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XXX项目电梯管理制度

电梯设备管理主要包括电梯设备的安全管理、运行管理、维修管理等内容。电梯设备的安全管理主要包括：电梯使用安全教育、安全措施，电梯困人的援救管理等。电梯设备的安全管理好坏直接影响电梯管理人员和电梯司乘人员的安危，所以电梯设备的安全管理居物业管理的首要地位。电梯的运行管理主要包括：规范电梯的日常管理工作，以保证电梯设备的正常运

行。

电梯设备的维修管理是规范电梯的维护保养工作，使电梯各项性能指标达

标，消除电梯的故障隐患，以减少运行费用。

电梯的使用安全管理

为防止电梯因使用不当造成损坏或引起伤亡事故，必须加强电梯的使用安全管理。电梯使用安全管理主要包括：安全教育、维保人员的操作安全管理、乘梯人员的安全管理、电梯困人救援的安

全管理。

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1、 实施安全教育

由电梯管理员负责对相关人员和乘梯人员实施安全教育，树立安全第

一的思想，熟知电梯设备的安全操作规程和乘梯安全规则。

2、加强对乘梯人员的安全管理

制定电梯乘梯人员安全使用乘梯的警示牌，悬挂于乘客经过的显眼位臵。敬告乘梯人员安全使用电梯的常识。乘梯须知应做到言简意赅。警示牌要显而易见。乘梯须知内容是：

a、 用手按钮，严禁撞击

b、 不许吸烟，勿*厢门

c、 运行之时，挤门危险

d、 危险物品，禁止进梯

e、 保持清洁，勿吐勿丢

f、 若遇危险，请按警铃

g、 超载铃响，后进退出

h、 儿童乘梯，成人携带

i、 楼内火灾，切勿乘梯

电梯困人救援的安全管理

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规范电梯困人救援工作，以确保乘客的安全是电梯困人救援管理工作的目的，凡遇故障，应首先通知电梯维修人员和管理人员，如电梯维修人员和管理人员5分钟仍未到场，工程部经过训练的

救援人员可根据不同情况，设法先行释放被困乘客。

1、援救程序：

1）、告知被困人员，等待救援

当发生电梯困人事故时，工程值班或维保援救人员通过对讲机或喊话与被困人员取得联系，务必使其保持镇静，静心等待救援人员的援救。被困人员不可将身体任何部位伸出轿箱外。如果轿箱属于半开闭状态，维保人员

应设法将厢门完全关闭。

2）、准确判断轿箱位臵，作好援救准备

根据楼层指示灯等判断轿箱的所在位臵，然后设法援救乘客。

2、救援步骤：

1）、轿箱停于接近电梯口的位臵时的援救步骤：

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a、 关闭机房电源开关

b、 用专门外门锁钥匙开启外门

c、 在轿箱顶用人力慢慢开启轿门

d、 协助乘客离开轿箱

e、 重新关好厅门

2）、轿箱远离电梯口时的援救步骤：

a、 进入机房，关闭该故障电梯的电源开关

b、 拆除电机尾轴端盖，按上旋柄座及旋柄

c、 救援人员用力把住旋柄，另一救援人员，手持制动释放杆，轻轻撬开

制动，注意观察平层标志，使轿箱逐步移动至最接近厅门为止

d、 当确认刹车制动无误时，放开盘车手轮。然后按1）的方式救援

电梯设备的运行巡视监控管理

巡视监控管理，是由工程值班人员实施的，定时对电梯设备进行巡视、检查，发现问题及时处理的管理方式。工程值班人员每日对电梯进行一次巡

视，根据巡视情况填写《电梯设备巡视记录》。

电梯设备巡视记录表

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巡 视 时 间 备注

电 梯 编 号

序号 运行监控项目

1 机房温度、湿度

2 曳引电动机温度、润滑油、紧固情况 3 减速箱油位油色、连轴器紧固情况

4 限速器、机械选层器运行情况

5 控制柜的继电器工作情况

6 制动器

7 变压器、电抗器 、电阻器

8 对讲机、警铃、应急灯

9 轿箱内照明、风扇

10 厅外轿内指层灯及指令按钮

11 厅门及轿门踏板清洁

12 开关门有无异常

13 井道底坑情况

14 各种标示物及救援工具情况

15 电梯运行舒适感

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电梯值班员： 负责人：

1、建立巡视监控管理制度

公司工程部的电梯管理员，根据电梯的性能和运行情况制定出电梯巡视管

理制度。并监督工程值班人员执行。

2、巡视内容

工程值班人员巡视应注意按照上表提示内容检查。

3、巡视中发现不良情况的处理

当巡视中发现不良状况，工程值班人员应及时采取措施进行调整。如果问题严重则及时报告公司工程部主管，协同主管进行解决。整修时应严格遵

守《电梯维修保养标准》。

异常情况处臵管理

当电梯工作中出现异常情况时，乘梯人员要冷静，保持清醒的头脑，以便

寻求比较安全的解决方案。

1、发生火灾时的处臵：

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1）、当楼层发生火灾时，工程值班人员应立即设法按动“消防开关”，使电梯进入消防运行状态。电梯运行到基站后，疏导乘客迅速离开轿箱。电

话通知工程部并拨打119电话。

2）、井道或轿箱内失火时，应立即停梯并疏导乘客离开，切断电源后用干粉灭火器或1211灭火器灭火。同时，电话通知工程部主管及以上领导。若

火势较猛就应拨打119，以便保证人员和财产的安全。

2、电梯遭到水侵的处臵：

电梯的坑道遭水侵，应将电梯停在二层以上，然后断开电源总开关并立即组织人员堵水源，水源堵住后进行除湿处理，如热风吹干。试梯正常后才

能投入使用。

电梯机房的管理

工程值班人员，在公司工程部主管的领导下工作。工程部主管负责制定电梯机房的管理制度。工程值班人员及维保单位严格执行

电梯机房管理制度。

1、电梯机房管理制度：

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1）、非机房工作人员不准进入机房，必须进入时应经过公司工程部经理同

意，在机房人员的陪同下进入；

2）、机房应配足消防器材，免放易燃易爆品；

3）、每周打扫一次机房卫生，保持机房清洁；

4）、为防止不必要的麻烦，机房要随时上锁。

2、交接班制度：

1）、正常时，按时交接班。并签署《电梯设备巡视记录》；

2）、当遇到接班人员未到岗时，交班人员不得离岗。应请示工程部主管寻

求解决；

3）、电梯发生事故后，未处理完，应由交班人员继续负责事故的处理，接

班人员协助处理。

电梯维修保养标准

1、机房：

a、 机房的干粉灭火器应保持正常压力；

b、 机房的紧急救援操作规程、注意事项齐全，并挂在明显处；

c、 轿箱平层标志明显可见；

d、 机房门锁良好，告示牌清晰挂于显眼处；

e、 机房电源、插座良好；

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f、 机房不得进入，应保持清洁；

g、 曳引轮对铅垂线的偏差小于2.0mm；

h、 限速器调节部位应有铅封，非劳动局专业人员禁止调整；

i、 限速器、安全开关灵活可*；

j、 限速器－安全钳－安全开关连动可*；

k、 曳引轮标出的运行方向清楚；

l、 各轴承灵活，运行时无异常声音，温度不高于80度；

m、 导体各相间和相地之间的绝缘良好，电气设备外壳接地良好； n、 供电电压波动在上下7%范围内，频率波动上下2%范围内；

o、 制动装臵制动良好，轿箱以额定速度空载上行至行程上部范围内断电

时，应能完全停止。

2、井道与轿箱

电梯的维修保养制度

为使电梯安全运行，需要对电梯进行经常性的维护、检查和修理。维保单位和值班电工负责电梯发生故障时的紧急维修工作，公司工程部主管负责电梯故障维修的组织监控工作，并负责建立电梯

维修管理制度。电梯维修管理制度主要包括：

1、月维修保养制度

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检修完成后填写《电梯月维修保养记录》。

电梯月维修保养记录

维修保养项目 清理 检查 调查 记录 不良情况部分记录及处理结果

机房

1 曳引轮清洁

2 限速器及电器接点检查

3 制动闸瓦磨损检查

4 选层器详查

5 控制柜各机电接点清洁，各接触器、继电器电阻

机身及井道

1 干电池、蓄电池检查

2 内外门藕合检查、清扫、注油

3 内外吊门轮、限位轮，外门关闭器，路轨检查清扫

4 内外门闸锁及门联锁开关内部及接点清洁

5 门联锁接线检查

6 接合板装臵

7 各种开关接点检查

8 钢带清扫，抹油，钢带开关检查

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9 限速钢丝抹试

10 井底各设备检查，清扫，抹油

维修保养人 验证人

2、季维修保养制度

针对机房内的主要设备进行检修。检修完成后填写《电梯季度维修保养记

录》。

电梯季维修保养记录

维修保养项目 清理 检查 调查 记录 不良情况部分记录及处理结果

机房

1 电动机冷却风扇注油

2 电源总开关

3 控制盘、讯号盘清扫，紧引线螺丝

机身及井道 1 门机各装臵箱内部检查

2 门电机、电阻箱、接点盒内部检查

3 门机械牙箱、连杆、链条、皮带检查

4 加轨装臵与路轨间隙检查

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5 检查主钢丝的磨损、清洁、张力平衡

6 轿箱风扇检查及清洁

7 底坑缓冲器油量检查及清洁

维修保养人 验证人

3、年维修保养制度

每年对电梯的整机运行性能和安全设施作一次检查。整机性能包括乘坐的舒适感、运行的振动、噪音、运行速度、平层准确性。安全设施包括超速保护，断相、错相保护，撞底缓冲装臵，超越上下限位臵的保护等。整机

检修完成后填写《电梯年维修保养记录》。

电梯年维修保养记录

维修保养项目 清理 检查 调查 记录 不良情况部分记录及处理结果机房

1 减速箱换油

2 各种润滑油更换

3 电动机定子、转子气隙测量

4 曳引轮槽磨损情况检查

5 制动器解体大修及线圈电流测定

机身及井道

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1 选层器牙箱换油

2 安全系统及限速器动作试验

3 安全器及夹轨拆卸、清洗

4 曳引机、行车速度、平衡装臵检测

5 制动盘各接线螺丝固定

6 门电机牙箱、润滑油更换

7 中途箱，轿底接线箱螺丝紧固

8 主缆、保险缆加缆油

9 井道内各路轨、各腰刀等牢固

10 井底油压缓冲器清洗换油，有效动作确定

11 井道内及井底大扫除

12 电梯年检

维修保养人 验证人

电梯常见故障的检查和排除 电梯出现故障后，电梯维修人员应能迅速、准确的判断故障的所在，及时排除故障。电梯的故障可分为机械故障和电气

系统故障。

1、 机械系统的故障和排除

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机械系统的故障比较少见，但机械系统发生故障时，造成的后果却较严重。所以，作好日常的维护保养，减少机械系统故障是电

梯管理的主要任务之一。

（1） 机械系统的常见故障

① 润滑系统的故障。由于润滑不好或润滑系统某个部件故障，造成转动部

位发热或抱轴现象，使滚动和滑动部位的零件损坏。

② 机件带伤运转。忽视了日常的预检修，未发现机械零件的转动、滑动和滚动部件的磨损，使机械零件带伤工作，造成电梯故障，被迫停机修理。 ③ 连接部位松动。电梯的机械系统中，有许多部件是由螺栓 连接的，运行过程中，由于振动等原因使螺栓松动、零部件移位造成磨损或撞毁机械

零件，被迫停机。

④ 平衡系统的故障。当平衡系数与标准要求相差较远时，会造成轿厢蹲底

或冲顶，限速器、闸瓦动作，被迫停机。

（2） 机械系统常见故障的预防与修理

加强电梯的维护和保养是减少或避免电梯机械故障的关键，对机械故障的出现起到预防作用。一是要及时润滑有关部件；二是要紧固螺栓。做好这两项工作，机械系统的故障就会大大减少。

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发生故障后，维修人员要向乘员了解故障时的情况和现象。

若电梯还能运行，维修人员应到轿厢内亲自控制电梯上下运行数次，通过眼看、耳听、鼻闻、触摸等实地考察、分析和判断，找出故障部位，并进行修理。修理时，应按照有关文件的技术要求和修理步骤，认真地把故障部件进行拆卸、清洗、检查、测量。符合要求的部件重新安装使用，不符合要求的部件一定要更换。修理后的电梯，在投入使用前必须经过认真的

调试和试运行后，才能投入使用。

电梯轿厢被安全钳卡在导轨上，使其不能上下移动是电梯的一种特有故障。出现这种故障后，必须用承载能力大于轿厢重量，挂在机房楼板上的手动葫芦（导链）把轿厢上提150mm左右，一般情况下安全钳可复位。经过这样的处理，一般电梯可恢复运行。但是，必须查明故障原因，采取相应的

措施，并修复导轨卡痕后，才能交付使用。

2、 电气系统的故障和检修

（1）电梯出现系统的故障多种多样，但大致分为四类型：

① 门系统故障。采用自动开关门的电梯，其故障多为各种电器元件的触点接触不良所致，而触点接触不良主要是由于元器件本身的质量，安装调整

的质量，维护保养的质量等存在的问题所致。

② 继电器故障。用继电器组成的电梯控制电路，故障一般出在继电器的触

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点上。触点通断时的电弧使触点烧坏，使其不能闭合或长期粘连，造成断

路或短路。

③ 电气元件绝缘老化。电器元件受潮通电时产生的热量，都加速了绝缘的

老化，使绝缘击穿造成短路。

④ 外界干扰。电子技术的发展，使可编程控制器和计算机等先进设备应用在电梯的控制系统中，发展为无触点电气控制系统。这种控制系统避免了继电控制系统的触点故障。但是，这种系统中的控制信号较小，容易受到

外界干扰，如果屏蔽不好，常使电梯产生误动作。

（2） 电气系统故障的排除

电梯的电气控制系统结构复杂而又分散，要想迅速排除电气系统的故障，维修人员应做到： ① 掌握电梯电气控制系统的电原理图、接线图、安装

位臵图。

② 熟悉电梯的起动、加速、满速运行、到站提前换速、平层、开门等全部

控制过程。

③ 掌握各电器元件间的控制关系，继电器、接触器接点的作用。

④ 了解各电器元件的安装位臵和机电间的配合关系。

维修人员还要不断分析、研究和总结经验，做到准确判断故障发生点，并

迅速排除故障。

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第二篇：XX物业消防安全管理规定

消防安全管理规定

1.目的

落实消防安全措施，保证业户及物业的安全。

2.适用范围

适用各管理处的消防安全管理。

3.内容

3.1各施工单位（含管理处，公司有关维修部门）在小区内的施工需动火的工程，必须事先向管理处申报，办理动火作业手续，经管理处批准后方可进行。施工单位动火前必须采取切实有效的防火安全措施，管理处须明确监管责任人并进行施工监督，各施工单位动火完毕后立即清理现场，防止留下火种而引起着火，并通知管理处验收。

3.2管理处在重点部位，危险地段（变压器室、供配电房、停车场（库）、发电机房和楼层动火）必须经管理处主任批准并做好防备工作后才可动手火。

3.3动火必须做到“七不、四要、一清。”

3.3.1动火前“七不”：

3.3.1.1防火、灭火设施不落实不动火。

3.3.1.2周围的易燃杂物未清除不动火。

3.3.1.3附近难以移动的易燃物未采取安全防范措施不动火。

3.3.1.4凡盛装过油类等易燃物的容器、未经清除不动火。

3.3.1.5凡储存有易燃、易爆物品场所，未经排除易燃物品的不动火。

3.3.1.6在高空进行焊接或切割作业时，下面的可燃物品未清理或未采取安全防护措施的不动火。

3.3.1.7未配备相应的灭火器材不动火。

3.3.2动火中“四要”：

3.3.2.1.动火前要指定现场安全负责人。

3.3.2.2现场安全负责人和动火人员必须经常注意动火情况，发现不安全苗头时，要立即停止动火。

3.3.2.3发生火灾事故时，要及时扑救。

3.3.2.4动火人员要严格执行安全操作规程。

3.3.3动火后要“一清”：

动火人员和现场负责人在动火后，应彻底清理现场火种，然后才能离开现场。

3.4供配电房、发电机房及其他重要机房内禁止堆放易燃物。禁止吸烟，并按规定配置消防器材，消防设备（器材）旁边禁止堆放任何杂物。

3.5各走道、楼梯口等疏散部位要保持畅通，疏散标志和安全指示灯要保证完好状态，禁止业户在走道、楼梯、垃圾桶旁烧纸、焚香。

3.6管理处所有员工必须遵守国家有关消防法律、法规和公司制订的消防管理规定。

3.7管理处所有员工均应爱护消防设备、设施和器材。消防设备、设施管理人员应按规定定期进行维护和保养，以保证设备、设施、器材的完好及正常使用。

4.记录

无

5.附件

无

消防安全管理检查规定

1. 目的

保证消防设备、设施的正常使用，预防火灾的发生，确保业户和物业的安全。

2. 适应的范围

适应各管理处的消防检查管理。

3. 内容

3.1消防安全管理机构

各管理处应视实际情况设立专门的消防监控中心或在中控室设置消防监控职能，并建立三级

防火机构，明确各防火责任人职责。

3.1.1公司总经理为公司第一级消防责任人（由消防局任命），负责消防组织机构的建立和消

防工作的组织及安排，总经理负责成立公司防火安全委员会，确定委员会成员人选，并明确

其职责。保安队作为公司常设消防安全职能部门，具体承担防火安全委员会的日常事务工作，

并负责有关消防法的贯彻，定期组织消防安全检查及消防演习。

3.1.2管理处主任作为第二级消防机构的责任人，负责管理处消防管理工作的制定和组织实

施并对日常消防工作进行监督、指导。

3.1.3保安主管作为第三级消防机构的责任人，负责消防监督、检查和日常管理工作。

3.2消防安全检查制度

3.2.1一级检查由物业公司指导、监督各部（或岗位）组织实施。

3.2.1.1每位员工每天对本岗位、本地段消防安全情况进行一次检查，处理本身能够解决的不

安全的因素，本身不能处理的应及时提交上级主管，否则，发生事故由该岗位当班人员及其

主管负责。

3.2.1.2保安主管负责对小区的消防设施，消防安全情况及施工现场防火安全进行日常检查，

并将检查情况记录在《巡视检查记录表》。

3.2.1.3保安主管每月将消防安全情况总结后向管理处主任上报。

3.2.2二级检查由管理处主任组织实施。

3.2.2.1管理处主任每月组织保安队、工程维修组等分部对辖区设备、设施、公共区域进行一

次检查。

3.2.2.2检查内容应包括管理处各部门（岗位）对消防安全工作的执行情况、火情隐患及整改

情况。

3.2.2.3.管理处主任每月向主管总经理和公司第一级消防责任人提交管理处消防安全工作总

结。

3.2.3三级检查由公司总经理组织实施。

3.2.3.1每月由公司总经理或其授权人对各管理处进行重点检查或抽查，尤其是每年元旦、春

节、“五一”、“十一”前要组织消防安全大检查。

3.2.3.2检查内容包括管理处贯彻执行消防安全制度情况，重点要害部位消防安全管理及检查

制度的执行情况。

4. 记录

无

5. 附件

无

消防器材配置及使用规定

1. 目的

确保紧急状态下，管理处能够实施自救，保证业户物业的安全并尽量减少损失。

2. 适应范围

适用于各管理处消防器材的配置及使用管理。

3. 内容

3.1管理处消防监控中心或管理处值班室应配置以下设备，并由专人管理。

3.1.1手提式CO2气体灭火器不少于2个。

3.1.2消防板手、消防斧各2把。

3.1.3消防头盔4顶、防毒面具4个、口罩4个。

3.1.4救生绳1套。

3.1.5备用水枪、水带2套。

3.1.6铁撬杆2支。

3.1.7铁铲、消防桶、斗车、沙袋若干，由各管理处根据小区实际配置，存放在易取的地方

3.2管理处各保安岗亭、设备房配置消防器材：

手提式CO2气体灭火器不少于2个。

3.3停车场、地下车库配置的消防器材。

3.3.1手提式CO2气体灭火器（或推车式ABC干粉灭火器、推车式CO2气体灭火器）按1个/50㎡配置。

3.3.2铁铲、消防桶、斗车、沙袋若干，存放在靠近出入口或易取放的场地。

3.4使用管理规定

3.4.1消防器材由管理处统一管理，由管理处主任按相关规定合理布置。

3.4.2所有消防设施、设备、器材均是消防应急使用，严禁在非紧急状态下使用或挪作他用。

3.4.3配置的消防器材由存放地点的值班人员进行日常管理。公共场地、楼层、停车场（库）的消防器材由保安员每月全面巡视检查一遍，相关记录记在消防器材检查记录上。

4. 记录

无

5. 附件

无

灭火器、消火栓操作规程

1. 目的

指导使用人正确使用灭火器，确保灭火器保持持续正常使用能力。

2. 适用范围

适用于相关管理处对灭火器的使用。

3. 内容

3.1灭火器的使用方法

3.1.1手提式CO2气体灭火器。

3.1.1.1手提灭火器，拔出保险梢，操作者站在火焰上风有效距离2-3米处。

3.1.1.2手提喷嘴对准火焰根部，按下压把,CO2气体即喷出。同时适当摆动喷嘴，使气体横扫整个火焰根部，并逐渐向前推移。

3.1.1.3如遇多处明火，可移动位置点射着火点，直至火焰点完全熄灭，不留明火为止，防止复燃。

3.1.1.4火灭后，抬起灭火器压把，即停止喷射。

3.1.2推车式ABC干粉灭火器

3.1.2.1使用时将灭火器推到距火点有效距离处。

3.1.2.2取出喷管，伸展胶管，操作者在火焰上风位置用手压开喷枪开关，双手紧握喷管，然

后向上提起阀门手柄，对准火焰根部推进，直到将火完全扑灭。

3.1.3推车式其中CO2气体灭火器。

3.1.3.1使用时将灭火器推到距火点有效距离处。

3.1.3.2取出喷管，伸展胶管，双手紧握喷筒，操作者在火焰上风位置，拉出保险销，逆时针旋开阀门，对准火焰根部喷射，逐渐推进，直到将火完全扑灭。

3.1.4干粉1211灭火器

3.1.4.1拔出保险梢，操作者站在火焰上风，对准燃烧物体火焰根部。

3.1.4.2按下压把，平行射如果燃烧的炎焰面积较大，可将干粉1211停在距火源5米的上风侧上风的位置。

3.1.4.3操纵干粉1211向左右两侧稍微平行摆动，使灭火器完全覆盖燃烧区。

3.1.4.4向有遮蔽物质的燃烧体喷射时应居高临下。

3.2消防栓水枪、水带的使用方法。

3.2.1拉开防火栓门，取出水带，水枪。

3.2.2检查水带及接头是否良好，如有破损，禁止使用。

3.2.3向火场方向铺设水带，注意避免扭折。

3.2.4将水带与消防栓连接，将连接扣准确插入滑槽，并按顺时针方向拧紧。

3.2.5连接完毕后，至少有2名操作者紧握水枪，对准水源（严禁对人，避免高压伤人），另外一名操作者缓慢打开消火栓阀门至最大，对准火源根部喷射进行灭火，直到将火完全扑灭。

3.3注意问题

3.3.1用灭火器灭火时，避免冲击液面，以防火种飞溅。

3.3.2灭火器一经开启使用，不能保存重用，须到消防器材店重新灌气后才能存使用。

3.3.3消防水带灭火后，须打开晒干水份，并经检查确认没有破损，才能折叠到消防栓内。

4. 记录

无

5. 附件

无

消防监控中心管理规定

1.目的

规范消防监控中心的管理，确保消防监控中心的正常运行和安全。

2.适应的范围

消防监控中心的管理。

3.内容

3.1消防中心实行专人轮班，24小时值班制度，值班员应有高度的责任感和警惕性，不得随意离开值班室，并在值班记录表上做好值班记录。

3.2消防中心严禁其他无关人员进出。

3.3每天值班员要检查消防系统是否正常。

3.4出现或接到报警信号，应立即检查信号真伪情况。

3.5值班室内严禁吸烟，杜绝一切火种，严禁存放易燃易爆等物品。

3.6消防中心的电话属专用报警电话，任何人不得占用，以免影响消防联络。

3.7消防中心应配置手持灭火器、消防板手、消防斧、消防头盔、防烟罩等消防器具。

3.8没有设置消防监控中心的多层楼宇小区应由管理处值班室和值班人员承担并履行以上职责。

4.记录

值班记录表由部门兼职资料员保存二年。

5.附件

无

消防演习规定

1.目的

保证应急方案在实践中的正确使用，确保业户和物业安全得到最大程度的保障。

2.适用范围

适用于各管理处的消防演习。

3.内容

3.1.演习要求

3.1.1实地演习的次数，各管理处可视物业类型具体制定。一般要求每年至少一次，演习时间一般安排在冬季。

3.1.2演习的义务消防队员应按在册人数不少于50%人员参加，各管理处要尽可能发动业户参加。

3.2演习形式

3.2.1模拟实战训练，按接警、出动、指挥、分工配合及临时处理等综合动作演习，检验是否符合应急方案要求。

3.2.2模拟实战训练，从接警出动到现场，按实战要求出水、泡沫灭火，同时进行抢救和疏散人员，物资的训练。

3.2.3演习范围可分整个单位综合性演习，也可分部分、分段开展演习。

3.3演习注意事项

3.3.1演习前必须做到有计划，有步骤、有组织，做到演习人员明确演习任务、方法和要求。

3.3.2要选择适当时间，并预先贴出通知，尽量不影响业户的正常生产和生活。

3.3.3点火实战演习时，必须做好相应安全保卫工作，落实有关人员职责，确保保障措施的有效执行。

3.3.4演习后，要及时进行总结，对演习过程中出现的问题进行检讨，找出原因，必要时采取纠正预防措施，以便改进以后的工作，提高小区的自身防火、灭火、自救能力.

4.记录

无

5.附件

无

火警应急规程

1.目的

明确火灾应急处理程序，确保业户和物业的安全，并将损失控制到最小程度。

2.适用范围

适用于各管理处的火警应急处理。

3.内容

3.1火灾报警程序。

3.1.1发现火警时，立即拿起对讲机或电话（普通或消防）向消防监控中心或管理处值班室报警，也可启动手动报警器，使楼层警铃、火灾报警器的信号传到消防监控中心。

3.1.2用电话或对讲机报警时，必须讲清下列事项：火灾发生的点；火势大小；燃烧物质；报警人的姓名和身份。

3.2接到报警后的处理办法。

3.2.1消防监控中心拉到报警的信号后，利用对讲机通知巡逻保安员立刻前往火警现场。如火警误报，应通知消防中心消除警号；如证实火警情况严重，由再场最高负责人立即向119报警，并通知消防中心启动报警设施通知相关人员到场施救，并利用现有设施进行灭火。

3.2.2消防中心利用消防广播，引导人群利用消防楼梯向安全地点疏散；使非消防电梯降至首层；切除非消防电源，启动应急电源；启动相关防、排烟风机、消防泵。

3.2.3管理处主任到现场指挥灭火，有关部门的负责人和责任人也要立即到现场参与灭火，其他人员则坚守岗位，随时听从指挥。

3.2.4派人到小区门口引导消防车进入火场，指示消防栓位置。

4.记录

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火灾时人员疏散、抢救工作规程

1.目的

保证火灾时及时疏散人员、正确开展抢救工作，确保业户的安全。

2.适用范围

适用于是各管理处火灾时人员的疏散和抢救

3.内容

积极抢救受火灾威胁的人员，是灭火工作的首要任务，当有人员受到火势威胁时，应根据救人任务的大小和现有灭火力量，首先组织参战人员救人，同时部署组织一定力量灭火，在力量不足的情况下，应将主要力量投入救人工作。

3.1.疏散救人的方法。

3.1.1由指挥部发出疏散指令，消防中心利用广播引导人们从消防梯疏散到安全地带，物业部负责安排疏散工作。

3.1.2散顺序：首先为着火层人员，其次是着火层上一层人员，再次为着火层上二层人员，并依次往上。当火灾层以上很可能受火灾影响的人员全部疏散后，开始依次疏散火灾层下一层、下二层人员。

3.1.3与此同时，管理处主任和保安主管、保安员还要依次检查各楼层保证所有人员按要求撤离。在检查时，要特别注意以下地点：墙角、门旁以及桌子和其他物体的下面，因为人惊慌时，常常躲在这些地方，尤其是儿童。

3.1.4当楼层火灾面积大，受困人员较多时，可先引导、疏散受困人员到安全地带，然后再设法转移到地面。

3.1.5如被困人员无法利用消防楼梯疏散时，可利用云梯、曲臂车等登高工具，架设在楼房安全位置实施抢救；也可利用室外排水管或安全绳抢救被困人员；也可张开救生网或帆布，把棉被铺在地面，以供被困人员跳楼逃生。

3.1.6当火场被困人员暂时无法施救时，可利用消防广播引导火场人员进行自救：如用被条连结成绳吊落下层的方法；或密闭窗、堵塞孔洞，防止烟气窜入房间，再用

水淋湿门窗降温，清除这些部位的易燃物品，防止火势蔓延过来，若房内有救生器材，则引

导他们使用这些器材，如救生绳、缓降器、救生袋进行自救。

3.2疏散救人时要注意的事项。

3.2.1在火灾情况下，所有的电梯都自动锁在第一层，疏散时切记不要等电梯，要由消防楼梯疏散较为安全。

3.2.2疏散时，要用湿毛巾、衣物等捂住口，避免被烟气呛住导致窒息。

3.2.3疏散时，要沿着紧急出口标志批示的方向走，并要弯腰或爬行前进，因烟气都悬浮在上部。

3.2.4大厦紧急疏散时，切记要由首层向大厦以外跑，不要错走到地下室。

3.2.5为搜查未疏散人而进入关闭的房间之前，要先手试一试门，看是否很热，如果很热表明里面已有火。如果要开门一定要憋住呼吸，因为烟和热都能置人于死地。如果房间内火比较大而手边没有灭火工具时，应立即将门关上。

3.2.6对受伤的人员，除在现场进行急救外，重伤者还应及时送往医院抢救治疗。

4.记录

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火灾时物资疏散、保护工作规程

1.目的

保证火灾时物资的疏散和保护，确保业户的财产安全并将损失控制到最小程度。

2.适用范围

适用于各管理处火灾时物资的疏散和保护。

3.内容

疏散与保护物资，是灭火过程中的又一项重要任务，对受火势威胁的各种物资，以及业户的贵重物品、车辆、设备以及图书档案资料等是采取疏散还是就地保护，要根据火情来决定，其目的是尽量避免或减少国家和私人财产损失。

3.1需要疏散与保护的物资的几种情况：

3.1.1重要物资受到火、烟等直接威胁而无法保护时，要进行疏散，特别是业户贵重物品和不能用水扑救的物资，必须立即疏散。

3.1.2易燃、易爆或有毒物品以及受较大压力的桶、罐等容器和设备，在火势威胁下有发生燃烧、爆炸或散发毒气的危险时，要抓紧疏散或加强保护措施。

3.1.3当物资妨碍消防员接近火源而影响灭火行动时，要尽快搬移。

3.1.4对有助火势蔓延的物资，要迅速转移，

3.2疏散与保护物资的要求和方法：

3.2.1一般情况下，应先疏散与保护贵重的、有爆炸和毒害的以及处于下风方向的物资，然后疏散和保护受火势威胁较小的、处于上风方向的物资和其他一般物资。

3.2.2在受火势威胁的情况下，要用水枪掩护疏散物资的人员，保护他们的安全。

3.2.3疏散搬走物资时，对贵重和爆炸物品要轻拿轻放，防止损坏或因碰撞引起事故。

3.2.4疏散出来的物资不得堵塞道路，应放在免受火、水等威胁的安全地方，并派人保护，防止丢失和损坏。

3.2.5对需要就地保护的物资、设备等，可根据不同情况用水射、冷冻、降温或者用

浸湿的麻袋、帆布、棉被等覆盖，不能用水冷却的可设法使用石棉板等隔火材料将其与火焰隔开。

3.2.6对疏散到集中地的物资真登记，以备认领方便及备案。

4.记录

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灭火救灾规定

1.目的

明确灭火救灾的有关部门和人员工作职责，确保灭火救灾工作的有效实施。

2.适用范围

适用于灭火救灾之有关职能部门和人员。

3.内容

一旦发生火灾，管理处值班的负责人、各部门管理人员应亲临火场第一线，全力以赴，履行职责，组织指挥员工进行灭火抢救工作。

3.1公司总经理和管理处主任的职责：

3.1.1接到报警后，立即到火灾现场了解火情，指挥灭火救灾工作。

3.1.2组织成立灭火救灾指挥部，及时召集人员，组织力量抢救。

3.1.3根据救人、灭火的需要，通知人员疏散和报告公安消防部门。

3.1.4向各部门下达救人、灭火、疏散物资等任务，并检查执行情况。

3.1.5公安消防队到达火场时，要及时向公安部门消防火场总指挥报告情况，服从统一指挥，按照统一部署，带领员工执行。

3.2消防监控中心职责

3.2.1火灾确定后，管理处值班室立即向总经理或管理处主任报告，同时通知义务消防员赶往现场。

3.2.2根据指挥部的指示，执行通报程序、消防设备使用程序，向各有关部门和人员通报并向公安消防部门报警。

3.2.3负责火场指挥员与各部门之间的通信联络，传达命令，迅速反映情况。

3.2.4利用广播，引被困人员向安全地点疏散或进行自救。

3.2.5检查通信设备，保持联络畅通以及做好火场记录。

3.3.1义务消防队队长、队员接警后，立即火灾发生点集合，听从义务消防队长统一指挥，分配救火任务。

3.3.2队员携带灭火器到达着火层的下一层，确信火场无危险后，再由消防楼梯赶赴现场灭火。

3.3.3同时，由三人用消防水和消防栓灭火，并将火灾情况及时报告。

3.4工程维修组职责：

3.4.1接到报警后，立即派人到火灾现场采取应急处理措施，工程维修给主管要立即赶到管理处，接受指挥部指令。

3.4.2消防设备维修人员要在现场待命。

3.4.3负责监视水池水位的高低和消防水泵的运行情况，发现问题及时处理。同时，随时准备手动启动消防泵。

3.4.4值班人员不能离开值班室，以便根据指挥部的火情处理决定通知有关人员。

3.4.5值班工程主管带几名电工在变配电室随时处理各种突发问题；根据指挥部和工程部值班室指令切断电源；保证消防设备和应急照明设备的供电。

3.5管理处的职责：

3.5.1保安主管立刻赶到指挥部，随时接受任务。

3.5.2根据指挥部指令，负责将被困人员从消防通道疏散到安全地带。

3.5.3在火警解除前，尽可能掌握火情动态，设法安慰受惊人员，耐心解答他们的问题。

3.5.4保安值班接警后，立即派两名以上保安员赶赴火灾地点，维持周围秩序及其他应急措施。

3.5.5.增派保安人员加强火场周转及其他重要部门保卫工作。火灾扑灭后，要保护好火灾现场，以利火灾调查工作的顺利进行。

4.记录

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5.附件

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