1.本合同文本为示范文本，由北京市住房和城乡建设委员会与北京市工商行政管理局共同制定，供建设单位与业主签订前期物业服务合同时使用。

2.本合同文本中所称前期物业服务，是指建设单位承担前期物业服务责任，按合同的约定，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

3.本合同文本“【】”中的选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。“【】”中选择内容，以划“√”方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不做约定的，应当在空格部位划“×”，以示删除。

4.双方当事人签订本合同时应当认真核对合同内容，合同一经签署，对双方均有法律约束力。

北京市前期物业服务合同

甲方（业主）：

【法定代表人】【负责人】： 国籍：

【身份证】【护照】【营业执照注册号】【 】： 出生日期： 年 月 日 性别：

通讯地址：

邮政编码： 联系电话：

【法定代理人】【委托代理人】： 国籍：

【身份证】【护照】【 】：

出生日期： 年 月 日 性别：

通讯地址：

邮政编码： 联系电话：

乙方（建设单位）： 北京住总万科房地产开发有限公司 营业执照注册号：110114013389416_

房地产开发企业资质证书号： _CP-A-6743

组织机构代码：56582677－4

【法定代表人】【委托代理人】： 孔祥民 通讯地址：北京市朝阳区农展南路甲1号万科中心

邮政编码： 100125 联系电话： 010－85873666

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》、《物业管理条例》及《北京市物业管理办法》等有关法律、法规和规章的规定，在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上，就乙方为甲方提供前期物业服务的有关事宜,协商订立本合同。

第一章 物业项目基本情况

第一条 本物业项目（以下简称“本物业”）基本情况如下：

√ 名称: 【地名核准名称】【暂定名】金域家园。

√

类型: 【住宅】【办公】【商业】【 】 。

坐落位置: 昌平 区（县）×××路（街） 回龙观镇 。

规划建筑面积: 249238平方米。

第二条 物业管理区域四至:

东至 回龙观村规划一路 ；

南至 回龙观村中街 ；

西至 安宁庄西路 ；

北至 回龙观村规划三路 。

规划平面图和物业管理区域内的物业构成明细分别见附件一、二。

第三条 物业服务用房主要用于物业服务企业客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等。

物业服务用房建筑面积为 约348 平方米，其中地上建筑面积为约100 平方米，位于7 【号楼】【幢】【座】 1 层 1 单元 101 号；地下建筑面积为 约248 平方米，位于 5 【号楼】【幢】【座】 负2 层 × 单元 × 号及11 【号楼】【幢】【座】 负1 层；其中业主大会及业主委员会办公用房建筑面积为 30 平方米，位于 5 【号楼】【幢】【座】 负二 层 × 单元 × 号。（注：物业服务用房为多处时，双方可自行增加以上内容）

第二章 物业服务事项、标准及有关约定

第四条 乙方指定物业服务项目负责人为： 武岩 ，联系电话： 84908498 。乙方更换项目负责人的，应当于7日内在本物业管理区域内的显著位置公示。

第五条 乙方提供的前期物业服务包括以下主要内容：

1.制订物业服务工作计划并组织实施；保管相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和临时管理规约的授权制订物业服务的有关制度；

2.负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理。物业共用部位明细见附件三；

3.负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理。物业共用设施设备明细见附件四；

4.负责共有绿地、景观的养护和管理；

5.负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；

6.负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作；

7.其他服务事项： × × × 。

第六条 乙方按以下第 2 种方式提供住宅的前期物业服务：

1.《住宅物业服务标准》中的 × 级物业服务标准，详见附件五；

2.选择《住宅物业服务标准》中不同等级的具体物业服务事项和标准，详见附件五；

非住宅的物业服务标准以及甲、乙双方约定的《住宅物业服务标准》范围以外的具体服务事项和标准，另行约定。

第七条 经乙方委托的物业服务评估监理机构评估测算，本物业管理区域内的物业服务费标准为：【住宅】多层 × 元/平方米·月、小高层 × 元/平方米·月、高层 2.70 元/平方米·月；【办公楼】：×元/平方米·月；【商业物业】： 6.00 元/平方米·月；【会所】： × 元/平方米·月； × 物业： × 元/平方米·月。物业服务费用评估报告摘要详见附件六。

第八条 交付房屋前，乙方应当向甲方发放该套房屋的“业主一卡通”。甲方入住前，甲、乙双方与乙方选定的银行签订前期物业服务费托收协议，甲方按第七条约定的物业服务费标准在“业主一卡通”内预存 12 个月（不超过12个月）的物业服务费。

第九条 在完成物业共用部分交接前，乙方不得向甲方收取物业服务费。但发生下列情形之一的，甲方应当缴纳物业服务费：

1.筹备组成立满3个月未召开首次业主大会会议的；

2.首次业主大会会议未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式的；

3.首次业主大会会议结束后，乙方向全体业主发出书面查验通知之日起30日内未开始查验的；

4.物业共用部分经查验符合相关标准，乙方向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的。

第十条 发生第九条约定情形之一的，自该情形出现之次日起，乙方可按前期物业服务费托收协议的约定，通过银行从“业主一卡通”中划转相应的物业服务费。但除非发生第九条约定的情形，否则任何一方均不得从该账户中划转任何款项。

第十一条 乙方对甲方物业专有部分提供维修养护或其他特约服务的，甲、乙双方应当签订特约服务协议，服务事项、标准及费用由双方在协议中约定。

甲方或物业使用人在符合相关法律规定的前提下，利用住宅物业从事经营活动的，乙方可按照商业物业标准收取相应的物业服务费。

第十二条 乙方接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业服务单位委托代收使用费用的，不得向甲方收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制甲方或物业使用人购买或使用。

第十三条 物业装饰装修前，甲、乙双方签订书面装饰装修服务协议，乙方应当告知甲方相关的禁止行为和注意事项，并将装饰装修的时间、地点等情况在甲方所在楼内公示。除约定收取【装修管理费】 × 元、【装修保证金】 × 元、

【装修垃圾清运费】 × 元、【 × 】 × 元外，乙方不得另行收取

其他任何费用。如收取装修保证金的，未造成共用部位、共用设施设备或承重结构损坏，乙方应当在完工后7日内将装修保证金全额退还甲方。

第十四条 在前期物业管理期间，甲方转让或出租其物业时，应当将本合同、临时管理规约以及有关费用缴纳情况等事项告知受让人或承租人，并自买卖合同或租赁合同签订之日起15日内，将买卖或出租情况告知乙方。甲方转让物业前，应当与乙方结清相关费用。

第三章 权利与义务

第十五条 甲方的权利义务：

1.有权要求乙方按合同约定提供物业服务；

2.监督乙方履行本合同，对乙方提供的物业服务有建议、督促的权利；

3.对本物业管理区域内专项维修资金的使用及物业共用部分的经营收益和使用情况，享有知情权和监督权；

4.遵守临时管理规约以及物业管理区域内物业共用部分的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

5.按照国家和本市有关规定缴纳专项维修资金；

6.根据本合同的约定缴纳物业服务费和特约服务费；

7.对乙方根据合同和有关规章制度提供的管理服务给予必要配合；

8.有关法律规定和当事人约定的其他权利义务。

第十六条 乙方的权利义务：

1.可自行或选聘物业服务企业提供物业服务，并承担物业服务责任；

2.按本合同约定的物业服务事项和标准提供物业服务；

3.妥善保管和正确使用本物业的档案资料，及时记载有关变更信息，不得将业主信息用于物业管理活动之外的其他用途；

4.及时向全体业主和物业使用人通报本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，及时处理甲方和物业使用人的投诉，接受甲方和物业使用人的监督；

5.对甲方和物业使用人违反本合同和临时管理规约的行为，采取告知、劝阻和向有关主管部门报告等方式督促甲方和物业使用人改正；

6.不得擅自占用本物业管理区域内的共用部分或擅自改变其使用用途。不得擅自将业主所有的共用部分用于经营活动。不得擅自占用、挖掘本物业管理区域内的道路、场地，确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应当按规定办理相关手续，制定施工方案，开工前要在物业管理区域内公示，施工过程中尽可能减少对业主的影响，并及时恢复原状；

7.乙方实施锅炉、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业，应当具备相应资质或委托具备相应资质的单位实施，委托其他单位实施的，应当明确各自的安全管理责任；

8.有关法律规定和当事人约定的其他权利义务。

第四章 合同终止

第十七条 业主大会成立并确定物业管理方式后，与乙方完成物业共用部分查验交接的，自完成查验交接之日起，本合同终止。

第十八条 本合同终止时，甲、乙双方应当共同做好交接事宜，包括物业服务费用的清算、对外签订的各种协议的执行、物业共用部分查验交接以及移交相关档案资料等，见附件七。

第五章 违约责任

第十九条 甲、乙双方对物业服务质量发生争议的，双方可共同委托物业服务评估监理机构就乙方的物业服务质量是否符合本合同第六条约定的服务标准进行评估；乙方服务达不到本合同第六条约定的服务内容和标准的，应当承担采取补救措施或赔偿损失等违约责任。

除不可预见的情况外，乙方擅自停水、停电的，甲方有权要求乙方限期解决，乙方应当承担相应的民事责任。

第二十条 乙方违反本合同第七条的约定，擅自提高物业服务费标准，甲方和物业使用人就超额部分有权拒绝缴纳，同时乙方应当按 超额部分3‰ 的标准向甲方支付违约金。

第二十一条 如果乙方违反本合同第十六条第3款的约定，擅自将甲方信息用于物业管理活动之外的，应当按

甲方所受直接损失 的标准向甲方支付违约金，如违约金数额不足以弥补甲方所遭受的直接损失的，乙方应当补足。

第二十二条 甲方违反第十条的约定，或在“业主一卡通”中预存的费用不足以支付物业服务费，经乙方书面催缴后甲方仍未续缴的，甲方应当按 自应缴费之日起每逾期一日按欠费总额3‰ 的标准向乙方支付违约金。

甲方违反本合同的约定，实施妨害物业服务行为的，应当承担恢复原状、停止侵害、排除妨碍等相应的民事责任。

第二十三条 除本合同另有约定外，甲、乙双方可以结合具体情况对违约责任进行补充，见附件九。任何一方的违约行为给他方造成损失的，均应当承担相应的赔偿责任。

第二十四条 因不可抗力致使合同部分或全部无法履行的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。

第二十五条 为维护公共利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、暖气管、水管破裂、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施造成损失的，应当按有关规定处理。

第二十六条 乙方有确凿证据证明属于以下情况的，可免于承担违约责任：

1.由于甲方或物业使用人自身的责任导致乙方的服务无法达到合同约定的；

2.因维修养护本物业管理区域内的共用部位、共用设施设备需要且事先已告知甲方或物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；

3.非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。

第六章 争议解决

第二十七条 合同履行过程中发生争议的，双方可通过协商解决或向物业所在地物业纠纷人民调解委员会申请调解解决；不愿协商、调解或协商、调解不成的，可按以下方式解决：

1.向 昌平区 人民法院提起诉讼；

2.向 × 仲裁委员会申请仲裁。

第七章 附则

第二十八条 本合同经双方签字（盖章）后生效。

第二十九条 合同正本连同附件一式 三 份，甲方执两份、乙方执一份，具有同等法律效力。

第三十条 其他约定： 见附件八《补充协议》 。

甲方：

委托代理人：

年 月 乙方： 委托代理人：年 月日 日

附件：一、规划平面图

二、物业构成明细

三、物业共用部位明细

四、物业共用设施设备明细

五、物业服务事项和标准

六、物业服务费用评估报告摘要

七、移交资料清单

八、补充协议

附件一：

规划平面图

附件二：

物业构成明细

附件三：

物业共用部位明细

（1）弱电间，π接室，电信交接间；

（2）套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半；

（3）大堂、电井、电梯井、风井、楼梯间、前室、走道； （4）电梯机房。

附件四：

物业共用设施设备明细

附件五：前期物业服务质量标准。

一、物业共用部位的维修、养护和管理

1、 根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，每 1 日巡查1次单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，需要小修的及时组织修复；需要大、中修的及时编制维修计划和专项维修资金使用计划报告业主，经业主依法表决通过后组织维修。

2、 建立完善的住宅装饰装修管理制度，装修前告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项，在物业公司有备案的装修，装修管理员每 3 日巡查 1 次装修施工现场。

3、 对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告有关主管部门。

4、 小区主出入口设置小区平面示意图，主要路口设置路标；各栋、户和公共配套设施、场地设置明显标志。

二、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理

1、 建立共用设施设备档案和设施设备巡查制度。

2、 对共用设施设备定期组织巡查，需要小修的及时组织修复；需要大、中修或更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和专项维修资金使用计划报告业主，经业主依法表决通过后组织维修或者更新改造（依法应由专业部门负责的除外）。

3、 在接到供水供电部门停水停电通知后 2 小时内向客户发布通知（市政突发停水停电及设备突发故障除外）。

4、 载人电梯24小时运行（突发性故障和维修保养期间除外），每月例行保养 次，电梯困人时接到通知后 15 分钟到达现场处理。

5、 二次供水水箱清洗 2 次/年，水质符合卫生要求。

6、 对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

三、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通

1、 小区道路、广场、停车场、绿地等每日全面清扫 1 次并巡视清扫 每小

时1 次；首层大堂、电梯轿厢每日拖洗 1 次；楼层电梯厅、多层楼道每日全面清扫 1 次并巡视清扫 每小时1 次，每周拖洗 1 次；多层楼梯扶手每日擦拭 1 次；2M以下共用部位玻璃每周清洁 1 次；路灯、楼道灯每月清洁 1 次；客户出行的主要道路及时清除积水、积雪。

2、 垃圾桶、果皮箱每日清理 2 次。

3、 蚊虫消杀：__4__次/月（夏），___2_次/月（冬）。

4、 共用雨、污水管道每 半年 疏通1次；雨、污水井每 半年检查1次，

视检查情况及时清掏；化粪池每 季度 检查1次，每 年 清掏1次，发现异常及时清掏。

四、公共绿化的养护和管理

1、 有专职人员实施绿化养护管理；

2、 草坪生长良好，生长季节及时补栽补种，修剪整齐美观；

3、 定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻；

4、 乔木修剪至少__2__次/年；草坪修剪至少__12__次/年；灌木修剪至少__6__次/年。

5、 至少每 周 对绿化养护情况进行1次检查并记录。

6、 针对不同的品种和季节进行病虫害防治。

五、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理 1、 小区主出入口24小时值勤；

2、 对重点区域配有安全监控设施的，实施24小时监控（设备设施突发性故

障、维修保养时间除外）。

3、 封闭式管理的小区对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证

管理。

4、 定期开展消防和居家安全宣传，消防演习：__1__次/年。 5、 对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。 6、 对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告有关

部门，并协助采取相应措施；

六、综合管理服务

1、 建立物业档案资料并妥善保存，管理制度健全。 2、 管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范。 3、 向业主公布日常服务电话，24小时接受业主报修服务，急修在接到报修

后___20___分钟到达，其它报修按约定时间到达。 4、 设立客户意见箱，向业主公布公司和集团投诉渠道，每年至少进行 1 次

客户满意度调查。

5、 接到业主投诉2个工作日内反馈处理意见，每月公布1次共性投诉处理

情况。

6、 社区文化活动：每年开展 4 次。

7、 物业服务报告： 每季度公布1次。

附件六：

物业服务费用评估报告摘要

昌平区回龙观1818-028地块二类居住用地

（配建限价商品住房）项目物业服务费用

评估报告摘要

编号：QYPG-2011018

青宇（北京）物业服务评估监理有限公司于20xx年5月9日受北京住总万科房地产开发有限公司的委托，根据《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》（京建发〔2010〕383号）、《北京市物业服务费用评估规范（试行）》（京建发〔2010〕391号）的规定，本着独立、客观、公正的原则，对昌平区回龙观1818-028地块二类居住用地（配建限价商品住房）项目的前期物业服务费用标准进行了评估。

本项目物业服务等级标准为四级。

本次评估所采用的评估方法为：以运营成本法为主导、市场比较法为参考。 在评估过程中，青宇（北京）物业服务评估监理有限公司评估人员对评估项目按照物业服务评估规范要求，履行了必要的评估程序，具体包括：对委托单位提供的评估资料及其来源进行了必要的查验，并收集了相关的项目评估资料复印件；对项目实施了实地查勘与核对。同时，根据评估项目的特点，进行了必要的市场调查与征询，等等。

在实施了上述评估程序后，昌平区回龙观1818-028地块二类居住用地（配建限价商品住房）项目在评估基准日20xx年5月20日的物业服务费用市场总价为：￥6074320元/年；其物业服务费用测算单价见下表：

物业服务费用评估结果汇总表

评估基准日： 2011 年 5 月20 日 单位：人民币元

评估结果的成立依赖于各种假设和前提条件，请评估报告使用者认真阅读评估报告全文，并请关注特别事项说明对评估结论的影响。

评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效，评估报告的有效使用期限为一年，即自评估基准日 20xx年5月20日起，至20xx年5月19日止，评估报告使用者应当根据评估基准日后的项目状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。 评估专家签章：

袁李菁（打印） （签章）

朱 莉（打印） （签章）

评估机构（盖章）：

二O一一年五月二十日

附件七：

移交资料清单

1.物业管理区域划分资料；

2.建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图；

3.竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料；

4.设施设备的出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；

5.物业质量保修文件和物业使用说明文件；

6.业主名册；

7.物业管理必需的其他资料。

附件八：补充协议

补 充 协 议

甲方（业主）：

乙方（建设单位）：北京住总万科房地产开发有限公司

一、本协议是金域家园项目《北京市前期物业服务合同》（以下简称合同）的补充协议。

二、建设单位在签订合同之前已向业主明示合同示范文本及本补充协议，同时按照业主要求作出了合理说明，业主已清楚无异议。

三、对合同第八条补充和修改：

1、甲方委托乙方选定“业主一卡通”的开户银行，甲方入住前，甲、乙双方与乙方选定的银行签订前期物业服务费托收协议。因开通“业主一卡通”和物业服务费托收发生的手续费由甲方承担。

2、前期物业服务费自乙方向甲方交付其所购房屋，或根据双方签署的《北京市商品房预售合同》约定的视为乙方向甲方交付其所购房屋之日起计算。

四、对合同第九条的补充约定如下：

1、物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上，乙方应在园区内以公告形式召集业主成立首次业主大会。自公告之日起满30日，若报名的业主人数仍未达到《北京市物业管理办法》第十四条规定之“占总人数5%或者专有部分占建筑物总面积5%以上”的条件，导致筹备组未能成立的，则甲方应在完成物业共用部分交接前缴纳物业服务费。

2、合同第九条第4项约定的“物业共用部份经查验符合相关标准”以取得建筑工程竣工备案验收表为标准。

五、对合同第十条补充约定如下：

1、发生甲方应在完成物业共用部分交接前缴纳物业服务费的情形的，乙方根据约定通过银行直接从“业主一卡通”中划转前期物业服务费，如甲方预存的费用不足以支付已发生的前期物业服务费的，不足部分甲方应自接到乙方或乙方选定的物业服务企业通知之日起，7日内向乙方选定的物业服务企业直接支付。

2、前期物业服务费按年收取，自届满后首月10日内交纳或发生合同第九条约定情形之日起10日内补交。

六、对合同第十二条补充约定为：

甲方应按规定向供水、供电、供暖、燃气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、供暖、燃气、信息、环卫等有关费用。乙方接受供水、供电、供暖、燃气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、供暖、燃气、信息、环卫等费用的，因乙方已于费用发生当月垫付了相关费用，甲方须于次月10日前向乙方交清相关费用。逾期未交纳相关费用的，乙方从逾期之日起每日按欠费总额的3‰计收违约金。乙方不得向甲方收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制甲方或物业使用人购买或使用。

七、对合同第十三条补充约定：

甲乙双方同意，装修服务协议由甲方与乙方选定的物业服务企业签署，各项费用的收取标准以甲方所购房屋交付时的公示文件为准。

八、对合同第十四条补充约定：

因费用未结清导致受让人或承租人无法正常使用物业的损失由甲方承担。

九、对合同第十五条补充约定：

1、甲方需要占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地，及占用共用部位、共用设施设备的，应事先征得乙方选定的物业服务企业的同意，并在约定期限内恢复原状。造成损失的，应承担相应的赔偿责任。

2、受本项目物业服务收费标准所限，除按规定无偿提供的物业服务用房外，全体业主同意无偿提供必要的共有部分作为物业服务人员的宿舍、培训室、食堂等，作为本项目物业服务的后勤保障。

十、对合同第十六条补充约定为：

1、甲方同意乙方选聘北京万科物业服务有限公司提供物业服务。

2、乙方或其委托的物业服务企业有权制定本物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度。业主和物业使用人应共同遵守。

3、乙方或其委托的物业服务企业有权依法使用物业专项维修资金进行物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。

十一、对合同第十七条补充约定：

甲方确认，如发生合同第九条和本补充协议第八条约定情形之一的，乙方在合同及本补充协议项下的权利义务自动转移给乙方委托的物业公司。

十二、对合同第十九条补充为：

如因业主或物业使用人的原因，导致乙方服务达不到本合同第六条约定的服务内容和标准的，乙方不承担违约责任。如因业主或物业使用人的原因，造成乙方或其他业主、物业使用人损失的，相关责任人应予赔偿。

十三、补充约定关于物业经营与管理的以下条款：

1、甲方同意本物业管理区域内的业主共有的停车位、物业共用部位、物业共用设施设备委托乙方选定的物业服务企业经营。

2、各类停车位收费标准：

1）乙方所有的地面车位及部分停车桥车位，车位租用人按照北京市政府相关收费标准向乙方选定的物业服务企业交纳车位租用费；

2）地下人防车位用于出租，由车位使用人向乙方选定的物业服务企业交纳车位租用及服务费；

3）乙方所有的地下非人防车位及部分停车桥车位用于出售，由购买人按120元/个·月的标准向乙方选定的物业服务企业交纳车位服务费；

4）临时停车的，收费标准由乙方依据政策法规确定并向全体业主公示。临时停车收入根据临时停车位的不同所有权性质按比例分配。

3、各类停车费交纳时间：

1）车位租用费交纳时间：

A、月租车位自车位租用人租用车位之日或合同约定的租用起始日开始交纳；

B、临时停车的，在每次结束停放时交纳。

2）车位服务费交纳时间：

A、由业主购置或乙方附赠的车位，自乙方交付使用通知书约定的交付之日起交纳；

B、属于乙方所有的车位，自车位租用人租用车位之日或合同约定的租用起始日开始交纳；

C、属于全体业主共有的车位，由乙方每月从车位租用费中按比例提取。

4、停车场收费标准可根据物价上涨、服务成本上升及政府停车场收费政策的变化情况适时调整，收费标准调整后，车位租用人、车位所有权人或使用权人应按调整后的收费标准交纳相关费用。

5、车位租用人应当与乙方或乙方选定的物业服务企业签订车位租用协议（临时停车除外），车位所有权或使用权人应当与乙方选定的物业服务企业签订车位服务协议，明确双方在车位使用及车位服务方面的权利义务。如乙方选定的物业

服务企业接受委托提供车辆保管服务，收费标准由乙方选定的物业服务企业确定并向全体业主公示，车位租用人或车位所有权人、使用权人须与乙方选定的物业服务企业另行签订保管协议并支付保管费用。

6、属于乙方所有的地面车位及部分停车桥车位，乙方选定的物业服务企业有权根据实际情况决定采取固定或非固定车位等车辆停放模式，合理划分停车区域。

7、业主共有车位及其它共用部位、共用设施设备经营收入，纳入前期物业服务费使用。

十四、双方约定因为下列事由所导致之损害或导致乙方不能履行本合同约定义务的，乙方均不承担违约责任：

1、雷暴、台风、雪灾、地震、火灾、泥石流、洪水等不可抗力及非乙方能够控制的其它事由（包括但不限于政府行为或政策法规变动等所致之损害）。

2、本物业内发生治安或刑事案件（包括但不限于军事行为、武装冲突、暴动、抢劫、破坏、爆炸、火灾、盗窃等），但因乙方故意或违反本合同约定义务而直接导致的情况不在此限。

3、因物业本身固有瑕疵所致的一切相关损害、业主专有及专用部分的任何受损，但因乙方故意或违反本合同义务而直接导致的情况不在此限。

4、因业主、物业使用人或其他第三者故意或过失，或违反本合同、管理规约及其它物业管理规定、未经乙方同意擅自委托乙方工作人员提供服务所致的一切相关损害。

5、乙方曾向业主建议改善自用、共用及约定共用部分设施设备或改进管理措施，而业主未采纳所致之损害（包括但不限于高空抛物、违章装修、未及时维修或提供维修便利等）。

6、自业主迟延交纳物业服务费用至乙方收到欠付费用期间（如通过票据或

托收支付物业服务费用的，则以乙方实际收到欠付费用日为收到欠付费用日）产

生之任何损害。

7、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业

使用人，暂时停水、停电、停止供热、停止共用设施设备使用等造成的损失；非

因乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备

运行障碍造成的损失。

8、除上述各款外，其它不可归责于乙方的事由而导致的任何损失。

十五、本协议与合同存在冲突的，以本协议为准。

十六、合同及其附件、补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国

有关法律、法规执行，除非双方当事人另行约定的，其他标准（包括非法律规

定的强制性标准、地方行业标准等）均不作为双方权利义务的依据。

十七、双方的联络方式以其电话、传真、通信地址为准。双方保证对所提供

资料的真实性负责。一方联络方式如有变更，应在变更后五日内以书面形式通知

对方。其中任何业主或物业使用人的联系方式为：已办理房屋交付手续的业主，

以本物业管理区域内已交付房屋为收件地址；未办理房屋交付手续的业主，则以

买卖合同上载明的通信地址为联络地址；如果业主与乙方另有约定通信地址的，

则以业主发出的最后一份通知约定为准。

特别提示：

本协议在双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订，对涉及免除或者限制建设单位

责任的条款，采用加粗字体的方式特别提醒购房人（业主）注意，且提供合同的一方已向

购房人（业主）作过特别沟通、说明及解释，购房人（业主）表示理解和同意。

业主： 建设单位：北京住总万科房地产开发有限公司 日期： 日期：