房地产抵押贷款申请书文本

房地产抵押贷款申请书内容包括：

1、企业简介

A、包括注册资金、股东及持股比例；

B、说明房地产开发企业资质等级；

C、公司或控股股东已开发项目简介。

2、项目概况

A、己取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑

工程施工许可证、商品房预售许可证或房屋所有权证的情况；

B、项目总投资及已投入资金额 (包括土地出让金及在建工程投入资产)，项

目現状、项目己竣工或预计竣工日期，项目预期经济效益；

C、若项目分期滚动开发，分别说明项目每期的佔地面积、建筑面积及投入资

金金额。

3、贷款要求

A、申请贷款金额、期限、用途；

B、用款计划。

4、抵押和担保的具体措施

A、说明用於本次抵押贷款的抵押物名称、面积、评估价值，若抵押物没有作评估，需要写明项目方自己对抵押物作出的预估价值。

B、对已取得商品房预售许可证的项目，需要说明当地主管部门对取得商品房预售许可证的项目办理抵押登记的规定，提出项目办理抵押登记或登记备案的方式。

C、如果抵押物已作抵押，需要说明己抵押贷款的金融机构名称、抵押物、贷 款金额及还款日期，并明确是否同意在资金方确认放款的情况下，还清原来 欠款。资金方不作第二顺位抵押权人。

D、担保措施

5、还贷方案

还款来源，还款方式、还款计划等。

说明：

贷款申请书可暂不盖公司印章，资金方同意贷款时再盖公司印章。

 

第二篇：房地产抵押贷款的程序

房地产抵押贷款的程序

（一）提出贷款申请

凡是符合贷款条件的借款人向银行申请房地产抵押贷款时需填写《房地产抵押贷款申请表》，并提供规定的文负责人认定后方可办理借款申请。如借款人为房地产开发经营企 业，则申请房地产抵押贷款时应提交的文件产抵押登记申请书。抵押当事人身份证明或法人资格证明、经有权部门批准的立项文件。抵押房地产的清单及所房地产抵押合同、贷款银行要求提供的借款人财务情况和其他有关文件。当以土地使用权作抵押向银行取得贷提交抵押当事人的身份证明或法人资格证明、土地使用证、土地使用权出让合同及按合同付清出让金的凭据。

（二）贷前审查

金融机构收到借款人的申请及相关文件后，要对借款人和抵押标的物进行全面的审查和分析。这是保证贷款安节，审查包括以下内容：

1.对借款人资格、资信的审查主要审查借款人是否具备相应的资格和确有还款能力。抵押人应具有完全民事行抵押房地产拥有所有权，并领有所有权凭证；法人应具备独立核算、自负盈亏能力，且具有房地产开发权。同要求企业提供验资证明。财务报表等资料审查抵押人的资信状况。在对借款人审查的同时也要审查承押人是否格，这将由政府指定的房地产抵押贷款领导机关来进行。我国有些地区规定，房地产抵押贷款发放机构必须是或者是在我国设立办事机构的外国银行。

2.对抵押物的审查对于抵押房地产的选择和审定，主要着眼于易于保值。易于变现。易于保管以及易于估价的

押物要符合国家有关规定，不得抵押的房地产不能用于贷款抵押。

3.对贷款用途。项目的审查和分析一是审查贷款的用途是否符合国家有关规定；二是对贷款项目进行可行性评研究和经济研究两方面分析贷款是否可行，主要有以下比率指标：

（1）营业净收益与贷款本息比率。这是分析房地产抵押贷款还款能力的指标，计算公式为：预计项目年度营年度偿还贷款本息金额该比率越低，对金融机构而言风险越小，反之，风险越大。

（2）营业费用比率。该指标也可以分析房地产抵押贷款的还款能力，计算公式为：

营业费用／项目实际总收入该指标越大，反映项目创造单位收益所需的投入越大，贷款 人可将该指标与市场比较，一般不能差距太大。

（3）保本比率。指项目支出与收入的比例，计算公式为：（营业费用十贷款本息）／潜在总收入贷款人一般最高比率范围为70%一95%，如比率高于这一水平，则项目得不到保本的现金流。

（4）贷款价值。计算公式为：

抵押贷款金额/抵押房地产价值这个比率对金融机构而言，越低则贷款安全性越大，相反，贷款安全性就越差金额的确定取决于各方面因素，如银行可贷资金是否充裕、借款人的自筹资金能力、借款人的还款能力以及政法令等等。

（三）对抵押房地产的估价

房地产抵押估价是审核房地产产权证书的真实性及可靠性，并在综合考虑市场变化。利率趋势等因素的基础上地产的价值进行评估，决定该贷款金额与抵押物价值的比率。房地产价值评估可分为住房估价和土地估价两个估价方法较单一，计算公式为： 房价=房屋重置价乘于房屋成色，其中重置价是按现有物价水平重新建设房屋色是用百分比表示的新旧程度。房屋估价还可以按各种建材数量构成评点计算，也可以采用立方尺法、平方尺本思路是先计算其建设成本，然后减去折旧。

土地估计则较为复杂，常用的评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本法等。房地产金融机构一般兼职估价人员，对抵押房地产作出价值判断。

通过上述方法计算出房地产现值后，金融机构根据房地产市场走势。贷款利率变动趋势等因素，决定贷款金额值的比率，算出贷款额度。本世纪初美国刚开始推行房地产抵押贷款时，贷款价值比仅为50％－60％，后随经这一比率提高到80％左右。“二战”后，美国房地产抵押贷款由于二级抵押市场的建立，房地产的易售性、价增强，贷款风险分散，贷款价值比率高达90%.我国由于刚刚开始推行房地产抵押贷款制度、贷款额度要根据福和盈利性经营房地产分别确定，前者可享受优惠，而后者则应从严掌握。

（四）房地产抵押贷款合同的签订和登记

对贷款审查合格之后，借款双方应在平等协商的基础上，共同订立抵押贷款合同。房地产抵押贷款合同是指房事人。（包括借贷双方和担保人）按照一定的法律程序签订的书面契约，所签订合同应办理公证登记。另外，押权人应在房地产抵押合同签订之日起30天内持抵押合同。有关批准文件及证件到当地房地产产权管理部门记。登记的目的是为防止产权不清或已经失效，以及一物两押。房地产产权管理部门应在规定日期内办完登记合同自抵押登记之日起生效。未经登记的房地产抵押贷款，法律不给予保护，如抵押合同变更。解除和终止，事人应自发生之日起15日内向原登记机关办理变更或注销登记手续。

（五）抵押房地产的保险

我国有些地方性法规和政策规定，房地产抵押人在申请抵押贷款前，应按银行指定的险种向保险公司投保，否贷款。借款人可持购房合同或售房单位出具的住房交付使用证，办理投保手续。借款人自行组织施工或翻修住“建修房综合保险”，至建修住房全部竣工时为止。保险金额的确定：凡以、建的住房作抵押的，不得少于购价值；以优惠价购房的住房作抵押的，应按优惠价房的现值进行保险；旧房翻新后作抵押的，将旧房价值与翻作保险金额。抵押期内，保险单由贷款人保管。抵押物的保险期应与抵押贷款期限相一致，借款人在抵押期间撤消保险。如果借款人中断保险，贷款单位有权代为保险，费用由借款人负担。被保险的抵押物一旦出险，其的灾害事故，由保险公司按保险单规定赔偿。贷款单位为抵押物保险赔偿的第一受益人，如果借款人未按合同息者，贷款单位有权从保险赔偿金中扣除贷款本息。

（六）抵押物的占管和处分

1.抵押物的占管一般而言，抵押物的占管方式有两种：抵押权人占管方式和抵押人占管方式。房地产商品的特地产只能由抵押人占管，抵押权人保管房地产的产权证书及其他证明文件。未经抵押权人同意不得以任何方式地产交由他人占管。抵押人在占管期间应维护已作抵押的房地产的安全和完整，并随时接受对方的监督和检查征得抵押权人书面同意，不得擅自将抵押物出租、变卖、拆除、赠与、改建，不得改变其性质。

己作抵押的房地产在抵押期间内发生继承。遗赠时，继承人、受遗赠人应书面告知抵押权人。

2.抵押物的处分

抵押物的处分，是房地产抵押权实现的最高形式，有下列情况之一的抵押权人有权向有关部门申请处分抵押物

（1）抵押人未依约履行债务的，即合同期满后未还清贷款本息的；

（2）抵押人死亡或被宣告死亡或失踪而又元人代其履行债务的；

（3）抵押人的继承权或受遗赠人代管人拒不履行债务的；

（4）抵押人被宣告解散或破产的。

抵押权人可以申请下列方式之一处分抵押物：

（1）申请当地房地产市场公开拍卖；

（2）委托房地产交易市场出售；

（3）经过 当地房地产管理部门同意的其他适当方式。不论采取何种方式，均应按照当地有关规章办理。

抵押房地产处分所得价款的分配原则和分配顺序是：

（1）支付处分抵押物的费用；

（2）扣除抵押物应交税费；

（3）偿还抵押权人的债权本金。利息以及违约金；