房产证和协议产生矛盾 房屋权属究竟归谁

在老百姓心里一直普遍认为谁拥有房产证谁就是房屋的主人，但其实不动产权属证书相对于登记簿效力更薄弱些，只具有初步证明效力。殊不知在民事纠纷中，不动产权属证书和登记簿并不是确定不动产物权归属的绝对意义上的最终证据。

张某与白某双方原本是好友，在20xx年5月18日那天，张某两人约定共同购置了位于上海的一处房产，并且双方签订了一份协议书，协议书上约定购房总价为40元，首付款由白某实际出资，由张某负责支付给开发商，余款向银行借贷，由张某以自己的名义与银行办理相关按揭借贷手续，用张某名下的银行账号向银行还贷，还贷的实际资金由白某与张某按份额通过张某账号支付银行。所购房产的所有权由白某与张某按份共有，其中，白某占90%份额，张某占10%份额。签订合同事项、办理银行借贷事项及办理房产证事项等全部由张某具体办理，费用由白某负担。之后白某由于刑事犯罪被判服刑，直到20xx年初白某才看到该房的买卖合同、房产证等相关材料。原告仔细审核才发现房屋买卖合同、房产证登记的内容与原来双方约定的内容均不一致，房产证名字也更换成张某的名字，白某遂将张某告到了法院，请求法院判决房屋按约定登记，后张某坦白承认了由于自己私心才造成了房产证登记的权属内容与原来约定的不符，并同意去房产局改正。

20xx年1月6日，张某出具给白某一份情况说明，再次确认房产的权属份额为白某90%，张某10%，同时张某称在自己经办该房各项手续的过程中，为了避免麻烦，就私自把房产办在了自己的名下，并向白某表示了歉意。

法院审理认为，白某与张某双方签订的协议是双方真实意思表示的体现,该协议合法有效,双方应当依据协议履行自己的义务。白某与张某支付了购房款后取得房屋的所有权，二人作为房屋所有权人有权按自已意愿来协商确定各自对房屋占有的份额。根据双方的协议，房屋所有权为按份共有，白某占90%，张某占10%。

观点：

本案件焦点之一在于白某与张某双方签订的协议效力如何？我国《合同法》奉行合同自由原则，在不违反社会公德和社会公共利益以及强行性规范的前提下，允许适格的当事人在自愿合意的前提下订立任何内容的合同。即不违反《合同法》第52条规定的情形，就可以发生效力，属有效合同。本案中白某与张某签订的协议没有无效情形，双方对于协议事实、内容也均予以认可，所以应认定为协议合法有效，双方应当依据协议履行自己的义务。

房屋属于不动产，根据我国《》第9条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”；

第14条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”；第16条：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”；有上述规定可知房产证是证明房屋所有权的重要证明，但是是不是唯一的、最终的证明文件呢？《物权法》第17条规定如下：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产

登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”本案张某与白某签订的协议可以作为该房屋实际所有权的证明，根据双方的协议，法院判定依据协议房屋所有权为按份共有，白某占90%，张某占10%。

律师提示大家，我国实行房屋所有权登记发证制度，房屋的权属通常以产权登记为依据，但是产权登记的效力并非绝对的，它不是确定权利的唯一依据，如有足够证据是可以推翻的，注意保存汇款单据、购房#5@p、购房协议等可形成证据链的证据。

由这个问题律师想到，借名买房也经常导致借名购房协议与房产证登记效力相互PK的纠纷案件，如果借名买房是为了规避房屋限购政策或者是为了取得购房的特殊优惠名额，您就要注意了，这属于恶意规避法律或政策的行为，这类协议不具有法律效力，即使实际购房人能证明出资，也不能获得房屋的所有权。，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》(京高法发[2010]458号)第十六条规定：“借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。”

 

第二篇：房产证转让协议

协 议

甲方：中心村民

乙方：中心村民

根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，甲乙双方本着自愿、平等、公正的原则，协商后达成协议，甲方愿意将房主、房产证转让给乙方，双方特定如下协议：

1、甲方愿意将房主、房产权交给乙方，价格为拾万元人民币。

2、如遇房屋价格上涨，甲方不得反悔，不得以任何理由再作补偿。

3、乙方有权将房产权转让他人，甲方必须积极配合，提供方便，但一切费用乙方承担。

4、乙方付款方法：办好房产证以后一次付清拾万元人民币。

5、此协议以甲乙双方签字生效，永不反悔，任何一方不得违约，如违约付给对方违约金贰拾万元人民币。

6、此协议一式两份，甲乙双方各执一份。

甲方： 乙方:

见证人：

二O一二年 月 日