1、宅基地房屋买卖的双方为同一集体经济组织成员的，且经过宅基地审批手续的，认定合同有效。

审批手续为经乡镇人民政府审核，县级人民政府批准。

依据是：（1）、《中华人民共和国地地管理法》第62条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”。宅基地是农民的重要财产权利，获得农村宅基地要受农业人口身份上的限制，只有具有农村户口的人才能在本集体所有的土地范围内申请宅基地。同一集体经济组织成员这间的转让如经过审批手续，是符合法律规定的。该条还规定：“农村村民住宅用地，经乡镇人民政府审核，由县级人民政府批准”。

《物权法草案》第162条规定：“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用以分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。”

（2）2005.8.22省高院徐胜利讲话，认为依据当前我国的土地法律和政策，结合审判实践经验，农村私有房屋买卖合同的效力应以认定为无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。20xx年11月23 日山东省高级人民法院《全省民事审判工作座谈会幻要》中有相同记载。

2、集体经济组织全部成员转为城镇居民的，但尚未办一相关范围内国有土地使用权证的，此范围内的房屋买卖如无其他无效情形，认定合同有效。

依据是：《中华人民共和国土地管理法实施条例》第2条规定“当农村集体经济组织全部成员转为城镇民的，原属于其成员集体所有的土地即属国家所有。”因而此观点认为虽然未办理国有土地使用权证，但土地已经转为国有，就应当适用国有土地上的房屋买卖的规定，认定买卖房屋合同有效。

另一种观点认为合同无效。

理由是虽然依据上述《实施条例》第2条的规定土地已经转为国有，但是毕竟没有办理国有土地使用权证，不能证明相关当事人是合法的国有土地使用权人，因而认定房屋买卖合同无效。

民二庭大多数同志倾向于第一种观点。

3、城镇居民购买集体经济组织所有宅基地上的房屋的，认定合同无效。

依据是：（1）《中华人民共和国土地管理法》第62条规定，农村村民一户只有拥有一处宽基地。只有具有农村户口的人才能在本集体所有土地范围内享有宅基地使用权。《物权法草案》第162条：禁止城镇居民在农村购置宅基地。

(2)国办发（1999）第39号《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用权证和房产证。

（3）省高院徐胜利庭长讲话以及20xx年全省民事审判工作座谈会纪要。

4、非同一集体经济组织成员之间购买宅基地上房屋的，认定买卖合同无效。

根据一户一宅原则，农村村民建住宅只能使用本集体经济组织所有的集体土地，因此，农村居民只能在户口所在村内申请宅基地，不能到其他乡村内申请宅基地。

二、关于旧村发行买卖房屋合同效力

5、集体所有土地范围内，村委会拆作旧住宅新建楼房，除安置本村村民之外，还允许集体经济组织之外的人员包括城镇居民购买，认定此类合同无效。

理由是虽然旧房换楼房，然而房子所依附的土地属集体所有，不改变宅基地的性质。其它同上述。

另一种观点认为合同有效。

理由之一是契约自由，合同是当事人的真实意思表示，虽然不具备商品房买卖合同的销售要件，相关案例中村委会对外销售的其余房屋，大多已经办理了《村镇居民房屋所有权证》，考虑到大多数购房合同已经履行完毕，并办理了房屋权属证书。因此，依据“承诺不得反悔”的原则，购房合同有效，应继续履行。理由之二是该类房屋为楼房，与使用宅基地建平房应有所区别。如果判决无效相互近还，可能造成房屋大量闲置，浪费土地资源。

民二庭大多数同志倾向于第一种意见。

三、房屋买卖合同应适用诉讼时效

6、集体所有土地范围内（包括已转为国有）的宅基地房屋买卖，一方要求确认合同无效并请求返还及赔偿损失的，或者要求确认合同有效并请求办理相关过户等手续的，自合同约定的履行期限届满之日起或履行完毕之日起超过两年的，驳回当事人的诉讼请求。

理由是：（1）根据我国《民法通则》第135条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外”。该条款未明确区分确认之诉或给付之诉，可以理解为向法院请求保护民事权利的任何请求，都要受到诉讼时效的制约，除法律另有规定。

（2）最高法院有案例对于无效合同的诉讼时效期间的起算自合同约定的履行期限届满之日。对于合同纠纷，任何一方当事人是基于合同有效而对约定权利的实现期限有明确、合理的预期，是基于有效合同而关注并及时行使权利，即使因合同无效权利不能实现，然其要求赔偿损失的请求权已经产生，权利人不能怠于行使权利使民事关系长期处于不确定状态，有碍于民事秩序的稳定。（见最高法院（2003）民二终字第38号民事判决书）

（3）民一活动应当遵循诚实信用原则。民事活动要诚实不欺、讲究信用，以善意方式行使权利并获得利益，依诚实信用的方式履行义务。得以维护交易的安全、稳定社会生活秩序和经济秩序。对于出卖方而言，大部分因房屋升值提出反悔，不能通过司法途径使其非法行为获得利益。

另一种观点认为该类案件诉讼时效的起算应自提起诉讼或确认合同效力时起。

理由是确认之诉不适用一般诉讼时效期间的规定。请求确认合同有效与否系确认之诉，不应受诉讼时效的

限制。诉讼时效期间的起算是基于有给付内容的请求权的产生，只有当合同被确认无效后，才产生因无效而返还或赔偿的责任，产生给付请求权，发生诉讼时效的起算时间问题。

民二庭大多数同志倾向于第二种观点。

四、关于合同无效后的处理原则

7、宅基地房屋买卖被确认合同无效后，依该合同取得的财应予以返还。不能返还或没有必要返还的，应按照起诉之日客基地房屋的评屋的评估价格折价补偿。合同无效双方均有过错，各自承担责任份额约为50％。

依据是我国《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该事同取得的财产，应当予以返还，不能返还或不骨必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。”

五、审理中的突出问题

8、村民将宅基地房屋向城镇居民出售之后，该城镇居民又将房屋向同一集体经济组织的另一村民出售，现村民提起诉讼，要求确认两份买卖合均无效，请求返还房屋。

如何确认两份宅基地买卖合同效力，有以下两种不同观点：

第一种观点认为两份买卖合同均无效，应返还房屋。理由是土地属于集体经济组织所有，城镇居民禁止购买宅基地房屋。虽然又出售给同一集体经济组织成员，但该城镇居民所出售的宅基地房屋系非法取得，不应受到法律的保护。

第二种观点认为虽然城镇居民不允许购买宅基地房屋，但案中宅基地房屋的买受人与出卖方属于同一集体经济组织，最终买受人可以补办相应宅基地审批手续，行为违法然可以合法补救。认定合同无效，但房屋无须返还。

民二庭大多数同志倾向于第二种观点。

9、如何确认将要拆迁房屋的赔偿数额。村民将宅基地房屋出售给城镇居民，得知将要拆迁向法院提起诉讼，要求确认合同无效，返还房屋。城镇居民要求赔偿损失。对于该损失范围及数额的确认有不同的观点：

一种观点认为，损失范围及数额应当以起诉之日现存房屋的评估值为准。

另一种观点认为，应当以将来拆迁后的补偿利益为准，拆迁补偿款或新建房屋的价值将远高于现有房屋的价值，判决损失数额以将来拆迁时给付的实偿款或新建房屋的评估值（50％）为准。

民二庭大多数同志倾向于第二种观点。

 

第二篇：执行和解案例评析(王僧国申请执行王志国宅基地侵权纠纷案)

王僧国申请执行王志国宅基地侵权纠纷案

一、 当事人的基本情况

申请执行人王僧国，男，19xx年x月x日出生，汉族，农民，住内丘县官庄镇东阳村。

被执行人王志国，男，19xx年x月x日出生，汉族，农民，住址同上。

案由：宅基地侵权纠纷

二、基本案情

王僧国诉王志国宅基地侵权纠纷一案，业经河北省内丘县人民法院立案审理，与20xx年x月x日依法判决：自本判决生效之日起七日内，被告王志国将放置在原告王僧国宅基地（即内丘县人民政府颁发的内集用（20xx）第578号集体土地使用证所确定的范围）上的水管、石头、砖等物品腾清。

三、和解过程和和解方法

王僧国于20xx年向村委会申请宅基地一块，经上级主管部门批准，颁发了集体土地使用证。被告当时放有石头和砖，经村委会多次调解，拒不腾出，并且还种上庄稼，致使王僧国的宅基地不能使用盖房。王志国认为，争议的这个地方我占了八、九年了，一直是我占着这个地方，是村委会给我的，我认为这个地方是我的。虽然王僧国办了土地证，但没有经村委会同意，坚决不同意按生效的判决履行。

此案执行起来比较棘手，执行中了解到申请人与被执行人系同胞兄弟，原来关系不错，后由于妯娌之间的隔阂，二兄弟之间的矛盾加剧。双方曾在诉讼前为此宅基地占用问题打过架。双方情绪对立，强制执行容易产生不稳定因素。考虑当事人系亲兄弟，有亲情关系，有可能达成执行和解协议。

要想和解执行此案，主办人需采取灵活的处理方法。考虑双方矛盾很大，火药味很浓，主办人采取了“背靠背”的和解方法，但因申请人认为自己已办宅基证，且有法院判决，坚持依法执行，第一次和解未达成协议。

为使本案达到案结事了，主办人继续努力，后来了解到双方当事人的叔叔系村委会干部，于是决定让其帮忙，给双方当事人做工作，充分利用长辈有较强的说服力这一特点。主办人亲自驱车赶到当事人叔叔家里，首先说明来意，然后向其叔叔讲明该案执行中遇到的问题，释法明理，让他叔叔做到心中有数，诚恳邀请其做工作，并倾听其叔叔对此案执行的想法和意见，很快其叔叔与主办人达成共识。之后，主办人带着感情找当事人分开谈话，深入地听、辨析地听、边问边听，寻找一切有利于和解的积极因素。分别倾听当事人的心声后，抓住时机，掌握火候，耐心讲解法律法规及人之常情、伦理道德。然后，让他叔叔再细心做双方工作，最终双方自愿达成了和解协议。

四、和解结果

1、自和解协议签订之日起七日内，王志国将放置在原告王僧国宅基地（即内丘县人民政府颁发的内集用（20xx）

第578号集体土地使用证所确定的范围）上的水管、石头、砖等物品腾清。

2、自腾清之日起，王僧国一次性给付王志国清理补偿费500元。

3、本案诉讼费、执行费均由王僧国承担。

五、评析

在此案的和解执行中，有以下几点启示。

（一） 强制执行的弊端

在执行案件中，为达到案件事了，尽量少用或不用强制措施。理由:一是给双方当事人造成损失，激化矛盾，有失公正。二是被执行人在该宅基地上占了八、九年，时间较长，一时想不通，反抗情绪激烈，存有潜在不稳定因素。

（二） 和解执行的好处

一是化解社会矛盾，有利家庭稳定、社会稳定。二是双方在村里均有面子，化干戈为玉帛，握手言欢，恢复了往日的亲情。三是社会效果良好，深受群众好评，树立了法院的良好形象。

（三） 执行和解，方法应灵活多样。

本案执行过程中，采用了“背靠背”、“借力”、“善倾听、会讲解”、“带着感情用心做工作”等方法。

（四） 讲究执行艺术，更新执行理念。

大家知道，“执行难”是困扰全国法院工作的一道难题，

我们要知难而进，迎难而上，执行工作要抓好，关键在于执行艺术、执行理念的创新，为了社会和谐，我们应做到以下几个方面：一是执行人性化、体现司法关怀。要求执行人员从多环节来争取当事人双方对执行工作的理解和支持，充分发挥法官的释明作用，引导当事人理解和服从裁判，主动自觉地履行；多做说服教育工作，避免简单、粗暴的执行方式，减少当事人的抵触情绪；力所能及地为特困当事人提供司法救助；二是执行规范化，促进执行工作的公正、高效。从人、案、物三个方面进行规范，从而实现执行工作由过去粗放型管理向细化量化型转变；三是创新执行艺术、增强工作活力。不断创新执行机制，积极探索新的执行方法，为执行工作增强新的活力。四是创新执行环境，营造执行氛围。争取多方联系制，力争协助执行机构的理解与配合；树立协助执行的良好风气。五是改变或灵活运用执行方式，提高执结率。

树立“和解执行”新理念，拓展执行工作新思路。着力强化和解结案方式，在执行工作中做到以和解工作为主线，以强制措施为补充，消除对抗情绪，积极探索多元化解决矛盾纠纷的机制，能和则和，强制与调和相结合；力争在执行中达到案结事了。

（内邱县人民法院 付风海）