前期物业服务协议

本协议当事人：

甲方：物业服务有限公司

乙方：商住小区□住宅□商场 幢 单元 室业主：

甲方是指：房地产开发有限责任公司过公开招投标受托的物业服务企业

乙方是指：所购物业产权人（业主）

前期物业服务是指：自业主所购物业交付使用之日起至首届业主大会召开、业主委员会成立之前，由开发商选聘物业服务企业实施的物业服务。

本物业名称：

乙方所购物业销售（预售）协议编号：

物业类型：集高层、商业于一体的商住小区

座落位置：

建筑面积：119000万㎡

物业管理区域四至：东至：规划红线 南至：规划红线

西至：规划红线 北至：规划红线

根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《河南省物业管理条例》等物业管理相关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的前提上，在乙方与开发商所签订的《商品房买卖合同》的基础上，甲乙双方就前期物业服务达成如下协议。在本协议签订之前，甲方已将本协议所有条款向乙方做出了明示和说明，乙方已阅读了本协议所有内容，并对协议内容无异议。

第一条 双方的权利和义务

一、甲方的权利和义务

1、按照甲方与开发商签署的《前期物业委托服务协议》，实施对本物业管理区域的共用部位、共用设施设备、公共绿化、公共环境卫生、公共秩序、车辆停放秩序、物业使用禁止性行为等事项和项目进行维护、修缮、服务与管理。

2、物业专有部分的自用部位、自用设备损坏时，业主、物业使用人可以向甲方报修，也可以自行维修。维修费用由业主、物业使用人承担。

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3、根据《物权法》和《河南省物业管理条例》等法律法规，结合实际情况，制定本物业的《业主手册》、《客户服务指南》和《装修指南》及有关物业管理规章制度，并书面告知乙方。

4、建立健全本物业的物业管理档案资料。

5、制止违反物业管理法律有关规定的行为；制止违反浉河壹號商住小区《业主临时管理规约》、《业主手册》、《客户服务指南》、《装修指南》及有关物业管理规章制度的行为。制止无效，及时向物业管理行政主管部门报告。

6、物业服务企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方。

7、依据本协议以及甲方与开发商签署的《物业委托服务协议》的相关规定，向乙方收取物业服务费用。

8、编制物业服务工作计划，物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的年度使用计划。

9、物业管理用房由开发商按规定提供甲方无偿使用，甲方可在前期物业服务期间，合理利用公共场地、公用设施设备、物业管理用房空余部分进行出租和开展经营，其所得收益（扣除经营管理成本）用于补充物业服务费用。

10、依法向乙方提供本物业自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务，并合理收取费用。

二、乙方的权利和义务

1、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权。

2、监督甲方的物业服务行为，就物业服务的有关问题向甲方提出合理的意见和建议。

3、遵守浉河壹號《业主临时管理规约》及本物业的《业主手册》、《客户服务指南》和《装修指南》及有关物业管理规章制度，并配合物业服务企业做好物业的各项管理与服务工作。

4、依据本协议以及甲方与开发商签署的《前期物业委托服务协议》的相关规定，按时向甲方全额缴纳物业服务费用及其他费用。

5、装饰装修房屋时，应提前向甲方提交申请，并与甲方签署《装饰装修管理协议》，遵守《物权法》、《物业管理条例》、《室内装饰装修管理办法》等相关法律和政策的规定。 2

6、在使用本物业时，不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或擅自改变其使用功能；因搬迁、装饰装修等原因确需合理、暂时使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状。造成损失的，承担相应的赔偿责任。

7、在使用本物业时，不得破坏房屋外立面，户外不得安装防盗窗（网）、改动防盗门位置，不得擅自放置空调外机，不得擅自在本物业的共用部位和公共场所悬挂、张贴、涂改、刻画等。

8、在使用本物业时，不得擅自改变其设计与使用功能，不得在屋面上搭设任何形式的设施、设备，不得占用本物业的共用部位、共用设施设备。

9、按照公平、安全、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、环境卫生等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。

10、因甲方维护修缮共用部位、共用设施设备需要通过或临时占用乙方自用部位和使用乙方自用设施设备的，乙方应予以积极配合。

11、保持车辆停放规范整齐，按位停车；保持环境整洁、无污染。

12、乙方转让或出租房屋时，有义务事先书面通知甲方，并告知继受人、物业使用人与甲方签订本协议，将《业主临时管理规约》及本协议作为房屋租售协议的附件，要求继受人或物业使用人遵守。

13、对承租人、使用人及访客等违反《业主临时管理规约》及本物业的《业主手册》、《客户服务指南》和《装修管理规定》及有关物业管理规章制度等所造成的损失、损害，承担连带民事责任。

第二条 物业服务内容

一、物业共用部位的维修、养护和管理。

本物业区域内的共用部位是指本物业主体承重结构（包括基础、内外承重墙体、梁、柱、楼地面等）以及属全体业主、使用人共同使用的公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、电梯井、户外墙面、屋面、绿化用地、强弱电井、物业服务用房和其他共用部位。

二、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。

本物业区域内的共用设施设备是指属于全体业主、使用人共同使用的给排水管道、绿地、道路、化粪池、污水井、雨水井、垃圾中转站、水泵、水箱、电梯、信报箱、消防设施、公共照明设、监控设施、避雷设施、共用天线、共用设施设备用房和其他共用设施设备。 3

三、物业管理区域内供水、供电、通讯、有线电视、燃气等设施设备的维修和养护，由相关企业单位负责。

四、环境卫生

1、负责本物业的公共场所、大厅、楼梯间、走火通道、道路等公共区域的环境卫生、清洁。

2、负责共用设施设备保洁工作。

3、负责本物业管理区域的鼠虫防杀工作。

4、定时收集及清运生活垃圾。

5、定期对雨、污水管道的疏通。

五、公共绿化的养护和管理

1、内容：⑴ 修剪、浇灌、施肥等绿化养护；⑵ 清理公共场地；⑶ 除虫和消杀。

2、责任：⑴ 及时养护，保持花草树木的正常生长；⑵ 保持公共绿地整洁；⑶预防和减少病虫害。

六、车辆停放管理

1、内容：⑴ 限速、限重、限高；⑵ 禁鸣；⑶ 车辆停放秩序管理⑷ 外来车辆登记、停泊秩序管理。

2、责任：⑴ 引导车辆遵章行驶，有序停放；⑵ 确保进出口畅通；⑶ 维护公共交通秩序；⑷ 乙方自行负责其车辆内物品及车辆自身的安全，甲方不承担看管、保管责任和义务。

七、公共秩序的维护及安全防范

1、内容：⑴ 协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；⑵ 不定时巡查本物业公共区域；⑶ 定期检查本物业公共区域内的消防设施及做好报警监控和防火安全工作。

2、责任：⑴ 协助公安部门维持本物业区域内的安全防范工作，发生安全事故，甲方在采取紧急措施的同时，及时向物业管理行政主管部门和公安部门报告，协助做好救助工作；⑵ 协助公安部门维护物业服务区域内的公共秩序，尽到安全防范和安全宣传责任；⑶ 不承担非物业管理与服务责任的业主及物业使用人的人身、财产的保管保险义务。

八、装饰装修管理

1、按照建设部《住宅室内装饰装修管理办法》，乙方在装修前，应提前向甲方提交申请，并与甲方签署《装饰装修物业管理协议》，遵守《物权法》、《物业管理条例》、《室内装饰装修管理办法》等相关法律规定；甲方与乙方及装修单位就装修管理服务费及装修垃圾清运费等各项费用在《装饰装修管理协议》中进行约定。

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2、甲方有义务将装饰注意事项、限制条件和政府有关管理规定告知乙方和装修单位；甲方对乙方违章装修行为进行劝阻、制止，并及时向物业管理主管部门报告。

3、乙方装修行为应当符合《物权法》及建设部《住宅室内装饰装修管理办法》的规定：不得擅自改变房屋结构、布局及设计和使用功能；不得影响外立面的统一、美观；不得影响相邻业主正常使用物业。

九、消防管理

1、内容：⑴ 公共区域消防器材和易燃品的管理；⑵ 消防监控；⑶ 消防宣传和演练。

2、责任：⑴ 消防器材和设施安全有效；⑵ 消防通道畅通；⑶ 发生火灾及时报警，并积极组织灭火。

十、物业档案资料管理。

十一、单个业主可委托甲方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。

第三条 物业服务质量

一、实施一站式服务

1、业主口头（当面或电话）报修、咨询、申诉、建议、求助等，任何一位物业服务工作人员都有责任受理并及时给予答复；

2、建立健全登记、回访制度；房屋质量遗留问题回访100%；投诉回访100%，且上门回访不少于30%；维修服务回访50%以上；每年进行一次业主满意度调查，对不满意项回访率100%。

3、业主的报修、投诉、求助事项，每天都要审查清理汇总，要日日跟踪，及时向业主反馈处理的进展情况；

二、物业共用部位的维修、养护和管理（小修和急修）

1、小修：及时处理，两天内完成，并建立健全登记、回访制度；

2、急修：30分钟内到达现场。24小时内采取必要措施，并建立健全登记、回访制度。

三、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理

1、定期进行保养；

2、专人维护保养；

3、确保共用部位无破损，共用设施设备运行正常；

4、设施设备运行率≥95﹪；设施设备维修及时率≥95%。

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四、物业共用部位和相关场地的清洁卫生

1、公共区域每日保持干净清洁、无污染；

2、生活垃圾日产日清；

3、定期进行鼠虫、防治消杀，基本消除蚊虫滋生地。

五、公共绿化的养护和管理

1、养护得当，定期修剪、除草、防虫害；

2、保持美观协调；

3、绿化完好率≥95﹪。

六、交通秩序和车辆停放管理

1、保持通道畅通；

2、车辆按规定、按位停放；

3、对外来进出车辆进行登记、检查。

七、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理

1、持证上岗，统一着装，文明礼貌执勤；

2、协助公安机关协查各类违法事件，做好安全防范、宣传；

3、不承担非管理责任的任何业主、物业使用人任何人身、财产的保管保险义务。

八、消防

1、定期进行消防巡查，消除消防安全隐患；

2、进行消防安全防范宣传；

3、消防设施完好率≥95﹪。

九、物业档案资料管理

1、建立健全业主档案；

2、建立健全物业竣工图纸、设施设备技术资料档案；

3、专人管理，借阅登记审批；

4、做好安全、保密工作。

第四条 物业服务费用

一、物业服务费不包括物业共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造费用、外墙清洗更新费用以及公共能源分摊费和其他有偿服务费用。

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二、物业服务费缴纳时间和周期

1、自开发商书面通知买受人（业主）交付使用之日起，在交付使用期限内办理收楼手续的业主，于小区通知交付收楼的次日开始计缴物业服务费，每年度（12个月）预收一次；交费时间：每年12月份。

2、自开发商书面通知买受人（业主）交付使用之日起，因个人原因没有在交付使用期限内办理收楼手续的业主，交纳费用的时间和周期，按照小区通知交付日期的次日起全额计缴。

3、乙方自行转让物业的，按照转让协议的约定期限，由继受人负责缴交物业服务费；转让协议约定期限之前未缴交的物业服务费等相关费用，由原业主负责缴交。

4、乙方自行出租物业的，乙方与承租人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，乙方负连带交纳责任，未约定的由乙方负责交纳；乙方与承租人之间的交费约定，乙方应及时书面告知甲方。

5、因乙方原因空置物业的，由乙方按照服务协议约定按时足额交纳。

6、物业服务费的调整，根据信阳市物价部门的最新规定，或未来业主大会的决定以及来年预算开支作出适时调整。

三、本物业管理区域物业服务收费实行包干制，物业服务费用由乙方按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准以物价局批复为准：

目前暂定为：

高层住宅： 1.10 元/月·平方米；

商业物业： 2.00 元/月·平方米；

物业服务费用主要用于以下开支：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（3）物业管理区域清洁卫生费用；

（4）物业管理区域绿化养护费用；

（5）物业管理区域秩序维护费用；

（6）办公费用；

（7）物业管理企业固定资产折旧；

（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（9）法定税费；

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（10）物业管理企业的利润。

甲方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由甲方享有或承担。

四、车辆停泊服务费

1、车辆停泊服务费主要是指在指定的停车场地(含室内车库)内，为维护保养场地设备设施、相关道路及管理所发生的人工、原辅材料费用等，不包括场地租金、车辆的看管保管费用和停车场地设施设备、照明设施用水用电费用。

2、停车场收费分别采取以下方式：

⑴ 停车场属于公共停车位的，停车收费标准：露天车位 （按协议） 元/个·月、车库车位（按协议） 元/个·月的标准向甲方交纳车辆停泊服务费。

⑵ 停车场车位所有权或使用权由乙方购置的，车位应按露天车位 元/个·月、车库车位 元/个·月的标准向甲方交纳车辆停泊服务费。

⑶ 临时停车收费标准：按相关部门批准标准执行。

五、公共能源分摊费

1、公共能源分摊费是指本物业供水加压系统、消防系统、公共照明等共用设施设备（不包括

地下车库）的用电、用水所产生的费用。

2、乙方自行转让物业的，按照转让协议的约定期限，由继受人负责缴交物业服务费；转让协议约定期限之前未缴交的物业服务费等相关费用，由原业主负责缴交。乙方转让物业的应及时书面告知甲方。

3、乙方自行出租物业的，乙方与物业使用人约定由承租人交纳物业费的，从其约定，乙方负连带交纳责任，未约定的由乙方负责交纳；乙方与承租人之间的交费约定，乙方应及时书面告知甲方。

六、有偿服务费用

1、业主使用公共设施、公共场地（所）及停车场时，缴交有关费用；

2、业主自用部位、自用设施设备需要提供维修养护服务时，由乙方按实际发生的费用计付和缴交有偿服务费用；

3、为业主提供代租代售服务时，双方约定并手续有偿服务费用；

4、装修垃圾清运费用（属代收性质）；

5、其他有偿服务收费按双方约定收取。

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第五条、专项维修资金 一、专项维修资金的缴存按相关规定办理。 二、专项维修资金的管理按相关规定办理。

三、专项维修资金的使用和分摊：

在__ _（物业名称）成立业主大会之前，专项维修资金按照国家和当地法规规定的方式使用和分摊。当地法规或政策无规定的，经专有部分占建筑物总面积2/3以上的乙方且占总人数2/3以上的乙方同意后使用和分摊。 四、专项维修资金的续筹不足部分，由全体业主按有关规定续交。

第六条 物业服务期限

物业服务期限自 物业交付之日 起至业主委员会成立为止。在本协议有效期限内，业主大会成立，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本协议自动终止。

第七条 违约责任

一、甲方违反本协议，未达到物业服务质量约定标准的，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。

二、乙方违反本协议，使甲方未达到物业服务质量约定标准的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未改正给甲方或相关业主造成损失的，乙方承担相应的法律责任。

三、甲方违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；甲方已经收取的，有权乙方有权要求甲方清退所收费用，并按多收费用支付每日1‰的违约金。

四、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权追缴并要求乙方补交，并从逾期之日起每日按欠费总额5‰的标准向乙方收取违约金；乙方拒不缴纳物业服务费用的，甲方可依法向当地人民法院提起诉讼，并可申请禁止乙方转让、出租或抵押该物业。

五、 以下情况甲方不承担责任：

1、因不可抗力导致物业管理服务中断的；

2、甲方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；

3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知乙方和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；

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4、因非甲方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；

5、在本物业内发生治安或刑事案件包括但不限于伤害、抢劫、破坏、爆炸、火灾、盗窃等事由所致之损害，但因甲方故意或过失所致不在此限。

第八条 为维护公众、业主、物业使用人的切身利益，在不可预见情况下（如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管爆裂、救助人命等），协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方必要的财产损失的，双方按紧急避险有关法律规定处理。

第九条 甲方因维护、修缮共用部位、共用设施设备需要，临时通过或占用乙方自用部位、自用设施设备的，甲方应予以及时恢复原状、归还。

第十条 本协议执行期间，如遇不可抗力，致使本协议无法进行，双方按照相关法律规定处理。

第十一条 本协议中未尽事宜，均遵照国家有关法律法规执行。

第十二条 本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向所在地仲裁委员会申请仲裁或向当地人民法院起诉。

第十三条 本协议正本共计 10页，一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。 第十四条 在签署本协议前，甲方已将本协议样本送至信阳市房管局备案。

第十五条 本协议自签字之日起生效。

甲方（签章）：物业服务有限公司 乙方（签章）

法定代表人 法定代表人

年 月 日 年 月 日

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