黄兰芳等诉黄雪芳、上海袭明房地产开发有限公司拆迁补偿

安置合同纠纷案

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（2010）浦民（行）初字第95号

民事裁定书

原告黄兰芳。

原告徐小坤。

原告徐丽。

上列原告共同委托代理人孙雁敏，男，19xx年7月19日生，汉族，住上海市浦东新区新场镇新场大街271弄4号。

上列原告共同委托代理人吴骏，上海市凌云永然律师事务所律师。

被告黄雪芳，女。

委托代理人施冬梅，上海东浦律师事务所律师。

被告上海袭明房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区康桥镇康士路17号258室。

法定代表人顾明安，董事长。

委托代理人陈建华，上海袭明房地产开发有限公司工作人员。

原告黄兰芳、徐小坤、徐丽诉被告黄雪芳、上海袭明房地产开发有限公司（以下简称袭明公司）拆迁补偿安置合同纠纷案，本院于20xx年6月7日立案受理，依法由代理审判员刘媛媛独任审理，20xx年7月8日公开开庭进行了审理。原告徐小坤及三原告的共同委托代理人孙雁敏、吴骏，被告黄雪芳及其委托代理人施冬梅、被告袭明公司的委托代理人陈建华参加了庭审。本案现已审理终结。

原告黄兰芳、徐小坤、徐丽诉称，黄兰芳与徐小坤系夫妻，徐丽系两人女儿。三原告系上海市浦东新区周浦镇衣庄街25弄2号共有房屋的合法居住人，因该地块纳入旧区改造，20xx年被告袭明公司开始实施动拆迁，但袭明公司不顾三原告户籍情况，擅自与被告黄雪芳单独签订拆迁补偿安置协议，并在原告不知情的情况下于20xx年12月18日将房屋拆除。之后，也没有对三原告进行过补偿安置。两被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，故诉请法院要求：1、确认两被告于20xx年12月11日签订的《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》（以下简称补偿安置协议）无效；2、判令被告袭明公司对三原告进行补偿安置。原告提供：1、户籍资料；2、宿迁市万源商城管委会证明一份。

被告黄雪芳辩称，三原告虽然在被拆迁房屋里有户口，但没有居住超过1年，且在周浦镇中大街28号另有售后公房，不属于同住人，不能作为被安置对象。涉诉的衣庄街25弄2号房屋原由父亲黄新元租赁，父亲过世后，未变更过承租人。其从19xx年入住直至拆迁，并从20xx年起支付房租。对于该房屋的使用权，包括原告黄兰芳在内的四姐妹达成过家庭协议，约定归其所有，为此其还给付另外三姐妹每人1万元作为补偿。现两被告之间签订补偿安置协议合法有据，原告的诉讼请求应予驳回。其提供以下证据：1、住房转让协议书及收款凭证；2、20xx年10月3日的协议书；3、房租#5@p11张；4、20xx年12月11日签订的补偿安置协议文本2份；5、户口簿复印件。

被告袭明公司辩称，其依法取得拆迁许可证，是合法的拆迁人。被告黄雪芳系合法的被拆迁人，根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》（以下简称《实施细则》）的规定，双方签订补偿安置协议合法有效。三原告只是空挂户口，并没有实际居住，且在周浦镇有其他房屋居住，并不符合《实施细则》规定的同住人，不应对其进行补偿安置，故要求驳回原告的诉讼请求。其提供了：1、沪汇房地拆许字（2003）第24号房屋拆迁许可证及房屋拆迁期限延长公告；2、王（黄）新元的公房租赁凭证。

经审理查明，20xx年7月15日，被告袭明公司因周浦老城区Ⅱ－4－A、Ⅱ－4－C地块项目建设取得房屋拆迁许可证，经批准，拆迁期限延长至20xx年6月30日止。19xx年10月5日，原告黄兰芳、被告黄雪芳的父亲黄新元取得周房字3－331号租用公房凭证，租赁房屋位于本区周浦镇衣庄街25弄2号。该房屋位于拆迁范围内。19xx年黄新元亡故后，未变更过承租人。20xx年12月11日，黄雪芳、陈志江、张美红、陈诺与被告袭明公司签订了补偿安置协议，补偿内容以两份协议文本记载。

另查明，拆迁许可证颁发之日周浦镇衣庄街25弄2号房屋内有户口簿两册，三原告及被告黄雪芳的户口均在册。20xx年3月原告徐小坤购买了周浦镇中大街28号的公房。20xx年11月起徐小坤、黄兰芳夫妻在江苏省宿迁市经商，两人女儿徐丽居住在亲戚家，三人均未实际居住在系争房屋内。拆迁许可证颁发之日，被告黄雪芳及其母亲顾新宝、儿子陈志江、儿媳张美红四人实际居住在系争房屋内。顾新宝于20xx年亡故、黄雪芳的孙子陈诺于20xx年出生。

以上事实由原被告三方当庭陈述以及房屋拆迁许可证、拆迁延长公告、补偿安置协议、公房租赁凭证、住房转让协议书及收款凭证、证明、户口簿复印件等证据证实。

本院认为，本案被告袭明公司依法取得拆迁许可证，系合法的拆迁人。周浦镇衣庄街25弄2号房屋在拆迁范围内，根据相关法律规定，拆迁人应以租用公房凭证计户，对房屋承租人及同住人进行补偿安置。本案争议焦点正在于三原告是否应认定为被拆迁房屋的同住人，应得到补偿安置。

本案的拆迁许可证颁发之时，根据拆迁法律规范规定，同住人被界定为在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，拆迁许可证核发之日时在该房屋处已实际居住生活一年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。结婚、出生可以不受上述居住一年和他处有无住房条件的限制。本案三原告虽然在被拆迁居住房屋内有本市常住户口，但并未实际居

住生活在内，在本市也另有其他住房，亦不存有出生、结婚等特殊情形，不符合同住人的相关条件。因此，其要求确认两被告签订补偿安置协议无效，并要求被告袭明公司对其进行补偿安置没有事实依据和法律依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、参照《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第二十条第一款，判决如下：

驳回原告黄兰芳、徐小坤、徐丽的诉讼请求。

案件受理费人民币80元，减半收取40元，由原告黄兰芳、徐小坤、徐丽负担（已缴纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审 判 员 刘媛媛

书 记 员 黄薇

 

第二篇：原告(反诉被告)上海锦利房地产开发有限公司诉被告(反诉原告)奚志龙等房屋拆迁安置补偿纠纷一案

原告（反诉被告）上海锦利房地产开发有限公司诉被告（反

诉原告）奚志龙等房屋拆迁安置补偿纠纷一案

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（2009）浦民（行）初字第157号

民事判决书

原告（反诉被告）上海锦利房地产开发有限公司。

法定代表人彭小林，总经理。

委托代理人胡??委托代理人徐峰。

被告（反诉原告）奚志龙。

被告（反诉原告）张银芳。

两被告共同委托代理人奚张华。

被告（反诉原告）奚张华。

原告（反诉被告）上海锦利房地产开发有限公司（以下简称锦利公司）诉被告（反诉原告）奚志龙、张银芳、奚张华房屋拆迁安置补偿纠纷一案，锦利公司于20xx年10月20日起诉来院。本院于同日立案受理，依法由审判员陆琴独任审理，于同年11月10日公开开庭审理了本案，锦利公司的委托代理人胡?⑿旆澹稀Ｍド笾校芍玖乓肌⑥烧呕芍玖乓肌⑥烧呕酵ゲ渭铀咚岢龇此摺１景赶忠焉罄碇战帷?本诉原告锦利公司诉称：因北蔡锦华小区项目建设需要，其取得浦建委房拆许字（2007）第46号房屋拆迁许可证。20xx年2月19日，其与上海市浦东新区北蔡镇X村X宅19号房屋的宅基地使用证上的土地使用人奚志龙签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》（以下简称《安置协议》）。该《安置协议》约定，奚志龙、张银芳、奚张华应在7天内即20xx年2月26日前搬离原址。但奚志龙、张银芳、奚张华以种种理由至今未履行搬离原址的义务，

已严重影响其开发该地块的工作进程。故要求判令奚志龙、张银芳、奚张华履行《安置协议》

第十款，搬离原址，腾空房屋内物品。

本诉被告奚志龙、张银芳、奚张华辩称：其不同意锦利公司的诉讼请求。奚志龙虽然行为能力没有问题，但长期因病在家，文化程度低，奚志龙是受到锦利公司动迁工作人员的误导和欺骗才签订《安置协议》的，奚志龙一直以为自己签订的是选房协议的草稿。张银芳和奚张华作为被拆迁房屋的共同共有人，对奚志龙签订的《安置协议》内容并不知情。而且，被拆迁房屋办理宅基地使用证时，奚志龙已经是居民户口，本户真正的宅基地使用人以及户主都是张银芳，奚志龙不能代表张银芳和奚张华签订《安置协议》。

锦利公司提交了以下证据：

1、浦建委房拆许字（2007）第46号房屋拆迁许可证及核发通知、拆迁公告及照片，3次房屋拆迁期延长许可通知及公告、照片，动拆迁政策口径及告居民书、委托拆迁协议书、浦北府［2001］56号《重申关于浦东新区北蔡镇农村个人建房的实施细则》、房地产估价机构资质证书及投票结果登记表、公告，房屋拆迁资格证书2份，证明锦利公司系合法拆迁，房屋拆迁期限现延长到20xx年9月17日，估价机构及拆迁实施单位都有资质；

2、上海市农村宅基地使用证内册资料、户口簿、独生子女证、评估单，证明该户宅基地使用人是奚志龙，但奚志龙是居民户口，且不在被拆迁房屋内，张银芳和奚张华的户口在被拆迁房屋内，奚张华是独生子女，该户有证建筑面积是249.14平方，如果数人头则是190平方，故按有证建筑面积计算该户的货币补偿款比较有利于该户；

3、有奚志龙本人签字的《安置协议》、空屋卡、结算单，同时认为，被拆迁人栏除了奚志龙，还写了张银芳和奚张华，主要是为了方便今后做房地产权证，实际两人是同住人，《安置协议》约定的搬迁日期是20xx年2月26日；三套安置房均为期房，各项费用冲抵后，锦利公司还应当支付给被拆迁人人民币（以下币种均为人民币）73，000元，目前尚

未支付，一旦奚志龙、张银芳和奚张华搬离原址后即可支付；奚志龙曾在一份结算单上签过字，但第二天被奚志龙撕毁；

经质证，被告奚志龙、张银芳、奚张华对上述证据1、2的真实性均无异议，确认其房屋在拆迁许可范围内，面积计算也没有异议，同时还确认《安置协议》上的签字是奚志龙本人所签，但认为原告工作人员当时告诉奚志龙这只是一份草稿，即使签了字也可以不确认；锦利公司没有要求奚志龙交出宅基地使用权证就直接签订《安置协议》，违反程序，从没有看到、撕毁过结算单，从没有看到过空屋卡，也从未在空屋卡上签过字。锦利公司则认为，签约当天奚志龙曾将宅基地使用证原件交给锦利公司工作人员，但第二天又来拿回去了。

本诉被告奚志龙、张银芳、奚张华提交《安置协议》，住院小结，结婚证作为证据，证明其直至开庭前经催讨才拿到《安置协议》，锦利公司一直未给予其《安置协议》，奚志龙曾因急性胰腺炎住院治疗，应作为大病考虑，奚张华已于20xx年9月30日结婚，其妻子也应作为被安置人。

经质证，锦利公司对上述证据的真实性无异议，但认为基地口径没有明确规定大病补偿，但在协商时已经作为一个因素考虑了；其从没有看到过奚张华的结婚证，但结婚不影响该户面积的计算，因为结婚后奚张华就不能按照独生子女算，奚张华的妻子是居民户口，按人头算下来也只有180平方米，该户还是按照有证建筑面积计算货币补偿款较为合算。

反诉原告奚志龙、张银芳、奚张华诉称：20xx年2月19日奚志龙与锦利公司签订的《安置协议》存在重大误解，应属无效，理由及证据、质证意见与其在本诉中的相同。

反诉被告锦利公司辩称：20xx年2月19日奚志龙与锦利公司签订的《安置协议》有效，理由及证据、质证意见与其在本诉中的相同。

据此，本院确认以下事实：本市浦东新区北蔡镇X村X宅19号建筑面积为249.14平方米的房屋，宅基地使用证登记在奚志龙名下。张银芳、奚张华分别是奚志龙的妻子和儿

子。但该户户口簿中只有张银芳和奚张华两人，奚志龙户口不在上述房屋内。

因北蔡锦华小区项目建设需要，20xx年9月18日，锦利公司取得浦建委房拆许字（2007）第46号房屋拆迁许可证。20xx年2月19日，锦利公司与奚志龙签订《安置协议》约定：上述房屋按建筑面积计算，货币补偿款为757，385.6元；锦利公司拆迁上述房屋，安置给该户本市北艾路X弄X号102室、302室，同弄X号1501室三套期房，共计建筑面积200平方米，总价907，978.8元；锦利公司还应支付给该户搬家补助费、设备迁移费、速迁奖励费、装修费、暂发过渡费、其他费用等费用；双方各项费用相抵扣，锦利公司还应支付给奚志龙户73，000元；第十条还约定，奚志龙应在签订《安置协议》后的7天，即20xx年2月26日前搬离原址并负责房屋使用人如期搬迁。房屋使用人未按期搬迁的，视作奚志龙未搬迁。但奚志龙、张银芳、奚张华至今未搬离原址。

本院认为，锦利公司拆迁登记在奚志龙名下的房屋，系在取得房屋拆迁许可证后在拆迁期限内的合法拆迁行为。上海市人民政府发布的沪府发【2002】13号《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》第四条第二款规定：“被拆迁人以合法有效的房地产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件计户，拆迁补偿安置按户进行。”本案中，锦利公司是拆迁人，奚志龙是被拆迁人，锦利公司与奚志龙签订《安置协议》符合上述规定。张银芳、奚张华认为，奚志龙不能代表全家签订《安置协议》的主张，本院不予支持。因奚志龙系完全行为能力人，其在签订《安置协议》时应当知道《安置协议》的内容，其认为是受到误导和欺骗的情况下，以为只是选房协议的草稿才签订《安置协议》的主张，本院难以采信，该《安置协议》应认定为是奚志龙的真实意思表示。

登记在奚志龙名下的本市浦东新区北蔡镇X村X宅19号房屋，锦利公司以及奚志龙、张银芳、奚张华均确认建筑面积为249.14平方米。根据该地块拆迁口径、政府有关批文以及评估单，每平方米土地使用权基价为2100元，价格补贴为450元，评估单价为490元。

据此计算的货币补偿款为757，385.6元，计算无误。锦利公司拆迁上述房屋，安置给该户本市北艾路X弄X号102室、302室，同弄X号1501室三套期房，共计建筑面积200平方米，总价907，978.8元；锦利公司还应支付给该户搬家补助费、设备迁移费、速迁奖励费、装修费、暂发过渡费、其他费用等费用；双方各项费用相抵扣，锦利公司还应支付给奚志龙户73，000元。该安置方案符合口径，并无违反法律、法规之处，且在其他费用中已体现对奚志龙户的照顾。奚志龙户按有证建筑面积计算货币补偿款比较有利，故增加一个人口对奚志龙户的安置补偿不产生影响，政策口径和告居民书中没有有关大病补偿的规定。奚志龙、张银芳、奚张华认为安置协议无效的反诉诉讼请求，本院不予支持。

依法成立的合同受法律保护，原、被告双方均应自觉履行《安置协议》的内容。奚志龙应在签订《安置协议》后的7天，即20xx年2月26日前搬离原址并负责房屋使用人如期搬迁，房屋使用人未按期搬迁的，视作奚志龙未搬迁。但奚志龙、张银芳、奚张华至今未搬离原址，违反了《安置协议》的约定。为保障城市建设顺利进行，保护各方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、本诉被告奚志龙于本判决生效后7日内腾空并搬离本市浦东新区北蔡镇X村X宅19号房屋，并负责同住人搬迁；

二、本诉被告张银芳、奚张华于本判决生效后7日内腾空并搬离本市浦东新区北蔡镇X村X宅19号房屋；

三、驳回反诉原告奚志龙、张银芳、奚张华的诉讼请求。

本诉案件受理费人民币80元（锦利公司已预缴），减半收取40元，由本诉被告奚志龙、张银芳、奚张华负担。反诉案件受理费人民币80元，减半收取40元，由反诉原告奚志龙、张银芳、奚张华负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审 判 员 陆琴

书 记 员 姚丽燕