无产权证房屋买卖合同

无产权证房屋买卖合同

                                                                                               

出卖人: ________________________________________________________

买受人: _________________________________________________________

根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规的规定,出卖人和买受人在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就存量房屋买卖事宜达成如下协议:

第一条  房屋基本情况

(一)出卖人所售房屋(以下简称该房屋)为【独立成套楼房】【平房】,坐落为: ________________________________________________________,该房屋所在层次为___/___层,建筑面积共 ___________ 平方米。

(二)该房屋规划设计用途为【住宅】【公寓】【别墅】【办公】【商业】【 】: ___________。房屋结构为___________。

该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况见附件一。

第二条 房屋权属情况

(一)出卖人于______年____月____日与该房屋开发建设单位_____________________签订了《北京市商品房预售合同》(合同编号:__________),开发建设单位应于______年____月____日前交付该房屋,______年____月____日前取得该房屋产权证明。出卖人应告知买受人其与开发建设单位约定的付款方式,并确认房款已付清。

(二)该房屋的抵押情况为:_________________________________________。

(三)该房屋的租赁情况为:买受人承租。

第三条  成交价格、付款方式及资金划转方式 

(一)经双方协商一致,同意该房屋成交价款为:人民币           元(小写),        __________________(大写)。

甲乙双方在签订本合同的同时签订《房屋租赁合同》,合同编号         。甲方将该房屋产权过户于乙方时,租赁合同的全部租金人民币________元(大写             

                )、房屋租赁保证金  ________元(大写                    )自动转化为购房款,甲方不得就租赁合同签订至该房屋产权过户于乙方期间向乙方要求支付租金。

(二)买卖双方对于房款自行交割,并签订《存量房交易结算资金自行划转声明》。

(三)具体付款方式及期限

1、出卖人取得房产证当日,买受人支付房款______________元;

2、_________________________________________;

3、_________________________________________。

具体付款方式及期限的约定见附件二。

(三)关于贷款的约定

在出卖人取得房产证后_______日内,买受人向          银行(公积金管理中心)申办抵押贷款,买受人因自身原因未获银行批准的,双方同意按照第     种方式解决:

(1)买受人自行筹齐剩余房款,以现金形式支付出卖人;

(2)买受人继续申请其他银行贷款,至贷款批准,其间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担;

(3)终止本合同的进行,买卖双方相互清退各种款项,互不承担违约责任,由买受人承担其办理过程中已发生的各项费用。

第四条  房屋相关费用

在房屋交付日以前发生的【物业管理费】【供暖】【水】【电】【燃气】【有线电视】【电信】【 】:                            费用由出卖人承担,交付日以后(含当日)发生的费用由买受人承担。出卖人缴纳的该房屋专项维修资金(公共维修基金)的账面余额,出卖人同意转移至买受人名下。

第五条  房屋的交付

出卖人同意在出卖人取得房产证之时将该房屋交付给买受人。该房屋交付时,出卖人应该将该房屋钥匙交付与买受人。若该房屋在交付时已为买受人占有的,视为出卖人已交付。

第六条  违约责任

   (一)逾期交房责任

除不可抗力外,出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的,按照下列第______种方式处理。

    1、按照逾期时间,分别处理。((1)和(2)不作累加)

  (1)逾期在______日之内,自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之______的违约金,并于该房屋实际交付之日起______日内向买受人支付违约金,合同继续履行;

  (2)逾期超过______日(该日期应当与第(1)项中的日期相同)后,买受人有权退房。买受人退房的,出卖人应当自退房通知送达之日起_____日内退还全部已付款,并按照买受人全部已付款的_____%向买受人支付违约金。

    2、______________________________________________________________。

(二)逾期付款责任

买受人未按照约定的时间付款的,按照下列第______种方式处理。

  1、按照逾期时间,分别处理。((1)和(2)不作累加)

  (1)逾期在______日之内,自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止,买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之______的违约金,并于实际支付应付款之日起______日内向出卖人支付违约金,合同继续履行;

  (2)逾期超过____日(该日期应当与第(1)项中的日期相同)后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人应当自解除合同通知送达之日起____日内按照累计的逾期应付款的______%向出卖人支付违约金,并由出卖人退还买受人全部已付款。

    2、______________________________________________________________。

第七条 税、费相关规定

税费分担经双方协商,决定按照如下方式进行分担:

出卖人承担:                                                          

    买受人承诺:                                                            。

双方对前述税费未约定、约定不明或遇政策调整的,双方应在权属过户之日前___日内协商并达成一致,否则,按国家相关法律规定缴纳;

第八条  权属转移登记

(一)当事人双方确认,自本合同生效之日起  日内,双方共同向房屋权属登记部

门申请办理房屋权属转移登记手续。

(二)买受人未能在出卖人取得房产证之日起_______日内取得房屋所有权证书的,双方同意按照下列方式处理。

1、如因出卖人的责任,买受人有权退房。买受人退房的,出卖人应当自退房通知送达之日起__  __日内退还买受人全部已付款,并按照银行同期贷款利率付给利息。买受人不退房的,自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之_____的违约金,并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起____日内向买受人支付。

    2、____________________    ____________________。

(三)出卖人应当在该房屋权利转移之日起  日内,向房屋所在地的公安派出机构办

理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的,应当向买受人支付_________元的违约金;逾期超过___日未迁出的,自逾期超过___日起,出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之_____的违约金。   

________________________________________                                  。

第九条  争议解决方式

    本合同在履行过程中发生的争议,由双方协商解决;协商不成的,按照下列第______种方式解决。

  (一)提交____________仲裁委员会仲裁。

    (二)依法向人民法院起诉。

第十条  本合同自双方签字盖章且出卖人取得该房屋产权证之日起自动生效。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。本合同及附件共______页,一式______份,具有同等法律效力,其中出卖人______份,买受人______份,备份______份。

 

 出卖人(签章):                 买受人(签章)

  【法定代表人】:                     【法定代表人】:

  【委托代理人】(签章):              【委托代理人】(签章):

   签订时间:_____年____月____日     签订时间:_  ___年_____月____日

   签订地点:             签订地点

附件一:房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况

附件二:付款方式及期限的具体约定

附件三: 补充协议及其他约定

 

第二篇:房屋买卖合同解除确认纠纷案

房屋买卖合同解除确认纠纷案

[2007-12-15 ] 分类:[研究中心案例] 作者:[Leo ] 发布机构:[ 上海仲裁法研究中心 ] 关键字:[ 解除;确认 ]

案 由:房屋买卖合同解除确认纠纷案

第 一 申 请 人(第一被反请求人):朱某

第 二 申 请 人(第二被反请求人):罗某

被申请人(反请求人):陈某

一、申请人请求与被申请人答辩:

申请人称:申请人与被申请人通过房屋中介公司于20xx年3月19日签订《上海市房地产买卖合同》一份。约定被申请人将座落在上海市××区××路33弄7号1006室的房产转让给申请人。合同还约定,双方应该自合同签订之日起30日内向房地产交易中心申请办理过户手续,甲方必须积极协助,由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的,乙方按照合同第十条追究甲方的违约责任。

实际上,申请人在合同签订之前的3月16日就向被申请人支付了定金人民币100,000元(相当于预付款),又在该合同签订的当天按约向被申请人支付了购房款人民币320,000元。但被申请人却怠于履行合同义务,拖延到20xx年5月27日才办理注销原有的房屋抵押手续,导致双方无法在合同规定的期限内向房地产交易中心申请办理过户手续。因此,被申请人构成严重的违约。

由于被申请人故意拖延的违约行为导致交易无法进行,申请人于20xx年6月3日委托律师发函通知被申请人解除房屋买卖合同,要求被申请人在接到律师函3日内退还申请人已支付的房款人民币423,000元,并支付赔偿金人民币282,000元及违约金人民币634.50元。另外,由于被申请人的违约行为导致交易无法进行而给申请人带来的其他损失总计人民币28,231元,包括交易中介费人民币5,000元和律师费人民币12,000元。

在此期间,申请人多次通过电话与信函联系被申请人试图协商解决,但被申请人没有足够的诚意,致使协商无法继续进行。申请人提出的仲裁请求:1、确认申请人解除《上海市房地产买卖合同》的行为有效;被申请人向申请人返还购房款人民币423,000元,支付相应的利息损失(从申请人20xx年6月3日通知被申请人解除合同起算至被申请人返还购房款之日);

2、被申请人支付违约金人民币634.50元;3、被申请人支付赔偿金人民币282,000元;4、被申请人支付申请人的其他损失人民币28,231元;5、本案仲裁费由被申请人承担。

被申请人辩称:被申请人积极履行合同,不存在违约行为。双方在订立房屋买卖合同的当时,可以办理转按揭。20xx年4月1日银行不允许转按揭后,双方对合同相关条款进行变更。嗣后,被申请人积极履行相应的抵押注销义务,4月中旬向银行申请预约提前偿还抵押贷款。因银行提前还款有一个过程,适逢劳动节法定假日,被申请人于5月20日还清贷款,5月27日注销抵押。二、申请人认为被申请人怠于履行合同义务,未按约定及时办理注销房屋抵押是没有事实依据的。因注销房产抵押需要一定过程和日期,不能由被申请人单方控制。

三、被申请人于5月27日注销抵押是在合同约定的合理期限内。被申请人在申请人的付款期内注销抵押,就应是合理期限,符合合同相关约定。四、抵押注销早在20xx年5月27日完成,只要申请人履行相关的付款义务,合同就可继续履行。五、合同约定双方应自签订合同之日起30日内申请办理过户手续。但办理过户是双方的共同行为。申请人没有证据证明其通知过被申请人去申办过户手续,也没有证据证明被申请人故意拖延提供相关材料。相反,被申请人却于5月21日和6月5日发函要求申请人同去办理过户手续,而申请人故意拖延。六、办理过户手续,需要申请人付清房款或贷款手续履行完毕,但申请人却未完成相关贷款手续,致使过户手续无法办理。

被申请人并提出反请求称:双方在房地产买卖合同附件三付款协议作了修改。一是申请人于

20xx年4月10日前可延后50日支付人民币987,000元,时间以放贷为准。如贷款不足,在交易前现金补足。嗣后,被申请人积极履行相关的义务,3月29日缴纳销售不动产的营业税及相关市区教育费附加收入,河道工程修建维护管理费等,共计人民币29,970元。4月中旬,银行申请预约就该房屋提前偿还抵押贷款。因银行提前还款有一个过程,于5月20日还清贷款,5月27日注销抵押。被申请人曾于20xx年5月21日、6月5日两次发函要求申请人前来办理产权过户手续,但申请人无故拖延,并且未按合同的付款协议规定期限付款,这明显是因为现今房价下跌,申请人恶意违约。据此被申请人提出反请求申请,请求裁决: 解除双方签订的房屋买卖合同;2、申请人支付被申请人赔偿金人民币282,000元和违约金人民币1,480元;3、申请人赔偿被申请人房屋买卖中介费损失人民币10,000元。4、本案仲裁费和反请求仲裁费由申请人承担。

针对被申请人(即反请求人)的上述反请求,申请人辩称:1、根据20xx年3月19日双方签订的房屋买卖合同第六条,被申请人应当在签订合同的30日内,申请办理转让过户手续。30日乃是约束本案申请人的期限,而非约束委托中介公司去申请办理过户手续的期限,不能认为只要被申请人在30日内委托中介公司办理就算履行了义务。办理过户手续就是交接房地产权利,办理该手续的主动权在于卖方,买方是被动的受益方。故在订立合同30日内被申请人不去申请办理过户手续,是被申请人严重违约。2、根据上海市房地资源局有关规定,凡设定抵押的房屋,卖方应当先还清贷款,并办理房地产抵押权注销登记后,才能与买方共同申请转移登记,办理小产证,否则房地产交易中心不受理转移登记以及买方新设定的借款的抵押权登记。由于被申请人没有及时还清原抵押贷款,就不能及时办理注销抵押登记手续,双方就无法申请办理过户手续,完成交易,被申请人根本违约。3、房屋买卖合同个别条款的修改只是变更了申请人的付款期限,没有变更申请人按约及时办理房地产权利转移的合同义务,该项条款所作修改与被申请人的义务没有关联。4、由于被申请人违约在先,申请人依照法律的合同规定有权利解除合同。5、申请人积极善意履行合同义务,不存在违约行为,无须承担违约责任。申请人未支付剩余房款是因被申请人严重违约所致。申请人与银行所签订的抵押借款合同规定了合同生效条件是向房地产交易中心办理房屋抵押登记。由于被申请人未还清原来的抵押贷款,没有及时对原先设定的抵押权办理注销登记,使得交易过户手续无法实施,从而使申请人无法办理新的抵押登记,导致申请人签订的抵押借款合同无法及时生效放贷。被申请人通知申请人6月2日至6月5日去办理过户手续,已超过约定期限40多天。故申请人根据法律规定和合同约定在6月3日发函,单方面解除了合同。

二、仲裁庭认定的事实及其依据

仲裁庭经审理查明:申请人与被申请人于20xx年3月19日签订《上海市房地产买卖合同》一份。约定,被申请人将座落在上海市××区××路33弄7号1006室、建筑面积为89.92平方米的房屋售与申请人,转让价款为人民币1,410,000元。合同第六条约定,甲(指被申请人)、乙(指申请人)双方确认,自本合同签订之日起的30日内,委托诚信房地产(指诚信房地产经纪有限公司)向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以××区房地产交易中心受理该房地产转让过户申请之日为准,但房地产交易中心依法作出不予过户决定的除外。第九条约定, 乙方未按本合同付款协议约定期限付款的,应当向甲方支付违约金,违约金按乙方逾期未付款的万分之五计算,违约金自本合同应付款期限之第二日起算到实际付款之日止。逾期超过三日后乙方仍未付款的,除乙方应向甲方支付三日的违约金外,甲、乙双方同意还应按下列第二项处理。第二项约定,甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的,应当书面通知乙方,乙方承担赔偿责任,赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款,余款返还给乙方,已付款不足违约金和赔偿金部分的,乙方应在接到书面通知之日起3日内向甲方支付。第十条约定,甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方,

应当向乙方支付违约金,违约金按乙方已付款的万分之五计算,违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过三日后甲方仍未交付的,除甲方应向乙方支付三日的违约金外,甲、乙双方还应按下列第二项处理。第二项约定,乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的,应当书面通知甲方,甲方应当承担赔偿责任,赔偿金为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起三日内退还乙方已支付的房价款,并支付违约金和赔偿金。合同附件三约定付款协议:本合同签订后乙方于20xx年3月16日支付全部房价款计人民币100,000元,作为定金,待支付尾款时抵作房价款。乙方于20xx年3月19日前支付人民币323,000元。乙方于20xx年4月10日前可延后20日支付人民币987,000元,时间以银行转贷为准。如贷款不足在交易前现金补足(被申请人提交的合同复印件中,该条款以后由双方修改为“乙方于20xx年4月10前可延后50日支付人民币987,000元。时间以银行放贷为准。……)

在订立上述合同前,申请人于20xx年3月16日向被申请人支付了定金100,000元,在订立合同的当天,即3月19日,支付了首期房款人民币323,000元,两者合计人民币423,000元。依照合同中付款协议的规定,申请人应当在20xx年5月30日支付余款人民币987,000元,但未支付。

依据合同第六条的规定,被申请人应当自合同签订之日20xx年3月19日起的30日内,即4月18日之前,与申请人委托房屋经纪公司向房地产交易中心申请办理转让过户手续,但被申请人未实施。

20xx年5月21日,被申请人致函申请人,邀约申请人于6月2日至5日期间前往××区房地产交易中心申请办理房产过户手续。申请人收悉后,于6月3日致函被申请人称,正是被申请人没有按照约定及时办理注销房屋抵押,导致双方无法在合同规定的期限内申请办理过户手续,现决定正式解除双方签订的房屋买卖合同,并要求被申请人退还房款人民币423,000元,并支付赔偿金人民币282,000元和违约金人民币2,115元。

被申请人在收到申请人上述信函后,紧接着于6月5日致函申请人称,如果申请人在6月10日仍不与被申请人同去办理产权过户手续,被申请人将依照合同规定追究其违约责任。在未获申请人回应后,被申请人与7月5日函告申请人称,被申请人已于5月27日还清贷款、注销抵押,而申请人拖延办理产权过户手续,又未按照付款协议的期限付款,故被申请人要求解除房屋买卖合同,并要求申请人支付赔偿金人民币282,000元和违约金人民币1,480元。双方遂发生争议。

三、仲裁庭裁决及其理由

庭审结束后,仲裁庭对本案进行了评议,意见如下:

一、对房地产买卖合同附件三(付款协议)的确认

申请人与被申请人作为证据材料出示的房地产买卖合同,其中附件三(付款协议)关于第二期付款期限各不相同。前者出示的未经改动,后者出示的经过双方同意予以改动并由双方在改动处签章。庭审质证时,双方当事人确认以被申请人提交的合同文本复印件为准。但该付款协议作改动的日期,被申请人说是20xx年4月18日,申请人说是4月7日,而有关证人说是5月份,却无其他材料佐证,故仲裁庭对其改动的日期难以认定。仲裁庭认为,付款协议中有关申请人第二期房款支付日期的延后,并不牵涉被申请人对申请办理房屋转让过户手续的期限必然延后,因为双方对合同第六条并未改动,也未对签订合同的日期予以变更,故被申请人仍应按照合同的规定办理。

二、当事人双方的合同责任问题

仲裁庭注意到,申请人已认真依约将定金和首期房款付迄,但依照变更了的第二期房款的付款日期,申请人应当在20xx年5月30日将余款人民币987,000元付清,被申请人在5月21日已通知申请人于6月2日至5日共同申请房屋过户手续,随后又告知申请人称被申请人的

银行贷款已还清,房屋抵押权登记注销,而申请人迄今未将第二期房款付清,对此申请人负有违约责任。另方面,被申请人通过筹划,终于具有可在20xx年6月初办理房屋过户手续的条件,但与合同的约定期限迟延了40余日,对此也负有违约责任。由于双方当事人都违反合同,而一方的违约与对方的违约彼此有着牵连,应当各自承担相应的责任,申请人与被申请人依据房地产买卖合同要求对方支付违约金和赔偿金不符合法律规定。

三、关于双方当事人均要求解除合同的问题

鉴于当事人各自在仲裁请求和仲裁反请求中均要求解除房屋买卖合同,均无继续履行合同的意愿。仲裁庭决定同意双方解除合同的要求,被申请人应将申请人已支付的购房定金和首期房款悉数返还申请人。

四、仲裁费的承担

根据双方当事人履行合同义务的情况,以及仲裁庭对仲裁请求事项和反请求事项的支持程度,本案仲裁费和反请求仲裁费,由申请人和被申请人各半承担。

基于上述事实与理由,仲裁庭依据《上海仲裁委员会仲裁规则》第十七条第一、四、七款,《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第九十四条第(三)款和第(四)款的规定,作出如下裁决。

一、申请人朱某、罗某与被申请人陈某于20xx年3月19日签订的《上海市房地产买卖合同》予以解除;

二、被申请人陈某应当返还申请人朱某、罗某已支付定金人民币100,000元和首期购房款人民币323,000元;

三、申请人朱某、罗某的其他请求事项与被申请人陈某的其他反请求事项不予支持;

四、仲裁费人民币 30,566 元(已由申请人预缴),由申请人承担人民币15,283元,被申请人承担人民币15,283 元;仲裁反请求费人民币30,427 元(已由被申请人预缴),由被申请人承担人民币15,213.5元,申请人承担人民币15,213.5 元。

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