设计任务书(样本)

设计任务书
住宅小区方案设计任务书纲要
一、项目简介
1．项目概况：
□□□住宅小区位于□□市□□开发区，□□公路从门前经过，附近有等住宅小区，风景秀丽的公园离小区距离仅100米，该小区地理优越、交通方便。即将建设的轻轨、地铁的起点站设在小区附近，一旦通车，仅需20分钟即可到达中心城区。
□□□住宅小区由□□□住宅开发股份有限公司开发。工程占地面积136亩，规划建筑面积20万平方米。小区拟建有品质高雅的中高档花园住宅：拟建有大众活动场所、游泳池、早冰场、网球场、体育健身等基础设施：拟建有营业面积约1万平方米左右的超级市场；拟建有小型饮酒吧、美容美发店、幼儿园等服务设施：住宅常年供应热水，冬季供暖，夏天配备家庭制冷系统，小区绿化率达到国家规定的要求，让人感到是生活在绿色的大自然中，使人们拥有一个四季如春的家。
2、开发意向：
□□□住宅小区的方案设计理念为：以人为本，以业为荣，人无我有，人有我优。
□□□住宅小区的方案设计宗旨为：一流的外观，一流的内涵，一流的生活设施、一流的物业管理。
□□□住宅小区的设计主题为：人文、境界、舒适、安全。
二、规划设计依据
1、利用□□□旧址规划；
2、□□市国土资源管理局土资国字[2003]26号文；
3、国家有关居住规划设计和住宅设计规范；
4、本项目方案设计任务书纲要。
三、规划设计要求
1、本项目一次规划设计，分三期实施。每期均具备独立完整的实施方案，以利用于分期投入及灵活的滚动销售。
2、根据开发意向，须重点体现小区住宅人无我有、人有我优的特点，使人一见即想入住，激发人们购房的欲望。
2．1 根据所取得地块的历史背景，地形地貌等制定有排他的整个社区的规划设计方案，以形成独特的风格和形象。
2．2 在平面布置方面注意避开市场的常规思维，在实用和充分利用的前提下出奇、出新。
2．3 户型设计在顺应市场的同时还要能够导引市场需求，指导人们的新生活、新思维。
2．4 在小区智能化或综合配套方面采纳最好的或最有特色的规划，增加模仿难度，突出唯一性。
3、道路系统
3．1 小区主大门布置注意与主干道的冲突，小区内场地水流流向布置，要求雨、污分流；
3．2 小区内道路应考虑消防的要求和适应人车分流，部分采用架空层室内停车；
3．3 小区内的房屋布置应注意南北向略偏东18°为宜。
4、建筑布局及构造
4．1 住宅楼以11层的高层住宅为主，一梯2—3户，错落有致。底层为架空层(架空层为停车库或商业网点)：最高层为复式结构，屋顶设私家屋顶花园，以提高绿化面积，增加卖点；设计时也可考虑少量高层建筑作为标志性建筑。
4．2 宜采用现代建筑风格为主流的形式，线条流畅，富有诗意和个性；
4．3 建筑布局及结构应体现人无我有、人有我优的特点，同时要考虑降低造价的问题，真正体现房美价廉。
4．4 户型要求：设计单位应根据市场对户型的需求情况，安排好大、中、小户型和复式结构的比例数量。
4．5 阳台采用异形内、外结合式(分观赏和休闲用)，外阳台大于内阳台，外观造型别致美观，阳台尤其要体现人无我有、人有我优的特点，以增加卖点；
4．6 采用凸窗、拐角窗、阳台内的连窗门可考虑大玻璃连门窗、外观造形活跃，可考虑有色塑钢窗，并带有隐形纱窗；
4．7 设置排烟道及管道井、卫生间可考虑下沉式结构并设置排气管；
4．8 入户应设置玄关；
4．9 楼宇的入口应特别注意设计醒目，以增强第一印象；
4．10 水、电要求：供水按不设自来水变频供水加压泵户和屋顶水箱考虑。小区配电房应放置在公共地方，隐蔽、外观造型好；
4．11 采用□□电厂余热冬季供暖，四季供热水；
4．12 外墙色调要求：与小区环境相协调
5、小区环境：
5．1 多层次的立体绿化；
5．2 儿童娱乐设施和戏闹空间；
5．3 园林小品、雕塑、设立小区标志性雕塑；
5．4 重点体现水景和森林，水景要使之活水防臭。
6、配套设施：
6．1 拟建有大众活动场所、游泳池、旱冰场、网球场、体育健身等基础设施；
拟建有营业面积约1万平方米左右的超级市场：拟建有小型饮酒吧、美容美发店、幼儿园等服务设施：
6．2 游泳池采用室内结构，常年开放。
7、指标要求：
7．1 建筑容积率：2左右：建筑面积不小于20万平方米；
7．2 绿化率要满足国家规定要求；
7．3 建筑间距符合消防、日照、通风、卫生要求；
7．4 外观异同，每单元一部电梯。
四、成果要求
1、方案设计综合说明书；并在说明书中根据设计的特点和周围环境给小区冠名。冠名需体现森林的意境。
2、总平面图；
3、平、立、剖面图；
4、各户型平面家俱布置图；
5、公共空间和街景环境分析图；
6、景观透视图；
7、彩色效果图（包括彩色总平面、单体透视图等）；
8、小区鸟瞰图(不小于1号图纸)：
9、小区道路布置图；
10、小区管网布置图；
11、投资估算及经济指标分析。
公司（公章）
年月日

项目名称：
项目地点：
开发单位：
【设计任务书编制说明】
1、本设计任务书是在基于对项目综合研判的基础上，对项目前期定位的总结和对规划设计要求
提出的一些分析和指导性意见，对设计单位进行设计起着市场指导作用；
2、本设计任务书中确定的相关技术经济指标均为前期市场研判得出的结论性定位，设计单位可
以在一定幅度内进行调整；
3、本设计任务书主要针对×××项目整体规划提出。
内容摘要
§ 项目概况
§ 项目市场定位及开发策略
§ 项目规划设计目标
§ 设计成果文件要求
§ 项目概况
一、基地情况
二、地块感受
三、地块分析
1、优势
2、劣势
四．气候及土壤资料
§项目市场定位及开发策略
一．项目定位
1．项目总体形象定位
2、市场价格定位
3、项目户型面积定位
4、项目销售总价定位
5、客户定位
二、项目开发策略
1、总体策略
2、入市策略
结论：
经过与××集团及公司领导的汇报交流，在贯彻集团高端形象、精品路线要求的前提下，并充分考虑到项目从估算到预算成本增加因素的情况，决定项目开发采用思路二的模式。
    鉴于思路二基本与原都林国际规划方案的设计思路较为吻合，因此××方案的用地比例及相关经济指标仍然是可行的，是基本可以采用的。本案后文从市场角度对规划提出的意见或要求，请设计师在原用地比例和指标的基础上，进行相应调整。§项目规划设计目标
一、规划设计依据和基础资料
1、市政府相关部门对本项目的立项批复及控规要求
2、集团对项目的开发要求
3、国家有关设计规范及陕西省城市规划管理技术规定
4、城市水、电、气、路、通讯等管网图
5、该地块地形图
6、设计任务书
二、规划设计方案的条件和要求
1、规划设计方案的条件
（1）总用地××平方，容积率>1．8，总建筑面积××万平方米左右
（2）建筑密度<20％
（3）绿化率>50％(不包括代征用地)
（4）建筑限高：小高层、中高层、高层
（5）出入口：东三环路、滨河路
（6）停车车位：
    住宅：小汽车按0．5车每户设置(可适当提高)，自行车按3．5平方米／户设置
    公建：按GB50180-93城市居住区规划设计规范设置，公建停车与住宅停车应分别独立设置
（7）道路规划布置应结合地形和环境合理设计，实现人车分流，机、非分离，互不干扰，保证
小区环境的安静和整洁有序：小区道路和公共场所应满足残疾人无障碍通行的要求。
（8）建筑后退绿化控制线不得小于3m，相邻房屋间距需满足陕西省城市规划管理技术规定及消防、环保、卫生防疫等部门的要求。
（9）综合考虑小区内部道路、室外地坪标高的相互关系，室外地坪标高应满足城市防汛要求，
与规划道路标高相一致。
（10）地块内外沿河驳岸建设应符合城市景观要求和水利、防汛等部门要求，地块建设应符合
防汛等要求，并与周边道路标高相衔接。
（1l）商业服务配套设施应相对集中设置在一、二期之间及滨河路，丰富沿河景观。
2、规划设计的要求
（1）整个居住区应统一规划，综合配套，充分体现环境、商业、休闲概念。
（2）要统一考虑沿河与沿路的空间轮廓和城市设计，形成统一有序、层次丰富的景观，沿河的公共绿地要形成特色，并与地块绿地呼应协调。
（3）居住区规划设计应有明确的创作理念、独特的建筑个性。住宅布局应科学规划、精心设计，
居住区空间布局应有收有放，充分考虑沿城市道路及浐河的城市景观要求。建筑群体风格应基本统一，环境和建筑造型不但要有时代超前感，还要有浓郁的国际文化气息，要成为西安市文明、中高端住宅的标志。
（4）充分利用环境综合资源，使居住环境更和谐、更贴近自然。内外空间应相互渗透、共同利用，内部要有高雅、舒适的生活环境：对外，向城市展现国际化大都市居住建筑的风貌：强调区内外环境的交融渗透，园林与建筑的和谐统一，步移景异的人景互动。有效的利用浐河河畔的位置和2.6公里水岸，创造令人舒适的空间视觉、景观视觉，尽量多的布置可销售观景住宅面积
（5）规划要尊重环境、因地制宜，妥善处理好建筑与道路、高压走廊、绿地的相互关系。绿化
设计应点、线、面相结合，尤其是沿河的公共绿地要精心设计，构筑亲水空间，充分注重。
人与环境的亲和性，努力营造亲切宜人的居住环境。
（6）提倡新技术和新材料的运用。
（7）方案须考虑配合开发策略分期建设的可能性及可操作性。
（8）应满足国家康居示范工程的有关要求。

3、建筑单体及住宅户型设计的具体要求
（1）风格及空间处理应高雅、清新、简约，体现鲜明的时代特征、国际化特色。
（2）住宅布局合理拼接单元长度应保证良好的通风及日照。
（3）住宅户型以二房二厅、三房二厅为主力户型，面积为80-160平方米左右。
（4）房型设计除满足陕西省、西安市住宅设计规定及国家住宅建筑设计规范以外，还要求：
 楼梯单元门入口要有特色，并与周围环境相协调
 户型设计合理，全明设计，具备良好的通风、采光、观景要求
 室内交通组织需合理，应相对集中，并以不影响各功能区的独立使用为前提
 室内空间要有层次，有良好的私密性
 厅要有独立性
 居室结构要考虑到北方气候特点（如暖气片位置）

4、公建配套要求
（1）地块内设置30班中学一所、36班小学一所、9班幼儿园二所，9班托儿所一所，用地规模和建筑指标按国家有关设计规范执行。
（2）地块内设置大型超市一座，建议设置在一二期之间。
（3）一期设置大型会所，项目开发初期用作销售中心。
（4）地块内有关医疗卫生、文化教育、商业服务、市政公用、行政管理、社区服务、金融邮电、
人防等其它公建配套设施按GB50180-93城市居住区规划设计规范和市有关规定设置。

5、整体经济指标设计参照
分项整体一期二期三期四期
总用地面积（m2） 426800 93806 109102 98270 125602
容积率 1.87 1.45 1.83 1.95 2.17
建筑面积（m2）
比例（％） 800000 136000 200000 192000 272000
100 17 25 24 34
住宅建筑面积（m2）
比例（％） 736000 117440 182080 177280 259200
100 16 25 24 35
公建建筑面积（m2）
比例（％） 64000 18560 17920 14720 12800
100 29 28 23 20
注：
 此表设计原则为：由开发初期至后期完成，容积率由低至高，公建配套先期先行；
 此表仅作为规划设计的方向性参考，具体可根据实际设计状况进行相应调整

6、产品策略
（1）项目规划中按自然景观及周边市政状况，梯度分布产品。沿河应为中高层、高层，沿三环应为多层、小高层，地块南北两端应为高层。
（2）依据分期开发顺序，由开发初期至后期完成，应呈现容积率由低至高、建筑密度由低至高得分布特点；开发分期初步计划为：2、3组团一期，4、5组团二期，6、7组团三期，1、8组团四期。
（3）户型分布上，按沿河为大面积户型设置，沿三环为中小户型设置的分布；小区车行主入口宜设在三环路，人行入口宜设在滨河路。
（4）宜加大沿河临街商业房面积；考虑在设计南北贯通商业街时，以社区会所及东西向商业街等因素为节点，控制收放和节奏。
（5）在一期规划时应包括，学校、幼儿园、1－2组团间会所，2-3组团间商业街；建议将原方案中学校移至西京大学与纸厂之间的部分。
（6）地下车位以沿河高层建筑地下一层为主，项目东侧25-35米绿化带地面停车为辅。

7、市政管线
给水：城市自来水管网供给，集中泵房；绿化用水、道路用水及建造厕所用水由中水供给
雨水：经调蓄后排入浐河
污水：采用分散的小型处理装置为中水
供热：城市网集中供热
供电：引自市政配套变电站
燃气：采用天然气，引自市政管网
垃圾处理：垃圾分类收集，无害化处理

三．规划方面的结论
1、现状分析：
      建设用地分析——基地内以农用地和还未利用的土地为基础，并有部分仓储用地，以及少量村民宅基地和工厂用地。
      建设条件分析：
（1）有利条件
（2）制约条件
2、规划原则：
     充分利用项目所处地块的地理优势，发挥地缘特征和景观优势，塑造小区形象。采用多主题组团的特色理念，充分透析人类对滨水生活的理解和向往，通过阅读亲水住宅小区的规划形式，将整个小区视为一个有机整体，恰到好处的柔和建筑、空间和人类三种元素，利用一条流畅的道路贯穿基地以便提供住宅区、公共设施和景观之间强烈的连接和穿透。

3、用地布局
根据基地价值分析，高价值区域布置高附加值产品，产品类型分布见附图：

如图：
（1）、沿河设置中高层、高层建筑，最大化增加景观单位。
（2）、项目地块中部至东三环部分设置小高层。
（3）、地块两端设置高层。

4、道路交通
（1）入口位置
 车行主入口设于基地东侧三环路边
 人行主入口设于基地西侧，结合商业街布局综合考虑
（2）地块中的道路交通体系，作用就象脊梁，将不同使用功能的建筑空间有机的串联起来，使
之成为一个和谐统一的城市空间布局。
（3）人车关系
 小区整体人车分流，部分区域可人车合流
 中心景观人车分流，小高层组团人车共存，高层组团人车分隔
 初期人车部分合流，后期逐渐实现人车完全分流

5、首期开发策略及规划提示
 一期为原方案中2、3组团；
 一期规划中应包括会所、学校、商业等公建配套（增加公建比例），前期会所作为销
售中心使用；地块两端先作为绿地景观；
 开发次序为景观先行，配套先行；销售相关卖场样板包括按实现先后分为：河畔水岸
景观展示区、会所（销售中心）展示区、商业街域展示区、样板组团展示区等
 鉴于一期会所（销售中心）距地块两端入口仍有一段距离，建议于地块两端设置临时
接待中心（临建）和停车场

6、组团管理模式
 小区为整体开放社区
 组团封闭管理
外立面风格推荐

关键词:平和简洁清新现代自然

立面的风格应与整体规划相一致,由于地形地貌的条件,由于此基地和即将建成的三环高速路相连邻。而西部为浐河,南北均为城市主要干道,地块与浐河之间是以自然水景为特色的滨河大道绿化带,总体条件还是相当良好。在充分解读地块和环境的条件下,相应的做出平面,立面的思路。平面上应多多利用地块与环境优势,水的优势。在户型和规划计划上注意阳光、雨水、视线,以及西安本地的气候特征。如露阳台的防灰、防风问题。注意环境的生态性、持续性、居性。在既保证舒适性的前提下,使人与自然多些交流。
立面上,建议以现代化风格为主线,给居住者以简洁、清新、自然的感觉,与此同时,在近人处加强人性化的处理,避免现代建筑风格给人带来的距离感和非居家感。同时,此风格对造价上也有一个很好的控制。在总体上体现生态性、舒适性、自然与人居良好的结合的建筑理念。
§设计成果文件要求
一. 彩色规划总平面图四份，比例1：2000
二．总体模型一个，比例1：2000，能够反映规划构思及地形特征
三. 规划方案设计文本八本，规格为A3幅面,内容至少包括：
1、设计说明，表达规划设计构想，设计意向及各种专业说明（详见附录一）；
2、规划总平面图；
3、交通分析图（道路与停车场）；
4、规划结构分析图；
5、景观分析图；
6、视线分析图；
7、住宅选型设计，要求小区内主要户型（不少于三种）的两种支持平面、立面、剖面，包括立面材料与说明；
8、表现部分：鸟瞰图，组团景观，沿小区主路景观，院落景观，商业街及商业广场；
9、经济技术指标（详见附录二，要求计算真实、准确）；
10、室外水、电、气管网总体规划图。

三. 文本图纸另行制作1#图纸一套。
四. 所有内容的光碟两份。

天津市“某住宅小区项目”设计任务书

第一章：总则

1．目的：

为使住宅项目设计更好地满足居住舒适、造价经济、管理安全、维修方便的要求，提高住宅设计质量，特制订《施工图设计任务书》。

2.依据：

建筑用地红线图、报批的总平面图、场地地质钻探报告、规划、消防、人防等职能部门提供的要点批示、水、电、煤气供热及交通情况参考相关规定。

3.适用范围：

天津市中天设计院

4．单位：本任务书所用单位凡未说明的为mm。

第二章：建筑布局及构造要求

1.布局：

住宅楼以多层住宅结合9-11层的小高层住宅为主，错落有致。底层为应充分考虑所属区域的商业用房的可行性，并注重自身居住价值的提升（可考虑内部跃层、错跃一体等新颖房型的设计），注意与阁楼空间的精细设计。屋顶设屋顶花园，以增加卖点。设计时也可考虑少量高层建筑作为标志性建筑。住宅层高不低于2.8米。尽量考虑地上停车，有需要时与人防结合。自行车棚尽量避免与居住干扰。

2.户型比例：

设计单位应根据市场对户型的需求情况，安排好大、中、小户型和复式结构的比例数量。建议户型比例为：60—100平米占30%；100-115平米占65%；120平米左右占5%。尽量采用一梯两户。为提高容积率，局部小高层的单体可设计成一梯三户的形式。朝向：绝大多数要求南北向，但可有适当的偏角（15度以内），须注意城市常年风向与建筑朝向的关系。

3.户型设计要求：

主卧南向布置。起居厅尽量布置有光照充足的朝向。

厨房的开间尺寸至关重要并设置阳台。大面积户型建议每套设置储物间。

尽量避免暗卫。

建议阳台设计成空中花园。

尽量设置一南向卧室阳台，以便单独晒晾衣物。

公用卫生间尽量采取干湿分离形式。

每户要充分考虑空调室外机摆放的位置、数量及尺度。

楼栋入口应考虑残疾人通行措施。

首层户型有条件的考虑设置庭院。顶层和首层可考虑做跃层设计。二楼采用单梯或在蓄水池处考虑下沉式庭院或车库及丘陵式绿化。

第三章：施工设计要求

1.屋面：

a)屋面必须采取有组织排水方式，

b)坡屋顶设计,需与顶层房间设计相结合。按跃层房型考虑，不设计楼梯。屋面采用彩色水泥瓦。

2.墙体：

a)按天津市三步节能要求设计，多层外墙采用页岩砖+外保温层。内墙材料采用页岩砖及轻质楼板，需采取增加墙体强度的措施。框剪结构小高层填充墙采用混凝土空心砌块。

b)空调洞：要求作成向外坡度，并在空调洞口内侧做防倒水措施。室外设空调水排水管。

3.门窗：

a)结合立面设计，提高标准化的程度。

b)对室外的窗应尽量采用推拉的形式，

c)开启方向需考虑空调安装及整体立面效果。

d)外檐门窗均采用中空双玻塑钢窗。

e)色彩：窗色彩根据立面效果可采用白色。

f)阳台栏杆采用竖向分隔。采用铁艺材料。

g)住宅门采用彩色三防门。户内门窗全部预留哑口。

h)栋口设可视对讲防盗门。

4.楼地面：

a)住宅除卫生间外，室内地面完成面为垫层面。卫生间设防水层。

b)电梯前室为石材地面，疏散楼梯间为水泥砂浆抹面。

5.外墙：

a)外墙饰面为高级弹性涂料。

b)建筑细部做法需考虑外墙外保温层尺度。

6.设备布置

a)厨房

平面设计时需考虑，设施布置遵循洗切炒的流线。

洗菜盆及煤气炉表位置需考虑与暖气片设置的关系。

应设变压式成品烟道。厨房与阳台外墙预留抽油烟机排烟洞口。

燃气管道安装到厨房。厨房需考虑煤气热水器的安放位置。需考虑日后改造余地。

燃气式热水器应置于厨房内。

所有洗衣机位预留给水龙头和专用地漏。

卫生间、厨房插座基本满足厨房家电要求

考虑降低洁具及上下水管噪音的影响。

b)阳台及平台

阳台充分考虑晾衣遮雨设计。阳台拦板应综合考虑美观性、安全性。

c)空调室外机位

空调室外机位应考虑便于安装及维修的可能性，靠近窗洞口设置。

空调室外机安装可采用相临凸窗放置（需考虑便于安装）、空调位周边设铝合金或塑钢百叶进行装饰，并设有活动扇以便于安装。室内部分尽量避免穿梁穿柱，并注意外保温效果。

d)卫生间

住宅卫生间窗要有避免视线干扰措施。

所有户型的卫生间均留风通道，预留排气扇开关插座，开关并联于门口附近顺手处。

卫生间放大平面设计需考虑顾客二次装修的需要。

卫生间内设电热水器，两卫生间相邻时可共用一个设热水器。

第四章：装修及设备要求

1．外墙：

采用高级弹性环保外墙涂料，局部基座可做贴面砖或者石材装饰。

2．内墙：

1：1：4混合砂浆抹面刮二遍腻子交工。

3．顶棚：

采用纯水砼打磨平刮二遍腻子交工。

4．电梯：

7层及以上住宅，专用电梯。载重量800公斤。速度1M/S。

5．供电：

室内采用6回路供电，一户一表5-10（40A）。客厅、主人房各设一有线电视插座。每户独立IC磁卡电表，每户电容量6KW。

户内配电箱置于入户门后或较次要位置。

厨房和卫生间照明开关设于门边，开关和插座布置避免与洗衣机、冰箱、抽油烟机、燃气热水器等厨卫设备冲突。

厨卫照明开关设于门外。（建议设单向开关）

底层私家花园在隐蔽防雨处设一个电源插座。并考虑照明效果。

电梯机房内需设置空调及排风设备插座。

6.给排水：

预设空调机专用冷凝水排水管：卫生间及厨房，设计时需考虑设置热水管可能性，其中可考虑厨房和直接相邻的卫生间可考虑共用热水器。设计时考虑中水系统的设置。

雨污水立管的位置在满足排水技术要求的前提下，尽量布置在建筑凹槽，内和阴角、工作阳台等位置。

高层雨水立管可以通过附近的小雨水口接入雨水检查井。屋面雨水应与阳台排水系统分开，阳台排水应按入污水系统。

空调冷凝水管为1寸PVC管加保温。

给排水检修井设于绿地内．避免设于道路上。庭院内为避免雨水井过多，可沿宅前路做周圈雨水明沟，雨水或雨落管排入沟内，统一排入市政管。

雨水管采用PVC管。

户内厨房、卫生间相距远者设双水表。

给水系统在各单元入口设截门以便检修。

给水管主干管采用刚塑复合管，其他可采用ABS管。

排水管采用UPVC管。

预留直饮水系统，饮水点设在厨房。

水表采用远程计量水表。

水泵采用变频泵。

7．供热及燃气：

暖气管道采用PP-R材料。

煤气立管布置避免影响建筑外立面。

埋地煤气管需避开围墙、大门等园建设施。

煤气表设置的位置应考虑对橱柜的影响，尽量缩短煤气管在室内的长度。

本项目采用集中供暖，热源来自热交换站。

每户设一户一表室内水平双管采暖。

散热器设备拟选用铝合金散热器。管道为地面预埋管。

8．弱电系统：

电话：每户设两条外线，客厅、书房、主人房各设一插座，并且都能使用两条外线（建议每房间均有接口）。

可视对讲分机，红外线监控。与物业管理控制中心联网：小区周界设红外线对射报警及摄像监控系统，小区巡更管理系统等。

有线电视、电话、宽带网、保安对讲系统从室外弱电井引至单元楼梯口的主进线管。

在消防楼梯地下层、1层及顶层出屋面的消防门边各设置一个门禁接线盒。

单元设可视对讲机。

有安全隐患楼层安装门磁、窗磁。小区入口处采用电子公告系统。

9．小区内网设计要求：

外端接口要求与市政管网设施合理对接。

内端与楼栋接口部分要求利于楼栋内管网的综合布置。

小区内部管网设计要求合理、经济、安全。

10．其它：

建筑层高：地下部分净高满足设备用房要求，地上部分适合现代居住需要。

小区设背景音乐系统。小区人防按照天津市规定标准设计。

第五章：结构部分

结构主要设计原则：考虑成本因素，结构布置应体现传力简捷的原则，各项荷载及计算参数应按规范合理取值，综合考虑安全性、耐久性、施工方便性及经济性的统一，控制本工程混凝土含量及钢筋含量等指标在合理范围之内。

1.场地平整和基础问题：有条件时应尽量采用天然地基基础形式并进行多方案经济比较，无法采用天然地基基础时应进行多方案比较，选用安全可靠、经济合理的基础方案。

2.多层住宅采用砖混结构，小高层采用框架剪力墙结构体系。

3.户型平面中客厅可考虑做整块大跨度楼板结构，尽量避免梁的出现。

第六章：环保部分

1.节能方面：

a)要求在西向的外墙内侧可考虑做保温砂浆隔热处理或其他遮阳保温措施。

b)单体设计时，尽量形成穿堂风。

c)阳台设计在可能的地方做大进深阳台

d)所有公共空间照明等均为可自动的感应或定时开关。

2.降噪方面：

a)靠近主要市政公路一侧采取降噪构造处理，并设双层玻璃窗。

对其它噪音较大的公共空间有相应遮挡等措施。

房地产开发项目商业计划书模板

1.0项目概要

1.1项目公司

1.2项目简介

1.3客户基础

1.4市场机遇

1.5项目投资价值

1.6项目资金及合作

1.7项目成功关键

1.8公司使命

1.9经济目标

2.0公司介绍

2.1项目公司与关联公司

2.2公司组织结构

2.3[历史]财务经营状况

2.4[历史]管理与营销基础

2.5公司地理位置

2.6公司发展战略

2.7公司内部控制管理

3.0项目介绍

3.1房地产开发目标

3.2房地产开发思路

3.3房地产开资源状况

3.4项目建设基本方案

3.4.1规划建设年限与阶段

3.4.2项目规划建设依据

3.4.3房地产开发基础设施建设内容

3.5项目功能分区及主要内容

4.0所在城市房地产市场分析

4.1国家宏观经济政策

4.1.1国家宏观经济形势对房地产的影响

4.1.2房地产宏观政策

4.2城市周边区域经济环境

4.3城市市城市规划

4.3.1城市总体规划的布局与定位

4.3.2城市中心城区的五大问题

4.4城市土地和房地产市场供需

4.4.1城市市土地出让情况

4.4.2房地产市场供需

4.5城市房地产供需

4.5.1商圈分布

4.5.2商业业态分析

4.5.3城市商业现状分析

4.5.4居民消费特征分析

4.5.5城市商铺价格分析

4.5.6商业房地产供需分析

4.6消费者调查

4.6.1居民消费特点

4.6.2房地产潜在消费者问卷调查

4.7竞争分析

4.7.1竞争分析的方法

4.7.2竞争项目分析

5.0开发模式及QB区选择

5.1[RRR城]及QB区项目

5.1.1[RRR城]的开发背景

5.1.2[RRR城]项目

5.1.3[RRR城]开发情况

5.2项目竞争战略选择

5.2.1山水绿城SWOT分析

5.2.2[山水绿城]开发策略和开发模式

5.2.3QB区项目

6.0QB区方案概念设计

6.1规划设计主题原则

6.2产品组合和功能定位

6.3建筑风格和色彩计划

6.4建筑及景观概念规划

6.5智能化配套

6.6QB区各地块设计要求

6.6.1房地产功能配置要求

6.6.2A13地块设计要求

6.6.3A21地块设计要求

6.6.4A08地块(局部)设计要求

6.6.5A22地块设计要求

7.0营销策略

7.1预计销售额及市场份额

7.2产品定位

7.2.1各项目的住房产品定位

7.2.2房地产定位

7.3定价策略

7.3.1住房项目的定价策略

7.3.2房地产的定价策略

7.4销售策略

7.4.1住房地产的销售策略

7.4.2房地产的销售策略

7.4.3品牌发展战略

7.5整合传播策略与措施

7.6电子网络营销策略

8.0项目实施进度

8.1项目工程进度计划表

8.2项目工程进度管理体系

8.2.1三级计划进度管理体系的建立与执行

8.2.2三级计划进度管理体系的工作流程

一级计划——总控制进度计划

二级计划——阶段性工期计划或分部工程计划

三级计划——月、周计划

9.0项目风险分析与规避对策

9.1项目风险分析

9.1.1项目市场风险分析

9.1.2项目工程风险分析

9.2项目风险的防范对策

9.2.1市场风险规避对策

9.2.2工程风险的防范对策

9.2.3安全风险控制措施

6.0QB区投资估算和开发计划

6.1项目投资估算

6.1.1项目开发成本估算

6.1.2开发费用估算

6.1.3项目总成本费用估算

6.2项目开发计划

6.2.1开发分期69

6.2.2项目开发进度计划表69-72

6.3项目人员和组织机构配置72-73

6.3.1组织保障72

6.3.2组织机构72-73

6.4项目中小企业融资计划和财务费用73-74

7.0QB区财务与投资价值分析

7.1销售收入

7.1.1销售价格

7.1.2销售收入

7.1.3项目税费率

7.2项目现金流量

7.2.1全部资金的投资现金流量表

7.2.2自有资金的现金流量表

7.2.3主要经济数据指标汇总

7.3不确定性和风险分析

7.3.1盈亏平衡分析

7.3.2敏感性分析

7.4结论

7.4.1项目投资决策结论

7.4.2项目总体效益评价

11.0公司无形资产价值分析

11.1分析方法的选择

11.2收益年限的确定

11.3基本数据

11.4无形资产价值的确定

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