房地产行政强制执行申请书范本 Microsoft Word 文档

房地产行政强制执行申请书范本

申请人：__________________房地产管理局

法定代表人：__________________________

职务： _______________________________

住所地：________市______大街_______号

被申请人： _________________________司

法定代表人： _________________________

职务： _______________________________

住所地： ________________街_________号

请求事项：

强制被申请人依法履行_______________区人民政府作出的 “________拆字( )第_____号”限期拆迁决定书规定的腾房义务。

事实和理由：

经申请人批准 _________商业区开发公司在______斜街一带进行_______商厦的建设拆迁工作。被申请人在拆迁范围内_______街____号租用____公司房屋___间，建筑面积为_______平方米，经拆迁人与被申请人协商，双方未能达成拆迁协议，申请人根据拆迁人的申

请裁决被申请人在接到裁决书后_____日内履行其腾房义务，并对其安置事宜作了规定。.被申请人在接到裁决书后既不提起诉讼，也拒绝履行裁决书规定的义务，_______区人民法院遂于______年___月___日作出“_____拆字( )第___号”限期拆迁决定书，被申请人在决定书送达之日起十五日内履行腾房义务，但被申请人仍然拒绝履行拆迁义务，现依据《城市房屋拆迁管理条例》第_____条之规定，并依据《行政诉讼法》第____条之规定，申请人民法院强制执行。

此致

___________区人民法院

申请人：_______区房地产管理局

_______________年____月____日

附：________区人民政府限期拆迁决定书复印件一份

第二篇：房地产 Microsoft Word 文档 (2)

房地产企业预售和收入业务的会计处理

2011-4-22 11:56 互联网【大中小】【打印】【我要纠错】

根据《企业会计准则》规定，房地产企业预售业务的会计处理为：当企业收到预售款项时，由于不符合收入的确认原则，不确认收入，而是作为负债计入预收账款，待房屋交给购买方时，再确认收入。对于预售收入，按规定应缴纳的营业税及土地增值税等，房地产企业直接在应交税费的借方反映，销

售收入实现时，再将预缴税费转入营业税金及附加。

例：甲房地产公司20xx年开始在乙地级市开发A地块，A地块共计兴建A1、A2房产。A1房产于20xx年8月起开始预售，20xx年10月份完工；A2房产于20xx年2月开始预售，20xx年未完工。20xx年共计取得A1房产预售房款4000万元，当年发生管理人员工资支出50万元、业务招待费支出90万元、广告宣传费支出300万元；20xx年销售A1房产取得收入2000万元（假定为完工后实现的销售收入），预售A2房产取得预售房款5000万元，A1房产完工开发成本共计4000万元，当年发生管理人员工资支出55万元、业务招待费支出60万元，广告宣传费支出200万元（营业税及城建税和教育费

附加5.55%，土地增值税按1%预缴，预计毛利率10%.例中未涉及因素假设不考虑）。

甲房地产公司对上述业务进行会计处理，编制会计分录如下（单位，万元）：

20xx年度会计处理：

（1）20xx年度收到预售房款

借：银行存款 4000

贷：预收账款——A1房产 4000.

（2）预缴营业税、城建税和土地增值税

借：应交税费——应交营业税——A1房产 200

应交税费——应交城建税——A1房产 14

应交税费——应交教育费附加——A1房产 8

应交税费——应交土地增值税——A1房产 40

贷：银行存款 262.

（3）支付管理人员工资、业务招待费和广告宣传费

借：管理费用——工资 50

管理费用——业务招待费 90

销售费用——广告宣传费 300

贷：银行存款 440.

（4）年末对预收账款根据账面价值与计税基础的差异进行递延所得税处理，即[4000×10%-4000×

（5.55%+1%）] ×25%=34.5.

借：递延所得税资产 34.5

贷：所得税费用 34.5.

20xx年度按企业会计准则计算的税前会计利润为-440万元。

20xx年度会计处理：

（1）20xx年度收到A2房产预售房款

借：银行存款 5000

贷：预收账款——A2房产 5000.

（2）A2房产预售收入预缴营业税和土地增值税

借：应交税费——应交营业税——A2房产 250

应交税费——应交城建税税——A2房产 17.5

应交税费——应交教育费附加——A2房产 10

应交税费——应交土地增值税——A2房产 50

贷：银行存款 327.5.

（3）支付管理人员工资、业务招待费和广告宣传费

借：管理费用——工资 55

管理费用——业务招待费 60

销售费用——广告宣传费 200

贷：银行存款 315.

（4）A1房产20xx年度预售收入转主营业务收入，上年缴纳营业税和土地增值税转入营业税金及附

加

借：预收账款——A1房产 4000

贷：主营业务收入——A1房产 4000.

借：营业税金及附加 262

贷：应交税费——应交营业税——A1房产 200

应交税费——应交城建税-A1房产 14

应交税费——应交教育费附加-A1房产 8

应交税费——应交土地增值税-A1房产 40.

（5）A1房产20xx年度销售收入、缴纳营业税金及附加，结转主营业务成本

借：银行存款——A1房产 2000

贷：主营业务收入——A1房产 2000.

借：营业税金及附加 131

贷：应交税费——应交营业税——-A1房产 100

应交税费——应交城建税税——A1房产 7

应交税费——应交教育费附加——A1房产 4

应交税费——应交土地增值税——A1房产 20.

借：开发产品——A1房产 4000

贷：开发成本——A1房产 4000.

借：主营业务成本——A1房产 4000

贷：开发产品——A1房产 4000.

（6）年末对预收账款根据账面价值与计税基础的差异进行递延所得税处理

根据资产负债表债务法，当年新增预收账款5000万元，与上年资产负债表相比净增1000万元，

[(5000-4000)×10%-(5000-4000)×(5.55%+1%)] ×25%= 8.625

借：递延所得税资产8.625

贷：所得税费用 8.625.

20xx年度按企业会计准则计算税前会计利润为4000+2000-4000-55-60-200-262-131=1292

（万元）。

房地产企业利息支出扣除时的凭证是什么

2011-3-29 15:54 互联网【大中小】【打印】【我要纠错】

【问】房地产开发企业财务费用中的利息支出扣除时，其提供的金融机构证明是指什么？

未发生借款利息支出可以扣除吗？

【解答】房地产开发企业向银行贷款使用的借据（借款合同）、利息结算单据等，都可以作为金融机构证明对待。此类利息支出，凡能够按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，以按规定计算的土地和房地产开发成本金额之和的5%计算扣除。开发项目未

发生利息支出的，不予扣除。

对财务费用中的利息支出凡不能按清算项目计算分摊或提供金融机构利息证明的，利息不能单独扣除，房地产开发费用采用按率扣除的方法，以取得土地使用权所支付的金额和房

地产开发成本计算的金额之和的10%进行计算扣除。

房地产企业停车场所和售楼处成本结转

的问题

2011-3-21 17:10 【大中小】【打印】【我要纠错】

【问】我公司利用地下基础建的地下车库，销售许可证上为不可售面积，无产权成本。是否可以分摊到可售面积中。售楼处属于临时建筑以后要拆除，此处的售楼处成本是否也可以分摊到可售面积中。在土

地增值税及企业所得税方面都是如何处理的？

【解答】根据大地税函[2008]188号文件：土地增值税扣除项目中的公共配套设施，是指根据政府或政府相关部门的要求，房地产开发项目中必须建造且无偿转让给相关单位或业主使用的、非营利性的公共事业设施。非营利性的公共事业设施主要是指：物业管理用房、人防设施、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、公共厕所、无偿供全体业主使用的车位、车库、

会所等房产。

纳税人开发的，无偿供物业管理等部门使用的经营用房产、设施，如全体业主实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，允许计入公共配套设施；如房地产开发企业或物业管理部门实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，不允许计入公共配套设施，且在对整个项目进行土地增值税清算时，亦不得列入清算范围，其分摊的土地成本、各项开发成本、费用、税金等，不得在清算时扣除。

你公司车库部分成本应当根据上述规定处理。

临时建筑售楼处的成本应列入开发费用中的销售费用中扣除。

企业所得税管理处：依据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）规定，从事房地产开发经营业务的企业利用地下基础设施形成的停车场所， 4

作为公共配套设施进行处理，项目营销设施建造费属于开发间接费。你公司应按成本对象，区分开发产品是否已完工，对上述所发生费用进行归集分配，按可售面积计算单位工程成本并据此结转扣除已销开发产

品的计税成本。

房地产企业固定资产折旧的处理

2010-11-23 10:29 中华会计网校【大中小】【打印】【我要纠错】

由于固定资产可以在企业生产经营过程中长期使用，并可以在多个会计期内为企业带来经济利益，因而在企业采用权责发生制原则核算条件下，按照配比原则的要求，需要将固定资产的价值按一定的分配方式在固定资产的折旧年限内进行分配，以正确计算产品成本和当期损益。中华会计网校小编对房地产企业

固定资产的折旧核算进行了如下归纳：

1.账户设置

为了反映企业固定资产折旧情况，企业应设置“累计折旧”账户。该账户是固定资产的调整账户（抵减账户），反映的是固定资产的累计折旧情况，也就是反映固定资产因磨损而造成的价值减少情况。该账户贷方登记每期计提的固定资产折旧额，借方登记固定资产因出售、报废等而转销的折旧额。期

末贷方余额反映的是企业固定资产的累计折旧情况。

该账户只需进行总分类核算，如果需要了解某项资产的已提折旧情况，可从固定资产卡片中的原值、

净残值，预计使用年限和已使用年限等数据中计算求得。

2.计提折旧的会计处理

房地产开发企业每月计提的固定资产折旧额，要计入相关的成本费用账户。其中开发现场使用的固定资产折旧额要计入“开发间接费用”账户，企业管理部门发生的固定资产折旧额要计入“管理费用”账户，专

设销售部门发生的固定资产折旧额要计入“销售费用”账户。其基本分录如下：

借：开发间接费用

销售费用

管理费用

贷：累计折旧

按“平均年限法”计提折旧，如果固定资产不发生增减变化，即如果固定资产的原值不变，每月的折旧额也是固定不变的。所以，一般情况下，并不需要每月计算固定资产的月折旧额，每月只要按上月的固定

数提取折旧就可以了。

只有在固定资产总额发生增减变化的时候，才需要按现行制度的规定对月折旧额进行调整。 5

按现行会计制度的规定，本月增加的固定资产，本月不提折旧，本月减少的固定资产，本月照提折旧。这样，在本月提取折旧的时候，只需要按照上月增加或减少的固定资产来调整本月的折旧额便可。具体可

按以下公式计算：

本月折旧额＝上月折旧额+上月增加的固定资产应提的折旧额-上月减少的固定资产应提的折旧额

具体操作可通过编制折旧费用分配表进行。

【例】某企业进行折旧费用的计算和分配，见表5-3。下述折旧费用分配表，是将本月折旧费用的计

算和分配一并进行的。

房地产MicrosoftWord文档2

根据以上折旧费分配表，编制以下会计分录：

借：开发间接费用 7 100

管理费用 2 280

贷：累计折旧 9 380

如果按工作量法提取折旧，需要每月按固定资产完成工作量计算当月折旧额。其会计分录与平均年限

法相同。

以上介绍了固定资产折旧的核算。需要说明，在会计业务中还会发生固定资产修理的核算。固定资产日常修理的核算比较简单。按新会计准则的要求，专设销售机构使用的固定资产发生的修理费用计入“销售

费用”；生产部门和管理部门发生的修理费用全部计入“管理费用”，并不允许预提或待摊。

房地产开发费用如何扣除

2010-10-22 9:11 读者上传【大中小】【打印】【我要纠错】

【问题】

房地产开发费用如何扣除？

【解答】

（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地

使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取

得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。

（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时

适用本条（一）、（二）项所述两种办法。

（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

房地产销售未完工产品的账务处理

2010-7-14 9:50 乔玲【大中小】【打印】【我要纠错】

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季度（或月度）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。第十二条规定，企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规

定扣除。

这两条规定表明，房地产开发企业销售未完工开发产品，在计算预计毛利额的同时，可以扣除已缴纳的营业税金及附加、土地增值税，遵循了收付实现制。但在实际操作中，许多房地产开发企业对未完工开发产品已缴纳的营业税金及附加、土地增值税遵循权责发生制，财务上不计入当期损益，先归集在“应交税费”科目借方，或转入资产类科目，等完工后再配比转入损益表“营业税金及附加”科目，计算会计利润，即未完工开发产品预缴的地方税金，完工前以负数反映在资产负债表“应交税费”科目或资产类科目，不在损益表“营业税金及附加”中反映，开发产品完工后再结转到“营业税金及附加”科目。财务上如此处理，造成企业申报预计毛利额时已税前扣除的营业税金及附加、土地增值税，在完工后转入当期损益，可能导致重复税前扣除。依据国税发〔2009〕31号文件第九条的规定，开发产品完工后，只要计算实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入应纳税所得额。在这种情况下，企业如果重复扣除营业税金及附加、

土地增值税，就可能导致少缴企业所得税。

并入当期会计损益的处理

房地产开发企业销售未完工开发产品取得收入后缴纳的营业税金及附加、土地增值税，会计处理上直接计入主营业务税金及附加，并入当期会计损益。所得税处理时，不再单独纳税调整。所得税申报时，可 7

以直接按照国税发〔2009〕31号文件第九条的规定，开发产品未完工销售时计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。完工后，计算出实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入应纳税所得额。按季度（月度）申报时，可以参考以下公式：会计利润＋本期销售未完工产品收入×预计计税毛利率

－完工产品会计核算转销售收入×预计计税毛利率。

汇算清缴填写申报表时，销售未完工开发产品取得的收入，可以作为计提业务招待费、广告费和业务宣传费的基数，但开发产品完工会计核算转销售收入时，已作为计提基数的未完工开发产品销售收入不得重复计提业务招待费、广告费和业务宣传费。可将销售未完工产品收入减去完工产品会计核算转销售收入的差额（可以是负数）计入其他视同销售收入，同时在其他视同销售成本中填入“销售未完工产品收入×（1－预计计税毛利率）”减去“完工产品会计核算转销售收入×（1－预计计税毛利率）”的差额（可以是负数）。完工产品会计核算转销售收入，仅指按照国税发〔2009〕31号文件已经确认为企业所得税收入，并且已

作为计提广告费、业务招待费、业务宣传费基数的完工开发产品预收收入额。

不并入当期会计损益的处理

房地产开发企业销售未完工开发产品取得收入后缴纳的营业税金及附加、土地增值税，会计处理上不计入当期会计损益。此种情况下容易出现以下问题，一是有些企业开发产品完工后已经税前扣除的税金及附加没有转回，造成重复扣除，导致少缴企业所得税；二是有些企业销售未完工开发产品取得收入根本没

有税前扣除缴纳的税金及附加，造成应扣未扣，导致多缴企业所得税。

所得税申报在计算出未完工产品的预计毛利额计入当期应纳税所得额时，要减去已经缴纳的营业税金及附加、土地增值税；开发产品完工后，计算实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额时，要将已经

税前扣除的完工开发产品相应的营业税金及附加、土地增值税转回，计入应纳税所得额。

按季度（月度）申报时，可以参考以下公式：会计利润＋（本期销售未完工产品预收账款×预计计税毛利率－已缴纳的相应营业税金及附加、土地增值税）－（本期完工产品对应预收账款×预计计税毛利率

－已扣除的相应营业税金及附加、土地增值税）。

汇算清缴填表时，计入其他视同销售收入和其他视同销售成本的口径与第一种情况一致，但是在其他调整事项中，应将销售未完工产品营业税金及附加、土地增值税作为应纳税所得额的调减数，将完工开发

产品已扣除的营业税金及附加、土地增值税作为应纳税所得额的调增数。

【例】某房地产开发公司于20xx年成立，20xx年销售未完工产品取得收入1.2亿元，记入“预收账款”贷方，缴纳营业税金及附加、土地增值税846万元，期间费用200万元。20xx年，该公司20xx年度销售的未完工产品全部完工，并且销售未完工产品取得收入1.5亿元，缴纳营业税金及附加、土地增值税1057.5万元，完工产品的计税成本为9600万元，期间费用350万元。假设没有其他纳税调整事项。第一种情况：销售未完工产品缴纳营业税金及附加、土地增值税，在缴纳当期记入“营业税金及附加”

科目。

（一）20xx年应纳所得税申报如下：

应纳税所得额＝未完工产品预计毛利额＋会计利润＝12000×15%＋（－846－200）＝754（万元）；

应纳所得税＝754×25%＝188.5（万元）。

（二）20xx年应纳所得税申报如下：

应纳税所得额＝20xx年度未完工产品预计毛利额＋会计利润－20xx年度完工产品预计毛利额＝

15000×15%＋（12000－9600－1057.5－350）－12000×15%＝1442.5（万元）；

应纳所得税＝1442.5×25%＝360.625（万元）。

（三）20xx年度汇算清缴申报表填写如下：

“其他视同销售收入”中填写金额：15000－12000＝3000（万元）；

“其他视同销售成本”中填写金额：（15000－12000）×（1－15%）＝2550（万元）。第二种情况：销售未完工产品缴纳营业税金及附加、土地增值税，在缴纳当期未记入“营业税金及附加”

科目，开发产品完工后配比转入完工当期“营业税金及附加”科目。

（一）20xx年应纳所得税申报如下：

应纳税所得额＝未完工产品预计毛利额＋会计利润－未完工产品缴纳营业税金及附加、土地增值税＝

12000×15%－200－846＝754（万元）；

应纳所得税＝754×25%＝188.5（万元）。

（二）20xx年应纳所得税申报如下：

应纳税所得额＝（20xx年度未完工产品预计毛利额－未完工产品缴纳营业税金及附加、土地增值税）＋会计利润－（20xx年度完工产品预计毛利额－已扣除的相应的营业税金及附加、土地增值税）＝（15000×15%－1057.5）＋（12000－9600－846－350）－（12000×15%－846）＝1442.5（万

元）；

应纳所得税＝1442.5×25%＝360.625（万元）。

在实际检查中发现，没有将销售未完工产品缴纳的营业税金及附加、土地增值税记入缴纳当期“主营业务税金及附加”科目的企业，容易忘记转回完工产品已扣除的预缴地方税金，有的企业甚至连未完工产品缴

纳的营业税金及附加、土地增值税都忘记减除了。

（三）20xx年度汇算清缴申报表填写如下：

“其他视同销售收入”中填写金额：15000－12000＝3000（万元）；

“其他视同销售成本”中填写金额：（15000－12000）×（1－15%）＝2550（万元）；

“扣除类调整项目其他”调增金额：846万元，调减金额：1057.5万元。

分析

第一种方法将预缴税金计入当期会计损益，不符合会计规定，但纳税处理没有问题。第二种方法符合会计处理规定，但税务处理相对于第一种方法稍微复杂。两种计算公式均不影响每一纳税年度的企业所得

税应纳税额。

房企拆迁补偿的会计和税务处理

2010-7-14 10:24 钟必【大中小】【打印】【我要纠错】

房地产企业的拆迁补偿形式可归纳为两种，一是货币补偿，即拆迁人将被拆除房屋的价值以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人；二是安置房屋补偿，即拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权，也就是我们常说的“拆一还一”实物补偿形式。对于房地产企业来说，如果被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本；如果被拆迁户选择就地安置房屋补偿方式，相当于被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本。另外，对补偿的房屋应视同对外销售，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认

视同销售成本。

【例】A公司20xx年5月开发某项目（属于城中村改造），该项目用地面积21000平方米，住宅建筑面积为31900平方米，可供销售面积29000平方米，其中用于安置回迁户村民的住宅面积为7900平方米，其余21100平方米的住宅由A公司自由销售或使用。该项目于20xx年5月完工。20xx年9月开始与被拆迁户办理交接手续的回迁房面积共7900平方米。20xx年1月正式对外销售，并于当月全部销售完毕。该公司同期同类房地产的平均价格为7000元/平方米，取得销售收入14770万元。该项目工程已竣工决算，开发成本为6400万元。其中，土地征用费及拆迁补偿费为零，前期工程费700万元，建筑安装工程费3200万元，基础设施建设费1600万元，公共配套设施费200万元，开发

间接费300万元，向某公司借款的利息400万元（假定不超过金融企业同类同期贷款利率）。

计算过程如下。

1.支付建筑施工等其他开发成本6400万元。

2.拆迁补偿费支出＝7900×0.7＝5530（万元）。需要注意的是，这里的拆迁补偿费不能认为只是拆

迁户7900平方米，而是整个楼盘的，需要在总可售面积29000平方米中分摊。

视同销售收入＝7900×0.7＝5530（万元）。

3.单位可售面积计税成本＝（6400＋5530）÷29000＝4113.7931（元/平方米）。需要注意的是，这里的29000平方米是作为总可售面积计算的，不能减去拆迁户的7900平方米，即不能以21100平方

米作为分母，否则就会虚增成本。

4.视同销售成本＝4113.7931×7900＝3249.8965（万元）；

视同销售所得＝5530－3249.8965＝2280.1035（万元）。

会计处理如下。

以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，适用《企业会计准则第7号——非货币资产交换》的规定，回迁房的非货币性资产交换，预计未来能带来更多现金流，一般情况下

是具有商业实质，且公允价值能够可靠计量。

1.在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理（单位：万元，下同）：

借：开发成本———拆迁补偿费 5530

贷：应付账款———拆迁补偿费 5530

借：应付账款———拆迁补偿费 5530

贷：主营业务收入 5530

2.房地产企业开具销售不动产#5@p5530万元，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据5530万元，

结转成本的会计处理：

借：主营业务成本——土地征用费及拆迁补偿费 3249.8965

贷：开发产品 3249.8965

税务处理如下。

1.企业所得税的处理。

《企业所得税法实施条例》第六十六条第三款规定，通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组等方式取得的无形资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为计税基础。《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确

认收入（或利润）的方法和顺序为：

（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。

（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。

（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机

关确定。

因此，A公司20xx年9月开始与被拆迁户办理交接手续时，就要确认视同销售所得＝5530－3249.8965＝2280.1035（万元），缴纳企业所得税＝2280.1035×25%＝570.0259（万元）。

需要注意的是，这里不能按预计毛利率计算缴税，而是要确认视同销售所得计算缴款。

2.土地增值税的处理。

国家税务总局《关于土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，

同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

与企业所得税不同的是，在与被拆迁户办理交接手续时，不需要立即进行土地增值税清算，只需要预征。假定预征率为2%，则A公司20xx年9月开始与被拆迁户办理交接手续时，要预缴土地增值税＝5530×2%＝110.6（万元）。回迁房视同销售所得最后是否作土地增值税清算，要看楼盘的销售情况。

由于该项目已经全部销售完毕，因此土地增值税必须清算。

该项目土地增值税清算计算过程如下：

不含利息开发成本＝5530＋6400－400＝11530（万元）；

扣除项目金额＝11530×130%＋14770×5.5%＝15801.35（万元）；

增值额＝14770＋5530－15801.35＝4498.65（万元）；

增值率＝4498.65 ÷15801.35＝28.47%，适用税率30%，速算扣除率为0；

应缴土地增值税＝4498.65 ×30%－0＝1349.595（万元）；

已预征土地增值税＝5530×2%＝110.6（万元）；

应补缴土地增值税＝1349.595－110.6＝1238.995（万元）。

3.营业税的处理。

（1）纳税义务发生时间。

房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时，营业税的纳税义务发生时间目前没有明确规定，一般认为拆

迁补偿的营业税纳税义务发生时间应该为补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时。

（2）计税依据。

国家税务总局《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发〔1995〕549号）规定，对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成

本价核定计征营业税。

这里的成本价如何确定？有的地方认为，考虑到被拆迁房产原占有土地，开发商不需对该土地支付成本，补偿房产的成本价不应再计算土地成本；有的地方则认为应包括土地成本。笔者的看法是回迁房的成本和正常销售的商品房一样，应分为土地成本和建筑成本两个方面，只不过这里土地成本是以房换地换回

来的，成本价应该包括土地成本。

A公司应该在20xx年9月与被拆迁户办理交接手续缴纳营业税＝4113.7931×7900×5%＝

1624948.2745（万元）。

（3）开具销售不动产#5@p问题。

A公司如果采用企业会计准则，非货币性资产交换要确认主营业务收入5530万元，A公司应按销售价5530万元开具销售不动产#5@p；A公司如果采用企业会计制度，非货币性资产交换没有确认主营业务收入，则A公司应该按成本价3249.8965万元开具销售不动产#5@p，然后视同销售所得＝5530－

3249.8965＝2280.1035（万元）。

需要注意的是，无论怎么开#5@p，都不影响偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分按成本价核定计征营

业税。

【我要纠错】责任编辑：zoe

房地产企业拆迁还房怎样确认收入

2010-6-18 9:22 广东地税【大中小】【打印】【我要纠错】

【问题】

房地产企业“拆迁还房”怎样确认收入？

【解答】

拆迁补偿可以采用房屋补偿方式，也可以采用货币补偿方式。按照《企业所得税法实施条例》、国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发〔2009〕31号）相关规定，房地产开发企业“拆迁还房”，如果被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为拆迁补偿费计入开发成本中的土地成本中。如果被拆迁户选择就地安置房屋补偿方式，属于以开发产品（房屋）抵偿应向被拆迁人支付的拆迁补偿款，应视同销售，相当于被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。另外，要确认土地成本中的拆迁补偿费支出，即以按公允价值或同期同类房屋市场价

格计算的金额以拆迁补偿费的形式计入开发成本的土地成本中。

开发间接费中管理人员工资的账务处理

2010-6-12 11:57 读者上传【大中小】【打印】【我要纠错】

【问题】

国税发[2009]31号文第二十七条中规定“开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费……” 请问： 13

1、文件中的“工资”是否包括统筹保险？

2、如开发公司只有一个开发项目，总经理、会计等公司管理人员的工资是否可以作为“开发间接费用”？

【解答】

依据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发［2009］31号）规定，开发间接费中的管理人员是指企业直接组织和管理开发项目的人员。管理人员个人缴纳的社会保险已包含在应发放的工资中；企业为管理人员缴纳的社会保险，在政府规定范围和标准内的部分，允

许直接在税前扣除。

总经理和会计属于你公司管理人员，其合理的工资薪金应作为期间费用,在企业所得税前据实扣除。

预计利润能否弥补以前年度亏损

2010-6-18 8:40 国税总局【大中小】【打印】【我要纠错】

【问题】

房地产企业销售未完工产品，按照预售收入计算的预计利润能否弥补以前年度亏损？

【解答】

根据国家税务总局关于《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表》的补充通知（国税函

[2008]1081号）规定：

“附表三《纳税调整项目明细表》填报说明

三、有关项目填报说明（三）资产类调整项目

（五）房地产企业预售收入计算的预计利润

第52行“五、房地产企业预售收入计算的预计利润”：第3列“调增金额”填报从事房地产开发业务的纳税人本期取得的预售收入，按照税收规定的预计利润率计算的预计利润的金额；第4列“调减金额”填报从事房地产开发业务的纳税人本期将预售收入转为销售收入，转回已按税收规定征税的预计利润的数额。

第1列“账载金额”、第2列“税收金额”不填。”

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）规定：

“第九条企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计

算的应纳税所得额。

在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以

及税务机关需要的其他相关资料。”

根据上述规定及企业所得税纳税申报表表间关系，房地产开发企业销售完工产品按照税法规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额，计入当期应纳税所得额，参与弥补企业符合条件的以前年度未弥补完的亏

损额。

核定征收房地产企业要汇算清缴吗

2010-3-24 11:51 樊剑英【大中小】【打印】【我要纠错】

经常听到一些房地产会计人员说：“我们公司企业所得税是核定征收方式，不需要汇算清缴。”其实不然，核定征收企业所得税仅是各地税务机关简化征收管理的一个手段，房地产企业并不能依赖核定征收方

式减轻纳税负担或认为汇算清缴与己无关。

一、核定征收的管理规定

根据企业所得税法精神，企业所得税汇算清缴，是指纳税人自纳税年度终了之日起5个月内或实际经营终止之日起60日内，依照税收法律、法规、规章及其他有关企业所得税的规定，自行计算本纳税年度应纳税所得额和应纳所得税额，根据月度或季度预缴企业所得税的数额，确定该纳税年度应补或者应退税额，并填写企业所得税年度纳税申报表，向主管税务机关办理企业所得税年度纳税申报、提供税务机关要

求提供的有关资料、结清全年企业所得税税款的行为。

这里的纳税人根据国家税务总局关于印发《企业所得税汇算清缴管理办法》的通知（国税发[2009]79号）是指：凡在纳税年度内从事生产、经营（包括试生产、试经营），或在纳税年度中间终止经营活动的纳税人，无论是否在减税、免税期间，也无论盈利或亏损，均应按照企业所得税法及其实施条例和本办法的有关规定进行企业所得税汇算清缴。实行核定定额征收企业所得税的纳税人，不进行汇算清缴。即除核

定定额征收外，以核定应税所得率方式为主的房地产核定企业也要进行汇算清缴。

二、房地产企业核定征收汇算清缴使用的报表

根据《国家税务总局关于〈中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表〉的补充通知》（国税函

[2008]1081号）规定，按照企业所得税核定征收办法缴纳企业所得税的纳税人在年度申报缴纳企业所得税时，使用《国家税务总局关于印发〈中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表〉等报表的通知》（国税函[2008]44号）附件2：中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（B类）。其中，“税款所属期间”，正常经营的纳税人，填报公历当年1月1日至12月31日；纳税人年度中间开业的，填报实际生产经营之日的当月1日至同年12月31日；纳税人年度中间发生合并、分立、破产、停业等情况的，填报公历当年1月1日至实际停业或法院裁定并宣告破产之日的当月月末；纳税人年度中间开业且年度中间又发生合并、分立、破产、停业等情况的，填报实际生产经营之日的当月1日至实

际停业或法院裁定并宣告破产之日的当月月末。

相对于查账征收来说，核定征收企业的年度纳税申报表比较简单，企业应注意以下几个问题：

（一）房地产企业如何核定应税所得率

国家税务总局关于印发《企业所得税核定征收办法》（试行）的通知（国税发[2008]30号）规定，应税所得率“其他行业”按10％～30%的比例核定，即包括房地产企业，并且国家税务总局在发文时强调：

1、严格按照规定的范围和标准确定企业所得税的征收方式。不得违规扩大核定征收企业所得税范围。

严禁按照行业或者企业规模大小，“一刀切”地搞企业所得税核定征收。

2、按公平、公正、公开原则核定征收企业所得税。应根据纳税人的生产经营行业特点，综合考虑企业的地理位置、经营规模、收入水平、利润水平等因素，分类逐户核定应纳所得税额或者应税所得率，保证

同一区域内规模相当的同类或者类似企业的所得税税负基本相当。

3、加强对核定征收方式纳税人的检查工作。对实行核定征收企业所得税方式的纳税人，要加大检查力度，将汇算清缴的审核检查和日常征管检查结合起来，合理确定年度稽查面，防止纳税人有意通过核定征

收方式降低税负。

4、国家税务局和地方税务局密切配合。要联合开展核定征收企业所得税工作，共同确定分行业的应税所得率，共同协商确定分户的应纳所得税额，做到分属国家税务局和地方税务局管辖，生产经营地点、经

营规模、经营范围基本相同的纳税人，核定的应纳所得税额和应税所得率基本一致。

按照《房地产开发经营业务企业所得税征收管理办法》（国税发[2009]31号）第四条的规定，税务机关对房地产企业不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。除非企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理。即纳税人具有下列情形之一的，核定征收企业所得税：（一）依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的；（二）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账薄的；（三）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（四）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的；（五）发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报

的；（六）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

目前有些主管税务机关对一些房地产企业在其成立时就事先核定应税所得率，或参照国税发

[2009]31号文件预计计税毛利率确定本地区的应税所得率，房地产企业并不能因此减少纳税风险，核定应税所得率也不会因此成为房地产企业的一种变相优惠。《企业所得税核定征收办法》（试行）的通知（国税发[2008]30号）第九条规定，纳税人的生产经营范围、主营业务发生重大变化，或者应纳税所得额或应纳税额增减变化达到20%的，应及时向税务机关申报调整已确定的应纳税额或应税所得率。目前在税收检查力度逐渐加大的情况下，已经有税务机关对于实行核定应税所得率的房地产企业提出质疑。因为现实的情况是核定征收并没有比查账征收企业承担更多的税收负担。所以两方面的税务风险不能忽视，一是提

高应税所得率；二是督促企业完善税务资料改变为查账征收企业所得税。

因此，房地产企业年度终了后，应根据国税发[2008]30号文的规定，按照实际经营额或实际应纳税额向税务机关申报纳税。申报额超过核定经营额或应纳税额的，按申报额缴纳税款；申报额低于核定经营额或应纳税额的，按核定经营额或应纳税额缴纳税款。即：按照核实计算的结果如果小于按核定应税所得率计算的应纳企业所得税数，则按核定应税所得率计算的应纳企业所得税。核实计算的结果如果大于按核定应税所得率计算的应纳企业所得税数，应补缴少缴的税款。应纳税额增减变化达到20%的，应向主管税

务机关申报调整上年度核定的应税所得率或应纳所得税额。

（二）房地产企业核定征收收入汇算是关键

实行应税所得率核定征收方式的房地产企业理由依据多为：“能正确核算（查实）收入总额，但不能正确核算（查实）成本费用总额的。”房地产企业开发经营过程中的一些灰色支出无论通过如何筹划总难免遗

漏蛛丝马迹，所以核定征收在一些地区税企双方都乐此不疲。

尽管房地产企业的收入核算简单，主营业务一般都是开发产品的销售收入，汇算清缴取数简单，但还

是要注意以下问题。

1．收入范围的确定

根据《中华人民共和国企业所得税法》第六条规定，企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。包括：销售货物收入，提供劳务收入，转让财产收入，股息、红利等权益性投资收益，

利息收入，租金收入，特许权使用费收入，接受捐赠收入和其他收入。

按照收入总额核定计算公式为：应纳所得税额=应纳税所得额×适用税率；应纳税所得额=应税收入额×应税所得率。国家税务总局《关于企业所得税核定征收若干问题的通知》（国税函[2009]377号）明确计算公式中的 “应税收入额”等于收入总额减去不征税收入和免税收入后的余额。用公式表示为：应税收

入额＝收入总额－不征税收入－免税收入。

目前明文规定的不征税收入主要有三项，即《企业所得税法》第七条规定的财政拨款，依法收取并纳入财政管理的行政事业性收费、政府性基金和国务院规定的其他不征税收入。免税收入为《企业所得税法》第二十六条规定的四类：包括国债利息收入；符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益；在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等权益

性投资收益；符合条件的非营利组织的收入。

2．银行利息收入是否为企业所得税“收入总额”

银行利息收入房地产企业作为“财务费用”核算，并不在会计上确认为一项收入，查账征收企业也不把其作为收入核算，而是作为实际财务费用支出的抵减处理，无论是作为收入还是费用并不影响查账征收企业所得税的汇算清缴结果，但是对于核定征收的房地产企业，由于房地产资金密集型和筹资渠道的多样性，

银行利息收入是否计入“收入总额”将直接影响其汇算结果。

对于银行利息收入，比较有代表性的观点有两种：

一种观点为：银行利息收入，分两种情况处理，一种是对于企业资金在开户行的自然生息，企业正常核算中是作为财务费用核算的，这种情况下的利息收入并不是税法意义上的“收入”概念，所以核定应税所得率的收入基数中不包含这部分利息。另一种是企业的贷款利息收入、债券利息收入、理财产品的存款利息收入等。企业核算时是作为投资收益或其它业务收入核算，符合税法“收入”概念，核定应税所得率的收

入基数中包含这部分利息。

另一种观点为：银行利息收入，不具体区分性质，完全取决于税务机关裁量权。例如《苏州市地方税务局20xx年度企业所得税汇算清缴业务问题解答》：根据《企业所得税法》第五条及其实施条例第十八条规定，银行存款利息属于企业所得税法规定的收入总额的组成部分。因此，根据《国家税务总局关于企业所得税核定征收若干问题的通知》（国税函[2009]377号）规定，银行存款利息应计入应税收入额，按照规定的应税所得率计算缴纳企业所得税。所以各地在具体汇算时务必要落实好当地政策的把握程度。 17

3．视同销售收入同样适用于核定征收的房地产企业

企业所得税法规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利和利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产和提供劳务，但国务院

财政、税务主管部门另有规定的除外。

房地产企业以开发产品抵顶承包商工程款、拆迁补偿涉及的产权调换、以及开发产品促销过程中的种种奖励、捐赠、三年以上未支付的应付账款等事项即便会计处理没有计入企业收入，汇算清缴同样需要计

算企业所得税。

例如，业主购买别墅参加抽奖的奖品汽车价值40万元，根据《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）的规定，企业将资产用于市场推广或销售而移送他人，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。所以赠送汽车视同销售处理，收入40万

元。

核定征收一般不允许扣除成本，房地产企业要关注对己有利的政策规定，例如河北省地方税务局《关于企业所得税若干业务问题的通知》（冀地税发[2009]48号）规定，对实行核定应税所得率方式征收企业所得税的纳税人所取得的正常生产经营之外的偶然收入，如土地转让收入、股权转让收入、资产转让收入、应税的财政性资金等，应将扣除取得收入对应的成本费用后的所得，并入按企业正常生产经营收入和

应税所得率计算出的应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。

《浙江省宁波市地方税务局关于明确20xx年度企业所得税汇算清缴若干问题的通知》（甬地税一

[2010]10号）也明确：采用核定应税所得率征收企业所得税的纳税人取得主营业务以外的转让财产收入（包括转让固定资产、生物资产、无形资产、股权、债权等取得的收入），若该项财产转让的收入和计税基础能准确核算的，应把转让财产收入全额减除财产净值和实际支付的与转让财产相关税费后的余额（如余额为负数按零）计入应纳税所得额计算企业所得税。奖品汽车既然视同资产转让收入，即可以扣除对应

的计税基础，纳税收入额为0。

对于三年以上未支付的应付账款的税务处理问题，河北省地方税务局《关于企业所得税若干业务问题的通知》（冀地税发[2009]48号）特别规定，企业因债权人原因确实无法支付的应付款项，包括超过三年未支付的应付账款以及清算期间未支付的应付账款，应并入当期应纳税所得额缴纳企业所得税。企业若能够提供确凿证据（指债权人承担法律责任的书面声明或债权人主管税务机关的证明等，能够证明债权人没有按规定确认损失并在税前扣除的有效证据以及法律诉讼文书）证明债权人没有确认损失并在税前扣除的，可以不并入当期应纳税所得额。已并入当期应纳税所得额的应付账款在以后年度支付的，在支付年度允许税前扣除。房地产企业若有以上情况，一定要有相应的可以暂不并入当期应纳税所得额缴纳企业所得

税的支持证明文件。

停车场所和售楼处的成本结转

2010-1-7 11:23 读者上传【大中小】【打印】【我要纠错】

【问题】

我公司利用地下基础建的地下车库，销售许可证上为不可售面积，无产权成本。是否可以分摊到可售面积中。售楼处属于临时建筑以后要拆除，此处的售楼处成本是否也可以分摊到可售面积中。在土地增值

税及企业所得税方面都是如何处理的？

【解答】

根据大地税函[2008]188号文件：土地增值税扣除项目中的公共配套设施，是指根据政府或政府相关部门的要求，房地产开发项目中必须建造且无偿转让给相关单位或业主使用的、非营利性的公共事业设施。非营利性的公共事业设施主要是指：物业管理用房、人防设施、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、公共厕所、无偿供全体业主使用的车位、车库、会所等房产。纳税人开发的，无偿供物业管理等部门使用的经营用房产、设施，如全体业主实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，允许计入公共配套设施；如房地产开发企业或物业管理部门实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，不允许计入公共配套设施，且在对整个项目进行土地增值税清算时，亦不得列入清算范围，其分摊的土地成本、各项开发成本、费用、税金等，不得在清算时扣除。

你公司车库部分成本应当根据上述规定处理。

临时建筑售楼处的成本应列入开发费用中的销售费用中扣除。

企业所得税管理处：依据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）规定，从事房地产开发经营业务的企业利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理，项目营销设施建造费属于开发间接费。你公司应按成本对象，区分开发产品是否已完工，对上述所发生费用进行归集分配，按可售面积计算单位工程成本并据此结转扣除已销开发产

品的计税成本。

房地产开发企业土地增值税的筹划方案

2009-12-15 10:25 读者上传【大中小】【打印】【我要纠错】

土地增值税税率为四级超率累进税率，税率从30%到60%，增值额越多，税率越高。此外对于纳税人建造普通标准住宅出售的，如果增值额没有超过扣除项目金额20%，免予征收土地增值税。土地增值税筹划的基本思路是据据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享受免税

待遇。

（1）控制增值额的方法有减少收入、增加成本。例如将装修收入从收入中分解出去，也可以通过折扣方式适当地降低商品房的价格。这样在加快销售资金回笼的同时，降低了增值额，使企业少缴或免缴土地

增值税，增加了企业的效益。

（2）房地产开发企业还可以通过对开发成本的研究，适当增加开发项目的一些投资，例如加大对园林绿化的投入，提高住宅的配套设施标准等，这样既增加了开发成本和可扣除项目的金额，同时又能使整个在建项目的环境更加优美，配套更加完善，有利于促进房地产的销售和房地产开发企业品牌的建设。 19

【例】A房地产公司开发一住宅小区，住宅可售面积100000平方米，全部都是普通住宅。销售均价为3500元，预计销售总收入为35000万元，缴纳的营业税为1750万元，城市建设维护税及教育费附

加为175万元，取得土地使用权费用和开发成本为20800万元。

方案一：直接按现状开发销售。其中可扣除项目金额为20800×（1+10%+20%）+1750+175＝28965，增值额为35000-28965＝6035，增值率为20.8%，应缴纳的土地增值税为6035×30%＝

1810.5万元。

方案二：在小区中心花园建设一个喷泉，美化绿化整个小区，在靠近马路的地方建隔音带，追加固林绿化方面的投资300万元，则可扣除项目金额为（20800+300）×（1+10%+20%）+1750+175＝29355，增值额为35000-29355＝5645，增值率为19.2%，正好符合税收优惠政策，可以免交土地增值税。投资了300万对小区进行绿化，提高了小区的配套设施和商品房质量，同时少缴了1810.5万的税

收。

房地产企业土地增值税偷、漏、避税常

用手法

2009-12-9 10:43 读者上传【大中小】【打印】【我要纠错】

土地增值税是影响房地产开发企业税后利润的一个重要因素。为躲避土地增值税，许多房地产开发企业使尽浑身解数，各出高招。笔者结合税审业务的实际，辅之以相关资料，对现行土地增值税清算偷、漏、

避税手段予以归纳和揭示如下。

一、虚构合作开发建房模式避税

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）中对合作开发土地有明确规定：“一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土

地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税”。

某房地产开发企业实际购得一块土地的使用权准备修建住宅，而另外与土地转让方签定合作建房协议。这样从形式上就符合了一方出土地一方出资金的条件。这种以人为的“合作开发模式”的避税方式，被很多

地产企业采用。

二、项目转让方式避税

目前流行的地产公司收购方案是：先由收购方成立一家能够享受税收优惠的公司，再由该公司以吸收合并方式兼并项目公司，项目随公司而转移，而国家法律法规对兼并明确给予税收优惠，免征不动产移转中的营业税、土地增值税及契税。对于吸收合并中的债务风险，则采用由被兼并方提供担保的方式予以防

范。

三、以明显偏低价格销售商铺少计销售收入

例如，某项目销售商铺8420m2，销售均价18600元／m2.其中：低价销售5150m2，9200元／m2.这以明显偏低价格销售商铺，少计销售收入4841万元。《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条第六项规定纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。

四、销售收入不做申报纳税

由于房地产行业前期资金投入较大，为避免出现资金短缺、周转不灵等问题，房地产企业往往选择将销售收入计入“预收账款”科目，定金计入“其他应付款”科目，达到推迟申报、少缴税款甚至不做纳税申报

的目的。

五、房地产交换不确认收入

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。通过房地产交换，交换双方都取得房产这一实物形态的收入，应属于土地增值

税的征税范围。交换双方都应作为一种实物收人，申报缴纳土地增值税。

六、项目工程建安成本偏高

如某市20xx年商品房建安造价标准为1540元／m，某公司实际建安成本3610元／m，差异额2070元／m2，差异率134.41%.如果开发商提供的建安成本扣除额明显高于造价表，又没有正当理由，

地税部门将按核定办法予以扣除。

七、股权投资取得土地根据评估价值入账

某房地产公司以股权投资方式取得一块土地根据评估价值7870万元，全部记入地价成本，而付清地价款凭证仅为3150万元，开发项目的土地成本未按照历史成本及实际发生的成本确认扣除（市场公允价

值＋取得土地相关税费）。

通过股权收购方式获取土地使用权，收购人应重视收购后土地成本的计量。从账务处理来看，土地评估增值部分无法在股权交易过程中得到账面确认。交易行为属于股权投资，而非土地使用权交易。因此，账务处理上，溢价支出仅能计入相关投资成本，而不能将溢价支出计入土地成本。不能按经评估确认后的

价值确定有关资产的成本，将无形资产评估增值部分计入土地成本。

八、代收费用计入扣除项目加计扣除

根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》的规定，对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，可以根据代收费用是否计入房价和是否作为转让收入，确定是否扣除。如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；相应的，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数。如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。相应地，在计算增值额时，代收费用不允许在收入中扣除。首先，确定要求代收费用的主体是否是县级以上人民政府；其次，视情形

决定是否作为扣除项目，且一律不得作为加计20%扣除计算的基数。

九、虚列公共配套设施支出 22

企业在签订建筑安装合同时，已经将附属工程、水电工程、屋面防水工程等包括在合同总价款中，在工程完工结转成本时，又就这些单项签订大额虚假合同，或者作为公共配套设施支出#5@p重复进入开发成

本。

十、扩大开发项目成本费用

1.虚开材料#5@p。如购置建筑材料1500余万元列入装修费用。一是供货合同在工程竣工且销售的情况下签订和采购，与事实不相符合；二是简单装修售房条件下，少量的装修工程消耗大量的钢材水泥于情

理不符。

2.以预算发包价格计入工程成本。

3.虚开建安#5@p，房地产开发企业涉及的行业较多，一个项目的开发包括设计、建筑施工安装、加工业、建材商贸、房屋销售代办业、广告、物业管理等诸多部门。不仅使房地产企业的财务日常处理票据的工作量大、成本核算也容易混乱，也给房地产企业虚增成本带来了可乘之机。利用建安#5@p虚列成本的，

房地产公司只要支付33%的营业税及附加，便可偷逃25%的企业所得税。

十一、整层车库列入公共配套设施扣除

企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。部分开发商利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。比如某项目一层建成36个框架结构车位，其建造成本全部列入公共配套设

施扣除。

十二、印花税计入与转让房地产有关的税金扣除

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》规定：“细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。”印花税应列入企业的管理费用进行扣除，不应

计入“与转让房地产有关的税金”中扣除。

十三、拖延清算时间递延纳税

部分房地产企业利用种种手段钻《土地增值税暂行条例》的空自，迟迟不进行决算，或留下一两套尾

房，致使整个项目不能决算，逃避土地增值税的清算，已经成为普遍现象。

十四、商铺自营自用逃避纳税

将开发的高增值率的部分房地产，如商铺、车库等，转为企业自用或用于出租等商业用途，由于产权未发生转移，不需缴纳土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。如果产权末发生

转移，不征收土地增值税。

十五、未按预征率足额缴纳土地增值税

各地税务机关会根据当地经济状况调整土地增值税征收项目和预征率，如深圳市从20xx年7月1日开始调整土地增值税预征率，具体调整如下：普通标准住宅按销售收入1%预征，别墅为3%，其他类型 22

房产为2‰对20xx年6月30日以前，已按普通标准住宅0.5%预征，其他类型房产1%预征，是否要

求补税未有明确规定。部分房地产企业不及时按调整后的预征率足额缴纳土地增值税。

十六、利息支出一律计入扣除项目

根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，利息支出要视情况确定，分在规定范围内据实扣除和在10%以内计算扣除两种情况。凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出不得单独计算，而应并入房地产开发费用中一并计算扣除。在这种情况下，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。

十七、将代收费用一律计入扣除项目加计扣除

如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；相应的，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数。如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。相应地，在计算增值额时，代收费用不允许在收入中扣除。首先，确定要求代收费用的主体是否是县级从上人民政府；其次，视情形决定是否作

为扣除项目，且一律不得作为加计20%扣聚计算的基数。

十八、公共设施的成本费用全额扣除

部分房地产企业将小区居委会、会所、停车场（库）、物业管理场所、居民文体娱乐场所等公共设施的成本费用一律计入扣除项目。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理方法》（国税发[2009]31号）的规定：属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开

发产品进行处理。

十九、利用关联方交易进行利润转移

目前房地产开发企业很多都有若干个经营内容不同的公司，如：建筑设计公司、咨询公司、商贸公司、建筑施工公司等等，通过与这些关联公司之间的交易，将开发房地产利润转移，造成房地产开发项目低利

润或微利。

二十、内部分配，清算注销不预留和缴纳税款

建议投资人或合作双方，留足应缴税款后再进行利益分配，不仅可以规避涉税风险，还可以避免合作

双方不必要的经济纠纷。待税款清算结束后双方再将余额进行分配。

二十一、小结

对房企现行土地增值税偷、漏、避税手段归纳和揭示，其目的是进行先期税负风险提示，根据操作实务得到预先防止，协助企业与相关机构进行沟通，及时采取应对措施，化解项目先期税负险，有效解决商

业目的与税务目的之间的分歧。

房地产开发企业应当根据企业自身实际及其经营特点，通过利用税收优惠政策和分析研判税法的漏洞、不足，合理选择会计处理技术，应对税务机关的例行检查和税款清算。在充分理解税收政策的同时，进行

必要，合理的税收筹划，尽可能把政策对企业的不利影响降低到最低点。

房地产企业预交税金会计处理

2011-1-26 9:54 张立梅【大中小】【打印】【我要纠错】

预交税金的会计处理

新《企业会计准则》以及相关规定未对房地产企业转让销售不动产预收款计征企业所得税和营业税及

其附加的会计处理进行明确，故实务中存在不同处理方式。

（一）预交所得税的会计处理

在实务处理中'预收房款预交所得税的会计处理一般有两种情况：

（1）房地产开发企业所得税一般核算方法按预收账款当期的发生额扣除期间费用及税金计算缴纳所得

税。会计分录如下：

借：应交税费——应交所得税

贷：银行存款

房地产开发产品完工后，企业应及时计算已实现的收入同时按规定结转成本，经过纳税调整计算出的

所得税反映在利润表中：

借：所得税费用

贷：应交税费——应交所得税

计算出预缴所得税与应交所得税差额部分缴纳所得税时：

借：所得税费用

贷：应交税费——应交所得税

借：应交税费——应交所得税

贷：银行存款

对未达到收入确认条件的预收账款对应的所得税反映在应交税费栏，用负数表示。

（2）所得税会计的处理方式

若房地产企业在核算所得税按照可抵扣暂时性差异来确认对未来期间应纳所得税金额的影响，对预缴的所得税应确认为递延所得税资产，缴纳时同（1）一样，年终对未达到收入确认条件的预收账款对应的已上缴的所得税从“应交税费——应交所得税”科目转入“递延所得税资产——预售房预缴所得税”科目，会计

分录如下；

借：递延所得税资产——预售房预缴所得税

贷：应交税费——应交所得税

（二）预交营业税及其附加的会计处理

预交营业税及其附加的会计处理一般较为简单，预交营业税金及附加税款时：

借：应交税费——应交营业税

——应交城市维护建设税

——应交教育费附加

贷：银行存款

年度终了，对达到收入确认条件的“预收账款”转人当年销售收入，按发生额计提“营业税金及附加”会

计分录：

借：营业税金及附加

贷：应交税费——应交营业税

——应交城市维护建设税

——应交教育费附加

并将已缴纳的税金转入本年利润，反映在利润表的营业税金及附加栏同时对未达到收入确认条件的预收账款，反映在资产负债表“预收账款”的期末余额里，预交的税金由于税法上可以作为费用成本列支，这样会计和税务就存在差异。有的企业就确认递延所得税负债，而有的不作处理，反映在应交税费栏，即为

负数表示。

对财务数据或指标的影响分析

房地产企业预售收入产生的递延所得税资产及预交税金产生的递延所得税负债对报表会产生很大影

响：

案例一，利润总额为正时确认递延所得税资产的影响

一家房地产企业A，20xx年发生预售房款收入100万元，当地税务机关规定的预征毛利率为15%，本期达到收入确认条件的预收款有30万元，相应成本8万元，期间费用及其他相关费用2万元，则年末 25

预收账款的账面价值为70万元，计税基础为70×（1－15%）＝59.5（万元），产生可抵扣暂时性差异

10．5万元，相应确认递延所得税资产10．5×25%＝2．625（万元）。

房地产行政强制执行申请书范本 Microsoft Word 文档

第二篇：房地产 Microsoft Word 文档 (2)

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