20xx房地产调控政策总结：纵向最严横向宽松

从20xx年x月x日起，珠三角七个城市（深圳除外）在东莞贷款买房，须提供配偶在东莞1年以上的社

保缴纳证明。

纵向对比，东莞今年的调控政策最为严厉，信贷紧缩、一房一价、房价控制等纷至沓来。横向比较，由于没有限购，东莞的调控相对宽松。

银根紧缩限贷、提高准备金率、加息多管齐下

20xx年，银根紧缩是对房地产企业最大的“隐患”。“限贷”、加息，大大提高了置业门槛，卡紧了开发商的资金链。

为控制物价，货币政策在20xx年由“宽松”转向“稳健”，银根日益紧缩。央行在20xx年和20xx年连续12次上调存款准备金率，其中仅20xx年就密集地6次上调了存款准备金率。尽管央行在20xx年x月x日下调存款准备金率0.5个百分点，但难以影响全年的信贷紧缩大局。

受屡次“提准”的影响，银行房贷额度纷纷告急，放款周期拉长，排队“等贷”成为常规现象，有的银行甚至放弃房贷业务。这也波及房贷利率。政策没有要求上浮的首套房贷，从三季度开始，上浮成为普遍现象，有的银行甚至上浮20%。更为严重的是，房地产企业的开发贷款、发行股票这两大融资渠道几乎堵死，房地产企业的资金链日益紧张，不得不转向高成本的民间借贷、信托基金等渠道。

同时，20xx年x月x日公布的新“国八条”(《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔20xx〕1号))，把二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的1.1倍。加上此前的政策，20xx年，首套房商业贷款的首付为30%，第三套及以上住房不发放商业贷款。在东莞无法提供一年的纳税证明或社保证明的家庭，也无法获得商业贷款。

此外，20xx年连续3次加息，也是20xx年加息周期启动后连续5次加息。多次加息叠加之后，5年期以上的基准利率突破7%的历史心理高位，达到7.05%。若不考虑此前存量房贷利率大部分7折的情况，房贷利率已升至最近xx年来的最高水平。

对于有7折利率的存量房贷来说，在20xx年开始执行新利率之后，三次加息的叠加影响，将使100万xx年商业贷款月供增约400元；按照基准利率申请的房贷，月息则要增加大约570元。

房价受控新住宅均价增幅不高于GDP涨幅

在中央要求的最后时限内，东莞在20xx年x月x日公布了房价控制目标，20xx年新建住房价格涨幅不高于年度GDP增长速度。

因为东莞GDP的增长目标为8.5%，参考这一数据和去年7606元/平方米的均价，业界给东莞新建商品住宅均价划了一条警戒线——8252元/平方米。

而此前疯传的东莞将限购的消息，在3月底的政府文件中只字未提。但20xx年，东莞爆发的两拨限购传闻，激发了楼市“末班车”效应，使得成交量急剧增加。

9月中旬，开发商被市住建局约谈的消息传出。消息称，市住建局就东莞房价的上涨以及由此带来的限购可能性提出预警。

明码标价 一房一价，售价最多下浮15%

调控政策，20xx年从宏观走入了微观，要求商品房买卖明码标价，童叟无欺。

20xx年x月x日，东莞市有关政府部门发布了《关于进一步做好房地产市场调控工作实施意见的通知》(东府办〔20xx〕62号)和《关于新建商品住房销售价格实行备案制度的通知》(东价〔20xx〕50号)。

这两份文件所祭出新政是“一房一价”，对新建商品住房销售价格实行申报备案制度。自20xx年x月x日起，开发企业在办理商品住房预售许可证或现售备案证书前，须到市物价局履行价格备案手续。开发企业在20xx年x月x日后已领取预售许可证或现售备案证书的商品住房项目，应在20xx年x月x日前将尚未售出的剩余商品住房，向市物价局申报价格备案。

开发企业取得预售许可证或现售备案证书后，应在10日内一次性公开全部销售房源。开发企业应当按照备案价格明码标价对外销售，在销售现场公示商品住房销售均价和《东莞市新建商品住房销售价格备案公示表》、价格优惠方式、房价外向购房者代收代缴的收费项目及其标准和依据。

“一房一价”政策实施后，开发商采取“高价备案、低价销售”的办法加以敷衍了事。于是，东莞市物价局、住建局和房管局联合在20xx年x月x日发布了《关于加强新建商品住房销售价格备案管理的补充通知》(东价〔20xx〕89号)，规定“销售价格一经备案，将自动设置15%的下浮限幅，即实际成交价格既不得高于备案价格，也不得比备案价格下浮超过15%。当实际成交价高于备案价或比备案价下浮超过15%时，商品房网上销售系统将自动锁定交易，无法进行网上签约程序”。

公积金新政公积金成为房贷“绿洲”

20xx年x月x日，东莞实施了鼓励贷款的住房公积金新政。对比20xx年以来实施的贷款政策，新政更为宽松，再加上低利率政策，公积金贷款成为购房贷款的一片“绿洲”。 新政不再按照住房单价来严格限制贷款条件，而主要根据公积金贷款的次数来放款。只要是首次使用公积金贷款，不管是第几套房，首付的比例可以低至30%或20%，与商业贷款二套房6成首付、3套房停贷相比，十分宽松。

就算是第二次使用公积金贷款，只要是建筑面积不在144平方米以下的自住房，首付也可以低至50%。

与此同时，公积金贷款利率比商业贷款低一大截，五年以上住房公积金贷款年利率仅

4.9%，而商业贷款的年基准利率高达7.05%。

此外，没有在莞一年社保或纳税证明的珠三角其他城市的户籍人口(深圳除外)，也可以申请公积金贷款。

公积金新政，与收紧的商业贷款形成对冲，对东莞楼市的成交起到了举足轻重的拉动作用。

或许由于住房公积金贷款申请过于凶猛，住房公积金贷款政策作出“微调”。从20xx年x月x日起，珠三角七个城市(深圳除外)在东莞贷款买房，须提供配偶在东莞1年以上的社保缴纳证明。

保障房17455套公租房已如期动工

我国住房制度向商品房和保障房双轨制迈进，“十二五”期间，开工建设3600万套保障房，20xx年开工建设1000万套。

东莞分到的建设任务是17455套的任务，全部建成公租房，数量在全省排第三，是去年2978套廉租房数量的5.86倍。东莞市住建局10月底称，20xx年所有公租房已经如期开工，完成了任务。

今年，公租房将陆续进入市场配租，非户籍人口将首次受惠于住房保障。但是这些公租房大部分是企业事业单位的集体宿舍，能否充分发挥住房保障作用，还得拭目观察。 解读

建保障房大有可为

日前，有媒体报道称，根据住建部年底工作会议透露的对于20xx年工作的部署，商品房价格较高，建设用地较紧的直辖市和少数省会城市，确需利用农村建设土地建公租房试点的，由省级政府报批并由国土资源部审批，批准试点。

同一消息还称，国务院副总理李克强也在日前举办的全国住房保障会议上特别提出，“政府也可通过购买合适的普通商品房来增加保障房有效供应”。

【点评】因为资金压力、工程质量等问题，保障房建设一直处于风口浪尖。具体到东莞，由于机关事业单位的集体宿舍占比过大，保障房备受诟病。如今，试点用集体土地建设保障房、购买商品房来充当保障房这两条政策出台，这将使得包括东莞在内的保障房走向更加扑朔迷离。

首先，住建部的集体用地试点建设保障房的政策口子，是被国土部在20xx年x月发文明令禁止的，不同部门政策“打架”的现象重演。目前，在集体土地上兴建的非法“小产权房”在全国遍地开花，东莞也为数不少，如果开了允许在集体土地上建房的口子，在当前国情下，很容易走样，极易引发“小产权房”搭顺风车转正的乱象。现在，两个部门“打架”，保障房的用地供应和“小产权房”的未来命运迷局加深。

其次，购买商品房充当保障房，更被质疑成政府为房地产托市，民众普遍担心房地产调控因此大打折扣。目前，房地产成交低迷，房价有所松动，若政府大量购买商品房，那么成交量回升，那么价格调整自然戛然而止。同时，或将产生新的寻租腐败空间。

为什么商品房的供地不紧张，保障房的供地就紧张了？为什么建保障房缺钱，但是购买商品房就不差钱了？这两个“天问”折射的是政府深陷房地产利益纠葛中的被动局面。 地方财政需要靠卖地收入充实，用集体用地来建保障房，就可以腾出国有建设用地来创收。房地产市场过于低迷，不利于经济稳定，也无法保障地方的财政收入。如何从被动局面中坚持调控，建好保障房，不仅考验政府的决心，更加考验政府的智慧。

而在东莞，土地出让金占比财政收入比例较低，腾挪空间更大，有能力也有责任发扬“敢为天下先”传统，杀出一条血路，率先搞好房地产调控和保障房建设。记者 曾德军 何建文

 

第二篇：20xx年上半年,房地产市场政策总结

20xx年已过半，这半年对于房地产行业来说可谓水生火热。调控、限购、限贷、房产税接踵而来，楼市因此受到重压，开发商资金链紧张，购房者观望情绪浓厚，加之政府鼓励兴建保障房，住宅市场可谓雪上加霜，楼市博弈难分伯仲，经历了上半年的成交胶着后，全国主要城市住宅库存量快速上升。业内人士分析称，楼市下半年依然不会乐观。

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20xx年的楼市延续了从去年开始的调控行情，上半年以低迷收场，但一些细微的变化正在发生。住宅成交持续在低位徘徊震荡，土地成交量相对较少，房企拿地谨慎。由于库存持续攀升，买方介入热情不高，下半年企业销售压力越来越大，资金更为紧张，降价促销或将是大势所趋。然而，正是在市场低迷之际，龙头房企凭借规模优势和灵活的销售策略获得可喜的销售业绩，市场份额进一步扩大。

今年上半年，调控政策、房产税接踵而来；住宅成交量、土地出让金连连下跌；开发商、购房者等楼市各方势力拉锯。全国楼市在纠结、博弈和重压之下渡过了上半年。在20xx年楼市调控启动之后，今年上半年的调控力度有增无减，一揽子房地产政策的出台显示出中央政府调控楼市的坚定决心。

20xx年已过半，虽然房价并未在持续有力的调控中应声而落，但全国多个主要城市商品房库存量已达到高位，库存压力、资金吃紧日益加剧，给下半年房价下行增加了更多的可能性。虽然5、6月份全国楼市销售情况有所好转，但业内预计普遍担忧下半年市场并不乐观。

上半年楼市成交总体低迷

房地产调控政策的升级和货币政策的持续趋紧，使得今年上半年市场总体低迷，多数城市成交量下降。在中国指数研究院监测的20个主要城市中，北京、重庆、南京、海口等9个城市成交量下降，且多数降幅明显，其中海口成交量降幅最大，在60%以上；其余11个城市上半年成交仍有增长，但涨幅多在10%以内，成交仍在低位。

而8个重点城市中，成都、深圳、上海、天津和杭州成交面积同比略有上升，北京、重庆、南京3城市成交面积皆低于去年同期水平。

分析整个上半年的楼市行情可以发现，一线城市和二线城市楼市成交量变化趋势呈现出较为一致的规律：一季度成交量同比不断下降，特别是一、二线城市的调控细则大都在2月中下旬及3月初陆续实施，故3月份调控成效逐渐显露，传统的楼市“小阳春”在严厉的“限购令”面前黯然失色，楼市成交量大幅缩水。4月调控作用继续显现，成交量持续下滑；由于20xx年5、6两月楼市受4月新政影响成交量迅速下跌，故今年5、6两月成交量虽受调控影响依旧低迷，但同比有所上涨。

成交量的低迷虽然没有使房价出现明显下跌，但根据中国房地产指数系统“百城价格指数”对100个城市的全样本调查数据来看，今年x月底“国八条”出台后，2月—5月，商品住宅价格平均环比涨幅明显缩小。房价环比上涨的城市个数在减少，环比下跌的城市个数在增加，房价快速上涨的势头得到明显遏制，一系列调控政策的效果逐步显现。

库存压力或大于20xx年

更为显著的变化是，经历了上半年的成交胶着后，北京、广州、上海、南京等全国主要城市住宅库存量快速上升，成为市场关注的热点。

国信证券对房地产行业销售情况的跟踪报告显示，截止到20xx年x月x日，多个主要城市的库存量同比大幅攀升。国信数据显示，北京商品房可售套数达到771908套，同比上升21%；上海可售套数为52545套，同比上升27.7%；而在青岛、南京、苏州、厦门等几个二线城市，可售套数同比增幅更是高达43%、37%、47%、81%。一线城市中，只有深圳库存量同比小幅下降2.9%。

巨大的库存量给开发商带来的资金压力不可小觑。齐鲁证券分析师周涛认为，虽说20xx年销售并不差，行业利润比火爆的20xx年仍增长了10%以上，但由于20xx年开发商购地热情高涨，使得20xx年在施工投资和地价款支付上背负了沉重的资金压力。经过行业资金压力测试分析可以发现，在销售额下降8%的情形下，20xx年行业资金缺口在7883亿元，接近20xx年水平；只有销售额增长5%以上，资金流才可能转负为正；若销售额跌幅超过10%，那么行业资金缺口将超过20xx年水平。

周涛预计，20xx年房地产行业的库存压力和资金压力不会比20xx年好，库存压力甚至超过20xx年。开发商的资金问题或将在下半年集中爆发。

下半年楼市很难乐观

专业人士分析了上海楼市上半年成交情况后指出，上海楼市的中坚力量——改善性需求和推动房价上涨的投资性需求已被严重抑制。上半年上海紫园、达安圣芭芭、大华锦绣华城别墅等集中成交的案例显示，开发商在银根紧缩、销售放缓的资金压力下，开始向信托借高息贷或低价卖给供应商抵欠款。这类案例的增多已经非常类似20xx年，因此下半年开发商很有可能会因资金压力而降价卖房。

对于楼市下半年的走势，大多数业内人士表现出忧虑。策源地产业务发展中心总经理王凌认为，下半年楼市整体成交量无疑将低于往年，房地产市场或将因此出现分化。一部分开发商面对销售萎缩及贷款收紧的双重压力，将“以价换量”，主动调整价格以扩大成交；而另一部分实力雄厚、资金充足的开发商将在“产品力”上下足功夫，高品质、高性价比产品的抗跌抗压性，将会在这个充满变数的市场中充分体现。

中国指数研究院上海分院分析师张晋华认为，当前房屋成交低迷，直接影响到开发商资金回笼计划。考虑到开发商长久以来一直处于高负债率运行的情况，市场预期正在发生变化，外加融资渠道和融资额度的持续变窄和收紧，开发商目前资金压力已开始凸显。随着利率继续不断调高和存款准备金率的进一步调整，对资本密集型的房地产业来讲，资金链断裂的危机将会进一步加重。

更多银行家看跌下季房价

二季度北京市银行家、企业家问卷调查结果显示，银行家对工业品出厂价格、居民消费价格、房地产价格的预期指数分别为80、81.3、46.7，较上季降低6.7点、9.3点、15.3点。

值得注意的是，看涨下季房价的银行家比例低于看跌的比例，调查显示，17.3%的银行家看

涨，较上季下降20个百分点；24%的银行家看跌，较上季上升10.7个百分点；58.7%的银行家认为房价将维持稳定。

57.3%的银行家认为当前货币政策“偏紧”，较上季上升6.7个百分点。对于下季，预期货币政策将继续“趋紧”的银行家比例高达64%，30.7%的银行家预期利率“将与本季持平”，较上季上升13.4个百分点，68%的银行家预计利率仍“将上升”，较上季下降14.7个百分点。

房地产信托爆发式增长

20xx年上半年，投资于房地产领域的信托产品数量为391个，规模为890亿元。房地产信托产品规模占全部集合信托产品比例约为41.22%。

安信证券首席行业分析师杨建海认为，集合信托处于快速扩张时期。从20xx年下半年以来，房地产是其最主要的投资领域，房地产信托的金额占比基本保持在50%左右。

杨建海表示，20xx年房地产信托的景气程度较20xx年明显提升。他分析认为，现阶段房地产信托的快速增长来自于供需双方力量的共同推动。从资金供应的角度看，现阶段房地产信托爆发式增长直接的驱动力在于房地产信托产品的收益率持续提升，至20xx年x月份房地产信托提供给投资者的平均收益率已接近10%，并且稳定地领先于其他性质的信托产品的收益率2个百分点左右；从资金需求方来说，国家对房地产领域的调控一天未松，房地产企业借助信托来融资的需求便会只增不减。