物业服务合同

                

香江明珠花园小区物业服务合同

甲方：香江明珠花园小区业主委员会

乙方：

甲方委托乙方对香江明珠花园小区物业提供物业服务，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》、《福州市物业管理若干规定》等有关法律、法规的规定，双方遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则，经协商一致，签订本合同。

本合同对物业服务企业和小区全体业主（含承租人、借用人）具有约束力。

第一条委托物业（以下简称“本物业”）的基本情况

（一）物业位置：福州市仓山区闽江大道128号

（二）物业管理区域四至：东北至闽江大道、东南至金达路、西南至金榕北路、西北至金岩路。总面积：12.4507万平方米。详见附件一：小区总平图

（三）各类建筑面积：

详见附件二：小区建筑楼层面积清册

（四）共有设施设备，详见附件三：香江明珠花园共有设施、设备清册

（五）小区车位共约644个，其中地下车库454个，地面公共车位约190个。地下车库车位详见附件四：香江明珠花园车位清册及车位位置平面图

（六）小区内道路共  条，合计长度  米，详见附件一：小区总平图

（七）小区内公共绿地合计  平方米、景观水域  个合计   平方米，详见附件一：小区总平图

第二条物业服务期限

自20##年11月1日至20##年10月30日。

第三条物业服务的主要内容

（一）负责本物业共有部位的日常维修、养护和管理。

（二）负责本物业共用设施设备的日常维修、养护和管理。本物业共用设施、设备细目见附件三；

（三）负责本物业共用部位、公共区域的保洁、垃圾清运；

（四）负责本物业公共园林、绿地、景观及设施的养护和管理；

（五）负责维护本物业管理区域内的公共秩序，防范和阻止本物业管理区域内违规违法建筑和施工；

（六）负责对本物业区域内道路的日常维修、养护，负责机动车及非机动车的泊车管理及交通管理；

（七）负责对本物业区域的安全防范工作；

（八）协助业主委员会做好专项维修资金项目管理。

（九）其它业主需要服务的项目（另行协商制定补充协议）

第四条服务质量标准

乙方为本物业提供不低于《福州市普通住宅前期物业服务等级标准及指导性收费标准》规定的二级服务标准，服务质量标准详见附件五：香江明珠花园物业服务质量标准及评分标准。

第五条物业服务费标准及相关约定

（一）本合同采用包干制，乙方须为完成本物业管理区域内的第三条规定的服务内容并达到第四条规定的质量标准，自主经营管理，自负盈亏。

（二）物业服务费标准如下：

（1）非电梯住宅：   元/平方米·月

（2）带电梯住宅：   元/平方米·月

（3）别墅：  元/平方米·月

（4）商业物业：   元/平方米·月

（住宅依法改作商业用途的，按商业物业标准收取。）

以上服务费不包括：

（1）公共水电公摊费；

（2）供水、供电、煤气、电视、通讯等费用；

本物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等有关费用由最终用户承担。其中，业主自用的由业主承担，乙方使用的由乙方承担；公共使用的由业主按实根据业主的专有面积按比例承担，具体分摊办法由业主委员会决定。

（三）物业服务费收取的面积计算依据

（1）有房屋产权证的按产权证上记载的建筑面积为准；

（2）未办理产权证的，按房屋买卖合同约定的建筑面积为准，产权证登记办理后，按登记面积结算，多退少补；

（3）尚未出售的房屋，按照商品房预售建筑面积为准；房屋产权登记办理后，按登记面积结算，多退少补。

（四）业主从物业交付受买之日起按月交纳，从每月10日前向乙方支付。本着业主自愿的原则，可按季或年度进行交纳。

（五）未出售的房屋、或已出售但尚未交付的房屋，其物业服务费由建设单位全额支付；业主与物业使用人或承租人约定由物业使用人或承租人支付物业服务费的，从其约定，但业主负连带支付责任；物业所有权转移时，原业主应当结清物业服务费，费用结算至产权转移之日止。

第六条泊车管理

（一）泊车管理费用不包含在第六条的物业服务费之内，另行向车主收取。

（二）乙方应根据本物业管理区域的实际情况，在不占用园林绿地景观用地、不影响业主安全出行的前提下，划定公共停车位，方案经甲方核实同意后，供业主泊车。乙方须根据本物业管理区域的实际情况，制定合理的行车进出路线，报甲方审核同意后实施。

（三）业主自有车位须按每个车位地面50元/月、地下60元/月交纳泊车管理费，全部由乙方收取。

（四）外来车辆因业主生活或施工需要，可在本物业管理区域内临时泊车，但不得占用小区划定的公共停车位，不得在本小区过夜。外来车辆临时停车，按时收费：不足二十分钟的，免费；超过二十分钟，按每小时10元收费，但最多不得超过50元；超过二十分钟但不到1小时的，按1小时计。

（五）下列紧急公务车因执行其公务在本小区泊车可免费：消防车、警务车、医疗救护车。为实施突发应急事件救治，包括供水、供电、煤气、本小区安全重大事故、自然灾害的抢修及救治的相关车辆可免费。

（六）乙方对于收取了泊车管理费的车位，须保证具有适泊条件，并配备有效的安全监控手段；对收取了泊车管理费的车辆，在其泊车期间负有看护责任。否则，泊车期车辆发生了损毁，乙方须酌情加以赔偿。赔偿的方式及具体金额由当事业主与物业协商，必要情况下业委会进行调解。

第七条特约服务与代办服务

（一）乙方可以应业主的要求，向特定业主提供本合同约定之外的服务，服务费用由乙方与该特定业主自主商定，并报业主委员会备案。

（二）在不损害业主利益的前提下，乙方可以接受供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等公共服务部门委托，为其提供业务代办服务，并向委托方收取代办服务费。乙方须保证其收取的代办服务费没有转嫁到业主头上，否则，甲方有权停止其代办服务业务。本物业管理区域内的公共商业准入（例如通讯、电视等商业入门许可）收入属于全体业主，乙方不得收取以代办服务为名，实际上没有提供任何实质性服务的商业准入费用。

（三）由乙方代收代付的供水、供电、供气、通信、有线电视等公共服务费用，向业主收取的费用其标准须与这些部门的价格标准完全一致，物业不得收取差价，不得收取手续费、代办费等额外费用。

第八条住宅专项维修资金管理

（一）本物业的住宅专项维修资金的归集和使用，按照《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部第165号）、《福建省商品住宅专项维修资金使用暂行办法》（闽建房[2009]30号）等关规定执行。

（二）双方在本合同签订后，根据行业通常规则及有关国家法规的规定，协商制定《香江明珠花园专项维修资金管理细则》，明确小区属于专项维修资金的维修项目明细，作为本合同的附属部分，与本合同具有同等效力。未列入《香江明珠花园专项维修资金管理细则》的所有日常维护开支，包括人工费、配件材料、能耗物耗等，均属于乙方经营成本。

第九条房屋装饰装修管理

（一）业主对房屋装饰装修应当遵守国家和本省有关法规，与乙方签订装饰装修管理服务协议，交纳违约保证金3000元/次、垃圾清运费  元次。装饰装修管理服务协议应规定装饰装修工程的内容和期限、允许施工时间界限、施工禁止事项等。装饰装修施工的时间严格限制在上午8：00点至12：00、下午2：30至6：00之间，国家法定节假日严禁施工。

（二）乙方有权审核业主的装饰装修方案及设计，发现在装饰装修方案中存在违反国家有关规定及管理规约可能的，有权要求业主对方案设计进行修改，不听从者，乙方有权拒签装饰装修管理协议，并有权不放行其装饰装修材料及施工人员进场。发现业主在装饰装修过程中违反国家有关规定以及管理规约的行为，乙方须加以制止，制止无效的，乙方有权采取断电及断水措施强制其改正，并在24小时内书面报告政府有关执法部门；对于违反管理规约的行为，应当在24小时内报告业主委员会。

（三）业主对其住宅周围扩建、侵占公共空间场所行为属于违法行为，乙方不得与之签订任何形式的装饰装修管理协议，不得放行其任何建筑材料和施工人员进场。业主已将材料及施工人员带进施工现场的，乙方有权制止，制止无效的，有权采取断水断电措施强制其改正，并在24小时内书面报告政府有关执法部门和业主委员会。

第十条乙方禁止性事项

乙方须严格遵守本合同规定提供物业服务，遵守本物业管理规约，遵守小区社会公德，尊重业主人格尊严。除上述要求之外，特别规定：

（一）不得以任何理由和任何方式自己占用或委托第三方占用本物业管理区域内公共建筑（包括本合同规定的物业用房）、设施、设备对外经营，牟取利益；

（二）未经业主委员会同意，不得擅自允许、介绍外部商业机构进入本小区进行商业性活动以，包括开设摊点、广告宣传、临时性售卖、摸奖、表演；

（三）不得以任何理和任何方式擅自改变本物业公共设施和场所的用途；

（四）不得擅自占用、挖掘本物业的道路、场地。为实施物业服务需要，确需占用、挖掘道路、场地的，应按照规定办理相关手续，制定施工方案并征得相关业主、业主委员会的同意后，方可实施，实施后须尽快及时恢复原状；

（五）乙方须妥善保管业主的有关房产资料及个人隐私，不得将业主资料用于本物业管理之外的任何用途，不得向任何第三方透露相关信息；

（六）在提供物业服务过程中若与业主发生争执时，应根据本合同及国家有关法律法规，有理有力有节进行交涉，严禁采用漫骂、人身攻击、侮辱性语言甚至暴力行为对待业主，严禁召集本小区从业人员之外的人员对业主进行任何形式的威胁、围攻和肢体接触。

（七）非公共安全紧急情势之下，未经业主同意，严禁乙方人员擅自进入业主专有产权范围。若为实施物业管理行为需要进入业主专有产权范围，业主不同意时，乙方可请求业主委员会协调解决。

（八）乙方不得将其物业服务业务全部对外委托第三方承担；乙方将其某项物业服务业务委托第三方须征得甲方的同意，并确保服务质量不低于“附件五：香江明珠花园物业服务质量标准及评分标准”规定的标准。

第十一条服务质量考核方法

（一）关于乙方服务质量，实行业主评价考核。每季度由甲方组织一次业主代表为主、乙方参与的物业服务质量抽查。每年一月份，由甲方根据上一年度四个季度的抽查情况，结合业主投诉记录、室内资料检查三个方面的依据，对照本合同及物业服务质量标准进行考核。考核标准详见附件五：香江明珠花园物业服务质量标准及评分标准。

（二）除了上述考核办法外，乙方发生以下行为之一者，为一票否决，其物业服务费标准下调10%：

1、发生一起及以上业主明显侵占公共场地空间有违建事件（房屋顶层加盖、斜屋面挑空向外扩建、一层向外扩建、一层占用公共绿地建设私家花园、其它楼层占用公共空间装修扩建），并且搭建完成；

2、因小区围墙失修或安防检查松懈，导致小区发生两起及以上外来人员入室重大盗窃案件，并经公安部门立案；

3、因小区安全设施维修、养护、管理不善，导致重大安全事故，发生人员重伤以上程度，此类安全事故一起及以上；

4、因小区安防管理不到位，发生外来人员进入本小区对业主实施抢劫、抢夺、人身伤害行为两起及以上案件。

（三）乙方实际收取的物业费（不含停车管理费）与考核的质量评分挂勾。

业主每月的物业服务费暂按第五条标准的90%交纳，即：

（1）非电梯住宅：  元/平方米·月

（2）带电梯住宅：  元/平方米·月

（3）别墅：  元/平方米·月

（4）商业物业：  元/平方米·月

剩余的服务费，在次年根据甲方考核结果，一次性由业主补足交足。补交标准如下：考核得分95（不含）以上，按标准上浮10%；考核得分90分（含）至95分，全额补足；考核90分（不含）以下者，补交为0。

若考核得分不足70分，甲方可中止本合同，双方办理结算和有关资料交接，由甲方另聘物业服务企业。对此，乙方不得有任何异议。

第十二条物业实物与相关资料的移交

（一）本合同签订后的实物及资料移交

本合同签订后十日内，甲方须向乙方移交下述物业服务必需的资料：

 1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备的竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

2、共用设施设备安装、使用、维护和保养技术资料（包括各类仪器设备的使用说明书、保修凭证）；

3、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；

4、物业质量保修文件和使用说明文件；

（二）本合同到期或终止后，实物及资料的移交

本合同到期或终止后十日内，乙方须向甲方移交上述第（一）款所列的1—4项实物及资料（包括合同期间新增项目）。

（四）上述各阶段的资料及实物及资料交接时，双方须现场逐一查验、对照，记录各种设施设备有状态情况，最终由双方签字。

第十三条、物业管理用房

本小区物业管理用房地处6#楼架空层，总面积  平方米，由甲方无偿提供给乙方作为物业服务的办公用房。本物业管理用房属于业主共有产权，乙方在使用期间须尽妥善维修、养护之职责，未经甲方同意，不得挪做它用或擅自处置。

若发现乙方将物业管理用房挪做它用，证明物业管理用房过剩，甲方有权将挪做它用部分收回自行处置。

第十四条合同期满或中止交割事项约定

（一）本合同期满前两个月或因故合同中止，任何一方不再续约时均须通知对方；双方若不再续约，在期满前一个月内，双方按本合同办理账目结算、办理物业资料交接、物业实物交接。乙方须保证物业资料移交完整（与接收时对照），物业设施设备与接收时不存在重大缺陷或损毁，否则乙方须负责维修完好移交甲方；若乙方拒绝对维修，甲方有权自行维修，维修费用从乙方的保证金中扣除。

（二）对于个别业主拖欠物业费在合同期满前一个月仍未付清的，甲方有义务协助劝说当事人补交物业费，乙方有权采取物理措施（停水停电等）督促当事业主补齐。

（三）本合同期满前2个月，若双方商定可以续约，双方仍需对乙方的保证金进行结算，期满前一个月，乙方须向甲方补足保证金至二十万元。乙方的保证金补足后，方可续约，否则视同乙方自动放弃续约。续约应签订续约协议，对原合同做出必要的补充完善。续约条件下，双方不必对物业资料、物业实物进行交接。

（四）本合同期满后，双方不再续约，甲方若采用市场招标方式确定新的物业服务企业，乙方没有优先权。

第十五条甲方的权利和义务

甲方作为本物业管理区域的所有权人，依法享有《中华人民共和国物权法》等法律法规所规定作为物业所有权人的有关权利，履行有关义务。主要包括：

（一）依法选择物业服务企业的权利，享受受聘物业服务企业的服务权利；

（二）依法行使本物业公共产权所有人占有、使用、收益、处置的权利，上述权利具有排它性；

（三）对乙方从事本物业服务进行监督、检查、考核的权利，对乙方的物业服务计划、服务方案、物业服务规章制度及日常工作有提出意见、建议的权利；

（四）尊重乙方的劳动，不干预乙方的内部经营管理；

（五）作为乙方的服务对象，严格遵守合同约定履行各项合同条款，遵守物业服务各项规章制度，支持、配合乙的物业服务工作，及时答复乙方在物业服务中提出的须决策、确认、协调的有关事项；

（六）提供物业服务所需的相关物业文件资料；

（七）根据本合同的规定，及时足额交纳物业服务费。

第十六条乙方的权利和义务

乙方作为本物业管理区域提供物业服务企业，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法规，依法享有有关权利，履行有关义务。主要包括：

（一）作为本合同乙方，享有与甲方平等的人格尊严，其劳动应受到甲方的尊重；

（二）根据本合同，物业服务费用标准采用包干制，乙方享有独立经营管理的权利，其内部经营管理不受他人干预；

（三）根据本合同规定，及时足额收取物业服务费用；

（四）严格遵守履行本合同各项条款，向甲方提供合格优质的物业服务；

（五）听取并接受甲方对物业服务工作的监督、检查、考核，接受甲方就物业服务工作计划、方案、及日常服务方面的合理意见及建议；

（六）保持与甲方业主委员会的信息交流及沟通，重大事项及时向业委会报告；

（七）及时无遗漏向甲方全体业主公告有关信息，接受业主有监督，公示的信息包括但不限于：服务内容、质量标准、收费标准及计费方式、物业管理规章制度、物业事故信息、水电煤气供应检修及事故停供信息、以及其它物业服务重大事项。

第十七条乙方违约责任

（一）本合同实行保证金制度对乙方违反本合同第十条禁止性事项规定进行处罚。

1、乙方须向甲方交纳保证金共计人民币贰拾万元整，作为甲方监督乙方物业服务质量保证金。保证金每年年末结算一次，每年一月份乙方须向甲方补足当年的保证金贰拾万元整，否则甲方可视乙方自动放弃当年的物业服务合同，甲方有权另行选择新的物业服务企业。本合同到期，双方结算后一个月内，甲方一次性将押金余额无息返还乙方。

2、乙方违反本合同第十条禁止性事项之一，甲方可对乙方经济处罚，按发生一起处罚保证金总额的10%处理。保证金的扣罚不能代替乙方违反禁止性事项对甲方或当事人造成损失的赔偿，即乙方若发生上述禁止性事项，除了被处以扣减押金返还额外，还要另外向当事人赔偿其造成了损失。

3、若乙方擅自中止提供物业服务，无权要求返还其保证金余额。

（二）其它物业服务方面达不到服务质量标准等事项，按本合同“第十一条服务质量考核办法”执行。

第十八条甲方违约责任

甲方无正当理由，在本合同期满前单方面中止合同者，须向乙方返还其双倍保证金，即肆拾万元整。

业主无正当理由，拒不交纳物业服务费（泊车费），乙方有权向当事业主追缴滞纳金，按每天3%的比例计算所需交纳的滞纳金。时间从每月10日起计算，例如，某业主到5月11日仍欠当年3月至4月的物业费，则滞纳天数为4月11日至5月11日共30天。

由于甲方的不配合，致使乙方无法达到其物业服务质量，乙方不承担违约责任，甲方不得据此扣减乙方年终的物业服务费用。

由于甲方违反本合同第十二条第（一）款，未向乙方提交完整的实物及资料，致使乙方无法按本合同提供合格的物业服务，乙方不承担违约责任，甲方不得据此扣减乙方年终的物业服务费用。

第十九条不可抗力条款

因自然灾害、战争、国家政策重大变化导致本合同无法继续履行时，任何一方须及时告知对方，双方依本合同约定完成结算、支付和资料及实物的交接后可中止本合同。

第二十条合同的终止

本合同依下述几种情况可终止：

（一）合同期满，双方权利义务履行结束，并按本合同约定完成结算、支付和资料及实物的交接；

（二）因不可抗力（自然灾害或国家政策变化）导致合同中止，按本合同约定完成结算、支付和资料及实物的交接；

（三）任何一方单方面中止合同，按本合同约定，违约方承担违约责任，并按合同约定完成结算、支付和资料及实物的交接。

第二十一条争议的解决

本合同在履行过程中出现争议，双方本着互解互谅的原则友好协商解决；协商无法达成一致的，任何一方有权提起诉讼，原则上由本小区所在地法院管辖。

第二十二条其它

（一）本合同自签订之日起生效。

（二）本合同包括合同五个附件，一式六份，双方各持叁份。

（三）不尽事宜双方协商解决，亦可签订补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。

附件一、香江明珠花园总平面图

附件二、香江明珠花园建筑面积清册

附件三、香江明珠花园共有设施、设备清册

附件四、香江明珠花园车位清册及车位位置平面图

附件五、香江明珠花园物业服务质量标准及评分标准

甲方（盖章）：

法人代表：

开户银行及账号：

乙方（盖章）：

法人代表：

开户银行及账号：

合同签订日期：二O##年  月  日

附件五：香江明珠花园物业服务质量评价表

物业服务项目共八大类，满分合计100分，分别为：

一、日常管理12分

二、房屋维修及养护10分

三、装饰装修管理7分

四、公共秩序维护 15分

五、共有设施设备运行、维修和保养 20分

六、公共区域保洁 20分

七、公共绿地日常养护 8分

八、泊车管理 8分

质量标准及评分标准见下表：

一、日常管理

二、房屋管理与维修养护

三、装饰装修管理

四、公共秩序维护

五、共有设施设备运行、维修和保养

六、公共区域保洁

七、公共绿地日常养护

八、泊车服务