关于合作建房合同纠纷案件的处理意见 时间：2009-03-30 17:55:11 来源： 作者：szlaw001 浏览次数：0 网友评论 0 条

一、适用的法律法规及司法解释

目前处理合作建房合同纠纷案件所依据的法律、法规及相关司法解释有《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地 管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》、《深圳经济特区房地产转让条例》、最高人民法院《关于审理涉及国 有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》。

二、合作建房(开发)合同的几种形式及效力认定

合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供土地使用权、资金作为共同投资，共享利润，共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。合作开发房地产 合同，要求合同一方当事人具备房地产开发经营资质，如双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前一方当事人已取得房地产开发经营资质 或者依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应认定合同有效。土地使用权性质与合作方式不同，合同性质及效力也不一样：

1、 利用宅基地与他人合作建房的，虽然提供土地使用权的一方取得了建房所需的"两证一书"（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、居民（个人）兴建住宅用地批准通知书），但因宅基地属集体土地，仅供集体所有制的成员使用，合作建房合同应认定无效。

2、 未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人签订的合作建房合同，应当认定合同无效；但起诉前已经办理了批准手续的，应认定合同有效。

3、 合作双方所签合作合同约定提供土地使用权的一方当事人不参与经营活动，不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定双方所签合作合同为土地使用权转让合同。

4、 合作双方所签合作合同约定提供资金的一方当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋、只收取固定数额货币或者只使用房屋的，应认定双方所签合同为房屋买卖合同、借款合同或者房屋租赁合同。

三、合作建房合同纠纷的处理

1、 当事人请求分配需经有批准权的人民政府主管部门批准而未经批准、未取得建设工程规划许可证或擅自变更建设工程规划的房地产项目利益的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。

2、 利用宅基地合作建房合同被确认无效后，房屋归宅基地"两证一书"的申办人所有；同时，由宅基地"两证一书"申办人将投资款及利息返还出资人。

3、 超出规划建筑面积的房产，补办批准手续后合作双方对该部分房产的分配协商不成的，一方当事人请求按合作合同约定的利润分配比例分割的，应予支持；对该部分房产增加的投资额的承担比例，协商不成的，应按约定的投资比例或利润分配比例承担。

4、 当事人违反规划开发建设的房屋，被有关行政管理部门认定为违法建筑

并责令拆除的，合同当事人对损失的承担比例协商不成的，应按双方过错大小、投资比例或利润分配比例确定。

5、 合作建房合同约定仅以投资数额确定利润分配比例，一方当事人未按合同约定的比例出资，请求按合同约定的比例分配利润的，不予支持，双方利润按实际投资比例分配。

 

第二篇：合作建房

合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种：

第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种：

（1）土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。

（2）以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方在该土地上投资建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业－租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。

第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税：

（1）房屋建成后，如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。

（2）房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税；对合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。

（3）如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。其次，对合营企业的房屋，在分配给甲、乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。

20xx年10月24日，国家税务总局针对《海南省地方税务局关于我省海口紫荆花园合作开发税收问题的请示》作出了批复，即《国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复》（国税函[2005]1003号），该文件实际上是再次对“合作建房”的情形进行了界定。

早在国税发[1995]156号文中，国家税务总局就曾对合作建房的情形做了充分的描述。在该文中规定：合作建房是指由一方（机关、团体、企业、事业单位等，以下简称土地出让方）提供土地使用权，另一方（房地产开发企业）提供建房资金合作建造房屋的行为。

合作建房通常有两种形式：第一种形式是纯粹的以物易物，即一方以其拥有的土地使用权交换对方的房屋所有权。

1、是以土地使用权交换房屋所有权，交换后双方都取得了部分房屋所有权。采用这种方式，土地出让方通过出让土地使用权换取了部分房屋的使用权，发生了转让土地使用权的行为，应先按“转让无形资产”税目征收营业税；而房地产开发企业已转让部分房屋的所有权为代价换取了部分土地的使用权，发生了销售不动产的业务，应按“销售不动产”税目征收营业税；如果双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对双方（或任何一方）的销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。

2、是土地出让方以出租土地使用权为代价换取房屋的所有权，即土地出让方将土地使用权出租给房地产开发企业若干年，房地产开发企业在该土地上投资建造房屋，租赁期满后，将土地使用权连同所建的房屋归还给土地出让方。在这种情况下，土地出让方就发生的出租土地使用权的行为，按“服务业——租赁业”税目征收营业税；房地产开发企业以转让房屋的所有权为代价换取了土地使用权，发生了销售不动产的业务，应当按“销售不动产”税目征收营业税；如房地产开发企业将建造的房屋向外销售，再按“销售不动产”税目征收一道营业税，若房地产开发企业将建造的房屋出租，应按“服务业”税目再征收一道营业税。 第二种形式是土地出让方以土地使用权、房地产开发企业以资金合股组成合营企业，合作建房。

1、若房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的合作方式，对土地出让方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，不征营业税；只对合营企业销售房屋的收入按"销售不动产"税目征收营业税；对双方分得的利润不征营业税。

2、房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为未构成“以无形资产投资入股，共担风险”不征营业税的行为，因此对出让土地方向合营企业转让的土地，应当按“转让无形资产”税目征收营业税。对合营企业的房屋，在分配给双方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”税目征收营业税。

3、若房屋建成后，土地出让方采取按销售收入的一定比例提成，或提取固定金额利润的方式参与分配，则不属于营业税所称“以无形资产投资入股，共担风险”不征营业税的行为，而属于土地出让方将土地使用权转让给合营企业的行为，对于出让方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按"转让无形资产"税目征收营业税；对于合营企业则按全部房屋取得的销售收入，按“销售不动产”税目征收营业税。

而海南省的这项房地产开发项目中，土地使用权和房屋所有人都是甲方，乙方仅提供资金，于甲方来说，实际上是向乙方借款，并未涉及到转让无形资产的行为。因此，不适用上述关于“合作建房”缴纳营业税的相关规定。 问：我单位代政府进行公路建设，政府是主体，我单位负责施工管理等一系列事情，在这方面税收上有何规定，怎样处理该问题我单位可以达到合理避税目的。

答：一是相关税收政策明确，就是国家税务总局关于印发《营业税问题解答(之一)》的通知（国税函发［1995］156号）明确，根据营业税暂行条例第五条第（三）款“建筑业的总承包人将工程分包或转包给他人的，以工程的全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额”的规定，工程承包公司承包建筑安装工程业务，即工程承包公司与建设单位签订承包合同的建筑安装工程业务，无论其是否参与施工，均应按“建筑业”税目征收营业税。工程承包公司不与建设单位签订承包建筑安装工程合同，只是负责工程的组织协调业务，对工程承包公司的此项业务则按“服务业”税目征收营业税。

二是你所说的合理避税，人们习惯上叫纳税筹划。纳税筹划是指经济主体为实现经济效益最大化的目的，在法律允许范围内对自己的纳税事务进行的系统安排。在这里有两点需要特别明确一下：第一，纳税筹划的根本目的是经济效益最大化，而不是片面的追求少缴税；第二，纳税筹划应在法律允许的范围内进行，至少不能违法。避税筹划是指纳税人采用非违法手段，即表面上符合税法条文但实质上违背税法精神的手段，利用税法中的漏洞、空白获取税收利益的筹划。这种筹划由于与国家的税法精神相违背，在某些情况下会被税务机关认定为偷逃税，因而具有一定的风险，而且这种筹划也没有国家政策的支持，不受法律保护，所以尽管这种筹划在实际操作中经常被采用，但必须要谨慎使用。

有些纳税人为了达到减轻税负的目的，有时采取了一些有悖于税收政策的手段进行所谓的“税收筹划”，由于这些所谓的“筹划”不是真正意义上的税收筹划，结果不仅是节税不成，而且会陷入偷、逃税款的泥潭，最终受到税收部门处罚。请读者与我们一起来分辨———

在一些权威的税收业务书籍中，对偷税、逃税和税收筹划的定义是这样下的：

偷税，是在纳税人的纳税义务（应税行为）已经发生并且能够确定的情况下，采取不正当或不合法的手段以逃脱其纳税义务的行为。转载于中国论文联盟

逃税，是指纳税人对已经发生的应税 经济 行为的实现形式和过程进行某种人为的安排和解释，企图使之成为非应税行为的行为。

税收筹划（Ｔａｘ ｐｌａｎｎｉｎｇ），是指纳税人在税法规定许可的范围内，通过对经营、投资、理财活动事先进行筹划和安排，从而取得节约税收成本的活动。

实例一：关联 企业 的转移定价

化妆品属于消费税的征税范围之一。税法规定，生产销售应税消费品的企业要缴纳消费税，而从生产企业购买应税消费品再批发或零售给其他单位或个人则不缴纳消费税。

北京一化妆品厂的财务主管洪先生对记者说

：“我们厂自１９９３年成立以来，生意一直很红火。其间我们也搞了一次税收筹划，当时我们也在想能否少缴点税，经人提醒，我们利用关联企业的转移定价原理搞了个自己的销售公司。”

“销售公司成立后，我们就把生产的化妆品以低价销售给销售公司，以减少工厂的应纳消费税税额。原来一套组合化妆品对外销售不含税价格为３００元，产品销售成本为１００元， 按税法规定直接销售应纳消费税９０元（化妆品消费税税率为３０％）。我们以１５０元的价格先销售给下属公司，然后再由销售公司以３００元的价格销售给客户，这样我们只需缴纳４５元的消费税。一年下来，我们用这种方式少缴消费税４０多万元。”

这样的筹划行得通吗？关联企业的转移定价该如何操作？江苏省某市地税局的同志说：“《税收征管法实施细则》第３６条规定，所谓关联企业是指有下列关系之一的公司、企业和其他经济组织：（一）在资金、经营、购销等方面，存在直接或者间接的拥有或者控制关系；（二）直接或者间接地同为第三者所拥有或者控制；（三）其他在利益上具有相关联的关系。《税收征管法》第２４条也规定，企业或者外国企业在 中国 境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用；不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的，税务机关有权进行合理调整。”

那么，如何对关联企业的转移定价进行税收筹划呢？某 会计 师事务所的业务主管说：“关键是要弄懂一个概念，即所谓的?独立企业?之间的业务往来是指没有关联关系的企业之间，按照公平成交价格和营业常规所进行的业务往来。而独立企业之间业务往来的商品价格，也会随着市场的变化在一定范围内波动，这就给纳税人进行税收筹划提供了可能。在上例中，洪先生如果成立一个完全与化妆品厂脱钩的独立企业，进行独立核算，在这种前提下，他可以按照低于市场价格的价位销售给独立企业，从而达到节税的目的。当然，化妆品厂提供给独立企业的化妆品，不能低于成本价，但可以在一定程度上低于市场价。也就是说，纳税人在运用转移定价进行税收筹划时，一定要掌握好价格波动的?度?，如果出现?价格明显偏低?的现象，税务机关完全有理由进行重新定价。”

实例二：房地产业的代建房

关于房地产开发公司代建房的营业税 问题

，国家税务总局早在１９９４年就专门发文明确，房屋开发公司承办国家机关、企事业单

位的统建房，如委托建房单位能提供土地使用权证书和有关部门的建设项目批准书以及基

建计划，且房屋开发公司（即受托方）不垫付资金，同时符合“其他代理服务”条件的，对房屋开发公司取得的手续费收入按“服务业”税目计征营业税，否则，应全额按“销售不动产”计征营业税。这里所说的“其他代理业务”是指受托方与委托方实行全额结算（原票转交），只向委托方收取手续费的业务。

江苏省某市的一家房地产开发公司就曾在房地产开发公司代建房的营业税方面进行过“税收筹划”，“少纳”营业税收高达６６万余元。这家公司是如何“筹划”的呢？

该公司王总经理说：“我们把开发的写字楼出售给买房单位后，与对方签订的是综合大楼代建合同，这样就可以合理地避开按照销售不动产的金额缴纳的营业税，而改为按照收取的代建手续费来缴纳营业税。例如，１９９８～１９９９年两年我们的建筑房屋总价为１５００多万元，若按销售不动产５％税率缴纳营业税应该是７５万元左右；我们的?代建手续费?是１８０万元，就这部分只需申报缴纳营业税９万元，通过这种筹划方式，节省了６６万元左右的税款。”

这位经理给记者出示了代建合同：“我们有合同，证明确实是代建房业务，只能按手续费纳税，而不应按?销售不动产?税目纳税。虽然我们也垫付了资金，但并非原票转交，而是按照双方确定的价格另开具#5@p给建设单位。”

这家房地产公司的税收筹划结果怎么样呢？当地税务局的同志告诉记者：“这种做法，违背了税法，不仅要补缴税款，而且还要缴罚款。”

我们就此请教了税务师事务所的一位专家，他说：“该公司对代建房业务究竟能否实施税收筹划？答案是肯定的。在上述税收政策中，已经给该房地产开发公司暗示了下一步的筹划方案。如果开发公司在代建房过程中自己不垫付资金，而改由建筑公司垫付，或者由建设单位先预付款项，待工程竣工后统一结算。这样，开发公司就符合?代建房屋?的条件，只需按实际收取的手续费缴纳营业税即可。当然，作为开发公司，还应根据本公司的实际情况，拿出几套 计算 方案来，认真斟酌，才能达到预期的效果。” 房地产企业纳税筹划的几种方法

2008-3-18 来源: 中国税网

房地产业涉及的税种有营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税、契税等，再加上房地产开发周期长，要精确计算各个税种的纳税情况，不但令企业的财务人员头疼，就是税务人员也未必摸得清，这就造成了纳税不准确，税种偏多，整体税负偏重，如何降低税负成为资金紧缺的房地产企业亟待解决的问题。房地产企业的纳税筹划，一方面需要借助其所涉及税种的一般纳税筹划方法，另一方面，也需要利用房地产业自身的特点进行具有自身特色的纳税筹划。

（一） 利用临界点进行纳税筹划

纳税临界点筹划法是指纳税人在经营中遇到税收临界点时，通过增减收入或支

出，避免承担较重的税负。目前利用该方法最多的就是房地产开发中筹划土地增值税。税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。起征点的规定决定存在着纳税筹划的空间。目前房地产业在激烈市场竞争中商品房价格仍居高不下，原因很多，土地增值税的存在是原因之一。开发商开发一个项目，总要获得一定利润，而利润高低又涉及土地增值税的多少，利润越大土地增值税缴得越多，房价就越高。因此，如何做到使房价在同行中最低，应缴土地增值税最少，所获利润最佳是房地产开发商应当认真考虑的问题。这里“20%的增值额”就是我们常说的“临界点”。根据临界点的税负效应，我们可以对此进行纳税筹划。如果房地产企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20%这个临界点上，一是可以通过适当控制出售价格而避免缴纳土地增值税。正如汕头市某房地产开发公司建造一批普通标准住宅，取得土地使用权所支付的金额为500万元，开发土地的费用为100万元，新建房及配套设施的成本为1000万元，与转让房地产有关的税金为80万元，该批住宅以2410万元的价格出售。根据税法的规定，该房地产企业可以扣除的费用除了上述费用以外，还可以加扣（500+100+1000）×20%=320万元。因此，该房地产企业的增值率为

（2410-500-100-1000-80-320）/（500+100+1000+80+320）=20.5%.根据税法规定，应该按照30%的税率缴纳土地增值税（2410-500-100-1000-80-320）×30%=123万元。企业税后利润为2410-500-100-1000-80-320-123=287万元。如果该企业进行纳税筹划，将该批住宅的出售价格降低为2400万元，则该公司的增值率为

（2400-500-100-1000-80-320）/（500+100+1000+80+320）=20%.根据税法的规定，该企业不用缴纳土地增值税。企业税后利润为2400-500-100-1000-80-320=400万元。进行纳税筹划后使企业减轻税收负担400-287=113万元。

同样，房地产企业也可以通过增加扣除项目，利用土地增值税的临界点来进行纳税筹划。正如汕头某房地产开发公司开发一栋普通标准住宅，房屋售价为1000万元，按照税法规定可扣除费用为800万元。增值额为200万元，增值率为200/800=25%该房地产公司需要缴纳土地增值税200×30%=60万元，营业税1000×5%=50万元，城市维护建设税和教育费附加50×（7%+3%）=5万元。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1000-800-60-50-5=85万元。如果该房地产公司进行纳税筹划，将该房屋进行简单装修，费用为200万元，房屋售价增加至1200万元。则按照税法规定可扣除项目增加为1000万元，增值额为200万元，增值率为200/1000=20%，不需要缴纳土地增值税。该房地产公司需要缴纳营业税1200×5%=60万元，城市维护建设税和教育费附加60×（7%+3%）=6万元。同样，不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1200-1000-60-6=134万元。该纳税筹划降低企业税收负担为134-85=49万元。因为，土地增值税是房地产开发的主要成本之一，而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20%的情况下可以免征，企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20%，从而享受免税待遇。

（二） 巧设分支机构来进行纳税筹划

根据房产税暂行条例第3、4条的规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%.两种方式计

算出来的应纳税额有时候会存在很大差异，在这种情况下，就存在纳税筹划的空间。房地产企业可以适当将出租业务转变为承包业务而避免采用依照租金计算房产税的方式。最近，汕头市某房地产开发公司将其拥有的一处位于市中心的房屋出租，租金为20万元一年，该房屋的原值为100万元。该公司应该缴纳房产税20×12%=2.4万元，营业税20×5%=1万元，城市维护建设税和教育费附加1×（7%+3%）=0.1万元。不考虑企业所得税，该房地产开发公司的利润为20-2.4-1-0.1=16.5万元。如果进行纳税筹划，该房地产公司将该房屋变成自己的一个分公司，并且将该分公司承包给汕头某家商贸企业，承包费为20万元一年。由于该房屋没有进行出租，不能按照租金计算房产税，应该按照房产原值计算房产税。应纳房产税100×（1-30%）×1.2%=0.84万元。该房地产公司不需要缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加，同样，不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为20-0.84=19.16万元。该纳税筹划可减轻企业税收负担19.16-16.5=2.66万元。

（三） 利用建房的方式进行纳税筹划

我国税法规定了很多税收优惠政策，房地产开发企业可以充分创造条件，通过享受税法规定的优惠政策进行纳税筹划。如房地产企业在开发之初就能确定最终用户，符合代建房的条件，其收入可按“服务业——代理业”税目缴营业税，而避免开发后销售缴纳土地增值税；同时，若企业不符合代建房条件，不论双方如何签订协议，也不论其财务会计账务如何核算，应全额按“销售不动产”税目缴纳营业税。另外，税法规定，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收。企业可以充分利用好这一系列的税收优惠政策。前不久，汕头某商贸公司需要购置一栋房屋，由汕头市某房地产开发公司承建。该房地产公司预计建成该房屋的售价为1000万元，按照税法规定可扣除费用为600万元。土地增值率为400/600=66.7%.该房地产公司需要缴纳土地增值税400×40%-600×5%=130万元，营业税1000×5%=50万元，城市维护建设税和教育费附加50×（7%+3%）=5万元。不考虑企业所得税，该商贸公司需要支付1000万元费用，该房地产公司利润为1000-600-130-50-5=215万元。如果进行纳税筹划，该商贸公司与该房地产公司合作建房，房地产公司出地，商贸公司出资900万元，建成后商贸公司分得95%的房屋，房地产公司分得5%的房屋作为办公之用。该房地产公司的开发成本为600万元。不需要交纳任何税收，同样，不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为900-600=300万元。该商贸公司出资900万元，获得95%的房屋，可以花费50万元承租余下的5%的房产50年。为此，房地产公司需要缴纳房产税50×12%=6万元，营业税、城建税、教育费及附加50×5%×（1+7%+3%）=2.75万元。经过税筹划后该商贸公司降低50万元费用，该房地产公司负担300-215-6-2.75=76.25万元。

（四） 利用货币价值的时间性进行纳税筹划

货币的时间价值是指货币在周转使用的过程中随着时间的推移而发生的价值增值，它表现了货币的时间性。利用货币价值的时间性进行纳税筹划是一种相对节税方法，它并不改变一定时期的纳税总额，但从各个纳税期限纳税额的变化中获得收益，从而相当于冲减了税收，使纳税总额相对减少。正如汕头市某房地产开发公司的厂房中有自购土地一块，该土地取得时的成本是2000万元。房屋按20年提折旧，合同规定的土地使用期限是10年，适用的企业所得税税率是15%.该公司按照会计制度计提折旧，土地每年可计入费用的折旧额是100万元。如果按税法的规定将该土地单独摊销进行纳税调整，每年可计入费用的摊销额是200万元。相对于前者，该公司在规定的土地使用期限内每年税前可多列支100万元，所以在前十年总计可少缴企业所得税15万元。在后十年，由于土地使用权已经摊销完毕，该公司为此总计应多缴企业所得税15万元。虽然从纳税总额上来看并没有减少，但是该纳税人成功地将应税所得额向后递延，推迟了纳税时间。

因为资金存在时间价值，所以该公司依法取得了一笔无息贷款，是十分划算的。根据企业所得税税前扣除办法第二十九条规定：“纳税人取得土地使用权支付给国家或其他纳税人的

土地出让款应作为无形资产管理，并在不短于合同规定的使用期限内摊销。”而从会计处理的角度来看，土地是与建筑物一并列入固定资产入账，合在一块提折旧的。我国税法允许的房屋、建筑物最短折旧年限为20年，一般而言，纳税人出于自身利益的需要都会选择这一折旧年限。因此，当合同规定的土地使用期限低于20年，或者合同并没有规定土地使用期限（按税法规定，其摊销期限不得短于十年），纳税人在申报缴纳企业所得税时，可以将其从房屋、建筑物原值中剥离出来，单独摊销。那么在土地摊销期限内，可以增加企业所得税税前列支费用，纳税人获得了延迟缴纳税款的好处。

（五） 适当推迟土地的开发时间来进行纳税筹划

根据我国现行企业会计制度第四十七条规定，企业购入或以支付土地出让金方式取得土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，应作为无形资产核算，并按规定的期限分期摊销。待该项土地开发时，再将其账面价值转入相关在建工程成本。可见，土地一旦开发，最终将不可避免的形成纳税人缴纳房产税的计税依据。所以，汕头市某房地产开发公司于20xx年购入一块土地，支付转让价款240万元，该地规定房产余值是按房产原值扣除30%计算，如果该房地产开发公司在购入当年就开始建造厂房，厂房完工后，该土地每年需缴纳房产税240×（1-30%）×1.2%=2.02万元。如果企业推迟一年建设，土地使用权按税法规定其摊销期限不得短于十年进行摊销，每年摊销额为24万元，所以其转入在建工程的账面价值为216万元。厂房完工后，该土地每年需缴纳房产税216×（1-30%）×1.2%=1.81万元。从以上计算可以看出，推迟一年开发，相应的滞后了土地使用权形成房屋原值的时间，可少缴房产税2.02万元；并且随着土地使用权账面价值的减少，该公司以后每年可少支出房产税款0.21万元。数额虽小，但房产税是纳税人一项长期的固定支出，进行纳税筹划后节税的效果是不言而喻的。因此，企业适当地推迟土地开发时间，便可获得少缴房产税的好处。

（六） 通过两次销售房地产进行纳税筹划

房地产销售所负担的税种主要是土地增值税和营业税，而土地增值税是超率累进税率，即房地产的增值率越高，所适用的税率也越高，因此，如果有可能分解房地产销售的价格，就有可能存在实施纳税筹划的空间，通过降低房地产的增值率，则房地产销售所承担的土地增值税就可以大大降低。由于很多房地产在出售时已经进行了简单的装修，因此，房地产企业可以就简单装修上做纳税筹划的文章，将其作为单独的业务独立核算，这样就可以通过两次销售房地产来进行纳税筹划。前不久，汕头某房地产开发公司出售一栋房屋，房屋总售价为1000万元，该房屋进行了简单装修并安装了简单必备设施。根据相关税法的规定，该房地产开发业务允许扣除的费用为400万元，增值额则为600万元。该房地产公司应该缴纳土地增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加以及企业所得税。土地增值率为600/400=150%.根据土地增值税暂行条例实施细则第10条的规定，增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，土地增值税税额＝增值额×50%－扣除项目金额×15%.因此，应当缴纳土地增值税600×50%-400×15%=240万元，应缴纳营业税1000×5%=50万元，应缴纳城市维护建设税和教育费附加50×（7%+3%）=5万元。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1000-400-240-50-5=305万元。

如果进行纳税筹划，将该房屋的出售分为两个合同，第一个合同为房屋出售合同，不包括装修费用，房租出售价格为700万元，允许扣除的成本为300万元。第二个合同为房屋装修合同，装修费用300万元，允许扣除的成本为100万元。则土地增值率为400/300=133%.应该缴纳土地增值税400×50%-300×15%=155万元，营业税700×5%=35万元，城建税和教育费附加35×（7%+3%）=3.5万元。装修收入应当缴纳营业税300×3%=9万元，城建税和教育费附加9×（7%+3%）=0.9万元。

同样，不考虑企业所得税，该房地产开发公司的利润为700-300-155-35-3.5+300-100-9-0.9=396.6万元。经过纳税筹划后，可以减轻企业税收负担

396.6-305= 91.6万元。