物业管理部管理制度

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第一节 接管验收管理

为确保项目的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护业主的合法权益，方便日后的物业管理，特制定项目接管验收方案。

1、管理内容

1.1了解接管物业的基本情况。

1.2制定物业接管验收计划，确定物业验收的标准、方法和日程安排。

1.3与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对完工的物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在验收单上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改。

1.4与开发、施工单位一起，对项目物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准。

1.5与开发、施工单位联合进行项目物业交接。

1.6核对、接收各类房屋和钥匙。

1.7核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档。

1.8核对、接收各类设施设备。

1.9核对、接收各类标识。

2、管理措施

2.1组建接管验收小组，负责项目的接管验收工作。

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2.2制定接管验收规程。

2.3掌握物业验收的标准和程序。

2.4提高对接管验收重要性的认识。

2.5实事求是地开展接管验收工作。

2.6按规定办理接管验收手续。

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第二节 业主入住管理

在办理业主入住手续时，为业主提供方便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造管理公司的形象，给业主留下良好的第一印象，具有重要作用

1、管理内容

1.1在业主领房前将所有资料准备齐全。

1.2精心布置业主入住现场，为业主办理领房手续提供一条龙服务。

1.3业主所持的入住通知单和各类必备证明，发放交房资料。

1.4收回业主按规定填写的各类表格，收取业主应缴纳的费用。

1.5陪同业主验房，办理领房手续。在验房过程中，发现的房屋质量问题经业主确认后，填入《新房验收单》。

1.6对验房交接中发现的房屋质量问题，与业主约定时间，及时解决。

2、管理措施

2.1制定业主入住流程。

2.2策划业主入住现场布置方案。

2.3按照业主入住程序，安排工作流程。

2.4热情接待，百问不厌，虚心听取业主意见。

2.5按规定办理业主入住手续。

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第三节 秩序维护管理

在物业管理中，应当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护物业和业主的安全，制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。

1、管理内容

采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，维护小区公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、业主安全的行为。

门岗的任务：

1.1礼仪服务（向业主行举手礼或注目礼）；

1.2维护出入口的交通秩序；

1.3对外来车辆和人员进行验证和换证；

1.4制止身份不明人员和衣冠不整者进入物业服务小区；

1.5严禁携带危险物品进入小区；

1.6遇有外来人员将大件物品带出小区，即与物主核实，并作登记；

1.7为业主提供便利性服务。

巡逻岗的任务：

1.1按规定路线巡视检查，不留死角；

1.2巡查车辆停放情况，维护道路畅通，做好安全防范工作；

1.3对物业服务小区内的可疑人员进行检查防范；

1.4物业服务小区安全检查；

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1.5装修户的安全检查；

1.6防范和协助公安部门处理各类治安案件；

1.7防范和制止各类违反小区管理制度的行为。

2、管理措施

2.1实行半军事化管理，制订各项秩序维护员管理制度和奖惩措施，并严格付诸实施，以增强秩序维护员的工作责任心。

2.2强化秩序维护员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高秩序维护员的思想素质和业务技能。

2.3加强秩序维护员的行为规范教育，要求服装统一，佩证上岗，言语文明，举止得当。

2.4严格执行秩序维护巡更点到制度，确保巡逻质量。

2.5监控中心设备每天检查、保养，监控系统沿线影响监控效果的杂物及时清除。

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第四节 消防管理

结合物业小区特点，尤其高层楼宇的消防管理是物业管理的重中之重，根据消防法规的要求，并结合住宅的实际，切切实实地做好消防安全工作，确保业主、物业财产安全。

1、管理内容

1.1做好消防监控中心的管理；

1.2做好消防设施、器材的管理；

1.3保持消防通道的畅通；

1.4加强物业小区装修期间的消防安全管理；

1.5严禁携带、储藏易燃易爆物品；

1.6防止电器短路、管煤泄漏等引发火灾因素。

2、管理措施

2.1制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实；

2.2制订消防事故处理预案，防患于未然；

2.3建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习；

2.4定期进行消防检查，预防为主，发现隐患及时处理；

2.5做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态；

2.6制止任何违反消防安全的行为；

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2.7积极开展防火安全宣传教育，定期向业主传达消防知识；

2.8发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警。

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第五节 清洁绿化管理

清洁绿化作为物业管理的重头戏，是小区内不可缺少的部分，关系到整个小区的形象，也是测定环境质量的一个重要指标，故拟订以下管理方案。

1、管理内容

绿化养护：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。

1.1根据气候，给花木适量浇水；

1.2根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土；

1.3及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正、整修或补苗；

1.4制定预防措施，防治病虫害；

1.5做好恶劣天气花草树木的保护工作； 定期修剪草坪，使其生长茂盛，平整美观。

清洁卫生：通过日常保洁工作，使小区公共环境和公共部位整洁，公共设施洁净、无异味、无破损。

地下车库：每天清扫地坪，轻抹各类标志牌，随时处理大面积油渍、积水；每周冲洗地坪，去除下水道口杂物；每月对墙身进行去渍和除尘；每季清洁、擦拭照明系统，天花及管道外除尘。

2、管理措施

2.1建立绿化保洁制度，狠抓落实；

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2.2按操作规程进行规范操作；

2.3加强绿化保洁人员的思想教育和业务培训，提高员工素质，增强专业技能；

2.4以突击检查形式对绿化保洁工作进行经常性监督检查；

2.5抓好绿化保洁人员的行为规范管理，要求服装统一、标识齐全、言行文明。

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第六节 房屋、设施设备管理

房屋特别是公共设施设备的管理，直接影响到小区的形象、业主的使用效果和物业的使用年限，其重要性是不言而喻的。

1、管理内容

1.1房屋公共部位维护管理：根据交房进度，小区内房屋可分为入住房屋和空置房屋。

1.1.1入住房屋：

房屋交付时，客服中心及时与业主签订物业管理规约，书面告知装修管理规定，督促业主按规定办理装修申请手续，并建立业主档案。督促业主和装修人员，所有装修行为必须严格按照小区装饰装修规定进行。

1.1.2空置房屋：

空置房屋移交后，每月通风打扫一次，并对房屋和设施全面检查（包括墙面、管道、门窗、电源线路、电表），对发现的问题，或尽快处理，或及时报告开发商，并督促其予以解决。

1.2设备设施维护：

1.2.1电梯在装修期间实行保护性管理；

1.2.2小区内的公共水电设备设施应经常进行检查，发现损坏，及时维修，要按不同型号产品的养护要求进行日常养护；

1.2.3公共卫生设施每天检查一次；

1.2.4水泵房、机房每天巡查两次；

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1.2.5电梯机房设备，每周保养一次，每半年保养和一年保养按规定进行一次；

1.2.6消防栓系统、喷淋和烟感报警系统、消防器材等消防设施设备按相关维护方案检查养护；

1.2.7供配电房设备每天巡查一次，每周检查一次；

1.2.8消监控系统设备按相关维护方案检查养护；

1.2.9电话机房、综合布线柜和电话接线箱每天巡查一次。

2、管理措施

2.1制订房屋及共用设施设备管理制度和操作规程；

2.2维修人员持证上岗，操作规范，维修及时；

2.3抓好维修人员技术培训，提高业务素质；

2.4建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率；

2.5加强装修管理，督促做好装修前期申报工作，并进行现场检查，发现问题及时制止；

2.6加强共用设施设备的巡查，将故障消灭在萌芽状态。

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第七节 人力资源管理

一流的物业必需一流的管理，一流的管理必需一大批高素质的管理人才和专业技术人才，而人才的管理与培训，对于保持员工队伍的高质量，提高物业管理的水平，具有十分重要的意义。

1、管理内容

1.1服务知识——员工的职业道德规范、礼仪服务、仪容仪表、言行举止、人际交往、社区文化等。

1.2物业管理服务知识与技能——物业基础知识、物业管理服务方法与技能，物业管理服务内容及其标准、岗位职责、工作规范、应急处理、边缘问题的处理等。

1.3物业管理基本法律知识——物业管理有关政策法规、公司规章制度等。

1.4房屋及其相关知识——物业管理有关政策的设备设施管理维护专业知识、环境维护、物业智能化专业知识等。

1.5安全消防知识——物业治安、交通、消防的基本知识，防范不良有因素的方法，安全意识等。

1.6物业信息——本物业管理服务硬件概况。

1.7物业管理信息——本物业管理服务方法与质量目标，物业管理服务内容、承诺，入住与装修相关规定，以众制度等。

1.8物业管理风险规避。

2、管理措施

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2.1制定岗位职责，做到责、权、利分明；

2.2建立约束与激励相结合的运行机制，充分调动工作积极性；

2.3加强思想作风建设，树立全心全意为租户服务的观念和企业的品牌意识；

2.4岗前培训与在岗培训相结合，走出去培训与请进来培训相结合；

2.5全面考核，做到公开、公平、公正。

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第八节 档案管理

1、管理内容

1.1工程档案；

1.2业主档案；

1.3工作档案；

1.4财务档案；

1.5文件档案。

2、管理措施

2.1制定档案管理制度，并严格执行；

2.2按照档案管理要求，分门别类，编目造册，方便查阅，利于管理；

2.3专人管理，责任到人，存放有序，管理规范；

2.4配置专门的档案管理用房和必要的设施设备，以满足档案管理要求；

2.5根据档案资料的形式、性质，采用不同的管理手段，科学管理，确保档案资料完整、安全；

2.6实现电脑化管理，提高管理水平。

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第二篇：物业安保管理部管理制度

第一节 物业安保管理部管理制度范本

第一章 总则

为进一步加强安保管理部的日常管理，明确各岗位职责，落实责任，现根据安保管理部的实际情况，制定本制度。

第二章 概述

1. 概念

物业安保管理是指物业管理公司通过现行的科学技术与管理手段，依靠各种先进设备与工具，保障物业管理辖区内的业主或租户的人身安全及财产安全、辖区内正常生活秩序及工作秩序的行为。

2. 目的

指在防止和终止任何危及或影响生命财产与身心健康的行为与因素，为物业管理辖区内的业主或租户提供一个安全、舒适的生活及工作环境，以提供生活质量和工资效率。

3. 意义

物业安保管理不仅会为辖区内业主或租户提供生命财产安全保障，也会为物业管理公司赢得良好的信誉，提高其市场竞争力。

第三章 行为规范

1. 应做到持证上岗，文明执勤，佩戴执勤标志。

2. 应坚持文明礼貌用语，交流时使用普通话，不得说脏话。

3. 白天应对所管辖区域实行流动岗位巡查，夜间巡查三次以上，并认真做好记录。

4. 应不断加强军事训练，提高业务水平和身体素质。

5. 禁止遗失、损坏或外借各种警械器具，不准将其随意带出物业管理区域。

6. 上班时，禁止嬉笑、打闹，严禁吸烟、喝酒、睡觉、看报纸、听广播，不准做其他与上班、执勤无关的事。

7. 严禁旷工、迟到、早退，对工作不负责任，如有事或病假，须持有关证明提前向班长或中队长请假，经批准后方可离开工作岗位。

8. 禁止利用工作之便敲诈勒索或收受贿赂。

9. 不准工作时勾肩搭背或袖手插兜，不得在公共场合依靠、歪坐、躺卧。

10. 应样遵守《安保管理人员仪容仪表规定》精神饱满、文明执勤。

⑴ 着制式服装上岗，须佩戴帽徽、臂章及工作证，扎好腰带、领带，保持警容严整。

⑵ 大檐帽前沿与眉同高，不得手拎、掖挟大檐帽；不得披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿，戴歪冒、穿拖鞋或运动鞋。

⑶ 武装带应紧扎在腰间，以手不能轻松插入为准；中间以卡子中央的五星

上角对正衣扣中线为准。

⑷ 坐立时要挺胸抬头，不得弯腰弓背、东倒西歪、前依后靠；站立时要按军资标准站立，行进时要二人成排，三人成行，步伐统一。

⑸ 头发要整洁，不得染发或留奇异发型；男士前额发不得遮盖眼眉，鬓发不得超过耳屏，脑后发不得触及衣领；女士不得披头散发或佩带夸张的头饰。

⑹ 在公共场所需整理仪表时，要到卫生间或工作间，不要当众整理衣物。 ⑺ 不准留大鬓角、长指甲，胡须长不得超过一毫米，鼻毛不得长出鼻孔；女士不得浓抹脂粉或涂有色指甲油。

⑻ 不得随地吐痰和乱丢垃圾

第四章 物业治安管理规定

1. 保安人员交接班制度

⑴ 按时交接班，接班人员必须提前十分钟到达岗位，及穿好工作服，佩戴好名牌，并向安保主管作当日工作汇报。接班人员未到当前班人员不能离岗，擅自离岗者作旷工处理，发生的一切问题由交班者负责。

⑵ 接班人要详细阅读交接班日记和有关通知单，要做到“三明”：即上下班情况明，本班接办的事情明，物品器材清点明。

⑶ 交班人员要详细记录完整本班情况，应做到“三清”：及本班情况清，交接的问题清，物品、警械清。

⑷ 当班人员应及时处理发现的问题，对不能移交到下个班的事情要继续在岗处理完，同时接班人协助完成。

⑸ 交接时要做好记录并签名。

⑹ 接班人员酒后或带病坚持上班者，交班人不得交给他们，并及时报告经理室，统筹安排。

⑺ 所有事情交接清楚之后，交接后必须分别在登记本上记录清楚真实的上下班时间并签名，然后交班保安员方可离开岗位下班休息。

⑻ 接班保安自己验收完毕并签名接班，而且交班保安已离开岗位之后，无论发生、发现任何问题，责任一律由当班保安承担。

⑼ 交班员若发现接班员无故不签名接班或拖延接班时间，交班员可以提出抗议，并报告保安队，保安队根据情况对接班人员依照处罚条例进行处罚。

2. 车辆管理制度

⑴ 车主要配合车辆管理人员的工作，遵守规定。

⑵ 小区（大厦）内业主有权监督车辆管理人员的工作，其任何失职行为可向物业公司反映。

⑶ 车辆必须按照规定的行驶路线行驶，不得逆行，严禁在人行道、消防道、绿化带停放车辆。

⑷ 机动车在小区内行驶时，严禁鸣笛。

⑸ 严禁在小区（大厦）内试车、修车、练车，不得在车库内洗车。 ⑹ 严禁碾压绿化草地，破坏公共设施或路面。

⑺ 业主长期在物业区域内地面停放车辆，必须在车辆处办理定位立户手续，领取停车牌放在车上，停在指定位置，凭牌出入小区，并按期缴纳停车费。

⑻ 车辆管理员应认真做好车辆日常维护工作，确保行车安全。

⑼ 建立和健全各类车辆管理台账、报表，加强机务统计工作，并按要求及时报送月、季、年度有关机务内容车辆管理报表。

⑽ 车辆入库后贵重物品不应放于车内，否则丢失后由车主负责。

⑾ 车主应为需要保管的摩托车购买相应保险，车辆遗失时，由车主报案，并由保管处出具证明，协助车主向保险公司索赔。

⑿ 严禁在停车场和小区内堆放各种杂物，影响车辆正常行驶。

⒀ 凡业主的机动车、自行车、三轮车一律不可停放在非指定位置，任何违章停放的车辆将被拖移，业主领回车辆时，除按章交付保管费外，另应交纳拖车费。

⒁ 为了维护保证车库内的卫生环境，进入车库的所有人员不得随地吐痰、乱扔烟头等杂物。

第五章 消防管理规定

1. 加强对灭火器材的管理，配备齐全必要的消防器具，确保灭火器材的可靠性、实用性。

2. 总指挥负责对火灾扑救中心的重大问题作出决定并下达命令，并视火情是否向“119”报警作出决定。

3. 各部门要认真落实消防安全规定，检查安全制度在本部门执行的情况，发现火险隐患，积极采取防范措施，并向上级汇报。

4. 消防控制中心接到报告后，应立即通过对讲机向应急分队发出指令并迅速赶往火灾现场。

5. 经常检查辖区内防火规范落实情况，尤其着重加强夜间巡逻检查，夜间各当值主管，领班、工程人员要重点检查电源、火源，并注意其他异常情况及时堵塞漏洞，消除隐患。

6. 严禁擅自挪动消防设施、器材的位置，不准玩弄消防器材。

7. 消防设备及器材周围、消防通道要保持清洁，不得堆放任何物品。消防器材除发生火灾外，任何人不准擅自动用。

8. 对新购置的消防器材，应按照有关产品质量标准进行严格检查，经检验合格后方可使用。灭火器超过使用期限时，应及时更换。

9. 对故意损坏和破坏消防设备、器材的行为，视情节追究刑事责任。

10. 工作人员应熟悉灭火器材的使用及存放位置，下班前要对所有房间进行安全检查，切断电源、关闭门窗后方可离开。

11. 凡新建、改建、扩建的装修工程，施工前必须将施工图纸上报消防部门，获得审批后，方可施工。

12. 工程人员施工时不得随意改动消防设施，确需改动的消防设施，需经安保管理部门经理批准，由本地公安消防部门同意后方可施工。

13. 外来施工单位的施工人员进入现场前，必须到安全部办理手续，并进行消防安全教育，经考试合格后，方可进入现场施工。

14. 如施工单位需要使用易燃、易爆物品，应报安保管理部及工程部，征得有关人员同意后方可将其带进小区（大厦）内。

15. 严禁在消防通道、楼梯口内堆放货物，疏散标志和出口指示标志应完好，应急照明设施必须保证正常。

16. 各类物资仓库属厂区重点防火部位，必须设置醒目的禁火标志，非工作人员未经许可不得入内，执行出入登记制度。

17. 仓库内禁止烟火，不得乱拉临时电线，不准使用加热设备。仓库照明灯限制60W以下白炽防爆灯或防爆日光灯，以免灯具爆裂而引起化学物品燃烧或爆炸。严禁使用碘钨灯。物品入库时，防止夹带火种。

18. 对易燃、易爆化学物品要坚持一日三查，即上班后、当班中、下班前检查。

19. 检查后要做好交接班记录；对发现的问题要及时处理，消除隐患，每天下班前要关好库房门窗，切断库房内电源。

20. 变电所、配电室、空调机房等地，不准存放易燃、易爆和化学物品，严禁烟火。

21. 禁止在公司内燃放烟火爆竹，不准随地丢烟头、火柴梗。不准在仓库、机房等地吸烟、用火或乱拉电源。如遇特殊情况，须报消防指挥部批准并在有消防人员监控下按程序进行。

22. 工程部在火灾扑救后，应及时关闭自动水喷淋阀门，更换损坏的喷头及其他消防设施，并使所有消防设施恢复正常。

23. 在扑救火灾时，要注意近可能的减少对现场的变动，保护现场的痕迹与物证。

24. 应主动配合公安机关工作，查明肇事责任者，并提出处理意见，对有意隐瞒火灾事故不报告者、提供伪证者，要追究责任，严肃处理。

25. 疏散人群时要优先考虑老人、儿童和残疾人，阻止客人在楼梯上奔跑，互相推拉。

26. 疏散人群时应维持安全通道秩序，将客人按一路纵队排列，从防火楼梯疏散，绝不可等待电梯，防止不知火情危险的客人再回现场。还应及时检查每个危险区域是否还有滞留、遗漏客人。

27. 任何人发现火情，如烟雾、烟火和不寻常的热度，都负有及时报警之责。报警时应讲清起火的具体地点、本人姓名，如有可能，尽量先灭火，并保护好现场。

28. 加强消防宣传教育，使消防员充分认识防火的必要性，提高防火意识。

29. 组织观看实地消防演练，进行现场模拟培训。