该农村房屋买卖协议是否有效

该农村房屋买卖协议是否有效? 作者: 夏晓晖 易明安 发布时间: 2011-09-27 09:21:37

【案情】

20xx年2月13日原告凤阳县小溪河镇小溪河村村民黄金玲与被告凤阳县小溪河镇北夏村村民圣家强签订了房屋买卖协议,协议写明:黄金玲将19xx年建在凤阳县溪河镇小溪河村的三间瓦房作价21600元卖给圣家强。该协议签订后,黄金玲将房屋交给了圣家强,圣家强也实际给付了黄金玲21600元,并住进了该房屋。20xx年7月11日黄金玲以圣家强不是凤阳县小溪河镇小溪河村集体组织成员,不能取得诉争房屋宅基地使用权为由,认为其与圣家强签订的房屋买卖协议违反了相关国家法律、政策,因此诉讼来院,请求法院判决黄金玲与圣家强签订的房屋买卖协议无效并相互返还房屋及购房款21600元。

【分歧】

第一种意见认为:农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系紧密联系,农村村民对其取得的宅基地使用权的处分权利受到一定限制。农村房屋买卖在房地一体、地随房走的格局下,黄金玲处分自有房屋的同时也处分了宅基地使用权,此类行为损害了集体经济组织的权益,是法律法规明确禁止的,因此双方签订的协议属于无效协议。

第二种意见认为:黄金玲与圣家强签订的房屋买卖协议只对诉争房屋的买卖进行了约定,并没有对该房屋坐落的宅基地使用权进行任何约定,即黄金玲没有对宅基地进行处分。且宅基地使用权是否经过户登记并不是房屋买卖协议的有效要件,未办理过户登记不影响买卖协议的效力,只要房屋买卖协议符合《合同法》规定的合同有效要件,协议即为有效。

【评析】

本案争议的焦点在于目前农村自建房屋的所有权与宅基地的所有权分属不同的权利主体。黄金玲出卖房屋给其它集体经济组织成员圣家强的行为是否违反了法律的强制性规定,是否侵犯了集体经济组织对宅基地所有权经济利益,因而造成房屋买卖协议的无效? 笔者同意第二种观点,理由如下:

一、首先该协议内容只涉及对诉争房屋的买卖,并不涉及宅基地使用权的转移,该协议约定的内容并没有超出法律规定的范围。宅基地所有权属农村集体经济组织所有,该集体组织成员按法律规定的条件和程序可以取得宅基地的使用权。取得宅基地使用权后,可以在该土地上建造住房并取得房屋的所有权。《中华人民共和国土地管理法》

第62条第1款:农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。第62条第4款:农村村民出卖、出租房屋后,再申请宅基地的,不予批准。从以上法条可

以看出这是针对农村宅基地申请及建房的规定。从此条也可以看出农村集体组织成员所有的房屋是可以出卖、出租的。

《中华人民共和国土地管理法》第2条:中华人民共和国实行土地的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有,即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。《物权法》第一百五十五条规定:“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记。”从以上法条可知集体土地使用权可以依法转让,但决定是否转让以及转让给谁应当由该集体土地所有权人决定。因此村民无权对获得的宅基地使用权进行处分。

二、其次在宅基地使用权有效期内,地随房走是我国现行法的一项基本原则,村民对自有房屋的处分并不损害宅基地所有权人的经济利益。宅基地一旦划拨给村民使用,集体经济组织对其所有的土地实际上并不能行使更多的权利。当村民出售房屋时,由于村民无权对宅基地使用权进行处分,因此村民并不能通过出售房屋而从中获得宅基地的收益,只能获得出售房屋的利益。在没有改变宅基地所有权现状和对土地的占有和利用状况下并不存在对集体经济组织的经济利益侵犯的问题。实际上通过购房取得他人宅基地使用权的其他农村集体组织成员可以经宅基地的所有权人同意变更为本集体组织成员或交纳一定的费用等方式后取得宅基地使用权。买房人是否有资格取得房

屋宅基地的使用权实际上与房屋的出卖人无关,其不能以此作为房屋买卖协议的抗辩理由。

三、目前有关土地管理法规关于农村宅基地流转的规定皆为禁止性规定,而不是强制性效力规范,不能以此确认房屋买卖合同的效力,对农村房屋买卖合同效力的认定应主要适用《合同法》。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》(法释[1999]19号)第4条规定:“合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。”故农村房屋买卖合同并不存在法定的无效事由。《合同法》第四十四条第二款规定的合同生效必须办理的批准登记手续与宅基地使用权过户登记是两个不同性质的问题。宅基地使用权过户登记行为是物权行为,房屋买卖合同则属于债权行为,进行过户登记并不是房屋买卖合同有效的要件。本案中黄金玲与圣家强签订的房屋买卖协议体现了当事人意思自治原则,符合合同法的基本精神,应为有效协议。

结语:目前农村房屋买卖合同经常被房屋出卖人起诉要求认定无效,主要是因为农村土地增值以及新农村建设改造拆迁补偿等因素导致房屋现价或拆迁补偿价格高于房屋买卖价格,出卖人受利益驱动反悔所致。因此如果确认此类合同无效,将严重损害社会的公序良俗和诚实信用的社会根基。即使排除以上因素,考虑到房屋所有权人有权处分房屋的所有权及从买卖双方意思自治原则出发,判决买卖合同无

效在城乡一体化的今天不是最好的解决办法,也不符《合同法》、《民法通则》关于合同无效的规定。笔者认为审理此类案件需要认真审查房屋买卖的现实情况,包括合同是否已经履行、房屋的权属等。判决要以“有利于妥善解决纠纷、有利于规范交易行为”为指导,起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果,以实现裁判的法律效果和社会效果有机统一。

(作者单位:安徽省凤阳县人民法院)

来源: 中国法院网

 

第二篇:与夫妻一方签订的房屋买卖协议是否有效?

【案情】

张某和李某系夫妻关系,由于双方感情不和,于20xx年开始分居。两人在婚后购买三室一厅的房屋一套,房屋产权证书上显示所有权人为张某,共有人为李某。20xx年5月份,张某和王某签订房屋买卖协议,约定张某将该房屋以53万的价格出卖给王某。协议签订后,王某于6月8日交付房款,后张某一直未将该房屋交付,王某便诉至法院,要求王某交付该房屋。在诉讼中李某向法院申请作为第三人参加诉讼,并称张某出卖房屋未经其允许,请求法院确认该房屋买卖协议无效。

【分歧】

与夫妻一方签订的房屋买卖协议是否有效?

第一种观点认为,该房屋买卖协议有效。张某和王某签订房屋买卖协议为双方真实意思表示,王某在购买时有理由相信系张某和李某的共同意思表示,王某为善意第三人,且王某交付房款,故李某不得以不知情为由对抗王某的善意取得,该房屋买卖协议有效。

第二种观点认为,该房屋买卖协议无效。张某独自出卖房屋并非为日常生活需要,且善意取得的标的物不适用不动产。

【管析】

笔者同意第二种观点,该房屋买卖协议无效。

1、我国《婚姻法解释(一)》第十七条规定:“夫或妻对夫妻共同所有的财产,有平等的处理权"的规定,应当理解为:

(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定。

(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”张某独自出卖房屋并非为日常生活需要,而是为了占有夫妻共同财产,王某有义务查明李某对于买房的真实态度,故不能认定其有理由相信张某出卖房屋的行为系夫妻共同意思表示。

2、善意取得的标的物不适用不动产,只适用动产。善意取得制度以牺牲原所有人的利益为代价保护善意第三人的利益,其构成要件也较严格,标的物须为动产,不动产不能成为善意取得的标的。动产物权的存在以占有为公示方法,以其占有的变动为变更的公示方法,而不动产物权的存在以登记和登记的变更为公示方法。所以,对于不动产来说,由于物权变动的特殊性,只要第三人足够的注意,就不难发现不动产物权的真正产权归属,一般不会发生误信。本案中王某不构成善意第三人,应当支持房屋共有人李某的诉讼请求。

作者:九江县人民法院 陶子润

也谈《与夫妻一方签订的房屋买卖协议是否有效? 张某和李某系夫妻关系,由于双方感情不和,于20xx年开始分居。两人在婚后购买三室一厅的房屋一套,房屋产权证书上显示所有权人为张某,共有人为李某。20xx年5月份,张某和王某签订房屋买卖协议,约定张某将该房屋以53万的价格出卖给王某。协议签订后,王某于6月8日交付房款,后张某一直未将该房屋交付,王某便诉至法院,要求王某交付该房屋。在诉讼中李某向法院申请作为第三人参加诉讼,并称张某出卖房屋未经其允许,请求法院确认该房屋买卖协议无效。

【分歧】

与夫妻一方签订的房屋买卖协议是否有效?

第一种观点认为,该房屋买卖协议有效。张某和王某签订房屋买卖协议为双方真实意思表示,王某在购买时有理由相信系张某和李某的共同意思表示,王某为善意第三人,且王某交付房款,故李某不得以不知情为由对抗王某的善意取得,该房屋买卖协议有效。

第二种观点认为,该房屋买卖协议无效。张某独自出卖房屋并非为日常生活需要,且善意取得的标的物不适用不动产。

【管析】

原文笔者同意第二种观点。其理由是:“ 1、我国《婚姻法解释(一)》第十七条规定:“夫或妻对夫妻共同所有的财产,有平等的处理权"的规定,应当理解为:

(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定。 (二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意

第三人。”张某独自出卖房屋并非为日常生活需要,而是为了占有夫妻共同财产,王某有义务查明李某对于买房的真实态度,故不能认定其有理由相信张某出卖房屋的行为系夫妻共同意思表示。 2、善意取得的标的物不适用不动产,只适用动产。善意取得制度以牺牲原所有人的利益为代价保护善意第三人的利益,其构成要件也较严格,标的物须为动产,不动产不能成为善意取得的标的。动产物权的存在以占有为公示方法,以其占有的变动为变更的公示方法,而不动产物权的存在以登记和登记的变更为公示方法。所以,对于不动产来说,由于物权变动的特殊性,只要第三人足够的注意,就不难发现不动产物权的真正产权归属,一般不会发生误信。本案中王某不构成善意第三人,应当支持房屋共有人李某的诉讼请求”。

本文笔者不赞同原文笔者的观点,对其理由部分也不能苟同。本文笔者同意第一种意见,即该房屋买卖协议有效。理由如下:

一、 该案的争议标的物房屋系张某和李某俩夫妻共同共有财产,而依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《合同法》第五十一条之规定:对共同共有财产的处分应由全体共有人共同为之,若部分共有人擅自处分的,构成无权处分,为效力待定行为;但若第三人有偿、善意(不知道该物为共同共有物)的,应保护第三人的利益,即可以适用善意取得。在该案中,张某对该夫妻共同财产的处分行为应为无权代理行为,效力待定。

二、我国《婚姻法解释(一)》第十七条规定:“夫或妻对夫妻共同所有的财产,有平等的处理权"的规定,本文笔者认为应当理解为:(一)因日常生活需要,如买几斤肉馅回家包饺子、买辆单车之类的事务,任何一方都可单独决定。(二)非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要决定的,如卖房、投资买房等,夫妻应当平等协商取得一致意见,方可为之。但在此种情形下,第三人有理由相信其为夫妻共同决定的,该行为有效,夫妻一方不得以不知道、不同意为由对抗善意第三人。在该案中,并不能排除第三人不是善意行为,只要第三人能够证明自己买房屋时对该财产是张某夫妻共同财产并不知情,则该房屋买卖协议应为有效。

三、《物权法》第一百零六条第一款规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权: (一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的”。依据该条可知,《物权法》明确规定善意取得的标的物包括动产和不动产在内,可见不动产也适用善意取得。

四、在该案中,张某对该夫妻共同财产的处分行为,明显系无权处分行为,而从该案的案情中并不能据此判断第三人买卖该房屋时是恶意。既然第三人买卖该房屋时对该标的物是夫妻共同财产并不知情,就可判断第三人买卖房屋时是善意行为。至于,第三人未尽注意义务,只是其外在的过失行为,其主观上还是善意的。因此,该协议应为有效行为,第三人善意取得该房屋。

综上,本文笔者认为,该案第三人有权善意取得该房屋。

作者:江西省泰和县人民法院 黄光发

续谈《与夫妻一方签订的房屋买卖协议是否有效? 张某和李某系夫妻关系,由于双方感情不和,于20xx年开始分居。两人在婚后购买三室一厅的房屋一套,房屋产权证书上显示所有权人为张某,共有人为李某。20xx年5月份,张某和王某签订房屋买卖协议,约定张某将该房屋以53万的价格出卖给王某。协议签订后,王某于6月8日交付房款,后张某一直未将该房屋交付,王某便诉至法院,要求王某交付该房屋。在诉讼中李某向法院申请作为第三人参加诉讼,并称张某出卖房屋未经其允许,请求法院确认该房屋买卖协议无效。

【分歧】

与夫妻一方签订的房屋买卖协议是否有效?

第一种观点认为,该房屋买卖协议有效。张某和王某签订房屋买卖协议为双方真实意思表示,王某在购买时有理由相信系张某和李某的共同意思表示,王某为善意第三人,且王某交付房款,故李某不得以不知情为由对抗王某的善意取得,该房屋买卖协议有效。

第二种观点认为,该房屋买卖协议无效。张某独自出卖房屋并非为日常生活需要,且善意取得的标的物不适用不动产。

【管析】

原文作者陶子润同意第二种观点,其理由是:“1、我国《婚姻法解释(一)》第十七条规定:“夫或妻对夫妻共同所有的财产,有平等的处理权"的规定,应当理解为: (一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定。 (二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由

对抗善意第三人。”张某独自出卖房屋并非为日常生活需要,而是为了占有夫妻共同财产,王某有义务查明李某对于买房的真实态度,故不能认定其有理由相信张某出卖房屋的行为系夫妻共同意思表示。 2、善意取得的标的物不适用不动产,只适用动产。善意取得制度以牺牲原所有人的利益为代价保护善意第三人的利益,其构成要件也较严格,标的物须为动产,不动产不能成为善意取得的标的。动产物权的存在以占有为公示方法,以其占有的变动为变更的公示方法,而不动产物权的存在以登记和登记的变更为公示方法。所以,对于不动产来说,由于物权变动的特殊性,只要第三人足够的注意,就不难发现不动产物权的真正产权归属,一般不会发生误信。本案中王某不构成善意第三人,应当支持房屋共有人李某的诉讼请求”。

作者黄光发同意第一种观点,理由为: 1、 该案的争议标的物房屋系张某和李某俩夫妻共同共有财产,而依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《合同法》第五十一条之规定:对共同共有财产的处分应由全体共有人共同为之,若部分共有人擅自处分的,构成无权处分,为效力待定行为;但若第三人有偿、善意(不知道该物为共同共有物)的,应保护第三人的利益,即可以适用善意取得。在该案中,张某对该夫妻共同财产的处分行为应为无权代理行为,效力待定。2、我国《婚姻法解释(一)》第十七条规定:“夫或妻对夫妻共同所有的财产,有平等的处理权"的规定,本文笔者认为应当理解为:(一)因日常生活需要,如买几斤肉馅回家包饺子、买辆单车之类的事务,任何一方都可单独决定。(二)非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要决定的,如卖房、投资买房等,夫妻应当平等协商取得一致意见,方可为之。但在此种情形下,第三人有理由相信其为夫妻共同决定的,该行为有效,夫妻一方不得以不知道、不同意为由对抗善意第三人。在该案中,并不能排除第三人不是善意行为,只要第三人能够证明自己买房屋时对该财产是张某夫妻共同财产并不知情,则该房屋买卖协议应为有效; 3、《物权法》第一百零六条第一款规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权: (一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的”。依据该条可知,《物权法》明确规定善意取得的标的物包括动产和不动产在内,可

见不动产也适用善意取得。四、在该案中,张某对该夫妻共同财产的处分行为,明显系无权处分行为,而从该案的案情中并不能据此判断第三人买卖该房屋时是恶意。既然第三人买卖该房屋时对该标的物是夫妻共同财产并不知情,就可判断第三人买卖房屋时是善意行为。至于,第三人未尽注意义务,只是其外在的过失行为,其主观上还是善意的。因此,该协议应为有效行为,第三人善意取得该房屋。

作者袁进平、黄薇认为该合同本身的性质是效力待定合同,其理由: 第一,房屋买卖协议是合同的一种类型,而根据《中华人民共和国合同法》关于合同效力的规定,合同分为有效合同、无效合同、效力待定的合同。合同的效力是合同的一种属性,并不因为合同的最终结果而改变,所以不能以合同最终的归属来断定合同本身的性质。《合同法》第五十一条关于效力待定合同作出了如下规定,无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。可见效力待定是合同自身的属性,如果权利人追认或无处分权人获得处分权时,合同才最终有效,否则合同无效;第二,我国《婚姻法解释(一)》第十七条规定,婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产,有平等的处理权”的规定,应当理解为:(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权利决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。张某处理夫妻共同所有的房屋不属于日常生活行为,房屋是夫妻共同所有的不动产,关系到夫妻双方共同的利益,并且房屋在夫妻共同财产中所占比例大,夫妻任何一方都不能轻易对房屋作出处理。因此,应当认定张某不能单独处分房屋;第三,张某与李某夫妻感情不合,并于20xx年开始分居,王某对该事实应当有所了解。并且,房屋产权所有证上显示的所有权人是张某,但是也注明了共有人为李某,王某应当知道如果要处理该房屋,应当经过张某和李某双方同意,仅有张某的同意是不能处理房屋的。所以,王某在与张某签定的房屋买卖协议中不应当被认定为是善意第三人,不能对房屋善意取得;第四,根据《合同法》第五十一条之规定,张某无权处分其夫妻共同所有的房屋,被视为无权处分人,所以张某与王某签定的房屋买卖协议属于一种效力待定的合同。如

果能够得到李某的追认,则该合同即转为有效的合同,王某可以取得房屋。但最终该合同本身的性质是效力待定合同。

综述上述三种观点,分析其各自坚持的理由,笔者认为审理本案件,应该注重从三个方面法律理论与案情的实际结合分析。

首先,王某的“善意取得”认定问题。作者陶子润、袁进平 、黄薇认为,王某在与张某签定的房屋买卖协议中不应当被认定为是善意第三人,不能对房屋善意取得。理由是:张某与李某夫妻感情不合,并于20xx年开始分居,王某对该事实应当有所了解。并且,房屋产权所有证上显示的所有权人是张某,但是也注明了共有人为李某,王某应当知道如果要处理该房屋,应当经过张某和李某双方同意,仅有张某的同意是不能处理房屋的。笔者表示赞同,但对张、李“夫妻分居等感情不合的问题”,王某是否应该知情,这与善意取得没有必然关联性。买卖房屋时,出示相关证书是必经程序,王某明知“共有人为李某”,不征求李某的意见而直接付款,任何一个正常人都会明白,买卖行为剥夺了李某对该房屋所有权的处分权。这种“撇开”李某而直与张某交易付款的行为,实际上就不是善意取得行为。因此,作者黄光发认为“在该案中,并不能排除第三人不是善意行为,只要第三人能够证明自己买房屋时对该财产是张某夫妻共同财产并不知情,则该房屋买卖协议应为有效;”的结论是没有事实和法律依据的。

其次,作者黄光发、袁进平 、黄薇提到的“效力待定”民事行为问题。笔者认为:所谓效力待定民事行为是指行为成立时,其是有效还是无效尚不能确定,还待其后一定事实的发生来确定其效力的民事行为。效力待定民事行为具有特征是:

(一)效力待定民事行为于其行为成立时是否有效还处于不能确定状态。(二)效力待定民事行为既可能成为有效民事行为,也可能成为无效民事行为。本案件纠纷现在不是张某与王某之间的房屋买卖合同纠纷,而是李某作为房屋共同所有人参与的三人之间纠纷,如果李某没有参与诉讼,可以按效力待定合同对待。但现在毕竟李某已经进入诉讼程序辩称“张某出卖房屋未经其允许,请求法院确认该房屋买卖协议无效。” 这就属于“其后一定事实的发生来确定其效力的民事行

为”的事实已经发生,法官在此不可将此纠纷仍然归结“效力待定”状态。

如果是按照“效力待定合同”处理,就失去了李某作为第三人参加诉讼的意义。因为李某提出自己的明确主请求,就应该对李某的诉讼请求的事实和理由进行“审和判”,效力待定到何时,就是对李某财产权利侵犯到何时,相对原告也是一种财产权利的侵害。如果原告在没有相关事实和理由来证明自己的请求成立,那么李某的请求就应该得到支持。李某的诉讼主张的成立与否,应该适用举证倒置规则,张某不能举证,最后结论应该是房屋买卖协议有效和无效问题。

再次,如果是按照房屋买卖有效合同处理,也就是剥夺了李某的部分诉讼权利,因为法院只受理李某的请求而没有理睬李某的诉求,张某能举证善意取得成立,另当别论。否则就是导致李某的实体权利受到侵害。

据此,笔者支持认定该房屋买卖协议为无效协议。

作者:九江县人民法院 曹茂幸

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