[案例] 张女士购买了某楼盘一套商品房，该客户与房地产开发公司签定的《武汉市商品房买卖合同》中将合同第五条“面积确认及面积差异处理”划去，双方在合同第三条“买受人所购商品房的基本情况”中约定“该合同约定面积为出卖人暂测面积，以房地局测量为准”。现张女士和开发商对该项条款内容理解产生分歧，问该商品房面积发生误差时应如何处理？

[解答] 由于目前市场上销售的商品房大多是期房，签定购房合同时约定的房屋面积是暂测面积，它和房屋竣工后的实测面积（即权属登记面积）会发生误差，因此，在购房合同中约定好面积误差的处理方式非常重要。 根据合同意思自治原则，商品房买卖双方可以在合同中自行约定面积出现误差的处理方式。如果合同双方没有约定面积误差的处理办法，则依据法律的相关规定处理。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释［2003］7号）第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。 由于张女士与房地产开发公司签定的《武汉市商品房买卖合同》中划掉了第五条“面积确认及面积差异处理”条款，并且双方约定的“该合同约定面积为出卖人暂测面积，以房地局测量为准”条款不能确定面积误差处理方式，当其所购房屋面积发生误差时，应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定处理。 本案例意在提醒消费者在购买期房时，最好将合同约定面积与产权登记面积出现误差时的处理方式明确写入购房合同中，避免出现类似纠纷。

案例]

张先生在汉口以支付首期购房款，余款按揭的方式购买了一套商品房，本月房屋交付时，开发商要求张先

生先向其缴纳契税、公共维修基金，然后才能交房。张先生问是否合理？

[解答]

开发商在交房时要求购房户交纳契税和公共维修基金，其主要原因是为了尽快为购房户办理权属证书以解除开发商的担保责任。购房户在购房时，以贷款方式支付部分房价款，开发商对贷款银行承担贷款人（购房户）的阶段性担保责任。房屋交付后，如果不能及时办理产权证，开发商的担保责任就不能及时解除。国家税务总局《关于进一步加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]82号）明确指出，房地产契税管理先缴纳税款、后办理产权证书（即“先税后证”），因此，开发商要求在交房时要求贷款人（购房户）缴纳契税和维修基金是有依据的。

如果张先生在与开发商签定的《武汉市商品房买卖合同》中约定了在房屋交付时向开发商缴纳契税和维修基金，本着意思自治的原则，开发商就有权向张先生代收以上费用，张先生在收房时也应本着诚实信用的原则及时缴纳。

如果张先生与开发商签定的《武汉市商品房买卖合同》中未对此作出约定，则应依据实际情况分别处理。如果张先生已经交付了全额购房款，又准备自己办理房屋所有权证和土地使用证，则不存在开发商的担保责任问题，房屋交接时可以不向开发商缴纳维修基金、契税，开发商不得强求代收。如果张先生是以贷款方式购房，在办理房屋交接时开发商要求张先生缴纳税费的，建议张先生与开发商就缴纳税费后多长时间内开发商应将所收取的税费交到相关部门并取得#5@p，并办好两证，以及开发商不能依照约定向购房户出示所交税费#5@p和两证应承担的违约责任等问题进行协商，签订补充协议。这样，既可以防止开发商代收了贷款人（购房户）的税费后不办理两证，也可以避免因此影响及时办理房屋交接手续。 天气热，楼市火。在这股购房热潮中，难免有些购房者一时头脑发热：前脚交了订金，签了认购协议书，后脚就开始后悔。每天打电话询问如何退订的人也随着楼市火热在不断增长。但是，下订容易退订难，想退回订金的人通常四处折腾后，最后仍不得不为自己的一时冲动“埋单”。市开发办严宽处长提醒：老百姓应该把下订当成一件严肃的法律事情来看待，如想避免此类事情的发生，一定要保持冷静的头脑，除与家人认真商量外，还要注意以下相关事宜。

看五证，“预售许可证”为重

买房时，开发商应在销售楼部出具五个证件。即：《武汉市商品房预售许可证》、《房地产开发企业资质证书》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。通过查看上述五个证件，购房者可以了解到自己欲购的商品房是否具备合法的销售资格，自己欲购的房屋是否在核准销售的范围之内。同时，可以了解到该项目建设用地取得的方式是不是出让方式和所购商品房所占土地的使用年限，所购房屋是不是合法的建筑及规划审批的房屋周边配套设施情况等等。

而这其中，《武汉市商品房预售许可证》是最为重要的。购房者要注意三种情况。首先，如果预售许可证上标明有效期的，现在均已过期，此《武汉市商品房预售许可证》已无效，此商品房不能购买。其次，未标明有效期的，购房者不妨记住预售证证号，上开发办政务网查询，确保自己的楼号在预售许可证范围内。其三，未取得预售许可证的，切切不要购买，否则自身的合法权益难以得到维护。

四份样本看仔细

四份样本即：《武汉市商品房认购书》样本，《武汉市商品房买卖合同》样本《前期物业服务合同》样本及《业主临时公约》。这个环节是大多数购房者所忽视的，也是交了订金后或签署了认购协议后产生纠纷

的主要原因。《武汉市商品房认购书》上约定了购房人正式签《武汉市商品房买卖合同》的时间，购房人一定要在约定的时间之前去签《武汉市商品房买卖合同》。

《武汉市商品房买卖合同》样本指的是经房地产开发企业将公司的意见以加盖印章等形式表现在合同的样本上。购房者可以通过精读《武汉市商品房买卖合同》样本了解作为出卖方的房地产开发企业的想法，看有没有双方达成共识的可能。通过看《业主临时公约》和《前期物业服务合同》可了解到若购买了这处房屋购房者可享有哪些权利和必须履行哪些义务。

退订需在规定时间内书面申请

购房者如果遇到各种情况，考虑放弃买房，想把订金拿回来，一定要在认购协议书规定的签合同之前的时间内提出，并取得相关证据。如：购房者要以书面形式向开发商提出退房申请，请求开发企业如数退还订金，并要求对方出具收到书面申请的回复。如果对方拒绝接受，可用挂号信的形式将书面申请寄给开发商，同时，邮局给您的挂号信回单，能证明购房者提出退房要求的具体时间，一定要妥善保管。如果超过规定时间再提出放弃买房，购房者想拿回订金可就相当难了。

自留一份《武汉市商品房买卖合同》

为避免双方所签合同约定的条款内容被修改而引发纠纷，双方在当日签定合同后，购房者应保留一份，如果不能如愿，至少应该保存一份复印件，并在合同复印件上注明“本复印件与待备案合同的条款内容完全一致。”记得要双方签名，并署上日期。待正式合同交给购房者时，购房者应在合同复印件上注明“本合同与已备案合同条款内容完全一致”，同样需要双方签字并署上日期。购房者收取已备案合同，将合同复印件交给开发企业。一旦合同条款内容产生疑义，这些“注明”就能提供有力证据。

一、消费者在交购房定金或签署《武汉市商品房买卖合同》前必须经历“三个环节”。

20xx年市开发办针对武汉市商品房买卖活动提出在买房要看“五证”。随着房地产市场的进一步完善和规范，无证销售的房地产开发项目越来越少，但同时房地产市场出现了新情况新问题，主要集中在定金协议和购房合同纠纷上。针对这种现状，市开发办从20xx年12月起就要求全市在售的房地产开发项目，必须在售楼部中公示六个内容，同时这六个内容也是消费者在正式交纳购房定金和签署《武汉市商品房买卖合同》前需要看明白的六个内容，分门别类称之为“三个环节”：

1、看两部法规。即《城市商品房预售管理办法》和《商品房销售管理办法》。这两部法律对于正欲购房和正在购房环节中的消费者来说是至关重要的。通过看这两部法规，消费者可以大体的了解国家的有关规定，易于掌握国家政策，才能做到心中有底。才能利用好法律这一武器保护自已的合法权益。

2、看五个证件。即：《武汉市商品房预售许可证》、《房地产开发企业资质证书》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。通过查看上述五个证件，消费者可以了解到自已欲购的商品房是否具备合法的销售资格，自已欲购的房屋是否在核准销售的范围之内。同时，可以了解到该项目建设用地取得的方式是不是出让方式，购买后商品房合法的使用年限，所购房屋是不是合法的建筑及规划审批的房屋周边配套设施情况等等。

3、看三份样本。即：《武汉市商品房买卖合同》样本、《前期物业服务合同》样本及《业主临时公约》。这个环节是大多数消费者所急视的，也是交了定金后或签署了购房合同后产生纠纷的主要原因。《武汉市商品房买卖合同》样本指的是经房地产开发企业将公司的意见以加盖印章等形式表现在合同的样本。消费者

可以通过精读《武汉市商品房买卖合同》样本了解作为出卖方的房地产开发企业的想法，同时对照自已的想法，有没有双方达成共识的可能。通过看《业主临时公约》和《前期物业服务合同》可了解到若购买了这处房屋消费者可享有哪些权利和必须履行哪些义务。

在通过对以上三个环节的认真查看的情况下，消费者才能真正的做到明明白白地消费，才不会因为知识信息的不对称，使自身蒙受损失。

二、乡村集体所有用地所自建房屋不能购买。

根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，城市规划区集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方可用于房地产开发“经营”。显然，在集体所有土地上建的房屋不得对外销售。目前，在房地产市场上有的消费者为贪一时便宜，购买了集体所有土地上建设的房屋，结果长期办不了《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》，不仅影响了居住，更不能进入流通环节，从而陷入长期的烦恼之中。签署集体所有土地住宅购买合同，是无效合同，是不受国家法律保护的。此类房屋看似相对便宜，其实消费者购买后产生一大堆烦恼，最终利益受损的还是消费者自已。市开发办在进行房地产开发经营行为抽查中，对于此类情况依法移交土地管理部门进行查处，同时，市开发办提醒光大购房者不要购买集体所有土地上的房屋。

三、超过《武汉市商品房预售许可证》有效期的商品房，消费者不要购买。

位于汉阳区的一个项目，在20xx年办过《武汉市商品房预售许可证》，后因为项目的开发企业与投资方陷入法律纠纷，连续多年未换过《武汉市商品房预售许可证》。有部分消费者看到有证，未认真看清是什么时候的证书就因为价格相对便宜而付款，导致目前房子还拿不到，交的房款也退不回的境地。所以，我办再次提醒消费者在购房时一定要看清合法有效的《武汉市商品房预售许可证》，只有这样才能有效地保护自身的合法利益不受侵害。

余先生问：我与某开发商签订《武汉市商品房买卖合同》，按合同约定，首付房价款后，余款委托某开发商办理按揭贷款手续。同时，合同还约定交房时间为20xx年3月28日。但交房时出卖人必须付清房价款后方可交房。日前，我看到别的客户陆续进房，我要求某开发商不仅将房交给我，还要承担延期交房的违约责任。某开发商说：你的按揭贷款手续现在才办完，待款进公司帐上后才能交房给你，公司不承担延期交房责任。请问开发商的说法对吗？

答：余先生与某开发商签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，符合法律规定。宋先生首付款缴纳后，因某开发商未在交房前将宋先生的房款尾款办妥按揭贷款手续，不向宋先生交付房屋的行为，是符合双方合同约定的。因此某开发商就不存在延期交房的责任。

那么如何避免此类事情的发生呢？

一、买受人在签订合同时，涉及房款余额按揭贷款的，建议在合同贷款方式空格中约定“XX年X月X日前，XXX元房价款由买受人在XX银行办理完按揭贷款手续”。同时在合同附件六中约定“因买受人原因，不能按期或逾期办理按揭贷款手续的，买受人应按本合同第六条第一种处理方式的约定向出卖人支付违约金；因出卖人的原因，不能按期或逾期办理按揭贷款手续的，出卖人应按本合同第六条第一种处理方式的约定向买受人支付违约金；因银行原因，不能按期或逾期办理按揭贷款手续的，买卖双方协商，另签补充协议”。

二、若买受人委托出卖人办理按揭贷款手续，建议对贷款金额、办理按揭贷款时限、逾期或不能办理按揭贷款的违约责任等问题在合同附件六合同补充协议中进行约定。

三、办理完按揭贷款手续是指按揭贷款额进入出卖人帐户；约定按揭贷款时间建议在一个月以上。 买受人在签订合同时，只要考虑充分，条文内容严谨，就可避免纠纷发生，即使发生了纠纷，有相应的条款约定进行处理。

王先生与一开发商签订了《武汉市商品房买卖合同》，合同约定20xx年6月20日交房，王先生如期去办理交房手续，被告知，除交清购房尾款外，要交“配套费”3800元。王先生称，签合同后，因要办理银行按揭和合同备案手续，所有的合同均在开发商手中，当拿到合同后，发现合同的第五条处贴了一张要交纳“配套费”的纸条。购房户应交“配套费”吗？

[解答]

经查看，王先生与开发商签订的《武汉市商品房买卖合同》，发现在合同第五条处贴有一个字条，上面写有“交房时，除交清购房尾款外，要交“配套费”3800元，分别是管道煤气2500元，可视对讲机500元，水表电表安装400元，有线电视安装费280元，一年有线电视使用费120元。”但双方均未签名盖章;第五条计价方式与价款的第三项中“出卖人不再向买受人收取该商品房房价款外的费用”的内容仍保留.依据《中华人民共和国合同法》第四十一条对格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款的规定，王先生应支付“配套费”3800元。问题在于写有“配套费”的纸条是否合法，是否合法有效，是否为双方意思表达，难以认定。

这是因为，一是，“配套费”是商品房价格的组成部分。“配套费”是以价内的形式收取，还是以价外的形式收取，应当在合同中约定。在20xx年新版的《武汉市商品房买卖合同》第五条中增加了“出卖人不再向买受人收取该商品房房价款外的费用。”的内容，是为了避免交房时因“配套费”收取问题而产生纠纷，提醒购房人注意价外费用收取的问题，同时，引导开发商在签合同时将配套费采用包含在房价内收取。

二是合同签订后，因合同备案或购房户要办理银行按揭，《武汉市商品房买卖合同》均由开发企业拿走。为了避免合同内容增减，购房人应将已签合同复印，要求开发商在复印件上签署“该复印件与本复印件内容原件完全一致”，并双方签字盖章，署明日期。待开发商办妥相关手续后（包括合同备案，办理贷款）将合同原件退回时，购房人应将退回合同原件和复印件进行核对无误后，在复印件上签署“该复印件与备案合同内容完全一致”，并双方签字盖章，署名日期，将复印件退还开发商，收取合同原件。王先生所反映的问题就出在此环节。

三是配套费中的使用性质的费用（如有线电视的收视费等），除开发商书面承诺或在合同中约定了不收使用费的情况之外，使用费均应由购房人支付。

黄女士与某开发商签订了《武汉市商品房买卖合同》，合同约定20xx年5月1日交房，直到6月24日开发商才电话通知黄女士去办理交房手续。黄女士称，到售楼部后，开发商未按合同约定出示商品房交付使用的证件或文书，同时在查看房屋时发现门窗均已损坏，水电是否通、厨房和卫生间是否漏水还不知晓.开发商说你来看了房，就视同交房，开发商以此方式办理交接商品房合法吗？

[解答]

经查看，黄女士与某开发商签订的《武汉市商品房买卖合同》第十一条交接的规定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条

规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”，这一条款内容对商品房的交接作了详细的规定。首先，开发商交付的商品房应当达到合同第九条约定的交付条件；第二，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；第三，买卖双方进行验收交接时，出卖人应当向买受人出示合同第九条规定的证明文件，买卖双方验收完毕后应签署房屋交接单；第四，在进行房屋交接时，出卖人应向买卖人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；第五，在交接过程中，出卖人不提供合同第九条规定的证明文件以及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，或者不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第六，在交接过程中若出现《住宅质量保证书》中的质量问题，不影响交接，但出卖人应及时维修。由此可知，黄女士所购商品房的开发商明显的违反了合同的约定，开发商所说的看了房就视同交房是没有依据的。

那么，在收房时购房户应该注意哪些问题呢？在此案所签合同第九条明确约定“出卖人应当在20xx年5月1日前，将经工程质量验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”这条约定中明确了以下几点：一是交付使用的商品房必须通过工程质量验收合格。房地产开发企业应依据《建设工程质量管理条例》的规定，“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”。“建设工程经验收合格的，方可交付使用”。二是开发商交付商品房时应向购房户提供工程质量验收合格的证明文件，即单位工程验收记录。三是开发商应向购房户提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并履行维修义务。四是交付使用的商品房还应当符合双方合同关于基础设施、公共配套建筑的交付条件的约定，对供水、供电、燃气设施、排水、绿化等基础设施、公共配套建筑进行核验，重点检查上下水是否通畅，是否渗漏。五是对装饰设备检查是否符合合同约定的标准。通过以上核验检查，若发现墙壁、地坪、天棚等起泡或裂纹，门或窗关闭不严、渗漏或漏水等问题，均属质量保修范围，不影响房屋交付。购房户应在房屋交接单上标明存在的问题，双方均应标明日期及签字。开发商应及时组织人员对房屋交接中发现的问题进行维修，若开发商未及时维修，购房人应根据《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，即“在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人，使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三人可以向建设单位提出赔偿要求”。 赵女士买了一套商品房，前不久交付时发现房屋质量有瑕疵，如房屋墙面有细微裂缝、地面不太平整等，请问可否据此要求退房？

[解答]

赵女士提出的问题颇具代表性，这个问题可从以下两个方面进行认定、解决。首先要看房屋主体结构有无损坏。倘若经有关方面鉴定，房屋主体结构确实存在质量问题，应根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定处理，即“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”

如果是房屋非主体结构存在质量问题，要视双方有无约定，处理结果有所不同。如双方当事人在购房合同中有特别约定，依约定执行；如双方当事人无特别约定，一般不能退房，应依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。”

如开发商在法定保修期内未及时进行维修的，依据《房屋建筑工程质量保修办法》第十五条“因保修

不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。”如超过法定保修范围和期限的，实行有偿维修，其中属于房屋共用部位和共用设施设备部分的维修，费用从公共维修基金中支出。

19xx年4月1日《武汉市商品房购销合同》（20xx年1月1日起修改为《武汉市商品房买卖合同》，以下简称《原合同》）在全市推行。为维护消费者和房地产开发企业的合法权益起到了积极作用。在《原合同》使用过程中，随着房地产开发的发展，《原合同》中部分条款已不适应当前形势的需要，解决不了出现的新情况、新问题；房地产开发经营管理法律、法规的逐步完善，有关法律、法规的内容也应在《武汉市商品房买卖合同》中反映，尽可能使《武汉市商品房买卖合同》条款内容适应市场。因此，很有必要对《原合同》进行修改。

在修改过程中，市工商行政管理局、市城市综合开发管理办公室以《原合同》为基础，借鉴了其他城市《商品房买卖合同》有关条款的内容，依据有关法律、法规的规定，以解决出现的新情况、新问题为重点，进行了七次修改讨论。对《原合同》修改了十一条，保留了十一条，两条合并一条，删除一条，增加了三条和二个附件，调整了条文序号。形成了20xx年版《武汉市商品房买卖合同》，并从1月5日起在全市作为商品房买卖签约使用文本。

一、关于武汉市商品房买卖合同说明的说明

1、本合同文本为签约使用文本，在签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，与出卖人充分协商，对合同条款及专业用词理解不一致的，应该进一步咨询，达成一致意见。

说明： 本款明确了《武汉市商品房买卖合同》的使用性质。根据《中华人民共和国合同法》等相关法律、法规的规定，将《武汉市商品房买卖合同》文本定性为签约使用文本。

采取此种方式，有利于商品房买受人提前了解《武汉市商品房买卖合同》内容，充分起到提示商品房买受人的作用，对合同条款理解应双方充分协商一致，若不一致的应向相关部门咨询，达成一致。同时也便于相关部门对《武汉市商品房买卖合同》的解释和管理。

2、本合同所称商品房是指房地产开发企业开发建设并出售的房屋（含经济适用房）。

为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后的空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。

说明：（1）合同的适用对象为商品房，是指房地产开发企业开发建设并出售的房屋。经济适用住房也是商品房，同样适用于《武汉市商品房买卖合同》。

（2）强调了《武汉市商品房买卖合同》的自愿原则，提醒合同当事人双方有权依法约定合同内容。出卖人不得单方删除合同中的相关条款及内容。

3、对合同文本【】中选择的内容、空格部位的填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。【】中选择的内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。

说明：说明了《武汉市商品房买卖合同》条款中如何约定【】中的内容，买卖双方一定要按该条的规定进行选择，不应有空项，以免引起不必要的误解。

4、在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。 说明：强调了买受人在签订《武汉市商品房买卖合同》前的知情权。根据《城市房地产开发经营管理条例》和《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》的规定，在签订合同前，出卖人应当向买受人提供该商品房有效证明文件。主要有：

（1）《武汉市商品房预售许可证》；

（2）出卖人委托房地产中介服务机构代理销售的，受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示符合上述（1）中规定的证件和商品房销售委托书及受托房地产中介服务机构的工商营业执照、质资证书。

二、关于《武汉市商品房买卖合同》条文的说明

合同当事人：

出卖人________________________________________；

注册地址______________________________________；

营业执照注册号_________；资质证书号___________；

法定代表人__________；联系电话________________；

邮编__________________________________________； 说明：以上是关于《武汉市商品房买卖合同》当事人中出卖方主体，即房地产开发企业的名称及基本特征的填写栏目，由房地产开发企业据实填写。买受人查验以上栏目内容是否属实的有效方法是要查验房地产开发企业名称是否与《武汉市商品房预售许可证》中的房地产开发企业名称相一致。若有疑虑，可网上查询。网址：www.wh-

《武汉市商品房买卖合同》文本依据《中华人民共和国合同法》的表述，将居于卖方主体的房地产开发企业表述为出卖人，将居于买方主体的购房人表述为买受人。

委托代理人_______地址_________________；

邮编________________；联系电话________________； 说明：以上是关于出卖人委托代理人的名称及基本特征的填写栏目，由委托代理人据实填写。委托代理人可以是房地产开发企业法定代表人委托其内部人员，也可以是与其联合开发建设的其他房地产开发企业。依据《中华人民共和国合同法》第九条的规定，当事人依法可以委托代理人订立合同。

委托代理机构__________________________________；

注册地址______________________________________；

营业执照注册号_________；资质证书号___________；

法定代表人___________；联系电话_______________；

邮编__________________________________________；

说明：以上是关于出卖人委托代理机构的名称及基本特征的填写栏目，由委托代理机构据实填写。

买受人_______________________________________；

住所（址）____________________________________；

国籍________；性别______；出生年月____________；

【身份证】【护照】【营业执照注册号】____________；

邮编_______________；联系电话_________________； 说明：以上是关于《武汉市商品房买卖合同》当事人中买方主体买受人的名称及基本特征的填写栏目，由买受人据实填写，出卖人应当予以核验。特别强调买受人只能为一人。

委托代理人_____________；国籍______________；

住所（址）____________________________________；

邮编_______________；联系电话_________________； 说明：以上是关于出卖人委托代理人的名称及基本特征的填写栏目，由委托代理人据实填写。委托代理人为法定监护人等其他可以合法代理买受人买房的法定名称，但必须有委托书作为《武汉市商品房买卖合同》附件备查。

委托代理机构_________________________________；

注册地址____________________________________；

营业执照号码__________；资质证书号____________；

法定代表人____________；联系电话______________；

邮编__________________________________________。

说明：同出卖人中的【委托代理机构】的说明，略。

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规的规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议： 说明：以上是关于《武汉市商品房买卖合同》制定依据及其约定原则的规定。合同制定依据除了《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》外，还有《中华人民共和国城市规划法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》等法律法规和规章。

依据《中华人民共和国合同法》的规定，平等主要是指合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。自愿是指当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。此外，合同当事人应遵循公平、公正原则，协商一致确定各方权利和义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则。

第一条 项目建设依据

说明：本条主要是由出卖人如实填写与项目建设相关的合法用地、规划、施工等依据，买受人要注意查验。

出卖人以________方式取得位于__________________、编号为_______的地块的土地使用权，面积_______平方米，规划用途为________________，土地使用年限自_____年____月____日至_____年____月____日止。 说明：由出卖人根据土地主管部门核发《国有土地使用证》上的内容填写土地使用权获取方式及该地块相应位置、编号、面积、土地使用年限等内容；出卖人根据规划主管部门核发的《建设工程规划许可证》上的内容填写规划用途。

出卖人经批准，在该地块上投资建设____________商品房。

说明：本款是要求出卖人根据商品房项目批准的名称填写项目名称。

该项目的有关批文如下：

1、《国有土地使用证》

颁发机关：______________；编号：_____________；

2、《建设工程规划许可证》

颁发机关：______________；编号：_____________；

3、《建筑工程施工许可证》

颁发机关：______________；编号：_____________；

说明：本款是要求出卖人根据土地、规划、建管主管部门核发的相关证件如实填写。

第二条 商品房销售依据

说明：本条主要是由出卖人如实填写商品房可以销售的合法依据。

买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。

1、该商品房作为现房，出卖人已于200__年___月___日向武汉市城市综合开发管理办公室备案。

2、该商品房作为预售商品房，已取得武汉市城市综合开发管理办公室核发的《武汉市商品房预售许可证》，编号为武开管预售[ ]____号。 说明：本款是关于买受人所购商品房的销售方式的约定。若买受人所购商品房是现房，则选择现房，出卖人应如实填上备案时间。若是预售商品房，则选择预售商品房，并如实填上《武汉市商品房预售许可证》武开管预售文号。

第三条 买受人所购商品房的基本情况

说明：本条是要求出卖人依据该商品房所在项目的《建设工程规划许可证》，经批准的设计等合法有效的证明材料，填写本商品房的坐落、面积、层数、主体结构、户型结构等基本情况，买受人要注意查验。

买受人所购商品房为本合同第一条规定的项目中的第____【幢】【座】____单元____层____号房。

说明：本款说明了本商品房的确切位置。需要强调的是，本商品房所在幢（座）号、单元号、层数、房号

必须与附件一该商品房所在楼层房屋平面图的标准一致。

该商品房所在楼宇的主体结构为__________结构，建筑物地上层数为____层，地下层数为____层。

说明：本款是要求出卖人依据本商品房所在楼宇经批准的设计图填写结构、层数。

该商品房的用途为______________，层高为______米。该商品房户型结构为______房______厅______厨______卫，封闭式阳台____个，非封闭式阳台____个（见附件一）。 说明：本款是要求出卖人依据本商品房所在楼宇的《建设工程规划许可证》上载明的内容填写该商品房的用途，依据报批的设计图填写该商品房的层高及户型结构。阳台的约定是为了解决其面积计算的纠纷问题。

该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共______平方米，其中，套内建筑面积______平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积______平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。

说明：本款约定签订《武汉市商品房买卖合同》时的商品房建筑面积数与面积构成。

在签订合同时，商品房的建筑面积一般存在两种情况，一种是该商品房的建筑面积已由具有房产测绘资格的单位实施测绘，另一种是该商品房建筑面积还未经具有房产测绘资格的单位实施测绘。从目前的实际情况看，在签订合同时，当事人应当约定“合同约定”建筑面积。

商品房产权证上载明的是商品房的建筑面积。根据《商品房销售管理办法》的规定，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的公有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的公有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律法规的规定对其享有权利，承担责任。本款中的公共部位与公用房屋分摊建筑面积就是指分摊的共有建筑面积。

由于按套内建筑面积或按建筑面积计价时都是以此处相应的面积约定数为依据的，因此，这几个面积都必须填写。 如无特别约定，该商品房在建筑材料、设计、防火、给排水、隔音、照明、节能、车库等方面均应当符合有关的国家强制性标准的规定。 __________________________________________________

__________________________________________________。 说明：商品房的质量一直是买卖双方争议乃至纠纷的重点，只有对质量作出具体、详尽、明确的约定，方能有效预防纠纷的发生。买卖双方可就该款内容在空行内作出具体约定。

第四条 买受人所购商品房所在项目的基本情况

1、绿地率_____%，道路建筑面积__________平方米，物业管理用房建筑面积__________平方米，社区居委会用房建筑面积__________平方米；

2、停车场建筑面积__________________________平方米；

3、会所建筑面积____________________________平方米；

4、其它：________________________________________

_________________________________________________。

说明：买受人所购商品房所在项目内的环境及公共配套设施是买受人最为关心的内容之一。此条内容的约定，有利于维护买受人的知情权，有利于预防因此内容不详纠纷的发生，很有必要将出卖人在广告宣传资料或其销售人员的口头承诺的内容在此条中约定。

在此条“4、其它”空格内，可由出卖人按照报批后的供水、供电、供气、游泳池、幼儿园、中小学等设施名称或建筑面积填写。

第五条 计价方式与价款

说明：本条是由买卖双方约定商品房的计价方式及总价款。

该商品房【属于】【不属于】政府定价的商品房。

说明：依据《武汉市经济适用住房管理暂行规定》，经济适用住房是指具备房地产开发企业资质的企业所取得的建设用地实行行政划拨，行政事业性收费享受政府规定的减免政策，以微利价格向中低收入家庭出售的普通商品住房。经济适用住房销售价格由市物价部门和有关部门依照国家确定的经济适用住房价格构成因素，结合区位和质量差价核定。显然，经济适用住房属于政府定价的商品房，应选择【属于】。反之，选择【不属于】。

出卖人与买受人约定按下述第______种方式计算该商品房价款：

1、按建筑面积计算，该商品房单价为（______币）每平方米____________元，总金额（_____币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。

说明：本项是按建筑面积确定价款的计价方式。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积（公共部位与公用房屋分摊建筑面积）组成，按建筑面积计价时，商品房单价是一个均价的概念，每平方米套内建筑面积与每平方米分摊的共有建筑面积价格是相同的。

2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为（______币）每平方米 元，总金额（______币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。 说明：本项是按套内建筑面积确定价款的计价方式。按套内建筑面积计价时，商品房单价是买受人所购商品房的均价概念，房价款跟套内建筑面积数相关，跟分摊的共有建筑面积数没有直接关系。分摊的共有建筑面积数主要体现买受人在房屋产权关系中的相关权益。

3、按套（单元）计算，该商品房总价款为（______币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。 说明：本项是按套确定价款的计价方式。按套计价时，房价款跟商品房的建筑面积、套内建筑面积及分摊的共有建筑面积数没有直接关系。即俗话说的，一锤买下。在合同第三条中约定建筑面积、套内建筑面积及分摊的共有建筑面积数主要体现买受人在房屋产权关系中的相关权益。

4、________________________________________________

___________________________________________________

___________________________________________________。

说明：本项是由双方当事人自愿选择其他的计价方式确定房屋总价款。如按照商品房使用面积计价等。

出卖人不再向买受人收取该商品房房价款外的费用。 说明：本款是为了规范商品房价格，防止因出卖人向买受人收取房价款之外的费用或代收费用引起纠纷而约定。但在按合同约定交房后，买受人的燃气、电、水、有线电视、三网合一等的使用费或押金，应由买受人向相关单位支付，或由买受人委托出卖人或物业管理企业代办并据实支付相关费用。

第六条 付款方式及期限

说明：本条由当事人双方约定后填写付款方式及付款期限、付款金额。

买受人按下列第____种方式按期付款：

1、一次性付款

________________________________________________。 说明：一次性付款是指买受人在签订合同时一次性支付全部房价款。应将付款时限、付款金额在此项中进行约定。

2、分期付款 __________________________________________________

____________________________________________________。 说明：分期付款是指买受人在签订合同时约定几次付清全部房价款。应将付款时限、付款金额在此项中进行约定。

3、贷款方式 _________________________________________________

__________________________________________________。 说明：从目前的商品房买卖情况看，这种方式主要是指买受人采取个人住宅贷款方式支付部分房价款。贷款方式有个人住房贷款、公积金贷款、公积金贷款和住房贷款（通常说的组合贷款）。贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买商品房的贷款。贷款人发放个人贷款时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理借款人抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。买卖双方选择贷款方式的，应将贷款时限、贷款金额、贷款人在此项中进行约定。

4、其他方式 _________________________________________________

___________________________________________________。 说明：是因出卖人与其相关的建筑施工企业、材料设备供应商等企业之间，以物或工程款作为支付房价款进行约定。

第七条 买受人逾期付款的违约责任

买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第____种方式处理：

1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。

（1）逾期在____日之内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之____的违约金，合同继续履行；

（2）逾期超过____日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的_____%向出卖人支付违约金，出卖人应向买受人退还累计已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之____（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。 本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。

2、_____________________________________________ _____________________________________________ _____________________________________________ _____________________________________________

_____________________________________________。 说明：关于买受人逾期付款违约责任的处理，本条提供了两种方式，由当事人协商后自愿约定。第一种方式既可选择作为约定方式，也可为约定第二种方式提供借鉴。

要特别注意的是，对于买受人逾期超过约定时间，而愿意继续履行合同的，并经出卖人同意，合同继续履行的，违约金只能按（2）的约定处理，不能将（1）中的违约金进行累加处理；双方约定百分比的违约金可在百分之三以内，万分之几的违约金可在万分之二点一以内。此条双方约定的时限、违约金的比率应当与第十条的约定保持一致，以体现公平原则。

第八条 面积确认及面积差异处理

说明：本条约定按建筑面积或按套内建筑面积计价的商品房的面积确认及面积差异处理。

根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。 说明：本款是确定处理面积差异的依据。进行面积差异处理必须与计价方式相对应，这样才有可比性。即，选择按建筑面积计价的，以产权登记时确认的建筑面积数为依据进行面积确认及面积差异处理；选择按套内建筑面积计价的，以产权登记时确认的套内建筑面积数为依据进行面积确认及面积差异处理。

当事人选择按套（单元）计价的，不适用本条约定。 说明：当事人选择按套计价时，是以整个商品房为计价单位，不涉及到单方建筑面积或套内建筑面积计价问题，因而就无从谈起面积差异处理问题。

对于按套计价的商品房如何在合同中确定总价款，《商品房销售管理办法》对此有明确规定，可为当事人双方提供依据。

《商品房销售管理办法》等十九条规定：“按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。

按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任”。因此，采取按套（单元）计价的当事人应当就有关价款及相关违约责任等问题专门进行约定。

合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。 说明：本条中的产权登记面积，是指房产行政主管部门确认登记的房屋面积，是商品房最终的确定面积，也是按面积确定价款的最终依据。

商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第 种方式进行处理：

1、双方自行约定：

（1）_____________________________________________

_____________________________________________；

（2）_____________________________________________

_____________________________________________；

（3）_____________________________________________

_____________________________________________。

2、双方同意按以下原则处理：

（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；

（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。

买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按____________利率付给利息。

买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

产权登记面积－合同约定面积

面积误差比 = ——————————————— ×100%

合同约定面积

因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。 说明：本款是要求当事人双方约定误差处理方式。为了体现合同的双方自愿原则，第一种约定采取双方自行约定方式。考虑到买受人在商品房买卖中对面积误差处理方式不甚了解，为了提醒买受人，合同中明确写了第二种约定方式。买受人可以借鉴第二种约定的表述方式双方自行约定，也可以直接约定采取第二种方式约定。为了充分维护买受人的合法权益，解决商品房买卖中的面积纠纷问题，《商品房销售管理办法》第二十条规定：“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记

面积发生误差的处理方式。

合同未作约定的，按以下原则处理：

（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；

（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

产权登记面积－合同约定面积

面积误差比 = —————————————— ×100%

合同约定面积

因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议”。

本条中的第二种处理方式基本上是《商品房销售管理办法》第二十条规定的具体体现。

由于规划、设计变更造成商品房面积差异，双方不解除合同的，双方应当签署补充协议。此外，合同约定面积应当以新签署的补充协议中的面积为准，面积差异及处理也应以此为依据。

第九条 交房期限及条件

出卖人应当在_____年____月____日前，将经工程质量验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。

出卖人与买受人关于下列基础设施、公共配套建筑交付日期及条件的约定：

1、供水：_____________________________________________

_____________________________________________；

2、供电：_____________________________________________

_____________________________________________；

3、燃气：_____________________________________________

_____________________________________________；

4、排水：_____________________________________________

_____________________________________________；

5、绿化： _____________________________________________

_____________________________________________。

6、_____________________________________________

_____________________________________________。

7、_____________________________________________

_____________________________________________。

8、_____________________________________________

_____________________________________________。

9、_____________________________________________

_____________________________________________。

10、_____________________________________________

_____________________________________________。

说明：依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，本条要求当事人双方约定本商品房交付日期及交付条件。

基础设施主要是指与商品房及其所在项目建设相配套的供水、供电、燃气、排水、绿化、供热、通讯、项目内的道路等设施。公共配套建筑是指与商品房及其所在项目建设相配套的教育、商业、娱乐等公共建筑。

基础设施、公共配套建筑状况是买受人选择商品房的重要考虑因素。基础设施、公共配套建筑正常运行是商品房使用功能正常发挥的一个重要条件。因此，出卖人与买受人应当就基础设施，公共配套建筑正常投入运行的日期做出相应约定。

基础设施、公共配套建筑投入正常运行的决定因素主要是在政府相关部门和专业部门，因此，出卖人应当慎重地给出正常运行日期的承诺，应当对其可能条件作充分的调查，并与政府相关部门或专业部门达成协议。同时，根据实际情况，出卖人可以考虑对非自身因素造成正常运行延误的，事先应当在合同中约定有关情况出现时的处理条款。

因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起_____日内书面告知买受人。

说明：本款中的不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。如地震、水灾等。 本条款中的买卖双方在合同中约定的其它原因是指某些虽然不属于不可抗力，但同样也是出卖人不能克服的客观原因所造成延期交房。某些原因可以由买卖双方在合同附件六中进行自愿约定。

对于以上原因，从保护买受人合法权益的角度出发，买卖双方应当约定一个告知期限，并书面告知买受人。若逾期书面告知，或在期限内未书面告知，出卖人要承担逾期交房的违约责任。若在期限内书面告知买受人，买受人有权了解逾期交房原因的真情实据。

第十条 出卖人逾期交房的违约责任 除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第____种方式处理：

1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。

（1）逾期不超过____日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之____的违约金，合同继续履行。

（2）逾期超过______日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起_______天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的______%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之_____（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违

约金。

2、_____________________________________________ _____________________________________________ _____________________________________________ _____________________________________________

_____________________________________________。 说明：关于出卖人逾期交房违约责任的处理，本条提供了两种选择方式，由当事人协商后自愿约定。第一种方式既可作为约定方式，也可为约定第二种方式提供借鉴。

要特别注意的是，对于逾期超过约定时间，而买受人要求继续履行合同的，违约金只能按（2）的约定处理，不能将（1）中的违约金进行累加处理；双方约定的有关违约金的比率及逾期天数应当与本合同第七条的约定一致，以体现公平原则。

第十一条 交接 商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。

说明：本款是对商品房交接的详细约定。

首先，出卖人交付的商品房应当达到合同第九条约定的交付条件；第二，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；第三，买卖双方进行验收交接时，出卖人应当向买受人出示合同第九条规定的证明文件，买卖双方验收完毕后应签署房屋交接单；第四，在进行住宅交接时，出卖人应向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；第五，在交接过程中，出卖人不提供合同第九条规定的证明文件以及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，或者不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；第六，在交接过程中若出现《住宅质量保证书》中的质量问题，不影响交接，但出卖人应及时维修。

由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：_____________________________________________ _____________________________________________

_____________________________________________。 说明：本款实际上是对由于买受人原因造成延期交房的违约责任的约定。出卖人按照合同约定发出书面通知，买受人自接到书面通知后，在规定时间内办理交房手续，不仅仅是履行合同，还包括该商品房的风险责任的转移，自交房后，由出卖人承担的风险责任就转移到买受人；所购商品房质量保修期自交房之日起计算，并作为物业管理费的始算日期等。因此，在本款空格内，买卖双方要协商一致，慎重填写买卖双方约定的内容。

第十二条 规划、设计变更的约定 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书

面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内书面通知买受人的，买受人有权退房。

买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起_____天内将买受人已付款退还给买受人，并按_____利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。 _____________________________________________ _____________________________________________ _____________________________________________

_____________________________________________。

说明：本条是为了解决签订合同后的相关规划、设计变更问题。

依据《商品房销售管理办法》第二十四条的规定，“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任”。因此，本条第四款空格内可由买卖双方协商约定可能涉及变更的内容以及买受人在接到出卖人规划、设计变更书面通知后不退房，出卖人应支付利息的起算日期和利率。

第十三条 出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。 说明：本条是为了充分保护买受人的财产权。依据国家有关法律法规的规定，对出卖人及其销售的商品房的约定。从目前商品房买卖的实际情况来看，主要是解决抵押权纠纷、一房多售等问题。对此，《商品房销售管理办法》第九条规定，“房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行”。第十条规定，“房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人”。第三十九条规定，“在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任”。

第十四条 出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任 出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（见附件四）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第_____种方式处理：

1、出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价，装饰、设备差价以工程造价管理部门核定的为准。

2、_____________________________________________；

3、_____________________________________________。

说明： 装饰、设备标准也是目前商品房消费者比较关心的问题。受不同项目、不同档次、不同买受人等因素的影响，商品房的装饰、设备要求不尽相同。因此，买卖双方对商品房的装饰、设备标准应当在合同附件四中进行详细约定。

对于达不到约定标准的商品房，双方约定明确的处理方式。第一种方式作为约定的一种方式，双方可在空格处增加处理方式。

在此提醒买卖双方，依据《商品房销售管理办法》第三十一条规定，“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致”。因此，买卖双方应将上述规定的内容在附件四中约定明确。

第十五条 关于产权登记的约定

出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第____项处理；

1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起_____日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的_____%赔偿买受人损失。

2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的_____%向买受人支付违约金。

3、_____________________________________________

_____________________________________________。 说明：房地产权属证书是买受人享有房屋所有权及相应土地使用权的合法证明文件。商品房的房屋所有权登记，涉及该商品房的合法性和买受人作为房屋所有权人的法律依据；土地使用权的登记又涉及到与该商品房有关的整个项目用地土地使用权的分割。而这些又都离不开出卖人，因此，出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内，将办理权属登记的资料报送房产、土地机关登记备案。并协助买受人办理产权土地证书。

因出卖人的责任，自交房90日后的第一天起，买受人不能办理房地产权属证书，买卖双方应约定处理方式及违约责任。

第十六条 保修责任

买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。 买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。 在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由买受人承担。 _____________________________________________

_____________________________________________。

说明：商品房质量问题一直是买受人关心的热点问题。现行国家有关法律法规和规章等对此均有明确规定。

《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条规定，“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定”。第五条规定了《住宅质量保证书》的具体内容。《建设工程质量管理条例》第三十九条规定，“建设工程实行质量保修制度。建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。”第四十条对具体项目（部位）的最低保修期限进行了明确规定。《商品房销售管理办法》第三

十二条、第三十三条对商品房质量保修的内容进行了明确规定，更好地保护了商品房买受人的权益。需要说明的是，买受人所购商品房为非商品住宅的，买受人可以在签订合同时，在本条空格内参照《住宅质量保证书》的内容详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。买受人所购商品房为商品住宅的，在交付房屋时，出卖人应向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

第十七条 买受人的房屋仅作____________使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。

出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。 _____________________________________________

_____________________________________________。

说明：本条主要是约定商品房交付使用后双方的有关权利、责任和义务。

商品房建筑主体结构、承重结构和用途都是经规划部门批准和设计单位设计后确立的，具有整体属性，涉及到整栋楼的外观、安全和使用性质等方面的内容，一经建成，不得擅自变更。对于买受人来说，也必须遵守此类规定。本条又特别强调了与该商品房有关联的公共部位和设施的权利、责任及义务等问题。对于此问题要结合合同中的第三条、第九条的内容，做一个详细的、全面的约定，为避免造成遗漏事项，可在本条空格内约定。

第十八条 买卖双方就下列事项约定：

1、该商品房所在项目全体业主享有

（1）_____________________________________________；

（2）_____________________________________________；

（3）_____________________________________________；

（4）_____________________________________________；

（5）_____________________________________________的所有权、使用权。

2、该商品房所在项目出卖人享有

（1）_____________________________________________；

（2）_____________________________________________；

（3）_____________________________________________的所有权、使用权。

3、买受人遵守业主临时公约，履行出卖人与_________物业公司签订的前期物业服务合同约定的内容（见附件五）。 说明：本条是对买受人所购商品房所在楼宇公用部位及所在项目基础设施、公共配套建筑权利的约定。尽管目前《物权法》尚未出台，但在商品房销售过程中，特别是履行合同中，与此相关的一些纠纷时有发生。为妥善解决这一问题，《物业管理条例》第二十七条规定，“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”。因此，买卖双方要按合同第三条、第四条、第九条约定的内容，在本条1、2的空格内慎重约定。

《物业管理条例》第二十三条规定，“建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺”。

《物业管理条例》第二十五条规定，“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”。买卖双方可在本条3的空格内进行约定，并将前期物业服务合同约定的内容作为附件五。

第十九条 出卖人单方解除合同的，应当书面通知买受人，出卖人应在买受人收到书面通知之日起_____日内，按原房价款的____%向买受人支付违约金，并将买受人已支付的房价款全额退还买受人。如遇房价上涨，出卖人还需向买受人支付按照新价格计算的房价款与原房价款的差额。

买受人单方解除合同的，应当书面通知出卖人，买受人应在出卖人收到书面通知之日起_____日内，按原房价款的_____%向出卖人支付违约金，出卖人将买受人已支付的房价款全额退还买受人。如遇房价下降，买受人还需向出卖人支付原房价款与按照新价格计算的房价款的差额。 说明：在履行合同过程中，出卖人或买受人单方解除合同时有发生。如当房价上涨时，少数出卖人单方解除合同后，再售他人；又如当房价下降或因买受人其他自身原因（不含不可抗力），买受人单方解除合同。如何追究单方解除合同的违约责任，在原合同中无约定。因此，在处理单方解除合同时，追究违约方的违约责任难以协商解决。为有利解决此类问题，参照了《中华人民共和国合同法》第六十三条的规定，因买受人单方解除合同的，“遇价格上涨时，按照原价格执行；价格下降时，按照新价格执行”。因出卖人单方解除合同的，“遇价格上涨时，按照新价格执行；价格下降时，按照原价格执行”。作为第十九条的条款内容，由买卖双方自行协商约定。

第二十条 本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的按下述第____种方式解决：

1、提交武汉仲裁委员会仲裁；

2、提交__________仲裁委员会仲裁；

3、依法向人民法院起诉。 说明：本条由买卖双方协商约定合同争议的处理方式。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十八条的规定，“当事人可以通过和解或者调解解决合同争议。

当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的，可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。涉外合同的当事人可以根据仲裁协议向中国仲裁机构或者其他仲裁机构申请仲裁。当事人没有订立仲裁协议或者仲裁协议无效的，可以向人民法院起诉。当事人应当履行发生法律效力的判决、仲裁裁决、调解书；拒不履行的，对方可以请求人民法院执行”。

第二十一条 本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（见附件六）。

说明：本条是合同自愿原则的进一步体现。对于以下情况，买卖双方都可以协商后签订补充协议：

（1）以上条款不完善、不具体或空间不够的。

（2）国家及地方有规定，以上条款没有体现的。如买受人的供电、供水、燃气、三网合一、有线电视、电话等的使用费、押金的缴纳、时限等的约定。

（3）所购商品房为精装修的，对精装修的设计、材料、品牌及价格、保修承诺等的约定。

（4）买卖双方认为需要约定的其他内容。对于买卖双方而言，就买卖的有关事宜约定得越细，合同顺

利履行的可能性越大，自身的权益越有保障。

第二十二条 合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。 说明：本条依据《中华人民共和国合同法》的规定，强调了合同及合同附件、空格部分填写的文字与印刷文字的法律效力。

第二十三条 本合同连同附件共_____页，一式_____份，具有同等法律效力，合同持有情况如下： 出卖人_____份，买受人_____份，________________份，__________________份。

说明：本条是对合同页数、份数的约定。合同份数一般至少要3份，出卖人1份、买受人1份、房屋所在地房产行政主管部门1份。若发生贷款的或公证的，则相应增加份数。

第二十四条 本合同自双方签订之日起生效。

说明：本条是关于合同生效日期的约定。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。目前，对商品房买卖合同，法律、法规没有规定以经过批准或者登记为生效要件。按照《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”。因此，合同自成立时生效。

第二十五条 商品房为预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向房产、土地管理部门申请登记备案。 说明：这是依据《中华人民共和国房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》的有关规定进行的约定。《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第二款规定，“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”为确保这一约定能落到实处，防止出卖人一房二售或因债务纠纷而损害买受人的合法权益，在本条约定“出卖人向房产、土地管理部门申请登记备案”。

附件一：该商品房所在楼层房屋平面图 说明：附件一中的该商品房所在楼层房屋平面图要标明详细尺寸。其尺寸要以具有测绘资质的测绘单位的测绘图与设计图图形相结合，要按照《武汉市商品房买卖合同》第三条的约定，标明该商品房的建筑面积、套内建筑面积、公共部位与共用房屋分摊建筑面积；其商品房图形要与交房时一致、朝向一致。

附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明 说明：公共部位与公用房屋分摊建筑面积的构成要严格按中华人民共和国建设部《全国统一建筑工程预售工程量计算规划》（GHDGZ—101—95）、《房屋测量规范》、《住宅设计规范》的相关规定执行。

附件三：出卖人针对该商品房所作的说明（含广告）

说明：根据《城市房地产开发开发经营管理条例》第十五条规定，“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定”。

附件四：装饰、设备标准

1、外墙：2、内墙：3、顶棚：4、地面：5、门窗：

6、厨房：7、卫生间：8、阳台：9、电梯：10、其它： 说明：商品房的装饰、设备标准与房屋的建造成本及建成后的使用价格直接相关。本附件中买卖双方要对每一部位及设备的适用材料、性能等具体标准进行详细、明确的约定，不能作笼统的表述，以免因买卖双方理解不一而引起纠纷。如电梯等问题，对电梯等的品牌、生产厂家、规格等指标及特征都必须明确。

附件五：前期物业服务合同

说明：在对《武汉市商品房买卖合同》第十八条已作说明。

附件六：合同补充协议

说明：详见《武汉市商品房买卖合同》第二十一条中的条款说明。