邻居同意住改商 居委会为何不盖章

2013-11-03 16:45:55舜网-济南时报作者：郭吉刚

自去年济南市发布34条措施降低创业准入门槛以来，不少创业者看中住宅区客源、房租优势，纷纷选择将店铺或公司开在居民楼内。所谓“住改商”，就是将住房改成商业用房。住改商要想获得营业执照，需征求小区有利害关系业主的同意后，再到当地居委会盖章才能获得审批。然而，位于乐安社区居委会管辖的几个小区内的创业者们却犯了愁：即使周围邻居已经同意，居委会也禁止任何住改商，不肯在证明材料上盖章。这些想通过正规途径创业的业主们，面临无法取得合法营业执照的困境。

创业犯难

全楼业主都同意，#b@2咋还这么难

家住无影山北路药山花园11号楼的高先生，最近打算自主创业做五金生意，把自家地下室当仓库，进点货在外面售卖。因涉及办理个体营业执照，高先生打算把自家住宅登记为经营场所。

然而，一番手续走下来，高先生却遭遇了#b@2难的“尴尬”。药山工商所的工作人员告诉他，在家开店涉及办理住改商，需要房屋所在地居委会盖章，以证明取得了有利害关系相关业主的同意，才能将住宅作为经营性用房。但是，当他拿着工商所给出具的《关于同意将住宅房改为经营性住房证明》的材料，找到药山街办乐安社区居委会时，居委会的工作人员却表示，即便是征求了有利害关系业主的同意，居委会也不会盖这个章，并称这是上面领导规定的。 药山工商所的态度也十分坚定：没有居委会盖章，住改商便无法取得营业执照。“周围邻居都同意了，办个营业执照咋还这么难？”高先生表示，他只是利用住宅做个登记，并不打算在此经营，不存在扰民的问题。但如果拿不到营业执照，就无法开具正规#5@p给客户，五金生意将无法正常经营。

同样面临困惑的还有打算在附近金田苑小区内开店的丁先生。几个月前，丁先生看中了住宅房租优势，打算利用自家住宅开个小店，搞点服装批发生意。“沿街商铺租金每月至少两三千元，我根本负担不起。”丁先生说，周围居民对此都不反对，但最后也卡在乐安社区居委会这一关。“法律有规定可以住改商，居委会凭啥不给办？”乐安社区居委会的做法令丁先生无法接受。

社区回应

担心惹麻烦，不再批准“住改商”

乐安社区居委会为何不同意居民住改商请求？10月31日，记者致电居委会了解情况。一名工作人员表示，从20xx年10月，上级街办就下发了统一通知，不再给住改商的申请盖章。

“住改商麻烦事太多，谁都怕担这个责任。”工作人员解释说，前几年街办确实允许住改商，只要周围邻居同意，居委会就给盖章。但随着店铺逐渐增多，经常会出现业主投诉扰民的情况，去年某小区还因开店发生过火灾，居委会作为当初同意住改商部门也得承担相应后果，街办去年便下了规定，无论做什么生意，一律不再同意住改商。“就算不扰民也没办法，居委会都不能盖这个章，不行只能跟工商部门协商。”该工作人员表示。

然而，济南市工商局企业注册局一名工作人员表示，在小区内从事经营活动必须要征得存在利害关系的业主同意后，由当地居委会或小区业委会(无业委会小区由所在物业公司代替)出具住改商证明，才能依法办理营业执照。目前存在的问题是，公章在居委会或业委会手里，他们不同意盖章，便无法办理营业执照，对此工商部门也没办法。

10月31日下午，药山街道办事处相关负责人表示，街办没有不准居民住改商的规定。“只要整栋楼上的所有业主签字按手印同意，居委会就应该批准住改商。”该负责人表示。 症结难解

盖章权在居委会业主“失声”

记者了解到，按照《物权法》第七十七条规定，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

在涉及住改商方面的问题时，有些社区居委会或业委会并不反对，例如棋盘社区居委会表示，只要涉及利害关系的业主均表示同意，居委会可以为其盖章。但是，也有不少社区居委会或小区业委会担心住改商麻烦事太多，采取“一刀切”的方式，即便周围邻居们都同意，也不肯出具住改商证明文件。不少济南市民想利用住宅注册公司或开店时，因居委会或物业部门拒绝盖章，导致工商局注册不了。

另一方面，不少经营者在无证经营的情况下，依然选择在居民楼内偷偷开公司。在无人监管情况下，这些“黑”公司反而更加难以管理。“其实真正受害的，反倒是我们这些想正规经营的公司。”因盖章问题被“卡”住的创业者高先生认为，很多经营者想在小区正规注册经营，便做好了处理好邻里关系的准备。

律师观点

应制定办理流程，规范出具证明程序

据了解，住改商在济南已经出现不少年头，是市场经济发展到一定阶段的产物，总体上已经拥有一定规模。业内人士分析称，住改商有一套严格的手续，一些行业如餐饮、娱乐、加工、制造等明显存在安全生产隐患、污染周围环境的行业，还属于法律禁止住改商行业，即便小区业主同意也不能获得审批。但是只要住改商不扰民，且符合条件，就应允许其经营。在目前政策鼓励创业大环境下，居委会或业委会不能一味地采取“扼杀”态度，这样只会导致无证的“黑”公司越来越多，想要正规经营的公司却难以生存。至于管理方面，只要工商、城管、公安、居委会、小区物业等多方联合进行监管，住改商便能走上规范经营之路。

齐鲁律师事务所赵晓亮律师则认为，根据《物权法》规定，能否住改商决定权不在居委会手上，而应由存在利害关系全体业主意见决定。不少居委会或业委会由于对《物权法》缺乏了解，害怕承担责任，不敢也不愿出具证明。

在出具住改商证明过程中也存在不少难题，如有利害关系业主的范围如何确定、征求利害关系业主的意见应由谁负责、具体程序如何操作等都无明确规定。对此，工商部门、居委会、业委会之间应加强沟通，制定一个标准办理流程，规范由居委会或业委会出具证明的程序，以避免居委会、业委会私自拍板决定的现象，实现公平盖章的目的。 相关链接

什么是有利害关系的业主

20xx年，最高人民法院颁布的司法解释中对此有明确解释，“有利害关系的业主”被认定为本栋建筑物内的其他业主。也就是说，经营者所在的整栋楼有多少户，就要找多少户签字。 另外，司法解释中还规定：建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

这样一来，除了“有利害关系的业主”之外，建筑区划内，本栋建筑物之外的业主只要主张并且证明自己受到不利影响，个体工商户就不能住改商。

证 明

（详细地址）属 社区（小区），该处房屋规划用途为：住宅。现因 申请，经该房业主及其他相关利害关系人同意，允许其在不违反国家法律法规及其他管理规约的情况下，在该场所经营

特此证明。

居委会（业主委员会）盖章：

年 月 日

 

第二篇：住改商证明

关于同意将住宅改为经营性住房的证明

济南市工商行政管理局历下分局：

的房屋用途为住宅，根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，已经由利害关系的业主同意将此房屋改为经营性用房，并已经居委会（业主委员会）确认。

特此证明！

居委会（业主委员会）

（盖章）

20xx年9月1日