房地产开发项目可行性研究报告(范文)
一、项目背景
1 、 项目名称:蒋家村城中村改造项目(以下简称本项目)。
2、可行性研究报告的编制依据:
(1)《城市居住区规划设计规范》
(2)《A市城市拆迁管理条例》
(3)《城市居住区公共服务设施设置规定》
(4)《住宅设计规范》
(5)《住宅建筑设计标准》
(6)《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
(7)《城市道路绿化规划及设计规范》
(8)《高层民用建筑设计防火规范》
3、项目概况
地块位置:四至范围:东临东仪路,西邻首帕张村,南临韦曲西街,北邻张家村。本次规划用地约为75亩,具体四至范围及占地面积以实际测量成果表为准。
2 )建设规模与目标:
土地面积: 75亩(17万平方米)
容积率:不高于3.5
开发周期:
土地价格: 元/亩( 西安市国有土地使用权挂牌出让起价) 建筑面积(预计):总建筑面积 17万 ㎡ 。
3 )周围环境与设施
(1)步行约10 分钟可至长安步行街广场。
(2) 教育:三宝双喜幼儿园、塔坡小学、长安十三中,西部大学城。
(3)其它设施:中国银行、陕西信合、中国工商银行等;
华润万家大型超市;长乐市场。
4 、项目SWOT分析
优势及机会
(1) 该项目地处长安区最具发展潜力的地段,周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。
(2) 长安区近几年的经济发展和市政建设步伐,使得该区域的房地产具有较大的升值空间。
(3) 南侧长安广场的成功开发,为该区域的房价定位提供了市场认可性。
(4) 周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成,为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。
(5) 拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大,对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。
(6) 该项目规划定位为长安区小高层住宅小区,我公司在长安开发小高层的经验可以为之借鉴。
(7) 我公司与西安市及长安区政府及建设主管部门的良好公共关系背景,有利于我公司今后在当地的发展。
(8) 拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑,为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。
二、市场分析
1 裕安区概况
裕安区是1999年12月原六安地区撤地设市后成立的市辖区。它位于安徽省西部,大别山北麓,江淮之间。东倚金安区,北接寿县,南邻霍山,西连霍邱、金寨。全区辖19个乡镇、3个街道。区政府驻地六安市龙河西路。全区总面积1925.89平方公里,其中城区7.3平方公里,户籍人口100万(20##年末)。全区地势南高北低,西南为山区,西北为丘陵,东为湾畈区。汲河、淠河等河流干渠纵贯区境。属北亚热带季风气候,年均气温15.5℃,年降水量1084毫米。宁西铁路、合武高铁、沪陕高速、济广高速、105国道、312国道穿境,淠河长期可通航。特产有皖西白鹅、名茶六安瓜片、苏埠大麻等
2 裕安区房地产住宅市场分析
裕安区房地产业从起步到发展,大致经历了三个阶段:1988年至1995年为第一阶段,以房屋统代建为主,所建住房多为福利性,商品化率低,房地产业处于萌芽状态。1995年至1999年为第二阶段,统代建行为逐步消失,商品房开发逐渐兴起。20##年至今为房地产业发展与规范阶段。以旧城改造和明珠广场开发为起点,掀起了裕安建设新一轮高潮。尤其是地改市后,裕安区基础设施建设步伐加快,建成区人口、规模迅速扩张,裕安区建设与房地产开发两者良性互动,房地产场进入有序发展时期。到目前为止,裕安区房地产业基本实现了创业任务,完成了原始积累。居民住房质量显著改善,产业结构趋向合理,市场体系基本建立。
---—从购房能力看
伴随着经济增长,城镇居民可支配收入逐年增多,20##年到20##年,城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。尽管去年房价涨幅较大,但消费市场仍保持旺热。
——从投资角度看
由于股市长期低迷,银行利率多次下调,而房地产业保值、增值功能显著,使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持,大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%,年增幅达16%。
——从消费结构看
随着房地产市场的发展,居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念,改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。据调查,太阳新城一期95%以上购房户均为房改房换房。
——从需求关系看
根据城市总体规划,单从住房需求分析,裕安区每年人口增长拉动的住房需求,加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要,将为房地产业提供广阔的发展空间。
3、主要项目分析
住宅小区详细情况如表:
三、项目财务分析
(一)、拆迁成本分析
区域内房屋均为砖混结构,其中1栋1层旧民宅户,
拆迁到此健房。住户有土地证,规划建房证,房屋产权证、独户水、电表。具有一定的房屋拆迁经验。
拆迁成本估算:
按照A市《城市房屋拆迁管理办法》规定和拆迁补偿评估报告。
1、住宅:640元/平方米*(0.9+0.3+0.08+0)*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元
2、经营性用房:640元/平方米*(0.9+1.5+0.3+0.45+2.7)*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元
3、附属物(水、电、电话、空调以上其它)
住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元
经营性用房:600平方米*45元/平方米=27000元
4、室内装饰:34929平方米*80元/平方米=2794320元
5、阁楼、围墙院内地坪等:
34929平方米*48元=1676592元
6、搬家费、临时过渡费等:
1)、搬家费:
住宅:1户*300元=300元
2)、过渡费:
住宅:329平方米*2.5元/平方米*6个月=4935元
其他费用
3)、 管理费,委托拆迁费:
4929平方米*15元/平方米=74025元
4)、 房屋拆迁评估服务费费:3500元
5)、 奖励:
4929平方米*100元/平方米=49290元
按照市人民政府令,对市城市区域内房屋拆迁,在20##年上半年尚可以执行,自省《城市房屋拆迁管理办法》,在7月1日开始执行后。市城市房屋拆迁就困难重重,特别全国城市房屋拆迁大气候政策,向被拆迁人倾斜,裁决司法强制拆迁基本停止。
(二)建筑成本分析
对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案,沿公园南路建一栋二层售楼部,占地面积:350*2=700㎡。。
地块内大致布置
一栋 : 26层; 26#楼。
二栋 : 30层; 16#楼,25#楼。
十五栋: 18层11# 12# 13# 15# 10# 18# 19# 20# 21# 22# 23# 27# 28# 29# 30#楼 。
七栋: 6层 1# 2# 3# 5# 6# 7# 8#楼。
十六层: 9#楼
占地面积:3211㎡,建筑面积:41554㎡
总占地面积:5861㎡,建筑密度:20.7%
总建筑面积:61460㎡,容积率:2.5
高层均设计地下室,面积为4861㎡,总户数约为297户。
建设成本估算
(一)、工程前期费:
1、拆迁成本
2、土地出让金
3、城市基础设施配套费:61460㎡*50元/㎡=307.3万元
4、人防基金:配套建地下室
5、规划技术服务费:56160*1.4+5300*2.2=9.03万元
6、墙改:61460*8=49.168万元
7、散装水泥:61460*2=12.29万元
8、白蚁防治费:61460*2=12.29万元
9、质量监督费:61460*2=12.296万元
10、施工图审查:61460*1=6.15万元
11、防雷审查:61460*1=6.15万元
12、消防审查:
13、文物:0.2万元
14、规划设计:10万元
15、建筑设计:2000*12+59460*30=180.78万元
16、地质勘探:61460*2=12.29万元
17、测量定位:10万元
18、煤气增容:2500元/户
19、供水管网配套费:20元/㎡
小计:627.93万元(18、19项代收代缴,未计)
(二) 工程成本
1、桩基:59460*100元/㎡=594.6万元
2、地下室:4861*600元/㎡=291.66万元
3、主体:59460*900+2000*500=5451.4万元
4、电梯:9栋*50万元/栋=450万元
5、室外水电气工程:61460*50=307.3万元
6、小区绿化、道路等工程:61460*60=368.76万元
7、监理费:6337.66*1%=63.38万元
小计:7527.1万元
总计、8155.03万元
(三)项目费用分析
依据比较定价和市场定价相结合的原则,就该项目的预算定价为:
小高层住宅1900元/㎡ 商铺6000元/ ㎡ 地下车库800元/㎡
销售收入 住宅1900*56160=106704000
商铺6000*5300=31800000
地下室4861*800=3888800
总计:142392800元
营业税及附加 142392800*5.5%=7831604
各项费用 142392800*4%=5695712
总成本:拆迁成本+建安成本+税收+费用+土地成本
=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2
毛利润:销售收入—总成本
=142392800-137103490.2
=5289309.8元
三、项目费用分析结论
如土地挂牌竞价在五百二十八万以内,该项目具有一定的利润空间,项目可行。如超出项目风险较大,项目不可行。
房地产开发项目可行性研究报告(范文)
一、项目背景
1 、 项目名称:蒋家村城中村改造项目(以下简称本项目)。
2、可行性研究报告的编制依据:
(1)《城市居住区规划设计规范》
(2)《A市城市拆迁管理条例》
(3)《城市居住区公共服务设施设置规定》
(4)《住宅设计规范》
(5)《住宅建筑设计标准》
(6)《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
(7)《城市道路绿化规划及设计规范》
(8)《高层民用建筑设计防火规范》
3、项目概况
地块位置:四至范围:东临东仪路,西邻首帕张村,南临韦曲西街,北邻张家村。本次规划用地约为75亩,具体四至范围及占地面积以实际测量成果表为准。
2 )建设规模与目标:
土地面积: 75亩(17万平方米)
容积率:不高于3.5
开发周期:
土地价格: 元/亩( 西安市国有土地使用权挂牌出让起价) 建筑面积(预计):总建筑面积 17万 ㎡ 。
3 )周围环境与设施
(1)步行约10 分钟可至长安步行街广场。
(2) 教育:三宝双喜幼儿园、塔坡小学、长安十三中,西部大学城。
(3)其它设施:中国银行、陕西信合、中国工商银行等;
华润万家大型超市;长乐市场。
4 、项目SWOT分析
优势及机会
(1) 该项目地处长安区最具发展潜力的地段,周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。
(2) 长安区近几年的经济发展和市政建设步伐,使得该区域的房地产具有较大的升值空间。
(3) 南侧长安广场的成功开发,为该区域的房价定位提供了市场认可性。
(4) 周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成,为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。
(5) 拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大,对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。
(6) 该项目规划定位为长安区小高层住宅小区,我公司在长安开发小高层的经验可以为之借鉴。
(7) 我公司与西安市及长安区政府及建设主管部门的良好公共关系背景,有利于我公司今后在当地的发展。
(8) 拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑,为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。
二、市场分析
1 长安区概况
长安区地处关中平原腹地,南依秦岭,北邻西安,距西安市中心仅8.7公里。总面积1578平方公里,人口98万,为西北第一大区。长安山川平原俱备,气候温和,日照充足,环境优美,水电充沛。长安是中华民族的发祥地之一,这里曾是周、泰、汉、唐等十二个王朝的京畿之地,是世界著名四大文明古都之一。她以其悠久的历史、灿烂的文化、优美的名胜景观和众多的著名人物而享誉华夏,驰名中外。 长安山河壮丽,物华天宝。长安是龙的传人——中华民族的发祥地之一,她悠久而辉煌的历史,孕育和弘扬了中华民族的灿烂文化。古往今来,多少风流人物墨韵长安尽领风骚写下不朽诗篇。长安县地处关中腹地,从东南西三面拱卫西安,是距西安市中心最近。
2 长安区房地产住宅市场分析
长安区房地产业从起步到发展,大致经历了三个阶段:1988年至1995年为第一阶段,以房屋统代建为主,所建住房多为福利性,商品化率低,房地产业处于萌芽状态。1995年至1999年为第二阶段,统代建行为逐步消失,商品房开发逐渐兴起。20##年至今为房地产业发展与规范阶段。以旧城改造和长安广场开发为起点,掀起了长安建设新一轮高潮。尤其是地改市后,长安区基础设施建设步伐加快,建成区人口、规模迅速扩张,长安区建设与房地产开发两者良性互动,房地产场进入有序发展时期。到目前为止,长安区房地产业基本实现了创业任务,完成了原始积累。居民住房质量显著改善,产业结构趋向合理,市场体系基本建立。
---—从购房能力看
伴随着经济增长,城镇居民可支配收入逐年增多,20##年到20##年,城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。尽管去年房价涨幅较大,但消费市场仍保持旺热。
——从投资角度看
由于股市长期低迷,银行利率多次下调,而房地产业保值、增值功能显著,使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持,大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%,年增幅达16%。
——从消费结构看
随着房地产市场的发展,居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念,改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。据调查,太阳新城一期95%以上购房户均为房改房换房。
——从需求关系看
根据城市总体规划,单从住房需求分析,长安区每年人口增长拉动的住房需求,加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要,将为房地产业提供广阔的发展空间。
3、主要项目分析
住宅小区详细情况如表:
三、项目财务分析
(一)、拆迁成本分析
围合区域内房屋均为砖混结构,其中4栋5层住宅楼房(实验小学职工二栋40户,四建公司职工住宅一栋16户,
拆迁公司拆迁安置房一栋,30户)。其它房屋均为二——四层。
根据挂牌文件附图及现场核结,围合区内需拆除房屋面积:住宅34329平方米,经营性用房600平方米,合计住户约205户。住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。住户90%以上均有土地证,规划建房证,房屋产权证、独户水、电表。具有一定的房屋拆迁经验。
拆迁成本估算:
按照A市《城市房屋拆迁管理办法》规定和拆迁补偿评估报告。
1、住宅:640元/平方米*(0.9+0.3+0.08+0)*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元
2、经营性用房:640元/平方米*(0.9+1.5+0.3+0.45+2.7)*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元
3、附属物(水、电、电话、空调以上其它)
住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元
经营性用房:600平方米*45元/平方米=27000元
4、室内装饰:34929平方米*80元/平方米=2794320元
5、阁楼、围墙院内地坪等:
34929平方米*48元=1676592元
6、搬家费、临时过渡费等:
1)、搬家费:
住宅:200户*300元=60000元
经营性用房:9户*500元=4500元
小计:64500元
2)、过渡费:
住宅:34329平方米*2.5元/平方米*6个月=514935元
经营性用房:600平方米*16元/平方米*6个月=57600元
小计:632535元
其他费用
3)、 管理费,委托拆迁费:
34929平方米*15元/平方米=523935元
4)、 房屋拆迁评估服务费费:35000元
5)、 奖励:
34929平方米*100元/平方米=3492900元
上述所有费用小计:38533208元,折抵每平方补偿金额为1103.18元。
按照A市人民政府令,对A市城市区域内房屋拆迁,在20##年上半年尚可以执行,自省《城市房屋拆迁管理办法》,在20##年7月1日开始执行后。A市城市房屋拆迁就困难重重,特别全国城市房屋拆迁大气候政策,向被拆迁人倾斜,裁决司法强制拆迁基本停止。
1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米
1203.18元*34929平方米=42025874.2元
(二)建筑成本分析
对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案,沿东湖路建两栋二层网点,占地面积:50*10*2=1000㎡,建筑面积:2000㎡。
主入口设在东湖路两栋网点之间,次入口设在 路靠近 小区的桥旁。沿建设东路建二层裙房,形式基本同S小高层,裙房上建三栋12层住宅,裙房占地110*15*2=3300㎡,三栋12层住宅建筑面积:29.4*13.8*12层*3栋=14606㎡,合计建筑面积:17906㎡。
地块内大致布置
一栋 15层29.4*13.8*15层;
一栋 12层29.4*13.8*12层;
三栋 12层40*15*12层;
一栋 15层40*15*15层;
占地面积:3211㎡,建筑面积:41554㎡
总占地面积:5861㎡,建筑密度:20.7%
总建筑面积:61460㎡,容积率:2.17
高层均设计地下室,面积为4861㎡,总户数约为297户。
建设成本估算
(一)、工程前期费:
1、拆迁成本
2、土地出让金
3、城市基础设施配套费:61460㎡*50元/㎡=307.3万元
4、人防基金:配套建地下室
5、规划技术服务费:56160*1.4+5300*2.2=9.03万元
6、墙改:61460*8=49.168万元
7、散装水泥:61460*2=12.29万元
8、白蚁防治费:61460*2=12.29万元
9、质量监督费:61460*2=12.296万元
10、施工图审查:61460*1=6.15万元
11、防雷审查:61460*1=6.15万元
12、消防审查:
13、文物:0.2万元
14、规划设计:10万元
15、建筑设计:2000*12+59460*30=180.78万元
16、地质勘探:61460*2=12.29万元
17、测量定位:10万元
18、煤气增容:2500元/户
19、供水管网配套费:20元/㎡
小计:627.93万元(18、19项代收代缴,未计)
(二) 工程成本
1、桩基:59460*100元/㎡=594.6万元
2、地下室:4861*600元/㎡=291.66万元
3、主体:59460*900+2000*500=5451.4万元
4、电梯:9栋*50万元/栋=450万元
5、室外水电气工程:61460*50=307.3万元
6、小区绿化、道路等工程:61460*60=368.76万元
7、监理费:6337.66*1%=63.38万元
小计:7527.1万元
总计、8155.03万元
(三)项目费用分析
依据比较定价和市场定价相结合的原则,就该项目的预算定价为:
小高层住宅1900元/㎡ 商铺6000元/ ㎡ 地下车库800元/㎡
销售收入 住宅1900*56160=106704000
商铺6000*5300=31800000
地下室4861*800=3888800
总计:142392800元
营业税及附加 142392800*5.5%=7831604
各项费用 142392800*4%=5695712
总成本:拆迁成本+建安成本+税收+费用+土地成本
=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2
毛利润:销售收入—总成本
=142392800-137103490.2
=5289309.8元
三、项目费用分析结论
如土地挂牌竞价在五百二十八万以内,该项目具有一定的利润空间,项目可行。如超出项目风险较大,项目不可行。
XXXXXXXXX项目项目概况项目市场分析项目优劣势分析项目建设与实施计划项目风险分析投资估算与资金筹措效益测算与分析XXXXXX…
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