物业管理投标书范本

物业管理投标书范本

目 录第一章 前言…………………………………………………… 2

第一节 概述…………………………………………………… 2第二节 释义…………………………………………………… 3第三节 编制依据……………………………………………… 4第二章 投标函………………………………………………… 5第三章 企业综合介绍………………………………………… 6第一节 公司简介……………………………………………… 6第二节 公司架构……………………………………………… 8第三节 运作特点……………………………………………… 9第四章 管理文案及内容 …………………………………… 11第一节 物业管理整体设想及策划 ………………………… 11第二节 采取的管理方式 …………………………………… 16第三节 管理机构及人员配备、培训、管理 ……………… 28第四节 物业管理规章制度 ………………………………… 36第五节 日常物业管理的承诺 ……………………………… 48第六节 社区文化建设 ……………………………………… 50第七节 房屋及公共设施维修养护计划 …………………… 54第五章 物业服务成本预算书 ……………………………… 59第六章 结束语 ……………………………………………… 64第七章 相关证书资料 ……………………………………… 65 第一章 前 言 第一节 概述 我公司通过现场勘察,在充分理解“项目”规划设计理念的基础上,

结合我公司 18 年来管理别墅、高层 、智能化小区、办公楼、商场、科研楼等实际物业管理成熟经验,以及在物业管理中有效实施的 ISO9001 国际质量体系的实践,我公司成立了“项目”物业管理项目投标小组,编制本标书。 如果我公司能在“项目”物业管理招标中胜出,我公司将严格按照投标书中承诺的服务内容和物业服务合同的约定,对“项目”实施专业化、规范化的物业管理,为管理中心( )营造一个清洁、优美、舒适、温馨的生活环境,实现广大管理中心对“项目”期许的物业管理效果。 第二节 释义在本标书中,以下名词释义为:管理中心:是指房屋的所有权人:泛指本物业的承租人和其他实际使用物业的人我公司:是指建设单位:是指管理中心本物业:是指“项目”小区 第三节 编制依据 国家及省市有关“物业管理”政策法规; 建设部颁布的 ; 《全国物业管理示范 小区标准及评分细则》 《云南省物业管理规定》 ; “项目”前期物业管理招标书。 第二章 投 标 函 投 标 函致:管理中心 贵公司“项目”前期物业管理招标书,我公司已详细阅读,根据招标书内容和要求及“项目”物业类型及实际情况, ,现作如下承诺:编制成《项目物业管理投标书》 我公司同意按管理中心的要求和方式进行投标。 如果我公司中标,同意招标书的内容作为物业服务合同的有效组成部分,与贵公司签订前期物业服务合同,并遵循执行。 我公司承诺按照招标人要求在 年 月 日前组织专业人员进入现场配合开发商交房。 二 OO 六年二月十日 第三章 企业综合介绍 公司架构 总经理 副总经理 副总经理总经 计 人 企 工 安 清理 划 力 业 程 全 洁办 财 资 发 技 管 绿公 务 源

展 术 理 化室 部 部 部 部 部 部 深 北 上 杭 昆 圳 京 海 州 明 项 项 项 项 项 目 目 目 目 目 运作特点 我公司自 年从事物业管理以来,不断摸索、大胆创新,总结出一套满足物业管理行业特点并适合企业自身发展的运作模式,主要有以下几个特点: 一、员工持股、全员参与 物业管理是劳动密集型行业,为充分调动员工的积极性、发挥员工的主人翁作用,我公司于 1999 年改制,员工持股占 60%。员工是企业的主人,企业的发展关系每个人的利益。我公司股权特点,有利于各项制度执行力度和服务理念的贯彻。因为员工股东们明确,只有管理中心满意、公司的良性发展,才有个人稳定的收益。 二、以人为本、利益共享 企业的生存与发展,必须坚持以人为本,促进员工的价值观与企业的价值观统一。体现和发展人的有益作用是我公司企业管理的重要内容。 公司内部建立利益共享平台,让全体员工共同分享企业发展成就, 包括报酬、福利、分配机制、晋升机制、员工考核机制、员工培训机制 等,让员工通过个人的努力,从企业发展中明确个人发展机会和发展空 间,满足员工成就感需求,让员工分享到在一个规范企业就业的荣誉和 安全。 三、将培训和学习贯穿于企业发展之中 社会在快速发展,物业管理的法制环境不断完善,管理中心对物业 管理的专业化要求越来越高,企业员工综合素质紧扣时代脉搏是企业发 展的动力源泉。公司针对员工所在岗位,制订年度外派培训、内部培训 计划。公司还按计划组织了以管理处为单位的各种兴趣班,正确引导和 丰富了安管队员等基层员工的业余生活,为基层员工再就业以及晋升打 基础。 四、完善制

度、规范运作 我公司在严格实施 ISO9001:2000 标准基础上要求做到: 作业标准化 人才专业化 流程表格化 团队人性化 管理数据化 行动军事化 服务多元化 形象社会化 五、培养专业管理队伍、严格控制管理成本 我公司从事物业管理 18 年来,先后培养了大批机电、土建、物业管理、园林绿化和行政管理人才,由于公司管理体制上的优势,管理层处于比较稳定的发展状态,专业人才队伍不断扩大,目前公司已有中高级职称专业人员近 70 人。有了成熟的专业人才队伍,使管理过程中的管理成本得到有效控制。 第四章 管理文案及内容 第一节 物业管理整体设想及策划 一、高标准、高水平的管理措施 1、 市场定位:本物业环境优雅,管理中心以事业成功者为主,具备优质物业管理服务的高档居住区基础。 2、 管理模式:以人为服务之本,不断完善管理制度,实践中开拓创新,以抓物业管理为基础、促进精神文明建设。 3、 形象定位:安全、舒适、文明、环保、便利。 1 安全: 通过完善、严密、高效、人防、技防并举的安全防范管理体系,充分保障各管理中心安居乐业。 2 舒适: 按照服务规范标准,以优质的服务为管理中心营造温馨的生活环境。 3 文明: 开展形式多样、丰富多彩的社区文化活动,营造邻里关系和睦、社区和谐、活跃、轻松的生活氛围。 4 环保: 提供优良的园林绿化保洁服务,运用各种监督机制,创造出一个环保、优雅的居住环境。 5 便利 全方位开展便民服务,为 提供快捷、便利服务,体现“项目”人清新、阳光的生活节奏。 二、具有深度和广度的管理措施 (一)为管理中心把关、督促建设单位完善配套设施。 充分发挥我公司优势,

按“项目”规划设计要求对各项配套设 施、设备进行验收,对于不合格项向有关责任单位提出整改要求。 (二)专业服务的信心保证 我公司为 提供专业化服务同时,重视环境和社会效益,在共赢的基础上打造出“项目”管理精品。为此我公司在这里郑重承诺: 1、因物业管理单位内部人员违法行为导致管理中心损失,依法承担相应责任。

2、因管理不善或操作不当等原因造成责任事故,承担相应责任。 3、由于我公司未能履行物业服务合同的约定,导致管理中心人身、财产受到损害,我公司承担相应责任。 (三)建立快捷 服务系统 我公司始终坚持“ 至尊,服务至上”的企业宗旨,把 满意率作为工作业绩评价的主要依据,从而最大限度地满足 需求。通过运用创新的 服务理念,建立全方位 服务系统,提供高档次的精品服务,不断提高 满意度。根据 的需求信息来调度各职能部门和作业层面的日常服务工作,设立 信息档案,高效反馈、处理 意见及需求。每月按期将 需求和回访结果进行深入细致的分析,调整工作思路,真正体现“真诚服务,精心管理”的服务理念。 三、 全方位的服务意识 (一)为 提供便利服务 从 的需求出发,为 做实事。根据“项目”的实际情况,为 妥善解决社区班车问题;合理利用会所设施,为 创造充分休闲娱乐的场所。 (二)24 小时治安防范服务 利用我公司所服务的“西郊华城”大社区的带动作用,充分发挥“西郊华城”安全管理工作多年无事故的优势,做好“项目” 治安防范工作。我公司将置入“门岗对外来人员准入请示制度”、各安管岗全天候24 小时服务,对安管队伍实行半军事化管理。 (三)营造绿色环保小区 养护好本物业内的园林

绿化,植物长势良好,乔木无枯枝,灌木修剪圆滑、造型美观,绿篱修剪平整,草坪四季常绿平整。做好污水处理及水系循环处理,保持水质符合卫生标准。 (四)抓好精神文明建设 1、 重大节日做好节日装饰,营造节日气氛。 2、 组织 开展各项文艺体育竞赛活动。促进相互了解,增进友谊。 四、管理学前沿理论的掌握及应用 管理科学理论包括行为科学、组织学派、社会系统学派、决策理论、权变理论等。随着科学技术的飞速发展和市场竞争的日益加剧,管理科学理论得到了进一步的完善,其前沿理论主要集中在以人为本、系统理论、动态调节理论、效益统一理论和企业文化等方面。 (一)以人为本的管理理论 现代管理思想把人的因素放在首位,重视处理人与人的关系,强调人的自觉性和自我实现,主张以挖掘人的积极性、创造性作为管理的核心。这一理论对物业管理行业具有重要的指导作用。

(二)系统管理理论 现代企业是一个为了达到一定的经营目的,由许多相互关联的要素、 环节、部门有机地结合而成的整体,是一个复杂的社会技术经济体系。 我公司强调用系统观念、全面的观念整体把握,科学分析,全面实施物业管理。坚持服务至上、注重对内、对外协调、实施 ISO9001 质量体系、扩展和应用现代管理技术等,都是这一理论的应用。 (三)动态调节理论 为了实现管理目标,使企业取得最佳效益,管理过程的每一个步骤、环节都必须实行动态调节,而不能把管理过程视为一成不变的模式。企业管理通过动态调节,就可以使各要素在各个环节上保持协调、均衡,又能对外界保持灵敏的适应性,从而最大限度地发挥其功能作用。 我公司在物业管理工

作中,注重动态调节理论的应用,鼓励创新、加强信息沟通和应变能力,强调“不进则退,不快则亡”的观念以及对管理流程重新组合从而达到提高服务 的能力,缩短改善周期等。 (四)效益统一原则 物业管理给 的产品就是服务,不仅要满足广大 的需求,而且要维护、增进 和社会的利益,为人类社会做出贡献。 我公司在本物业的管理成本测算方面,本着精心计算成本,既坚持以盈利作为重要目标,以保持企业发展后劲,又注意处理好经济效益、环境效益和社会效益的关系,保持企业长远发展的后劲。 (五)企业文化 杰出而成功的大公司都有强有力的企业文化内涵,它是企业赢得市 场竞争的内在筋骨,反映了企业的基本信念和发展追求。 我公司自 年从事物业管理以来,始终发扬“敬业、奉献、创新”的 企业精神,倡导以“实现自我、服务客户”为自身动力,激励员工的群体 意识;以企业文化为目的,提高团队合作精神,从而为我公司的长远发展 提供了强大动力。 采取的管理方式 一、采取的管理方式 (一)综合一体化的管理方式 我公司将本物业的管理方式确定为综合一体化管理,即由物业管理处 经理 在公司总经理直 接领导下,通过 各部门技术支持 和配合,按 照 ISO9001:2000 国际质量体系标准和 ISO14000 环保体系标准,运用现代化 管理手段,对本物业的房屋、公用设施设备、消防、治安、卫生、绿化、 停车管理、社区文化等,统一实施专业化管理。 在管理过程中,我们将与管理中心(管理中心委员会)紧密合作,采 取管理中心自律和物业管理相结合的办法,使综合一体化管理收到更好的 效果。管理处拟采取的内部管理架构如下: 物业管理处 客户服

务中心 财务部 工程技术部 安管部 环境部房 装 档 社 会 收 机 机 日 治 车 消 清 环 区 电 电 常屋 修 案 费 安 辆 防 洁 境 文 设 设 设管 管 管 计 员 备 备 施 管 管 管 保 绿 化理 运 维 维 理 理 理 理 理 洁 化 行 护 修 (二)激励机制 (1)实施日常管理目标责任制,增加管理层的工作主动性,我公司按照全国物业管理示范 小区标准,结合公司实际情况,制订各项管理指标,管理处将按此标准严格做好每项工作,明确奖惩,并与奖金挂钩。 (2)岗位激励。在物业管理行业拼搏的员工,最渴望得到的是自身价值被集体和社会认可,我公司始终坚持各级岗位实行公司内部公开招聘的办法,使具有真才实学的员工能充分发挥自身潜力,有机会体现自己的价值。 (3)奖金激励。公司每年对员工进行全方位考核,排名前 30的员工将有机会加薪晋级。 (三)监督机制 管理处在开展物业管理的过程中,将严格按照国家、政府及上级主管部门的有关法律、法规开展工作,定期向我公司和管理中心委员会报告工作,检讨物业管理运作事务,并制订日常工作计划,实行目标管理责任制,每年对管理目标进行考核,严格按我公司 ISO9001 质量体系运作,对每个项目的管理服务过程建立原始记录,通过部门返查,公司内部质量审核, 及房产管理局等外部检查,确保管理工作的监督机制有效运行,具体作法是: 1、公布管理处监督投诉电话,设立意见箱及网上电子投诉邮箱,24小时受理投诉,所有员工佩戴工作牌上岗,以便于公开监督。 2、管理处定期向公司、管理中心委员会报告工作,检讨物业管理事宜。 3、我公司根据“全国物业管理示范 小区”的标准每月

对管理处进行检查评分,同时管理处每月对员工进行考核。 4、管理处对各项管理活动实行监督、跟踪、反馈,每年进行两次 意见征询,并不定期向 作随机意见调查,对 反馈的信息做到有分析、有处理、有跟踪、有反馈,实行闭环管理,使 的合法权益得到保障。 (四)自我约束机制 1、管理处在实施物业管理过程中,严格执行国家、政府发布的有关法规、条例和实施细则。 2、管理处将严格执行我公司 ISO9001 质量体系。 3、管理处对员工进行定期不定期检查,发现问题及时纠正。 4、公司每年对员工进行年终考核,实行 3末位淘汰制。 5、公司有供全体员工遵循的员工行为规范。 (五)信息反馈及处理机制 1、信息反馈机制 我公司参照 ISO9001:2000 管理体系建立信息反馈机制,以不断提高管理质量和服务水平。除了按照公司管理体系及检查监督体系进行信息反馈以外,在日常工作之中由企业发展部全面负责用户对本公司管理服务意见的反馈,由各职能部门对专业信息进行反馈。信息反馈机制由以下两部分组成: 公司内部信息反馈流程 公司总部各分包单位 管理处 检查监督 各职能部门 协调配合 信息反馈专业公司派驻 各专业班组 各主管人员 本小区人员 日常监督 客户信息反馈机制 管理处经理投诉或建议 客户服务中心 相关负责人 处理 处理完毕,在投诉记录本签字并注明完成及情况 客户服务中心回访,填写投诉回访记录, 签字 整理、分析投诉记录,绘制投诉统计表,分析管 理上的盲点、缺点 反馈,采取措施2、信息反馈处理机制 管理处通过建立全方位的信息反馈机制,确保反馈信息通道畅通,通过管理处客户服务中心分析整理,及时发

出指令并跟踪检查,对于反馈信息的检查方式,统一按照公司 ISO9001:2000 标准的规定,采用行政检查、专项检查、交叉检查、外部检查、外部监督、秘密检查等方式进行,对于出现不合格服务,及时按纠正预防措施改进。 二、工作计划 (一)主要工作流程

 

第二篇:物业管理投标书制作范本

物业管理投标书(范本)

投标文件一

投标综合说明书

业主:_____________

1.根据己收到的招标编号为物招审字(__)第(__)号的______ 物业的招标文件,遵照《**市物业管理招标投标管理办法》的规定,我单位经考察现场和研究上述工程招标文件、招标文件补充通知,招标答疑纪要的所有内容后,我方愿以我方所递交的标函摘要表中的总投标价,承担上述物业的全部管理工作。

2.一旦我方中标,我方保证按我方所递交的标函摘要表中承诺的期限和招标文什中对承包期限的要求如期按质提供服务。

3.一旦我方中标,我方保证所提供的物业管理质量达到我方所递交的标函摘要表中承诺质量等级。

4.一旦我方中标,我方保证按投标文件中的物业管理管理班子及管理组织设计组织管理工作,如确需变更,必须征得业主的同意。

5.我方同意所递交的投标文件在投标有效期内有效,在此期间内我方的投标有可能中标,我方将受此约束。

6.我方同意招标书中各条款,并按投标标价总额3%交纳保证金**万元(大写)。若我方违约,则扣除所缴纳的全部保证金。

7.除非另外达成协议并生效,招标文件、招标文件补充通知、招标答疑纪要、中标通知书和本投标文件将构成约束我们双方的合同。

投标单位:______(印鉴)

法定代表人或委托代理人:_______(盖章、签字)

日期:______年___月___日

投标文件二

企业法人地位及法定代表人证明

一、法定代表人证明

法定代表人资格证明书

单位名称:**物业管理公司

地址:**省**市**街**号

姓名: 性别:

年龄: 民族:

职务: 技术职称:

身份证号码

**系**物业管理公司的法定代表人。负责为**物业提供物业管理服务,签署上述物业的投标文件,进行合同谈判,签署合同和处理与之有关的一切事务。

特此证明

投标单位(盖章)

日期:___年__月__日

上级主管部门(盖章)日期:___年__月__日

二、营业执照

三、资质证书

四、法人代码证书

投标文件三

**物业管理公司简介

??

投标文件四

物业管理专案组配备

一、本物业由我公司抽调有丰富管理经验和较强指挥能力的人员组成物业管理班子。董事总经理,统筹整项发展计划,为此专案最高负责人。

董事总经理,统筹整项发展计划,为此专案最高负责人。

董事,专责处理该项发展计划的物业管理服务工作。此先生在香港及台湾前后共有十年的专业物业管理经验,而对物业管理顾问的经历计有香港新界**发展计划、香港**大厦、台湾台北市**集团超高层大楼、台北市**集团总部大楼、上海外滩**广场、上海**百货公司、武汉**广场、北京**大厦及珠海**广场等。

投标文件五

对合同意向的承诺

一、承包方式:物业设计图纸预算。

二、服务价款的计算方式:

1、各项服务的工作量依照物业设计图纸及行业常规计算;

2、普通服务单价依照国家服务行业统一收费标准计算;

3、特定服务单价参照国家类似服务统一收费标准,并适当浮动,予以确定;

4、设备的购置租赁价及材料价格按本市有关规定执行;

5、管理期间,凡遇有关政策性调整,按政策调整规定执行。

二、在计算服务费用总成本的基础上,乘以我方招标承诺的优惠百分比作为实际收取费用。

四、服务款项收取方式。

物业峻工接管时,由物业管理公司从开发商处收取物业总造价1%的管理基金。物业管理中日常服务收费由全体业主派出代表(或者固定或者轮流)收取并交至物业管理处。收取时间为每月一次,下月15日以前交至物业管理处。

五、材料设备供应方式

管理所用材料、设备除临时所需的个别种类外,其他的应由甲方供应到现场,乙方提供材料和堆放场所;临时所需材料设备由业主认质定价,乙方负责采购,并按委托管理合同有关规定执行。

六、服务质量必须能使业主的合理要求得到满足。

在合同中制定出对物业管理公司高质量满足业主要求行为的奖励与不能提供符合业主要求服务的处罚。

七、为保证服务质量所需的技术升级费和协调费,应由物业管理公司通过精心组织管理和加强成本核算自行消化,不得向业主另行收费。

八、文明管理,确保安全,实现无重大事故。

投标文件六

附 件

1、企业信誊

2、企业资质(证书样本见第四章附表)

3、企业荣誉证书(略)

4、企业安全生产证明资料

5、企业物业管理服务质量证明资料(格式同上)

6、近几年所接管主要物业的服务质量、期限、安全情况及物业管理班子配备明细表: 投标文件七

物业管理要点

物业管理服务可以说是一门专业学问,本公司以本着小心计算成本及为客户创造最理想的环境为原则,并通过长期的工作改进和提升,努力创造条件使每一座大楼的收益利投资潜质都能得以达致极限。而这种“投资管理”的哲学,能使业主充分保障其不动产的投资权益,不但使其保值,而且更能使不动产增值。

**物业为高级工贸建筑物。其物业管理重点兹分析如下:

一、工贸大厦管理

工贸大厦需要极为周全的服务,特别是现代的新型高级发展计划,还要照顾相当复杂的电动和机械装备的操作和保养,这些都需要有专门知识和技术。而这些装备不单只包括升降机和停车场电梯,还包括灵敏的装备,如电脑控制的大楼自动化系统、中央空气调节设备和通风装备、保安监察和控制系统、自动滤水器、火警和其他消防装置以及后备电力供应设备等。租用户对这类大楼,特别是出入口大堂、洗手间和公共通道等地方的管理水准期望相当高。大楼的外墙也必须定期清洁,以保持大楼的外貌美观。清洁一座大楼例如香港新中国银行大厦的幕墙,其难度和这项工程所涉及的庞大费用,实非一般人所能想象。一幢工贸大厦是否得到完善管理,这对该物业的租金及售价水平有很大影响,与此同时其资本价值也会因而受到影响。

二、停车塌管理

现今停车塌的设备的管理多采用先进的自动管理系统来满足日益繁重的日常运作需要。采用自动管理,可以减少人为舞弊,节省人力资源,增快车辆流量,从而使物业管理运作更为畅顺,租用户及访客充分利用停车场设备也更加方便快捷。此外,停车场上的停车程序也必须作出周详安排,以确保用户能获得所需服务。停车场必须有闭路电视作监控,保障访客安全。大楼后备电源发电机需与停车场自动化系统及照明系统相接通,以备在紧急时段时仍能操作提供必要服务。停车场内必须装有足够通风系统,供应新鲜空气,以符合卫生安全。停车场

经营管理策略应按照自给自足原则确定收费标准以降低管理费,而无须从管理费内补贴,这对整幢大楼出租及出售营运,都有着正面积极作用。

服务内容

依据**物业现时的工程进度及运作安排,本公司建议首先向物业提供管理顾问服务,待大楼完工后再提供管理运作服务。

一、物业管理顾问服务

●建筑期间管理顾问服务

※提供大楼图则专业意见

※提供大楼设施专业意见

※提供大楼建材专业意见

※预估大楼管理运作成本

※大楼管理进度检讨、停车场管理建议

●大楼竣工验收证核发前的管理服务工作

※建议制定租约条款

※订定管理守则

※员工培训计划

※财务预算

※用户搬进及装修期间的管理服务工作

※移交大楼单位与租户程序

※装修工程及物料运送控制程序

※保安控制

※进入控制

※安全控制

(一)、建筑期管理顾问服务

1、这项服务将于大楼建筑施工期内提供给业主参照,其主要功能为:

●在管理前期能针对性地提出大楼现存且可能影响未来的管理问题,使业主能有时间考虑增减设施;

●节省日后管理设施修改或增加的费用,并可避免影响物业管理运作;

●在租用户入住前可订定管理费及其他费用的分摊原则,使日后管理运作能畅顺。

2、服务内容

1)提供大楼图则专业意见

就本大楼的设计平面图、立面图、剖面图及基地现况作出与日后管理相关的专业意见及分析。这项工作主要是针对大楼设计在落成后对管理操作的实际运行是否产生积极作用及其可行性而制定进行的。本公司将建议业主对部份设备的增添留出空间,如预留中央监控室及相关设施的预定位置、垃圾处理室的适当地方、停车场的设备需求、车辆日常进出运作的安排、电梯系统运作规划、大楼自动化系统及其他各类设施的预留等。

2)提供大楼设施专业意见

就业主已决定或需要提供意见的各项设施作出对将来管理运作有利的顾问意见,主要从使用者角度出发选择种类设施及配备,并提供是否适合日后使用者需要的意见。

※大楼设施包括:

※电梯

※消防设备

※电气设备

※照明设备

※给/排水系统大楼自动化系统

※垃圾处理设备洗窗机设备

※后备发电机设备大楼广播系统

※停车场管理系统等

3)提供大楼建材专业意见

就业主己选定或预定的建树资料作出对日后管理工作有影响的专业意见,例如对建材的耐用性、清洁性、优劣的区别,判断有关材料是否能对使用者达到预期效果,以及对管理工作能否妥善处理等加以分析。

4)预估大楼管理运作成本

就业主预定的各项大楼设施及配备,提供初步管理运作收支及人力资源费用预算与业主参考。

5)大楼管理进度检讨

本公司将针对建筑期内的不同情况提供意见,内容包括:

※分析及评估大楼施工期间的图则是否配合先前提出的专业意见:

※当有重大设计修改时,派专业人员参加工程会议,与各有关单位配合协调,了解工作进度,以便即时提出专业意见,使日后管理运作能够控制在一定的程度,省却将来因修改设计而带来的费用及时间耗费;

就各厂商的设施及配备,向业主提供专业意见,例如该设施日后保养程序、零件配备是否足够,维修保养服务是否满意(可以引进外国安全),以及该项设计对管理者是否容易处理等,并以此作为业主及建筑师参考。

6)停车场管理建议

依据现在的停车场规划作出管理顾问意见,内容包括:

※订定停车场整体经营策略,如出租营运的安排及收费标准等。

※停车塌车辆楼层分配及运作形式,包括月租停车,计时停车及货运车日常运作模式的评估。

※就选定的停车场设备从管理者角度出发作出分析及建议,包括人力安排及维修保养服务。

(二)、物业竣工验证发放前的管理顾问服务工作

1、订定租约条款及管理守则

就租约条款部份,本公司将提供标准租约样本给业主参考,并通过本公司代理部与物业部的协调,并参照业主意见,在条例中订定特定租约内容及细则;

物业的管理守则将作为租约条款的一部份,本公司将依据外国的专业管理规范配合特定环境,订定一套符合所设定的管理规章;

除附加于租约条款的管理守则外,本公司将与各承租户制定租用户手册,使租用户在使用及搬进大楼前对管理运作能作出充分了解,从而配合管理公司的服务。

2、员工培训计划

本公司将物业管理确认为一项由人力作主导的服务行业,所以深信在物业管理中担当第一线管理人员的员工必须接受专业的特定训练,这些训练除灌输现代化物业管理知识外,还应包括其他项目如领导才能或公共关系等课程。培训结束的考察将是理论与实务并行,半配合适当的演习,保证员工能熟习并实际体会突发事故的应变措施及程序。

1)员工训练课程

就物业管理员工的培训,本公司设有较为健全的训练项目,建议管理员工的课程主要包括下列各项:

●业主及管理公司简介(包括人事组织及结构)

●管理员工职责

●管理员工在物业管理中扮演的角色 ●员工守则、行为及纪律

●物业专门名词介绍

●物业保安措施及辅助巡逻设备 ●物业设施的定义及应用

●管理服务的目的及重要性 ●移交及回收单位的程序

●防火知识及消防装置

●无线电通话机的应用

●物业管理的基准

●紧急事件处理程序

V水管爆破

V火警应变

V电力故障

V瓦斯泄漏

V雷暴及台风

V盗窃或抢劫

V处理租用户投诉

V处理可疑物体及恐吓电话

V偷车

V拾获财物

v发现租用户受伤或意外

v物业内违例或遗弃车辆

v急救学常识

V领导才能,组织能力及责任感等

对于物业维修技工而言,其训练课程除上述选择性项目外,还将会加插以下课程: V机电维护的措施及程序

V物业空调运作流程

V维修工具维护及保管

v物业设施的操作流程等

对于上述培训计划,本公司计划在营运前为驻物业现场的管理员工提供训练课程,务求使各职务人员能在正式投入管理工作前,对专业管理模式及工作执行取得系统的、深入的认识并获取应有的训练机会。

3、财务预算

现今的专业化物业管理,除极需要专业管理人员及特定的管理系统设备外,对整栋建筑物的财务管理,更为重视。精确的事前财务预算及分析能充分保障物业投资者权益,相对而言,也能确保并增加不动产价值。物业管理预算应当把握各项物业支出及定期收入,制定出一套完整而合理的预算案,并预留基金作长期性保养及更新计划,以确保该项物业投资能达致极限。

本公司将为该物业提供一套依照现今先进国家及地方所采用的预算模式为基准所作的财务预算案。预算案内每一内容及项目均针对物业所选择的设施和设备作评估,而该项评估以使物业能达到专业管理服务为目的,所有有关数据及服务条件都以高品质管理服务为依据。

对于该项财务预算应包括下列各项支出,以便订定日后管理运作费用的基准:

1)、管理员工薪律

V薪津及年终资金

V加班费

V劳工保险费

v制服及洗衣费

V员工训练

2)、维修及保养费

V升降机

V排水设备

V电器装置

V保安系统

V消防设备

V后备发电机设备

V给水设备

V楼宇维修

v大楼标志及指示牌

V电讯及广播

v大楼自动化系统

V垃圾处理设备

v清洗储水池 V卫生设备 V洗窗机

V停车场设备等

3)、公共事业支出费 V电力

V自来水

V电话

V杂项支出 V园艺保养 V节日布置 V大楼清洁 V管理行政

V会计稽核大楼账目 V大楼保险

V预留修缮基金

V管理经理人酬金 ( 标底设定)

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